怎样看待土地出让的高溢价
土地开发提升溢价案例
土地开发提升溢价案例
土地开发提升溢价的案例有很多，以下是一些具体的例子：
在某宗土地开发项目中，某房地产开发商通过与当地政府协商，在土地规划方面获得了更多的权限，将原本较为普通的住宅项目变为一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性社区。
这一改变增加了土地的附加值，吸引了更多的购房者和投资者，从而提高了土地的溢价。
在另一个案例中，某开发商在获取土地使用权后，对土地进行了全面的市场调研，发现该地块周围有潜力成为时尚商业区。
于是，该开发商对项目进行了重新定位，从住宅开发转为商业开发，引入了知名品牌和时尚元素，从而吸引了大量的消费者和投资者，使得土地溢价得到了显著的提升。
在一个城市中心的旧城区改造项目中，某开发商通过与政府合作，成功争取到了政府对项目的支持和优惠政策。
这些政策包括税收优惠、土地出让金减免等，从而降低了开发商的开发成本，使得项目能够以更低的价格出售，获得更高的利润。
这些案例表明，在土地开发中，通过合理的规划和定位、引入时尚元素、争取政府支持等手段，可以提升土地的附加值和溢价。
同时，开发商也需要根据市场情况和自身实力进行综合考虑，制定出合理的开发策略。
浅析我国土地出让制度存在的问题及建议
浅析我国土地出让制度存在的问题及建议一、我国土地出让制度存在的问题(一)土地隐形成本提高长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地,政府和土地使用者通过签订土地使用权出让合同来使土地使用者获得一订期限的土地使用权,同时土地使用者支付相应的出让金。
这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特订地块的土地使用者进行转让。
但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素,而且出让过程中缺乏竞争机制,这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性,同时也容易滋生腐败现象,不仅导致社会资源的严重浪费,而且还会使土地隐形成本增加,土地价格提高,而这增加的价格则会转嫁到房价中,最终由消费者买单。
(二)土地垄断加剧自实行经营性用地土地招拍挂以来,在土地招标、拍卖和挂牌过程中,不断的有地土诞生,地价不断的增加。
但在这整个过程中,由于政府土地供给十分有限,这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂,大量的囤积土地,中小房产开发商很难拿到土地的使用权。
在这种情况下,土地价格不断土升,这也就导致了土地开发总成本的增加,从客观上推动了房价的土涨,导致房地产市场虚假繁荣的出现。
同时房地产市场存在着巨额的利润,这就是催生房地产商相互竞争的关键所在,因此反复循环,不断的推高土地拍卖价格,同时地价和房价不断攀升。
另外我国土地资源过度集中,这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。
(三)地方政府大肆卖地,土地财政愈演愈烈当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源,利用土地来牟利,土地财政愈演愈烈。
地方政府为了增加财政的收入,充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格,同时将出让土地作为政府的主要牟利手段,大量的出让土地,从而导致地价和房价的不断土涨。
部分地方政府还与开发商结成利益共同体,实现双方双赢的目的。
在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下,地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市,这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。
拍卖招标在国有建设用地使用权出让中的利弊思考
拍卖招标在国有建设用地使用权出让中的利弊思考随着中国经济不断发展，城市建设用地需求日益增加，国有建设用地使用权的出让成为城市发展中一个重要的环节。
在国有建设用地使用权出让的过程中，采用拍卖招标方式已成为主流。
拍卖招标在国有建设用地使用权出让中究竟带来了哪些利弊呢？这是一个需要思考的问题。
一、利1. 提高土地使用效率拍卖招标方式可以有效提高土地使用效率。
通过公开竞价的方式，可以让土地的使用权流向市场上最需要的项目，从而最大程度地提高土地利用效率。
也可以避免因政府行政干预过多而导致的资源浪费。
2. 增加土地出让收益采用拍卖招标方式可以使土地出让收益最大化。
市场竞争的方式可以有效推动土地价格的形成，从而使土地出让收益最大化，为政府财政增收提供了重要的渠道。
3. 促进市场竞争拍卖招标方式可以有效促进市场竞争。
通过公开竞价的方式，可以让更多的开发商参与到土地竞买中，从而形成良性的市场竞争，推动城市建设用地的市场化进程。
4. 降低腐败风险拍卖招标方式可以有效避免腐败风险。
相对于其他方式，公开竞价的方式更加透明公正，能够降低腐败的风险，保障了土地出让的公平公正。
二、弊1. 土地财政压力增加拍卖招标方式可能会增加地方政府的财政压力。
在拍卖招标中，土地出让价格通常会较高，这会增加地方政府的土地购置成本，从而增加了地方政府的财政压力。
2. 市场化进程缓慢拍卖招标方式可能会使城市建设用地的市场化进程变得缓慢。
由于公开竞价方式的特性，一些小型的开发商可能无法承担土地出让的价格，导致资源向大型开发商集中，市场化程度较低。
3. 地方政府干预过多拍卖招标方式可能会导致地方政府过多的干预。
在拍卖招标过程中，地方政府需要制定相应的规则和政策，并对土地出让过程进行管理和监督，这可能会使地方政府对土地出让过程过多干预。
4. 对中小开发商不利拍卖招标方式可能对中小开发商不利。
由于拍卖招标方式的特性，土地的出让价格通常较高，这会使得中小开发商难以参与土地竞买，从而导致他们在土地市场的竞争力不足。
什么是土地溢价率_有哪些举例
什么是土地溢价率_有哪些举例土地溢价率是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。
