房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析
【案例分析】土增税清算你关心的
【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。
实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。
实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。
已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。
此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。
由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。
分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。
有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。
这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。
因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。
按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。
笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。
然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。
根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。
而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。
房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。
为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。
一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。
根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。
因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。
按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。
由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。
在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。
根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。
因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。
该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。
【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例
【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例【案例简介】某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
【案例分析】1、取得土地使用权所支付的金额为110万元2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。
4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。
相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。
7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）【温馨提示】国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%.。
[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析
![[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/d1cfdf2803020740be1e650e52ea551811a6c946.png)
[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析篇一: 土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。
近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。
而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。
营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。
在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。
土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。
如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。
为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。
【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。
随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。
而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。
在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。
问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。
老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。
解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。
如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。
1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。
自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。
房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。
1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。
这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。
营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。
营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。
营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。
1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。
即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。
该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。
开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。
3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。
此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。
4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。
即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。
土地增值税清算案例
土地增值税清算结果分析方法
数据分析法
通过对土地增值税清算结果进行 数据分析，了解各税种占比、税 负水平等情况，为后续的土地增 值税清算工作提供参考。
案例比较法
选取类似案例进行比较分析，了 解不同地区、不同企业之间的土 地增值税清算差异，为土地增值 税政策的制定和调整提供依据。
专家评估法
邀请税务专家对土地增值税清算 结果进行评估，分析清算过程中 存在的问题和不足，提出改进建 议。
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土地增值税清算中的难点和重点
难点
准确核定房地产项目的增值额和增值率是土地增值税清算的难点，需要充分了解房地产市场的行情和细节，以及 房地产项目的具体情况。
重点
在土地增值税清算中，重点是要严格按照税收政策规定进行清算，确保清算结果的准确性和合法性。同时，还需 要注意防范和打击各种形式的避税行为，维护税收公平和社会公正。
对土地增值税清算结果的评估和反思
评估标准
评估过程
对土地增值税清算结果进行客观、公正的评估，分 析清算过程中的优点和不足，总结经验教训。
评估土地增值税清算结果时，应综合考虑税 负水平、征收效率、政策效果等方面，建立 科学的评估指标体系。
反思与改进
根据评估结果，对土地增值税清算工作进行 反思和改进，提高清算质量和效率，促进税 收公平和社会和谐。
对未来土地增值税清算工作的展望
探索建立更加科学、合理、高效的土地增值税清算体系， 提高清算工作的整体水平。
推动相关法律法规和政策的不断完善，为土地增值税清 算工作提供更加完善的法律保障。
加强对土地增值税清算工作的监督和评估，及时发现问 题并采取有效措施加以改进。
加强国际交流与合作，借鉴国际先进经验，推动我国土 地增值税清算工作与国际接轨。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析“营改增”是指将原先的商品与服务税（营业税）改为增值税的一种税制改革措施。
在房地产行业，营改增对于老项目土地增值税的清算有一定的影响。
本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行浅析。
需要明确的是，老项目指的是在“营改增”之前已经开始施工、销售的房地产项目。
根据税收政策的规定，老项目的土地增值税清算具体操作如下：老项目的销售款项中应该包含土地增值款，即将土地增值款与商品房的销售款项相分离。
这是因为在老项目的销售过程中，土地增值款是按照增值税税率进行计算的，需要单独开票。
对于已经预售的老项目，应当按照现行税收政策进行清算。
在清算过程中，需要区分房地产项目的用途。
根据税收政策的规定，商住两用的老项目，土地增值税的计算方法与纯商业项目一致，按照土地增值额的百分之一进行缴纳。
而纯住宅项目的土地增值税的计算方法与一手房相同，按照销售额的百分之十一进行缴纳。
在老项目清算过程中，还需要确定土地增值的计算周期。
根据税收政策的规定，老项目的土地增值周期为取得土地使用权之日起至销售财产的日期。
也就是说，在老项目销售一定数量的商品房后，应该对土地增值税进行清算。
