商业地产价值及作用之欧阳光明创编
商业地产价值及作用
商业地产
一、商业地产概述
商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所.狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。
二、商业地产的好处
1、长期稳定的资金回报
商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低,但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的.例如万达商业的租金环比递增就是2%-—5％之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4％就是104元,第三年递增5％是在104元的基础之上递增5％的，这个基数会越来越大。
2、资产升值
例如,现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营,现在价值是50000元/㎡,中间的2万元升值差价开发商是赚不到的,因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商.综上所述：一边租金在不断的上涨,一边铺面的租赁价格也在不断的上升.
3、不受经济周期影响
在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同,无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝,但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一.
那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已,这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。
2021年首层地面防潮层施工方案之欧阳学文创编
目录
欧阳光明（2021.03.07）
一、工程概况及特点1
1.1 工程简介1
1.2 工程建设概况2
二、施工方案2
2.1 施工方案的选择2
2.1 施工方法3
三、施工注意事项3
首层地面防潮层施工方案
一、工程概况及特点
1.1 工程简介
碧桂园江湾城一期工程位于黄冈市浠水县散花镇，毗邻黄石市，在黄石长江公路大桥东岸。一期工程五栋高层洋房为预应力管桩基础,剪力墙结构。其中12#楼（11层）、13#楼（16层）、14#楼（16层）设置样板间，样板间为精装修，首层需铺设木地板。因考虑到项目临近长江，为江滩地块，为确保铺设木地板的施工质量，应建设单位要求，将洋房12#、13#、14#楼首层做防潮处理。
1.2 工程建设概况
工程名称：碧桂园江湾城
工程地点：湖北省黄冈市浠水县散花镇
建设单位：碧桂园房地产开发有限公司
设计单位：广东博意建筑设计院有限公司
勘查单位：黄石市佳境建筑设计有限公司
监理单位：广东国晟建设监理有限公司
施工单位：广东腾越建筑工程有限公司
建筑物详情见下表
建筑物一览表
二、施工方案
2.1 施工方案的选择
返潮现象主要发生在房屋的底层地面。一般有两种原因：一是温度较高的潮湿空气遇到温度较低而又光滑不吸水的地面时，易在地面表面产生凝结水。这种情况多数发生在黄梅天季节，雨水多、气温
高、湿度大。一旦气候转晴干燥，返潮现象即可消除。二是地面垫层下地基土壤中的水通过毛细管作用上升，以及汽态水向上渗透，使地面材料潮湿，并随之恶化整个房间的湿度情况。这种情况往往常年发生，难以处理。防潮地面主要应针对这一原因采取有效的防潮措施。
2021年经济学专业本科毕业论文参考选题
经济学专业本科结业论文参考选题
欧阳光明（2021.03.07）
（注意：以下题目只是选题指南，供参考，有些题目太年夜，需细化）
1、马克思个人所有制理论在中国的成长与立异；
2、马克思地租理论与我国土地制度的完善
3、公有制与市场经济关系的再认识
4、民营经济成长的实证阐发及启示；
5、资本增殖理论在社会主义条件下的成长；
6、马克思分派理论在中国的成长立异；
7、按劳分派为主，多种分派方法并存的分派格局的进一步完善；
