漳州港整体市场分析

3300
2380
1800
1280
楼面价 (元/平方
米)
建筑面积 (平方米)
成交总价 (万元)
成交价 (元/平方米)
溢价率
成交单位
1117
147775
19300
1306
17%
林小芳、漳州鸿基房 地产开发有限公司
1074 1203 1188
110795 74800 53854
15100 12000 8400
漳州港整体市场分析报告
2013.11
漳州港整体市场分析报告
区域规划概况 区域土地市场
区域整体住宅市场 区域项目情况
区域发展规划 区域位置
漳州港整体市场分析报告
漳州港与厦门一海之隔，距离3.5海里，被誉为厦门“第五城”
➢ 漳州招商局经济技术开发区为国家级开发区，位于中 国东南沿海厦门湾南岸，处在上海、台湾、香港三大 经济区的中间地带，是福建省建设海峡西岸经济区的 重要组成部分和漳州市港口经济发展的龙头。
区域发展规划 区域小结
漳州港整体市场分析报告
漳州港以其特殊的地缘、资源、政策、规划、交通等优势，步入快速发 展时期。这也是大量知名地产企业布局该区域的根本原因。
• 从地缘上，漳州港与厦门仅一海之隔，其实质意义上，是厦门“手掌型”海湾城市的重 要组成部分，被誉为厦门“第五城”；
• 从资源上，漳州港整体依山面海，滨海生态景观资源丰富，具备资源的相对稀缺性； • 从规划上，漳州港属于国家级经济技术开发区，整体定位为成现代港航物流、休闲人居
• 2010-2013年土地市场整体放量283.8万㎡，未来整体将面临激烈的项目竞争。 • 土地市场价格与溢价率逐年提升，并在2013年呈现跳跃式突破，意味着房企对区域的关
用地
规划控制指标
挂牌起始
容积率 建筑密度 绿地率 价(万元)
1.1-2.3 15%-25% 40%-55% 16500
1.1-2.7 15%-25% 40%-55% 11900
1.1-2.2 15%-25% 40%-55%
9000
1.1-2.2 15%-25% 40%-55%
6400
履约 保证金 (万元)
漳州市区
厦门岛
招商局开发区 港尾镇
区域发展规划 区域规划定位
漳州港整体市场分析报告
漳州港规划定位成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区
➢总体规划定位
海西对台重要港口城市，漳州中心城 重要组成部分，厦门湾南岸中心城区。以 现代港航物流，休闲人居为主要功能的生 态型海滨综合城区。 ➢四大功能区 • 港航物流、临港工业、居住办公区 • 教育、居住、休闲度假、商务金融区 • 居住、高科技区 • 港口物流、临港工业区
三区 四区
高校科技 产业园区
港口工业 区
规划建设用地面积3.85平方公里， 主要发展商住和高科技产业。
规划建设用地面积5.69平方公里， 作为深水港，靠近国际主航道， 重点发展大宗散杂货运输；以仓 储物流为主，兼有部分环境友好 型、科技含量高的临港工业。
一区
三 区
四区
区域发展规划 区域交通
漳州港整体市场分析报告
• 漳州绕城高速：全长约46.3公里，预计于2013年下 半年通车。建成后，漳州开发区到达漳州市区仅需 30分钟车程。
• 港尾铁路：港尾铁路干线也正在兴建中，预计近年 年底建成投用，加强对外联系。
区域发展规划 区域交通
漳州港整体市场分析报告
漳州港特殊的地缘优势、滨海资源，结合日益成熟的对漳、对厦的多维 交通联动，使其区域地产热度不断提升。
7
ห้องสมุดไป่ตู้
38.3
87.9
1655
4
9
25.5
1139
9
28.5
67
1509
11
47.5
103.4
2490
注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。
区域土地市场 土地溢价
漳州港整体市场分析报告
土地竞拍溢价率整体近似于近年土地市场成交、土地价格的变化态势。 2013年土地整体溢价率高达56%，区域向好，土地市场竞争激烈。
年份 2010 2011 2012 2013
宗数 7 4 9 11
土地面积（万㎡） 38.3 9 28.5 47.5
建筑面积（万㎡） 87.9 25.5 67 103.4
注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。
区域土地市场 土地价格
