华侨城资产证券化案例分析
深圳华侨城案例研究939225276
地产 价格 旅游
商业
发展 概括
成果
初期（1991年前）
东方花园 海景花园
2500-5600
锦绣中华 民俗文化村
菜市场 华侨城医院 邮电局 华侨城中学
基础生活配套的落实弥补了 区域价值低陷的短板，旅游 主题配套大幅提升区域认知 度，创造了住宅开发市场可 行性；
三年内便已迅速缩短与深圳 成熟社区的价格差异
结论
结论一：重大配套（商业、旅游）的建设运营是影响主宅区域版块价 值提升的关键因素
结论二：区域增值是一个不断持续的过程，重大配套（商业、旅游） 的建设运营对区域版块的影响后期要大于前期
华侨城商业形态
华侨城的商业形式分析
商业类型 功能 档次
形成动因
对区域增值 的贡献
与城市的关系 商业街属性
社区商业街
深圳华侨城案例研究
城市综合体 2011.2.19
项目简介
地理位置：位与深圳市 西部，具深圳中心 区约4公里。
规模：占地面积450公 顷，东南面建成区 约320公顷，其中 旅游用地约130公 顷,中西部在建和待 建区为130公顷,现 状人口35000人。
城区功能：是深圳市相 对独立的以居住、 旅游和高科技工业 为主要功能的城市 组团。
满足住宅区基本生 活配套要求
食街、酒吧街 （OCT广场）
生活方式具像表现 的营造
以沃尔玛为中心的 区域商业中心
城市生活配套功能
波托菲诺特色街 益田假日广场
区域型商业
低档次
高档次
符合区域消费群体 高档 档次
必须存在的
主动经营（不是必 居住消费群体带来 主动修建
须的）
的商业利益驱动
对区域价值增值不 明显
深圳华侨城成功案例
市华侨城的旅游开发案例分析一、项目名称：华侨城二、开发背景（一）开发负责者：华侨城集团（二）开发原因：是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了市文化沙漠的人文印象，同时，又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了市文化沙漠的人文印象。
（三）开发优势1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。
2、便捷的交通扩大了景区辐射围有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。
同时，市交通也极为方便。
交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射围。
3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场这座现代化的移民城市，人们来自国外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。
据报道，市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。
4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。
再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。
深圳华侨城案例分析
•燕栖湖 •燕晗山 •打通私家路，建立 与华侨城的联系 •欢乐谷主题公园开放
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功走出了这样一个模式—— 通过对使区域增值的片区开发达到项目整体成功开发的目标
中
国 民 俗 文 化
欢 乐 谷
高 尔 夫 球 场
村
世
锦
界
绣
之
中
窗
华
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
休闲街
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城商业对区域价值的影响
商业
业态
服务性质
作用
区域价值 住宅价值
以沃尔玛超市、 沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 铜锣湾百货、 核心的购物中心 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 特色餐厅、 酒吧
开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象 档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境 和文化营造，实现土地的最大价值；
