大连天津街商业步行街商业策划报告2008年-81PPT

• 高层建筑过多：商业街很忌讳高层建筑， 商业街就是人们置身其中，商品甚至价格 一目了然，有商气，又聚人气。而现在的 商业街高楼林立，让人们失去兴趣。
• 口小肚子大：紧邻胜利广场的进出口太小， 太乱，小商小贩挡住了商业街的进出口。 其它各条街的进出口也不明显。
胜利地下入口
商业方面
1. 业态单调 2. 功能不全 3. 商业饱和
（二）地位日益显著。商业街在城市中的形 象地位和商业地位越来越重要。在这几年 商业地产的发展过程中，国家有关部门、 政府层面试图给予宏观调控的大背景下， 有两个商业方向政府给予了大力支持，其 一就是商业街，政府对商业街支持最主要 体现在地方政府，北京、大连、杭州、苏 州等地对商业街的管理都颁发了政府令。 其二是社区商业。
阶段 一期 二期 远期 合计
面积（公顷） 30.0 15.4 15.6 70.0
天津街的功能定位、商业业态划分： • • • 餐饮占 21 ％； 娱乐占 34 ％； 购物占 45 ％，其中百货业态占 35 ％左右。
非百货
娱乐
购物
餐饮 娱乐 购物(非百货) 购物(百货)
餐饮
百货
2.3 市场定位
原因是： (1) 大连有的商品外地都有了 , 没有特点 , 原有的两个中心优势没有了 , 新的优势还没 形成。
(2) 零售和批发差太高，比任何地区都高， 因本地产品少，还占不到总量的百分之十 八，基本上是外地产品，所以商品成本高， 价格高，比北京、上海等城市都高。
（3）外地旅游者到大连不购物。有统计显 示，到大连旅游者人均消费 800 — 900 元， 但用于购物的仅占十分之一左右。
2.5 开街运营
2004年1月18日，经过22个月的改造，总建筑面 积达20万平方米，投资额25亿元的新天津街举行 开街仪式。2005年3月23日，拥有近百年历史的大 连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命 名为“中国十大著名商业街”。但是，无论是喧 闹欢腾的开街仪式，还是声名显赫的“中国十大 著名商业街”，再也不能使昔日繁华热闹的天津 街再现那辉煌的历史。颇具讽刺意味的是，就在 天津街被命名为“中国十大著名商业街”后的第 三天，在2005年3月25日的人民日报上，就刊登了 署名王科的报道性文章《大连商业地产遭遇“过 热后遗症”豪华大商场何以连连关门》，报告了 天津街商业衰败的凄凉景象。
（4）当地可支配收入太低。大连人均收入 出 03 年是 0.9万元，04年是1万元，而深圳、 广州人均已是3万元以上。
结论 • 大连既没有人、又没有钱，商业必然不景 气，具统计显示，全国连锁企业，如家乐 福、沃尔马、太平洋等等，大连店都排在 后面，此种状况下的天津街零售百货占到 了百分之八十五强，不景气也就成了一种 必然。
3.商业街结构：关 于商业街的结构， 一种观点认为，专 营店商业 50% ，餐 饮业占 25% ，综合 性商业占 15% ，娱 乐业 10% 。
专营店商业 餐饮业 综合性商业 娱乐业
ห้องสมุดไป่ตู้
4.商业街空间布局：商业界布局在空间个性上要 是顾客都有一定感受；要有个性人性化设计，有 人情味，平易近人；满足不同消费层次人群；营 造繁华的商业氛围；单层和多层建筑设计；中小 店铺鳞次皆比，形成一个完整的商业生态系统。
商业区衰落
建筑功能与 街区不协调 改造背景
商品的经营品 种定位不明显
街区的特征 逐步消失
形象定位不清
2.2 改造规划
• 全部改造规划面积共 • 一期改造拆迁面积 70公顷，由三期进行， 113112平方米，占地 即一期改造区30公顷， 面积57068平方米，拟 二期改造区15.4公顷， 建筑面积143739平方 远期改造区15.6公顷。 米，由普照街至民生 街的5个地块组成，改 造项目总投资 25 亿元。
3.3 从大连商业特点看天津街
大连批发零售发展不平衡，且零售今不如 昔，面临危机已成现实。 具体表现在： • 零售面积大 • 没有人流支撑
• 销售额少
1 、零售面积大：大连零售业均经营面积居 全国前列，人均面积已达 2. 8平方米，大大 超出需求，相当于平均每人都拥有一个三 尺柜台。发达国家是 0.8 平方米 ，全国是 0.3 平方米 。到 2005 年底，大连共有连锁 经营企业 80 多个，连锁店铺 2900 多个， 购物中心 18 个，大型超市 30 个，形成了 青泥洼桥、天津街、西安路、香炉礁和北 部五大商业中心。
2、功能不全
新改造的天津街完全打破了原来天津街的 商业业态结构，破坏了商业街的原有功能， 失去了商业街的吸纳和辐射功能，失去了 对不同消费层次和不同消费需求消费者的 吸引力。
功能不全的主要表现
• 阳春白雪多，下里巴 • 大型商店多，专业化 人少——新的天津街 特色店少——新的天 看上去是专门为有钱 津街大中型的商店过 的人设计的商业街， 多，能够满足广大消 是少数人的消费场所， 费者的特色店和专业 严重违背里商业街发 店太少，不符合商业 展规律。 街的特点。