漳州港整体市场分析报告
土地价格在经历2011年市场调整后，迅速回升；2013年的平均楼面地 价高达2490元/㎡。主要缘于区域发展提速、远景明朗化、对厦价格优 势凸显、近期区域住宅价格抬升趋势明显、大企强势进驻等因素。
➢ 2012年漳州港土地成交量与价格回稳，趋平于2010年； ➢ 2013年厦漳大桥、厦漳海底隧道等利好消息接踵而至，厦门岛外过热发展态势形成价格挤压，使市场目光
转移至漳州港。大唐、融信等大型企业纷纷布局漳州港，推动土地价格提升。
年份 2010 2011 2012 2013
宗数 土地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 平均楼面地价（元/㎡）
1363 1604 1560
27% 33% 31%
张金钩、曾秀卿、张 贻康
厦门大唐房地产集团 有限公司
厦门大唐房地产集团 有限公司
漳州开发区 2013/10/11 2012-B6 二区
67253 商服、住宅 1.1-2.3 15%-25% 40%-55%
17200
3440
1112
154682
28000
1785
2721 1556
4058 3881 4869
67%
漳州鸿基房地产开发 有限公司、黄云妹
173% 胡必宋和蒋险峰
0.00%
石坑房地产开发有限 公司
108% 融信(福建)投资集团
48%
厦门大唐房地产开发 有限公司
26.% 融信(福建)投资集团
区域土地市场
漳州港整体市场分析报告
企业动态 目前漳州港区域大小房地产企业20多家，其中招商地产、融信集团、永鸿集 团、滕王阁地产、大唐地产等实力名企强势布局，进一步带动区域热度提升。
国恒 地产
鸿源 地产
中誉 地产
广恒 地产
大唐地产 （厦门）
融信集团 （福建）
滕王阁集 团（厦门）
福泰 地产
永鸿集团 （香港）
翔烨 地产
招商地产 （全国）
汇纵 地产
和信 地产
港昌 地产
鸿业 同创 地产
区域土地市场 土地市场小结
漳州港整体市场分析报告
• 整体而言，漳州港由于特殊地缘优势、滨海生态资源、政策与规划支持、交通利好、厦 门地产格局挤压形成的价格优势及被动性提升等因素，引起市场普遍关注，土地市场呈 现出逐步趋火的态势。
漳州港特殊的地缘优势、滨海资源，结合日益成熟的对漳、对厦的多维 交通联动，使其区域地产热度不断提升。
➢ 联动漳州
• 现有交通：漳州开发区距离漳州47公里，区域内现 有201省道、沈海高速等交通设施。
• 招银疏港高速：预计年底通车，这将使开发区到漳 州市区的车程缩短至20多分钟。并能迅速联网高速 对接各个周边城市。
成交时间 宗地号
座落
面积 (平方米)
用途
2013/5/29
2012-B5
漳州开发区 二区
2013/5/29 2013/5/29 2013/5/29
2012-B9 2012-B10 2012-B12
漳州开发区 三区
漳州开发区 三区
漳州开发区 三区
64250 41035 34000 24479
批发零售为 主，兼住宿 餐饮及商务 金融，住宅
区域发展规划 区域规划定位
漳州港整体市场分析报告
漳州港规划定位成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区
分区 功能
一区
临港工业 区
规划概况
规划建设用地面积11.24平方公里， 重点发展港口、仓储物流和临港 工业及配套服务。
二区
行政科教 商住区
规划建设用地面积14.10平方公里， 是开发区的中心区，重点发展高 等教育、居住、体育休闲、商务 办公、商业金融及旅游度假等。
为主的生态型海滨综合城区，未来将充分发挥区域政策、滨海资源及临港工业与物流优 势，形成典型的现代的滨海城市； • 从交通上，漳州港对内打造招商大道、滨海大道，对外通过厦漳大桥、厦漳海底隧道、 招银疏港高速、港尾铁路等等重量级的多维交通路网，实现与厦门、漳州乃至周边城市 的紧密对接联系。
漳州港整体市场分析报告
1810
漳州鸿基房地产开发 63% 有限公司、黄云妹
2013/10/11
2012-B11
漳州开发区 三区
2013/11/1 2013/11/1
2013-B4 开发区二区 2013-B5 开发区一区
2013/11/1 2013-B6 开发区二区
2013/11/1 2013-B7 开发区二区
