1.评估程序履行实务及案例讲解
资产评估业务流程
资产评估业务流程一、背景介绍资产评估是指对特定资产进行评估和估值，以确定其价值和潜在风险。
资产评估业务流程是指在执行资产评估工作时所需遵循的一系列步骤和程序。
本文将详细介绍资产评估业务流程的标准格式。
二、业务流程概述资产评估业务流程包括以下几个主要步骤：1. 客户需求确认在开始资产评估之前，评估机构需要与客户进行沟通，了解客户的具体需求和评估目的。
这包括评估对象、评估时间、评估报告形式等方面的确认。
2. 资产信息收集评估机构需要收集相关资产的详细信息，包括但不限于资产的基本信息、历史交易记录、相关合同和证件等。
这些信息将作为评估的依据。
3. 资产现场勘查评估机构需要实地勘查资产，对其状况、规模、使用情况等进行详细了解。
勘查过程中需要拍摄照片、记录相关数据，并与客户进行沟通和确认。
4. 资产价值评估在收集完资产信息并完成现场勘查后，评估机构将根据相关评估方法和模型对资产进行价值评估。
评估方法可以包括市场比较法、收益法、成本法等。
5. 报告编制与审核评估机构将根据评估结果编制评估报告，报告应包含资产的基本信息、评估方法、评估结果、风险提示等内容。
报告编制完成后，需要进行内部审核，确保报告的准确性和完整性。
6. 报告提交与解释完成报告的审核后，评估机构将报告提交给客户，并与客户进行解释。
解释过程中需要对评估结果进行详细说明，并回答客户可能有的问题和疑虑。
7. 反馈与修改在客户接收评估报告后，客户可能会提出一些意见和建议。
评估机构需要及时回复客户，并根据客户的反馈进行必要的修改和调整。
8. 存档与跟踪完成资产评估后，评估机构需要将相关文件和资料进行存档，并建立跟踪机制，以便日后对评估结果进行追踪和核实。
三、数据和内容编写以下是一个示例，用于说明资产评估业务流程中的数据和内容编写：1. 客户需求确认客户名称：ABC公司评估对象：ABC公司位于XX市的生产基地评估时间：2022年1月1日至2022年1月31日评估报告形式：书面报告2. 资产信息收集基本信息：基地面积10000平方米，建筑面积5000平方米，年生产能力10000吨。
资产评估准则——评估程序
资产评估准则——评估程序标题：资产评估准则——评估程序引言概述：资产评估是指对资产进行评估和估值的过程，是企业经营管理和财务决策的重要工具。
而资产评估准则中的评估程序是确保评估过程准确、规范和可靠的关键环节。
本文将从资产评估准则的角度出发，介绍资产评估程序的相关内容。
一、确定评估目的和范围1.1 确定评估目的：评估程序的第一步是确定评估的目的，即为何进行资产评估以及评估的具体目标是什么。
1.2 确定评估范围：评估程序还需要明确评估的范围，包括评估的资产种类、数量、地点等具体要求。
1.3 制定评估计划：在确定评估目的和范围的基础上，制定评估计划，包括评估的时间安排、人员分工、数据收集等方面的具体安排。
二、收集资产信息2.1 收集资产基本信息：评估程序需要收集资产的基本信息，包括资产的名称、规格、数量、使用状况等。
2.2 收集市场信息：评估程序还需要收集市场信息，包括同类资产的市场价格、市场需求、供应情况等。
2.3 收集财务信息：评估程序还需要收集财务信息，包括资产的账面价值、折旧情况、财务报表等。
三、确定评估方法3.1 选择评估方法：评估程序需要根据资产的性质和评估的目的选择合适的评估方法，如成本法、市场法、收益法等。
3.2 制定评估模型：评估程序还需要制定评估模型，包括确定评估的基准日期、采用的折现率、调整因素等。
3.3 进行评估计算：根据选定的评估方法和模型，进行具体的评估计算，得出资产的估值结果。
四、编制评估报告4.1 报告内容：评估程序需要编制评估报告，报告内容应包括评估的目的、范围、方法、数据来源、估值结果等。
4.2 报告格式：评估报告的格式应符合相关规定，包括报告的结构、文字表述、附表等。
4.3 报告审查：评估程序还需要对评估报告进行审查，确保报告的准确性和可靠性。
五、监督和审计评估过程5.1 监督评估过程：评估程序需要对评估过程进行监督，包括对评估数据的真实性和完整性进行监控。
5.2 审计评估结果：评估程序还需要对评估结果进行审计，确保评估的过程和结果符合相关法规和准则。
纳税评估实务讲解
3、说服引导
在约谈过程中，可采用各种方式对企业被约 谈人员就纳税评估的相关政策进行耐心的说 服引导，促使其感受到税法的威慑力，提高 重视程度，提高自行纠错的自觉性和准确性。
㈠行业指标
行业指标是反映某行业某项具体指标的平均值，作 为设定个户评估预警值的参考指标。
1、行业平均总税负（指标代码100001） 2、行业分税种平均税负（指标代码100002 ） 3、行业平均主营业务收入利润率（指标代码
案例分析：2006年1月份评估漳州金宾士房地产开发有限公 司过程中，发现该公司该指标为0，不在预警值设定范围之 内，管理员根据平时掌握的信息和申报数据了解到，该公 司2005年乃筹建期，未发生经营行为。
预警实效：预警异常户次7次，转入约谈户次7次，样本空 间小。
2、行业分税种平均税负（指标代码100002 ）
指标功能：评估个户销售毛利率，与同行业对比，判断是 否异常。明显低于同行业时，分析个户：①是否存在资本 性支出列入制造费用或营业成本；②成本与收入是否匹配， 如是否存在将自用或捐赠计入主营业务成本；③结转成本 是否计算错误。企业毛利率下降可能是由于销售单价和单 位成本两种因素的变化，对指标异常的，应通过向企业了 解及查阅申报资料了解毛利率变化的因素。对企业说明属 于单价变动因素的，应结合指标进行分析，并向企业了解 其主要产品单价变动的幅度及变动的原因，进一步分析是 否足够证实毛利率的变动幅度。对企业说明属于成本变动 因素的，应通过本年度和上年度企业所得税年度申报表附 表《销售（营业）成本明细表》分析企业成本的主要变动 因素，并要求要求企业配合对具体项目进一步分析。