大连市政府对改造后的天津街的定位为： 代表21世纪大连商业形象，面向中、高 档消费群体，可与北京的王府井、上海 的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标 志性商业大街。
2.4 改造进程
• • • • • • 2000 年底，天津商业区改造全面进行。 2001年 5 月，一期规划方案设计完成 。 2001年 9 月，拆迁工作开始。 2002 年 3 月，正式破土动工。 2003 年 12 月 29 日，公共设施投入使用。 2004 年 1 月 28 日，开街。
1、业态单调
天津街商业区改造将天津街定位为集购物、旅游、 休闲、餐饮于一体的商业街，但追求招商率使一 期改造新开业的商业项目无法避开与已开业的老 商业项目业态的重叠，天津街商业街已成为大型 百货业的聚集地，新增加的餐饮业态自身缺乏老 字号餐饮的号召力而步履为艰，正在经营的几家 娱乐场所由于娱乐设施基本上与市内其他商业区 雷同，缺乏新颖性、平淡无奇的经营使天津街的 娱乐业没有打出市场，取得一流商业街应有的社 会影响力。
天津街 三个之最
大连最早的商业街
大连市具有最 高知名度的商业街
大连历史上， 最能代表 大连形象的窗口
1.3 地理优势
天津街商业区具有优越的的地理位置，她 西入口（胜利广场）与大连火车站相连， 东入口与大连港（港湾桥）相连，全长约2 公里，其中改造总长约1公里。
大连火车站及大连港客运站是大连的主要交 通枢纽，其客流量占大连市人口流动量的 50%以上。
3.2 从全国商业步行街看天津街
全国商业街 基本特征
总量迅速增长
地位日益显著
千街一面突出
投资风险显现
目前我国商业街具备的基本特征：
（一）总量迅速增长。截至到 2005 年全国 商业街的数量已经突破 3000 条，在未来的 2-3 年内，可能要突破 5000 条，总长度已 超过 1800 公里 ，总面积已超过 1. 5 亿平方 米 。在对各城市规划的考察中发现都重视 对商业街的建设。
1.4 现状
• 硬件上: 大百货商场和高档酒店林立,但交 通状况不佳； • 软件上: 有历史优势； • 繁荣程度上: 大不如前。
下沉广场人气惨淡
目录
1. 概况 2. 改造前后
• • • • • 2.1 改造背景 2.2 改造规划 2.3 市场定位 2.4 改造进程 2.5 开街运营
3. 现状分析 4. 展望
（三）千街一面突出。同质化经营雷同，缺 乏特色、特点。 （四）投资风险显现。一些城市的商业街开 始出现了客流少，效益差、转租、转售、 关门停业的现象。这种投资风险对社会， 包括国家资金及民间资本带来的危害相当 严重。
结论
• 目前，我国商业街的发展出现大型化、盲目化、 形象化、同质化的倾向，投资风险开始显现。很 多城市的商业街开始出现客流少、效益差、转租、 转售、关门停业的现象。目前国家机关部门已着 手起草制定全国商业街管理规范，使我国的商业 街建设走向健康、科学、有序的发展轨道。 • 从全国商业街的现状分析，天津街商业街所面临 的问题，决不是一个天津街商业街自身存在的问 题，而有它的历史的、现实的、客观的、主观的 原因。
3.4 天津街面临的问题
天津街 的问题
结构
商业
文化
其他
结构方面：
• 长度太长 • 商业街被分为几段
• 高层建筑过多
• 口小肚子大
：
• 长度太长：理论上讲，商业街不宜过长， 600 -800 米 适宜，群众在购买游玩过程 中 不可能承担更多的体力消耗。而天津街长 达1000余米。
• 商业街被分为几段：三条马路将其分成四 段，缺乏整体性，长、散、乱，这些对于 商业街的发展很不利 。
1.1 区域位置
大连市天津街商业步行街，是指东至民意街、七 一街，西至昆明街，南至中山路，北至长江路在 内的公共区域。
1.2 辉煌历史
• 在大连人的记忆中， 常有这样的对话： “ 上哪儿去？ ”“ 上 街去。 ” 这里说的上 街就是上天津街。 • 天津街是大连一条具 有百年历史的传统 “老字号”商业街， 是大连商业发祥地， 始建于 1909 年，全长 1720 米。
目录
1. 概况 2. 改造前后 3. 现状分析
• • • • • 3.1 商业街的内涵分析 3.2 从全国商业步行街看天津街 3.3 从大连商业特点看天津街 3.4 天津街面临的形势 3.5 个案分析----天百大楼
4. 展望
3. 现状分析
个案分析 天津街的问题 大连商业特点 全国商业步行街特点 商业街的内涵
3、商业饱和
• 天植商城、海昌名城等一批天津街商业街改造项 目的投入使用，使天津街商业步行街由原来不到 10万平方米的商业营业面积，一下子增至20万平 方米，集中了16个大型商业项目。商业饱和、市 场分割、购买力分流以及自身之间错位经营成效 不明显，使原本由于改造对天津街商业经营状况 产生的消极影响开始放大，无法发挥天津街整体 优势，致使像早期开业的天和广场不得不吞下部 分楼层闭馆调整的苦果，后期开业的天海同乐城 地上部分、天植商城B座招商受阻。