计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。
那么你对土地溢价率了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是土地溢价率的内容，希望大家喜欢!土地溢价率的定义溢价超出原本土地所有成本价格的部分，称为溢价。
溢价率溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。
土地溢价率的专家解读“土地的高溢价带动了周边的房价飞涨!”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。
“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200―100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。
于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。
”牛凤瑞说。
为什么产生了地块高溢价呢?瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，“因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。
”土地溢价率的举例土地基价土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。
简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。
土地溢价率举例例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍。
上海溢价率高6月6日，上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%。
嘉定区嘉定新城D10-24地块，出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。
浅谈对地价上涨的认识
发挥政策调节作用 ， 鼓励改善型需求 ： “ 从进 步发挥税收、 信贷、 土地政策的调节作用” 的表述 可以预计， ‘ 誊住房转ｉ环节税收政策” 将可能进 步落实目前的契税和营业税政策。 目前的政策前 提是保证供需的平衡。 对于普通市民“ 卖旧买新、 卖差买好、 卖远买 近” 的改善璎住房的自住需求， 政府一直鼓劢。 存量 房市场的交易不会受到过多的限制 ， 反之 ， 也只有 存量房市场相应的活跃， 才能减少新房市场的阶段 性供应压力， 并且挞供更为宽裕的选择余地 。 运用新的诟雌 手段 ， 遢开发商必须“ 吐房”对 ： 于开发商来说， 新的坍控政策的影响将会作用于两 大方面： 一是“ 有区别地适度调整信贷政策”这既 ， 有可能是在部分房地产市场过热地区提高个人贷 款的首付 ， 从而影响开发商的回款速度 ， 也更可能 使开发商的开发贷款获批从紧， 进一步迫使开发商 尽快加大市场供应 ， 谋求资金链完整； 同时，打击 “ 囤积土地、 房源和哄抬房价” 的措施， 将迫使开发商 进一 步开发囤积的土地， 从囤地转变成“ 吐房’ 增 睐 加市场供应， 同时， 在配合市场ｆ 皂的透明化调控， 可以令其哄抬房价的伎俩无法施行。 国辱院的六大新措施预示着新一轮的调控政 策将会出台， 这将是对于房地产市场的再一次“ 梳 理”对于少数大城市房价上涨过快， ， 住房供应结构 不合理矛盾突出， 房地产市场秩序比较混乱的情况 进行一次重新调控 ， 有利于这个市场一些久治不愈 问题的根本解决。
管ｆ ｆ ｛ 理 科 学
科
李 连 昱
浅谈 对地 价 上涨 的认中心 ， 龙 江 哈 尔滨 １０ ０ ） 黑 ５ ００
摘 要： 针对地价 Ｅ 涨的形成原因及意义、 房价与地价 关系、 平抑房价的手段进行 了分析。 关键词 ： 价上涨； 价 ； 因 地 房 原 几乎无一地方 在市场经济条件下 ，地价不但关系到国家收 房价大幅度上涨是全国的普遍现象， 益， 同样起着调节土地资源配备的作用， 偏高的地 幸免。更重要的是 ， 房价大幅度上涨并不是我国的 除了德国、 日本外 ， 世界各国的房价都在 价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高 ， 独有现象。 而偏低 的地价 会造 成国有资产 的流 失 ， 会造成 土 更 路飙升 。自 １９ ９ ５年以来 ，美国的房价上涨了 地资源的浪费。 合理的地价为社会经济发展提供良 ２％， ７ 澳大利亚、 两班牙、 瑞典的房价至少上涨 了三 好条件。住宅用地招标、 拍卖的形式保证了住宅用 分之二 ， 瑞士和英网的房价上涨了 ２ ， 倍 爱尔兰的 地 的公平 、 正 、 的环境 中 出让 ， 成 的真正 的 房价上涨了 ３ 这是不是都是因为地方政府官员 公 公开 形 倍， 房 市场价格 ， 才是合理价格， 而这种市场价格是商品 错 误的政 绩观和利 益观造 成的 呢？显然不 是。 价 上涨 有其真 正原 因 ， 也要正 确认识 。 因此 旁价格作用的结果。 ２ 房价 与地 价关 系 １ 价 上涨的形成 原因 及意 义 地 地价上涨存典必 然性，如何正确认识这一现 房价与地价构成及特征，可知影响房价的 因素很多， 诸如土地取得成本（ 地价）开发成本、 、 销 象， 我们 因及意 义进行探讨。 １ 从我国所处的社会经济发展阶段和土地 售费用和开发利润等 ， ． １ 同时还有社会因素 ， 如供求 经济发展、 居民收入变动情况、 居民的居住水 供求形势看， 土地由于位置的固定性、 资源的稀缺 比例、 性等因素 ， 可供应量越来越少， 因而其相对价格必 平和居住结构情况等等， 那么 ， 引起房价上涨的原 因是什么呢？ 然 上升 。 １ 从土地区位看， ２ 同一城市内部 ， 城市中心 在市场经济条件下 ， 物价水平的变动是有规 人 口集 中， 拆迁成本大 ， 存量土地的可供量 日益减 律的。按照马克思主义价值观， 商品价格的变动受 少， 土地资源的稀缺性、 供应的有限性及区位 三大因素制约： 土地 一是商品 自身的价值 ： 二是货币本 差异性 ， Ｅ 客观 导致土地供应的相对不足和土地供 身的价值 ； 三是该商品的市场供求状况。