2019年复地集团太原项目定位及产品建议 2019-207页
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晋祠别墅项目整体定位及物业发展建议(市场与定位)
特 征
资金、技术和人才向城市 集中区集聚 集中区人口增加，工商业 快速发展
城市 发展
南移：
太原城市整体发展规划采用 “南移西进、北展东扩、提升品质、 重塑形象”的发展思路，城市逐渐向外扩展。
长风街城南新中心区作为城市南移的桥头堡，在长风大街贯通 的实际利好下，成为城市扩张中最先发展起来，是全市财富阶 层购房的主要集中区。 西进：
外部 资源
地块周边主要为城中村改建住宅区，距离地块5分钟车程的晋祠公 园是区域内人群休闲的主要去处。
龙山风景区 本 案
龙山石窟
晋 祠
开发 目标
根据项目区域条件、地块条件以及产权条件，与开发公 司初步沟通后，确定本案项目发展目标为别墅类物业。
PART.
城市宏观背景研究
2
太原房地产市场研究
太原别墅市场研究 太原小产权市场研究
横滨
副城
川崎
太原
新城
其他城市
副城
东京
副 城
副城
其他城市
集聚
人均GDP3000美元以下
扩散
集聚
扩散
人均GDP10000美元以上
信息网络作为基础
城市群的形成 人口趋于分散 复合式、网络化的空间布局
人均GDP3000--10000美元
城市集中区交通拥挤、 环境恶化---“城市病”
投资效益降低;外生因素 促使城市向外扩张 新区的形成 组团式、多中心集 聚;组团功能多样， 设施齐备
规模以上工业增加值占二产的比例逐年增加，由2001年的52.82%上升到2008年的78.42%，
年帄均增长率达到6.06%。
城市 人口
太原市外来人口近5年来帄均增长率为12.33%，外来人口的不断 进入推动了太原城市人口的快速增长。
太原长风西街项目定位分析报告
太原市常住人口及城市化率水平
600
86%
500
85.0% 85% 480.0 84%
400 341.4 300 82.4% 342.9 82.4% 82.0% 200 81.5% 81.5% 344.3 345.7 347.1
380.0 350.2 83.0%
83%
82.0%
82%
81% 100
80%
19
太原市商务结构规划图
传统中心区 项目
长风文化商务区
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》
太原长风地块定位分析
太原市商业格局呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈 为中心的双中心特征（1/2）
太原商业格局
迎新街商圈
太原商业格局分析
• 太原市商业呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街— 长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域
在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型
综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现 代综合型商业中心 项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及 构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；
商务办公空间；高档居住空间
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》 18
太原长风地块定位分析
2
太原长风地块定位分析
项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团 总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目 商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产 业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的 贡献； 项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平 方米高端商务办公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家 ；预计进驻企业年创税额超过3亿元； 项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功 能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有 具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都 会时尚购物中心”。 项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后 提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经 济效益和巨大的社会效益。