土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景 观环境和社区文化的营造；
最终成为城市高端居住区的中心。
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
商业价值
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功的关键因素
大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；
开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区 域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。
资产证券化的案例
资产证券化的案例
嘿，朋友！今天咱就来聊聊资产证券化的案例。
你知道吗，就好比有个魔法盒子，能把各种各样的资产变成证券，在市场上交易流通。
比如说，有一家很大的企业，它有好多应收账款，这可是一笔大财富呢，但就放在那，不能马上变成现金来用。
这时候资产证券化就出马啦！他们把这些应收账款打包成证券，卖给投资者。
这不是就像把藏在角落里的宝贝给挖出来了嘛！
就像当年的“房贷证券化”，银行把大量的房贷打包，变成了可以买卖的证券。
哇塞，这可不得了！投资者们觉得，嘿，这有赚头啊，纷纷买入。
这就像一个大派对，大家都想来分一杯羹。
咱来设想一下啊，如果没有资产证券化，这些资产就可能一直“睡大觉”，多可惜啊！但有了它，就像给资产安上了翅膀，一下子就飞起来了。
而且这对企业来说，好处那可太多啦，既能快速回笼资金，又能降低风险。
这不就是一举两得嘛！
你想想，这是不是很神奇？这就像变魔术一样，把普通的东西变得闪闪发光。
资产证券化就像是一个超级红娘，把资产和投资者牵到了一起，让他们共同演绎一场精彩的财富大戏。
在我看来，资产证券化真的是一个了不起的金融创新，它让资产活起来了，为经济发展注入了强大的动力。
它让那些原本沉睡的财富有了新的价值和意义。
咱得好好感谢这个神奇的“魔法盒子”啊！。
资产证券化案例分析资产证券化介绍及案例分析
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4）中远集装箱运输有限公司发行资产支持证券的现金流：①资产支持证券的投资者在美国资本市场上购买资产支持证券，将资产支持证券的收入转入到特设信托机构帐户上（即纽约银行CACSO帐户）。
②中远集团货运管理信托公司将发行资产支持证券的收入，通过纽约银行CACSO帐户转入到中远集装箱运输有限公司帐户上。
③中远集装箱运输有限公司将承销费用和律师费用转入投资银行和律师事务所帐户上。
④在未来的时间里，中远集装箱运输有限公司的客户按协议和合同将运输费用付到纽约银行CACSO帐户中，此商业银行帐户是按公告中协议规定设置的，中远集装箱运输有限公司不能任意动用此资金帐户中的资金。
⑤通纽约银行CACSO帐户将发行的资产支持证券的本金和利息支付给资产支持证券的投资者，支付方式按公告中协议规定。
⑥如果纽约银行帐户支付给资产支持证券投资者本金和利息后，仍有剩余时，将剩余部分支付给中远集装箱运输有限公司。
⑦代管公司对纽约银行CACSO帐户进行全过程监管。
5）中远集团发行资产支持证券的特点①中远集装箱运输有限公司在美国资本市场上发行资产支持证券的方式是私募形式。
通常在公开资本市场融资的渠道有：二级市场发行、私募形式向机构投资者发行和柜台交易系统发行。
在中远集团的案例中，由于机构投资者的参与，使发行的交易成本较低。
②中远集装箱运输有限公司在美国资本市场上成功发行资产支持证券，其中有一重要原因是中远集装箱运输有限公司是一个全球企业，它的许多客户都是外资机构，所获得的运费收入是通过美元等硬通货进行决算的，在发行过程中涉及的外汇障碍较少，不会产生外汇平衡的问题，较易通过国家外汇管理局的审批。
③在美国资本市场上，获得良好的信用评级是发行资产支持证券的难点和重点，在此案例中，在设计资产支持证券资产池时，优选了信用可靠的大公司的未来运费收入作为资产池资产；在设计发行规模时，应用超额抵押的形式（即资产池所包括的资产超过发行的资产支持证券的利息和本金）；项目由中远集团总公司进行担保；在发行过程中聘请了美国资本市场中知名的投资银行担任投行顾问和主承销商；因此本案例中发行的资产支持证券是在BBB以上的投资级证券。