房屋作为 需 不平 衡 ， —定程 度上推动 １区域 地价 ＿涨 。 在 － 七 商品， 同样受此因素综合影响。 可以说 ， 这次全国房 ｌ ３地价是社会经济发展状况的反映。 是由土 价普遍大幅度上涨是这三方面因素共同作用的结 地供求状况决定的。 地价稳中 有升， 是经济发展和 果 。 社会财富不断积累的表现， 有利于房地产的保值增 世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原 因。 近几拜来， 美国的赤字政策 陡 不断贬值。 玩 值， 有利于增强 投资者的侮 。 １ 我国土地招标拍 工作起步时间不长， ４ ． 实 表面上， 人民币相对美元是在升值 ， 但升值的幅度 行有偿使用土地制度以来 ， 土地供应大多数是实行 并没有达到美元贬值的幅度。因此 ， 相对欧元等其 有偿划拨或协议出让， 真正以招标拍卖取得土地所 它货币， 人民币实际上已经贬值。 住房作为不动产， 占比例很小。 我国现行土地使用权出让方式有协议 其价格 自然上涨。 这就是房价大幅变上涨成为一种 出让、 招标和拍卖三种， 采取不同的出让方式， 地价 国际现 象的重 要原 因。 ｚ３ ； ｋａ ￣－。 一般情况是： 拍卖出让地价最高， 招标出 住房建设的费用也大幅度上升。土地价格上 让地价其次 ， 协议出让最低。我国首例已拍卖方式 涨 ， 建材价格 、 劳动力价格大幅上升； 房地产业实行 出让土地使用权出现在 １８ ９ ７年 １ 月深圳市。以 的加大生产型税收政策 ； ２ 虏地产业升级换代 ， 采用 后， 在全国许多城市陆续推出。 据有关资 显示： 料 浙 节能新措施等等， 都是全国 住房建设普遍增加的生 江地价比江苏高，但浙江的房价并不比江苏高； 杭 产费用， 也就不可避免地提高了住房的销售价格。 州与南京相比， 杭州房价也不比 南京高。各地实践 从住房的 供求关系看 ， 城市化的加速 、 人均收 证 明， 土地招标拍卖可以提升地价， 但不一定抬高 入水平 的不断提高 、 国内投资渠道狭窄、 国外“ 热 房价。 相反， 住宅用地及其他用地的招标、 拍卖增加 铖” 人房地产市场淘金、 ； 房价上涨预期引发的“ 羊 了国家土地所有权收益 ， 使国家做为土地所有者的 群效应” 等因素共同作用 ， 造成全国城镇住房供不 权 得到充分体现。同时本着“ 取之于民， 用之于 应求， 导致房价上升。 仅前两个因素相加， 每年全 国 民” 的原则 ， ， 加大了城市的建设步伐 ， 交通 、 市容、 城镇需要新增住房至少要达到 ７ ５亿平方米 。此 环境及等状况有了明显改善， 为招商引资及城市发 外 ， 镇 危旧房 改造 ， 需要新 增 住房 ， 去年全 国 城 还 而 展奠 定了 良好 的物质基 础 。 城镇新建住宅面积只有 ６ １ ． 亿平方米 ，明显供不 ６ １ 土地招标拍卖可以直接调整国家与开发 应求 。 － ５ 商的利益关系。明白了土地价格不能决定房价， 房 按照价值规律， 当商品供不应求时， 商品的价 价是由市场决定的道理后，就可理解这个道理： 土 格就会高于其价值 ， 房屋做为商品， 价格自 然高。 地所有者一 国家的收益与房地产开发商的利润 因此 ， 我们看到， 房价上涨源于综合因素， 需 是互相消长的， 二者存在着负相关的关系。科学的 求强劲是 当前引起部分地区房价过快上涨的主要 土地价格水平必须保证国家收益和开发商合理利 原因， 还有其他多方面的复杂因素 ， 如在住房消费 润这两方面的利益。通过招标拍卖土地 ， 让开发商 观念的偏差等。 地价与房价相关 ， 饵非因果关系， 房 去公开公平竞争。 房地产开发商会科学地计算他们 价上涨有其真正原因， 地价不决定房价。土地价格 能承受的最高地价 ， 国家也可获得更大收益。 作为商品房价格的陶成要素之一 ， 对商品房价格产 还宵＿ 需否定： 全国房价普遍大幅度上涨， 生影响， 但土地价格与商品房价格并不存在绝对的 是 一些地方 政府确 切 一 调控政 策不力 所造成 的 。 这次 相炎 关系 ， 相反商 品房价格 在 很大程度 上影 响土 地
城市化进程中土地价格波动的原因及其影响
城市化进程中土地价格波动的原因及其影响在当今社会，城市化的进程已经成为了必然的趋势。
城市化改变了城市的面貌，带来了许多便利，也带来了一系列问题。
其中，最重要的问题之一就是土地价格的波动。
土地价格波动不仅会影响到城市规划和房地产市场，还会对经济和社会带来深远的影响。
那么，城市化进程中土地价格波动的原因及其影响是什么呢？接下来，本文将为大家做一个详细的解读。
一、土地价格波动的原因1. 市场供求关系的影响城市化进程中，城市人口的增长与土地资源之间的供求关系是决定土地价格波动的主要因素之一。
当城市人口快速增长，土地资源供应不足时，土地价格就会高涨。
反之，当城市人口减少或者土地供应增加时，土地价格就会下降。
2. 政府政策的影响政府的政策也是决定土地价格波动的重要因素之一。
政府的土地政策不仅会影响到土地供求关系，还会影响到土地开发和建设的难易程度。
例如，在某些地区，政府可能会出台限制土地供应的政策，这样就会导致土地价格的上涨。
而在其他地区，政府可能会通过增加土地供应来降低土地价格。
3. 城市规划的影响城市规划也会影响到土地价格的波动。
例如，当某个城市进行改造或扩建时，新的土地开发会导致原有土地价格的下降。
相反，当城市规划改善旧城区或者加强城市基础设施时，土地价格会上涨。
4. 土地性质的影响土地本身的性质也会对土地价格造成影响。
例如，某些地区的土地性质良好，适合农业或者建设。
此时，土地价格相对较低。
而在其他地区，土地性质可能较差，难以使用，因此土地价格会相对较高。
二、土地价格波动的影响1. 经济影响土地价格的上涨会导致房地产市场的价格上涨，影响到购房者的购买力。
这会对当地经济带来负面影响。
此外，土地价格的波动也会影响到地产开发商的利润。
如果土地价格过高，开发商所获得的利润会受到影响，这也会对公司的发展带来影响。
2. 社会影响土地价格波动对社会的影响也是不可忽视的。
例如，在某些城市中，高房价和土地价格的上涨已经导致了社会的不公正现象，一些低收入人群无法承受房价高昂的住房。
土地出让中存在的问题
土地出让中存在的问题1. 土地出让方式不透明在土地出让过程中，存在着土地出让方式不透明的问题。