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85.0% 85% 480.0 84%
400 341.4 300 82.4% 342.9 82.4% 82.0% 200 81.5% 81.5% 344.3 345.7 347.1
380.0 350.2 83.0%
83%
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太原市商务结构规划图
传统中心区 项目
长风文化商务区
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》
太原长风地块定位分析
太原市商业格局呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈 为中心的双中心特征（1/2）
太原商业格局
迎新街商圈
太原商业格局分析
• 太原市商业呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街— 长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域
在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型
综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现 代综合型商业中心 项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及 构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；
商务办公空间；高档居住空间
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》 18
太原长风地块定位分析
2
太原长风地块定位分析
项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团 总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目 商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产 业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的 贡献； 项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平 方米高端商务办公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家 ；预计进驻企业年创税额超过3亿元； 项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功 能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有 具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都 会时尚购物中心”。 项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后 提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经 济效益和巨大的社会效益。
复地御香山产品定位及物业发展建议资料
102
52%
142 74% 77% 80 226 75% 74% 80 114 78% 70%
主要价值体现四大方面： 城市视角——城市中轴，国际城南 延伸板块 规划视角——天府新区，规划起点 高、多产业发展、多配套区域 居住视角——麓山低密高端住区
生态视角——依山、伴水、多植被
天府新区：规划建设天府新区是四川省委、省政府贯彻落实《成渝经济区区域规划》、实现培育新的
增长极、带动全省乃至整个西部地区经济社会发展目标的重大战略决策。天府新区建设成为以现代制
2 洋房市场分析
》主城区与区域洋房面积段
区域 主城区
