补充讲义 基准地价修正法 路线价法 10.2

图 1.2 基准地价系数修正法的程序 1.2.2.1 搜集有关基准地价评估成果资料 基准地价评估资料和土地定级资料是采用基准地价系数修正法评估宗地价格的基础性 资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系 数表和相应的因素指标说明表等。 1.2.2.2 确定待估宗地所处土地级别 根据待估宗地的位置、用途，对照以上搜集到的土地级别图、基准地价图等资料，确定 待估宗地所处的土地级别及对应的基准地价， 以确定地价修正的基准和明确需要凋查的影响 因素。 1.2.2.3 调查待估宗地地价影响因素及指标条件 按照与待估宗地所处级别和用途对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所列 的因素， 确定宗地条件调查项目， 调查项目应当与修正系数表及其因素指标说明表中的因索 素一致。 宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，这些资料 不能满足需要的，需进行实地调查采样。 在调查的基础上，确定宗地地价因素指标值。 1.2.2.4 计算宗地地价影响因素修正系数 根据以上调查结果，首先查对相应级别和用途的宗地地价影响因素指标说明表， 得出待 估宗地各因素指标的优劣状况然后按优劣状况查对基准地价修正系数表， 得到各因素的修正 系数。所有因素的修正系数都得到以后，即可计算待估宗地的总修正系数， 计算公式如下：
用途 级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 元/m 1226 9920 7500 5280 3960 2175 1269 910 600 370 1.0 1.2 2.3 3.0
2
商业 基准地价 设定 容积率 3.5 元/m 8200 6200 4550 3300 2400 1500 940 700 510 370
2
办公 基准地价 设定 容积率 3.5 6200 3.0 4550 3300 2.3 2400 1500 1.2 940 700 1.0 510 370 滩涂待定 元/m
2
住宅 基准地价 设定 容积率 元/m
2
工业 基准地价 设定 容积率
2.5 4200 2.0 1.8 1.5 1.0 2100 1100 530 295 250 0.8 195 150 1.5 1.0 2.0
《房地产估价》补充讲义
——基准地价修正法与路线价法 1 基准地价修正法
1.1 基准地价的概念和特点 1.1.1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区的范围内， 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土 地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价日期上法定最高年期土地使用 权区域平均价格。 基准地价是目前区域平均价的最常见形式。 通常由政府组织或委托评估， 评估结果须经 政府认可。 1.1.2 基准地价的特点 (1)全域性：基准地价作为一个城市平均土地价格的反映，应该能够代表城市所有的土 地， 也就是说， 城市中的任何一个区域、 任何一种类型的土地， 都能够找到对应的基准地价。 (2)平均性：基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采 取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 (3)分用途：基准地价虽然反映城市中平均的地价水平，但是不区分用途的平均地价是 没有意义的，因此，即使在同一区域中，不同利用类型的土地，也应当有不同的基准地价标 准。 (4)有限期：基准地价是有限年期的土地使用权价格。土地价格与其使用年限有很强的 相关性，因此，在基准地价评估时，应当设定一个明确的土地使用期限。 (5)时效性在基准地价评估时还应当设定一个评估基准日。基准地价只反映特定时间点 的土地价格标准。 (6)公示性：按照法律规定，基准地价应当定期向社会公布，以便社会及时了解城镇的 地价水平及变化，使土地市场更有透明度，并且为调控和指导土地市场的发展提供依据。 1.1.3 基准地价的作用 城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的， 主要体现为以下几 个作用。 ①显示我国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益， 同时也按价格标准显 示城市土地质量的优劣程度。 ②为各级政府的土地使用权有偿出让提供依据， 同时也可为土地使用权在土地使用者之 间转让提供参考依据。 ③各地价区段及不同用途的基准地价水平， 也对国家加强土地市场的管理、 实现土地资 源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造了条件。 ④为政府征收土地税费提供客观依据。 按照国际惯例， 土地税是从价征收， 科学、 合理、 公开的基准地价可以为科学征收土地税费提供依据。 ⑤国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策， 通过地价的差别和调整来 引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。 ⑥基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、 也有利于进一步完善我国 的国民经济统计和核算体系。 基准地价作为平均价的最常见形式， 反映土地市场上的地价水 平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据。
1.1.4 基准地价的内涵 (1)土地用途的划分：基准地价评估时选择的样点土地用途以实际用途为主。与宗地地 价和房地产价格评估中的最高最佳使用原则不同， 基准地价的评估应以样点宗地的实际用途 为基础，以反映现实土地收益和地租地价的支付能力，体现基准地价的市场导向性。 (2)土地使用权出让期限的规定：基准地价按照所对应用途的法定最高使用年限评估， 即商业用地基准地价的设定使用年限为 40 年，住宅用地基准地价的设定使用年限为 70 年， 工业和办公用地基准地价的设定使用年限为 50 年。 (3)容积率：容积率对土地的使用价值有显著影响，从而影响土地价格，因此在基准地 价评估结果中应当写明所设定的容积率， 基准地价对应的容积率是按照所调查的样点宗地的 平均容积率设定的。 (4)对应的权益：基准地价评估的是无他项权利限制下的国有土地使用权价格。 (5)开发程度：以各级别分用途的土地平均开发程度为基础评定基准地价，比如市区的 土地通常以“七通一平”为评估时的设定状态。 (6)地价单位的选用：基准地价评估，根据实际情况，可以以楼面地价表示，也可以以 地面价表示，通常市中心繁华地段的土地或商业用地价格较高，以楼面价表示，其他以地面 价表示。在运用基准地价成果时要注意关于地价单位的说明。 表 1.1 是上海市基准地价表， 在基准地价表中标明了上海市某时期使用的各级别分用途 的基准地价及相应的容积率，其他内涵信息反映在基准地价表的说明中，如评估基准日是 2003 年 6 月 30 日，商业、办公和住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用 途 3、4、5 级为对应级别平均容积率下的楼面价，其余级别为地面价。开发程度 1～5 级为 “七通一平” ，其余为“五通一平” 。各用途内涵如下所示。 ① 商业：包括商业、金融、保险业用地。既包括独立的商业设施用地，也包括商住、 商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地） 。 ② 办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。 ③ 居住：包括多层、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。 ④ 工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中 3、4 级特指都 市型工业用地。都市型工业指知识、信息、技术和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、 少占地的工业。 表 1.1 上海市基准地价 基准日 2003 年 6 月 30 日
