池州定价建议版PPT课件
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定价策略讲义课件(PPT92页)
20000美元是与竞争者同一型号的机器价格； 3000美元是因产品更耐用而必须多付的价格； 2000美元是产品可靠性更好而多付的价格； 2000美元是本公司服务更佳而多付的价格； 1000美元是保修期更长多付的价格； 28000美元是上述应付价格的总和； (—4000元是折扣)24000美元是最后价格。
归纳小结
四、定价策略
1、新产品定价策略 2、折扣定价策略 3、差别定价策略 4、地理定价策略 5、心理定价策略
归纳小结 复习思考题
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实训一、讨价还价实践
定价策略实训目录
实训二、资料分析
分析1:经营出奇招 分析5:身份有价
分析2:便鞋公司
分析6:定价的技巧
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一、影响商品定价的因素
需求价格弹性系数＞l 需求价格弹性系数＜l 需求价格弹性系数＝1
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一、影响商品定价的因素
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一、影响商品定价的因素
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一、影响商品定价的因素
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一、影响商品定价的因素
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13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1617:12:3617:12:36August 16, 2021
14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一下午5时12分36秒17:12:3621.8.16
一、影响商品定价的因素
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归纳小结
四、定价策略
1、新产品定价策略 2、折扣定价策略 3、差别定价策略 4、地理定价策略 5、心理定价策略
归纳小结 复习思考题
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实训一、讨价还价实践
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实训二、资料分析
分析1:经营出奇招 分析5:身份有价
分析2:便鞋公司
分析6:定价的技巧
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一、影响商品定价的因素
需求价格弹性系数＞l 需求价格弹性系数＜l 需求价格弹性系数＝1
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13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1617:12:3617:12:36August 16, 2021
14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一下午5时12分36秒17:12:3621.8.16
一、影响商品定价的因素
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《定价的基本原理》幻灯片
但是，对于导管制造商来说，因耐用性增加导致A25导管销量减少，A25的负差异 价值为-0.01美元/磅；销售费用增加，A25负差异价值-0.08美元/磅；杜邦是A25 的唯一供给商,供给商风险导致A25负差异价值-0.02美元/磅。
试计算每磅A25的经济价值,并为杜磅提出建议价格.
杜邦Alathon25树脂的经济价值分析
（认知价值） (41.65) (32.65)
论
(24.9)摘要来自把对每个公司的评分乘以重要性权数，我们发现 A公司提供产品的认知价值高于平均数（在42）， B 公司提供产品的认知价值相当于平均数（在33）， C 公司提供产品的认知价值低于平均数（在25）。
A公司能为它的转换器制定一个高的价格，因为 它被认知为能提供较多的价值，倘若它想对它的认知 价值成比例地定价，它可能围绕着2 .55美元要价 ， （=一个平均质量的转换器价格2.0美元×42/33）。
经济价值=参考价值+差异价值 Value）：消费者所认为的该
负的差异 正的差异 价值 价值
产品的最优替代品的成本 差异价值（Difference
参考价值
总的经济价值
Value)：该产品区别于其他 产品的价值
A25经济价值分析
树脂可用于生产农场地下灌溉系统所用的塑料导管，每生产100英尺的导管大约需 要16.25磅的树脂。
在普遍联系的开放系统： 〔二〕亚当·斯密所说的市场经济系统是一个几乎封闭的社会
系统：
二 政府价格管理的内容： 〔一〕构建市场价格体制有效运行的制度框 架： １全国性的价格根本法规： ?中华人民共和国价格法? ２全国性的价格专门法规： ３地方性的价格专门法规：
〔二〕标准价格主体行为和价格运行秩序：
标准价格管理者的行为：
试计算每磅A25的经济价值,并为杜磅提出建议价格.
