伟业_大盘案例分析之沈阳万科城
以设计创新推进住宅产品产业化——以沈阳万科城一期为例
宗地东至规划路； 南至长白西路； 西至胜利路 （ 规划）北至滨河 ；
路（ 规划） 。
宗地位于浑河水系冲击而成的浑河平原上 ， 地势平缓 ， 南高北 低， 东高西低 ， 自 平均 然标高为 ３．米。宗地整体呈不规则多边形 。 ８ ３
宗地北侧有浑河， 河面宽约 ３０米。宗地内无地表水。 ０
住宅产业化是房地产行业的一场革命 ， 是一种持续性的进步。
当前住宅产业化的核心课题是 ： 一是住宅建筑的标准化 ； 二是
处理 ， 使之为整个城市景观做出贡献。居住 区内部绿化景观与四周 协调统一 。
住宅建造的工业化 ： 三是住宅生产与经营的商品化。
由中科院建筑设计研究院有限公司设计的沈阳长白万科城（ 一
齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带 ， 是集商住 、 、 饮服 文化
娱乐为一体的多功能商业社区。
新城市主义通过对城市空间类型分析 ， 认为空间表征的首要因
■规划理念创撕
综合运用城 市设计的现代手法，为居民创造一 系列收放有序、
素是空间结构 ， 是那些由建筑体量夹杂பைடு நூலகம்具有某种空间限量特征的
点就是对生活的理解 。住区的建设过程就是在创造新的生活 ， 而新 的生活又是城市整体进步的一个组成部分。
一
建筑形态 ， 成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴 ； 宗地东部地块
中间为一条南北向的景观 纵轴 ， 从高层带中贯穿而过 。 成为小 区的 主要南北向开敞公共绿地。
三、 总体布局
、
沈阳万科城一期用地位于整个宗地南侧偏西， 南侧为长白西路 ， 南北 向 规划路从一期中间穿过 ， 将一期用地分为两块 根据沈阳万科
城总体规划要求， 南侧长白西路为城市干道， 道路红线宽度 ４ 米， ｏ 要 求一期建筑后退红线 １ 米， ５ 穿过用地 中间规划路红线宽度 ３ 米， ０ 两 侧建筑（ 含商业用房） 后退红线 １ 米，１ ２ １ 层以上住宅后退 １ 米。 ４ ２ ． 空间结构
沈阳万科WLH项目案名构思策略案分析
定位策略小结
产品描述：城市核心唯一拥有绝佳自然的纯粹高端社区
调性：自然的、纯粹的、悠闲的、高贵的、欧美的 界定：城中桃花源
准确定位：城中庄园生活 达成目标：CBD内最宜居的顶级住宅
定位策略补充
已知后续，同片区有华润及其他项目推出， 如华润项目是城市综合体，与竞品是同一类别，因我们 已与之做出区隔，所以不பைடு நூலகம்有所影响。 如果华润项目也是类似庄园定位，那么，恭喜我们，因 为我们已经抢占了城中庄园生活这一定位，后来者只会 强化和扩大这一定位影响力。
是Downtown里的uptown 城市中的、自然的、悠闲的、宁静的、纯粹的
城中桃花源
桃花源是中国理想的居住模式， 而我们是新古典主义欧美建筑，我们需要一个与 之相符的提法
中式提法：城中桃花源 吻合项目气质：城中庄园
因此，确立我们的定位：
城中庄园生活
庄园，是欧美的，国际的，符合项目新古典主义建筑风格 庄园，是自然的，悠闲的，契合周边公园及河景资源 庄园，是纯粹的，宜居的，与纯粹的大户规划相贴切 庄园，是贵族的，高贵的，与项目高端气质一脉相承
从客户需求出发，从项目气质切入， 都不是命名的最好方式， 那么，怎样的命名方式才是合理的？
二：我们的命名之道
营销整合，从战略定位后开始
产品
价格
定位
渠道 推广
解决定位问题，能帮助企 业解决营销组合问题。营销组合 （产品、价格、渠道、推广）是定 位战略战术运用的结果。 ——菲利普 · 科特勒《营销管理》
排除方向：中式的、大气但无贵族庄园感的
哪些事物或词汇是欧美贵族庄园感的？
确定属性界定词方向
所以，中式住宅的属性界定词不符合， 如院、庭、邸、苑、宅、舍、轩、里、府、家、阁、筑、庐、 门、巷、楼等 所以，没有庄园感的属性界定词也不符合， 如洲、城、馆、乡、镇、道、墅、地、岸、湾、域、山、座、 品、峰、谷、溪、都、街、市等 而符合庄园气质有贵族感的属性界定词，有庄园、郡、堡、堤
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段( 1984 年－1991 年)在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段(1992 年－2000 年)万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993 年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段( 2001 年至现在)以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化1 品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程 , 自身有了创新的力量 ,才能在激烈的竞争中立于不败之地 ,继而巩固原有品牌资产 ,多层次、多角度、多领域地参与竞争。
1 万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1 、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
PEST分析法万科房地产公司案例
• 3、 规范土地储备管理 • 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土 地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵 押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评 估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2 年。 • 4、加强住房消费贷款管理 • 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住 房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面 积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币 贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得 低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增 加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房 屋的成本。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定 为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长 三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共 销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07% 提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛 山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2012年入围中国房地产企业500强
