龙湖投资拿地“六步曲”
[物业类]龙湖物业质量管理手册范本
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质量管理手册整理分享重庆新龙湖物业管理有限公司批准发布：温全华整理分享0.0 目录整理分享0.1 适用范围0.1.1本手册的目的：为本公司提供管理的依据，确保提供让顾客满意的服务。
0.1.2本手册的适用范围：a）建立的质量管理体系已覆盖标准的要求。
b）本手册已对标准中某些不适用的条款进行了删减，其删减的细节和合理性将在相关的条款中予以说明。
c）本公司涉及的部门（见3.0章：组织结构图）。
d）本公司提供的服务·物业管理服务。
整理分享·以及与物业管理相关的如咨询、顾问等服务。
0.1.3本手册是依据ISO 9001:2000《质量管理体系——要求》的标准在过往管理的基础上，根据本公司目前的实际情况及发展的需要编制而成，核心内容有：a）本公司的质量方针、质量目标。
b）管理的政策和原则。
c）质量管理要求以及应用。
d）各管理过程的相互作用。
0.1.4引用标准、术语和定义a)引用标准：ISO 9000 : 2000《质量管理体系——基础和术语》b)术语和定义：本手册采用ISO9000:2000标准给出的术语和定义，以及和物业管理服务相关的行业通用的术语和定义。
整理分享0.2 发放范围0.2.1企业内部原版：由行政部经理保留电子版本发放版：在公司办公OA上挂出，可阅读者为公司总经理、各部门经理、各管理处主任0.2.2公司外部质量管理体系认证机构可持有一份，不向其它外部机构或者部门提供。
0.3 公司简介整理分享公司成立于1997年8月，注册资金500万元。
原名为“重庆中建科置业发展有限公司物业管理分公司”，曾用名“重庆龙湖置业发展有限公司物业管理分公司”和“重庆龙湖地产发展有限公司物业管理分公司”，于2003年11月注册变更为“重庆新龙湖物业管理有限公司”，是一家具有一级物业管理资质的专业公司，为中国物业管理协会和重庆市物业管理协会会员单位。
目前公司接管和顾问的项目总计逾300万平方米，涉及的物业类型有：大型高尚住宅小区；重庆市的顶级别墅区；行政事业单位办公楼；集餐饮、娱乐、运动、购物于一体的大型时尚购物广场。
拿地工作流程及要点
拿地工作流程及要点拿地是指房地产开发商购买土地用于房地产开发的过程。
这是一个复杂的过程，需要开发商与政府部门和土地所有者进行谈判并达成一致，以便取得土地的权益。
下面是拿地工作的流程及要点。
1.市场调研：在进行拿地工作之前，开发商应该进行详细的市场调研，了解当地的地产市场情况，包括需求和供应情况，同类项目的竞争情况等。
这一步骤有助于开发商确定最有潜力的地区和类型的项目。
2.土地与筛选：基于市场调研的结果，开发商可以开始合适的土地。
这可能包括与土地中介、地方政府、房产开发商和个人土地所有者进行接触。
同时，开发商也需要制定一些筛选准则，根据自身的需求和标准来评估和选择潜在的土地。
3.土地评估：一旦潜在的土地被发现，开发商需要对其进行综合评估。
这可能包括与土地规划部门和当地政府进行接触，查看土地规划许可证、使用权及其他相关文件。
开发商还需要进行土地的物理和环境评估，以确定其适合用于开发的程度。
4.商务谈判：一旦土地的可行性得到确认，开发商需要与土地所有者进行商务谈判，以确保能够取得土地的使用权。
谈判可能涉及土地价格、付款方式、土地规划许可证等多个方面的协商。
开发商在此过程中需要展示自身的实力和信誉，以增加对土地所有者的说服力。
5.签署合同：在商务谈判结束后，如果双方能达成一致，将需要签署土地购买合同。
这个合同详细规定了土地的交付条件、价格、付款方式、土地使用期限等条款，确保双方权益得到保护。
6.土地转让手续：在签署合同后，开发商需要向相关政府部门提交土地转让申请，并满足相关法律和规定。
这可能包括支付土地转让税和其他费用，按规定进行公示等。
7.土地交付与登记：一旦开发商完成了所有的申请程序和手续，土地的所有权将正式转移到开发商名下。
此时开发商需要将土地的相关信息登记在当地相关部门，并向土地中介进行报备。
虽然拿地工作的流程在不同的地区和国家可能会存在差异，但上述步骤是一个总体的框架。
在进行拿地工作时，开发商还需要注意以下要点：1.市场调研的重要性：市场调研是决定拿地项目成功与否的关键。
龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告
115.38
135.16
130.15
30% 25% 20% 15%
70
11.91%
62.54
59.45
64.11
12.84% 14%
60
12%
50
51.37
49.45
12.26%
12.54% 11.70%
10%
40
8%
30
6%
10%
50
20
4%
5%
10
2%
0 2012
2013
2014
2015
2016
10%
38%
0% 2013
2014
2015
2016
备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入 择机进入
谨慎进入 避免进入
客户细分
落根者 聚巢者
重教者 享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者 聚巢者 享受者 重教者
龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引(2019版)-房地产-2020
龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）一、项目来源1、来源(1)可以来自业务痛点、客户痛点或员工痛点（问题导向）。
(2)可以来自其他产品以及行业经验的迁移或重新组合（标杆或最佳实践导向）。
(3)可以来自目标客户群行为以及逻辑奇点的前瞻性、创新性演绎和团队共同创想（基于逻辑奇点的创新导向）。
2、立项研究(1)业务板块一把手觉得有意义，亲自领导团队进行目标客群研究、关键场景研究以及立项研究。
(2)确保项目立项就有行业竞争力且具有可行性，并与现行产品或项目以及正在开发的产品或项目拉通、交圈、契合、无重大冲突。
(3)若想列入A、B类项目和产品，产品 owner和项目经理或其他关键人员必须经HRD、CDO、CEO、董事长面谈和筛选。
（尽量不是唯一人选）二、立项会1、频度：定期（每月1次）或不定期。
2、原则：(1)实际业务部门描述不清产品或项目成功后的场景和价值不做。
(2)实际业务部门描述不清主要客户（可能不止一个）和MVP不做。
(3)实际业务产生产品 owner。
业务派不出高量级产品owner不做。
微信公众号免费知识星球VIP知识星球(4)项目负责人量级不够不做。
(5)核心团队不能全职且任职直到上线成功、达成项目成功标尺不做。
(6)团队规模“二张pizza原则”。
(7)项目全程上线、可视化、滚动决策。
(8)产品或项目不断合并、消化、替代原则。
（不能只做加法，还要对原来产品、项目做减法）(9)项目时长为1-3个月，最长6个月左右。
(10)从小角度、小切片、小产品做起，但可以想得大、看得远。
3、立项会的上会及资料要求(1)主讲人：该业务版块一把手。
(2)资料由产品或项目立项研究团队提供。
(3)资料应包含如下内容：a.产品或项目成功后场景和价值（不超过200字）、产品新闻发布稿初拟（不超过300字）。
b.目标客户（可能不止一个）及其关键使用场景和对客户的关键价值；用户扩展飞轮和价值扩展飞轮。
龙湖地产西安大唐不夜城项目广告推广策略案
通过广告推广策略，合理控制广告投放成本，实现收益最大化。
吸引更多潜在客户关注本项目，提升项目销售业绩。
借助大唐不夜城的旅游资源，将项目打造成为西安乃至全国的文化旅游名片。
02
目标市场与竞争分析
Chapter
目标市场定位
中高端房地产市场
产品定位
高品质、舒适宜居的住宅和商业地产
城市核心区域
西安市新城区、莲湖区、碑林区等核心区域
01
03
02
05
预算与资源需求
Chapter
广告制作费用：40%
社交媒体推广费用：15%
其他杂费：15%
媒体投放费用：30%
预算分配方案
广告策划人员：3名
人力资源需求
设计师：2名
媒体投放专员：1名
社交媒体推广专员：1名
包括摄影、摄像、设计、印刷等设备及材料
广告制作所需物资
包括各种广告投放平台和工具
项目优势
该项目地理位置优越，紧邻大雁塔、曲江池遗址公园等著名景点，具有较高的商业价值和旅游价值。同时，项目融合了唐风古韵和现代元素，别具一格。
项目挑战
在市场竞争激烈的情况下，如何将项目独特性展现给更多人，提高项目知名度和美誉度，是该项目面临的主要挑战。
项目总结与评估
短期目标
在未来一年内，通过广告推广策略，提高项目知名度，吸引更多潜在客户关注。