杜邦Alathon25树脂的经济价值分析
（认知价值） (41.65) (32.65)
论
(24.9)摘要来自把对每个公司的评分乘以重要性权数，我们发现 A公司提供产品的认知价值高于平均数（在42）， B 公司提供产品的认知价值相当于平均数（在33）， C 公司提供产品的认知价值低于平均数（在25）。
A公司能为它的转换器制定一个高的价格，因为 它被认知为能提供较多的价值，倘若它想对它的认知 价值成比例地定价，它可能围绕着2 .55美元要价 ， （=一个平均质量的转换器价格2.0美元×42/33）。
经济价值=参考价值+差异价值 Value）：消费者所认为的该
负的差异 正的差异 价值 价值
产品的最优替代品的成本 差异价值（Difference
参考价值
总的经济价值
Value)：该产品区别于其他 产品的价值
A25经济价值分析
树脂可用于生产农场地下灌溉系统所用的塑料导管，每生产100英尺的导管大约需 要16.25磅的树脂。
在普遍联系的开放系统： 〔二〕亚当·斯密所说的市场经济系统是一个几乎封闭的社会
系统：
二 政府价格管理的内容： 〔一〕构建市场价格体制有效运行的制度框 架： １全国性的价格根本法规： ?中华人民共和国价格法? ２全国性的价格专门法规： ３地方性的价格专门法规：
〔二〕标准价格主体行为和价格运行秩序：
标准价格管理者的行为：
定价策略与定价技巧PPT课件( 57页)
• 市场占有率之争（在占有率提高与低价十 分相关的情况下适用，格兰仕）
• 与对手竞争的定价策略（适应价格之争）， 在许多行业中，公司会设定与价格竞争者 一致的价格。(矿泉水、可乐）
• 产业营销策略对利润的影响研究揭示了这 样一个规律：公司市场份额达到40%时， 平均投资收益为32%，当公司市场份额为 20%-40%时，平均投资收益将会减少到 24%，当少于10%，平均税前投资收益大 约为13%。
主动竞争定价法(见下页）
密封投标定价法——密封的含义
分析竞争者的产品和价格
• 企业为产品定价时必须考虑竞争者的产品和价格。 企业可以派出人员去市场上了解竞争者产品的价 格（沃尔玛的“市场行情调查员”和我国广州等 一些城市出现的“抄价员”），也可搜集竞争者 的产品价目表或买回竞争者的产品进行分析研究。 企业可以将竞争者的产品及其价格作为企业产品 定价的参考。如果企业的产品和竞争者的同种产 品质量差不多，那么两者的价格也应大体一样； 如果企业的产品不如竞争者的产品那么产品价格 就应定低些；如果企业的产品优于竞争者的产品， 那么价格就可以定高些。
• 如某企业某产品的生产能力为年产70万件， 年固定成本50万元，单位产品变动成本为 1.80元，产品单价为3元，现在企业只接到 订单40万件。按此计划生产，边际贡献弥 补部分固定成本后企业仍亏损2万元。如果 有客户追加订货20万，每件报价为2.40元， 根据边际贡献定价法原则，这一报价是可
以接受的。接受此订单后，企业将实现盈 利10万元。
• 需求导向定价
理解价值定价法——以消费者对商品价值 的感受及理解程度作为定价的基本依据。
需求差异定价法——基于价格歧视的细分 定价法，主要形式有依地点、时间、顾客 以及产品而异来制定不同的价格。
• 与对手竞争的定价策略（适应价格之争）， 在许多行业中，公司会设定与价格竞争者 一致的价格。(矿泉水、可乐）
• 产业营销策略对利润的影响研究揭示了这 样一个规律：公司市场份额达到40%时， 平均投资收益为32%，当公司市场份额为 20%-40%时，平均投资收益将会减少到 24%，当少于10%，平均税前投资收益大 约为13%。
主动竞争定价法(见下页）
密封投标定价法——密封的含义
分析竞争者的产品和价格
• 企业为产品定价时必须考虑竞争者的产品和价格。 企业可以派出人员去市场上了解竞争者产品的价 格（沃尔玛的“市场行情调查员”和我国广州等 一些城市出现的“抄价员”），也可搜集竞争者 的产品价目表或买回竞争者的产品进行分析研究。 企业可以将竞争者的产品及其价格作为企业产品 定价的参考。如果企业的产品和竞争者的同种产 品质量差不多，那么两者的价格也应大体一样； 如果企业的产品不如竞争者的产品那么产品价格 就应定低些；如果企业的产品优于竞争者的产品， 那么价格就可以定高些。