8、中国个人收入差距变动的现状、趋势及政策调整；
9、论公平与效率的两难选择；
10、家庭联产承包责任制与市场化的矛盾阐发；
11、农民收入现状阐发及变革举措；
12、中小城镇建设与农村城市化路途成长；
13、“三农”问题与城乡统筹成长；
14、新型工业化路途与“三农”问题；
15、从经济增长模式到经济成长模式
16、农民增收问题与农村经济可继续成长；
17、人口迁移与城镇化建设；
18、我国国有企业公司治理绩效阐发；
19、年夜学生就业与创业之路的选择与政策支持
20、论创业与就业和创意经济的关系
21、城市化、工业化与全面建设小康社会；
22、对农村剩余劳动力前途问题的调查
23、农村居民医疗制度变革探讨
24、农民工工资拖欠问题的根源与解决途径阐发
25、企业整体上市对我国资本市场的影响
26、循环经济的实践与理论阐发
27、政府失灵与有效的政府职能；
28、市场失灵与政府宏观调控；
29、区域统筹成长与全面建设小康社会
30、现代市场经济体系的健全及变革举措；
31、缩小城乡居民收入差距的对策阐发；
32、国有企业的变革思路及政策阐发；
2021年学习市场营销学对我的启示之令狐采学创编
学习市场营销学对我的启示
欧阳光明（2021.03.07）
我觉得作为一名工科学生，单纯学习市场营销学并不能让我们完全了解经济管理学的知识，但通过一个学期的学习，老师讲的一些知识，例如品牌策略和营销战略却给我留下了很深的印象。其中一些理论和策略不仅仅在市场领域适用，对于个人来说也是可以借鉴的。自我营销这个概念才兴起不久，但是现在逐渐得到广大团体个人的关注，这是为什么呢？简单的说，自我营销对于团体和个人是有一定重要性的，会给团体和个人带来附加价值，例如自我营销有助于提高魅力问题。尤其对于个体而言，涉及的如何提高个人魅力问题在实际人际交往和工作中是有指导意义的，我们应该认识到这个共识，作为一个团体或者个人，在成功推销产品或服务之前，一定要确保成功的推销自己。我想这就是自我营销逐渐被大家重视的一个原因。
一、什么是自我营销
自我营销（Marketing Yourself）是一种由个人或者团体作为主体参加的活动，个人或者团体通过自我介绍履历表等形式手段，采用包括惊奇性、创意性、幽默性等策略，展示自我形象、人品以及情感，以达到个人或团体预期目的的活动。
二、自我营销的关键
自我营销是以个体为出发点，在个人成长发展过程中，完成自我定位、为自己设计规划4P营销组合、建立竞争优势等的过程。要与自我推销相区分，自我营销发生在自我培训过程中，而非仅仅凭借销售技巧将自己推销出去。正如“营销就是让销售成为多余”，自我营销的目标就是塑造出一个有核心竞争力，有独特的社会需求的自己。
（一）品牌定位——个人品牌的形成。
所谓“个人品牌"是指外在形象和内在素质所构成的一种特质，是名字的载体与灵魂。由于每一个人的学识和经历存在差距，必然
商业地产项目计划书3篇
商业地产项目计划书
第一篇：项目概述
一、项目名称
本项目名称为“名门港湾商业广场”。
二、项目背景
随着城市的发展，城市商业地产得到了飞速的发展，已
经成为城市建设的重要组成部分。商业地产项目将会成为未来城市经济发展的重要引擎，也成为了投资者和开发商垂涎的蛋糕。本项目位于城市主干道上，一线水景房，具有得天独厚的自然条件和地理位置，非常适合打造商业地产项目。
三、项目定位
本项目定位于高端商业项目，旨在打造一个生活、休闲、购物、娱乐、餐饮一体的商业广场，吸引各类高端人群前来消费。
四、项目规划
本项目总占地面积为5000平方米，建筑面积为20000平
方米，计划建设商场、餐厅、水吧、儿童游乐场、小型电影院、书店等一系列商业设施，满足不同人群的需求。
商场将采用一楼大开间的设计，主打高端品牌，集中展
示各类奢侈品、化妆品、珠宝首饰等高端商品，成为城市里最时尚的购物中心之一。
餐厅区域将设置在二楼，主要包括西餐、中餐、快餐等
各种餐饮，每家餐厅都将提供独特的美食体验，让顾客在品尝美食的同时还能享受到美景。
水吧区域将设置在三楼，提供各类果汁、饮料、小吃等，让顾客在悠闲的环境中享受健康美味。
五、市场分析
本项目的地理位置优越，依靠前沿的设计、独特的品牌、优美的自然环境和完善的设施，定位在高端市场。据有关机构调查，目前高收入人群每个月的消费能力呈现逐步提高的趋势，尤其是餐饮和购物这两个领域。因此，本项目有望在市场中占据优势，成为城市里的高品质商业项目。