客户需求特点
客户群体分析
03
广告推广策略制定
Chapter
广告创意设计
媒体渠道选择
电视媒体
利用社交平台、视频网站、新闻客户端等多元化网络渠道，进行广告投放和内容推广。
网络媒体
户外媒体
杂志与报纸
选择本地收视率高的电视台，投放精美的品牌广告和项目宣传片。
项目拿地流程
项目拿地流程在房地产行业中，项目拿地是一个非常重要的环节，它直接关系到开发商的项目规划、建设和销售等后续工作。
因此，项目拿地的流程非常关键，需要经过严谨的策划和执行。
下面将详细介绍项目拿地的流程。
第一步，市场调研和分析。
在决定拿地之前，开发商首先需要进行市场调研和分析。
这包括对目标城市或区域的经济发展情况、人口结构、房地产市场供需情况、竞争对手的项目情况等进行全面的了解。
通过市场调研和分析，开发商可以确定目标市场的潜力和发展方向，为后续的拿地工作提供有力的支持。
第二步，确定项目定位和规划。
在市场调研和分析的基础上，开发商需要确定项目的定位和规划。
这包括确定项目的类型（住宅、商业、写字楼等）、目标客群、项目规模、配套设施等。
通过确定项目定位和规划，开发商可以更好地把握市场需求，为后续的拿地工作提供明确的方向。
第三步，寻找拿地机会。
一旦确定了项目定位和规划，开发商就需要开始寻找拿地机会。
这包括通过土地拍卖、协商出让、二级市场等渠道，寻找符合项目规划的土地资源。
在寻找拿地机会的过程中，开发商需要密切关注市场动态，抓住时机，争取拿地的机会。
第四步，土地评估和谈判。
当找到符合项目规划的土地资源后，开发商需要进行土地评估和谈判。
土地评估包括对土地的位置、规划用途、土地性质、周边配套等进行综合评估，确定土地的开发潜力和价值。
在土地评估的基础上，开发商需要与土地所有者进行谈判，确定土地的出让条件和价格。
第五步，签订土地出让合同。
在谈判达成一致后，开发商需要与土地所有者签订土地出让合同。
土地出让合同是双方约定的法律文件，包括土地出让的条件、价格、支付方式、使用期限、用途等内容。
签订土地出让合同是项目拿地的关键一步，需要严格遵守法律法规，确保合同的合法性和有效性。
第六步，办理土地手续。
在签订土地出让合同后，开发商需要及时办理土地手续。
这包括向国土资源部门申请土地使用证、规划许可证、施工许可证等相关手续，确保土地的合法使用和开发。
龙湖时代天街2B期融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
龙湖时代天街2B期立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章龙湖时代天街2B期项目概论 (1)一、龙湖时代天街2B期项目名称及承办单位 (1)二、龙湖时代天街2B期项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、龙湖时代天街2B期产品方案及建设规模 (6)七、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、龙湖时代天街2B期项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章龙湖时代天街2B期产品说明 (15)第三章龙湖时代天街2B期项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20)一、原辅材料供应条件 (20)（一）主要原辅材料供应 (20)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)（一）工艺技术来源及特点 (24)（二）技术保障措施 (24)（三）产品生产工艺流程 (25)龙湖时代天街2B期生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (25)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (27)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (29)（一）龙湖时代天街2B期项目建设期污染源 (30)（二）龙湖时代天街2B期项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (30)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (30)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (31)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (34)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (40)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (41)1、废水的治理 (41)办公及生活废水处理流程图 (41)生活及办公废水治理效果比较一览表 (42)生活及办公废水治理效果一览表 (42)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (42)3、噪声治理措施及排放分析 (43)主要噪声源治理情况一览表 (45)四、环境保护投资分析 (45)（一）环境保护设施投资 (45)（二）环境效益分析 (46)五、厂区绿化工程 (46)六、清洁生产 (47)七、环境保护结论 (47)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (49)第九章项目节能分析 (50)一、项目建设的节能原则 (50)二、设计依据及用能标准 (50)（一）节能政策依据 (50)（二）国家及省、市节能目标 (51)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (52)三、项目节能背景分析 (52)四、项目能源消耗种类和数量分析 (54)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (54)1、主要耗能装臵 (54)2、主要能耗种类及数量 (54)项目综合用能测算一览表 (55)（二）单位产品能耗指标测算 (55)单位能耗估算一览表 (56)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (57)六、工艺设备节能措施 (57)七、电力节能措施 (58)八、节水措施 (59)九、项目运营期节能原则 (59)十、运营期主要节能措施 (60)十一、能源管理 (61)（一）管理组织和制度 (61)（二）能源计量管理 (61)十二、节能建议及效果分析 (62)（一）节能建议 (62)（二）节能效果分析 (62)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (63)一、组织机构 (63)二、工作制度 (63)三、劳动定员 (64)四、人员培训 (64)（一）人员技术水平与要求 (64)（二）培训规划建议 (65)第十一章龙湖时代天街2B期项目投资估算与资金筹措 (65)一、投资估算依据和说明 (65)（一）编制依据 (66)（二）投资费用分析 (67)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (68)1、设备投资估算 (68)2、土建投资估算 (68)3、其它费用 (68)4、工程建设投资（固定资产）投资 (69)固定资产投资估算表 (69)5、铺底流动资金估算 (69)铺底流动资金估算一览表 (70)6、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (70)总投资构成分析一览表 (70)二、资金筹措 (71)投资计划与资金筹措表 (72)三、龙湖时代天街2B期项目资金使用计划 (72)资金使用计划与运用表 (72)第十二章经济评价 (73)一、经济评价的依据和范围 (73)二、基础数据与参数选取 (74)三、财务效益与费用估算 (74)（一）销售收入估算 (75)产品销售收入及税金估算一览表 (75)（二）综合总成本估算 (75)综合总成本费用估算表 (76)（三）利润总额估算 (76)（四）所得税及税后利润 (76)（五）项目投资收益率测算 (77)项目综合损益表 (77)四、财务分析 (78)财务现金流量表（全部投资） (80)财务现金流量表（固定投资） (82)五、不确定性分析 (83)盈亏平衡分析表 (83)六、敏感性分析 (84)单因素敏感性分析表 (85)第十三章龙湖时代天街2B期项目综合评价 (86)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：龙湖时代天街2B期投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该龙湖时代天街2B期项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
