土地估价案例与报告农用地分等定级章节练习(2015

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级题库知识点(强化练习)

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级题库知识点（强化练习）

1、判断题对城镇而言，土地质量的变化的总体趋势是从中心向边缘，土地质量由高向低逐渐减少。()

正确答案：错

2、判断题土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空（江南博哥）间单位，是内部特性和外部条件相对均一的地块。()

正确答案：错

3、多选根据综合分值初步划分土地等的具体方法有()。

A．AHP法

B．数轴法

C．总分频率图法

D．剖面图法

正确答案：B, C

4、多选下列属于农用地的有（）。

A.耕地

B.园地

C.牧草地

D.闲置的土地

E.养殖水面用地

正确答案：A, B, C, E

5、多选土地定级单元划分的原则是()。

A．单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致

B．定级单元划分大小要适宜

C．要保证一些特殊功能地块的完整性

D．除交通性道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能作为单元之间的分界线正确答案：A, C, D

6、单选关于土地级别的确定下列描述中不正确的是（）。

A.土地级别是土地质量的综合反映

B.土地级别内不存在差异

C.土地级别划分在单元总分值计算的基础上，利用一定的数学方法进行的

D.土地级别的界线可作适当调整。

正确答案：B

7、单选定级单元的大小，和定级质量直接有关，土地条件繁杂的市中心，单元面积取（）。

A.3～5hm2之间

B.5～10hm2之间

C.10～15hm2之间

D.15～20hm2之间

正确答案：B

8、单选土地定级因素权重的确定应满足()。

A．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在O～1之间变化

B．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于1

土地估价师-土地估价实务基础-精选练习题三

[单选题]1.收益还原法是在估算土地在未来每年预期()的基础上计算的。

A.经营收益

B.总收益

C.总费用与总收益之和

D.纯收益

参考答案（江南博哥）：D

参考解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。

[单选题]2.土地估价报告合理性的内涵是()。

A.符合法定程序

B.符合客观事实，符合常理

C.符合我国现行法律法规要求

D.符合公司规定的估价流程

正确答案：B

[单选题]3.在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为50和20，某一参评城镇对应指标为30，则计算的因子分值为()。

A.25

B.40

C.33.33

D.66.67

正确答案：C

参考解析：

[单选题]4.由于政府是最大的地产主，()为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。

A.标定地价

B.基准地价

C.成交地价

D.出让底价

正确答案：B

[单选题]5.下列有关农用地特点的说法，错误的是()。

A.我国农用地资源丰富，且可以自行恢复和再生，所以取之不尽，用之不竭

B.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

C.农用地受自然环境的影响显著

D.农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用

正确答案：A

[单选题]6.将标准深度100ft4等分，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%的路线法则是()。

A.慎格尔法则

B.苏慕斯法则

C.霍夫曼法则

D.哈柏法则

正确答案：A

[单选题]7.评估对象土地上的()受政府规划的限制。

2015年吉林省土地估价理论与方法：土地违法案件的处理试题

2015年吉林省土地估价理论与方法：土地违法案件的处理

试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列土地估价中的技术处理不正确的是。

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

2、衡量不同税差别的最重要标志是．【2008年考试真题】

A：纳税人

B：课税对象

C：计税依据

D：税率

E：土地

3、根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地实例对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法是__法。

A．收益还原

B．成本逼近

C．路线价

D．市场比较

4、根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。

A.地表的权利

B.地表及地下空间的权利

C.地表、地下及地上空间的权利

D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利

5、有一临街宽度为10m，深度为6m的矩形宗地，平均价格为1000元/m2，则此宗地价格为__元。

A．10000

B．50000

C．60000

D．6000

6、在下列指标中，属于数量指标。

A：小区建筑覆盖率

B：小区人均绿地面积

土地估价案例doc

土地估价实务案例分析

小组人员：赵倩牟迪李松柄

土地估价方法

一、土地估价目的与适用原则的分析

不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。

（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；

（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；

（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；

（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

二、估价对象状况与估价方法适用性分析

1．市场比较法

市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

2．收益还原法

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。

3．剩余法

剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；

(1)待开发土地的估价；

(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；

(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；

(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。

4．成本逼近法

成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

甘肃省2015年上半年土地估价师复习：土地市场的概念考试试题

甘肃省2015年上半年土地估价师复习：土地市场的概念考

试试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列城市中，属于以单一工业为主的城市的是__。

A．株洲市

B．淄博市

C．宝鸡市

D．玉门市

2、土地产权变动的法定公示方式是__。

A．登记

B．交付

C．占有

D．使用

3、基准地价评估是根据已有的__资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。

A．地价

B．地租

C．土地等级

D．土地质量

E．土地收益

4、某企业出资150万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为10万元，若采用平均年限法计提折旧，则月折旧额为万元。