数据来源：利润表“利润总额”、“主营业 务收入”本年累计数金额。
计算公式：
预警值设定：行业参照值按分行业总利润与主营业 务收入比值计算，由评估系统自动计算，可根据行 业参照值调整上下限区间。（注意：由于不同年度 行业利润率可能存在较大差别，本指标的预警值需 逐年调整。）
1.评估程序履行实务及案例讲解
一、明确业务基本事项（续）
（3）人员关联是指资产评估专业人员或者其亲属在委 托人或者其他相关当事人担任董事、监事、高级管理人员或 者其他可能对评估结论施加重大影响的特定职务。 （4）业务关联是指资产评估机构从事的不同业务之间 可能存在利益输送或者利益冲突关系。
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一、明确业务基本事项（续）
当采取恰当措施保持独立性。资产评估机构不得受理与自身 有利害关系的资产评估业务。资产评估专业人员与委托人、 其他相关当事人和评估对象有利害关系的，应当回避。 资产评估机构不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评 估对象进行评估。 资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应 当识别可能影响独立性的情形，合理判断其对独立性的影响。
2018/4/27
中国资产评估协会2018年第一期远程网络视频培训
评估程序履行实务及案例讲解
阮咏华 2018年5月7日
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目录
一 评估程序概述 二 评估程序准则基本遵循 三 评估程序的实施
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评估程序概述
第一章
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一、评估程序定义
资产评估程序，是指执行资产评估业务所履行的系统性工作 步骤。
资产评估基本程序包括： 明确业务基本事项；订立业务委托合同； 编制资产评估计划；进行评估现场调查； 收集整理评估资料；评定估算形成结论； 编制出具评估报告；整理归集评估档案。
案例1 评估程序实施过程和情况说明
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2018/4/27
二、评估程序作用
• 2.1 资产评估机构及其资产评估专业人员按照相关法律法规 和资产评估准则要求履行必要的评估程序，是保证资产评估 业务质量的重要前提。
第一章 总则 第二章 评估专业人员 第三章 评估机构 第四章 评估程序（第22条-第32条） 第五章 行业协会 第六章 监督管理 第七章 法律责任 第八章 附则
资产评估的内容、方法、流程与案例分析
资产评估的内容、方法、流程与案例分析并购风潮席卷全球，并购事件此起被伏,一浪高过一浪。
并购交易涉及的行业和领域也日益扩大。
尽责调查和资产评估深度参与到并购活动中大显身手。
企业家看好未来全球经济发展前景，通过并购来调整产业布局，抢占市场先机。
低利率降低了企业融资成本和收购成本，而收购并购一般采用现金收购加股权置换的方式，股市持续上涨，降低收购方股权置换成本。
中国企业也是这一轮全球并购大潮中的弄潮儿。
收购前，收购方应该做好尽职调查，规避风险。
2016年7月2日中第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国资产评估法》。
一、资产评估的概念资产是指由企业过去经营交易或各项事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。
资产是能够用货币计量的。
虽然成本是资产计量的重要属性，但是，成本的发生并不一定导致未来的经济利益，而未来经济利益的增加也并不必然会发生成本。
资产包括：流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。
资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
法定评估：涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的，应当依法委托评估机构评估。
其他资产评估为非法定评估。
评估行业资格比较多，如资产评估师、房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、珠宝评估师等。
资产评估属于高端专业服务行业。
资产评估已经广泛参与到各个经济领域。
二、资产评估的内容资产评估服务类型涵盖企业上市、并购重组、抵押担保、财务报告、作价入股、企业兼并、收购或分立、合资、租赁、承包、融资、质押、转让、破产清算、法律诉讼等经济诸多方面。
评估对象包括整体资产、单项资产、项目资产、不动产、无形资产、企业价值、公允价值等资产种类。
1、整体资产是企业的全部资产，包括各单项资产和无形资产。
2、单项资产包括：机器设备、专业生产线、林木、果木、花卉、景观等流动资产和长期投资等。
房屋评估流程与步骤
