北京市泛海国际居住区产业用地及配套商业项目定位及功能策划方案
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北京市泛海国际居住区 产业用地及配套商业项 目定位及功能策划方案
2020年6月5日星期五
主要内容 第一部分：本项目市场研究范围及市场分析 第二部分：本项目周边环境状况分析 第三部分：本项目市场研究成果及各物业类型规划可行性 第四部分：本项目总体概念定位 第五部分：本项目物业布局方案 第六部分：本项目各物业类型规划方案
➢ 根据北京市“两轴两带多中心“的规划，本区域正好处于东部发展带。在CBD区域土地紧缺的情况下，继续 向东发展已成为必然之势，因此本项目蕴涵着丰富创业机会与升值潜力。
➢区域内办公类物业分布
➢ 本项目区域内办公类物业分 布较为分散，暂时未形成具 有较强影响力的商务圈。
➢ 本项目区域属东部泛CBD区域 ，有着完善的交通系统，具 备发展办公类物业的条件。
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 远洋商务中心 住邦2000
空置率 未入住 10% 30% 60% 20% 30%
开盘时间 2006年初 1999年 2005年4月 2005年底 2004年中 2001年底
➢ 区域内办公类物业整体空置率暂时偏高，主要原因是开盘销售时间较近，部分正处在建设之中尚未入住， 因此造成局部空置率偏高。
位置 朝阳公园桥东北角 朝阳区十里堡1号 青年路与朝阳路交汇处
朝阳北路103号 朝阳区八里庄西里100号 东四环慈云寺桥东南角 合计：68万平方米
➢ 目前本项目区域内办公类物业供应量较小，项目之间竞争小。
总体量（平方米） 8.8万 2.2万 7万 2万 25万 23万
➢ 本区域目前正处于发展阶段，商务氛围尚未形成气候。近几年随着住邦2000、远洋商务中心的上市本地区 的商务氛围有逐步兴起的势头。
➢办公类物业价格水平及档次
序号 1 2 3 4 5 6
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 住邦2000 远洋国际中心
售价（人民币/平米） 14000
只租不售 9800
只租不售 14000 11500
租金（元/平米/天） 未定 1.8 3 2.9 3.5
只售不租
档次 5A级 乙级 5A级 5A级 5A级 5A级
国际创展中心
金泰国益 远洋国际中心
住邦2000
目标客群 尚未入住 装饰、广告等小型公司 技术开发、律师事务所、外省市驻京代
表处 医药、机械等中小型民营企业
尚未入住
律师事务所、IT、广告
主力户型（平方米） 100-240 30-150
100-200
50-200 100-300/500-900
100-500
以上为办公类物业档次详表，通过此表可看出，本区域内写字楼售价在10000-15000元/平米之间，租 金在1.8-3.5/平米/天之间。 ➢本区域内写字楼的平均租金与售价远低于CBD以及其它成熟商圈平均价格。 ➢区域内现有写字楼与CBD及其它商圈写字楼档次相比差距并不大。
➢办公类物业目标客户
名称 观湖国际 恒泰大厦
第一部分 本项目市场研究范围及市场分析
本项目公建类物业地上可规划建筑面积约70万平方米，总体规模大要求本项目所参考 的市场要素及相关客群资源范围较大。
针对未来可发展的各种物业形态，其所需研究、参考之市场区域及样本范围，除包括 由本项目自身特性所决定之核心辐射区域外，尚应着重参考本项目核心辐射区域以外 之以发展成熟、发展中及待发展区域市场环境要素及客群特点，以保证我司针对本项 目所提出之定位规划方案建立在充足的市场数据基础上。
➢ 区域内办公类物业进驻企业多以中小型企业为主。主要需求面积为50-300平方米。
➢ 这些公司企业因经济实力有限，无法承受CBD及其它成熟商圈高额的租金，所以选择租金相对低廉的 东部泛CBD区域。
➢ 随着区域的发展，本项目区域内办公类物业的需求会继续增加。
➢办公类物业空置状况
序号 1 Hale Waihona Puke Baidu 3 4 5 6
➢ 酒店类物业目标客户
酒店名称 万豪国际酒店 住邦2000酒店 上东国际酒店
档次 5星级 4星级 3星级
