假设开发法测算地价

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土地估价的五种方法

五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。

2021年最新房地产估价师考试复习第六章土地估价方法——剩余法

面对竞争他不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，但同时他希望从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所希望得到的平均利润，否则他宁愿把这笔资金投到其他方面。也就是说，该开发商希望能从这一土地开发中获取社会上房地产开发的一般利润即可。
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等，以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地，那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的
公生地价格= 式开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

采用假设开发法评估待估宗地土地价格

采用假设开发法评估土地价格实例Ⅰ、采用假设开发法评估待估宗地土地价格依据武汉市城市规划管理部门审定的《规划设计（土地使用）条件》（武土条字[2006]045号），以及土地区位、土地条件和房地产市场状况，假定待估宗地的最佳利用方式为：委托方拟开发建设住宅、商业用房，净用地面积为30205.96平方米。

待估宗地整宗地容积率控制在3.8以内，居住部分容积率控制在2.5以内。

居住与商业金融业建筑面积比例为66%：34%。

建筑密度不大于30%，建筑高度控制在15－18层。

根据最有效利用原则，建筑密度设定为30%，整宗地容积率设定为3.8，居住部分容积率设定为2.5，绿化率设定为30%。

则住宅建筑面积＝30205.96×2.5＝75514.90（平方米），商业建筑面积＝75514.90×34%÷66%＝38901.62（平方米），总建筑面积＝商业建筑面积+住宅建筑面积＝38901.62+75514.90＝114416.52（平方米）（1）预计开发完成后不动产总价比较案例A：东湖公馆位于卓刀泉北路。

住宅楼，高层。

占地面积6195平方米，建筑面积为24636平方米，绿化率30.5%，容积率为4.0，车位155个。

2007年7月售价5500元/平方米。

比较案例B：银海雅苑位于武昌东湖路珞珈山广八路。

住宅，高层。

占地面积为26700平方米，建筑面积为150000平方米，绿化率35.8％，容积率5.6，车位500个。

2007年7月售价为6200元/平方米。

比较案例C：鹏程-蕙园位于武昌街道口南村110号。

住宅，高层。

占地面积为11025平方米，建筑面积为48293平方米，绿化率为37%，容积率为3.6，车位168个。

2007年7月售价5500元/平方米。

①景观品位与档次景观品位与档次主要从小区景观设计理念（理念超前、理念陈旧、无理念），景观美化程度，景观风格（欧式、中式、无风格），有无动态的水景、有无珍稀植被、景观和小品建设档次等方面，评价为差、一般、较好、好四个等级，以待估房地指数为100，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少3。

土地使用权评估

要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。

一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。

同时参照物应选择三个以上。

1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。

2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。

5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。

地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。

a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。

土地和房地产项目经济测算

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项目经济测算房地产项目经济评价解决的是预测项目的经济效益和部分风险问题
经济评价部分主要参考中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》
测算的目的：
以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标，从而为企业的投资/融资提供决策支持。
131,252.90 5,870.50 91,340.60 868.00 2,124.80 31,049.00
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Step1: 测算项目开发价值
土地价格估算
预测项目在一年后的销售情况（以项目取得预售资格后的项目均价）：商业售价： 8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平方米。则项目能够实现的销售收入为：41232万元。
经济测算以动态分析为主，静态分析为辅。
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项目经济测算测算结果之一：投资及筹资分析
房地产项目取得土地的方投资构成明细表
式主要有：征用土地的土地
征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土
序号 1
项目名称土地成本
地租用费、股东投资入股土地的投资折价
2
前期工程费
架空层 80
60 10 1000 0 60 0 10 10 20 100 20
1370
6
Step3: 测算项目开发成本及费用
土地价格估算
①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费 =(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） ②管理费：取建造成本的3％。 ③不可预见费：取建造成本的3％。 ④销售费用：取开发价值的3％. ⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价值的5.23％。（当地地税局取得相关数据） ⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则：利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售费用)×[(1+R)N/2-1] ⑦融资成本：一般取利息的10%。 ⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。 ⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%，关外还需要增加土地） ⑩利润：利润率取25%

房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别

房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。

一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。

2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。

考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。

⑵采用计算利息的方式称为传统方法。

现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。

⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。

⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。

而是隐含在折现过程中。

3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。

开发利润的计算方法与成本法中的相同通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。

土地估价理论与方法：剩余法

剩余法，也称假设开发法、残余法，它是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费⽤和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费⽤后，以价格余额来确定估价对象⼟地价格的⼀种⽅法。