房地产项目合作开发的风险管控
业内传出了这么一句话：“联合拿地一时爽，合作开发坑里躺……”引入不熟悉的合作伙伴，给项目管理工作增加了很大难度，无论是龙头房企还是小开发商，都踩过无数的坑。
如果房企没有成熟的合作开发管理体系，那合作就像布满地雷的战区，充斥着危机和对抗。
无论正在读文章的你是供职于大房企，还是小开发商，未来可能都难免会遇到合作开发类项目。
这个活儿，到底怎么干才能不踩雷？笔者和几个亲历过合作开发的“老司机”项目总交流后，总结了这篇干货，帮助地产人避坑！1合作开发满地是坑、一不小心就会被“套牢”地产项目的合作开发模式虽然已经出现许多年，但那些长久存在的问题还是不停把房企往坑里引。
无论投前、投中还是投后，都有各种各样的雷区。
明源君身边凡是做过合作开发的项目总，都表示这水太深了。
没有合作管理经验的老总，一个项目做下来得蜕一层皮！那么他们到底经历了什么？！一、投前尽调没做彻底，苦苦“套牢”三五年一些经验不足的中小房企，在做合作尽调的时候经常做不到位，很容易把自己给坑了。
比如有些项目公司存在隐藏的债务问题，前期没发现，也没有在合作协议里设置风控条款。
后期债务风险暴露出来了，房企也跟着被拖累，还没有充分的条款来追究责任，十分被动。
还有地块的外部条件预判失误，也会导致巨大的风险。
2年前曾有一家渴望进军华南市场的房企，与一家在当地手握大规模工业用地的实业公司达成合作，共同开发一个大型工改项目。
但投研小组误判了形势，刚拿下项目数月，该城市就出台了限制“配套宿舍”受让对象的严苛政策。
这批指标的价值几乎腰斩、流动性剧降，导致项目的总货值瞬间缩水，账完全算不过来了！直到现在项目组还“套牢”在政策里，没有找到解决方案……二、战略目标不一致，互相牵制着就把项目做死了合作开发经常出现的一个大问题，就是合作方之间对于项目的战略目标、经营目标达不成一致。
你要高价争利润，我要平价走量；你要用好料做精品，我要控成本压费用…这种连战略目标都不一致，基本价值取向都有冲突的合作，很容易引起股东之间的相互牵制甚至使绊，好好的合作变成了对抗！某ToP20房企就曾在湖南参与过一个合作项目，因为与合作伙伴在产品定价上达不成共识，导致迟迟不能销售，影响了回款和交房。
龙湖逻辑五分法
龙湖逻辑五分法龙湖逻辑五分法是龙湖地产独创的一种项目推进方法，通过精细的市场调研和数据分析，将项目推进分为拿地、规划设计、市场营销、施工建设和交付运营五个阶段，以确保项目的高效推进和顺利交付。
一、拿地阶段在项目拿地阶段，龙湖地产会通过大量的市场调研和数据分析，确定项目的地理位置、市场需求和竞争情况。
在拿地过程中，龙湖会注重选择具有潜力和价值的土地资源，以确保项目的长期发展和投资回报。
同时，龙湖还会与政府和相关部门进行沟通，确保项目的土地使用权和规划审批手续顺利进行。
二、规划设计阶段在规划设计阶段，龙湖地产会聘请一流的设计团队，根据项目的地理环境和市场需求，进行项目的规划和设计。
龙湖注重打造具有独特风格和高品质的项目，通过创新的设计理念和科技应用，提升项目的价值和吸引力。
在规划设计过程中，龙湖会与设计团队密切合作，确保项目的设计方案符合市场需求和相关法律法规。
三、市场营销阶段在市场营销阶段，龙湖地产会通过全面的市场调研和细致的营销策划，将项目的优势和特色进行宣传和推广。
龙湖会通过多种渠道和方式，包括线上线下媒体、展览会和户外广告等，将项目的信息传递给目标客户，并与客户建立良好的沟通和互动。
同时，龙湖还会根据市场反馈和需求变化，及时调整和优化营销策略，以提高项目的销售效果和市场占有率。
四、施工建设阶段在施工建设阶段，龙湖地产会严格按照规划设计和相关施工标准，组织施工队伍和供应链，进行项目的建设和施工。
龙湖注重施工过程中的质量控制和安全管理，确保项目的建设质量和进度。