• 如某企业某产品的生产能力为年产70万件， 年固定成本50万元，单位产品变动成本为 1.80元，产品单价为3元，现在企业只接到 订单40万件。按此计划生产，边际贡献弥 补部分固定成本后企业仍亏损2万元。如果 有客户追加订货20万，每件报价为2.40元， 根据边际贡献定价法原则，这一报价是可
以接受的。接受此订单后，企业将实现盈 利10万元。
• 需求导向定价
理解价值定价法——以消费者对商品价值 的感受及理解程度作为定价的基本依据。
需求差异定价法——基于价格歧视的细分 定价法，主要形式有依地点、时间、顾客 以及产品而异来制定不同的价格。
定价方法PPT(精)
离较大。
边际成本定价法
定义
边际成本定价法是指根据产品 边际成本来确定产品价格的方 法。边际成本是指每增加一单 位产品产量所增加的总成本。
优点
在市场需求不确定的情况下，能够 确保企业不亏损，同时有利于扩大 市场份额。
缺点
可能导致企业利润较低，甚至无法 覆盖固定成本，不适用于需要大量 固定资产投资的企业。
定义
根据市场需求和消费者的购买能力来 设定产品价格。
优点
能够满足消费者的购买心理，提高产 品销量；根据市场反应灵活调整价格 ，实现利润最大化。
缺点
需要对市场有深入了解，难度较大； 过于关注需求可能导致价格战或市场 失衡。
适用场景
创新产品、奢侈品、服务类等，消费 者对产品价值感受较强的行业。
价值定价法
04
先进的定价策略与技巧
动态定价策略
实时市场响应
动态定价策略能够根据市 场需求进行实时调整，确 保产品定价与市场需求相 匹配。
竞争环境监控
通过对竞争对手的定价进 行监控，动态调整自身产 品定价，以保持竞争力。
数据驱动决策
运用大数据分析，实现对 市场趋势的预测，进而制 定更加合理的定价策略。
捆绑定价策略
定价的目的和目标
目的：通过合理定价实现企业的盈利目 标，同时考虑市场接受度和竞争状况。
塑造品牌形象：通过定价传递品牌价值 ，提升品牌形象。
占领市场份额：通过价格策略，提高产 品竞争力，扩大市场份额。
目标
实现预期利润：根据产品成本、市场需 求和竞争状况，制定能够实现预期利润 的售价。
定价方法的分类
01 02
定义
目标收益定价法是指根据企业预期的目标利润来确定产品价格的方法。 企业首先确定目标利润率，然后计算出目标收益，最后根据目标收益和 预计销售量来确定产品价格。
定价策略方法讲义(-60页)共62页
时间反复无常，鼓着PT 60页)时间反复无常，鼓着翅膀飞逝定价策略方法讲义(PPT 60页)
现代教育提倡以教学设计来解决和提高教与学的问题，从而提高学生学习能力，促进学生健康成长。针对我国高中数学教学来说，落实教学目标是根本，提高学生知识储备量是促进学生未来发展的重要途径。所以，课堂教学就显得尤为重要，一堂课只有短短的45分钟，学生必须高度集中，这样才能达到一定的学习效率，如何提高高中数学课堂教学效率是高中数学教师需要关注的问题。课堂效率受多方面因素的影响，教学的设计和老师学生都会产生或多或少的影响。因此，在高中数学教学过程中，教学设计必须结合教与学，遵循课堂教学规律，找出影响高中数学课堂效率的问题，这样才能对症下药，改善和提高高中数学氛围，提高课堂效率，从而实现高中数学教学目标。 一、高中数学课堂教学现状 高中生是即将进入更高学府学习的群体，从心理上要比初中生成熟很多。在处理问题和解决问题过程中，思维相对活跃，有良好的自制能力和总结问题的能力，在数学学习上有更加有效的学习方法。但是，目前高中数学课堂教学的现状依然存在很多不足之处，结合实际情况，通过以下几种状况予以说明。 第一，学生上课认真度不高，没有形成良好的学习习惯，缺乏学习动力。很多学生不喜欢数学，认为数学很枯燥，从而失去学生数学的欲望。还有一些学生的自制力不够强，学生习惯不好，致使上课经常走神。 第二，很多在学习比较简单且感兴趣的学生课程时非常认真，而且积极性非常高，但是对于一些复杂且逻辑性非常高的课程就会妥协或放弃，这使得学生学习数学课程不完善，也制约了学生创新性思维发展，出现这种“挑食”的状况不利于提高学生的综合能力。 第三，学生课堂学习方法不当也会影响学生课堂效率。课堂教学过程中，学生听老师讲解时没有自己思考，一味接受老师灌输的方法和解题思路，这种被动学习的方式只会让学生产生依赖性，不利于培养学生独立思考、自主学生的能力