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技术因素
• 当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个 性化和现代化等特点，并且日益向绿色、环保、 节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业 要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧 把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因 素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制 冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等 清洁能源；科学进行小区规划，实现再生能源循 环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策， 法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带 来了很大的冲击。具体如下： 1、税收政策 营业税优惠政策有力地促进二手房市场 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼 市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适 当退出。 2、 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土 地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷 款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放 贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为 贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范 了房地产行业。
万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
万科案例分析
内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
三、 控制活动（手段） 万科公司的主要控制措施包括： 1、不相容职务分离控制 2、授权审批控制 3、会计系统控制 4、财产保护控制 5、预算控制 6、运营分析控制 7、绩效考评控制
品牌历史
万科地产成立于1984年
1988年介入房地产
1995年专业化的 房地产道路
1992年确立以房 地产为核心的发展 战略
万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表 性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设 立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅 开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树 立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂； 二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业 内。
2009年度，公司梳理及细化了市场营销部对销售相关业务的管控职责， 制订及修订了包括《万科集团营销费用分类管理规范》、《项目开盘认 购的操作指引》、《明源销售系统使用规范》等在内的销售管理制度， 遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则，使用销售管理平 台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。细化 了对销售收款等高风险环节的控制流程，加强了对销售费用管理的控制 力度。实际业务控制中，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程， 其中重大和关键业务操作必须在得到子公司管理层的审批后方加以实施。 同时制度体系中也设计了复核、检查监督机制，完善对业务操作的管控。
主营业务收入分布
自1984-2008年，万科营业收入从5800万元到409.9亿元,增 长706倍; 净利润从500万元到40.3亿元,增长806倍
万科案例分析总结
一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。
二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。
二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。
二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。
二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。
二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。
二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。
二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。
它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。
二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。
OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。
标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。
知识经济作为一种新的经济形态。
它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。
而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。
2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。
3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。
20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。
万科_沈阳万科取地拿地策略分析报告
一居
二居
三居
预判90-115㎡
住宅规划 产品组合
09沈城攻略
市场环境成为收益 预期的可操作基础
沈城房地产产品市场环境
09年1-6月份二级市场物业去化梳理
产品类型
多层 小高层 高层 别墅 小计
供应状况
面积（万㎡）
套数
面积
比例
套数
比例
693.42
35.05%
79356
37.73%
221.46
11.19%
栋
7
建筑最高：96m
户
1256
人
54
容纳户数：1003-1256户
辆
288
套均面积： ㎡
辆
130
万科多年专注住宅地产，诸多理念中“关注普通人”是其极重要的一条，产 品组合成为策略调整重要参数指标 。
产品组合
一居
二居
三居
预判40㎡
预判55㎡
产品组合
一居
二居
三居
预判70-90㎡
预判80-90㎡
产品组合
5.81
62.50
5.81
212.98
19.81
108.36
10.08
119.78
11.14
231.81
21.56
82.36
7.66
31.98
2.98
94.66
8.81
18.37
1.71
18.85
1.75
4.61
0.43
0.96
0.09
1075.07
100
销售金额
金额
百分比
12.74
3.45
28.71
万科城12项工业化应用案例！
万科城12项工业化应用案例！万科▪两提一减万科新工艺展示（一）万科市政先行（二）万科周边园林绿化先行项目伊始，红线外周边园林美化启动，工地刚开工，客户即看到风景（三）万科铝模工艺①采用铝模的意义②万科铝模实施目标③万科铝模工艺流程④万科铝模实施效果混凝土结构：施工精度高，线条、分格缝、滴水线一次性成型，观感好。
不再依赖传统木工。
取消抹灰、收口，铝合金门窗、阳台栏杆干作业安装。
每栋楼减少砌筑、抹灰、运输、打凿、搅拌、杂工等工人50-60人。
工期、安全文明：干净整洁，周转材料少，节约工期，提高效率。
标准层结构：5天/层；落架时间：200天；园建进场：结构施工时标准层结构：5天/层;落架时间290天;园建进场：落架完成⑤万科铝模5天一层循环作业表铝模图纸深化1、窗边深化：取消窗边砂浆塞缝；滴水线槽结构一次成型2、砼墙体与砌体接触部位深化：砼墙体取消抹灰3、阳台反坎深化4、构造柱深化5、线条的深化（四）万科全混凝土外墙为了将系统配模的精度优势扩展到整个外墙，将外墙上及外墙以外的非结构构件，如后砌墙体、构造柱、空调板、外立面竖向薄板等统一为混凝土构件并与主体结构一次浇筑，从而减少工序，提高效率，实现外墙取消抹灰。
（五）万科结构拉缝结构拉缝：是指在构造混凝土墙体与剪力墙之间设置竖向和水平柔性材料，使构造墙体不参与结构计算。
经过结构调整后还必须设置构造混凝土墙体的部位，可通过结构拉缝实现外墙全混凝土一次浇筑。
结构拉缝一般由内外PVC U型固定止水卡槽和拉缝材料组成。
拉缝材料应符合防火、防水、弹性、强度、耐候性等要求，可采用高强度挤塑板（欧文斯科宁或同等材料）。
（六）万科样板先行万科在所有在建项目推行工程质量样板引路，使之成为工程施工质量管理的一项工作制度，即根据工程实际和样板引路工作方案制作实物质量样板，配上反映相应工序等方面的现场照片、文字说明，使技术交底和岗前培训内容比较直观、清晰，易于了解掌握，同时也提供了直观的质量检查和质量验收的判定尺度，从而有利于消除工程质量通病，有效地促进工程施工质量整体水平提高。
万科沈阳万科新里程整合推广思考案124PPT马一丁广告
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如果要找一句话来概括这个位置， 那可以是：一个充满潜力与前景的 城市新区。
学习改变命运,知 识创造未来
万科沈阳万科新里程划设计
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•建筑
•“双层立面系统”： 即在常规外墙立面之 外，再加上一层非结构要求的着色载体。在 功能上，具有遮阳、节能、环保、降低噪音 等功效，同时更有效地保证住户的私密性。 外观上色彩明丽、富于变化，极具视觉震撼 力。
学习改变命运,知 识创造未来
深圳 金地梅陇镇
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2007,看沈阳万科
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学习改变命运,知 识创造未来
万科新里程
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走进万科新里程
2006年，沈阳社会消费品零售总额首次突破 千亿元大关，增长14.6%，是近5年来增长最 快的一年。全年第三产业实现增加值1206亿 元，同比增长12.7%。 2006年，沈阳市房地产施工面积达到3470万 平方米，竣工面积1150万平方米，小户型占 到71%。商品房销售预售面积达到1064.3万 平方米，合同金额实现363.4亿元。
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•园林
•“体验式互动景观园林”： 方盒子，每个 方盒子都有自己的主题，业主可以在这里进 行不同的电子与实物体验。
万科城规划设计案例
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
万科房产分析案例
案例2房地产业和万科一.人们对房地产业的十种观点一直以来,房地产业成为了人们关注的焦点,大家褒贬不一.关于房地产业的议论多。
但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。
下面列举十例。
其一，房地产业是培养亿万富豪的产业。
说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。
但这只是现象。
诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。