A：7．00

B：1．25

C：14．94

D：0．58

E：土地

5、房地产项目的质量控制特点，包括__。

A．全面性

B．及时性

C．阶段性

D．分散性

E．主动性

6、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A．效用

B．满意率

C．有用度

D．满意度

7、新古典主义地租模型的代表阿兰索将作为地租问题的一个核心进行考虑，并引入区位平衡概念，同时成功解决了城市地租计算的理论方法问题。

A：边际产品价格

B：空间位置

C：交通条件

D：城市基础设施

E：时间因素

8、影响土地区位的行政因素有。

A：城市拆迁

B：城市规划

C：用地审批

D：规划审批

E：时间因素

9、市场经济作为一种一般性的经济运行方式，最主要的基础和条件是__。A．生产资料私有制

B．商品自由交换

C．经济主体是独立的商品生产者和经营者

D．劳动力自由流动

10、依据《中华人民共和国企业国有资产法》，国有企业改制涉及以土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以作为确定出资额或股份数额的依据。A：资产账面原值

房地产土估与实务-练习题

1.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是（）。

A.农用地经济等别

B.农用地利用等别

C.农用地自然等别

D.农用地定级等别

【正确答案】 C

【答案解析】本题考查的是农用地分等。农用地自然等：在全国范围内，按照标准耕作制度，在一定的光温、气候资源条件和土地条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地质量等别。参见《土地估价实务与案例》教材P192、《农用地质量分等规程》3.3农用地自然等。

2.在全国范围内，按照（），在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出农用地等别。

A.指定作物

B.标准耕作制度

C.基准作物

D.标准样地

【正确答案】 B

【答案解析】本题考查的是农用地分等。在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出农用地等别。

3.农用地分等成果分为（）。

A.使用等别

B.利用等别

C.自然等别

D.行政等别

【正确答案】 BC

【答案解析】农用地质量等包括农用地自然等、农用地利用等和农用地经济等。参见《土地估价实务与案例》教材P192。

4.在全国范围内，按照标准耕作制度，在一定的自然条件和平均土地利用条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地质量等别是（）。

A.农用地自然等

B.农用地利用等

C.农用地经济等

D.农用地社会等

【正确答案】 B

【答案解析】农用地利用等：在全国范围内，按照标准耕作制度，在一定的自然条件和平均土地利用条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地质量等别。参见《土地估价实务与案例》教材 P193。

2015土地估价师《土地管理基础》：土地违法行为及处罚

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产开发公司于2006年10月1日将某块土地的使用权以300万元的价格转让出去，计算增值额时，允许扣除项目金额为216．65万元，则该公司在这笔土地交易中应缴纳的土地增值税为__万元。

A．150.00

B．90.00

C．83.35

D．25.01

2、某办公楼建筑总面积为10000㎡，建筑造价为2000元／平方米，该办公楼综合成新度为80％．则其价格为万元。

A：800

B：2000

C：1656

D：1600

E：时间因素

3、一个市场中有许多厂商生产和销售有差别的同种商品的一种市场组织是。A：完全竞争型市场

B：寡头型市场

C：垄断竞争型市场

D：垄断型市场

E：土地

4、某宗土地面积为3000元/m2，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是（）。

A.总建筑面积7000m2，首层建筑面积1000m2

B.总建筑面积5000m2，首层建筑面积900m2

C.总建筑面积7200m2，首层建筑面积1000m2

D.总建筑面积7200m2，首层建筑面积900m2

5、估价师从地籍图中可以了解到。

A：建筑层

B：宗地形状

C：地产界址、方位

D：地上建筑物形状

E：国家实行土地估价师资格认证制度

6、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。

土地估价案例与报告：地估价方法选择考点巩固

1、多选下列关于不同估价方法适用目的的说法正确的有（）。

A.居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法

B.评估新开发完成的居住用地最适宜的评（江南博哥）估方法是成本逼近法、剩余法

C.工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可以采用收益还原法

D.商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法

E.估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（不含两种）进行评估正确答案：C, D

2、单选（）是收益还原法和剩余法估价的基础。

A.替代原则

B.贡献原则

C.预期收益原则

D.报酬递增递减原则

正确答案：B

3、多选下列不适用于收益还原法的有（）。

A.没有收益的不动产

B.机关、学校、公园用地估价

C.公益事业用地估价

D.有收益的土地

E.具有潜在收益的土地

正确答案：A, B, C

4、单选土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用（）方法，从不同的角度考评土地的价值。

A.1种

B.两种以上

C.两种

D.3种

正确答案：B

5、多选市场比较法用于（）。

A.地产市场比较发达

B.有充足的具有代表性的土地交易实例的地区

C.交易案例较少

D.新开发的土地

E.拆迁土地

正确答案：A, B, D

6、单选土地估价适用原则不包括（）。

A.替代原则

B.需求与供需原则

C.协调原则

D.合法原则

正确答案：D

7、多选对土地权利资料的分析要注意（）。

A.合法性

B.现有的情况资料

C.相关界定和限制

D.证载土地使用年限是否合法

2023年土地估价师案例与报告农用地基准地价评估的方法考试试卷

2023土地估价师案例与汇报:农用地基准地价评估旳措施(2)