5星级酒店 ➢在国内阶段性居住的外籍人士 ➢经常往返于国内与国外的外企管理者 ➢跨国公司驻京管理人员 ➢外企来国内洽谈、考查与投资人士
本项目核心辐射区域
东 — 东五环路 南 — 朝阳路 西 — 朝阳公园路 北 — 东风南路
本项目参考及辐射区域
➢望京区域 ➢丽都/酒仙桥区域 ➢燕莎区域 ➢CBD及周边区域 ➢朝青板块 ➢百子湾新区 ➢四方新区
商务办公类物业发展状况
➢办公类物业供应状况
序号 1 2 3 4 5 6
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 住邦2000 远洋国际中心
➢区域内酒店类物业分布
➢ 东四环迎宾大道与本项目 区域近在咫尺，往返于机 场与市中心人群会对本项 目区域内的酒店类物业起 到支撑作用。
➢ 根据本项目区域位置结合 未来商务的发展，区域内 商务活动会比较频繁，未 来本项目区域内对酒店类 物业的需求还会增加，区 域内酒店类物业仍会有放 量。
➢ 区域内酒店类物业档次及价格水平
物业类型 酒店 洒店 酒店
客房数量（套） 200 224 30
位置 朝阳区石佛营东甲1号 朝阳区朝阳公园南路8号 朝阳区八里庄西里100号
➢ 根据区域内酒店类物业统计分析，现本区域内酒店类物业供应偏小，而且分布比较分散。 ➢ 酒店档次以中档及高档为主。 ➢ 区域内酒店类物业档次差距较大。 ➢ 酒店类物业在本区域内位置分散，目标客群定位鲜明。
序号 1 2 3
名称 上东国际酒店 万豪国际酒店 住邦2000酒店
星级 3星 5星 4星
标准间价格 580/天 24000/月 598/天
➢ 区域内酒店类物业定位以中高档及高档为主。中高档以上东国际酒店以住邦2000酒店为代表，高档 则以万豪国际酒店为代表。
➢ 区域内数量有限的酒店类物业定位鲜明，根据其物业档次及各自的功能性分析可以判断出各类型酒 店分别垄断着本区域内不同的目标客群。
➢ 办公类物业在本项目区域具有一定的市场需求，但因本项目区域内办公类物业市场尚处于培育期，商务氛 围较为淡薄，暂时还不能吸引大量企业进驻。未来随着CBD区域的东扩以及央视的东迁，此种局面亦会随 之得到改善。
酒店类物业发展状况
➢区域内酒店类物业总供应状况
序号 1 2 3
名称 上东国际酒店 万豪国际酒店 住邦2000酒店
2020年6月5日星期五
主要内容 第一部分：本项目市场研究范围及市场分析 第二部分：本项目周边环境状况分析 第三部分：本项目市场研究成果及各物业类型规划可行性 第四部分：本项目总体概念定位 第五部分：本项目物业布局方案 第六部分：本项目各物业类型规划方案
➢ 根据北京市“两轴两带多中心“的规划，本区域正好处于东部发展带。在CBD区域土地紧缺的情况下，继续 向东发展已成为必然之势，因此本项目蕴涵着丰富创业机会与升值潜力。
➢区域内办公类物业分布
➢ 本项目区域内办公类物业分 布较为分散，暂时未形成具 有较强影响力的商务圈。
➢ 本项目区域属东部泛CBD区域 ，有着完善的交通系统，具 备发展办公类物业的条件。
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 远洋商务中心 住邦2000
空置率 未入住 10% 30% 60% 20% 30%
开盘时间 2006年初 1999年 2005年4月 2005年底 2004年中 2001年底
➢ 区域内办公类物业整体空置率暂时偏高，主要原因是开盘销售时间较近，部分正处在建设之中尚未入住， 因此造成局部空置率偏高。
位置 朝阳公园桥东北角 朝阳区十里堡1号 青年路与朝阳路交汇处
朝阳北路103号 朝阳区八里庄西里100号 东四环慈云寺桥东南角 合计：68万平方米
➢ 目前本项目区域内办公类物业供应量较小，项目之间竞争小。
总体量（平方米） 8.8万 2.2万 7万 2万 25万 23万
➢ 本区域目前正处于发展阶段，商务氛围尚未形成气候。近几年随着住邦2000、远洋商务中心的上市本地区 的商务氛围有逐步兴起的势头。
➢办公类物业价格水平及档次
序号 1 2 3 4 5 6
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 住邦2000 远洋国际中心
售价（人民币/平米） 14000
只租不售 9800
只租不售 14000 11500