房屋评估是确定房产价值和条件的过程，通常由专业的房地产评估师进行。
以下是一般的房屋评估流程和步骤：
1. 收集信息：评估师会首先收集与房屋相关的各种信息，包括房屋本身的特点，房产文件资料，土地使用情况，周边环境等。
2. 实地考察：评估师会对房屋进行实地考察，记录房屋的结构、面积、装修状况、维护情况等。
同时也会考察周边环境、基础设施等因素。
3. 市场调研：评估师会对当地房地产市场进行调研，了解当地类似房屋的成交价格和市场趋势，作为评估依据。
4. 数据分析：评估师会根据收集的信息和市场调研数据进行分析，综合考虑房屋本身特点和市场因素，确定房屋的评估价值。
5. 编制报告：评估师会根据实地考察和数据分析编制评估报告，报告中会详细描述评估的方法、依据和结论，同时附上相关证明文件和照片。
6. 出具评估价值：评估师出具的评估价值将作为该房屋的官方估价，可用于不同场合，如购房贷款、房产转让、法律纠纷等。
需要注意的是，房屋评估流程和步骤有时会因地区、国家或评估机构的不同而略有不同，因此在实际操作中可能会有所调整。
如果您需要对特定房屋进行评估，建议咨询专业的房地产评估机构或评估师以获取准确的信息。
离婚协议财产评估程序解读与应用经验分享与案例分析
离婚协议财产评估程序解读与应用经验分享与案例分析随着离婚率的不断增长，离婚协议成为解决夫妻财产分割问题的主要方式之一。
离婚协议财产评估程序对于保障离婚双方的权益至关重要。
本文将对离婚协议财产评估的程序进行解读，分享应用经验，并通过案例分析来进一步说明。
一、离婚协议财产评估程序解读1. 初步评估财产离婚协议财产评估的第一步是进行初步评估。
双方应全面列出所有共同财产，包括不动产、车辆、股票、存款和其他财产等。
然后，根据市场价格或专业评估，对这些财产进行估值。
初步评估的目的是为了确定财产评估的范围和重点。
2. 选择评估方法在确定初步财产估值后，需要选择评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法适用于不动产、车辆等可比较的财产；收益法适用于租金收益、股权等可产生现金流的财产；成本法适用于具有特殊价值的财产，如艺术品等。
根据实际情况选择适当的评估方法。
3. 邀请第三方评估师为了保证评估过程的客观性和专业性，双方可以邀请第三方评估师进行财产评估。
评估师应具备专业的背景和经验，能够独立、公正地进行评估工作。
评估师将根据评估方法和市场情况，对财产进行详细评估并出具评估报告。
4. 协商财产分割在完成财产评估后，离婚双方应根据评估结果进行财产分割的协商。
协商的原则是公平、合理、互利。
双方可以根据各自的需求和条件，进行切实可行的协商。
一般而言，各自保留自己的个人财产，共同财产进行合理的分割。
二、应用经验分享1. 立足客观实际在进行离婚协议财产评估时，双方应立足于客观实际。
要注重实地考察和市场调研，了解财产的真实价值。
同时，要充分考虑财产的使用状况、维护成本等因素，确保评估结果合理可靠。
2. 寻求专业帮助对于没有相关背景知识和经验的离婚双方，寻求专业帮助是明智的选择。
专业的评估师能够提供专业的意见和建议，协助双方进行财产评估和分割。
此外，也可以请律师参与，确保整个过程合法合规。
3. 善用谈判技巧在进行财产分割协商时，双方可以善用谈判技巧。
资产评估流程
资产评估流程资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其价值和潜在风险。
资产评估流程是一种系统化和规范化的方法，用于确保评估的客观性和准确性。
下面将介绍资产评估的典型流程。
第一步是确定评估目的和范围。
在这一步中，评估人员需与委托方（如银行或投资公司）明确评估的目的和范围。
评估目的可能包括通过抵押评估确定贷款抵押物的价值，或评估特定资产的市场价值。
第二步是收集和整理资料。
评估人员需收集和整理与评估资产相关的各种资料，如土地、房屋、设备等的产权证书、购买合同、租赁协议、财务报表等。
这些资料将为评估提供依据和参考。
第三步是进行实地调查。
评估人员需实地调查所评估的资产，对其外观、结构、功能等进行观察和测量，同时也需要了解和考虑可能影响资产价值的因素，如地理位置、市场需求、行业前景等。
第四步是进行数据分析和估值。
在这一步中，评估人员将收集到的资料进行归类和整理，进行数据分析和处理，计算并确定资产的价值。
常用的估值方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
评估人员需根据具体情况选择合适的方法，并进行相应的计算和推算。
第五步是编写评估报告。
在这一步中，评估人员需将评估结果整理成评估报告，报告内容应包括评估目的、范围、方法、数据来源和计算过程等。
评估报告应以准确、清晰和可读性为原则，以便委托方理解和使用。
第六步是提交评估报告并进行必要的沟通。
评估人员需将评估报告提交给委托方，并进行进一步的沟通和解释。
委托方可以对评估结果提出疑问和意见，评估人员需积极回应和解答，并在需要时提供补充数据和信息。
最后一步是评估报告的审查和确认。
委托方会对评估报告进行审查和确认，确认报告的准确性和可靠性，并根据评估结果做出相应的决策。
总的来说，资产评估流程包括确定目的和范围、收集资料、实地调查、数据分析和估值、编写报告、提交报告和沟通、审查和确认等步骤。
通过这一流程，可以确保评估的客观性和准确性，为委托方提供有关资产价值和风险的决策依据。
评估员服务流程及技巧
评估员服务流程及技巧1. 准备工作- 在评估开始之前，评估员应该与客户预约时间和地点，并确认评估的目的和范围。
