项目六被征收土地的估价(成本法).详解共27页文档
土地使用权评估的成本法
1、基本思路 成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费⽤，包括正常的利润、利息和税费，⽽评估待估对象价格的⽅法。
利⽤成本法评估⼟地使⽤权的价格，就是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地所有权收益来确定⼟地价格。
2、适⽤范围 成本法⼀般适⽤新开⼟地的估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，⼟地成交实例不多，⽆法利⽤市场⽐较法等⽅法进⾏⼟地的估价。
同时，对于既⽆收益⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的⼟地估价也⽐较适⽤。
3、⼟地评估的成本法操作步骤 公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益 （1）计算⼟地取得费⽤ ⼟地取得费是为取得⼟地⽽向原⼟地使⽤者⽀付的费⽤，分为两种情况： ①国家征⽤集体⼟地⽽⽀付给农村集体经济组织的费⽤，包括⼟地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
关于征地费⽤各项标准，《中华⼈民共和国⼟地管理法》有明确规定：征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征⽤前3年平均产值的6－10倍；征⽤耕地的补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数，按照被征⽤的耕地数量除以征地前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。
但是，每公顷被征⽤耕地的安置补助费，不得超过被征⽤前3年平均年产值的15倍。
征⽤其他⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准，由各省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征⽤⼟地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市规定。
征⽤城市郊区的菜地，⽤地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基⾦。
按照以上规定⽀付⼟地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有⽣活⽔平的，经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，可以增加安置补助费。
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
项目六被征收土地的估价(成本法)课件
估算利息必须把握的几点
• ①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、 开发费及税费等；
• ②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设 期计算，开发费及税费假设在建筑期内均匀发 生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发 生，则可进一步细化。
• ③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期 超过一年的，一般按复利计算。
• 注意： • ①土地取得费应是评估期日的重置费用； • ②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待
估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算； • ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费
和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
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二、土地开发费
➢构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建 设配套费、小区开发配套费。
• 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地 开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关 税费。
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• 城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁 安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、 拆迁安置补助费及相关税费。
• 从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地 使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注 意地价内涵。
• ④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。 • 注意：利息利润不互计。
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四、利润的计算
利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况， 确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投 资应取得的投资利润。 投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：