资产证券化法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国金融市场的不断发展和完善，资产证券化作为一种新型的融资工具，逐渐成为企业拓宽融资渠道、优化资产负债结构的重要手段。
资产证券化是指将缺乏流动性但具有预期收益的资产，通过结构化设计，将其转变为可在金融市场上出售和流通的证券。
本文以某城市基础设施项目资产证券化案例为切入点，分析资产证券化在实践中的法律问题及解决途径。
二、案例概述某城市为改善交通状况，决定建设一条高速公路。
该项目投资规模巨大，资金需求量大。
为解决资金问题，项目公司决定通过资产证券化方式进行融资。
项目公司将其拥有的高速公路收费权作为基础资产，通过资产证券化发行收益权凭证，向投资者募集资金。
三、法律问题分析1. 资产转让的法律效力问题在资产证券化过程中，资产转让是核心环节。
本项目涉及的高速公路收费权转让，存在以下法律问题：（1）转让合同效力：项目公司与投资者签订的资产转让合同，是否符合《合同法》关于合同效力规定，是否存在无效情形。
（2）转让标的合法性：高速公路收费权作为转让标的，是否符合法律法规规定，是否存在法律禁止转让的情形。
2. 资产转让的审批手续问题根据《公司法》和《企业国有资产法》等相关法律法规，涉及国有资产的转让需履行相应的审批手续。
本项目涉及国有资产，需办理审批手续：（1）项目公司作为国有企业，转让国有资产是否履行了内部审批程序。
（2）转让国有资产是否经过有权机关的批准。
3. 资产证券化产品的合规性问题资产证券化产品在发行过程中，需符合《证券法》等相关法律法规的规定：（1）产品发行是否符合法定程序。
（2）产品发行信息披露是否真实、准确、完整。
（3）产品发行是否符合投资者保护要求。
4. 风险控制问题资产证券化过程中，存在以下风险：（1）基础资产风险：高速公路收费收入受宏观经济、政策等因素影响，存在不确定性。
（2）信用风险：投资者对项目公司信用状况担忧，可能导致产品发行困难。
（3）流动性风险：资产证券化产品流动性较差，投资者可能面临难以变现的风险。
华侨城企业资产证券化市场效应分析
华侨城企业资产证券化市场效应分析作者：严瑾来源：《商场现代化》2016年第03期摘要：企业资产证券化作为一种创新的金融工具，丰富了企业的融资渠道，解决了融资困境，本文从企业出发，以华侨城作为案例，分析了华侨城欢乐谷入园凭证资产证券化的市场效应，分析其是否增加了股东的财富，是否提升了企业的价值。
关键词：企业资产证券化；市场效应；华侨城一、华侨城相关情况介绍华侨城旗下的重要资产之一就是在业内规模最大、名声很响的欢乐谷主题公园，分布在我国许多大型城市。
近些年来，欢乐谷主题公园的门票收入呈现逐年上升的趋势。
2012年12月4日，华侨城A聘请中信证券作为本次专项计划的管理人，作为项目的管理人，其以入园凭证即门票收入作为基础资产，设立并发行了该项专项管理计划。
专项计划的发起人为深圳华侨城股份有限公司及其子公司北京世纪华侨城和上海华侨城投资发展有限公司，本次的总发行规模为为18.5亿元。
二、华侨城市场效应分析1.确定事件期华侨城入园凭证专项资产管理计划于2012年10月30日获得证监会批复，公司于2012年11月21日在公告上刊登了关于公司资产证券化进展公告，所以我们选择2012年11月21日为事件发生日，将其做为第0天。
事件期为[-5，5]，由于市场中经常可能出现公告信息提前泄露的现象，为了全面了解华侨城入园凭证获得连续的交易数据较好地拟合华侨城股票收益率的市场模型，我们选取事件期前100个交易日为估计期。
2.计算正常收益率3.实证结果及分析通过实证分析，我们得出结果，在事件期内超常收益率的均值为4.28%，累计超常收益率的均值为0.77%。
超常收益率和累计超常收益率均为正，可以看出在窗口期内华侨城入园凭证专项资产管理计划使得华侨城A（000069）的收益率超过了综合A股市场的盈利水平，综合这一段时间内超额收益率与累计超额收益率的趋势图，我们得到资产证券化的公告给其股东带来了正面的财富效应。
观察超额收益率的走势，明显可以看到超额收益率在公告前的几个交易日就出现了明显的上升趋势，这就说明了存在信息不对称的情况，有些投资者在公告公布之前就已经知道了内幕消息，总的来说，证券市场对于华侨城入园凭证资产证券化行为认为是利好的，带来了一定程度的财富效应。
以产业链整合视角探析旅游地产转型升级路径——以华侨城为例
运营” 的发展战略 ， 其产业价值链纵 向地向上下 游逐渐延伸 ， 横向拓展至娱乐 、 商业 、 文化 、 教育 等领域 。现在华侨城旗下已经有菩提宾舍 、 茵特