类别 供应 成交 供应 成交
<50
51-60
61-70
71-80
81-90
91-100
101-120 121-140 141-160 161-180 181-200 >200
总计
40 87 0 6
30 1 0 0
34 11 5 13
8 150 54 68
82 19 150 204
10 11 54 59
77 86 51 61
412 234 225 278
292 162 85 72
200 202 30 24
119 47 16 10
466 145 38 9
1770 1155 708 804
双流
从2011年至2012年5月，成都市主城区和双流区域各面积段的洋房产品的供需情况可以看出： 从主城区的主要供需面积段分布集中在120-180㎡段，而双流区域等近郊产品略微偏小，主要以 121-140㎡的舒适型套三为主，其次是81-90经济型套三；
>200 7.4% 4.7%
房地产项目定位报告
应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。
太原滨河东路金桥东街230亩项目前期定位报告108p-精品文档
到2019年，太原城市群总人口达到1000万人；地区生产总值达到 6000亿元， 占到全省的45%；财政总收入达到950亿元；城乡居民收入年均增长 10%； 城镇化率达到70%；城区建成区绿化覆盖率达40%以上，万元GDP能耗下降 25% 以上；万元工业增加值用水量累计减少30%以上；城镇登记失业率稳定 在4%以下。
本案
太原市城北最重要的旅游区域，崛围山风景 区位于该区的西北部，每年都吸引着大量的 国内外游客观光、休闲、度假，是太原重点 发展生态旅游的适宜地域之一。
2、项目规划指标 项目占地面积230亩左右，是商、住用地，容积率在3-4。 3、项目质素分析 随着大太原南移、西进、北展、东扩的实行，项目所在区域将是未
6.项目目标：
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境 内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径
关键词：通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值
目标1：平抑房价、优化民生 在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高升，民生问题在高房价面前日益
恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有 限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房 价的重要手段； 目标3：政治挂帅、取信于民 面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严 重影响了政府部门的公信力，如何取信于民？成为政府调控楼市的当务之急， 可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。
复地-2019年世茂地产专题研究-PPT课件
财务摘要-资本市场表现（2/7）
• 06与07上半年世茂毛利率远高于万科，这与世茂规模开发高端物业模式相关（世茂毛利率高于中低端物业模 式为主的万科。05与06年两年平均售价：世茂：11050元/平米，万科：6297元/平米）。 • 世茂净利率远高于万科，其净利与毛利相当。主要得益于世茂开发高端物业及投资物业重估利润：“三费” 总费率与万科相当；世茂管理成本较万科低，而营业成本高于万科，世茂拥有自己的销售队伍，而万科采取 服务外包。
• 世茂06与05比较：总资产周转率大幅上升为物业集中结算及投资物业重估所致。
净资产周转率相对持平，是因上市后资产负债率大幅下降，权益相对大幅增 加。
财务摘要-资本市场表现（4/7）
• 世茂通过上市极大地改善了资本结构，上市后负债水平低于万科。
• 04、05世茂年预收帐款项目较高目的是为了利于上市而进行集中结算的财务安排。 （世茂原计划是05年上市，而后06年逆势上市） • 从06年及07年上半年数据反映了世茂开发高端产品规模项目的特征：投入大而销售回收慢。
物业模式
房产开发
世茂地产专题研究
世茂概括
财务表现
实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑
详细附表
财务摘要-资本市场表现（1/2）
战略上市：1.世茂房地产原计划05年上市，因宏观政策调控与股市低迷而滞后。 2.06重启IPO，负债较高，被迫上市融资缓解财务压力。 3.资本市场依然低迷，世茂逆势上市，其招股价较净资产折让率达40% 。 股市表现：世茂与香港红筹指数走势同步，2019年前三季度增长胜于股指。