1、开发土地的利用类型 2、开发周期的长短
于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 ➢（2）红线内外开发程度不一致现象。
土地评估成本法评估公式
土地评估成本法评估公式1.引言土地评估是确定土地价值的一项重要工作，在不同的评估方法中，土地评估成本法被广泛应用于不动产评估中，尤其适用于对开发项目中土地成本进行评估。
本文将详细介绍土地评估成本法的评估公式及其应用。
2.土地评估成本法评估公式土地评估成本法是依据土地开发成本构成的主要原则，通过对土地开发成本的合理测算，来确定土地评估价值。
下面是土地评估成本法的评估公式：评估价值=土地面积×土地单价×土地利用系数其中：-土地面积：指待评估土地的实际面积，单位为平方米。
-土地单价：指土地的单位面积价格，通常以元/平方米表示。
-土地利用系数：指土地的利用潜力系数，用于衡量土地的开发利用潜力，是一个无单位的比例系数。
3.土地评估成本法评估公式的应用土地评估成本法评估公式的应用主要包括以下几个方面：3.1土地开发项目评估土地评估成本法主要应用于土地开发项目中，通过对土地面积、土地单价和土地利用系数的测算，可以估算出土地的评估价值。
这对于土地资源的合理利用以及项目规划和资金投入的决策至关重要。
3.2土地拍卖和出租在土地拍卖和出租时，土地评估成本法的评估公式可用于确定起拍价或起租价，从而有效避免土地交易中出现的价格过高或过低的情况，保障土地市场的健康发展。
3.3土地赋值和征地补偿土地评估成本法评估公式还可以用于土地赋值和征地补偿的确定。
在土地征收时，政府需要根据土地评估的价值来确定补偿金额，以保证被征地农民的权益得到合理保护。
4.土地评估成本法的优缺点土地评估成本法作为一种常用的评估方法，具有一定的优点和缺点：4.1优点-相对简单易懂：土地评估成本法的计算公式简单，易于理解和操作。
-适用范围广：土地评估成本法可以适用于各种土地类型的评估，对于不同规模的土地开发项目都适用。
-目标明确：土地评估成本法以土地开发成本为目标，能够体现土地的实际价值。
4.2缺点-忽略市场因素：土地评估成本法主要以土地的开发成本来确定土地价值，而忽略了市场供需关系等市场因素的影响。
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6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
பைடு நூலகம்
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
土地征收价值评估方法
土地征收价值评估方法
1. 市场比较法呀，就好像你去买东西货比三家！比如说咱附近有块地被征收了，那咱就找几块类似条件的地，看看它们之前卖了多少钱，这不就能大致算出这块地的价值嘛！
2. 收益还原法呢，你想想如果这块地能给你带来稳定的收益，那把未来的收益折算到现在，不就知道它现在值多少啦！就像你投资一个生意，算算能赚多少钱来衡量它的价值一样。
比如有块地每年能收租金 10 万，咱按照一定比例折算一下不就有数啦！
3. 成本逼近法呀，这就好比你盖房子花了多少钱，那房子总得值那么多钱吧！土地也一样啊，算算取得土地和开发土地的成本，也能估摸个大概价值呢。
比如这块地买的时候花了 50 万，开发又花了 30 万，那至少也得值这些钱吧！
4. 剩余法很神奇哦，就像是从整体里扣除其他部分来算出剩下的价值。
比如说一块地上要建房子，把房子建成后的价值去掉建筑成本等，那剩下的不就是土地的价值嘛！你说妙不妙？比如房子能卖 500 万，建筑成本 300 万，那土地不就值 200 万左右嘛！
5. 基准地价系数修正法呢，就好像有个标准在那，咱根据实际情况调整一下。
比如说城市有个基准地价，这块地和基准地价的条件有些不同，咱就按照系数修正一下来确定它的价值。
这多方便啊！
6. 假设开发法呀，就是想象这块地以后怎么开发最值钱，然后根据这个来评估价值，多有意思！比如说这块地以后盖成商场会很赚钱，那就按照这个预期来估算它现在应该值多少。
你说是不是很有道理？
我觉得呀，这些方法都各有特点，咱们得根据具体情况灵活运用，才能准确评估土地征收的价值呢！。
成本法在拆迁补偿估价中的应用
谓土 地 区位价 格测 算土地 重 新购置 价格 ； 建筑 物 按重 置成 新价测 算 价值 ， 再行 加总 。这种 采用 成
本法 测 算 的 补偿 价 格 ， 虽然 也 是房 地 合 一 的价
格 ， 可 以算 房地 产 市 场 评估 价 格 ， 与 真 正 的 也 但
市场价 格存 在着 较 大 的差距 ， 无法让 被拆 迁人 接 受 。 作上只 好再 给予相 当数 量 的奖励 金予 以补 操
的市场 比较 法估 价 时， 由于 在 因素系 数修 正表 中 ，房 屋成 新 率只 占 ８ ～ １％ ％ ０ 的权 数 ，因此 ， 这
２ ７ 折 旧对 最 终 估 价 结 果 的 影 响 可 能 只 有 ０的 ０ １ ６ ～２ 。 也是成 本法 的一个 硬伤 。 ．％ ％ 这 在深圳 ， 同 样 的房产 收地价 格往 往低 于征 地价格 ， 至是 合 甚 法 的房产 低于 非法 的房产 。就 是 因为 《 圳市 土 深 地征 用 与 收 回条例》 定 ： 地补 偿 只 能采 用 房 规 收 地分 开 的方式分 别估 价 ， 不但土 地使 用权 价值 没 有给予 充分体现 ， 建筑 物 的折 旧也 扣得太 多 。 成 本法 的这 些缺 陷 ， 正是 它不 能成 为拆迁 也 补偿估 价主要 方法 的原 因。 相对 于市场 比较法 和 收益 法 ， 本法 估 价 的 结果 总 是较 低 的， 往往 成 也 是无法 让被拆迁 人接 受 的。
房屋拆迁
４
成 法 拆 补 估 的 用 本 在 迁 偿 价中 应
骆 晓红 康玲 深圳市 国策房 地产 土地估 价有 限公 司 张红兵 深圳 市国政房 地产评 估有 限公 司
一
、
什 么情况下 应用成 本法估 价
项目六被征收土地的估价(成本法)课件
