旅游地产借景开发的五种模式
旅游项目开发盈利模式类型
公共景观、博览等非营利性或弱营利性但外部 效益大的项目 ，如博物馆等。
1
合作分红盈利
以土地入股、共同出资或者承包开发的方式引入二级开发商进行旅游项目开 发，并以出资比例（土地价格折算比例）参与项目收益分红。
合作开发项目，如高档酒店。
社会公益盈利
投资建设一批公益性质的项目，供社会大众使用，其项目本身不带来经济效 益，项目带来的主要整个项目环境的营造，及社会口碑效益的形成。
通过经营各子项目、销售各子项目的主营产品所获得的营业收入，如景点经 营、旅游商品、旅游特色交通服务等项目的销售。
自建自营项目，如新雪国滑雪场、小火车等。
将项目物业分割成一定单元，将每个单元出让给不同客户，尽快收回项目投 产权出让盈利 资成本，同时又可通过对单元项目的集中管理，收取不菲的管理费用来获得 自建出售项目，如度假公寓、零碳生活社区。
旅游项目开发盈利模式类型
土地运营：一、二级联动为本项目的重要盈利模式，土地运营成为重要回现手段
盈利模式
一级开发盈利 二级开发盈利
通过土地转让获取收益 通过旅游产品运营获取稳定收益 通过房地产销售获取收益
通过土地增值实现 通过旅游市场的开发来实现 通过城市房地产市场来实现
项目盈利模式模式源自内容适用项目主营经营盈利
经济效益。
租金收益盈利
将项目物业分割成一定单元或整体出租给若干商家，收取租金及管理费用来 获得经济效益的盈利模式。
自建他营项目，如商业街。
品牌效益盈利
品牌构建成功可以带来各种衍生收益。如市场推广营销费用、新项目拓展商 务谈判竞价优势、投资企业品牌知名提升等软性收益。
整体，如各种活动承办、酒店客源增加、基地 客流增加、消费增加。
旅游房地产项目开发模式实战应用
旅游房地产项目开发模式实战应用（上）文|王晓华（北京晓月旅游咨询有限公司）【编者按】在2005年8月号《旅游实战研究》中的《国内旅游房地产开发模式及要点浅析》一文中，我们通过对国内旅游房地产开发模式的概览，从宏观的角度将目前国内旅游房地产项目的开发模式分为了：造景开发模式、借景开发模式和特色开发模式三种。
同时，对旅游房地产项目开发过程中的项目选择、策划、融资、销售等要点问题进行了分析。
本期我们将以最新策划的旅游房地产项目案例为基础，就借景炒作开发模式、提升融合开发模式和古城商业开发模式三种类型的旅游房地产实战开发模式进行分析。
一、借景炒作开发模式借景炒做开发模式是旅游项目建设与旅游房地产开发项目结合，同时进行运作，并以旅游项目和旅游节事活动炒做景区人气，从而达到旅游房地产楼盘热销和景区周边土地升值的目的，以旅游房地产项目的收益快速收回景区建设投资。
同时，利用景区周边地价升值获利的开发运作模式。
借景炒做开发模式通常适用于新建景区和未进行旅游房地产开发的老景区。
以我们策划的聚龙谷旅游度假风景区项目为例：聚龙谷旅游度假风景区总面积400多亩，位于湖北省十堰市张湾区的城区西北部，距张湾区政府仅10分钟车程，交通极为便利，距城市交通主动脉之一的方山路仅200米。
聚龙谷旅游度假风景区由六条形状、朝向各异的山谷及山体林地组成，植被覆盖率达90％以上，寺庙、山泉、水面、林木交相辉映，景色宜人。
由于项目前身是花果林场，所以聚龙谷的生态环境保护状况良好，景区内植被覆盖率高，丘陵、沟壑纵横，山鸡等野生动物经常出没于树林间，景区内的水塘、果树等现有资源是旅游项目开发的生态资源基础；景区内的龙泉寺是十堰市区内唯一的庙宇，具有一定的垄断性；主要问题是景区仅有400多亩的规模，没有独特的山川地貌、河流等自然资源条件，因此开发为风景名胜区的可行性不高。
另一方面，十堰是六十年代末，东风汽车厂生产基地选址在此而发展起来的城市，本地居民多来自全国各地。
城郊旅游房地产开发模式
（一）旅游度假区＋投资型旅游房地产开发模式此类旅游房地产特点：有核心资源为依托，如温泉、海滨、避暑环境等，以第二居所和异地度假主要需求，形成投资型公寓、别墅开发、休闲社区等，这类房产要能充分利用核心资源，将资源利用与生活方式创造、生活环境营造相结合，体现人与自然的统一，注重环境的营造和居住条件的改善。
（二）公园里的旅游房地产开发模式在公园里建造房地产，公园作为大尺度背景资源配送。
这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过旅游的开发，把生地做成熟地用于房地产开发。
这类房地产一般依托公园，集自然、生态、健康、文化为一体，同时享受城市的繁华与便利，是高品质的生活空间，具有很高的商业价值，但这类房地产的开发一定要符合国家的某些规定。
（三）生态人居旅游小镇开发模式绿维研究（见林峰《旅游小镇――近期旅游房地产的主流方向》一文）提出了旅游小镇这一概念，所谓旅游小镇就是以旅游产业为主导的小镇，分为三类资源主导类、旅游接待型和生态人居型。
生态人居型小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。
对于北京、上海这样的特大型城市，距离在100公里以内；对于三百万以上市区人口的大型城市，距离在60公里以内；对于一百万左右市区人口的中型城市，距离在30公里以内；百万以下市区人口的中小型城市，距离在15公里以内。
生态人居旅游小镇是旅游房地产发展的一个未来趋势。
生态人居（见杨光、林峰《生态人居系统——生态与宜居的创新整合》一文）是一个综合概念，不仅强调居住的概念，而且要求环境的营造。
生态人居含三个环境，生态环境、社会环境、居住环境。
要求的是人与环境的和谐统一。
在这个综合的生态人居环境中，人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳。
