第8章-假设开发法-公选

类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。试利用上述资
料用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和 按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。
解:公式: 在建工程价格=续建完成后总价-续建总费用-销售费用和销售税费-购买税费 续建完成后总价= 60×12×12400×0.7×85%×(1-25%) 1 1 —————————————————[1- ——————]×————— 9% (1＋9%)50-3.5 (1＋13%)2 =3403.80(万元) 续建总费用=(2300×12400×60%)/(1+13%)0.75=1561.32(万元) 销售费用和销售税费=3403.80×8%=272.30(万元)
筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费
用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格 的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在 建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。 试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价单价 及楼面地价(一宗“七通一平”熟地于2005年9月的价值。获知
该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适 宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅
的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设
计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60 ％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建
二、开发完成后的房地产价值 1、销售经营的：市场法结合长期趋势 2、租赁经营的：收益法结合长期趋势 三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、与成本法相同： 2、需要预测：
四、投资利息
1、应计息的项目： （1）未知、需要求取的待开发房地产的价值 （2）投资者购买待开发房地产应负担的税费 （3）开发成本和管理费用 2、计息期的长短： (1)和(2)两项的计息期：整个开发经营期 第(3)项的计息期：一半建设期＋整个经营期 3、计息方式： （1）复利 （2）名义利率与实际利率区别
地质和水文状况等； ③弄清城市规划设计条件；
④弄清将拥有的土地权利。
2、选择最佳的开发利用方式
(1)最佳用途 (2)最佳开发规模
3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、测算开发成本、管理等各种费用
6、具体计算，求出待开发房地产的价值
第二节：假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式
第三节：现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义
（1）现金流量折现法：采用折现的方式考虑资金时间价值 （2）传统方法：采用计算利息的方式考虑资金时间价值 二、现金流量折现法与传统方法的区别 （1）考虑费用出发时点不同： （2）考虑资金价值方式不同： （3）利息和开发利润表现形式不同：
[例7—3]某在建工程开工于2006年3月1日，总用地面积3000㎡，规划 总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之 日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开 发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费 等)为每建筑平米2300元。至2007年9月1日实际完成了主体结构，已投 入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费 用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/㎡，可出租面积 为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收 入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同
五、开发利润 1、传统方法中体现 2、与成本法相同，注意基数的不同 六、投资者购买待开发房地产应负担的税费 七、折现率 1、性质：等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求 的平均报酬率 2、内容：包括资金的利率和开发利润率 3、确定方法：同收益法中报酬率求取
第五节：假设开发法运用举例
[例8—1)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，
２、理论依据：预期原理
３、形式上是成本法的倒算，但有区别。
三、适用的对象和特点
1、对象： 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价
统称为“待开发房地产”，主要包括： •待开发的土地(包括生地、毛地、熟地) •在建工程(包括房地产开发项目) •可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，重建)
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的
比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地 的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通
一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款
年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳 的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。 试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
公式:土地价格=开发完成后总价-开发费-利息-税费-利润 开发完成后总价=2000×5000×2/(1+10%)2=1652.89(万元) 建安费等=800×(1+12%)×5000×2×60%/(1+10%)0.5 +800×(1+12%)×5000×2×40%/(1+10%)1.5 =823.65(万元) 销售税费=1652.89×(2%+6%) =132.23(万元) 土地税费=V×3% =0.03V V=1652.89-823.65-132.23-0.03V V=676.71(万元) 故: 土地总价=676.71(万元) 土地单价=1353.42(元/㎡) 楼面地价=676.71(元/㎡)
２、特点：
在实际估价中，假设开发法估价结果的可靠性，关键取决 于两个预测： ①房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； ②未来开发完成后的房地产的价值。
四、操作步骤
1、调查待开发房地产的基本情况：
包括４个方面： ①弄清土地的位置；
②弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、
第四节：假设开发法计算中各项的求取
一、开发经营期
估价时点至预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期
1、开发期：估计时点至预计开发完成(竣工)的日期 （1）前期：从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间 （2）建设期：从动工开发到房屋竣工的这段时间 2、经营期： （1）销售期：从开始销售到将其全部销售完毕的日期 （2）运营期：竣工日期——房地产经济寿命结束日期 3、开发经营期确定的目的及方法： （1）目的：各项费用发生的时间和数额，从而决定折现或 计算投资利息 （2）方法：市场比较法
购买该在建工程的总额=V×3%=0.03V(万元)
V=3403.80-1561.32-272.30-0.03V V=1524.45(万元)
故:
在建工程总价=1524.45(万元) 在建工程单价=1524.45/1.24 =1229.39(元/㎡)
第八章 假设开发法
第一节：假设开发法的基本原理
一、假设开发法的概念： 1、概念： 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成 后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利 润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 2、其他称呼：开发法、预期开发法、剩余法
二、假设开发法的理论依据：
１、基本思路： 房地产开发商的开发测算思路 土地价格=未来楼价－开发成本及费用－利息－税费－开发利润
待开发房地产价格＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－ 投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－ 投资者购买待开发房地产应负担的税费
二、按估价对象细化的公式 １、求生地价值的公式：生地开发成本 ２、求熟地价值的公式：房屋开发成本 ３、求在建工程价值的公式：续建成本 ４、求旧房价值的公式：装修改造成本
公式:土地价格＝开发完成后总价－开发费－利息－税费－利润 设该成片荒地的总价为V： 该成片荒地开发完成后的总价＝800×2,000,000×60% ＝9.6(亿元) 开发成本和管理费用等总额＝2.5×2 ＝5 (亿元) 投资利息总额＝(V＋V×4%)×[(1＋10%)3－1] ＋5×[(1＋10%)1.5－1] ＝0.344V＋0.768 (亿元) 转让税费总额＝9.6×6% ＝0.576 (亿元) 开发利润总额＝ (V＋V×4% ＋5)×15% ＝0.156V＋0.75 (亿元) 购买该成片荒地的税费总额＝ V×4% ＝0.04V (亿元) V＝9.6－5－(0.344V＋0.768 )－0.576－( 0.156V＋0.75 )－ 0.04V V＝1.627 (亿元) 故： 荒地总价＝1.627（亿元） 荒地单价＝81.35（元／㎡）