嘉联地产2019年成都海骏达蜀都一号的策略执行纲领-精品文档

轻轨交通对本区域购房的意向转变
客户购买意愿测试
轻轨开通临近，打算在本区域购
20%
轻轨开通在本区域购房的打算
0%
房的客户比重由60%上升到80%，
同时增加了20%由“否”向“可以 考虑”转变的客户，也就是说，轨 道交通对本项目的将可能会带来
80%
20%-40%的客户量提升；
轻轨的开通临近对郫县及周边区 域客户量的提升作用变化不大，提 升的量主要集中在高新西区和大城 西区域；
摸
10号 59.99亩

3号 39.32亩
创智公园
7号 22.4亩
底
河
11号 91.1亩
中学 医院
开挖河道
成都电子高专
项目属性：
位于西部新中心核心区位，区域发展潜力大，第五代城市生活典范， 规划起点高； 快铁对区域具有极大拉升作用，将彻底改变区域属性，实现与主城区 一体化； 地块位于新城中央，畅享未来完善配套； 紧邻创智公园及摸底河，景观资源绝佳；
区域 郫县老城区 郫县新城区 红光犀浦 高新西区 大城西
发展潜力大 96% 97% 80% 43% 38%
选项 环境较好 价格较低 1% 1% 2% 0% 10% 3% 20% 20% 22% 25%
有抗性 2% 1% 7% 17% 15%
存在抗性的客户，对本项目所在区域的看法
客户认知测试
在对区域有抗性的客户中，有70%
本项目分四块地，划分较为临 散，整体容积率较高，单块土地 规模较小，规划限制较高； 地块临近创智公园和摸底河， 景观资源良好，具备充分的打造
地块号 净地面积 用地性质 3号地 7号地 39.32 22.40 二类住宅 二类住宅 容积率 ≤4.0 ≤4.0 资源条件 临创智公园 临摸底河 开发等级 二级 二级
•
区域配套：
– – – – – 超五星级酒店 创智公园 音乐广场 雕塑公园 艺术公园 创智公 园
底
摸
河
成都电子高专
【内部优势】：拥有较长水岸线资源、依托新城整体规 划优势，内部配套多所学校及医院
资源优势 – 水资源：新城规划摸底河流经本 地块，拥有较长的河岸景观； – 绿地空间：区域内拥有大量的绿 地空间； 规划优势 – 地块内部规划幼儿园以及中学。 – 项目规划融入新城整体科学规划。
瑞景茗城
龙湖 中信 海骏达
景尚景
万景峰
海骏达蜀都一号 蜀都新城中心
龙湖、中信 蜀都新城
市场主流产品
212亩大盘 公园、河岸景观
改善型、青年社区
VS
复合型社区 自身景观体系
自身风情商业街
快铁拉升
外部共有配套
快铁拉升
本项目与龙湖、中信等竞争对手比较有何竞争力及独特优势？
本项目 VS 龙湖弗莱明戈 —— 一线公园与河景 本项目 VS 中信未来城 —— 风情商业、直临公园 本项目 VS 中铁瑞景茗城 —— 新城中心、双重景观优势 本项目 VS 景尚景 —— 新城中心、双重景观优势
万景峰客户组成情况
在区域了解的基础上，对本项目所在区域的看法
客户认知测试
在对区域有了解的客户中，有65%
对区域比较认同，认同点主要体现 在发展潜力大和价格低两方面。 而对区域有抗性的客户比重只有 9%左右；
发展潜力大 环境较好 有抗性 价格低 9% 65% 13% 18%
对本项目所在区域的看法
区域
是
可以考虑
选项 是
否
否
郫县老城区
郫县新城区 红光犀浦 高新西区 大城西
85%
90% 75% 55% 50%
15%
10% 25% 45% 50%
客户对区域的认知：
大城西客户对本区域认知点：区域发展潜力、快铁、 升值空间； 大城西客户对本区域抗性：目前交通不便、配套尚待 完善；
项目本体分析
10号地
11号地
59.99
91.10
二类住宅
二类住宅
≤4.0
≤4.2
临摸底河
临摸底河+创智公园
三级
一级
和提升空间；
项目处于蜀都新城核心位置， 充分享受新城配套；
【外部资源】：紧ห้องสมุดไป่ตู้创智公园，共享有优质景观资源以 及多个特色公园、超五星级酒店
• 景观：
– 位于中信蜀都新城规划的景观主轴 – 项目7号和10号地块紧邻新城内唯一的水系，现在已经开挖河渠 – 紧邻一期启动的创智公园，公园采用环岛设计，水景与建筑共筑新城标志景观
主要体现在交通不便和配套缺乏两 方面，其中高新西区和大城西客户 尤为明显。
区域 郫县老城区 郫县新城区 红光犀浦 高新西区 大城西
交通不便 27% 33% 42% 63% 71%
选项 配套缺乏 属于郫县 50% 13% 47% 11% 37% 13% 22% 10% 20% 5%
区域陌生 10% 9% 8% 5% 4%
超越未来 一战成名
海骏达蜀都一号策略执行纲领 2019.03
本项目三大核心堡垒
基于前期市场及客户研究、项目定位的有效沟通，本次主要解决以下问题：
项目核心堡垒一
本项目核心价值体系？——卖什么
项目核心堡垒二
本项目目标客户群体？——卖给谁
项目核心堡垒三
本项目终极行动纲领？——怎么卖
1
本项目的核心价值是什么，如何才能从大城西及片区 众多楼盘大鳄中脱颖而出？——卖什么
区域内品牌竞争逐渐升级
龙湖项目： 200亩，容积率4.0，总建筑面 积52万平米，集洋房（12万平 米）、高层（38万平米）和商 业为一体的大型高品质项目； 中信项目： 112亩，容积率4.2，总建筑面 积31万平米，以高层为主，洋 房为辅的较高品质项目； 目前区域内龙湖项目和中信项 目均已启动，龙湖占有先发优 势，中信占有品牌优势，同时 区域外部还存在合景泰富及华 润的拦截，整体竞争激烈；
蜀都新城位于成都西部副中心郫县，已成为成都重点发展的热点 区域
郫县是成都重点发展的西部
副中心，具有极高的区位优势；
2019年5月12日，快铁将正 式开通，链接火车北站至都江 堰，而郫县作为重要中间站，
本区域
将受益明显；
城西
区域内典型项目客户变化过程
万景峰：其客户组成明显区隔于
目前区域现有项目情况，高新西区 客户比例占主导，已经改变了区域 原有传统项目客户组成惯例； 弗莱明戈客户组成也由前期以郫 县客户为绝对主力开始转变，高新 西区客户比例在逐渐增加，特别是 电梯产品意向性客户； 中信未来城成交客户中，高新西 区和大城西客户比例占到50%左右； 从目前区域典型项目的客户变化 过程可以看出，高新西区及大城西 客户是存在较大挖掘空间的；