现代教育提倡以教学设计来解决和提高教与学的问题，从而提高学生学习能力，促进学生健康成长。针对我国高中数学教学来说，落实教学目标是根本，提高学生知识储备量是促进学生未来发展的重要途径。所以，课堂教学就显得尤为重要，一堂课只有短短的45分钟，学生必须高度集中，这样才能达到一定的学习效率，如何提高高中数学课堂教学效率是高中数学教师需要关注的问题。课堂效率受多方面因素的影响，教学的设计和老师学生都会产生或多或少的影响。因此，在高中数学教学过程中，教学设计必须结合教与学，遵循课堂教学规律，找出影响高中数学课堂效率的问题，这样才能对症下药，改善和提高高中数学氛围，提高课堂效率，从而实现高中数学教学目标。 一、高中数学课堂教学现状 高中生是即将进入更高学府学习的群体，从心理上要比初中生成熟很多。在处理问题和解决问题过程中，思维相对活跃，有良好的自制能力和总结问题的能力，在数学学习上有更加有效的学习方法。但是，目前高中数学课堂教学的现状依然存在很多不足之处，结合实际情况，通过以下几种状况予以说明。 第一，学生上课认真度不高，没有形成良好的学习习惯，缺乏学习动力。很多学生不喜欢数学，认为数学很枯燥，从而失去学生数学的欲望。还有一些学生的自制力不够强，学生习惯不好，致使上课经常走神。 第二，很多在学习比较简单且感兴趣的学生课程时非常认真，而且积极性非常高，但是对于一些复杂且逻辑性非常高的课程就会妥协或放弃，这使得学生学习数学课程不完善，也制约了学生创新性思维发展，出现这种“挑食”的状况不利于提高学生的综合能力。 第三，学生课堂学习方法不当也会影响学生课堂效率。课堂教学过程中，学生听老师讲解时没有自己思考，一味接受老师灌输的方法和解题思路，这种被动学习的方式只会让学生产生依赖性，不利于培养学生独立思考、自主学生的能力
定价策略培训课件.pptx
市场价格 = 产品成本+税金+企业利润+批发企业利润+零售企业利润
减法思维：需求导向定价法
目标成本 = 市场价格 – 税金 – 目标利润 – 应分摊管理费
等法思维：竞争导向定价法
市场价格 ≈ 竞争对手市场价格
13 2020/8/17
成本导向 Vs. 需求导向
购买 劳动力
设备
基于成本的个人电脑定价模型
具体目标：
生存 最高销售增长 当期收入最高 最大市场撇油 当期利润最大 其它定价目标
抵摊成本 分摊固定成本 社会目标
2020/8/17
市场细分
例子
价格高
最高
奔驰
豪华
奥迪
特定需要 沃尔沃（安全）
中档
别克便利帕萨特源自大路货现代价格导向 夏利
价格低
6
1.2 确定需求
需求 = 购买欲望x购买力 在购买欲望一定的情况下，关于定价
成本是制定价格的重要考虑因素
成本类别：
变动成本 固定成本 规模效益 经验效应
固定成本
不随销售额和 产量变动的成本
变动成本
直接随产量变化 而变化的成本
管理人员、销售人员 工资
原材料
2020/8/17
总成本
给定产量情况下固定成本与变动成本之和
10
价格
获得成本
持有成本
使用成本
保养成本
安装成本
2020/8/17
财务副总裁： 除非我们很快采取一些措 施，否则本季度的销售额 将比计划减少10-20%
销售副总裁： 市场竞争非常激烈。5% 的降价将帮助我的销售代 表提高销售量。
市场副总裁： 如果我们将全线产品降价，我们 将无法维持我们在消费者心目中 的市场定位。
减法思维：需求导向定价法
目标成本 = 市场价格 – 税金 – 目标利润 – 应分摊管理费
等法思维：竞争导向定价法
市场价格 ≈ 竞争对手市场价格
13 2020/8/17
成本导向 Vs. 需求导向
购买 劳动力
设备
基于成本的个人电脑定价模型
具体目标：
生存 最高销售增长 当期收入最高 最大市场撇油 当期利润最大 其它定价目标
抵摊成本 分摊固定成本 社会目标
2020/8/17
市场细分
例子
价格高
最高
奔驰
豪华
奥迪
特定需要 沃尔沃（安全）
中档
别克便利帕萨特源自大路货现代价格导向 夏利
价格低