许多地方政府并没有公开透明地公布土地出让的过程和结果，导致了信息不对称和信任危机。
这给了一些不法之徒和官员机会，可能存在着利用权力对土地出让进行干预和操纵的情况，进而影响正常市场秩序和公平竞争。
2. 土地出让价格低估问题土地出让价格低估是土地出让中常见的问题之一。
为了吸引投资和开发商，一些地方政府往往会将土地出让价格定得过低，以换取高额的出让金收入。
这不仅导致土地资源利用效率低下，也损害了国家和公共利益。
低估的土地出让价格还可能导致开发商的投资回报率过高，从而进一步加剧了房地产市场的炒作风险。
3. 土地用途规划不合理在土地出让中，土地用途规划不合理是一个普遍存在的问题。
有些地方政府为了追求短期经济效益，会将土地出让给高消耗、高排放的企业或项目，而忽视了生态环境保护和可持续发展的考虑。
这种不合理的土地用途规划不仅造成了资源的浪费和生态环境的破坏，也给社会带来了许多问题和隐患。
4. 土地出让合同履约不力土地出让合同的履约问题也在土地出让中时有发生。
一些开发商存在违约行为，不按合同约定的时间和条件进行土地开发，给土地出让方带来了经济损失。
而一些地方政府也未能履行监管责任，对违约行为进行严厉处罚和监督管理。
这种履约不力的现象不仅损害了土地出让的合法权益，也影响了土地出让市场的正常运行。
5. 土地资源管理缺乏统筹规划土地资源管理缺乏统筹规划也是土地出让中存在的问题之一。
在一些地方，土地出让过程中缺乏科学的土地利用规划和合理的发展方向，导致土地的分散利用和碎片化问题愈发突出。
同时，缺乏统筹规划也容易造成土地资源过度开发和过度利用的现象，给土地生态环境和可持续发展带来了不可逆转的损害。
6. 土地收益分配不公平土地收益分配不公平是土地出让中的一个重要问题。
在土地出让过程中，土地出让金作为政府的重要财政收入来源，但土地收益的分配方式并不都是合理和公平的。
地价持续高涨的八大弊端
【 收稿 日 Ｊ ０ ７ ０ — ３ 期 ０ — ８ １ ２ 【 作者简 介 】 立（９６ ）男， 孙 １７一 ， 江苏苏州人 ， 苏州 房地 产开 发有 限公司工 程师
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经营者囚房租过高而不得不从闹市区撤出。与此形成鲜明对比， 大型超市普遍生意红火 ， 他们不仅进货成本相 对较低 ， 土地利用率高 ， 而且资本实力雄厚 ， 多数商家置不动产开发经营与 日用品销售合二为一 ， 因而在地价持 续高涨状况下具有 明显的优势。 这种由地价过高引发的商业服务业规模结构的转变 ， 使许多中小商业服务企业 关 门歇 业 ， 仅 大大减 少 了人们 在 中小企业 的就 业机会 ， 不 而且 给市 民生 活带来诸 多不 便 。 第 四， 经济 过热 ， Ｐ 失真 ， 民生 活压 力明显 增大 ＣＩ 市 目前 我 国 ＧＤ Ｐ增 长 速度 大大 超过 原 定计 划 ，中 央银行 存 款准 备金 比例 和商 业银 行利 率 连续 多次 提高 ， 仍 不 能遏 制 经济 过热 趋势 ， 源 在于处 于供 应链 源 头 的城 镇 土地 价格 的普遍 持 续 高涨 ， 动房 市 和股 市双 膨胀 。 根 推 现 行 的消费 价格 指数 （ Ｐ ） Ｃ Ｉ因不包 含 高涨 的房地 产价 格 ． 能 真实 反映 物价 上涨 的实 际状 况 。相关 部 门 的理 由 不 是 房地 产属 于投 资 品 ， 实 ， 于绝 大多数 普通 市 民 ， 其 对 住房 首先 是消 费 品 ， 且是 支 出最大 的 消费 品 。地价 和房 并 价 的持 续快速 上 升 ， 然不 反映 在 Ｃ Ｉ中 ， 市 民们感 受极 深 。 们 中许多 人成 了“ 奴 ”每月 收入 的大部分 必 虽 Ｐ 但 他 房 ， 须用于归还住房贷款 ， 时间长达数十年 ， 生活压力明显增 大。数量众多的农民工虽然 已进城务工多年 ， 但作为 “ 新市 民” 则只能长期借住企业集体宿舍或群租简陋的民房 ， 房地产价格高涨 已成为城镇化持续发展的主要障
溢价率走高集中出现
出让底价 相对较 低
部分地块 高溢 价成 交 ， 造成了土
地 价 格 暴 涨 、 能 要 推 动 楼 市 价 格 上 可
涨 的假 象。实际上， 分土地成交虽 部 然溢价较高， 只是针对挂牌起始价而 言相对较高 ， 比起周边 区域 近两年 但 成交 的类似地块来说 ， 价格 并不高 ， 如上海嘉定区马陆镇２ 一 １ ８ Ｏ地块。
挂牌 起 始 价 为 ４９｛ 元 。 地 块 ６ ．０Ｌ 该 月份 最终 被 恒 大地 产 以１ ． １ 元 的总价 竞 ３２ ＇ ２Ｌ
得， 折合楼板价为３ ９ ８ 平方米， ２６ 元／ 溢
价率高达１０ ， ７％ 成为广州新地王， 珠江 新城Ｄ － ２ ４ Ｂ 地块宗地屙 １ 生较优体现 在 以下三个方面： 第一， 地块位于珠江 新 城的Ｃ Ｄ Ｂ 区域 ， 区域配套 设施成熟， 交 通便利： 块周边的商业配套 和写字 地
房企的销售额也大幅上升， 如万科 和 恒大， 、 月份的月销售额均突破了百 ５６ 亿元。受市场回暖和 宽松 的货 币政 策 等因素影响， 大部分房企对楼市前景 逐步看好 ， 这在一定程度上增强了其
元。 该地块６ 月份被上海新湾投资发展 有 限公司 （ 佳兆业集 团控 股子公司 ） 以４ ７ ０ ０ ３万元 的总价竞得 ， 折合楼板价 为６９ 元／ ９ ０ 平方米， 溢价率为５％ 嘉定 ５。 区永盛路 以东、 纬六路 以北地块距离 马陆镇 ２ — １ 块最近 ， ８ ０地 而且是 近两 年 出让的， 该地块为综合性用地 ， 包括 住宅、 办公、 商业等， 地块于２ １年１ ０１ 月 被 上海骏丰置 业以９ ９ ８ ３ ５ 万元的总价 竞得 ， 折合楼板价为８ ０ 元／ ８ ０ 平方米。 周边区域２ １年成交 的纯居住地块还 ０１ 有２ 分 别是嘉定区横沥河以东、 幅， 嘉
“天价地”频现须高度警惕
一些城市的土地市场频现“天价地”，中国国土资源报社专门召开土地供应政策专家座谈会。
与会专家一致认为，“天价地”必须引起高度警惕，非理性的土地价格上涨隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。
专家建议，坚持国有土地公开出让制度的同时，对进入房地产市场的资本严格监管。
报社总编辑蒋亚平主持了座谈会。