产” 的运 营模 式 就 是 先 从 旅 游起 步 ． 让 旅 游 带靓 环境 ， 环 境带 旺 地产 ， 从 而促 进 地产 的全 面发展 ，
如图 １ 所示。
由于产业价值链的不断延伸 ， 使得更多的企 业加 入到 华侨 城集 团的产 业链 条 中 ， 分 工愈 来 愈 细化 ， 价值创造也更加细化。集团不断强力 打造 文化 品牌 ． 独 特 的文化 内涵构 成 了华侨 城 主题公 园的核心竞争能力 。在创新方面 ， 华侨城是 “ 旅 游＋ 地产 ” 经 营模式 的首创 者 ， 其 为扩 大融 资规 模， 还进行了旅游资产证券化 ， 为加快 向外扩张 的步伐还在北京 、 武汉 、 成都 、 上海等地 区进行战
然而 。 面对 各大 房 地产 企业 纷 纷进 军旅 游 地 产领 域 的激 烈竞 争 环境 ， 华 侨城 集 团再 次关 注产
业链 的竞争 战略 ， 将 自身“ 旅游＋ 地产 ” 的运营模 略布局。经过专业分工与协作 、 产业价值链 的延 式 提升 到 成 为 “ 以文 化 为 核 心 、 旅 游 为 主 导 的 现 伸 、 价值创造细化的一系列过程 ， 华侨城集团形
２ ０ １ ２ 年 ９月底 的 ２ ． ４ ６ ％， 这说 明集 团资产 利用效
率较低 ， 而华侨城 Ａ的金融创新对盘活旅游产业
资 产无疑 是一种 全新 的尝试
华侨城集团的转型升级让其在 国内获得各
东部华侨城案例分析
东部华侨城案例分析目录一、东部华侨城总概 31.东部华侨城定位及其内部规划总揽 32.东部华侨城所处大环境分析 43.华侨城投资与运营数据评估 11二、东部华侨城七大主题板块详析 111.大峡谷生态公园 112.茶溪谷生态公园 123.云海谷体育公园 134.华兴寺 145.主题酒店群落 146.旅游地产 167.演艺文化 18三、东部华侨城发展策略与创新 21 附录 22一、东部华侨城总概1、东部华侨城定位及其内部规划总揽定位以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。
规划布局东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。
景区核心文化打造理念东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。
二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。
三大景区及其特色茶溪谷包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。
云海谷设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。
大侠谷将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。
再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。
目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。
2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。
案例分析(三)：华侨城等五则
案例分析（三）：华侨城等五则1、华侨城：整体上市前夕高管蹊跷卖票18名高管抛售公司股份285.58万股，合计套现3322.97万元。
华侨城A在最近6个多月中持续上演着高管卖票的大戏。
对一家上市公司而言，如此高规格的卖票阵容，实属罕见。
然而在最近的一次投资者交流会上，华侨城表示，搁置近一年的整体上市有了新时间表，正常情况下6月份可以把方案提交给证监会。
那么在整体上市这一天大利好启动前夕，华侨城高管为何纷纷卖票呢？知情人士透露，华侨城大部分高管当初是贷款买入的限制性股票，解禁后，自然需要套现以偿还贷款。
董秘李珂晖称，高管人员出售手中的股票属个人行为，是否贷款也是基于高管人员个人的财务安排，他并不认为半年以来18名高管的卖票行为是集体减持。
但事实上，华侨城高管在二级市场的抛售行为非常引人注目。
业内人士表示，华侨城高管减持的持续时间和人数，在上市公司中很少见。
而且减持时间点又选择在公司启动整体上市之前，如果没有其他合理的解释，仅仅以“个人行为”带过，很难让投资者信服。
2、ST方源：大股东伪造公章担保贷款导致4高管愤然辞职最近闹得沸沸扬扬的违规担保贷款事件，实际就是麦校勋伪造公司印章自作主张干的，并没有经过董事会的决议。