成本法适用范围
成本法适用于新开发土地、旧城区改 造、破产企业土地等评估。
对于一些特殊类型的土地，如：自然 保护区、风景名胜区等，成本法可能 不适用，需要考虑其他评估方法。
成本法的基本思路
收集土地开发所需各项费用资 料，包括：土地取得费、基础 设施配套费、建筑安装工程费 等。
估算各项费用和税费，确定适 当的利润和折现率。
土地开发费的计算
土地开发费是指为了将生地变为熟地，需要进行基础设施建 设所支付的费用。
土地开发费的计算应根据土地开发程度和开发内容进行估算 ，一般包括土地平整、道路、供水、供电、排水、通讯等基 础设施建设费用。
利息和利润的计算
利息是指为了获得土地使用权而贷款 所产生的利息。
利润是指土地开发投资应获得的合理 回报，一般根据土地开发成本、风险 等因素进行估算。
利息
根据借款利率和项目投资回报率，计 算出利息为每平方米XX元。
案例二：某商业用地的成本法估价
• 总结词：考虑商业用地特点，如繁华程度、交通 便捷度等，采用成本法对其进行估价。
案例二：某商业用地的成本法估价
土地取得费
根据商业用地特点，选择合适的土地取得方式，并计算相应的费用。
开发费
根据商业设施类型和规模，确定相应的建设标准和开发费用。
探讨如何进一步完善成本法理论体系，提高其科学性和实用性。
研究如何利用现代科技手段，如大数据、人工智能等，改进和优化土地估价方法。
关注国内外土地估价领域的最新动态和发展趋势，为未来的研究和应用提供指导和 借鉴。
案例一：某住宅用地的成本法估价
土地取得费
根据当地土地征收政策和相关法 律法规，确定土地取得费为每平 方米XX元。
开发费
土地估价方法( 全)
土地估价师—估价方法（一）成本逼近法（二）剩余法（三）收益还原法（四）市场比较法（六）基准地价系数修正法（五）路线估价法（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。
成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。
2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。
3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。
4。
确定土地开发后较开发前的价值增加额。
5.按地价公式求取估价土地的土地价格。
6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，&&城区或市区工业用地除外；4．既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费；T——税费；Rl——利息；R2——利润；R3——土地增值；VE——土地成本价格成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。
土地估价方法——成本法
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资
的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式 利润=基数×利润率
3、计算参数的确定 ⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费 ⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入， 等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入， 也应计入成本
2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1]
3、计算参数的确定 ⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基 数，计息期为整个开发期 ⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开 发期（或资金投入期）的一半 ⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发 的难易程度确定 ⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或 需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境 恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)， 也可能是其他因素(如政府政策变化等)。
㈢确定建筑物折旧的方法 1、新旧程度折旧法（成新法）
原城乡建设环境保护部1984年12月在《经租房 屋清产估价原则》中提出。实地观察，判定建筑物 的成新率，据此成新率直接计算建筑物折旧
成本指数将其修正到估价时点上，来求取重新建造 成本的方法。它类似于市场比较法中的时间修正。
常用于检验其他方法的测算结果。
二、建筑物的折旧
㈠建筑物折旧的概念 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价格 ㈡建筑物折旧的影响因素 1、物理因素：是指引起建筑物的实体所产生的磨灭、 破损或损坏的因素。在折旧上也称为物理折旧或物 质折旧。主要由于：①自然经过的老化；②正常使 用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏 残存
土地估价中的权益分析和成本法评估
土地估价中的权益分析和成本法评估在土地估价中，权益分析和成本法评估是重要的方法之一。
本文将探讨土地估价中的权益分析和成本法评估的基本概念、应用过程及其在实际中的作用。
一、权益分析的基本概念和应用过程权益分析是指通过对土地权益的综合分析，对土地价值进行评估的方法。
它主要包括对土地使用权、开发权和收益权等方面进行综合考虑，以确定土地的价值。
权益分析通常涉及的要素有土地的位置、规划、用途、法律限制等。