近来，国有土地出让中，每平方米楼面地价高出周边房价的“天价地”在上海、南京等地频现。
针对这个现象，专家们在座谈时指出，“天价地”现象值得高度警惕。
中国农业大学朱道林教授提出，在目前城市保障性住房尚未全面铺开的情况下，“天价地”易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理，影响社会稳定。
北京师范大学邬翊光教授指出，有些开发商高价拿地，并不是单纯为了建造房子出售，而是为了在股市上翻云覆雨，把拿到的土地当做一种金融手段，大搞资本运作。
中国土地勘测规划院副院长周建春提出，一些上市的房地产企业凭借雄厚的资本力量，频频拿地，制造“地王”，房地产投机和投资需求扩张，真正的住房消费受到了压抑。
如何防范国有土地出让市场中的非理性投机和投资行为？专家们开出了“药方”。
首先，要继续坚持国有土地公开供应制度，推行土地招标拍卖挂牌出让。
中国社会科学院雷爱先博士认为，这是发挥市场配置土地资源基础性作用的重要制度安排，也是今年颁布的《物权法》明确的法律规定，必须坚定不移地推行。
其次，要严格控制囤积土地，规范用地需求。
周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。
尽快建立全国土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。
优化中小企业投资环境，使一些资本除了楼市和股市，还有别的投资获利渠道。
第三，要完善保障性住房供应制度。
中国社会科学院王小映研究员提出，社会主义市场经济条件下，政府和市场在住房供应制度中，必须两条腿一样长。
一方面坚持国有土地使用制度改革的成果，继续发挥市场配置资源的重要作用，推行土地招标拍卖挂牌出让制度，一方面政府要加大保障性住房用地的供应力度，进而改变供求关系，间接影响开发商对房地产市场的价格预期。
土地溢价风险应对措施
土地溢价风险应对措施1. 引言土地溢价是指土地价格高于其实际价值的情况。
在房地产市场中，土地溢价风险是一种常见的风险，往往会对开发商、投资者和购房者产生不利影响。
本文将讨论土地溢价风险的原因和影响，并提出应对措施。
2. 土地溢价风险的原因土地溢价是由多种因素引起的，主要原因包括供需关系、地理位置和政策因素。
2.1 供需关系土地供需关系是影响土地溢价风险的重要因素之一。
当土地供应不足而需求大幅增加时，往往会导致土地价格上涨。
例如，城市人口膨胀、经济发展迅速等因素都会增加对土地的需求，从而引起土地溢价风险。
2.2 地理位置地理位置是决定土地价值的重要因素之一。
市中心区域或者具有特殊资源、交通便利的地区通常土地价值较高。
高地价往往会导致土地溢价的风险。
2.3 政策因素政策因素也是导致土地溢价风险的主要原因之一。
例如，政府对土地使用限制的政策、调控房地产市场的政策等都可能会导致土地价格上涨。
政策变动对土地溢价风险的影响十分重要。
3. 土地溢价风险的影响土地溢价风险对多方面产生影响，包括开发商、投资者和购房者。
3.1 对开发商的影响土地溢价风险对开发商来说，可能导致项目开发成本上升。
开发商需要购买土地并进行项目开发，如果土地价格过高，会增加项目的成本压力，可能导致项目盈利能力下降。
3.2 对投资者的影响土地溢价风险对投资者来说，可能导致投资回报率下降。
投资者购买土地进行投资，如果土地价格高于实际价值，将导致投资回报率下降，投资风险增加。
3.3 对购房者的影响土地溢价风险对购房者来说，可能导致房价上涨。
土地溢价往往会导致项目开发成本上升，从而推高房价，购房者需要支付更高的房价购买房屋。
4. 应对土地溢价风险的措施为了降低土地溢价风险，采取以下几种措施是必要的。
4.1 加强土地供应管理加强土地供应管理对降低土地溢价风险至关重要。
政府应该根据市场需求合理规划土地供应，避免土地供应不足导致土地价格上涨。
此外，政府可以通过出让土地的方式引入竞争机制，避免土地价格过高。
地方政府开发区出让土地价格波动原因与控制
地方政府开发区出让土地价格波动原因与控制自改革开放以来，中国经济高速发展，土地资源成为各省市的宝贵财富之一，各地方政府也以出让土地为手段，推动当地经济快速发展。
然而，在开发区出让土地价格上却存在着一定的波动现象，这不仅影响了财政收入，也影响了当地企业的生产经营。
本文通过分析原因和控制方法，来探讨如何合理控制地方政府开发区出让土地价格，以实现经济和社会效益的最大化。
一、地方政府开发区出让土地价格波动原因1.市场供求关系影响：在供需不平衡的情况下，土地出让价格会上涨。
在经济发展迅速的地区，需求大于供给，土地价格也就会持续攀升。
2.政府调控因素：政府出于各种考虑，往往会进行土地出让价格的调控，导致价格波动。
政府对土地出让价的调控主要包括两个方面，一是控制土地出让总价款，在一定范围内控制土地单价；二是通过土地用途的调整来控制价格，例如在资金紧张的情况下，政府会把更多的土地划归为商业用地，以高单价卖出。
3.外部环境影响：由于宏观经济环境的变化，如金融危机和经济衰退，会影响地方政府的资金来源，使政府在出让土地价格上做出调整。
二、合理控制地方政府开发区出让土地价格的方法1.完善土地供应与需求机制：政府组织土地出让时应该全面考虑市场的供求关系，完善土地供应与需求机制，确立长效机制，降低土地价格波动。
2.规范土地出让程序：政府必须严格规范土地出让程序，按照市场供求确定土地价格，避免进行不必要的政治干预，确保土地出让实现公平竞争。
3.创新地方政府土地财政收入模式：地方政府应该寻求多元化的收入，减少对土地出让收入的过度依赖，通过优化收益结构提高财政收入水平，有效控制地价波动。
4.强化土地供应与土地管理的协调机制：土地供应与土地管理之间的协调至关重要。
政府应该把握商业机会，开发出多种类型的土地，提高土地的市场可供性，同时建立土地管理机制，加强抽查和监督实施等工作，并建立健全法律体系，确保土地规划的合法性。
综上所述，地方政府开发区出让土地价格波动原因主要包括市场供求关系、政府调控因素和外部环境影响等多方面因素。
我国地价上涨的成因分析
我国地价上涨的成因分析近年来，我国城市地价不断上涨，成为媒体和公众关注的焦点。
这一现象引发了广泛的讨论，人们纷纷探讨地价上涨的原因和影响。
本文将对我国地价上涨的成因进行深入分析，以期能够更好地理解和应对这一现象。
首先，我国地价上涨的首要原因是城市化进程的推进。