5月11日晚ST方源公告，董事会于5月11日收到公司总裁刘晓锋递交的书面辞职申请。
消息发出后，业界一片哗然。
在该公司董事会重新聘任总裁之前，由董事长麦校勋先生代行总裁职责。
这是ST方源最近 34天里，收到的第二封总裁辞职申请。
今年4月7日，ST方源原总裁许志榕以个人原因辞去总裁职务，该公司当时的副总裁、首席财务官刘晓锋随后代行总裁职责。
而这拉开了ST方源高管辞职的大幕。
4月8日，董事汤剑平辞职。
4月24日，副总裁邓裕潮辞职。
此外，5月8日，职工代表雷艳华也向董事会递交了辞呈。
3、四川金顶：华硕和华伦掏空上市公司的典型路径其实大股东掏空上市公司的套路是一致的，像吉林制药、华夏建投和汇通集团哪个不是赚了几十个亿，华伦集团只是将其发挥到了极致。
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2021年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额，发行价为3。
5港元，募集资金6。
75亿港元，预期回报率为7。
8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。
从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2021年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。
中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。
收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。
国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
浅谈国内企业资产证券化——以华侨城A“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”为例
浅谈 国 内企业资产证 券化
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以华侨城Ａ “ 欢 乐谷 主题公 园入 园凭证专项资产管理计划 ”为例
赖晓 晖 华侨 城 （ 亚 洲） 控 股 有 限 公 司 广 东 深圳 ５ １ ８ ０ ５ ３
一
类产品受到一定的限制。该专项计划的实施， 将有效解决一部分资金
需 求。 （ ２ ）该专项计划是 自国内第一单基于入园凭证拥有多个旅游项 目及主题公园 ， 今 后可以将该融资模式拓宽运用， 盘活了其拥有的收益『 生资产。 （ ３ ）该专项计 划 的年利率低于同期限的国内银行贷款基准利率 ， 在 目 能融得较低成本的资金， 将减少公司的经
摘要 ｉ 本文介 绍及 分析 了企业资 产证券 化的 发展现状 与意 叉 ， 并 以 实 例 阐述 了 企 业 资 产 证 券 化 的 产 品 结 构 ， 对 以后 设 计及 发 行 类 似 产 品 有 借 鉴 意 义 。 关键词 ： 企业资产证券 化 ； 融资 ； 华侨城Ａ
作为计划管理人发起设立该专项计划， 向合格投资者募集资金， 该专项 企业资产证券化的定义 企业资产证券化， 又称专项资产管理计划， 是指证券公司以计划管 计划将募集资金用于购买基础资产。 理人身份面向投资者推广资产支持受益凭证， 按照约定用所募集的资 原始权益 ＾ 无偿代为销售基础资产 ， 并定期于约定划款 日将基础 金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产， 并将该资产的收 资产销售收人蛇 ０ 入专项计划账户， 并由监管银 荭 行 资金监管。华侨 益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。 城集团作为担保人 ， 提供不可撤销连带责任保证。该专项计划募集资 金托管于托管银行 ， 计划份额托管于中国证券登记结算有限责任公司 二 国内企业资产证券化的现状 并在深 ｆ 怔 券交易所大宗交易系统进行转让交易。 国内企业资产证券化经过多年孕育， 于２ ０ ０ ５ 年正式迈 出了前进 ３ ． 主要意 义 。 的步伐。截至２ ０ １ ２ 年共发行了１ ２ 个专项资产管理计划， 发行规模合计 （ １ ）华侨城Ａ 的商业模式为 “ 旅游＋ 地产”， 旅游业务前期投资 ３ ０ ９ ． ８ ４ 亿元 ， 主要包括以下几类资产：１ 、水 电气资产； ２ 、路桥收费和 较大， 但回收资金周期较长； 而由于房地产调控政策的实施， 压制了房 公共基础设施 ； ３ 、市政工程项 目； ４ 、商业物业的租赁； ５ 、企业大型设 地产业务的周转和盈利能力， 令华侨城Ａ 在资金周转方面存在一定压 备租赁、大额应收账款； ６ 、主题公园人园凭证等。 力 。另外， 受经济环境整体低迷的影响， 证券市场亦不景气， 发行权益