第二篇：项目投资分析
一、总投资额
本项目总投资额为壹亿捌仟万元整。
二、资金来源
2021年常用会计科目表解释
常用会计科目表解释
欧阳光明（2021.03.07）
（一）资产类（借：增加、贷减少、借方余额）
库存现金：是核算企业现金（备用金）增减变动情况和结余的科目；按币种设置明细账，由出纳员记账，且必须设置库存现金日
记账。
银行存款：是核算企业银行存款账户增减变动情况和结余的科目；按不同银行账户设置明细账，由出纳员记账，且必须设置银行存
款日记账。
其他货币资金：是核算银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信
用证等其他货币资金的科目。
交易性金融资产：是核算企业对外进行的具有交易性（赚取差价）为目
的股权、债券、基金等短期投资性科目。
应收票据：是核算企业因销售商品，提供劳务，向客户收取的商业汇票（包括商业承兑汇票、银行承兑汇票）；按照票据总类设置
明细账。
应收账款：是核算因销售商品提供劳务而应收未收的款项，按债务人名称设置明细科目。
其他应收款：是核算企业除了应收票据、应收账款以外的其他应收、暂付的款项，包括：预支差旅费、支付押金和应收租金等。
*欧阳光明*创编2021.03.07
坏账准备：是应收账款的备抵账户。
预付账款：是核算企业因采购货物或接受劳务以及其他原因，按合同规定预付的款项，按供货方的名称或预付费用的种类设置明细
科目。
在途物资：核算企业购入材料物质，但尚未运达企业或未验收入库，按材料物资的品名、种类设置明细账。
原材料：是核算企业库存材料物资的收、发、存情况的账户，按材料物资的品名、种类设置明细账。
库存商品：是核算企业库存产成品或商品的收、发、存情况的账户，按产品或商品品种、规格设置明细账。
长期股权投资：是核算企业对外进行的股权性质的投资，期限在一年以上。
商业地产的定义及特点
商业地产的定义及特点
一、商业地产的定义
商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品
二、商业地产与住宅地产的主要区别
从以上表中，我们可以清晰的看到，商业地产同住宅地产相比较，程序更复杂、开发技术要求更高，同时物业增值的环节及空间更多、更大。
三、商业地产的特点
1、收益性强。
商业地产收益由商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。
2、经营方式多种多样。
商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合。
3、回收期长。
根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在10年左右，较好的在6~8年，较差的在12~15年，国际上比较成熟的商业项目大约需要20年的回收期。
4、开发风险大。
由于商业地产投资回收期长，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如交通环境、竞争环境、消费人群、消费习惯、政府政策等一系列的改变都会带来很多不确定性，将直接影响项目的收益；另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2~3年的过
渡期，在期间都要对定位进行重新调整，并且是处于亏损期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。
5、投资规模大。
超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。有资料显示，这一两年，10万平方米、50万平方米，甚至上百万平方米超大型购物中心还在全国各地兴建，目前世界最大的10个超大型购物中心，中国就占了5个。如此大的规模，势必造成开发企业的投资加大。
上犹县城市总体规划(-2030)文本之欧阳光明创编
上犹县城市总体规划（2010~2030）
文本
欧阳光明（2021.03.07）
二〇一〇年十一月
第一章总则