同时，龙湖还会与相关监管部门和业主进行沟通和协调，解决施工过程中的问题和纠纷，以确保项目的顺利进行。
五、交付运营阶段在项目交付运营阶段，龙湖地产会进行项目的验收和交付工作，将项目交付给业主或投资方。
龙湖会进行严格的验收程序，确保项目的质量和功能符合合同约定和相关标准。
同时，龙湖还会提供专业的售后服务和运营管理，与业主保持良好的沟通和合作，解决业主在使用和管理过程中的问题和需求。
干货：龙湖项目价值点挖掘方法
龙湖项目价值点挖掘方法在每个项目的营销策划过程中，我们都要对项目的核心价值进行挖掘和提炼，这些核心价值点既是项目运作过程中的把控重点，也是后期项目销售中打动客户的重要卖点。
因此找准项目的核心卖点，引发消费者的共鸣，成为操盘过程中的关键一环。
本文将以龙湖弗莱明戈项目为例，分享龙湖在项目价值挖掘中的方法与宝贵经验。
第一部分：项目价值挖掘方法弗莱明戈项目简介：总用地面积80018 m²；总套数487套；住宅栋数36栋；总建筑面积105875.83m²；住宅建筑面积90100.93 m²，占85.10%；车库建筑面积：14647.01 m²，占13.83%；配套设施建筑面积：1127.89 m²，占1.07%；容积率：1.32（包括地下）；建筑密度22.08%；绿地率31.2%停车泊位487辆，地面64辆，地下423辆。
一、总图1.充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。
2.各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。
3.在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。
4.利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。
5.临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。
6.在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。
7.总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。
8公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终为小区所用。
龙湖地产集团 投资拓展_房地产投资分析基础知识
第三节 房地产投资分析的目标和 任务
【学习目标】 １、 掌握房地产投资分析的特点 ， 并能运
用到具体分析中 ； ２、 熟悉房地产投资分析的目标 ； ３、 了解房地产投资分析的任务 ； ４、 掌握房地产投资分析的方法 。
第二节 房地产投资的含义和特征
（二）房地产投资的缺点 １、 流动性差 ２、 投资金额比较大 ３、 政策风险 ４、 道德风险
知识应用
一、知识训练题 １、 简述房地产投资的概念 。 ２、 简述房地产投资的特征 。 ３、 简述房地产投资的优缺点 。 二、技能训练题 １、 讨论 ：将房地产 、股票、债券、黄金、外
第一节 房地产的含义和特征
（一）土地的自然属性 １、 土地资源的稀缺性 ２、 土地效用的永续性 ３、 土地不可再生性 ４、 土地资源的不可移动性
第一节 房地产的含义和特征
（二）土地的经济属性 １、 土地所有权的垄断性 ２、 土地的可改良性 ３、 土地利用的多方向性 ４、 效益级差性
房地产投资分析基础 知识
第一节 第二节 第三节
房地产的含义和特征 房地产投资的含义和特征 房地产投资分析的目标和任务
第一节 房地产的含义和特征
【学习目标】 １、 理解房地产、土地、 建筑物的概念 ； ２、 熟悉土地的属性、 房地产的特征 ； ３、 熟悉房地产的分类 ； ４、 能够准确地对某一具体的房地产进行归类 ； ５、 能根据土地的属性 、 房地产的特征解析房
汇、艺术品 、期货等投资品的收益与风险进行排 序 ， 并说出各自的优缺点。
知识应用
２、 项目 ：实地考察你周围的居住房地产项目 、 写字楼项目、商业项目、工业项目各一个 ， 并作 好相关信息记录 ， 同时分析讨论是否符合投资三 要素 ， 写出 Nhomakorabea析报告。
房地产拿地流程
房地产拿地流程
在房地产开发中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地流程的顺利与否直接影响着后续项目的发展和成败。