3大物业“金三角”组合
• 高级景观公寓+高档商场+顶级酒店，世茂已经在上海打造了极为出色的金三角
“物业发展模式”
太原晋祠别墅项目整体定位及产品发展战略研究报告_141页
各类产品的配比 联排：双拼：独栋 = 7：2：1
• 别墅类产品占30%，足以起到支撑项目高端形象的作用；在设计上，注重该类产品的品质 感，密度不宜过高，园林、立面、建材等都要体现档次；
• 联排产品占70%，是出面积、快速销售回款的产品，该类产品，密度适当提高，但在立面 和建材方面要与别墅相近。
规划设 计原则
B地块
• 地块空间相对开阔，面积也较A地大，适合规划各种类产品； • 地块内部三边有缓坡，需考虑如何处理和利用； • B地块与A地块之间没有联接，需考虑协调打通两块用地的通道；
地块建筑布局
A地块狭长，不适合做双拼或 独栋别墅，建议主要设计为 联排产品；
N
两地块的中间部分做会所配 套，作为联系两块地的纽带
• 产品设计不仅是核心产品层，更多是建筑风格、园林、会所、物业等外围产品层，以大 幅提升项目的附加价值。
地块条件分析
A地块西侧山坡较陡
北侧A地块狭长，内部地 面南低北高，落差不大
N
连接两地块的中间部 分，地面相对较平
南侧B地块较宽阔，三 边环绕缓坡；
地块条件分析
A地块
• 地块整体空间狭长，占地面积有限，不适合做需要开阔空间的别墅产品； • 地块为西北至东南走向，建筑朝向及布局方式将会受其影响； • 西南侧有少部分的山地地形，需要考虑进行处理和利用； • 地块西侧山景的资源，规划设计时需要考虑山地景观的借势效果。
B地块楼间距不大， 绿化以私家花园为主
可将地块外的山体作 出带状绿化景观，弥 补社区内景观不足， 同时强化山景概念
山坡上的别墅和绿化 也是社区的一道景观
建筑形态与单体组合
联排产品
A、B地块中的联排产品为地上三层，地下一层，前后双花园，顶层赠送1-2个露台； 面宽在7.0米左右，每户的具体面宽，要根据地块宽度做调整，以保证排下足够多的户数； 每排楼座组合户数,要根据地块宽窄情况而定，较窄处的产品前后花园空间适度放大，以缓
• 别墅类产品占30%，足以起到支撑项目高端形象的作用；在设计上，注重该类产品的品质 感，密度不宜过高，园林、立面、建材等都要体现档次；
• 联排产品占70%，是出面积、快速销售回款的产品，该类产品，密度适当提高，但在立面 和建材方面要与别墅相近。
规划设 计原则
B地块
• 地块空间相对开阔，面积也较A地大，适合规划各种类产品； • 地块内部三边有缓坡，需考虑如何处理和利用； • B地块与A地块之间没有联接，需考虑协调打通两块用地的通道；
地块建筑布局
A地块狭长，不适合做双拼或 独栋别墅，建议主要设计为 联排产品；
N
两地块的中间部分做会所配 套，作为联系两块地的纽带
• 产品设计不仅是核心产品层，更多是建筑风格、园林、会所、物业等外围产品层，以大 幅提升项目的附加价值。
地块条件分析
A地块西侧山坡较陡
北侧A地块狭长，内部地 面南低北高，落差不大
N
连接两地块的中间部 分，地面相对较平
南侧B地块较宽阔，三 边环绕缓坡；
地块条件分析
A地块
• 地块整体空间狭长，占地面积有限，不适合做需要开阔空间的别墅产品； • 地块为西北至东南走向，建筑朝向及布局方式将会受其影响； • 西南侧有少部分的山地地形，需要考虑进行处理和利用； • 地块西侧山景的资源，规划设计时需要考虑山地景观的借势效果。
B地块楼间距不大， 绿化以私家花园为主
可将地块外的山体作 出带状绿化景观，弥 补社区内景观不足， 同时强化山景概念
山坡上的别墅和绿化 也是社区的一道景观
建筑形态与单体组合
联排产品
A、B地块中的联排产品为地上三层，地下一层，前后双花园，顶层赠送1-2个露台； 面宽在7.0米左右，每户的具体面宽，要根据地块宽度做调整，以保证排下足够多的户数； 每排楼座组合户数,要根据地块宽窄情况而定，较窄处的产品前后花园空间适度放大，以缓
绿地山西太原枣园项目产品定位
1页山西太原枣园项目产品定位及形象塑造报告房地产营销管理部2008/11/17第一部分：项目概况一、 地块概况1、 位置本地块位于太原市区东部，为东山的一部分，属于太原市东扩的范围。
地块正对长风大街，与旧城中心和省政府相距较近，地理位置优越，交通便利。
地块地势东北高西南低，边界不规则，规划用地为6平方公里，有良好的自然生态环境。
2页2、开发背景根据《太原市总体规划（2006－2020）》（目前正在修订中），将太原市城市性质定位为中国历史文化名城；新型能源和工业基地；承东启西的区域性中心城市。
都市圈形态为，一个核心，两个圈层，指状发展；城市规划方向为南移西进，北展东扩，以长风大街为界限分为南北两区，重点发展南区。