第1条为适应上犹县经济、社会的快速发展，提升上犹县的整体竞争力，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》、《城市规划编制办法》（2006年）的规定，结合上犹县发展实际情况，特编制《上犹县城市总体规划（2009—2030年）》（以下简称“本规划”）。
第2条本规划是指导上犹县各城镇（片区）发展的行动指南和统筹区域内各项建设安排的重要依据，编制县域内相关专项规划和乡镇总体规划时应以本规划为依据。
第3条本规划在地域空间上分为县域、中心城区两个层次，其中县域为上犹县行政辖区，总面积为1544平方公里；中心城区包括东山镇与黄埠镇，面积为245平方公里。
第4条规划区范围南至厦蓉高速公路，东至黄埠工业园区，北至东山镇行政边界，西至梅水河，包括东山镇的东门村、滨江村、南河村、茶亭村、高桥村、南塘村、城东社区、犹兴社区、和平社区、犹江社区、城南社区及黄埠镇的黄沙村、上丰村、丰岗村、南村、感坑村等，总面积约88平方公里
第5条本规划的期限为2009—2030年，
其中2009年—2015年近期，2016年—2020年为中期，2021年—2030年为远期。
第6条文本中斜体并加下划线条文为本规划强制性内容，强制性内容是对总体规划实施进行监督检查的基本依据。
第二章发展目标与发展规模
第一节发展目标
第7条发展总目标
大力实施“融入主城区、打造后花园、建设新上犹”的发展战略，加快推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化步伐，到规划期末将上犹建设成为经济发达、社会和谐、环境友好、基础设施高效、环境污染得到严格控制的“生态经济示范区”。
商业地产模式
商业地产模式
商业地产模式是指商业地产行业中的一种商业运营模式，它是指通过商业地产的投资、开发、经营和管理等环节，为人们提供商业房地产产品和服务，从而实现经济效益和社会效益的双赢。商业地产模式是商业地产行业成功的关键，也是商业地产企业实现可持续发展的重要手段。
商业地产模式主要包括以下几种类型：开发商模式、运营商模式、综合发展模式和物业管理模式。
开发商模式是商业地产行业发展的基础模式，它是指商业地产企业通过购买土地、开发商业地产项目，并将项目出售或转让给其他投资方，从而获得开发利润。开发商模式的核心是土地投资、项目开发和资金运作，它要求企业具备良好的土地资源整合能力、项目开发管理能力和资金运作能力。
运营商模式是商业地产行业中的核心模式，它是指商业地产企业通过运营商业地产项目，提供租赁和商业服务等综合服务，从而获得租金收入和增值收益。运营商模式的核心是租赁经营、商业服务和品牌运作，它要求企业具备良好的租赁管理能力、商业运作能力和品牌推广能力。
综合发展模式是商业地产行业中的综合管理模式，它是指商业地产企业通过多元化发展，将商业地产项目与其他产业进行整合，实现产业链的延伸和资源优化配置，从而提高企业的核心竞争力和综合效益。综合发展模式的核心是产业整合、资源配置和价值创造，它要求企业具备良好的资源整合能力、项目配
套能力和市场运作能力。
物业管理模式是商业地产行业中的关键管理模式，它是指商业地产运营过程中的物业管理，包括物业维护、设施管理、租户服务和安全管理等方面，从而保障商业地产项目的正常运营和租赁效益。物业管理模式的核心是专业管理、高效服务和可持续发展，它要求企业具备良好的物业管理能力、服务意识和创新能力。
[东北财经版财务管理]货币时间价值习题及答案解析之欧阳光明创编
![[东北财经版财务管理]货币时间价值习题及答案解析之欧阳光明创编](https://img.taocdn.com/s3/m/77d4dcdfbb68a98271fefafb.png)
第2章 货币时间价值
欧阳光明（2021.03.07）
一、单项选择题
1．货币时间价值是（ ）。
A ．货币经过投资后所增加的价值
B ．没有通货膨胀情况下的社会平均资本利润率
C ．没有通货膨胀和风险条件下的社会平均资本利润率
D ．没有通货膨胀条件下的利率
2．一次性收付款复利现值的计算公式为（ ）。
A ．P=F （1+i ）-n
B ．P=F （1+i ）n
C ．P=A[(1+i)n-1i ]
D ．P=A[1-(1+i)-n i
] 3．年偿债基金是（ ）。