随着城市化的不断加速，人口集中在城市，对土地的需求急剧增加。
城市土地资源有限，供不应求的情况下，地价不可避免地出现上涨的趋势。
其次，国家政策的调整也是导致地价上涨的重要原因之一、近年来，我国政府出台了多项鼓励投资和发展的政策，这些政策为房地产市场带来了巨大的投资机会，吸引了大量的资金流入房地产市场。
投资热潮使得土地市场供不应求，推动了地价的进一步上涨。
第三，炒房投机的行为也是导致地价上涨的重要原因之一、房地产市场对于投资者而言，是一个高回报、高风险的领域。
投资者借助信贷杠杆和优惠政策，进行炒房操作，使得房价和地价持续攀升。
不少投资者将房地产作为短期投机手段，而非长期持有，这既加剧了房地产泡沫的风险，也推高了地价。
第四，城市规模和发展潜力也是影响地价的重要因素。
一线城市和特大城市由于其较强的经济实力和发展潜力，吸引了大量的投资和人口流入。
这种流动人口的集聚使得这些城市的土地需求大大超过了供应，从而推动了地价的上涨。
第五，土地使用权的制度问题也对地价上涨产生了一定的影响。
在我国，土地使用权属于国家所有，通过出让、租赁等方式进行流转。
然而，土地使用权的获取存在一定的体制性障碍和监管缺失，导致一些房地产开发商通过不正当手段获取土地，垄断土地资源，从而推高地价。
最后，需求和供应的失调也是导致地价上涨的重要因素。
由于城市化进程的加速和经济的快速发展，我国人口净流入城市的趋势相对明显。
而有限的土地资源却无法满足不断增长的需求，导致供需失衡，推高了地价。
综上所述，我国地价上涨的成因是多方面的，涉及经济、政策、市场行为等诸多因素。
政府应积极采取措施，加强土地市场的监管，优化土地供给结构，增加土地供应量，以稳定地价上涨的趋势，并制定合理的土地使用政策，以便更好地平衡城市化进程和土地资源供需矛盾。
土地出让金的财政学分析
土地出让金的财政学分析1. 引言土地出让金是指政府将土地使用权出让给开发商时所收取的费用。
作为一种重要的财政收入来源，土地出让金在中国的城市化进程中起着重要的作用。
本文将从财政学的角度对土地出让金进行分析，探讨其对财政收入、资源配置和经济发展的影响。
2. 财政收入影响土地出让金作为财政收入的重要组成部分，对地方政府财政运作和经济社会发展具有重要影响。
2.1 土地出让金的构成土地出让金由土地出让价格、出让面积和土地出让政策等因素决定。
一般来说，土地出让价格越高、面积越大，土地出让金的数额就越高。
此外，土地出让政策的变化也会对土地出让金产生直接影响。
2.2 土地出让金对财政收入的影响土地出让金是地方政府的收入来源之一，其数额的增加能够提高地方政府的财政收入水平。
土地出让金的增加能够增加地方政府的财政收入，有利于提高地方政府的财政实力，促进地方经济发展。
3. 资源配置影响土地出让金的高低将直接影响土地资源的配置效率。
3.1 土地出让金与土地供求关系土地出让金的高低与土地供求关系密切相关。
当土地供大于求时，开发商为争夺土地使用权，会提高出让金的报价；当土地供不足时，土地出让金的报价相对较低。
土地出让金的上升会直接推高土地成本，从而影响开发商的盈利能力和商品房价格。
3.2 土地出让金的效应高额的土地出让金可能会导致开发商将更多的成本转嫁给购房者，从而导致房价上涨。
然而，土地出让金的提高也可能会对土地资源的配置起到促进、优化的作用，通过高出让金抑制低效用地，从而推动经济效率的提升。
4. 经济发展影响土地出让金的高低将对地方经济的发展产生直接影响。
4.1 土地出让金与地方经济关系土地出让金的增加能够提高地方政府的财政实力，从而有利于地方经济的发展。
土地出让金的增加可以促进地方政府的基础设施建设、公共服务和社会保障等领域的投入和改善。
4.2 土地出让金对经济发展的影响土地出让金的提高将直接影响开发商的成本和盈利能力，进而对企业投资和经济活动产生影响。
地块收储成本高于评估价
地块收储成本高于评估价摘要：一、引言二、地块收储成本高于评估价的现象描述三、原因分析1.政策影响2.土地市场供需失衡3.土地储备机构运营问题四、解决建议1.调整土地政策2.优化土地市场供需结构3.加强土地储备机构的管理与监督五、结论正文：一、引言随着城市化进程的加快，我国土地市场逐渐火热，土地价格不断攀升。
然而，在土地交易的过程中，出现了一种现象：地块收储成本高于评估价。
这一现象不仅影响土地资源的合理配置，还可能引发一系列社会经济问题。
本文旨在对这一现象进行分析，并提出相应的解决建议。
二、地块收储成本高于评估价的现象描述地块收储成本高于评估价，是指在土地交易过程中，土地储备机构为购买土地所支付的成本，超过了该土地的评估价。
这种现象在一些城市尤为明显，导致土地资源无法合理流转和配置，降低了土地市场的效率。
三、原因分析1.政策影响我国政府为了保障土地资源的合理利用，实施了一系列的土地政策。
然而，在实际执行过程中，部分政策可能影响了土地市场的正常运行，如限购、限贷等政策，导致土地储备机构在竞拍过程中，为了获得土地，不得不支付高于评估价的价格。
2.土地市场供需失衡近年来，随着城市化进程的加快，土地需求不断增加，而土地供应受到诸多因素的制约，供需关系失衡。
在这种情况下，土地储备机构为了获得土地，不得不接受较高的收储成本。
3.土地储备机构运营问题部分土地储备机构在土地收储过程中，可能存在运营不规范、管理不善等问题，导致土地收储成本上升。
同时，一些地方政府对土地储备机构的监管力度不足，使得这一现象得以滋生。
四、解决建议1.调整土地政策政府应根据实际情况，调整土地政策，避免政策对土地市场产生过度干预。
同时，逐步放开土地市场，增加土地供应，以缓解供需失衡的局面。
2.优化土地市场供需结构政府应加强对土地市场的监管，严厉打击非法交易行为，维护土地市场的公平竞争环境。
此外，通过合理规划城市用地，引导土地资源向优势产业和地区流动，优化土地市场供需结构。
土地一级开发协议中关于土地出让金溢价分成条款的效力认定
⼟地⼀级开发协议中关于⼟地出让⾦溢价分成条款的效⼒认定⼟地⼀级开发是政府按照各级规划性⽂件，对确定的拟开发⼟地进⾏征地，农转⽤，拆迁和市政基础设施建设等⾏为。
⼟地⼀级开发⼀般是⼟地进⼊⼆级市场流转的前提条件。
部分⽋发达地区政府尤其是区县政府在新区建设和旧城区改造中，因资⾦压⼒往往会选择借助社会资⾦合作，并且约定以开发⼟地出让后取得的对价作为⽀付前期开发投资成本和收益。