2013/11/1 2013-B8 开发区二区
9300 8900 560 27800 16700 41000
1860 1780 112 5560 3340 8200
1071 997 1556 1952 2624 3854
86840 89307 3600 142436 63648 106382
15500 24300
560 57800 24700 51800
➢ 漳州港与厦门一海之隔，距离3.5海里，与海沧、集 美、同安和翔安对厦门形成包围之势，形成手掌之势， 被誉为厦门“第五城“。
➢ 20年来以工业项目开发为主的漳州招商局经济技术开 发区正在像滨海城市综合开发转型，着力打造厦门湾 南岸宜居宜业的滨海新城。
同安
集美
翔安
海沧
5公里
漳州开 发区
区域规划概况 区域概况
1655
平溢价率（%）） 51%
2011
4
9
25.5
1139
14%
2012
9
28.5
67
1509
32%
2013
11
47.5
103.4
2490
56%
注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。
区域土地市场 土地成交区域
漳州港整体市场分析报告
近年土地放量主要区域为二区行政科教商住区。二区为漳州港最先发展的人 居板块，无论资源景观、行政教育休闲旅游配套都相对成熟，多盘集中，成 为漳州港首席地产板块。
➢ 随着区域逐渐向湾区内部纵深推进开发，三 区的发展速度逐渐提升，土地推量缓慢呈现 提升。
一区
区域 一区 二区 三区 四区
宗数 4 20 7 0
总建面积 面积比例
213.7
75%
13.5
5%
56.6
20%
0
0
三
四区
区
区域土地市场 当前表现
漳州港整体市场分析报告
漳州港上下半年土地出让成交价格呈现跳跃式差异。11月1日，三宗地块的 楼面地价水平基本突破4000元/㎡，最高接近5000元/㎡ ；而溢价率同样普 遍提升，最高达173%；融信、大唐集团强势布局。
32163 29769 1440 71218 39780 69988
商服、住宅 1.1-2.7 商服、住宅 1.1-3.0 商服、住宅 1.1-2.5 商服、住宅 1.1-2.0 商服、住宅 1.1-1.6 商服、住宅 1.1-1.52
15%-25% 40%-55% 14%-25% 30%-45% 15%-27% 5%-55% 15%-22% 34%-55% 15%-28% 40%-55% 15%-30% 30%-55%
➢ 全方位多维对接厦门
• 现有对接方式：经由集美-角美-龙海抵达，全程70 分钟，20元过路费；厦漳大桥使漳州开发区至厦 门的陆地距离从目前的70公里缩短到35公里，抵 达厦门全程45分钟，50元过桥收费；厦漳航线15 分钟一班直达厦门旅游客运码头。
• 厦漳海底隧道：采用“轨道+隧道”的形式。R3线 轻轨将通过厦漳海底隧道延伸至厦大漳州校区。建 成5分钟可抵达厦门核心区，形成厦门至漳州开发 区的快速交通体系。
➢ 2013年土地市场整体溢价率高达56%，高于往年任何阶段，区域市场热度持续提升。 ➢ 2013年11月1日土拍，2013B4地块溢价率173%，为胡必宋和蒋险峰获得；2013B6地块溢价率108%，为
融信获得。
年份 2010
宗数 7
土地面积 （万㎡）
38.3
建筑面积 （万㎡）
87.9
平均楼面地价 （元/㎡）
区域规划概况 区域土地市场
区域整体住宅市场 区域项目情况
区域土地市场 土地放量
漳州港整体市场分析报告
由于地缘、滨海优势及与厦门交通联动的强化；及厦门岛外市场的火热 开发与格局挤压，近年漳州港日益受到市场关注，土地市场呈现高速放 量态势，未来区域市场项目面临的开发竞争趋强。
➢ 2010-2013年，漳州港区域商住用地出让成交31幅，土地面积123.3万㎡，建筑面积283.8万㎡ ➢ 2011年市场调整时，整体土地陷入低迷，但后续土地市场稳步趋热，成交量逐年放大。
漳州港整体市场分析报告
漳州港规划面积56.17平方公里，2011年开发区总人口约4.5万人
➢招商局开发区位于漳州龙海市浮宫 镇和港尾镇之间、与厦门岛隔海相望， 距厦门岛直线距离5公里，距漳州市 区40公里。 ➢开发区总体规划面积56.17平方公里 ➢2011年开发区人口45286人，占龙 海市总人数的5.16%。