A ．复利终值的逆运算
B ．年金现值的逆运算
C ．年金终值的逆运算
D ．复利现值的逆运算
4．盛大资产拟建立一项基金，每年初投入500万元，若利率为
10%，5年后该项基金本利和将为（ ）。
A ．3358万元
B ．3360万元
C ．4000万元
D ．2358万
元
5．若债券每半年复利一次，其有效利率（ ）。
A ．大于名义利率
B ．小于名义利率
C ．是名义利率的2倍
D ．是名义利率的 50%
6.有一5年期的国库券，面值1000元，票面利率12%，单利计息，到期时一次还本付息，假设收益率为10%（复利、按年计息），其价值为（）。
A．1002元 B．990元 C．993.48元 D．898.43元7．下列不属于年金形式的是（）。
A．折旧 B．债券本金 C．租金 D．保险金8．在整个经济运行正常、不存在通货膨胀压力和经济衰退情况下应出现的是（）。
A．债券的正收益曲线 B．债券的反收益曲线
C．债券的拱收益曲线 D．债券的平收益曲线
9．已知（P/F,8%,5）=0.6806，(F/P,8%,5%)=1.4693，(P/A,8%,5)=3.9927，(F/A,8%,5)=5.8666，则i=8%，n=5时的资本回收系数为（）。
商业地产运营管理 书籍
商业地产运营管理书籍
以下是一些关于商业地产运营管理的书籍：
1.《最佳购物中心操盘标本》：这本书介绍了购物中心运营管理的各个方面，包括招商、营销、物业管理等。
2.《世界级商业规划中国总鉴》：这本书介绍了世界级的商业规划理念和中国商业地产的发展趋势，对于商业地产运营管理有很好的借鉴意义。
3.《商业地产招商经营管理指南》：这本书专门针对商业地产的招商和经营管理，提供了实用的方法和技巧。
4.《商业地产开发建设实战指南》：这本书从商业地产的开发建设角度出发，介绍了从选址、规划、设计到运营管理的全过程。
5.《成功商业地产项目风险决策系统》：这本书强调了风险决策在商业地产项目中的重要性，提供了风险评估和决策的方法。
6.《商业地产改变中国》：这本书从宏观的角度探讨了商业地产对中国经济和社会的影响，对于理解商业地产运营管理的背景和环境很有帮助。
7.《香港购物中心成功密码》：这本书以香港购物中心为例，介绍了其成功的运营管理方法和经验。
8.《商业地产生死策划》：这本书探讨了商业地产的生死存亡之道，对于如何避免失败、追求成功有很好的启示。
9.《商业地产学万达》：这本书以万达商业地产为例，介绍了其运营管理的各个方面，对于学习商业地产运营管理很有参考价值。
以上书籍涵盖了商业地产运营管理的各个方面，包括招商、营销、物业管理、风险决策等，对于从事商业地产运营管理的人员来说，具有很好的参考价值。
商业地产价值评估方法与工具
商业地产价值评估方法与工具商业地产是指用于商业目的的房地产，如商场、办公楼、酒店等。商业地产价值评估是指对这些商业地产的价值进行定量评估的过程。在商业地产投资和运营管理中，价值评估是非常重要的一环，它能为投资者提供决策依据和风险控制手段。本文将介绍商业地产价值评估的方法与工具。
一、市场比较法
市场比较法是商业地产价值评估中最常用的方法之一。它通过比较类似物业的市场交易价格来评估目标物业的价值。评估师将对比物业和目标物业进行综合比较，考虑到其面积、位置、租金收入、使用年限等因素，来确定适当的市场价值。
市场比较法具有直观、简单、易于理解的特点，但也存在一些局限性。例如，如果市场上缺乏类似物业的交易数据，评估师可能会面临数据不足的情况。此外，对物业特征的准确评估也对评估结果有很大影响。
二、收益法
收益法是商业地产价值评估的另一种常用方法。它基于物业收益能力来评估其价值。在收益法中，评估师将考虑到租金收入、物业维护成本、未来租金增长率、折现率等多个因素，通过现金流量估算来确定物业的价值。
收益法能够较全面地反映商业地产的经济效益，并且考虑了物业的
未来变化趋势。但是，在使用收益法进行价值评估时，需要准确把握
租金收入、成本和增长率等参数，同时需要选择适当的折现率。这些
参数的不准确或选择的不合理都可能导致评估结果的偏误。
三、成本法
成本法是一种以建设成本为基础的价值评估方法。它假设物业的价
值等于目前重建这一物业所需花费的成本。成本法适用于目标物业的
租金收入不明确或者物业处于破旧状态的情况。