这有助于评估员有针对性地准备相关资料和工具。
- 在评估前，评估员应仔细研究评估对象，理解其特点和需求。
这有助于评估员更好地掌握评估的重点和关注点。
2. 实施评估- 在评估过程中，评估员应遵循一定的步骤和方法，确保评估的科学性和客观性。
- 评估员应准备好评估工具，如问卷、观察记录表等，并根据需要使用合适的工具进行数据收集。
- 在采集数据的过程中，评估员应注意保护评估对象的隐私和机密信息。
- 评估员应根据所收集到的数据，进行分析和总结，形成评估报告。
3. 撰写评估报告- 评估报告是评估员最终向客户反馈评估结果的重要成果。
评估员应以客观、准确、清晰的方式撰写评估报告。
- 在撰写评估报告时，评估员应根据评估目的和范围，结合数据分析结果，重点突出评估对象的优势和问题，提出合理的建议和改进措施。
- 评估报告中的信息应具备可读性和易理解性，避免使用过于专业的术语和复杂的句子结构。
4. 沟通与反馈- 评估员应与客户进行沟通，将评估报告的结果向其解释和解读。
在沟通过程中，评估员应尊重客户的意见和需求，解答其相关问题。
- 客户对评估报告的反馈是评估员改进和提升服务质量的关键。
评估员应认真倾听客户的意见和建议，并根据反馈不断改进自身的工作方式。
以上是评估员服务流程及技巧的简要概述，希望对您有所帮助。
评估员可以根据具体情况和实际工作经验，进一步深化和完善服务流程和技巧。
房地产评估操作实务
• 适用范围：必须具备基准地价及其宗地修正体系 • 注意问题：基准地价的现势性。
关键问题探讨与风险关注点
• 市场公允值与银行抵押价值的关系探讨 • 风险关注点——政策风险 • 风险关注点——权属风险 • 风险关注点——技术风险
• 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中 的一种估价方法。
基本估价方法——市场比较法
市场比较法即在求取估价对象的价格时，根据市场中的替代 原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交 易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修 正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
及的优先于抵押权的债权和物权
房地产抵押相关政策
• 1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人 以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提 供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权 人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押， 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵 押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债 权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完 全实现、保证抵押债权不受侵害。
• 计算公式：一般公式：
• 收益变化有限年公式：
• 主要适用于有收益房地产的估价，而对于没有收益的房地产，如 机关、学校等估价多不适用。
• 思考：未出租的餐馆？农地？未开发的土地？
收益法步骤与注意问题
• 1、搜集有关收入和费用的资料 • 2、估算潜在毛收入
• 客观收益 • 租约期内采用租约收益，租约期外采用客观收益
• 房屋现值 = 房屋重置价*成新度
项目评估操作规程
项目评估操作规程一、引言项目评估是为了评估一个项目的可行性、风险和投资回报等因素，为决策者提供有关项目是否值得投资的依据。
本操作规程旨在规范项目评估的流程和步骤，确保评估结果准确可靠。
二、评估前准备工作1.明确评估目标：明确项目评估的目标和评估的要素，包括项目的技术、经济、市场等方面。
2.收集项目信息：收集与项目相关的资料和信息，包括项目背景、市场情况、竞争对手、技术特点等。
3.确定评估方法：根据项目的具体情况，选择适合的评估方法，如财务指标法、敏感性分析法等。
三、项目评估流程1.项目背景分析对项目的背景和发展前景进行全面分析，包括项目的市场需求、竞争情况、技术难题等。
通过对项目背景的了解，评估项目的可行性和潜在风险。
2.市场调研进行市场调研，了解市场规模、市场增长潜力、市场份额等信息。
通过市场调研，评估项目的市场前景和竞争力。
3.技术评估对项目的技术难题和技术方案进行评估，评估项目的技术可行性、技术创新性等。
通过技术评估，评估项目的技术风险和技术竞争力。
4.经济评估进行经济评估，包括项目的投资规模、投资回报率、财务指标等。
通过经济评估，评估项目的经济可行性和盈利能力。
5.风险评估对项目的各类风险进行评估，包括市场风险、技术风险、财务风险等。
通过风险评估，评估项目的风险程度和风险控制能力。
6.综合评估综合以上评估结果，对项目的可行性、风险和投资回报等因素进行全面评估和分析。
提出评估报告，陈述评估结论和建议。
四、评估结果应用根据评估结果和建议，决策者可以根据评估结果决定是否继续推进项目，或者对项目进行调整和改进。
评估结果也可以作为决策者与投资者、合作伙伴进行沟通和协商的依据。