1.1.5 基准地价评估的技术路线 根据我国《城镇土地估价规程》 ，基准地价评估有两种技术路线，也可以说是基准地价 评估的两种思路。 (1)以土地定级为基础，土地收益资料为依据，评估基准地价这种技术路线又称为级差 收益测算法，由于土地价格反映的是土地的收益能力，本质是土地权益的价格，是为了获取 来自土地的收益而付出的代价， 反映的是土地的收益水平， 因此基准地价的评估必须以土地 收益为主要依据。具体过程是：首先根据土地利用条件，采用多因素综合定级的方法划分土 地级别，然后选择样点宗地，调查其土地使用者的企业经营收益、土地、资金和劳动力等数 据资料，运用回归分析法，建立各级别土地的收益与各种生产要素之间的数量关系模型，再 根据土地的边际收益系数， 计算各级别土地收益的估计值， 并结合所选定的资本化率计算出 各级土地的基准地价。 (2)以均质区域为基础，选择交易样点，用样点的市场交易资料评估基准地价这种技术 路线又称为土地市场交易实例法， 城镇中的土地在规划指导下利用， 从而形成各种土地利用 同质区域，这些区域内部土地区位、基础设施条件相似，土地利用性质基本相同，其土地价 格也必然相近。 因此在没有完成土地定级的城镇， 土地利用均质地域就可以作为基准地价评 估的基础。具体过程是：先以城市规划为主要依据划分均质区域，或直接利用土地交易资料 划分土地级别，然后通过大量的房地产市场交易案例调查，获得土地出让、转让以及房地产 交易的相关资料， 并评估相应土地的正常价格， 再计算各区位、 区段的各类用地的平均地价， 最终得到所在均质地域的基准地价。 1.1.6 基准地价评估的程序和方法 按工作步骤，基准地价评估包括准备工作、资料调查与整理、基准地价确定、基准地价 修正系数表编制等主要步骤，如图 1.1 所示。其中，资料调查与整理阶段的具体内容因技术 路线不同而有所区别。 级差收益测算法中， 资料调查与整理主要是根据样点土地利用资料整 理，计算出分级别的土地收益数据，并评估出相应的级别基准地价；而土地交易实例法是根 据收集到的样点交易资料测算样点宗地价格， 并修正到基准地价设定条件下， 再平均得出相 应均质区域的基准地价。所采用的技术路线不同，资料调查的内容也不同。
图 1.1 基准地价评估程序
1.2 基准地价系数修正法及其运用 1.2.1 基准地价系数修正法的含义与特点 1.2.1.1 基准地价系数修正法的含义 对于已经完成基准地价评估的城镇，采用基准地价系数修正法评估土地价格是一种简 便、有效的方法，可以快速方便地评估多宗土地的价格。另外，在土地市场不够发达，没有 条件采用其他方法的地区，基准地价系数修正法也是一常用的土地价格评估方法。 基准地价系数修正法的基本含义是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成 果， 就待估宗地的条件与所在区域的平均土地条件相比较， 对照基准地价修正系数表和修正 系数指标说明表，选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，并进行使用年期、估价期日 等方面的修正，从而求取待估宗地在估价期日的价格。 这种方法实际上是市场比较法的一种特殊运用方法。 在这里， 以基准地价对应的土地条 件作为市场比较法中的交易案例条件，通过各种因素的修正，得到待估宗地的土地价格。 基准地价评估得到的基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表等成果都是基准地 价系数修正法可以利用的资料， 采用基准地价系数修正法进行土地价格评估的结果准确性和 精确度与这些成果的准确性和完整性密切相关。 1.2.1.2 基准地价系数修正法的基本原理 正如前面所述，基准地价系数修正法是市场比较法的一种运用，其基本原理自然也是替 代原理。 基准地价作为一个区域或级别上土地的平均价格， 所对应的土地条件是该区域或该 级别上土地的平均条件， 那么区域内或同级别上相同用途的所有土地， 其价格都应当围绕着 基准地价在一定幅度内上下波动，这正是替代原理的本质。因此，替代原理为该方法中通过 因素修正得到宗地价格的科学性奠定了理论基础。 1.2.1.3 基准地价系数修正法的适用范围 基准地价系数修正法是在短期内对大批量宗地进行估价的有效手段， 它适用于满足以下 条件的城镇土地。 (1)前提条件：已完成城镇基准地价评估， 并编制了基准地价修正系数袁表和相应的指 标说明表，这是运用基准地价系数修正法的基础和前提。 (2)市场条件：该城镇房地产市场价格水平相对稳定，土地价格在时间、空间和区域结 构、用途结构上没有出现可能导致地价标准失准的重大变化。基准地价的评估工作量很大， 虽然国家规定了基准地价定期更新的制度， 但是， 其更新速度往往不能适应城镇土地价格变 化的节奏， 尤其是在土地市场变化活跃的时期， 不但地价的平均水平会在短期内有大幅波动， 而且土地价格的分布空间结构也会不断改变， 打破原有的均质地域划分。 这些都会影响该方 法评估结果的准确性，因此在实际运用时要加以判断。 (3)技术条件：能够得到完整、可靠、准确、及时的信息资料和指标参数，具备将估价 对象与基准地价进行对照分析和修正的能力与条件。 有的城镇虽然完成了基准地价评估， 但 是修正系数或者修正系数指标说明不完整，需要估价人员对资料信息进行甄别和补充。 1.2.2 基准地价系数修正法评估土地价格的程序和方法 基准地价系数修正法的程序如图 1.2 所示。