下面我将详细介绍房地产拿地流程。
首先，拿地前需要进行充分的市场调研和分析。
开发商需要对目标区域的土地资源、市场需求、政策法规等进行深入了解，以便确定最适合开发的地块。
其次，确定拿地策略。
开发商需要根据市场需求和自身实力制定拿地策略，包括拿地方式、拿地规模、拿地定位等，确保拿地行为符合公司整体发展战略。
然后，进行土地资源整理和筛选。
在确定了拿地策略后，开发商需要通过土地资源整理和筛选，找到符合公司需求和战略定位的目标地块。
接着，进行土地成交谈判。
一旦确定了目标地块，开发商需要与土地所有者进行成交谈判，商定土地价格、使用权期限、土地用途等关键条款，最终达成拿地协议。
最后，完成土地过户手续。
在谈判达成一致后，开发商需要完
成土地过户手续，包括土地权属证书办理、土地使用权登记等程序，确保土地合法权益的转移。
总的来说，房地产拿地流程是一个复杂而又关键的环节，需要
开发商具备丰富的市场经验和专业知识，以及良好的谈判能力和执
行力。
只有在拿地流程中做好每一个环节的工作，才能确保项目后
续的顺利开发和运营。
希望以上内容能对您有所帮助。
龙湖地产集团-投资发展--合作项目--尽职调查清单
尽职调查清单目录一、公司的基本信息及历史沿革 (3)二、公司的股东 (4)三、公司对外投资公司的情况 (6)四、关联交易与同业竞争 (7)五、公司的业务和技术情况 (8)六、公司的重大合同 (9)七、公司的债权债务和担保 (9)八、公司的主要财产 (10)九、公司的知识产权 (13)十、公司的诉讼、仲裁、行政处罚及监管措施 (13)十一、公司的财务和税务 (14)十二、公司的管理层及员工 (15)附表一：重大合同统计汇总表 (17)附表二：贷款合同汇总表 (18)附表三：担保情况汇总表 (19)附表四：土地汇总表 (21)附表五：房产汇总表 (22)附表六：土地租赁汇总表 (23)附表七：在建工程汇总表 (24)附表八：房屋租赁汇总表 (25)附表九：知识产权汇总表 (27)附表十：公司涉诉案件情况统计表 (29)一、公司的基本信息及历史沿革1.1请提供公司所持有的全部证照（包括但不限于现行有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、国有资产产权登记证(如有)、外汇登记证(如有)、外债登记证(如有)、财政登记证(如有)等）。
1.2请提供公司组织结构图及各部门职责。
1.3请提供公司自成立至今的全部工商登记档案资料，并由工商行政主管机关在该等资料之上及/或其骑缝处加盖工商查询章，主要包括：1.4.1公司设立的工商登记档案资料，包括但不限于发起人协议、股东会决议、从国家、省级和/或地方人民政府获得的对公司设立的政府主管机关批文、《公司章程》等文件；1.4.2公司成立之后历次变更（包括但不限于公司名称、住所、增减注册资本、股权转让、法定代表人变更等）的工商登记档案资料，包括但不限于所有从有关国家、省级和/或地方政府获得的对上述事项的批文（包括公司《法人营业执照》、批复、批准证书及相应的外汇登记证/卡）及董事会决议、股东会决议、增资协议、资产评估报告、股权转让协议等；1.4.3公司自设立以来的历年工商年检报告；1.4.4公司章程及其全部修改及补充文件。
拿地方案建设方案运营方案
拿地方案建设方案运营方案一、引言随着城市化进程的加速，拿地成为了房地产开发的首要工作之一。
拿地方案的合理与否直接影响到后续的建设和运营，所以本文将从拿地方案、建设方案和运营方案三个方面进行详细阐述。
二、拿地方案1. 选址原则拿地的第一步是确定选址，选址原则应包括市场原则、经济原则和环境原则。
市场原则要考虑该地区的人口规模、收入水平、消费水平、购房需求等因素；经济原则要考虑土地价格和发展潜力；环境原则要考虑基础设施、交通便利性、生态环境等因素。
2. 土地交易模式拿地的方式一般有三种：竞买、招拍挂和协议出让。
竞买是指多方竞标，最终以出价最高者获得土地；招拍挂是政府采取公开招标、拍卖或挂牌方式出让土地；协议出让是政府与开发商通过协商达成出让意向。
3. 成本控制拿地成本是投资的重要组成部分，因此在拿地过程中要做好成本控制工作。
可以通过多方面的途径控制成本，如与政府协商降低土地价格、合理安排项目开发周期、优化规划设计等。
三、建设方案1. 整体规划设计建设方案的第一步是进行整体规划设计，确定开发项目的总体框架和发展方向。