此种投资回报模式的⼀级⼟地开发合作普遍存在，但⼀旦在履⾏中出现问题，该协议中关于⼟地出让⾦溢价分成或奖励条款的效⼒认定便成为争议焦点。
笔者就⾃⼰代理的该类⼀起案件及相关类似案件进⾏分析⽐较，以供交流。
案情简介：2006年4⽉，A公司、B政府签订《新城起步区⼟地合作开发协议》，约定由A公司投资⽤于北部新城起步区地块基础建设，并以该商住地块使⽤权或收益作为A公司投资的抵押与回报。
B政府承诺合作的地块以招拍挂⽅式出让，并约定合作地块的起拍价。
合作收益回报⽅式为若投资⼈竞拍取得合作地块，前期投资款⾃动转做⼟地出让⾦，若投资⼈未取得合作地块，则返款前期投资款。
⼟地出让价格⾼出约定起拍价的溢价部分，均由双⽅按⽐例分成。
协议签订后A公司依约付款，合作地块于约定出让时间延迟2年后出让，并由A公司取得其中⼀地块。
此时，该地价与约定起拍价已上涨近五倍。
B政府召开办公会议承诺将按协议约定及时兑现落实溢价分成款作为投资回报。
2012年7⽉双⽅签订《结算协议》明确溢价分成数额及⽀付时间与利息，但⾄2016年底，B政府在⽀付部分分成款后便不再向A公司给付余款。
A公司因此遂诉⾄法院。
法院⼀审认定合作开发协议中关于⼟地出让⾦溢价分成约定违反国办发《关于规范国有⼟地使⽤权出让收⽀管理的通知》的规定，依据合同法第五⼗⼆条（五），认定该约定⽆效，且依据该约定签订的结算协议亦⽆效。
详见（2017）皖08民初84号判决。
案例评析：本案的争议焦点主要是⼟地出让⾦溢价分成约定与国办发《关于规范国有⼟地使⽤权出让收⽀管理的通知》中的有关规定相悖，该情形是否属于合同法第五⼗⼆条（五）“违反法律、⾏政法规的强制性规定”⽽属于⽆效条款。
高溢价地块增多 土地市场热度提升
高溢价地块增多土地市场热度提升近期，深圳、广州、北京等一线城市高价地频出，全国高溢价地块增多，土地市场热度提升。
5月20日，成都天府新区挂牌出让一宗地块，最终成交总价21.89亿元，溢价率56.35%。
19日，佛山一宗包含住宅性质的土地出让溢价率达到75%。
北京19日出让三宗住宅地块，最低溢价率为31.4%，合计土地出让金达到133.9亿元。
中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，已经有七个城市今年以来的累计土地出让收入超过500亿元。
其中，杭州最高达到1024亿元，北京为997亿元。
“近一个月来，在降准等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多个城市陆续出现高溢价率土地成交。
特别是厦门等地再次出现历史最高总价地块，土地市场热度持续提升。
”中原地产首席分析师张大伟称，尽管疫情对房企资金链造成一定冲击，但国内融资难度正在降低，部分房企拿地积极性明显提升。
4月，在地方供地规模加大、重点城市商品房交易回升的市场背景下，土地市场交易景气大幅回升。
不仅成交规模恢复至历史同期水平，溢价率也快速上行。
据克而瑞研究中心统计数据显示，4月全国土地市场经营性用地供应总建筑面积为27349万平方米，仍然维持在较高水平。
除二线城市供应量有所下降外，一线和三四线城市的供应量均持续上涨。
从价格方面来看，成交楼板价呈现全面上涨的趋势。
随着一二线城市土地成交集中度进一步上升，在多宗优质地块高价出让的带动下，4月受监测城市平均地价创下2018年以来的新高，成交楼板价每平方米达到3030元，环比上涨20%，同比上涨15%。
特别是三四线城市，自开年后地价持续上涨，4月成交楼面价已经达到每平方米1914元，为2019年以来第二高点。
业内预计，在优质土地入市带动下，一线城市土地市场热度预计会进一步升温。
万元地 土拍总结
万元地土拍总结近年来，随着中国房地产市场的持续升温，土地拍卖成为各地政府财政收入的重要来源。
其中，“万元地”成为了一个热门的关键词，引起了广泛关注和讨论。
本文将以“万元地土拍总结”为中心，对万元地的现状、影响以及未来发展进行详细阐述。
首先，我们需要明确什么是“万元地”。
所谓“万元地”，即指土地拍卖成交价格每平方米超过一万元的地块。
这种土地价格的上涨让人们惊叹不已，也引发了一系列的讨论和担忧。
一方面，万元地的出现反映了当前房地产市场的火爆程度。
在供求关系的作用下，房价不断攀升，土地价格也随之上涨。
购房者的需求旺盛，尤其是一二线城市的热点地区，土地资源紧缺，导致土地供应不足，使得土地价格居高不下。
另一方面，万元地也引发了人们对房地产市场泡沫的担忧。
高昂的土地价格使得开发商在成本控制上面临巨大的压力，进而影响到楼盘的售价。
在一些城市，楼市已经出现了明显的供需矛盾，许多楼盘成为了“高空挂牌”，很难吸引购房者入市。
万元地的出现也对各地政府的财政收入产生了巨大的影响。
作为土地拍卖的直接受益者，政府通过土地出让金和土地增值税等方式获得了巨额财政收入。
然而，这也使得地方政府对土地财政依赖度加深，一旦房地产市场出现调整，地方财政将面临巨大的风险。
那么，如何应对万元地的现状？对于政府来说，合理调控土地拍卖市场是当务之急。
一方面，政府可以通过增加土地供应，缓解土地供需紧张状况，降低土地价格。
另一方面，政府可以加强对土地拍卖的监管，杜绝价格虚高的情况发生，保障市场的公平和透明。
对于开发商来说，需要树立正确的经营理念。
虽然土地成本的上涨对开发商经营造成了一定的冲击，但开发商应该注重产品品质，提高竞争力，寻求差异化发展，从而在市场竞争中占得一席之地。
对于购房者来说，理性购房是关键。
尽管万元地的出现让购房者感到压力增加，但购房者应该量力而行，不盲目追逐高昂的房价。
购房者可以选择适合自己的房源，合理规划资金，避免过度负债。
对于整个房地产市场而言，万元地的出现也是一个警示。
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怎样看待土地出让的高溢价
(2011-12-08 15:07:31)
分类：土地征收与产权估价
标签：
杂谈
李展亮刘陶琨曾洪
近年来，城市建设用地使用权招拍挂中频现高价成交现象，引起社会的普遍关注。
对这些普遍认为“价不符实”的市场现象，不少业内人士引用源于证券行业的溢价概念，对相关交易数据进行分析，旨在揭示出让地块卖方定价与成交价之间的强烈反差与不协调。
由于在招拍挂的组织过程中，很多交易参考价一般都由土地估价中介机构提供给政府部门决策，在房价增速抑制不力的情况下，成交价与起始价之间巨大的价差空间使政府备受压力。