五、评估报告编写要求1.评估报告应当清晰准确地表达评估结果和建议，语句通顺流畅。
2.评估报告应当根据评估的不同方面分别罗列，便于阅读和理解。
六、后续追踪评估在项目实施过程中，应进行后续的追踪评估，评估项目的实际执行情况和投资回报率，及时发现和解决问题，保持评估结果的准确性和可靠性。
现场初级评估课件
评估对象现状
掌握生产工艺、设备设施 、危险源及安全管理等情 况。
明确评估目的
法律法规要求
了解相关法规、标准对评 估的要求，确保合规性。
风险识别与评估
发现潜在的安全风险，为 风险防控提供依据。
改进措施制定
针对评估结果，提出合理 的改进措施，提升安全管 理水平。
评估结果
发现办公楼部分设施老化， 如空调系统效率低下、部分 电梯存在故障等。同时，办 公楼能源消耗较高，不利于 节能减排。提出相应的整改 措施和建议，如加强设施维 护、推广节能技术等。
05 评估结果反馈及应用
CHAPTER
反馈方式及对象
反馈方式
可采用口头反馈、书面反馈、会 议反馈等形式，确保信息准确传 达。
02
制定完善的评估标准和流程
结合国内外实践经验，制定完善的现场初级评估标准和流程，确保评估
工作的规范性和准确性。
03
强化科技支撑
加大科技创新投入，研发和推广先进的现场初级评估技术和装备，提高
评估工作的智能化和信息化水平。
谢谢
THANKS
优化资源配置
通过评估现场需求，救援团队可以更合理地分配人力、物力和财 力资源，确保资源的有效利用。
未来发展趋势预测与挑战分析
技术创新
随着无人机、人工智能等技术的发展，未来现场初级评估 可能实现更高效的信息化、智能化操作，提高评估的准确 性和效率。
复杂环境挑战
面对极端天气、地质灾害等复杂环境，现场初级评估可能 面临更大的挑战，需要救援人员具备更高的应变能力和专 业素养。
国际合作与标准统一
随着全球气候变化和跨国救援行动的增多，各国救援团队 需要加强现场初级评估的国际合作，共同推动评估标准的 统一和规范。
评估程序与项目组织实务及案例分析
18
中 国 资 产 评 估 协 会
China Appraisal Society
五、评估程序的执行
• 6.业务约定书应当约定中止履行和解除业务约定书的情 形。
业务约定书可以约定，当评估程序所受限制对与评估目的 相对应的评估结论构成重大影响时，评估机构可以中止履 行业务约定书；相关限制无法排除时，评估机构可以解除 业务约定书。 业务约定书可以约定业务约定书解除后评估服务费收取或 者退回的比例或金额。
12
中 国 资 产 评 估 协 会
China Appraisal Society
五、评估程序的执行
• 1.资产评估师不得随意删减基本评估程序。 • 2.资产评估师应当根据评估程序准则，结合评估业务具体 情况，制定并实施适当的具体评估步骤。
13
中 国 资 产 评 估 协 会
China Appraisal Society
11Leabharlann 中 国 资 产 评 估 协 会
China Appraisal Society
四、评估程序的制定
• 1.中评协2010年发布《评估机构业务质量控制指南》，自2012 年1月1日起施行。 评估机构应当针对以下方面制定相应的控制政策和程序：（1） 质量控制责任；（2）职业道德；（3）人力资源；（4）评估 业务承接；（5）评估业务计划；（6）评估业务实施和报告出 具；（7）监控和改进；（8）文件和记录。 • 2.中评协2012年发布《资产评估操作专家提示——中小评估机 构业务质量控制》。 中小评估机构应当制定质量控制制度，为执行质量控制制度设 计必要程序，具体包括以下内容：（1）质量控制责任；（2） 职业道德；（3）人力资源；（4）评估业务承接；（5）评估 业务计划；（6）评估业务实施和报告出具；（7）监控和改 进；（8）文件和记录。
资产评估基础与实务项目二 资产评估程序和基本方法
2021/1/171/17/2021
任务一 资产评估程序
• （二）签订资产评估业务约定书（相当于委托合同）
•
1、资产评估机构和委托方名称；
•
2、资产评估目的；
•
3、资产评估对象；
•
4、资产评估基准日；
•
5、出具资产评估报告的时间要求；
•
6、资产评估报告使用范围；
•
7、资产评估收费；
•
评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、
交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。
•
评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二
卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有
一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主A先生于2006年2月28日向南京模
[工作案例]
• 某资产评估事务所接受G银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评 估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法， 对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员 按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产 在2007年1月7日所表现的市场价值做出了公允反映。资产情况及评估要求如 下：