二、开发强度本项目目前为我司与政府协作开发项目，对产品的开发类型有一定的设想，但对容积率以及各个地块的开发强度没有明确的数据要求。
根据产品类型的设想，以别墅类产品和少量的多层、高层为主，预计形成的整体容积率在0.7以下。
3页三、SWOT分析优点：1)地块处在太原东部的地坎上，环境、空气质量优越，具备营造高端项目的外部环境和资源。
2)项目的规模优势有利于项目形象品牌的迅速建立。
3)地块内有一定的文物资源，对项目塑造人文气质有较大帮助。
劣势1)地块内有较多的自然村落、发电厂、砖场分布，拆迁量比较大。
2)配套条件不成熟，市政、商业等都要依靠自身营造。
3)地块内无产业支持，人流导入难度大。
4页机会1)太原市城市整体发展中的北展东扩为项目的发展提供了发展空间。
2)目前太原市场上没有类似的规模项目，存在市场空缺。
威胁1)一般城市印象对东区的片区形象较差，对塑造高端的城市形象有较大的阻碍。
2)大规模的产品量对客户群体有较大的要求，市场基数压力大。
3)开发模式一二级多种形式，操作难度大。
总结：整体上看，本项目的利益点与风险点同样地突出，开发商面临的问题是一块生地、新地上的城市建造问题，在冲突如此明显的条件下，建议抓住机会，规避风险，合理运营项目。
复地集团成都高新项目商业招商说明书
商业模块方案说明:
餐饮大蓉和 临街铺
1、59亩项目定制型商家:超市、电影院、经济 性公寓、大餐饮、写字楼+酒店、临街铺组成；
写字楼+酒店
2、定位按前期定位区域消费中心 3、商业说明:
•超市在负一层，需要面积12000平方-20000平 方米,在农行边考虑货运通道
电影院5000㎡ •电影院在3、4层，需要面积5000平方
战略合作伙伴
ABB集团
ABB（）是电力和自动化技术领域的全 球领导厂商，致力于为工业和电力行业客户提供解 决方案，以帮助客户提高业绩，同时降低对环境的 不良影响。ABB集团位列全球500强企业，业务遍布 全球100多个国家，总部位于瑞士苏黎世。
上海建工（集团）总公司
餐馆 功能
休闲 20%
餐饮 20%
功能 购物 娱乐 餐饮 休闲 服务
占比 约20% 约30% 约20% 约20% 约10%
服务 10%
购物 20%
娱乐 30%
根据商家入驻情况在保证各功能构成的前提下可调整占比
商业业态构成
5万商业 集中商业+Biblioteka 街铺购物餐饮
娱乐
休闲
服务
综合卖场
中西食肆
电影城
商务茶楼
银行、邮政
2、项目临新城主纵轴之一的站华路，地 块北侧和西侧临规划路，具备较高 的可到达性，正常情况下，40分钟 内可通过三横四纵道路体系到达成 都市中心城区的任何位置。
3、项目临近2010年即将开通的地铁1号 线。
6
5
1
产品构成
复地国际商务中心
甲级写字楼+酒店
5万平方米
SOHO
8.9万平方米
高档住宅
复地集团企业品牌阐述
复地集团企业品牌阐述复地集团企业品牌阐述一、公司概况复地集团是中国知名的综合性房地产开发企业，成立于1992年，总部位于广东省广州市。
经过近三十年的发展，复地集团已经成为中国房地产行业的领军企业之一。
公司业务涵盖住宅、商业地产、办公楼、酒店等多个领域。
二、品牌价值观1. 诚信：复地集团秉承诚信为本的原则，以真实可信的行为赢得员工、合作伙伴和客户的信任，以此为基础建立了良好的品牌形象。
2. 创新：复地集团始终秉持创新的精神，致力于推动房地产行业的创新发展。
通过不断引入新技术、新理念，提供更优质、更具创意的产品和服务。
3. 责任：复地集团将企业社会责任视为核心价值观之一，注重环境保护和社区建设。
致力于创造绿色、可持续发展的生活环境，推动社会进步。
三、品牌愿景复地集团的品牌愿景是“打造美好社区，服务人类幸福生活”。
公司以打造高品质的住宅、商业地产和办公楼为核心，通过提供丰富的社区配套设施和服务，改善人们的生活质量，为人类创造幸福和美好的未来。
四、品牌定位复地集团的品牌定位是“城市发展引领者”。
作为中国房地产行业的领军企业之一，复地集团具有雄厚的资金实力和专业的团队，通过高品质的产品和服务，在城市发展中发挥引领作用。
五、品牌传播1. 企业形象广告：复地集团通过电视、报纸、户外广告等多种渠道进行企业形象广告的传播，展示公司的实力和品牌形象，提升品牌知名度。
2. 社交媒体推广：复地集团拥有微博、微信公众号等社交媒体账号，通过发布精彩的内容吸引用户关注和互动，传播品牌信息。
3. 活动赞助：复地集团经常参与和赞助各类社会公益活动、体育赛事和文化活动，通过赞助活动宣传达到品牌推广的目的。
六、品牌形象塑造1. 产品质量：复地集团始终把产品质量放在首位，通过严格把控施工和质量检验，确保交付给客户的产品达到高品质标准。
2. 服务体验：复地集团注重客户体验，提供个性化、专业化的服务，让客户感受到优质的购房、居住体验，提升品牌形象和客户满意度。
融创太原壹号院品牌构建方案