我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。
正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。
但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大.所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。
这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。
房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业.发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。
社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。
其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。
这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。
这么大规模的积压商品房还不是过剩吗?让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性．如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也—只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是 5.4 亿平方米.我国现有城镇居民4．9亿人。
到2020年，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人.就是说未来15年左右的周期内至少还将有3．5亿左右的新增城镇人口需要房子住。
2003年末中国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。
即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这3．5亿新增城镇居民，我们就得盖多少房子?我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35 m2。
万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P
Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联
世联-万科城案例
蓄势
举办深圳独一无二的西班牙 风情节
爆发
组织营销推广，系统化 媒体组合 吸引投资者关 注
利用广场举办促销活动，不 断造势
创办“万科城•风情步行街” 消费专刊
泛社区活动总动员
6
万科城
铺垫
整合卖点，建立基于客户需要的项目价值 体系
卖点一：规划利好 项目临未来“深南大道”，有利于汇聚大量人流、车 流、物流。 独立式临街街铺。 12000平方米超大文化广场。 现代风格布局，西班牙风情。 高实用率。 流畅的人车流设计。 L型布局，全景观设计。
展示 商铺
商业中心； 沿街 商业 市 政 路
5月1日
6月11日
7月份 10月份
万科城•风情步行街开盘
预计入伙 万科城•风情步行街各商家开业
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万科城
铺垫
万科城通过软文、研讨会等进行前期铺垫，从城市规划、 未来发展趋势等方面消除投资者对区域的疑虑，淡化区 域不利形象
蓄势
爆发
城市规划 板块发展：项目所在坂雪岗将建设 成为高新技术产业为核心、综合配套、 功能完善的综合园区。该区域将有 400家左右企业入驻。企业聚集将带 来人口聚集。此外，大量企业的入住 将带来庞大商务消费的需求。 交通优势：未来政府规划地铁线将 铺设至关外，“大交通”将扩大项目 辐射面，为项目带来大量人流。
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区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区 内，周边商业氛围浅薄 交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源
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万科城
项目前期难点——陌生区社区商业，区域 存在抗性，投资者信心不足
万科城
项目前期难点 关键营销举措
用获奖证明实力，树立项目 项目为郊区大盘配套商业，
万科沈阳十年产品市场定位
万科品牌在推广中的应用
• 万科地产，住宅先锋 • 万科品牌随着本案的不断获奖在专业度上有所增值， 规划及设计方面的人性也成为万科品牌的内涵之一 • 万客会专刊规范运作，传递万科大品牌信息及项目时 效性信息并行，是对万科品牌建设的有益补充
万科四季花城
（2002年—）
市场环境—区域市场的品牌大盘领军
万科品牌的应用
• 万科品牌尚处于规范建设初期，来自深圳的专业地产 品牌是此时应用的主旨 • 随着产品的旺销和升值，万科品牌的诚信经营理念悄 然确立 • 此阶段一直坚持传播的万科理念：万科地产，住宅先 锋广受关注，住宅市场第一品牌名至实归
沈阳万科紫金苑
（1998年——2001年） 年 年
市场环境
产品定位——青年大街上的高档住宅
• 1. 2. • • 高档住宅： 是所有具备购房实力客层着意追求的标准，显富心 理在这一客层中极具代表性，要买就买最好的 高档住宅的印象来源于品牌开发商华新在青年大街 南端建造的河畔花园 青年大街：市政改造重点街路，第一条景观路，拓 宽/整改如火如荼进行中 万科：与华新齐名的品牌开发商，具备多年开发经 验，值得信赖
产品定位
• • • • 产品概念：奥地利风情小镇 产品定位：万科在长青的花园新城 品质定位： 中档偏高产品，是继紫金苑之后向中档市场的再一次 回归，KFC主力设计，规划设计屡获殊荣 • 开盘伊始三十年大树社区赢得客层广泛认高，根植于 目标客层需求的产品性价比较好，开盘当日即创沈阳 销售纪录 • 商业街/会所/小学/成熟的景观规划等集团成熟经验应 用于新城，使本案成为相对前二项目而言完全意义上 的花园新城
产品概况及定位
位于铁西区滑翔小区 占地面积5万平，建筑面积8.3万平，容积率1.45，绿 化率40%，总户数587户。分二期开发 多层近郊花园住宅，万科在沈阳的第一个项目，集团 第五代产品， 在沈阳创新推出“围合式布局、园区景观、物业管理” 等一系列领先概念，在产品质素方面占据了明显的优 势，花园小区的概念深入人心 产品定位：铁西区的好房子