深圳华侨城成功案例
深圳华侨城成功案例市华侨城的旅游开发案例分析一、项目名称：华侨城二、开发背景（一）开发负责者：华侨城集团（二）开发原因：是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了市文化沙漠的人文印象，同时，又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了市文化沙漠的人文印象。
（三）开发优势1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。
2、便捷的交通扩大了景区辐射围有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。
同时，市交通也极为方便。
交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射围。
3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场这座现代化的移民城市，人们来自国外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。
据报道，市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。
4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。
再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。
企业资产证券化在旅游产业中的发展机遇与实践研究——以华侨城资产证券化为例(下)
企业资产证券化在旅游产业中的发展机遇与实践研究企业资产证券化在旅游产业中的发展机遇与实践研究 ————以华侨城资产证券化为例以华侨城资产证券化为例以华侨城资产证券化为例（（下）2016年07月29日第六，从投资者角度看，受限于旅游项目传统融资方式的不可复制性，其投资者也具有较强的地域化和个性化特点。
而企业资产证券化发行的资产支持证券是一种标准化产品，利用不同地区、不同性质、不同资质的旅游项目为基础资产发行的资产支持证券，通过规范化的信用评级过程，得到系统化的信用评级结果。
这一结果不仅为投资者提供了公正客观的可比信息，使其能够更好地评估项目风险与收益，而且它更是一张通往全国资本市场的通行证，帮助资产支持证券获得来自全国银行、基金、保险、证券等众多机构投资者的认可。
投资者范围的扩大不仅有效提高融资成功率、降低融资成本，还具有不可比拟的广告效应，为旅游企业带来了意想不到的附加值。
第七，从项目滚动开发角度看，以旅游基础设施类项目为例，首先由政府主导投资建成后将其委托给商业化机构运营，充分发挥市场化优势形成稳定的经营性现金流；然后政府以项目所有人身份将项目产生的经营性现金流作为基础资产打包并证券化，获得的募集资金顺利置换出项目中原有的前期投资；最后政府将被置换出的资金投入到新的项目开发中，实现良性的开发循环。
通过运用企业资产证券化原理，有效解决了旅游项目建设期大规模投入与经营期较小规模营业收入两者间的规模错配与时间错配问题，不仅有效盘活了有限的政府资源，发挥政府支持旅游产业发展的示范作用，而且通过正确的引导实现了政府资金与市场化运作相结合的可能性。
第八，从融资方式的融合性角度看，目前旅游项目正在出现大型化和区域化发展趋势，尤其是对于旅游基础设施类项目而言单体投资规模不断增大，单一融资模式往往难以满足需求，因此通过BOT+ABS 模式进行融资成为一种新尝试。
在项目前期由政府主导通过市场化程序选择有实力有经验的项目承揽人以BOT 模式启动项目。
华侨城案例分享范文
华侨城案例分享范文华侨城是中国著名的旅游地产开发运营商，也是国内领先的文化旅游产业集团之一、作为中国特色的文化旅游企业，华侨城注重以丰富的文化内涵、创新的旅游理念和高品质的旅游产品，为游客提供身心愉悦的旅游体验。
下面将介绍华侨城的案例分享。
华侨城在国内外拥有多个项目，其中以深圳华侨城、武汉华侨城和石家庄华侨城为代表。
