第5章房地产投资项目基础数据的分析估算
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经营资金
3
项目总投资
3．1 3．2 3．3
2019/12/20
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
课件
估算说明
（1）+（2）
4
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
8．财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
2019/12/20
课件
26
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1）长期借款利息的估算
每年应计利息的近似计算公式如下：
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
2019/12/20
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16
表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
合计
金 额 估算说明
2019/12/20
课件
2019/12/20
课件
7
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
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总成本费用
开发 项目 总投 资 13057 万元
开发 建设 投资 13049 万元
经营 资金8 万元
图5-1 房地产开发项目总投资构成图示
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土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款
土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。
建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行 估算。
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20
表5-6 建筑安装工程费用估算表 单位：万元
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。
2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。
3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工
程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。
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表5-8
其他费用估算表 单位：万元
序号
项
目
金 额 估算说明
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
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3
表5-1
项目总投资估算表
序号
项目
1 开发建设投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
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表5-3
土地费用估
序号
1 2 3 4 5 6
项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
合计
单位：万元 金 额 估算说明
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15
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项
对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
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2
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
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12
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
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13
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
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表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元
序号
项目
1 居委会 2 派出所 3 托儿所 4 幼儿园 5 公共厕所 6 停车场
合计
建 设 费 用 估算说明
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课件
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
6．开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立 核算单位在开发现场组织管理所发生的各项 费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销和其他费用等。
17
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地
规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主 要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路 灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设 施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程 量估算。
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课件
8
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。
从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。
第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算
2019/12/20
课件
1
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同
1 固定资产投资方向调节税 2 土地使用税 3 市政支管线分摊费 4 供电贴费 5 用电权费 6 分散建设市政公用设施建设费 7 绿化建设费 8 电话初装费
合计
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课件
32
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。
不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估 算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。
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课件
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估 算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织
和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。
管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
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课件
25
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
合计
2019/12/20
课件
30
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产
投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。
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课件
31
表5-9
开发期税费估算表
单位：万元
序号
项目
金 额 估算说明
2019/12/20
课件
18
表5-5
序号
1 2 3 4 5 6 7 8
基础设施建设费估算表 单位：万元
项目
供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施
合计
建设费用 接口费用 合 计
2019/12/20
课件
19
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4．建筑安装工程费
合计
合计
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课件
5
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
2019/12/20
课件
6
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
课件
固定资产 及其他资 产182万元
开发产品 成本12867 万元
10
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
项 目 建筑面积
单项 工程1 单项 工程2 … 合计
建安工程费 单价 金额
装饰工程费 金额合计 单价 金额
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务
配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公 建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停 车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额 ÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费 用，每年照付，期末一次还本。
3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。
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课件
27
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
9．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发 生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销 手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
3
项目总投资
3．1 3．2 3．3
2019/12/20
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
课件
估算说明
（1）+（2）
4
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
8．财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1）长期借款利息的估算
每年应计利息的近似计算公式如下：
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
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表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
合计
金 额 估算说明
2019/12/20
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2019/12/20
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
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总成本费用
开发 项目 总投 资 13057 万元
开发 建设 投资 13049 万元
经营 资金8 万元
图5-1 房地产开发项目总投资构成图示
2019/12/20
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款
土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。
建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行 估算。
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表5-6 建筑安装工程费用估算表 单位：万元
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。
2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。
3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工
程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。
2019/12/20
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表5-8
其他费用估算表 单位：万元
序号
项
目
金 额 估算说明
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
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表5-1
项目总投资估算表
序号
项目
1 开发建设投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
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表5-3
土地费用估
序号
1 2 3 4 5 6
项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
合计
单位：万元 金 额 估算说明
2019/12/20
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项
对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
2019/12/20
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2
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
2019/12/20
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12
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
2019/12/20
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
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表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元
序号
项目
1 居委会 2 派出所 3 托儿所 4 幼儿园 5 公共厕所 6 停车场
合计
建 设 费 用 估算说明
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
6．开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立 核算单位在开发现场组织管理所发生的各项 费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销和其他费用等。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地
规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主 要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路 灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设 施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程 量估算。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。
从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。
第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算
2019/12/20
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1
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同
1 固定资产投资方向调节税 2 土地使用税 3 市政支管线分摊费 4 供电贴费 5 用电权费 6 分散建设市政公用设施建设费 7 绿化建设费 8 电话初装费
合计
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。
不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估 算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。
2019/12/20
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估 算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织
和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。
管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
合计
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产
投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。
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表5-9
开发期税费估算表
单位：万元
序号
项目
金 额 估算说明
2019/12/20
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18
表5-5
序号
1 2 3 4 5 6 7 8
基础设施建设费估算表 单位：万元
项目
供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施
合计
建设费用 接口费用 合 计
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4．建筑安装工程费
合计
合计
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
2019/12/20
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
课件
固定资产 及其他资 产182万元
开发产品 成本12867 万元
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
项 目 建筑面积
单项 工程1 单项 工程2 … 合计
建安工程费 单价 金额
装饰工程费 金额合计 单价 金额
2019/12/20
课件
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务
配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公 建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停 车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额 ÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费 用，每年照付，期末一次还本。
3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。
2019/12/20
课件
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
9．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发 生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销 手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：