权益分析的应用过程通常包括以下几个步骤：1. 收集土地相关信息：包括土地位置、土地用途、土地规划、土地法律限制等信息。
2. 评估土地权益：对土地使用权、开发权、收益权等方面进行综合分析。
3. 确定土地的价值：通过权益分析的结果，确定土地的价值范围。
4. 提出评估报告：将评估结果整理成报告，包括土地价值的综合评估、评估方法和数据分析等。
通过权益分析，可以综合考虑土地的各种权益，使土地的估价更全面、准确。
二、成本法评估的基本概念和应用过程成本法评估是指根据土地的实际开发成本，来评估土地价值的方法。
它主要以土地开发的成本和维护成本为基础，通过计算土地的折旧和改善费用等，来确定土地的价值。
成本法评估的应用过程通常包括以下几个步骤：1. 收集成本数据：包括土地开发的成本、维护费用等相关信息。
2. 计算土地折旧：根据土地的实际使用年限和折旧率，计算土地的折旧。
3. 评估改善费用：根据土地改善的费用，计算土地的改善费用。
4. 确定土地的价值：通过计算土地的折旧和改善费用，确定土地的价值。
5. 提出评估报告：将评估结果整理成报告，包括土地价值的计算过程、评估方法和数据分析等。
成本法评估主要以土地的实际开发成本为基础，能够较为准确地评估土地的价值。
三、权益分析和成本法评估在土地估价中的作用权益分析和成本法评估在土地估价中发挥着重要的作用。
权益分析能够综合考虑土地的各种权益，使土地的估价更全面、准确。
通过对土地的位置、规划、用途、法律限制等方面进行综合分析，可以全面评估土地的潜在价值和投资价值，为土地买卖、租赁、开发等提供支持。
土地开发项目成本评估
土地开发项目成本评估一、项目背景土地开发项目是指将土地进行开发、改造，以满足建设用地的需要，创造经济效益和社会效益的一项工程项目。
在进行土地开发项目前，需要进行成本评估，以确保项目的可行性和投资的合理性。
二、成本评估的重要性土地开发项目的成本评估是项目管理的关键环节之一，它对于项目的决策和规划起到至关重要的作用。
1. 确定项目可行性：通过成本评估，可以对项目的潜在风险和预期收益进行综合考量，进而判断项目的可行性和可持续性。
2. 预测项目成本：成本评估可以预测土地开发项目的各项成本，包括土地购置费用、建设投资、运营经费等，从而为项目管理和决策提供全面依据。
3. 控制项目风险：通过成本评估，可以及早发现项目的风险点，将风险因素纳入成本预估，从而制定相应的控制措施，减少项目风险带来的损失。
三、成本评估的方法和过程进行土地开发项目成本评估时，可以采用以下方法：1. 收集数据：收集有关土地开发项目的资料，包括土地市场价格、建设工程造价、运营成本等相关数据。
2. 制定预算：根据项目需求和目标，制定项目的预算，明确各项成本指标和费用分配。
3. 成本估计：根据项目需求和预算，对各项成本进行估计，包括土地购置费用、土地开发费用、基础设施建设费用等。
4. 风险评估：对项目的风险进行全面评估，包括市场波动、政策变化等因素，并将风险因素纳入成本估算。
5. 制定控制措施：根据成本评估结果，制定相应的控制措施，包括优化项目结构、降低成本开支等，以确保项目的可行性和盈利能力。
四、案例分析：某某城市规划部门计划开发一块位于市中心的土地，打造一座综合性商务园区。
下面是该项目的成本评估结果：1. 土地购置费用：根据市场调研和土地需求情况，土地购置费用预计为5000万元。
2. 土地开发费用：包括土地平整、基础设施建设等，预计为8000万元。
3. 建设投资：建设投资预计为2亿人民币，包括楼宇建设、装修等费用。
4. 运营成本：每年约为500万元，包括物业管理、维护费用等。
成本法在拆迁补偿估价中的应用
一、什么情况下应用成本法估价拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格。
一般来说，这两种估价都不是以成本法为主体的估价。
在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。
在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价；还有一种情形，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。
例如城市道路改造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分土地，这时存在两种截然相反的情况：一种是收地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道路、大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着手；另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面积不相匹配。
这时只能采取房地分开的方式，分别评估土地和地上建、构筑物的价值，再予以加总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的估价结果。
除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法。
应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意见》规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但是有一些省市（包括北京市）还是规定城市拆迁估价主要采用成本法：土地按基准地价标准或所谓土地区位价格测算土地重新购置价格；建筑物按重置成新价测算价值，再行加总。
这种采用成本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接受。
操作上只好再给予相当数量的奖励金予以补齐。
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法一、评估方法A. 资产根据资产评估准则的有关规定，资产评估的基本方法有市场法、收益法、成本法，市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法，市场法的适用条件为：①存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；②价值影响因素明确，并且可以量化。