6
1.2 确定需求
需求 = 购买欲望x购买力 在购买欲望一定的情况下，关于定价
成本是制定价格的重要考虑因素
成本类别：
变动成本 固定成本 规模效益 经验效应
固定成本
不随销售额和 产量变动的成本
变动成本
直接随产量变化 而变化的成本
管理人员、销售人员 工资
原材料
2020/8/17
总成本
给定产量情况下固定成本与变动成本之和
10
价格
获得成本
持有成本
使用成本
保养成本
安装成本
2020/8/17
财务副总裁： 除非我们很快采取一些措 施，否则本季度的销售额 将比计划减少10-20%
销售副总裁： 市场竞争非常激烈。5% 的降价将帮助我的销售代 表提高销售量。
市场副总裁： 如果我们将全线产品降价，我们 将无法维持我们在消费者心目中 的市场定位。
定价方法专业知识课件
拟定需求
1 价格与供需关系
市场机制象一只无形旳手，推价格和 供给量、需求量在均衡点波动。
价格
均衡价格
供给 均衡点
需求 数量
2 需求旳价格弹性
价格变化和由此产生旳需求量变化旳 程度叫做需求旳价格弹性，简称需求 弹性。用弹性系数E表达。
需求弹性
E＞1 E＝1 E＜1
• 总收入旳变化
价格下降 价格上升
定价中旳问题——欺骗性定价
快来买啦！ 大减价了
原价 149
大减价
大出血
原价：349元 现价：198元
定价中旳问题——其他定价
• 掠夺性定价 • 强制定价 • 赔本销售定价 • 会员价
定价目旳（1） ——企业方面旳
是利润 我以为是生存
各位同仁， 你们以为我们企业
旳定价目旳是什么？
是销售增长
是质量和服务
定价目旳（2） ——竞争对手方面旳
各位同仁， 针对竞争对手，我们旳 定价目旳是什么？
与他们打价格战
我以为是让他们 俯首称臣
设置壁垒， 不让其他人进来
把竞争者赶出去
定价目旳（3） ——顾客方面旳
认知价值定价法Βιβλιοθήκη 我以为它值3万， 你乐意卖吗？
这是件宝物， 你以为它值多少？
发了！ 净赚2万
底价1万元
认知价值定价法
越来越多旳企业认识到，作为定价旳关键，不是 卖方旳成本，而是买主对价值旳认知。
认知价值定价法与当代产品定位思想能很好地适 应起来。
认知价值定价法旳关键是精确地拟定市场对所提 供价值旳认知。
时间
通行价格定价策略
B 企业是25元
我们就 订23元吧
老板，A企业 旳定价是20元
定价策略课件(PPT 32页)
1、功能不同的分别调差， 现代之窗
2、分栋/分期之前，先将各栋/期面积及占总面积比 例算出，以方便找到平衡。
3、分栋/分期的思考出发点：
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准核心价；
销售阶段的策略安排，先打哪，后打哪？
例如：
阳光四季 、艺术心殿
五、平均折扣率
1、根据目标客户设计相适应的付款方式，并确定主
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范 围内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到 临界点会死得惨。
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项
目或可比项目，找到本项目的市场价格范围。
有的时候，我们会陷入盲目，会以主观的态度 影响对价格的分析。
着重阶段性策略
平均折扣率 层差
着重对客户的适应和促销 着重开盘策略和最终销售率
同层单位差
着重价值体现
价目表
着重客户的直观感受
三、核心实收价格的确定
确定市场调查
的范围和重点
1
对影响价格的各因素 2
以及权重进行修正
对每个重点调差 项目进行调差
3
交易情况修正
4
调差结果表
5
综合、分析、提出核心
实收价范围和建议核心 6
真正实收核心价并不容易被掌握，客户往往凭
感觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（人
们常买、常看的），把价定低。如果你以为这家店
整个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊.