需要特别注意的是，在清算老项目的土地增值税时，开发商需要将土地增值税计入成本，以确保销售价格的合理性。
对于未开工的老项目，其土地增值税可以通过推迟开工时间来实现相应的减免。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税的清算需要根据具体的项目情况来确定计算方法和税率，并要符合相关税收政策的规定。
开发商需要认真研究并合理规划，以确保土地增值税的清算工作的顺利进行。
只有做好土地增值税的清算工作，才能为房地产行业的发展提供更多的资金支持。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。
其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。
在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。
本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。
需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。
在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。
而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。
“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。
需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。
在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。
这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。
老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。
这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。
关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。
随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。
同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。
房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析在2016年5月1日，我国房地产行业实施了营业税改征增值税（简称“营改增”）的政策，这对于该行业的发展具有重要意义。
对于老项目来说，如何进行土地增值税清算成为了一个比较复杂的问题。
本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行深入分析。
我们需要了解营改增政策对于土地增值税的影响。
在以前的营业税制度下，土地增值是按照增值额的70%计征营业税，而增值税则是按照增值额的5%计征。
而在营改增后，土地增值税将直接纳入增值税征收范围，按照增值额的5%计算。
接下来，我们需要看到，老项目的土地增值税清算存在一定的困难。
这是因为，在老项目中，开发商在销售房屋时需要缴纳土地增值税。
而在营改增政策实施后，老项目涉及到的土地增值税征收标准发生了变化，使得开发商需要对以前未计征的土地增值税进行清算。
这对于开发商来说是一项较大的负担。
为了解决这一问题，国家税务局发布了《关于老旧住宅项目、经济适用房项目和农村危房改造项目涉及核减土地出让款项目增值税清算处理有关问题的公告》，对老项目土地增值税清算进行了详细的规定。
根据该公告，老项目可以按照个别房屋销售弥补依法减按比例计征土地增值税后的损失，以减免税款。
根据具体情况，退还已缴纳的土地增值税或者其他方式予以补偿。
国家税务局还鼓励开发商与购房人协商共同承担土地增值税清算的责任。
开发商可以将土地增值税作为房屋销售价格的一部分，由购房人负担。
这样不仅能够减轻开发商的负担，还可以避免因为清算土地增值税而导致房价上涨的情况。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算是一个比较复杂的问题。
但是通过国家税务局的一系列政策和措施，可以解决这一问题。
开发商可以按照相关政策规定进行土地增值税清算，并与购房人协商共同承担责任。
这样既能够保障老项目的顺利进行，又能够保证房地产行业的健康发展。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。
而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。
我们来了解一下什么是“营改增”政策。
营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。
从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。
在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。
在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。
现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。
但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。
对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。
首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。
其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。
最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。
对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。
对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。
对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。
在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。
首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。
土地增值税法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
土地增值税法律案例分享(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。
土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。
近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。
本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。
二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。
在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。
2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。
三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。
2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。
在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。
在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。
房地产开发企业的土地增值税清算案例评析
房地产开发企业的土地增值税清算案例评析房地产是国民经济的支柱产业之一，房地产开发企业在土地的增值过程中，会涉及到土地增值税的清算。
土地增值税是指在土地转让过程中产生的一项税收，旨在调节土地市场，实现资源配置的合理化。
本文将以某房地产开发企业的土地增值税清算案例为基础，进行评析。
案例背景：某房地产开发企业将一块规划用地进行开发建设，并成功销售。
这块土地自购入之日起，经过多年的开发，投入大量的资金和劳动，土地的价值得到了较大的提升。
土地增值税是指土地流转过程中，通过土地增值计算而产生的税金。
根据国家税法规定，土地增值应按照土地出让价、未开发价、实际成本、评估增值中的最小值计算。
首先，对于土地增值税清算案例的评析，我们需要了解相关的计算方法。
一般情况下，土地增值税的计算公式可以表示为：土地增值额 = 出让价 - 土地取得成本- 增值税减免金额。
土地取得成本包括购地成本、实际开发成本、规划筹建费用等。
购地成本是指购买土地的总价款，实际开发成本是指用于建设开发土地的各项费用，规划筹建费用是指用于土地规划筹备工作的费用。
增值税减免金额是指根据国家相关政策规定，符合一定条件的土地开发项目可以享受部分或全部的增值税减免。
在某房地产开发企业的案例中，我们需要首先计算出土地的增值额。
以该土地的出让价和购地成本为基础，减去土地取得成本和增值税减免金额，便可得到土地的增值额。
在评析中，我们还需要考虑到相应的税率和税费负担。
根据国家税收政策，土地增值税的税率一般为30%。
因此，在计算增值税时，需要将增值额乘以税率，得到最终应纳税额。
在某房地产开发企业的案例中，假设土地的增值额为100万元，根据税率为30%，可以得到土地增值税应纳税额为30万元。
在实际操作中，房地产开发企业需要向税务部门申报税款，并在规定的时间内进行缴纳。
同时，还需填写相应的税务申报表和缴税凭证，以备税务部门的核查和监督。
在某房地产开发企业的案例中，该企业按照规定的程序，将土地增值税纳入财务报表，并在规定时间内完成了申报和缴纳。
案例分析房地产企业土地增值税清算指导案例
（一）该公司自成立以来房产开发项目有：清河北街 景墨家园二期、三期 B 区、A1 区、A2 区、C 区、东方盛 世；贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆 华府。其中景墨家园二期、三期 B 区项目已于 2007 年 10 月 达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时 填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。
一、案件来源 某上级税务机关随机选案，2012 年 6 月对某房地产企 业进行 2007 年至 2011 年土地增值税进行清算检查。 二、基本案情
某房地产企业，成立于 2002 年 9 月；经济类型为其他
有限责任公司；主要从事房地产开发与经营、建筑材料批 发与零售；注册资本为人民币 8000 万元。经对案件进行认 真梳理，该公司在 2007 年至 2011 年期间共开发以下房地产 项目：
问题 3：检查发现，该公司对未完工、未达到土地增值 税清算条件的观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府、东 方盛世等项目，取得预售非普通标准住宅取得预售收入、 商业用房项目取得预售收入、“兴庆华府”预售非普通标准 住宅取得预售收入，未按规定预缴土地增值税 70 万元。
四、处理意见及依据
针对上述案例：
问题一：由于该企业开发的景墨家园二期、三期 B 区 项目达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关 及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。上级 税务机关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项 目与应税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，造成少