考试试卷

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中,只有1个事最符合题意）

１、指与建筑长轴方向一致旳墙。

A：横墙

B：纵墙

C:外墙

D:内墙

E：时间原因

2、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因_＿等原因而终止。

A.土地使用权抵押

B．土地使用权出让协议规定旳使用年限届满

Ｃ.土地灭失

D．提前收回

E.土地使用权租赁

３、我国旳财务会计规范体系是。

A：以会计法为关键,以企业会计准则和企业会计制度为基本内容

B：以企业会计准则和企业会计制度为关键,以会计法为基本内容

C：以企业会计准则为关键，以会计法和企业会计制度为基本内容

D:以企业会计制度为关键,以企业会计准则和会计法为基本内容

Ｅ:土地

４、基准地价系数修正法是在估价实践中旳详细运用。

A：合法原则

B：预期收益原则

C：最有效使用原则

Ｄ：替代原则

E:时间原因

5、张某拥有一条运送船,投保时船旳保险价值和保险金额为1００0万元，保险期限1年．投保两个月后,张某将其船只所有权旳４０%转让给李某,投保8个月后,船因大风在海上沉没,发生全损．根据保险损失赔偿原则，张某应从保险人处获得赔付旳保险金额为．【2０23年考试真题】

A：4００万元

B：600万元

C:１000万元

D：1400万元

E:土地　

6、抵押价格应遵照。

A：替代原则

Ｂ：保守原则

C：最有效使用原则

D：赔偿原则

E：国家实行土地估价师资格认证制度

７、某一排放污染物旳工厂建在一居住区,引起该居住区内旳住宅价值减少,这种建筑物折旧状况属于。

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考点

1、多选属于面状的土地定级因素有()。

A．文体设施

B．基础设施

C．商服中心

D．绿地状况

正确答案：B, D

2、单选城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为80，（江南博哥）影响半径为5000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之1000m的某单元的作用分值为()。

A．2.4

B．16.0

C．33.3

D．64.0

正确答案：C

3、判断题采用多因素分值加权求和计算总分而确定的是最终的土地级别。() 正确答案：对

4、单选城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地()状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策等提供依据。

A．质量及利用

B．数量及质量

C．质量及价值

D．开发及利用

正确答案：A

5、单选以下不直接对土地的经济和交通区位等构成影响，而影响人类活动的因素是()。

A．环境质量优劣度

B．道路通达度

C．公交便捷度

D．生活设施完备度

正确答案：A

6、多选城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的()方面的属性。及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。

A．经济

B．社会

C．自然

D．人文

正确答案：A, C

7、单选特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，要求有适当的专家人数，一般以（）人为宜。

A.5～20

B.10～20

C.5～40

D.10～40

正确答案：D

8、单选城镇土地定级一般采用()，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。

A．数理统计法

2015土地估价师土地估价实务基础：研究内容试题

一、单项选择题（共24题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、下列选项中，不计入房屋建筑面积。

A：层高小于2．20 m的地下室和半地下室

B：楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道

C：穿过房屋的通道

D：未封闭的阳台、挑廊

E：土地

2、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为（）。

A．20

B．66．7

C．75

D．50

3、下列情况中，可以减免资源税的有__。

A．开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税

B．纳税人在开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税

C．国务院规定的其他减税免税项目

D．开采特定资源

E．开采矿石过程中使用高端技术工具进行勘测所需的税费

4、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是__。

A．人口密度

B．土地制度

C．交通状况

D．基础设施和公用设施的完备程度

5、交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异，前者发生在先，后者发生在后．在此期间，则要进行修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。

A：区位

B：等级

C：价格

D：期日

E：时间因素

6、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。

A．空间

B．法律

C．精确

D．自主

E．连续性

7、市场经济中的市场概念一般是指。

A：商店等交易场所

B：批发零售等流通环节

C：各种交换关系的总和

土地估价师《案例与报告》：计算题讲解汇总考试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、采用招投标方式的工程，其竣工结算原则上按进行。