盘的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空
玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立
面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。
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[工作案例]
•
一个资产评估案例的解析-PPT课件
4.评估行业的独立性未引起足够垂视
• 评估事务所与当地政府机关存在千丝万缕的联系，地方保 护主义严重，不利于各评估机构的公平竞争、独立性的保 持以及执业质量的保证。 • 有的上市公司在重大资产重组中聘请的会计师、评估师来 缺失
应对措施
资产评估中存在的上述诸多问题，直接关系到上市公司 广大中小股东的利益，不利于资本市场的健康发展，已引 起市场和监管部门的广泛关注。
1.创造良好的资产评估执业环境 市场的统一，关键在于制定统一的评估标准。 我们应借鉴国际评估行业的立法经验，制订和完善 资产评估领域的法律法规。 在管理工作上，要坚持资产评估行业统一管理、统一政策。
2.抓紧完善资产评估规范 我国评估业将在“整合评估体系、充实评估资源、与国际 趋同”三驾马车的带动下，进入立法快车道。 积极整合“多头管理”的评估体系、完善评估职业规范以 及与国际相关行业的趋同。 3.加大监管力度，同时厘定评估机构的责任 借鉴其他中介行业监管以及国际上的相关经验，强化对资产 评估违规行为的监管。 加强市场对资产评估行业的认识。
4.建众评估行业的市场公信度 扶优限劣，从拓展评估业务、维护评估机构独立性以及防范评 估行业恶性竞争等方面入手，打造评估机构之间有序的良性竞争 局面。 评估机构一定要排除外界的干扰和诱惑，恪守“公平诚信”的 原则，不偏不向，独立客观，忠实遵守资产评估行业的职业道德。
5.加强监管机构之间的协作 除政府部门之间的监管配合外，还包括加强行业自律组织监 管职能的发挥。
一个典型的资产评估案例解析
案例
• S资产评估事务所(简称“S事务所”)2000年在某省设立， 主营评估业务，2019年在北京成立总所，原地方所注册为 分所。2019年采取“借牌子”、“过门子”等方法，获取 了证券资格。该评估机构的评估资格证2019年后没有进行 年检。 • 成立当初，为了争揽业务，该机构推出了所谓“成本套 餐”，即收费少一点、人员少派点、底稿少编点。在人手 紧张、业务繁忙时期，依然“来者不拒”，同时承揽多家 大型项目的评估业务，并集中了一批无证券资格的机构和 人员进行“兵团作战”，外聘“专家”水平参差不齐。在 评估过程中，该机构对不同项目的假设都大同小异，评估 前提假设、评估环境假设、使用范围假设、利用效果假设 都近似，甚至在行业竞争分析方面都有相似的描述。
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《资产评估执业准 则—资产评估程序》
（26条） 第一章 总则 第二章 基本遵循 第三章 实施要求 第四章 附则
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二、评估程序作用（续）
• 2.2 对照相关法律法规和资产评估准则检查资产评估机构及其 资产评估专业人员履行评估程序的情况，是相关当事人评价资 产评估服务质量的重要依据。
案例2
中国证监会对××资产评估机构出具的行政处罚决定书
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一、明确业务基本事项（续）
1.3 资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业 务基本事项： ① 委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人； ② 评估目的； ③ 评估对象和评估范围； ④ 价值类型； ⑤ 评估基准日； ⑥ 资产评估报告使用范围； ⑦ 资产评估报告提交期限及方式； ⑧ 评估服务费及支付方式； ⑨ 委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员 工作配合和协助等需要明确的重要事项。
--证券监管机构、工商、税务、法院、商务部等因行政、管 理目的而使用评估报告，是评估报告的相关当事人。
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.2 评估目的 ① 评估目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，对价
值类型、评估方法、评估结论等有重要影响。 ② 常见评估目的有：交易、财务报告、抵押贷款、司法诉讼、
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.5 评估基准日 ① 评估基准日是评估结论成立的特定时日，在形成评估结论 过程中所选用的各种作价标准、依据在该时点应当有效。
② 资产评估委托合同应当明确资产评估基准日。资产评估报 告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估 基准日保持一致，可以是现在时点，也可以是过去或者将 来的时点。
③ 评估基准日由委托方在征求评估机构意见的基础上选定。