二、纯正顶豪血统
2016年开发商销售排名前十名全国均价表
1 2 3 4 5 恒大 万科 碧桂园 绿地 保利 8350元/㎡ 13142元/㎡ 8170元/㎡ 12471元/㎡ 13239元/㎡ 6 7 8 9 10 中海 融创 华夏幸福 绿城 万达 14419元/㎡ 26661元/㎡ 12307元/㎡ 18125元/㎡ 9000元/㎡
春秋末期，晋定公十五年（前497年）显赫于世的晋阳古城问世于汾河晋 水之畔，迄今已有2500年的历史。
原，指宽广平坦的地形，若平原、高原、草原、沙原、苔原者然。太，古通“大”， 大、太也有差异，太者大加一点，犹言比大还大，表示大之不尽，或谓很大、极大。 早在春秋战国时期，“太原”一词就已出现在《尚书· 禹贡篇》和《毛诗· 小雅· 六 月》当中。诚然，这类“太原”系作为地区名出现，还不是建制名，当足见太原历史 之源远流长。
文化之根：霸业——三晋时期灿烂的文化是中华文明进程中的关键环节
■鸟尊是晋侯宗庙祭祀的礼器。《周礼》曾记载 宗庙礼器有“六尊六彝”，“鸟彝”即为其中之一。
㊣关于晋文公的史书影
㊣晋侯墓地鸟尊
■霸主：晋文公，晋国国君。实行“通商宽农”、“明贤良”、“赏功 劳”等政策，为“春秋五霸”之一，后居霸主地位。
变革——三晋人物始终站在改革大潮的前列
世界豪宅形象范式
ONE57:五星级大堂 打造登堂入室的仪式感
ONE57 住宅位于五星级柏悦酒店上方，住户可全面享受柏悦的高档设施和酒店服务。外墙波浪形的幕墙延伸向下， 建筑师的灵感来自瀑布从高处倾泻而下形成的水波纹。无论是酒店入口还是住宅入口，都给人以极强的仪式感。
公园大道432号：全落地玻璃幕墙演绎世界建筑美学潮流
想的理论基础。
㊣《荀子》书影
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周边配套——目前项目周边生活配套缺乏，商业、医疗等生活设施均集中在建设南路以 西；随着众多项目的开发，未来区域内生活配套将逐步完善。
图：本项目周边五公里范围内的商业、医疗配套分布
本 案
PART 1 项目本体及开发目标解析
经济指标——本项目共包含3个地块，容积率指标为1.0-1.2。其中地块1较方正，土地 面积约326.97亩。
最大 1.2 最小 1.0
88000~ 73334
最大 28 20
40
最小 22
地块4 住宅 195861 (294亩)
最大 1.2 235000
最大 28 20
40
~195861
最小 1.0
最小 22
地块3
地块4
地块1
地
块
4
PART 1 项目本体及开发目标解析
地块形状及四至——地块1形状方正，南侧为长风东街，东、西、北侧均为规划路，地 块可及性佳、昭示性好。项目内部地势由西向东逐渐提升，高差可达10米；地块内部 有两条较深的沟渠。
造高端的社区品质。
不足
weakness
1、配套缺乏：项目地块周边生活基本配套设施缺乏，降低社区居住舒适度。
PART 1 项目本体及开发目标解析
开发目标解析——
销售速度：2019年底，一期竣工备案并结转销售收入 开发利润：利润最大化，项目整盘的收益率最高 品牌确立：为复地未来在太原的持续发展，确立市场形象和品牌基础
绝对保密
谨呈：上海复地投资有限公司北京分公司
复地集团太原项目定位及产品建议
2019年4月
1 PART 项目本体及开发目标解析
PART 1 项目本体及开发目标解析
项目区位——项目位于太原市的新兴区域小店区，规划中的低密度高端住区；地块紧 邻城市重要干道长风东街，距高速长风出口车行2分钟，距城市核心区车行15分钟，属 于城市核心区边缘。
项目用地属性及经济指标如下：
编号
用地 性质
土地面积（ 容积率 ㎡)
按容积率初 算地上建筑 面积（㎡）
建筑密度 (%)
建筑 限高 (m)
最小绿 地面积 （%）
地块1 住宅 217990 最大 1.2 224800~
最大 28 20
40
(326.97亩)
187334
最小 1.0
最小 22
地块3 住宅
73334 (110 亩)
地块的容积率条件限制了项目可能的 产品组合，在太原的市场条件下，选 择更具市场实现性，更能实现价值最 大化的产品组合。
结合地块条件、项目定位和市 场竞争差异化的需要，对于项 目产品发力方向的具体建议。
2 PART 市场分析
01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？
我们对本项目的几点思考
01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？
西侧—绿地半山国际 地块局部有高差
地块3
地块4
地块1
地
块
4
地块内部沟渠 项目内部
PART 1 项目本体及开发目标解析
项目本体优劣势总结——
优势
strength