将人类居住中三个尺度的划分，区分为三个层面的生态系统，即：整个区域环境、社区环境和住宅环境；形成区域生态人居环境，社区生态人居环境，住宅生态人居环境。
三个尺度的生态人居系统中，包括水环境、植物环境、动物环境、建筑环境、景观、交通等作为一体化的结构，形成最宜于居住的生态居住系统，在这其中，水环境尤其要注意，人与生俱来的亲水特性，决定了水环境在生态人居住系统的重要作用，水带给我们生存的环境，带给我们休憩的快乐，绿维提出的“水圈打造理论”为城郊滨水旅游地产的开发提供了方法借鉴。
全域旅游：5种主要模式及典型案例
全域旅游：5种主要模式及典型案例牧青按语本文提及了全域旅游的5种模式，分别为龙头景区带动型、城市全域辐射型、全域景区发展型、特色资源驱动型、产业深度融合型模式。
对于龙头景区带动型，验收标准提出了至少1个5A景区或2个4A景区；对于城市全域辐射型，大概是指一线城市、以及长三角、珠三角的部分城市，由于消费能力强，而带动了全域旅游，本质上是围绕中心城市的区域化休闲；对于全域景区发展型，指的是资源富集性区域，相当于旅游目的地的概念，验收标准提出了至少有一个旅游度假区；对于特色资源驱动型，大概是指有独一无二的生态或人文资源，并带动了特色旅游，譬如腾冲的沸泉、宜春的温泉、哈尔滨的冰雪、青岛的沙滩、海南的气候、古徽州区域的油菜花和徽文化，等等；对于产业深度融合型模式，本文所列举案例不太明晰，有点看不懂，只能说是旅游融合或带动了相关产业，但是全产业不代表全域旅游。
——马牧青【正文】一龙头景区带动型模式龙头景区带动型旅游城市，全域旅游的发展主要依托于本地龙头景区。
该模式下的全域旅游建设首要任务是将龙头景区打造成为吸引核和动力源，发挥其在城市形象塑造、空间结构优化、游客集散中心建设等领域的引导作用，再以全域旅游发展的基本要求为指导，围绕龙头景区配置旅游产品规划景点布局，部署完善公共服务体系以及旅游基础设施建设，努力服务全域旅游，美化城乡生态环境等，形成“综合产业综合抓”的工作机制，推进景城一体化发展。
依托龙头景区的辐射带动作用，推动区域旅游产业一体化发展，促进旅游产业与关联产业融合发展，实现区域社会与经济协同发展。
典型代表：四川都江堰、湖南张家界都江堰：作为四川省旅游特色突出的亮点城市，2016年都江堰市列入全国首批国家全域旅游示范区创建单位以来，紧紧围绕全域旅游示范区创建，探索形成“旅游主导、国际视野”的全域旅游发展模式，绘就了都江堰旅游发展由“5A”景区观光旅游向“5A+”全域旅游转型的“都江堰样本”。
2018年，都江堰市持续推动国际生态旅游名城的建设，加大了旅游产业的投入与招商引资。
旅游景区的七种商业模式
旅游景区的七种商业模式1、门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观资源费用。
这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于资源的品位。
这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。
当然，如何抓住卖点进行营销也很重要。
张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。
2、旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。
单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。
一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，完全依赖门票经济难以获得可持续发展。
比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。
3、产业联动商业模式这种模式就是以旅游平台，利用旅游这个平台资源开发相关的产业，从而获得比较多的收益。
比较典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。
内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。
4、旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。
这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。
5、旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。
就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。
广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。
6、产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发一定程度后，通过引进战略投资者获得收益进行推出。
这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。
旅游地产的4种运营模式分析
旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。
旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。
他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。
这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。
