房地产创新户型

地下室室内图-1
地下室室内图-2
地下室室内图-3
地下室外观图
万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层 高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相 同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。
第三式： “桂芳园” 可拆卸凸窗
解 密
“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗 （不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业 主在今后的有比一般的凸窗更多的室内 地面面积，也比步入式凸窗有更高的空 间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的 凸窗（在结构上是虚设的）。
2006年6月25日，深圳政府颁布了《深圳经济 特区房屋建筑面积测绘技术规范》（俗称“禁 偷令”），规范了深圳住宅户型设计上日益夸 张的“偷面积”情况。 看到“双御雅轩”的“N+M”户型，感到 深圳的地产人真是“太有才了”——“禁偷令” 刚使得“偷面积”有所收敛，在一年半后的今 天，却又可以采用“双御雅轩”的“N+M”户 型，而肆无忌惮地“大偷、特偷”。 “双御雅轩”户型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以随开发商、建筑师、策划 师的思路有限地延长，可以送M间房！
可打掉步入式凸窗梁平面图-1
窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线
可打掉步入式凸窗梁平面图-2
可打掉步入式凸窗梁平面图-3
可打掉步入式凸窗梁平面图-4
可打掉步入式凸窗梁样板房-1
在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。
可打掉步入式凸窗梁样板房-2
据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打 掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。
可打掉步入式凸窗梁样板房-3
可打掉步入式凸窗梁样板房-4
可打掉步入式凸窗梁样板房-5
第六式：“新天地”6米高入户花 园
解 密
“新天地”的“6米高入户花园”采用 左右错层设计，将入户花园设计成两层 高度，可以100%的“偷面积”。
6米高入户花园平面图-1
6米高入户花园平面图-2
6米高入户花园样板房-1
我在加一式—复式送夹层
首层层高3.6-5米不等 二层层高2.2米，也可向下 分奇数和偶数层，互相搭建 夹层当然就可以赠送。 这种产品市场反应不错。
示意图
共享梯厅外观图-1
共享梯厅外观图-2
共享梯厅外观图-3
共享梯厅外观图-4
■“双御雅轩”的“N+M” 2006年2月26日宝中“西城上筑” 一期的“N+1”户型，2007年1月13日 龙城“奥林华府”一期的“N+2”户 型，即在N=二房单位、三房单位、四 房单位，增送可以隔成1间房，或2间 房的空间。说白了，就是把其中的1 间房，或2间房的外墙打掉，换成拦 杆，成为一个进深如同房间的凹阳台； 待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为 房间。 而今，2007年12月1日开盘的罗 湖翠竹路北的“双御雅轩”的“N+M” 户型，却是一房送3房，二房送4房， 三房送5房。 在“双御雅轩”，送2房已经不 再是卖点，起码得送个3房、或4房、 或5房。用数学公式来表达，即 “N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5 房。 怪不得在去楼盘的路上，大家竞 猜的房价1.4—1.5万元/平米统统猜 错，2万元/平米的均价既使人大跌眼 镜，也使这个定位于普通户型（一房 61.67-62.99平米，二房81.38-88.52 平米，三房19.24-20.39平米）的楼 盘单价出奇的高！
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗 梁
解 密
步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中 大行其道，是其直接增加了小户型的室 内面积（又由于其低于2.2米层高，可 以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于 其步入式凸窗的进深之大，关键在于其 步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。
地下室楼梯-3
宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼 梯，到达被送的半地下室。
地下室景观-1
地下室景观-2
地下室天井-1
地下室天井-2
宽景HOUSE的
一楼单位从
天井看，每 户就象是一 楼的复式房
地下室天井-3
第二式：万科17英里半地下室
解 密
依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模 糊其地面值做半地下室。 这类做法对于坡地住宅(如万科东海岸) 的项目具有借鉴意义,因为两者均为模 糊地面值的特点.
从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条 只计算一半面积的通道入户。
从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的 “赠送部分”。
现场的样板房则将通道的两侧花 架，全部铺板隔房，这些在毛坯 房可以看到的“花架”无影无踪， 连同通道，一并成为堂而皇之的 “赠送面积”与“赠送房间”。
第六式：“新天地”6米高入户花园 第七式：“新天地”可延展客厅 第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
第一式：万科城半地下室
解 密
万科的半地下室“偷面积”，事实上其层 高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低 于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而 是正负零以下结构空间不计入容积率面积 （比如地下停车场的不计入建筑面积）。 万科的半地下室的高明之处在于其“半” 字，使得所送的空间可以自然通风和采光。 依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可 以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼） 业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖 点，使消费者尝到实惠。
可拆卸凸窗楼书介绍
可拆卸凸窗拆卸前-1
业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影 响外墙立面）。
可拆卸凸窗拆卸前-2
可拆卸凸窗拆卸后-1
可拆卸凸窗拆卸后-2
可拆卸凸窗拆卸后-3
可拆卸凸窗拆卸后-4
可拆卸凸窗拆卸后-5
可拆卸凸窗外观图
在其外立面是看不出是凸窗的——外墙与外窗齐平。
第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这 些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道， 一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。
改造后的“花架”
扩大空间
近些年，深圳的户型创新主要表现在 “偷面积”上，并且在赠送面积上竞 相升级，刚开始是入户花园、两层高 露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸 凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送 房间„„大送、特送面积，在给业主 带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛 进。
6米高入户花园样板房-2
“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中 甚至可以再作一层阁楼。
6米高入户花园样板房-3
第七式：“新天地”可延展客厅
解 密
“客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
地下室室内图-1
半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米
地下室室内图-2
地下室室内图-3
宽景HOUSE的一楼单位140多平方米，送的半地 下室约80多平方米
地下室室外图-1
由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通 风采光的条件
地下室楼梯-1
地下室楼梯-2
“万科城”宽
景HOUSE的一
楼单位，由院 子里下达半地 下室的天井。
“双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方 法，却是利用构架大做文章，对这个“规范 空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界， 也使国家有关部门始料未及。 “禁偷令“禁”的是“板”，而“双御 雅轩”“偷”的是“架”！ “双御雅轩”“偷面积”的构架，也可 以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板 的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外 隔墙成房间。 现场售楼员介绍说，开发商将负责在验 收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间， 业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。 如下户型图可以看到，一条只计算一半 面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积 的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭 上板，隔成房。
漫话“偷面积”
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建
筑面积的套内平面面积，“送”给住宅
买家。
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗 第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁
下面看看“双御雅轩”户型的赠送 面积情况： 一房建筑面积61.67-62.99平米，赠 送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑 面积的72.9%。 二房建筑面积81.38-88.52平米，赠 送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑 面积的69.8%。 三房建筑面积19.24-20.39平米，赠 送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑 面积的63.8%。
可延展客厅样板房
第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
解 密
电梯厅花园由两层高露台组成，即每两 层电梯厅均有一个近30—40平方米的露 台，形成了可供两层业主共同使用梯厅 花园。 由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑 面积计算有关规定，不属于计容积率部 分，可以不计入容积率，也属于“偷面 积”部分。 这部分建筑面积，并没有计入公摊面积， 可以给业主带来了额外的实惠。
解 密
“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外 凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米 （钻了“低于2.2米层高不计入建筑面 积”的规定空子），不计入建筑面积， 也属“偷面积”的行为。 卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于 2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐 藏式衣橱”。
隐藏式衣橱楼书介绍
隐藏式衣橱图