收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法，收益法的适用条件为：①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；②未来收益可以正确预测。
成本法即是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额为被评估资产评估值的一种方法。
成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
根据上述评估方法定义及适用条件，委托方的资产拟土地征收涉及的资产及损失，目前在市场上很难找到具有可比性的参照物，据此不适用市场法；其土地征收资产所带来的效益与企业的经营收入之间很难分割，更不可能有稳定的比例关系，据此不适用收益法。
依据本次评估特定目的和继续使用的基本假设，以及评估对象的特征和价值类型，本次资产评估主要采用成本法，成本法评估结果可以较好地反映了资产持续使用的价值，成本法其基本计算公式为：评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值或，评估值=重置价值×成新率各类资产的评估方法简述如下：1、关于设备类资产的评估评估值=重置全价×成新率（1）重置全价的确定①国产机器设备和电子设备：以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部2013 年出版的《中国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网上查价。
土地估价成本法定义
土地估价成本法定义《聊聊土地估价成本法的那些事儿》嘿，朋友们！今天咱来唠唠“土地估价成本法定义”。
这可不是啥高深莫测的玩意儿，简单来说，它就像是给土地算一笔账，看看它到底值多少钱。
想象一下哈，土地就像是一个有价值的大宝贝。
我们要用成本法去估量它呢，就好比是把这个大宝贝拆分来看，看看打造这个宝贝花了多少成本。
咱得把土地取得的费用、开发的费用，还有各种各样的税费啥的都加起来，这就构成了土地的成本。
其实呢，成本法就像是一个细致又有点较真的管家。
它可不管土地未来能涨多值钱，就盯着过去和现在花了多少钱。
就好像你买了个古董花瓶，成本法只关心你买它的时候花了多少银子，至于以后它会不会增值成天价宝贝，它可不操心。
有时候想想，这成本法还挺逗的。
它就像一个固执的老人家，非得按照老一套的方法来计算价值。
但咱也不能小瞧它呀，毕竟在很多情况下，它可是很管用的。
比如在一些比较稳定、没啥大波动的地区，成本法就能给出一个比较靠谱的估价。
当然啦，只用成本法来估量土地也不是万能的。
毕竟土地的价值可不光是花出去的那些成本，还得考虑它的地理位置、市场需求等等因素。
要是光看成本，那岂不是所有偏远地区的土地都一个价啦？那显然不合理嘛。
我就曾经遇到过一个例子，有块土地，光看取得和开发成本并不是很高，但是它所处的位置特别好，周边发展得火热，未来的价值不可限量。
这时候要是光用成本法来估价，那可就太吃亏啦！所以啊，我们在实际估价的时候，可不能死脑筋，得综合考虑各种因素，把成本法和其他方法结合起来用，才能得出更准确的结果。
总之呢，土地估价成本法定义虽然听起来有点专业，但其实也没那么复杂啦。
它就像是我们估价的一个工具，虽然不是唯一的，但也是很重要的。
我们要学会合理地利用它，同时也要知道它的局限性，这样才能在估量土地价值的时候更加得心应手呀！好啦，今天就跟大家聊到这儿，希望你们下次再听到“土地估价成本法定义”的时候，能想起我这接地气的一番讲解哦！。
农村土地征收中的评估方法
农村土地征收中的评估方法因为农村土地和国有土地的性质不同，在征收过程中所遵循的法律法规也不同，在执行程序上也会有一些差距，今天我们拆迁律师要讲的是，在农村征收中的评估方法都有哪些，可以让百姓进一步了解自己的补偿是怎么来的。
1、市场法可以说市场比较法是最能让百姓信服的方法，这个方法直接反应出被评估对象的市场价格对比，这种方法的前提是要有类似房屋作为对比，然而这种方法在一些农村并不适用，因为农村土地不能转让，也就是说不能像国有土地那样自由交易。
集体土地及其附着物不具备正常的市场流通性。
市场法估价的另一前提就是：同类商品的市场交易具有相当的数量。
但同样基于集体土地所有权、使用权及其附着物所有权不得转让的原因，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量为0，不符合市场法估价的交易数量前提。
2、成本法在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。
成本法通过求取被评估房屋在估价时点的重置或重建价格，去掉折旧，以此估算被评估对象的合理价值，在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所谓土地区位价格进行测算时，成本法无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。
任何一个项目都是以获得预期收益为前提的。
3、收益法收益法很好理解，就是预估被评估对象未来一段时间里的收益，根据实际情况转化到房屋补偿当中。
4、假设法假设开发法意思是指，通过各项指标假设开发完成后的价值，其中去掉开发中所需要的的成本，来估算被评估对象的价值。
5、基准地价修正法它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
项目六被征收土地的估价(成本法).详 解
41、俯仰终宇宙，不乐复何如。 42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。 43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。 44、欲言无予和，挥杯劝孤影。 45、盛年不重来，一日难再晨。及时 丰富你的人生