④ 选择的评估基准日应有利于保证评估结论有效地服务于评 估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，准确 划定评估范围，准确高效地清查资产，并合理选取评估作 价依据。
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.6 资产评估报告使用范围 ① 使用范围包括资产评估报告使用人、用途、评估结论的使用
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一、明确业务基本事项（续）
（3）人员关联是指资产评估专业人员或者其亲属在委 托人或者其他相关当事人担任董事、监事、高级管理人员或 者其他可能对评估结论施加重大影响的特定职务。 （4）业务关联是指资产评估机构从事的不同业务之间 可能存在利益输送或者利益冲突关系。
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一、明确业务基本事项（续）
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二、受限处理
• 执行资产评估业务，因法律法规规定、 客观条件限制，无法或者不能完全履行 资产评估基本程序，经采取措施弥补程 序缺失，且未对评估结论产生重大影响 时，资产评估机构及其资产评估专业人 员可以继续开展业务，对评估结论产生 重大影响的，不得出具资产评估报告。
案例4 飞机的现场调查替代程序
案例5 境外运杂费率估算替代程序
• 执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条 件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本 程序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估 结论产生重大影响的，可以出具资产评估报告， 但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受 限情况、处理方式及其对评估结论的影响。
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评估程序的实施
第三章
当采取恰当措施保持独立性。资产评估机构不得受理与自身 有利害关系的资产评估业务。资产评估专业人员与委托人、 其他相关当事人和评估对象有利害关系的，应当回避。 资产评估机构不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评 估对象进行评估。 资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应 当识别可能影响独立性的情形，合理判断其对独立性的影响。
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一、明确业务基本事项（续）
④ 资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有 当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以 使用；
⑤ 未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员 不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、 行政法规另有规定的除外。
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一、明确业务基本事项（续）
案例1 评估程序实施过程和情况说明
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二、评估程序作用
• 2.1 资产评估机构及其资产评估专业人员按照相关法律法规 和资产评估准则要求履行必要的评估程序，是保证资产评估 业务质量的重要前提。
第一章 总则 第二章 评估专业人员 第三章 评估机构 第四章 评估程序（第22条-第32条） 第五章 行业协会 第六章 监督管理 第七章 法律责任 第八章 附则
1.3.7资产评估报告提交期限及方式 ① 自资产评估所需资料提供完整后N个工作日内提交资产评 估报告征求意见稿。 ② 资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形 成的日期，可以不同于资产评估报告的签发日。
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.8 评估服务费及支付方式 ① 明确资产评估服务费总额或者支付标准、计价货币种类、支
有较强的开拓创新能力； （3）运用评估专业理论与方法，较好完成资产评估业务； （4）独立解决资产评估业务中的疑难问题； （5）按照国家专业技术人员继续教育以及资产评估行业管
理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业 素质和业务能力。
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一、明确业务基本事项（续）
1.5.2 独立性评价 资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应