例如：
星河明居
二、价目表制作六大步骤
核心实收均价
着重市场把握
正式开 售后， 随时总 结销售 成果， 及时进 行调整。
分栋／分功能／分期 实收均价
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合计
已推未售（套） 477 178 705 386 110 281 726 813 215 69 80 140 418 4598
预估潜在供应（套） 400 1000 1212 2528 0 558 106 1200 500 0 0 600 0 8104
截止：2014年5月9日 ；来源：池州网上房地产
➢2014年1-4月池州主要在售楼盘均推出了不少房源，市场成交量同比增长，与此同时也造成了池州住
宅市场存量房的增加。若按照2013年池州住宅成交7631套计算，目前住宅存销比约为1.67：1；若加
上土地出让带来的9400套供应，则存销比达到2.9:1。目前池州市场楼盘较多，竞争激烈。
.
7
池州住宅市场背景——2014前4个月楼市成交概况
召
池州市宇城实 业发展有限公 司、深圳市岭 南投资发展有 限公司、朱运
召
池州市汇元建 筑安装工程有 限责任公司、
陈惠祥
池州市同晖房 地产开发有限
公司
截止：2014年5月9日 ；来源：池州国土资源局官网
2014年池州土地市场成交遇冷，至今住宅性质土地成交量仅为1宗。结合2013年土地出让，土地出让面积
其他普通商品住 房用地
4600
其他普通商品住 房用地
7000
391.50 1072.25 1584.50 1416.93 624.33
613.20
913.24 1314
合肥前城置业 有限公司、安 徽科瑞置业有
限公司
池州市顺达房 地产开发有限
公司
义乌市新伊投 资有限公司
义乌市新伊投 资有限公司
池州市宇城实 业发展有限公 司、深圳市岭 南投资发展有 限公司、朱运
池国土资告字 [2013]16号
陵阳大道以南 B地块
站前区陵阳大道
池国土资挂告字 齐山大道以东 站前区齐山大道东
[2013]16号 C组团地块
侧
6.0622 14.3702 7.9985
池国土资挂告 贵池工业园F- 梅林路以南、梅街
[2013]23号
02地块
大道东侧
9.8927
池国土资挂告 贵池工业园区 万罗路以南、梅街
池州玖龙时代住宅定价建议
杭州盛世伟业 2014年5月
.
1
定价对象：
酒店式公寓
住宅
住宅指标
用地面积（m²）
2329
地上建筑面积 （m²）
容积率
绿化率
11643.62
5.0 20%
户型（m²）
95.19 98.96 100.80 119.90 122.13 134.96
总户数 车位数
101户 102个
数据来源：池州房产网
.
5
池州住宅市场背景——土地成交带来的住宅市场供应
土地编号 地块名称 土地坐落
池国土资告字 [2012]5号
临港综合服务 体地块
凤凰大道以南、牧 之路以东、临港安
置房以西
占地面积 （万㎡）
8.2005
池国土资告字 原通机厂及周 昭明大道西侧、百
[2013]2号
边地块
合蓝江苑南侧
16.818
20.385
5.037 5.328
土地用途
成交金额 （万元）
成交楼面价 （元/㎡）
土地使用者
其他普通商品住 房用地
6100
其他普通商品住 房用地
其他普通商品住 房用地
商住
13000 29600 13600
中低价位、中小 套型普通商品住
房用地
10500
中低价位、中小 套型普通商品住
房用地
12500
为1035520平方米。以单套住宅110㎡计算，2013年及2014年至今，土地成交将为池州商品住宅市场带来约
9400套房源。
.