为此，笔者认为有必要对城镇国有建设用地公开出让的溢价现象进行分析，科学地思考。
溢价是否理性
按当前的理解，土地出让活动中出现的溢价，可解释为政府对出让地块的合理市场价格预期与最终竞价结果之间的差值。
按此定义，溢价的合理性可以分别通过两个角度去评判，其一是合理的市场价格预期，其二是通过竞价形成的实际成交价格。
前者可解释为卖方根据其对土地资产价值的认知以及对市场供求关系的判断，确定资产应可达到、且可以被广泛的潜在购买者认可的价格，也就是通常意义上不存在为满足特定购买人需求而确定的市场公允价格。
后者可解释为买方根据其购买能力以及对市场供求关系的判断和预期，为取得标的物资产而愿意且能够支付的价格。
从理论上看，如果资产的公允市场价格区间能够被清晰地认知，买方报价与卖方预期价格应较为接近，其差异的产生取决于特定购买方在购买能力范围内对标的土地资产价值的合理判断，此时的溢价是理性的。
当实际成交价格偏离公允市场价格区间，并显著高于卖方预期价格时，非理性溢价现象将产生，由此形成的市场价格将主要反映特定购买者对标的土地资产投资价值的个别判断。
高价地频现的背后，很多情况下反映的是非理性溢价的事实，也就是说高价地的成交价格，在很大程度上体现的是竞买人个别偏好的投资价值，而非公允市价。
谁导致了非理性溢价
对于溢价问题的分析，笔者认为存在以下三方面难点：
其一，卖方定价缺陷。
本质上看，政府土地出让也应视为“随行就市，愿买愿卖”的完全市场行为。
然而，房地产资产已经成为家庭财富积累的重要标志，在持续旺盛的民间需求助力下，房地产开发经营已逐渐成为社会矛盾汇集的焦点，土地出让一级市场陷入同时需兼顾效益和社会公平的两难境地。
一方面，作为卖方，政府倡导通过市场途径实现资源优化配置，期望土地资产“物有所值”，在让渡使用权定价时采取市场主导的策略；另一个方面，失衡的市场供求关系揭示出居住民生、贫富差距等深层次社会问题，促使政府开始在供地源头上主张求稳、保守的定价意识。
在房地产开发活动中，由于整个流程涉及众多角色，信息不对称特征显著，加之定价决策矛盾交织，必然导致其定价存在缺陷，使交易底价、参考价、起始价等关联价格偏离土地资产的真实、客观价值。
其二，买方定价缺陷。
由于房地产市场供需状况复杂，开发结构不合理等问题存在，投资投机盛行，房地产供应量大但对具有实际住房需求人群的满足程度却较小，房产转手率与房屋空置率同时高企，表面上看市场活跃、有价有市，但是借助金融按揭的杠杆，实际认可并支撑现行房价的实际上只是占总人口比重不大的高收入及中产阶层群体。
因此，在不对消费人群加以区分，不考虑房地产开发结构失衡以及投资、投机的情况下，要想准确判断某类
房地产的客观需求价格是不现实的。
这也就意味着：在一定时期内，开发商在进行购地决策时，依据前期已被推高的房价并在其基础上进行投资预测，土地开发价值被高估的几率极大，高价地频现就水到渠成了。
其三，第三方因素作用。
第三方这里是指除买卖双方之外，承载着房地产交易和相关数据信息收集存储、加工、分析、传播等功能的实体，既包括政府所属的职能部门，也包括大量的企业实体、房地产研究机构等等，还包括专家、学者及专业人士身份出现的个人。
即使这些第三方没有参与真实市场交易的切身体验，但他们所掌握的信息，以及经过各自处理的派生信息的传播和流转，必将会对交易决策产生影响。
以文章开篇所提到的估价机构在土地一级市场评估中所起的作用为例，受信息获取和技术手段的限制，如果估价专业人员和机构无法识别包含了不合理溢价因素的土地、房地产交易信息，那么其专业分析结论也必将会起到传导甚至放大偏差影响的效果，这种情况是客观存在的。
再如，由于统计口径不一，存在显著差异的政府部门、研究机构分析结论被广为传播；房产交易两套数据并行（由于签订“阴阳合同”等因素导致）情况普遍存在，公示价格大多无法反映真实交易结果等等。
这样，由于第三方因素作用的形成复杂多样且环环相扣，很难将非理性溢价的产生归结于交易过程中某个独立的参与者。
避免估价过程中出现非理性溢价
针对估价实务操作中与溢价相关的问题，笔者结合对长期实践的经验总结，提出以下不成熟的对策，抛砖引玉。
——强化数据管理和处理技术手段。
对于估价机构而言，估价的实现是以采集的数据信息为基础，由估价师站在理性的角度，模拟买卖双方思维及行为方式，对土地资产价值作出的第三方独立判断；因此，要防止估价结果偏离正常市场价值区间，就必须首先加强对基础数据的采集与管理（以房地产市场交易数据为主），并选择相应的技术手段在看似繁杂无序的数据堆中找寻规律。
实践证明，加大数据样本采集广度，适当延长采集数据的时间跨度，综合运用统计、经济学计量等辅助技术手段，能够取得较好的实用效果，如房地产泡沫分析、市场交易价格动态监测等。
同时，充分了解买卖双方的特点，尽可能准确地模拟博弈过程并进行数据信息采集，也将会有益于提高原始数据处理结果的准确性，例如通过广泛沟通，掌握真实、准确的房地产投资决策、开发建设及营销流程及其费用数据等。
——合理运用估价方法判断公允市价区间。
对估价方法的合理运用包含相当丰富的内容。
以常见的“净地”招拍挂估价为例，估价方法（剩余法、收益法等）的合理运用，除根据估价对象具体情况客观确定各类参数指标外，最关键的技术环节，是要以估价时基准日对应的数据处理成果为依据，对开发周期内客观开发成本和预期收益或现金流量进行合理估测，分别给出公允市价平均水平及其区间值的判断。
例如：在提供某宗建设用地定价参考时，根据历史数据统计分析结果，预计在未来三年的开发周期内区域房地产价格年增幅区间10%～20%，平均增幅预计为10%；若以平均增幅测算的估价结果为交易起始价，与该价格相比较，通
过特定计算模型求得的宗地正常价差区间为77.6%～151.3%，即意味着正常溢价幅度上限参考值将为151.32%，招拍挂实际成交价格溢价幅度若低于该数值，可认为溢价合理，竞价过程及结果理性。
——加强专业理念与意识的宣传与推广。
溢价本质上是市场供求中不均衡状态的现实表现，受各方面因素的综合影响，非理性竞价、高溢价率的出现也是我国市场化建设必然要经历的过程。
独立于交易双方的估价机构，不仅需要站在专业的立场上，熟练运用估价和相关技术手段获取对市场现象及其结果的分析结论，更需要借助良好的沟通与交流，将专业理念深入浅出地向公众宣传并加以推广，让客户也能参与到对问题思考和探讨解决中来，营造互利共赢的局面。
（作者单位：广西兴业土地房地产评估有限公司）。