A：预算价格加变更费用

B：实际发生费用

C：中标价格

D：中标价格加变更费用

E：土地

2、初始土地登记工作可分为5个阶段，其中最基本的环节是__。

A．申报

B．权属审核

C．地籍调查

D．注册登记，颁发证书

3、如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照划分的。

A：土地交易方式

B：土地价格形成方式

C：政府管理手段

D：土地价格使用目的

E：时间因素

4、投资基金中，若收取赎回费，一般惯例是不超过净资产值的．【2006年考试真题】

A：1％

B：2％

C：3％

D：5％

E：土地

5、某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元．若投保火灾险，其投保价值最高为万元。【2009年考试真题】

A：30

B：60

C：70

D：90

E：时间因素

6、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是__。

A．耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据

B．耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据

C．按照规定税率一次性计算征收

D．耕地占用税实行据实征收原则

E．耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据

7、我国三种主要作物是__。

A．小麦、水稻和黑麦

B．小麦、水稻和大麦

C．小麦、水稻和谷子

D．小麦、水稻和玉米

8、一般地，影响房地产市场的现状及发展变化的因素有__因素。

A．宏观层次

B．中观层次

C．客观层次

D．微观层次

E．主观层次

土地估价案例与报告-5_真题(含答案与解析)-交互(305)

土地估价案例与报告-5

(总分100, 做题时间90分钟)

一、案例分析题

(2题。请阅评剧，并根据有关条件综合分析回答问题)

1.

某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A 宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下所示。

(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%，税金为房地产总价的6%，银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。

实例B：2370元/m2。

实例C：2730元/m2。

实例D：2500元/m2。

A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。

比较因素A宗地比较实例B 比较实例C 比较实例D

交易时间100 -1 -5 -4

交易情况100 0 -1 +1

区域因素100 -2 +2 -3

个别因素100 0 +10 +5

使用年期100 -3 0 -1

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

SSS_TEXT_QUSTI

分值: 20

农用地分等定级与估价方案

农用地估价方法
估价原则
公平原则
农用地的估价应该保证公平，确保土地所有者和使用者的权益不受侵犯，避免不合理的价值评估
导致的社会不公。
客观原则
估价过程中应以客观事实为依据，尽量减少主观因素的影响，确保评估结果的客观性和准确性。
科学原则
农用地估价应运用科学的理论和方法，结合农用地的实际情况，确保评估结果的科学性和可靠性
科学合理原则
评定过程应遵循科学合理的原则，采用公认的评估方法和标准，确保评定结果的客观性和准确性。
透明可操作原则
评定方法和标准应公开透明，便于各方理解和操作，同时确保评定过程可重复、可验证。
分等定级方法
综合指数法
通过综合考虑农用地的土壤质量、水资源、气候条件、地理位置等因素，计算综合指数，据此进
行分等定级。
单一指标法
根据农用地的某一关键指标（如土壤肥力、灌溉条件等）进行评定，适用于某一特定条件下的农用地分等定级。
相对比较法
将待评定的农用地与已知等级的农用地进行比较，根据相似程度确定其等级，适用于缺乏详细数据的地区。
分等定级标准与结果
01
国家级标准
制定全国统一的农用地分等定级标准，明确各级别的评定条件和指标要
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估价方法选择
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农用地分等定级第四章农用地估价

第四章农用地估价

4.1 农用地估价的基本原则和方法

4.1.1 农用地价格的特点与分类

1）农用地价格的基本特点

农用地作为一种资源性资产，其价值是农用地生产力决定的生产力价格和农用地的无形价值之和。在我国土地资源特别缺乏的情况下，农用地的无形价值更加重要，它主要指农用地的存在对农民所具有的社会保障及为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能，以及农用地的存在对保持良好的生存环境所具有的生态环境功能这两种功能价值之和。但现实经济活动，农用地价格得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格。

当前，以生产力或经济收益价格为主体的农用地价格，具有以下特点：

（1）以其收益能力作为价格基础。土地生产力、生产成本和利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的不同。

（2）价格评估难。由于依法转让的农用地案例较少，运用市场法和长期趋势法比较困难，通常采用收益法评估。但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异，收益计算很难精确，所以此法实际运用中也存在困难。

（3）价格具有不确定性。土地在作为农用地使用时可按照土地收益确定价格，如果农用地转为非农用地，土地市场售价应按照未来预期收益扣除未来的开发成本定价。由于影响地租地价的因素的多样性和动态性，也加剧了地价的不确定性。

（4）农用地价格水平式其他用地价格的基础。如农村非农用地的价格可参考农地价格，并经加权修正得到。

2）农用地价格的分类

根据市场流通交易的类型，农用地价格可分作农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和农用地拍卖底价等。根据价格的适用空间范围，农用地价格可分为宗地地价、基准地价两种类型。根据农用地功能，可分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格等类型。

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