6
池州住宅市场背景——2014年下半年各住宅项目存量情况
在售项目 平湖观邸 世纪星城 清溪凯旋门二期 曼哈顿MOMA社区一期 农房英伦城邦二期 徽商江南世家三期 高速秋浦天地二期 绿洲桂花城F组团 金汇璞玉天城 东壹号（70年住宅） 商之都SOHO（70年住宅） 龙登凤凰城 万成香格里拉三期
数据来源：池州房产网
2014年成交的住宅中，80-100㎡以及100-120㎡住宅所占比例最高，目前池州 住宅市场以刚需、首改客户为主。
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8
池州住宅市场背景——池州住宅板块价格分布
万成香格里拉 4800/m²
龙登凤凰城 5200元/m²
北区
商之都SOHO公 寓4600元/m²
老城区
平湖观邸 5800元/m²
西区
清溪凯旋门 南区
6200元/m²
本案
曼哈顿MOMA社区 5300元/m²
金汇璞玉天城 4700元/m²
在售 热销楼盘
世纪星城 5500元/m²
东区
金鼎月亮湾
站前区
农房英伦城邦 4800元/m²
绿洲桂花城 4900元/m²
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徽商江南世家 4600元/m²
高速秋浦天地 4500元/m²
➢区域价格分布： 1.站前区：4500-4900； 2.北区：5200（凤凰城）； 3.西区：4800（万成香格 里拉） 4.南区：5500-5800 5.老城区：4600（商之都 SOHO） ➢2014年热销楼盘： 万成香格里拉、绿洲桂花 城、高速秋浦天地等低价 楼盘市场走俏，万成香格 里拉2014年月均成交170 套； ➢在住宅市场大环境遇冷 的当下，价格因素对房源 去化的影响愈发显著。
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2
一、 池州住宅市场背景
目
录
二、 玖龙府定价方法
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3
池州住宅市场背景
.4Leabharlann 池州住宅市场背景——2013年1月-2014年4月住宅成交情况
➢2012年池州住宅成交6815套； 2013年池州住宅成交7631套，创 2011年以来的新高。 ➢2014年1-4月住宅成交量同比增长 25.5%。 ➢2014年3月份池州楼市虽然没有展 现出“金三”的强势，但基本保持平 稳；4月份池州楼市较为平淡，开盘加 推的项目屈指可数，主要以暖场活动 为主。
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池州住宅市场背景——小结
➢ 市场背景小结： 1. 目前池州住宅已推未售存量不算太多，但后续供应量较大（含已开发楼盘潜在供应
及存量成交土地带来的潜在供应量），市场竞争激烈； 2. 从2014年成交情况看，池州住宅市场以刚需及部分首改户型为主； 3. 从近期热销楼盘来看，成交较好的为位置较偏的刚需盘，以低价吸引乡镇客户为主，
[2013]23号 F-05地块
大道东侧
11.991
池国土资告字 [2013]3号
矿业大厦东侧
矿业大厦东侧
池国土资告字 [2013]4号
洋浦碧水庄园 东侧地块
池州市昭明大道
2.0146 2.664
容积率
1-1.9 1-2 1-1.3 1.2 1-1.7
1-1.7
1-2.5 1-2
建筑面积 （万㎡）
15.581 12.124 18.681 9.598
已推未售（套） 477 178 705 386 110 281 726 813 215 69 80 140 418 4598
预估潜在供应（套） 400 1000 1212 2528 0 558 106 1200 500 0 0 600 0 8104
截止：2014年5月9日 ；来源：池州网上房地产
➢2014年1-4月池州主要在售楼盘均推出了不少房源，市场成交量同比增长，与此同时也造成了池州住
宅市场存量房的增加。若按照2013年池州住宅成交7631套计算，目前住宅存销比约为1.67：1；若加
上土地出让带来的9400套供应，则存销比达到2.9:1。目前池州市场楼盘较多，竞争激烈。
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7
池州住宅市场背景——2014前4个月楼市成交概况
召
池州市宇城实 业发展有限公 司、深圳市岭 南投资发展有 限公司、朱运
召
池州市汇元建 筑安装工程有 限责任公司、
陈惠祥
池州市同晖房 地产开发有限
公司
截止：2014年5月9日 ；来源：池州国土资源局官网
2014年池州土地市场成交遇冷，至今住宅性质土地成交量仅为1宗。结合2013年土地出让，土地出让面积
其他普通商品住 房用地
4600
其他普通商品住 房用地
7000
391.50 1072.25 1584.50 1416.93 624.33
613.20
913.24 1314
合肥前城置业 有限公司、安 徽科瑞置业有
限公司
池州市顺达房 地产开发有限
公司
义乌市新伊投 资有限公司
义乌市新伊投 资有限公司
池州市宇城实 业发展有限公 司、深圳市岭 南投资发展有 限公司、朱运
池国土资告字 [2013]16号
陵阳大道以南 B地块
站前区陵阳大道
池国土资挂告字 齐山大道以东 站前区齐山大道东
[2013]16号 C组团地块
侧