1、重点区域：位于城市向南重点发展的低密度生态居住区——枣园新区，具备发展规划利好。 2、临近长风街：本项目南临城市主干道长风街，是本项目区位上的重要优势。 3、交通便利：项目可及性佳、通达性好，且临近高速出口，与周边县市便利连接。 4、地块方正：中等规模用地，形状方正，内部地势的高差变化适于低密度产品的打造，可以营
项目北临贯穿城市东西的主干道长风东 街，通达性良好；
项目距离城市核心区——亲贤商圈约3 公里；
项目距离武宿机场约18公里。
图：本项目周边道路交通图
亲贤北街 建 设 南 路
双
塔
南
路
高速长风出口
长风大街
本案
PART 1 项目本体及开发目标解析
交通条件2——距高速公路长风出口1.5公里，通过108、307国道、104省道，与太 原周边县市阳泉市、古交市、榆次区、清徐县连接便利。
重点关注的问题
主要结论
分析的思路
太原市场发展不同于其他城市的 独特之处及其对于项目运作的影响 ？
在太原房地产市场发展现状下， 小高层产品在区域市场上的实现度 如何，通过创新手段是否可以突破 区域限制，实现更高价格？
二产人口主导，对产品的认知程度低，对产品细节、材料及 做工的关注度高
项目区域未来将发展成为太原市低密度意象浓厚的高品质中 央别墅区
小高层在区域市场上能够实现的价格在5000元/平米左右 从市场现有项目来看，很难通过创新手段来实现价值突破
城市背景分析 城市规划分析
房地产经济数 据分析
市场典型项目 分析
太原低密度市场的发展现状及其 客户、产品等方面可利用的市场机 会？
太原低密度市场仍未形成明确板块认知，产品品质上的提升 可帮助项目实现更高价值
太原拥有大量的支付能力很强的低密度客户，其需求尚未得 到充分挖掘和满足
本项目地处太原市小店区枣园新 区，为太原市重点发展的低密度住区。
项目南侧的长风东街为太原市东西 向的城市主干道之一，交通条件与道
火车站
东 山 过 境 高 速
路形象好；西南侧为高速路长风出
口，与周边县市便捷连通。
城市核心区
高速长风出口
长风街
美特好 超市
本案
PART 1 项目本体及开发目标解析
交通条件1——项目南临长风东街双向八车道，是太原市交通与景观并重的综合性城市 一级主干道，车行交通便利。
距东山过境高速公路长风出口 仅1.5公里，便利连接太原周边 各县市；
图：本项目与周边县市的交通联系图
108国道至忻州市(80公里)、 榆次区(25公里)；
307国道至清徐县(30公里) 、 吕梁市(216公里) 、阳泉市(119 公里)；
滨河南路、省道104至古交(54 公里)。
PART 全国知名品牌开
发商 产品开发实力强
缺乏太原市场开 发经验
品牌影响力在太 原尚未建立
1、我们面临怎样的市场环境， 2、怎样的产品组合是本案的最
有何特点？
优方案？
3、在这样的产品组合下如 何提升项目整体品质？
受城市文化和经济特征的影响，太 原房地产市场具有其独特的发展特 征，这些特征对项目开发具有十分 重要的影响。
我们对本项目的几点思考
项目开发目标
快速回现： 销售速度： 2019年底，一期竣工备案并结转销售收 入 开发利润： 利润最大化，项目整盘的收益率最高 品牌确立： 为复地未来在太原的持续发展，确立市 场形象和品牌基础
影响因素 有利 因素
不利 因素
项目本体条件
重点区域 临近长风街 交通便利 地块方正
配套缺乏 项目地块周边生活基本配 套设施缺乏，降低社区居 住舒适度。
图：本项目周边五公里范围内的商业、医疗配套分布
本 案
PART 1 项目本体及开发目标解析
经济指标——本项目共包含3个地块，容积率指标为1.0-1.2。其中地块1较方正，土地 面积约326.97亩。
最大 1.2 最小 1.0
88000~ 73334
最大 28 20
40
最小 22
地块4 住宅 195861 (294亩)
最大 1.2 235000
最大 28 20
40
~195861
最小 1.0
最小 22
地块3
地块4
地块1
地
块
4
PART 1 项目本体及开发目标解析
地块形状及四至——地块1形状方正，南侧为长风东街，东、西、北侧均为规划路，地 块可及性佳、昭示性好。项目内部地势由西向东逐渐提升，高差可达10米；地块内部 有两条较深的沟渠。
造高端的社区品质。
不足
weakness
1、配套缺乏：项目地块周边生活基本配套设施缺乏，降低社区居住舒适度。
PART 1 项目本体及开发目标解析
开发目标解析——
销售速度：2019年底，一期竣工备案并结转销售收入 开发利润：利润最大化，项目整盘的收益率最高 品牌确立：为复地未来在太原的持续发展，确立市场形象和品牌基础
绝对保密
谨呈：上海复地投资有限公司北京分公司
复地集团太原项目定位及产品建议
2019年4月
1 PART 项目本体及开发目标解析
PART 1 项目本体及开发目标解析