2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。
旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。
这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。
3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。
酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。
这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。
4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。
开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。
开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。
以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。
开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。
同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。
旅游地产盈利模式
旅游地产盈利模式旅游地产是指利用自然、人文和地理等旅游资源进行开发和经营的房地产项目。
旅游地产以其独特的地理位置和旅游资源吸引游客，刺激经济增长，为房地产开发者带来可观的盈利机会。
以下是几种常见的旅游地产盈利模式：1.酒店运营模式：旅游地产中最常见的盈利模式是酒店运营。
开发商投资兴建酒店，通过酒店房间的销售、餐饮、会议和娱乐等服务来获取利润。
酒店运营模式可以根据不同的市场需求选择经济型酒店、豪华酒店、度假村等不同类型的酒店进行经营。
2.旅游小镇运营模式：旅游小镇是将传统的城镇与旅游产品相结合，打造出一种集旅游、休闲、文化、购物等多种功能于一体的地方。
开发商可以在旅游小镇中建设购物中心、影院、餐饮区域等商业设施，吸引游客的消费，并通过租金、销售额分成等方式获取收益。
3.度假村运营模式：度假村是指集旅游、休闲、度假、养生等功能于一体的综合性旅游地产项目。
度假村通常拥有高品质的酒店、别墅、高尔夫球场、温泉、SPA等设施和服务，吸引游客进行长期休闲和度假。
开发商可以通过销售别墅、酒店房间、会员服务等方式获取盈利。
4.特色旅游项目运营模式：一些地方独有的旅游资源可以被开发为特色旅游项目，如文化遗产、风景名胜、自然保护区等。
开发商可以通过建设旅游景点、设施和服务，吸引游客参观和体验，并通过门票、导游服务、纪念品等销售盈利。
5.旅游房地产销售模式：开发商可以直接销售旅游地产项目中的房地产，如酒店房间、度假村别墅、旅游公寓等。
购房者可以将房产用作自己的度假居所，并将其租出给其他游客，通过租金收入获取回报。
开发商也可以提供物业管理服务，从房产的租金或销售费用中获得利润。
6.旅游地产租赁经营模式：开发商将旅游地产出租给其他经营者，如酒店管理公司、旅行社等经营旅游业务。
经营者可以从房地产项目中获取利润，并支付租金给开发商。
这种模式可以降低开发商自身运营风险和工作量，同时也可以利用经营者丰富的旅游资源和经验提升项目的盈利能力。
七大经典文旅地产开发模式,你知道多少？
主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
四、“休闲Mall”模式
通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，如万达广场。
七、“多元休闲综合体”模式
除了以上几种模式外，还有许多大型项目往往将几种模式综合起来，形成一个“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来，构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴，最终有力带动休闲地产板块——天麓大宅的开发，使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。
六、“特色景区综合体”模式
这里所说的特色景区，包括主题公园或休闲景区。
主题公园带动模式，以华侨城和迪斯尼为代表，以游乐园带动休闲地产开发，已经成为业界经典。
休闲景区带动模式，以安徽某木屋村度假区为代表，通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造，以木屋为特色，带动木屋休闲地产的开发，获得了市场的青睐。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提，投入相对较大，然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观，并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。
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旅游地产借景开发的五种模式
旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。
总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。