6.0622 14.3702 7.9985
池国土资挂告 贵池工业园F- 梅林路以南、梅街
[2013]23号
02地块
大道东侧
9.8927
池国土资挂告 贵池工业园区 万罗路以南、梅街
池州玖龙时代住宅定价建议
杭州盛世伟业 2014年5月
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1
定价对象：
酒店式公寓
住宅
住宅指标
用地面积（m²）
2329
地上建筑面积 （m²）
容积率
绿化率
11643.62
5.0 20%
户型（m²）
95.19 98.96 100.80 119.90 122.13 134.96
总户数 车位数
101户 102个
数据来源：池州房产网
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5
池州住宅市场背景——土地成交带来的住宅市场供应
土地编号 地块名称 土地坐落
池国土资告字 [2012]5号
临港综合服务 体地块
凤凰大道以南、牧 之路以东、临港安
置房以西
占地面积 （万㎡）
8.2005
池国土资告字 原通机厂及周 昭明大道西侧、百
[2013]2号
边地块
合蓝江苑南侧
16.818
20.385
5.037 5.328
土地用途
成交金额 （万元）
成交楼面价 （元/㎡）
土地使用者
其他普通商品住 房用地
6100
其他普通商品住 房用地
其他普通商品住 房用地
商住
13000 29600 13600
中低价位、中小 套型普通商品住
房用地
10500
中低价位、中小 套型普通商品住
房用地
12500
为1035520平方米。以单套住宅110㎡计算，2013年及2014年至今，土地成交将为池州商品住宅市场带来约
9400套房源。
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池州住宅市场背景——2014年下半年各住宅项目存量情况
在售项目 平湖观邸 世纪星城 清溪凯旋门二期 曼哈顿MOMA社区一期 农房英伦城邦二期 徽商江南世家三期 高速秋浦天地二期 绿洲桂花城F组团 金汇璞玉天城 东壹号（70年住宅） 商之都SOHO（70年住宅） 龙登凤凰城 万成香格里拉三期
数据来源：池州房产网
2014年成交的住宅中，80-100㎡以及100-120㎡住宅所占比例最高，目前池州 住宅市场以刚需、首改客户为主。
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池州住宅市场背景——池州住宅板块价格分布
万成香格里拉 4800/m²
龙登凤凰城 5200元/m²
北区
商之都SOHO公 寓4600元/m²
老城区
平湖观邸 5800元/m²
西区
清溪凯旋门 南区
6200元/m²
本案
曼哈顿MOMA社区 5300元/m²
金汇璞玉天城 4700元/m²
在售 热销楼盘
世纪星城 5500元/m²
东区
金鼎月亮湾
站前区
农房英伦城邦 4800元/m²
绿洲桂花城 4900元/m²
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徽商江南世家 4600元/m²
高速秋浦天地 4500元/m²
➢区域价格分布： 1.站前区：4500-4900； 2.北区：5200（凤凰城）； 3.西区：4800（万成香格 里拉） 4.南区：5500-5800 5.老城区：4600（商之都 SOHO） ➢2014年热销楼盘： 万成香格里拉、绿洲桂花 城、高速秋浦天地等低价 楼盘市场走俏，万成香格 里拉2014年月均成交170 套； ➢在住宅市场大环境遇冷 的当下，价格因素对房源 去化的影响愈发显著。
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一、 池州住宅市场背景
目
录
二、 玖龙府定价方法
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池州住宅市场背景
.4Leabharlann 池州住宅市场背景——2013年1月-2014年4月住宅成交情况
➢2012年池州住宅成交6815套； 2013年池州住宅成交7631套，创 2011年以来的新高。 ➢2014年1-4月住宅成交量同比增长 25.5%。 ➢2014年3月份池州楼市虽然没有展 现出“金三”的强势，但基本保持平 稳；4月份池州楼市较为平淡，开盘加 推的项目屈指可数，主要以暖场活动 为主。
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池州住宅市场背景——小结
➢ 市场背景小结： 1. 目前池州住宅已推未售存量不算太多，但后续供应量较大（含已开发楼盘潜在供应
及存量成交土地带来的潜在供应量），市场竞争激烈； 2. 从2014年成交情况看，池州住宅市场以刚需及部分首改户型为主； 3. 从近期热销楼盘来看，成交较好的为位置较偏的刚需盘，以低价吸引乡镇客户为主，
[2013]23号 F-05地块
大道东侧
11.991
池国土资告字 [2013]3号
矿业大厦东侧
矿业大厦东侧
池国土资告字 [2013]4号
洋浦碧水庄园 东侧地块
池州市昭明大道
2.0146 2.664
容积率
1-1.9 1-2 1-1.3 1.2 1-1.7
1-1.7
1-2.5 1-2
建筑面积 （万㎡）
15.581 12.124 18.681 9.598