【房地产经营管理】新加坡房地产经济

新加坡房地产经济

新加坡的城市建设和房地产业是近三、四十年才发展起来的，尤其是60年代中期，政府推行市区重建计划和居者有其屋计划以来，经过新加坡人的艰苦努力，城市面貌和住宅建设发生了根本性的变化。现在新加坡，绿树成荫，高楼林立，道路通畅，环境优美，堪称世界级的花园城市。新加坡房地产业的发展，不仅给新加坡带来了良好的城市环境，也为政府产生了可观的财政收入，为国民提供了大量的就业机会。据有关部门统计，近几年，新加坡政府每年从房地产业得到的直接收入占财政总收入的20－35％，房地产业已成为新加坡国民经济的重要支

柱产业。

一、历史与发展

六十年代初期，新加坡还是一个较贫穷落后的国家，严重的住屋短缺、人口过度拥挤、恶劣的居住条件、过高的失业率、市区交通堵塞、基础设施不足等难以支撑当时刚刚独

立国家的社会经济发展，困扰着城市建设。1960年新加坡成立了规划局，负责整个城市的规划设计，于六十年代后期制定城市长远规划（新加坡概念图），来引导经济增长与发展工作。规划局的目标十分明确，是将新加坡改造成为一个卓越的热带城市，1981

年规划局完成了全国城市发展的总体规划

设计。为了保证规划的贯彻实施，1985年，政府颁布了《规划法令1985》，这部法令明确了有关职权单位的委定，说明了依托局官员职责的调派；并规定总体规划图每五年必须至少检讨一次，在任何时候都可更改；在土地发展上，授权给规划单位来管制所有土地的发展，划定地主/发展商和职权单位的权力和责任，规定所有的发展都必须获得职权单位的批准证；在发展费的管理上，授权给职权单位征收发展费，并说明发展费的计算方法和征收方法。1989年，政府又在规划局的基础上组建了市区重建局，它是新加坡的国家规划和旧屋保留的主管部门，是隶属于国家发展部的一个法定机构，负责长远规划的拟定和详细规划的编制及实施。规划、

管理并推行新加坡的城市发展，使之成为一个卓越的热带城市是市区重建局的工作宗旨，通过市区重建局的协调和指导，城市规划才得以落实。目前，新加坡城市发展的详规已基本编制完成。

二、政策特点

新加坡之所以能在短短的30几年中迅速建成一个美丽的花园城市，这主要取决于以下三个面的政策：

（一）明确的、强烈的、超前的规划意识1）规划阶段，首先在1971年，为了应付快速的社会经济发展需求，完成了新加坡概念图，其功能是：规划建设基础设施和公共事用的指导；审估长期和短期规划方案的策略轮廓；规划研究和建设发展的参考根据。概念图大约每10年检讨一次，而且有专门的审阅组织机构和工作机构。

2）促进阶段，土地售卖、项目协调和项目服务是使概念图实现的主要工作措施。土地售卖是由政府集合小块土地，以招标的方式出售给私营企业进行开发。1967年至1995

年，政府售出430个地块，吸引投资120亿元。同时，由政府供应土地，私人发展商提供资金和商业知识、构思，这样的土地售卖计划促进了政府和私人机构合作发展。

3）发展管制阶段，发展管制的目的是为了确保发展方案能达到概念图的小区规划意图。市区重建局本着“快速、友善和可靠”的服务精神，每年平均处理1.2万个发展申请方案。申请方案由总体规划委员会和发展管制委员会审批，总体规划委员会负责小区发展指导规划图审批、公共部门规划用地审批和基础设施规划建设审批，发展管制委员会负责规划建设方案审批（包括违规申请）。（二）新加坡中央公积金和“居者有其屋计划”相结合

新加坡中央公积金制度建于1955年，该制度实质上是政府为维护劳工和受薪金福利

而推行的一种强制性储畜制度，也是一种全民性社会保险制度。为解决失去工作能力的居民的社会保障问题，政府通过立法建立了中央公积金制度并成立公积金局负责管理

这项工作。新加坡住宅发展的最大特点是居

者有其屋计划的制定和实施。早在1964年2月政府为了解决居民的房荒，稳定社会，宣布“居者有其屋计划”，1968年，政府允许国人利用他们的公积金存款购买组屋，购房人急剧增加，如今，高达82％的国人拥有自己的组屋。新加坡中央公积金和“居者有其屋计划”相结合。有效地促进了国家政治、经济和社会的稳定促进了房地产市场，尤其是住宅市场在此基础上得以健康、稳定、发展。

（三）土地有偿使用制度

新加坡的土地分国有和私有两部分。国有土地实行有偿使用制度。土地实行租用制，凡具有法定资格的企业或个人都可获得国有土地使用权。新加坡土地有偿使用特点如下：

1)土地有偿使用与城市规划紧密结合

新加坡的城市规划，充分利用了城市经济的集聚效应。1955—1959年，新加坡城市规划者经过多年的周密筹划，最后确定了南部港口岸线为基线，以老市区为中心辐射，由近及远建环状卫星城镇，按城市土地级差区位

分步开发。

2)合理指定土地有偿使用的税制和价格

为了使土地按分区规划综合开发，政府有权收购规划区内的私人地产，收购价以1983年的市场交易价格为基准，经开发后规划用地使用权的有偿转让，采取竞投和招标方式。建筑项目完成后，政府按资产估价产值的23%征收产业税。一些法定的特殊用地，如宗教、慈善机关用地，政府无偿拨给，已转让而未建设的空地，政府每年按地价的5%征税。

3)用强制储蓄推进土地有偿使用

城市土地有偿使用能否加速推行，关键在于有否雄厚的资金用于周转。从这个意义上说，公积金制度对新加坡城市开发的成功具有决定性意义。公积金的周转，既是政府用于市政设施和房地产开发的资金来源，也是国民购买商品住宅的资金来源，从而使新加坡城市土地有偿使用在供给和需求两方面都有了资金的保证。

三、现状与趋势

新加坡房地产发展周期：1979－1981年，新加坡私人房地产价格上涨186％，随后的经济危机造成房地产价格猛跌，新房供给却在不断增长；1991至1996年，新加坡房地产市场升温，但紧接着就是金融危机，房地产市场再次跌入低谷，最低潮时楼市曾下跌45％。由于新加坡房地产价格过于昂贵，新加坡房地产市场变幻不定，还有海外和新国内房地产价格的差异，１９９７年，新加坡人在海外购买别墅和公寓的人数猛增２０％到３０％。越来越多的新加坡退休人员把伦敦和澳大利亚看成“养老之地”，加上越来越多的新加坡大学生到英国和澳大利亚继续接受高等教育，因此，新加坡人到英国、澳大利亚购置别墅、公寓者逐年增加。新加坡已成为澳大利亚最大的住宅投资国，大部分投资集中在昆士兰州、悉尼和墨尔本市。１９９８年，新加坡投资性质的大型房地产交易总值跌到１０年以来的最低水平，只有１２．６亿新加坡元，比１９９７年下降８８％。新加坡房地产咨询公司仲量行说，交易额大幅度减少的主要原因是政府停