这些项目成功地融合了文化、旅游和商业，成为当地的旅游名片。
深圳华侨城位于深圳市龙华区，是一个集文化旅游、商业和住宅于一体的综合性旅游度假区。
该项目充分利用深圳的得天独厚的自然资源和人文资源，打造了多个主题园区，如大中华神奇岛、世界之窗和锦绣中华等。
这些园区以其独特的文化元素、惊险刺激的游乐设施和精心设计的景观而吸引了大批游客。
值得一提的是，深圳华侨城还不局限于传统的文化旅游项目，而是积极探索创新型旅游产品。
例如，他们打造了首个虚拟现实主题乐园，华侨城VR乐园，给游客带来前所未有的视觉与体验享受。
该乐园给人一种置身于另一个维度的感觉，让游客通过虚拟现实技术与虚拟角色进行互动，是华侨城成功实践了科技与旅游的结合。
武汉华侨城是华侨城在中部地区的代表项目，位于武汉市中心的长江滨江地带。
该项目主要通过文化旅游、文化衍生品和文化活动来推动地方经济的发展。
华侨城与武汉市政府紧密合作，充分发挥双方在品牌建设、文化资源整合和市场拓展等方面的优势。
他们共同创建了一系列具有武汉特色的旅游产品，如长江秀、军事主题乐园和创意产业园等。
这些产品吸引了大量游客，推动了当地旅游业的繁荣。
石家庄华侨城位于河北省石家庄市，是一个以农业观光旅游为主题的综合性文化旅游项目。
华侨城充分发挥了石家庄的农业资源和农村风貌，设计了一系列的农耕体验项目，如民俗村、花海和农田观光等。
游客可以在这里亲手体验农耕活动，感受乡村田园风光，进一步了解中国传统农耕文化。
同时，石家庄华侨城还与当地的农业企业合作，推广特色农产品，进一步促进了当地农村经济的发展。
华侨城资产证券化案例分析
华侨城资产证券化案例分析XX年12月4日，XX证券设立发行了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”（以下简称“欢乐谷专项计划“），原始权益人为XX 华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”及其北京、上海的子公司，本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为“华侨城1-华侨城5”五个品种, 信用评级均为“AAA ；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购；产品预期期限1-5年。
原始权益人华侨城A主体评级AAA, 欢乐谷专项计划受益凭证信用评级AAA。
原始权益人承诺，在每一个初始核算日，若在前一个特定期间内，某个欢乐谷主题公园的基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量，则由对应的原始权益人进行补足。
华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”、“担保人）为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保。
本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为华侨城1-华侨城5五个品种；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购。
本次专项计划设置投资者回收选择权和原始权益人赎回选择权。
欢乐谷专项计划的预期收益支付和本金偿还方式采用优先级/次级支付机制，按照本金比例计算，优先级受益凭证可获得由次级受益凭证提供的5.41%的信用支持。
专项计划产品基本结构一、基础资产及现金流预测基础资产指原始权益人根据政府文件，因建设和运营欢乐谷主题公园而获得的自专项计划成立之次日起五年内特定期间拥有的欢乐谷主题公园入园凭证。
特定期间及纳入基础资产的入园凭证数量及收入预测需经资产评估机构进行评估。
资产评估机构预测入园凭证销售现金流总计30.98亿元，优先级还本付息总计20.79亿元，其中利息为3.29亿元，入园凭证销售现金流对优先级收益凭证本金和预期收益的最低覆盖倍数为 1.49倍该计划的基础资产优势主要体现在符合国家文化和旅游产业政策导向；欢乐谷采取市场化经营，入园凭证定价不受政策干预，可快捷、灵活应对市场变化，有效抵御市场风险，有利于提高基础资产现金流入的稳定性；基础资产可产生的现金流较为充裕，正常情况下对专项计划募集资金划至华侨城 A优先级受益凭证本金和预期收益的覆盖倍数较高；基础资产地域不 同，分散了运营风险有利于提高基础资产现金流入的稳定性和专项计 划的安全性。