项目区位——项目位于太原市的新兴区域小店区，规划中的低密度高端住区；地块紧 邻城市重要干道长风东街，距高速长风出口车行2分钟，距城市核心区车行15分钟，属 于城市核心区边缘。
项目用地属性及经济指标如下：
编号
用地 性质
土地面积（ 容积率 ㎡)
按容积率初 算地上建筑 面积（㎡）
建筑密度 (%)
建筑 限高 (m)
最小绿 地面积 （%）
地块1 住宅 217990 最大 1.2 224800~
最大 28 20
40
(326.97亩)
187334
最小 1.0
最小 22
地块3 住宅
73334 (110 亩)
地块的容积率条件限制了项目可能的 产品组合，在太原的市场条件下，选 择更具市场实现性，更能实现价值最 大化的产品组合。
结合地块条件、项目定位和市 场竞争差异化的需要，对于项 目产品发力方向的具体建议。
2 PART 市场分析
01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？
我们对本项目的几点思考
01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？
西侧—绿地半山国际 地块局部有高差
地块3
地块4
地块1
地
块
4
地块内部沟渠 项目内部
PART 1 项目本体及开发目标解析
项目本体优劣势总结——
优势
strength
1、重点区域：位于城市向南重点发展的低密度生态居住区——枣园新区，具备发展规划利好。 2、临近长风街：本项目南临城市主干道长风街，是本项目区位上的重要优势。 3、交通便利：项目可及性佳、通达性好，且临近高速出口，与周边县市便利连接。 4、地块方正：中等规模用地，形状方正，内部地势的高差变化适于低密度产品的打造，可以营
项目北临贯穿城市东西的主干道长风东 街，通达性良好；
项目距离城市核心区——亲贤商圈约3 公里；
项目距离武宿机场约18公里。
图：本项目周边道路交通图
亲贤北街 建 设 南 路
双
塔
南
路
高速长风出口
长风大街
本案
PART 1 项目本体及开发目标解析
交通条件2——距高速公路长风出口1.5公里，通过108、307国道、104省道，与太 原周边县市阳泉市、古交市、榆次区、清徐县连接便利。
重点关注的问题
主要结论
分析的思路
太原市场发展不同于其他城市的 独特之处及其对于项目运作的影响 ？
在太原房地产市场发展现状下， 小高层产品在区域市场上的实现度 如何，通过创新手段是否可以突破 区域限制，实现更高价格？
二产人口主导，对产品的认知程度低，对产品细节、材料及 做工的关注度高
项目区域未来将发展成为太原市低密度意象浓厚的高品质中 央别墅区
小高层在区域市场上能够实现的价格在5000元/平米左右 从市场现有项目来看，很难通过创新手段来实现价值突破
城市背景分析 城市规划分析
房地产经济数 据分析
市场典型项目 分析
太原低密度市场的发展现状及其 客户、产品等方面可利用的市场机 会？
太原低密度市场仍未形成明确板块认知，产品品质上的提升 可帮助项目实现更高价值
太原拥有大量的支付能力很强的低密度客户，其需求尚未得 到充分挖掘和满足
本项目地处太原市小店区枣园新 区，为太原市重点发展的低密度住区。
项目南侧的长风东街为太原市东西 向的城市主干道之一，交通条件与道
火车站
东 山 过 境 高 速
路形象好；西南侧为高速路长风出
口，与周边县市便捷连通。
城市核心区
高速长风出口
长风街
美特好 超市
本案
PART 1 项目本体及开发目标解析
交通条件1——项目南临长风东街双向八车道，是太原市交通与景观并重的综合性城市 一级主干道，车行交通便利。
距东山过境高速公路长风出口 仅1.5公里，便利连接太原周边 各县市；
图：本项目与周边县市的交通联系图
108国道至忻州市(80公里)、 榆次区(25公里)；
307国道至清徐县(30公里) 、 吕梁市(216公里) 、阳泉市(119 公里)；
滨河南路、省道104至古交(54 公里)。
PART 全国知名品牌开
发商 产品开发实力强
缺乏太原市场开 发经验
品牌影响力在太 原尚未建立
1、我们面临怎样的市场环境， 2、怎样的产品组合是本案的最
有何特点？
优方案？
3、在这样的产品组合下如 何提升项目整体品质？
受城市文化和经济特征的影响，太 原房地产市场具有其独特的发展特 征，这些特征对项目开发具有十分 重要的影响。
我们对本项目的几点思考
项目开发目标
快速回现： 销售速度： 2019年底，一期竣工备案并结转销售收 入 开发利润： 利润最大化，项目整盘的收益率最高 品牌确立： 为复地未来在太原的持续发展，确立市 场形象和品牌基础
影响因素 有利 因素
不利 因素
项目本体条件
重点区域 临近长风街 交通便利 地块方正
配套缺乏 项目地块周边生活基本配 套设施缺乏，降低社区居 住舒适度。