在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。
笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式：
一、自然资源型借景开发
自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。
为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。
此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。
我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。
滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。
滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。
内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。
如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。
以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。
笔者认为，自然资源型借景开发项目由于地处偏远地带，配套不完善，因此土地获取成本较低，开发商若能成功实现区域规划和开发，增值潜力将非常巨大，这对区域发展也将具有很强的拉动力和驱动力。
另一方面，自然景观资源具备稀缺性特征，市场对于此类产品的接受度较高，房产销售培育期较短，且往往价格不菲。
从区域发展和企业效益双赢的角度出发，开发商更要高度重视此类大盘项目的旅游产品经营和环境保护，从而提升区域价值，塑造和谐发展、生态环保型旅游地产项目。
二、文化体验型借景开发
文化体验型借景开发模式主要依托历史文化和民俗文化资源，将文化元素发扬光大，做综合性旅游地产项目。
例如杭州宋城文化主题公园、云南丽江、成都芙蓉古城等。
历史文化是中华民族的瑰宝，同时也是发展旅游地产项目的灵魂和宝藏，文化元素可以使景观具备更多的魅力，从而提升其内在价值。
同样，旅游地产开发项目注入历史民俗文化元素，往往会收到较好的效果。
三、主题公园型造景开发
主题公园型造景开发模式是以主题公园为拉动的旅游地产综合开发。
近年来，主题公园在中国掀起了一轮建设热潮，其中不乏成功者，例如华侨城就将主题公园开发和地产开发有机结合，形成了独特的“旅游+地产”的开发模式。
笔者认为，主题公园是造景的关键，能够聚拢人气，带动人流，吸引旅游人群，比如锦绣中华和欢乐谷主题公园目前就已形成了较为成熟的产品线，华侨城以此种模式捆绑拿地，再以较低的价格同时拿到主题公园旅游用地和房地产开发住宅用地，开发之处的区域土地价值并不高。
由此，华侨城以主题公园开发创造出了地段和房地产需求，又以房地产开发享受到了低价土地增值收益。
此外，主题公园带动旅游产业发展，房地产开发创造收益利润以为主题公园提供庞大的现金流，两者相得益彰，相互借力，共同推动华侨城集团实现大规模扩张。
四、会议赛事型造景开发
会议赛事型造景开发主要是依赖大型会议和运动赛事提升房企的知名度和品牌影响力，然后在区域内出售度假型房地产项目实现盈利，例如博鳌和G20峰会，均在大力发展会展经济，强化国际影响力，进而使周边区域受益。
会议赛事型造景开发模式也需依托周边优质的景观资源，例如博鳌本身就具备独特的自然环境，而观澜湖则是国内第一家引入ISO14001国际环境管理体系认证，形成了超过10平方公里的城市景观绿化带。
此外，会议赛事型造景开发模式也需要先做配套后造城。
如博鳌千舟湾项目就是在向世界推广博鳌获得高知名度、区域配套设施建设基本完善及会展经济成型后，中信才启动千舟
湾投资建设的。
而会议赛事型造景开发非常善于造势营销，如博鳌千舟湾曾借助博鳌会展及FGT高尔夫运动，大力开展全国路演宣传。
五、主题街区型造景开发
主题街区型造景开发模式主要依靠城市特有的人文景观打造城市名片，属集商业、旅游、地产开发于一体的综合型开发。
如北京王府井、上海新天地、苏州观前街等，目前均已成为当地观光旅游、商业休闲的中心。
主题街区型造景开发往往位于城市核心区域，拥有历史上的商业文化积淀，属于旧城改造项目，土地价值很高，改造成本巨大，但同时项目的单位产出也非常高，且具备高标准、高起点、高规格的特征，开发商可在寸土寸金的商业核心区注入旅游文化元素，进而打造新的城市名片。
综上可看出，“旅游+地产”的盈利模式属平衡盈利与品牌、产出与投入的主流模式，而对于旅游产品的长期经营来说，盈利模式主要还应在旅游产品和服务上做文章。
开发商在实践中可借鉴以下几种盈利手段：一是旅游门票盈利，主要针对一般旅游项目的基础盈利；二是游憩产品服务盈利，即提供有助于丰富体验（经历）的游憩服务及相应的服务体验来实现盈利，属于一般旅游区的核心盈利模式；三是旅游综合服务盈利，即在旅游区内，通过旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利；四是综合商业盈利，即通过自身的节庆活动、赛事、会议会展、对外招商及其他广告等一系列对外服务而达到盈利目的，属于旅游区的深度开发盈利模式。
笔者认为，一个成功的旅游地产项目，往往是多种盈利模式的组合应用，无论开发商采用哪种开发模式和盈利模式，都应当找到适合自身的创新点，并融合符合自身发展要求的有益元素，依靠主题和亮点拉动整体综合型项目开发，从而引领区域旅游产业和房地产业的协同发展。
而对这些模式的深入研究也将有助于开拓视野，活跃思维，助力旅游地产项目在激烈的市场竞争中占得先机。