成本法的优点在于独立于当前市场的需求与供应情况，而且相对容
南京大学高等教育自学考试本科专业毕业论文答辩报考须知之欧阳光明创编
南京大学高等教育自学考试本科专业
欧阳光明（2021.03.07）
毕业论文答辩报考须知
一、报考条件
所有课程的理论考试已全部及格者方可报名参加该专业的毕业论文（设计）答辩。
凡是不符合报考条件者不安排本次答辩（答辩费不退）。
论文成绩一年之内有效。
二、报考办法及要求
1、考生必须在规定的时间内直接向主考学校自考办或指定的院（系）报名参加答辩（可函报）。
2、考生须持本人的居民身份证、准考证参加答辩（或考核）。证件不符或不全者不得参加答辩。
3、考生与主考学校间的来往信件及汇款等须按规定时间发出（以邮戳为准），并要清楚的写明本人的姓名、准考证号、详细通讯地址、邮政编码与Email等。如有逾期或书写差错，概不办理，后果自负。
4、已发表的论文不能再用。如在论文撰写中弄虚作假，将按有关规定严肃处理。
5、每位考生须交论文指导、答辩费200元（理工类220元）；并与论文题目和论文提纲及“本科报考资格审查表”、“免考申请表”、“单科合格证书”等三种材料的复印件同时寄出。所有信件与论文提纲首页，务必写上本人的“姓名、邮编、详细通讯地址”，按主考学校指定的地址邮寄。
6、学校收到论文提纲后，根据学生选题确定指导教师，编排论文编号，发信告知指导教师姓名及联系电话，导师确定后，论文稿直接寄（送）导师，并注明学校编排的号码（所有信件自留底稿）。
7、考生参见答辩的交通、食宿费用由本人所在的单位负责（或自理）。
三、考生注意事项
1、汇款时请在汇款单留言栏内注明专业及考生姓名、准考证号码以及详细联系方式（必须填写清晰，否则后果自负），以免延误论文指导。
城市综合体城市价值和商业模式
城市综合体定义
城市综合体商业模式
开发体量
开发周期
空间布局
功能协同
运营模式
开发模式
城市综合体城市价值
商业价值
社会价值
城市综合体商业模式 — 开发体量
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体 一二线城市综合体的开发体量存在差异 北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右 ，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义 功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅 案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC 杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套 案例：香港IFC
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
商业（零售）
办公
住宅
商业（餐饮）
商业（文化娱乐）
2021年新版《城镇土地估价规程》
新版《城镇土地估价规程》
欧阳光明（2021.03.07）
应用说明
二零一五年六月
目录
一、修订的主要内容
1、结构调整 1
2、概念调整 2
3、要求调整 6
4、文字调整 10
二、报告撰写中需要注意的事项
1、报告整体需要注意的要点 10
2、报告撰写的注意事项 11
3、档案资料的管理要求14
一、修订的主要内容
1、结构调整
需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整
新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：
*欧阳光明*创编 2021.03.07
*欧阳光明*创编 2021.03.07
*欧阳光明*创编 2021.03.07
*欧阳光明*创编 2021.03.07
3、要求的调整
⑴关于技术体系与技术途径
由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则
新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
如何评估商业地产的价值？一文搞懂!