整体规划要考虑到项目的定位、目标用户、产品结构、容积率、绿地率等因素。
同时要合理利用土地资源，确保项目的可持续发展。
2. 建筑设计建筑设计是建设方案的核心环节，好的建筑设计能够提升项目的形象和价值。
在建筑设计过程中应注重人居环境的舒适性和功能性，同时要与整体规划相协调。
3. 工程管理建设过程中的工程管理是确保项目顺利进行的关键。
要建立科学的工程管理体系，包括项目组织管理、施工管理、质量管理、安全管理等方面。
通过有效的管理措施，提高工程质量、节约工期和降低成本。
四、运营方案1. 营销策划运营阶段的第一步是进行营销策划，确定产品定位、目标市场、渠道策略等。
通过开展市场调研、分析竞争对手的优势和劣势，制定合理的营销策略，提高项目的知名度和销售额。
2. 售后服务好的售后服务能够提高购房者的满意度，并树立良好的企业形象。
影响开发商拿地的三个因素
影响拿地的3大因素文/黄章林克而瑞信息集团品牌总监文/李琦中骏置业营销副总监我们不是拿下了土地再来做定位，而是根据产品线选择适合的土地来开发。
拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。
本文从企业因素，城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。
影响拿地的因素之企业因素1.公司战略从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。
这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。
2.土地储备一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。
二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。
3.资金情况公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。
4.溢价能力公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。
反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。
其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。
5.成本控制公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。
6.隐性收益除了财务性的收益外，项目开发还有提升公司品牌、改善土地储备结构、团队建设等隐性收益，因此也要综合考虑这些隐性收益，这将影响到公司的长期上溢价能力。
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龙湖投资六步曲
一：定战略
a)区域聚焦战略（环渤海、长三角、西山角、额外还有资源型土
地）
b)多业态同时发展
c)拿大地块，做大盘开发（低地价、不竞标）
二：控节奏
类似李嘉诚的长江、和黄的节奏，香港无人能及。
三：选城市
a)GDP
b)人口（流动人口），流动人口带来更大的增值效益。
c)可支配收入（含恩格尔系数）
d)汽车保有量
e)成交量及成交均价
f)竞争对手进入情况
g)大学生毕业的平均工资（5年前和房价持平）、
h)国家战略（eg：浦东新区、天津滨海新区）
四：划片区——城市解读
a)城市规划（查看上报国家的未来5~20年城市规划）
b)产业规划
c)交通规划（轨道交通、高铁、环线）
d)区域定位（高新区、大学园区、新政府所在地等）
五：找项目
1：三站二区一城
a)三站：高铁车站、地铁（含轻轨）、城际列车
b)二区：高新区、开发区（国家级、省级、市级、区级）
c)一城：大学城（带来人流、配套、消费力）
2：有山有水靠政府（资源、配套、管网）
基本技术指标：
a)1000亩以上
b) 1.5~2.5容积率
c)商业50万平米以下
3：锅碗瓢理论
a)吃着碗里的（手头一个项目走挂牌程序）
b)抓着瓢里头（2个项目签了战略协议）
c)盯着锅里的（3个项目正在考察、关注）
六：搞定人——“一线理论”
a)找对人，一把手才有决策权
b)挖掘一两个内线。