房地产企业土地增值税清算指导案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控 和产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地 产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和
土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析2010年全市地税系统土地增值税案例分析交流材料细处见真功执着揭迷疑--某房企土地增值税案例分析[案件概况]一、案源及基本情况按照县局土地增值税清算检查计划，我们于2010年8月13日至8月25日对某房地产开发有限公司2005年7月至2009年12月开发**花苑项目土地增值税进行清算检查。
该公司成立于2005年7月18日，注册资本2000万元，2005年6月16日受让县中学东侧一块地，面积为72751平米，平均每平米780元，总额为5674.58万元。
发改委批复建筑规划面积为10.91万平米，容积率为1.5，总投资为18000万元。
该地段立项共有三期，其中，一期9栋，物价部门核定价：住宅为2078元/平米，自行车库为941元/平米，阁楼为850元/平米；二期9栋，物价部门核定价：住宅为2360元/平米，自行车库为1118元/平米，阁楼为948元/平米。
至2009年末：一期实现收入9339万元，二期实现销售1.06亿元。
企业所得税由国税查帐征收，一、二期均已符合土地增值税清算条件，三期不符合土地增值税清算条件。
2007年实现销售收入5669.88万元,企业利润总额为1783.97万元，2008年实现销售收入6081.18万元,企业利润总额为-522.08万元，2009年实现销售收入8227.29万元，账面利润-669.82万元。
二、主要违法事实1、门市房抵押给借款人，签订售房合同，未结转收入。
2、虚构土方工程，虚增基础设施成本50多万元。
2、利用与建筑公司、桩基公司签订虚假建筑施工合同，虚增建安成本偷逃土地增值税879878.43 元。
[检查方法及过程]一、了解情况，锁定疑点。
通过与专管员、企业会计、单位项目负责人交流，看事务所的审计报告、纳税申报表、会计报表、帐簿，初步锁定以下疑点：1、该单位开发项目所建的商品楼均是砖混结构，一期为六层，竣工日期为2007年7月，二期有五层、六层，竣工日期为2008年6月，一期土建成本为746.69元/平米（同期预警值为734元/平米），二期土建成本为845元/平米（二期预警值为828元/平米），超预警值较为严重。
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房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班通知
‖专题背景‖
目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。
在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。
为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。
本次培训专家将全部采用案例式教学模式。
案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。
希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。
让大家在轻松愉快的学习气氛中获得最有价值的知识与收获。
‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。
同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。
教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。
‖课程内容‖
第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划
一．营改增过程中大家关心的那些事儿：
1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？
2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？
3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发票应该如何处理？
4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？
5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？
6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获
得推广使用？
7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？
8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何扣除？
9．营改增后土地增值税是否会取消？
二．营改增以后增值税会计核算：
1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。
2．“按揭贷款”方式下销项税额的核算。
3．“分期收款”方式下销项税额的核算。
4．“委托代销”方式下销项税额的核算。
5．折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算。
6．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算。
7．将开发产品用作分配利润业务销项税额的会计核算。
8．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算。
9．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算。
10．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算。
11．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理。
12．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算。
13．购进货物、开发产品用于非增值税应税项目、免税项目、非正常损失进项税额转出的会计核算。
14．缴纳、退还增值税会计核算。
15．一般纳税人汇总纳税的会计核算。
16．增值税检查纳税调整的会计核算。
17．一般纳税人简易征收会计核算。
18．小规模纳税人会计核算。
第二部分：土地增值税清算案例解析与风险控制
1．房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？2．国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？
3．以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？4．在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？5．国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。
其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？
6．房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？
7．政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？8．在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？
9．未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
10．经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。
这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
11．母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。
拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。
土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
12．开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。
抵顶部分能否扣除？
13．改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成本如何扣除？14．房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？
15．开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？
16．单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？
17．国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？
18．清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？
19．在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？
20．公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？
21．清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？
22．规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
23．计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？
24．房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？
25．为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？
26．房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣
除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？
27．为什么必须区分开发间接费和开发费用？
28．清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？
‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2015年8月12日至14日（8月12日全天报到,13-14日两天课程）
‖培训地点‖广州
‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
‖增值服务‖☆参会学员可享受我公司网站会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获得我司专家团李民老师课程实况录音“房地产与建筑
业营改增过渡期准备及税务稽查重点问题解析专题”光盘一张。
☆参会学员可同时获得我公司出版的房地产“财税qq答疑”手册一本。
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