税收、保险等。 ③ 资产评估委托合同载明的评估目的应当表述明确、清晰。资
产评估报告载明的评估目的应当唯一。
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.3 评估对象和评估范围； ① 评估目的决定评估对象，评估范围应服从评估对象的选择； ② 评估对象可以界定为单项资产、资产组合、企业价值、金融
权益、资产损失或者其他经济权益等； ③ 评估范围包括数量、具体位置、账面价值等，评估范围的最
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一、明确业务基本事项（续）
1.4 在订立资产评估委托合同之前，资产评估机构应当通过 考虑与资产评估业务有关的要求、风险、胜任能力等因素， 正确理解拟委托内容，初步识别和评价风险，以确定是否受 理评估业务。
1.5 资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行 综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独 立性和业务风险控制要求，否则不得受理。
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.1 委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报 告使用人
① 委托人是向评估机构提出业务委托，并与评估机构签订业务 委托合同的单位或个人。委托人是评估报告的当然使用者。
② 国家法律、法规规定的评估报告使用者： --国资委、财政部及其相关机构根据《国有资产评估管理办 法》（国务院令第91号）等法律法规成为评估报告使用者；
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一、明确业务基本事项
1.1 资产评估机构应当制定资产评估业务受理环节的控制政 策和程序，确保在与委托人正式签订资产评估委托合同之前， 对拟委托事项进行必要了解，以决定是否接受委托。
1.2 资产评估机构应当规定业务洽谈人员所具备的条件。业 务洽谈人员在洽谈业务时，可以重点关注下列事项： ①资产评估业务基本事项； ②法律、行政法规、资产评估准则规定； ③拟委托内容； ④被评估单位的情况。
付时间及支付方式，并明确资产评估服务费未包括的与资产 评估服务相关的其他费用的内容及承担方式； ② 资产评估收费水平的测算标准主要包括计件收费和计时收费 两种。
• 国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》（发改价格[2009]2914号） • 中评协发布了《关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作
终确定权在于委托人，应就具体对象下的评估范围明细清单 进行签章确认，资产评估师根据专业经验有义务建议委托人 合理确定评估范围。
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.4 价值类型
价值类型
市场价值
市场价值以外的价值
投资价值 清算价值 在用价值 残余价值
其他
抵押 税收 保险 财报 目的 目的 目的 目的
② 委托人应当根据资产评估业务需要，负责资产评估机构及其 资产评估专业人员与其他相关当事人之间的协调；
③ 依法提供资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完 整性、合法性，恰当使用资产评估报告是委托人和其他相关 当事人的责任；委托人或者其他相关当事人应当对其提供的 资产评估明细表及其他重要资料的真实性、完整性、合法性 进行确认，确认方式包括签字、盖章或者法律允许的其他方 式。
【××资产评估机构未对现金、银行存款、预付账 款、其他应收款和访谈记录等实施有效的评估程序】
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二、评估程序作用（续）
• 2.3 按照相关法律法规和资产评估准则要求履行必要的评估 程序，是资产评估机构及其资产评估专业人员防范执业风险、 进行合理抗辩、保护自身合法权益的重要工具。
案例3
浑水公司尽职调查手段的启示
的通知》（中评协[2009]199号）
案例7 评估计费基础
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一、明确业务基本事项（续）
1.3.9 委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评 估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
① 委托人应当为资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产 评估业务提供必要的工作条件和协助；
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三、繁简程度
• 资产评估机构及其资产评估专业 人员应当根据资产评估业务的具 体情况以及重要性原则确定所履 行各基本程序的繁简程度。
案例6 单项资产评估和企业价值评估
对机器设备的调查程序
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