租金（元/平米/天） 未定 1.8 3 2.9 3.5
只售不租
档次 5A级 乙级 5A级 5A级 5A级 5A级
国际创展中心
金泰国益 远洋国际中心
住邦2000
目标客群 尚未入住 装饰、广告等小型公司 技术开发、律师事务所、外省市驻京代
表处 医药、机械等中小型民营企业
尚未入住
律师事务所、IT、广告
主力户型（平方米） 100-240 30-150
100-200
50-200 100-300/500-900
100-500
以上为办公类物业档次详表，通过此表可看出，本区域内写字楼售价在10000-15000元/平米之间，租 金在1.8-3.5/平米/天之间。 ➢本区域内写字楼的平均租金与售价远低于CBD以及其它成熟商圈平均价格。 ➢区域内现有写字楼与CBD及其它商圈写字楼档次相比差距并不大。
➢办公类物业目标客户
名称 观湖国际 恒泰大厦
第一部分 本项目市场研究范围及市场分析
本项目公建类物业地上可规划建筑面积约70万平方米，总体规模大要求本项目所参考 的市场要素及相关客群资源范围较大。
针对未来可发展的各种物业形态，其所需研究、参考之市场区域及样本范围，除包括 由本项目自身特性所决定之核心辐射区域外，尚应着重参考本项目核心辐射区域以外 之以发展成熟、发展中及待发展区域市场环境要素及客群特点，以保证我司针对本项 目所提出之定位规划方案建立在充足的市场数据基础上。
➢ 区域内办公类物业进驻企业多以中小型企业为主。主要需求面积为50-300平方米。
➢ 这些公司企业因经济实力有限，无法承受CBD及其它成熟商圈高额的租金，所以选择租金相对低廉的 东部泛CBD区域。
➢ 随着区域的发展，本项目区域内办公类物业的需求会继续增加。
➢办公类物业空置状况
序号 1 Hale Waihona Puke Baidu 3 4 5 6
➢ 酒店类物业目标客户
酒店名称 万豪国际酒店 住邦2000酒店 上东国际酒店
档次 5星级 4星级 3星级
5星级酒店 ➢在国内阶段性居住的外籍人士 ➢经常往返于国内与国外的外企管理者 ➢跨国公司驻京管理人员 ➢外企来国内洽谈、考查与投资人士
本项目核心辐射区域
东 — 东五环路 南 — 朝阳路 西 — 朝阳公园路 北 — 东风南路
本项目参考及辐射区域
➢望京区域 ➢丽都/酒仙桥区域 ➢燕莎区域 ➢CBD及周边区域 ➢朝青板块 ➢百子湾新区 ➢四方新区
商务办公类物业发展状况
➢办公类物业供应状况
序号 1 2 3 4 5 6
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 住邦2000 远洋国际中心
➢区域内酒店类物业分布
➢ 东四环迎宾大道与本项目 区域近在咫尺，往返于机 场与市中心人群会对本项 目区域内的酒店类物业起 到支撑作用。
➢ 根据本项目区域位置结合 未来商务的发展，区域内 商务活动会比较频繁，未 来本项目区域内对酒店类 物业的需求还会增加，区 域内酒店类物业仍会有放 量。
➢ 区域内酒店类物业档次及价格水平
物业类型 酒店 洒店 酒店
客房数量（套） 200 224 30
位置 朝阳区石佛营东甲1号 朝阳区朝阳公园南路8号 朝阳区八里庄西里100号
➢ 根据区域内酒店类物业统计分析，现本区域内酒店类物业供应偏小，而且分布比较分散。 ➢ 酒店档次以中档及高档为主。 ➢ 区域内酒店类物业档次差距较大。 ➢ 酒店类物业在本区域内位置分散，目标客群定位鲜明。
序号 1 2 3
名称 上东国际酒店 万豪国际酒店 住邦2000酒店
星级 3星 5星 4星
标准间价格 580/天 24000/月 598/天
➢ 区域内酒店类物业定位以中高档及高档为主。中高档以上东国际酒店以住邦2000酒店为代表，高档 则以万豪国际酒店为代表。
➢ 区域内数量有限的酒店类物业定位鲜明，根据其物业档次及各自的功能性分析可以判断出各类型酒 店分别垄断着本区域内不同的目标客群。
➢ 办公类物业在本项目区域具有一定的市场需求，但因本项目区域内办公类物业市场尚处于培育期，商务氛 围较为淡薄，暂时还不能吸引大量企业进驻。未来随着CBD区域的东扩以及央视的东迁，此种局面亦会随 之得到改善。
酒店类物业发展状况
➢区域内酒店类物业总供应状况
序号 1 2 3
名称 上东国际酒店 万豪国际酒店 住邦2000酒店