房地产纠纷、拍卖、保险、纳税等
解决纠纷
在涉及商业地产纠纷的案件中，通过对商业 地产的评估，可以提供一个客观的价值标准 ，有助于解决纠纷。
为拍卖、保险、纳税等提 供依据
商业地产的评估可以为拍卖、保险、纳税等 提供参考依据，确保这些过程的顺利进行。
05
商业地产评估注意事项
考虑因素全面
地理位置
商业地产的地理位置是影响其价值的 重要因素，包括城市发展水平、交通 便利程度、周边商业氛围等。
商业地产类型
零售型商业地产
包括商场、超市、专卖店等，以销售商品 为主。
综合型商业地产
包含以上多种类型的商业地产，如购物中 心等。
餐饮型商业地产
包括餐厅、咖啡店、酒吧等，以提供餐饮 服务为主。
办公型商业地产
包括写字楼、商务中心等，为企业提供办 公场所。
娱乐型商业地产
包括电影院、健身房、游乐园等，以提供 娱乐服务为主。
评估过程的透明度
评估过程应保持透明度， 所有相关数据和信息都应 公开，以便利益相关方了 解评估结果的形成过程。
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如何评估商业地产的价值？一文搞 懂！
汇报人： 2023-12-19
目 录
• 商业地产概述 • 商业地产评估目的 • 商业地产评估方法 • 商业地产评估应用场景 • 商业地产评估注意事项
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商业地产
欧阳光明（2021.03.07）
一、商业地产概述
商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。
二、商业地产的好处
1、长期稳定的资金回报
商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。
2、资产升值
例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在
不断的上升。
3、不受经济周期影响
在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。
那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。
4、提升城市竞争力
（1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。
（2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。
三、商业地产的劣势（对于开发商）
三、实力要求
首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元，20%——30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。
其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。因为商业地产是统一运营、统一管理的模式，我们要了解客户的需求，同时要让客户知道并遵守我们的要求。（其中有很多具体的细化的知识，我们在以后的招商基础培训里会详细的讲解）
四、风险
古人云：“福祸相依”就是如此。利润高的产业相对风险也高。商业地产最困难也是最重要的就是商场的整体定位。例如一块地要做多大规模的商业，配备那些品项什么档次的主力店更合适？确实非常难把握。
在以前有过这样的教训：最早做商业地产时，一心的想找世界一线品牌入驻，档次高肯定没有错。但是事实证明这样的思想是错误的，片面的，不实际的。试想你把LV放在一个批发市场的门口，这就会提高市场的档次么？人家一来逛就会认为这个是假的，你中国什么时候得到LV的生产授权了，还能搞批发了？不切实际。早期万达曾经引进世界建材业巨头进驻城市中心商场项目，后来在经营中发现，家具店、建材店是目的消费性极强的业态，对商业中心的人气贡献是非常小的，根本不适合在市中心区开店，万达的几个
天津、沈阳的最黄金地段的店铺里，建材主力店恰恰是效益最差的店面。
商业地产的另一项风险就是规划设计，即使整体定位已经没有问题了，但由于交通动线、人流动线设计不合理，轻则增加运营周期，重则市场倒闭、项目失败。例如哈尔滨时尚港购物商城。其招商、定位相对比较成功，但是因为商场内部未制作明确导流动线，又由于商场外部修路街道封闭，导致商场人流稀少且混乱，经营不到一年倒闭。二次从新招商后，名声已经不好，最终整体转兑。（商场在开业之前就是一张白纸，前景任我们勾画。但是开业之后很多未知项已经定型，想要再继续招商调整难度相对开业前要大的多，所以我们要在首次招商的阶段尽量避免发生错误，这样会给我们的后续调整经营减少很大的压力。且要充分的了解周边的动向，例如是否修路、是否有新商场开业、是否有老商场整体转型或搬迁一类的信息，比如百汇，我们要第一时间掌握这些资料的，这样我们才能第一时间做出相应的对策，以保障我们的利益）
四、商业地产分类表