其更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租⾦剩余，剩余法是⼀次性(考试⼤)的价格剩余。

剩余法可应⽤于：①⼟地估价；②确定房地产开发项⽬投资者获取待开发场地所能⽀付的价格；③确定开发项⽬中的控制成本费⽤。

此外，剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进⾏资本还原，单独求得⼟地或房屋的价格。

剩余法估价是从开发商的⾓度分析，测算其所能⽀付的场地购置费⽤。

其可靠性取决于是否根据最有效使⽤原则和合法原则确定⼟地利⽤⽅式；是否依据市场⾏情正确判断⼟地和建筑物售价；是否正确确定⼟地开发费⽤和正常利润。

在应⽤剩余法估价时除要求掌握其基本公式和程序外，还应注意其限制条件和假设，并特别注意其适⽤范围。

剩余法适⽤于4种类型的⼟地估价：①待开发⼟地的估价；②待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费⽤；③仅将⼟地或房地产整理成可供直接利⽤的⼟地或房地产的估价；④现有新旧房地产中地价的单独评估。

在此指出，当建筑物较新且处于使⽤状态时，剩余法是⼀种有效的⽅法。

就⽬前的地产市场来看，当⼟地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为⼀种可靠、实⽤和重要的估价⽅法。

此外，本章还有⼏个要点需要掌握。

⼀是注意开发利⽤⽅式的确定，⼆是利息的计算问题。

房地产估价第七章假设开发法

➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method

土地估价之成本法假设开发法

假设开发法
hypothetical development method
有一块“空地”，你如何对它进行估价？
假设开发法
第一节假设开发法概述第二节假设开发法估价程序
第三节假设开发法应用举例
第一节假设开发法概述
一、概念
～是在预测估价对象开发完成后正常交易价格的基础上，扣除房地产正常的开发成本、税费和利润等之后，以此剩余额来确定估价对象价格的一种方法。
关于开发利息计算
1、计算方式复利 2、计息期分别考虑
利润计算
投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要或获取相应的利润。成本法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费。
关于开发利润
在测算开发利润时应把握几点：
① 开发利润是在正常条件下土地开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润。
土地估价之成本法假设开发法
二、成本法的原理
基本思路：
是把对土地的所有投资包括土地取得给用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
剩余法
开发商怎样确定土地的投标价格？
确定土地投标价格的步骤
（1）弄清楚待开发土地的位置、面积等具体情况；
（2）弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求；（3）弄清楚该宗土地周围的基础设施状况；（4）确定最佳的土地利用方式；（5）估算该项目的开发期限；（6）预测该项目开发完成后的总价值；（7）估算该项目的开发成本及预期利润；（8）计算最高的土地报价。

假设开发法在工业土地评估中的应用探讨

假设开发法在工业土地评估中的应用探讨近年来随着城镇化建设的不断深入，原来城市周边的工业区逐渐淡化了其主要的生产、加工职能，逐渐向办公、研发等新型职能转变，功能的转变带动了土地二级市场交易的活跃，在土地交易过程中，原有的工业土地评估方法，如成本逼近法、市场法、基准地价法等，不能完全的反映新功能下土地的价值。

而假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，可以充分体现工业土地预期的未来收益及开发成本对价值的影响。

假设开发法求地价基本公式为：地价=开发完成后的房地价值-建造房屋的开发成本-专业费-不可预见费-管理费-投资利息-开发利润1、开发完成后的房地价值对开发完成后的房地价值，由于土地的功能定义为办公、研发等，故可采用收益法进行计算。

2、需扣除的开发成本(1) 建安成本具体参考如下：(2) 专业费：按相关规定，取⑴的5%(3) 管理费：按相关规定，取[⑴+⑵]的3%(4) 利息：投资利息率按中国人民银行公布的一年期贷款年利率6%取值。

设建设期为1年，均匀投入。

计算公式：利息=[⑴+⑵+⑶]⨯[（1+6%）1/2-1](5) 利润：目前一般房地产行业的投资利润率为10%-30%，结合估价对象现状用途为工业（实际用途为码头堆场），开发建设周期为1年，评估人员结合本项目特点和自身经验，项目利润率取10%，计算公式：利润＝[⑴+⑵]⨯10%(6) 销售税费：销售税金为5.65%，销售税费=[⑴～⑸之和]×5.65%/（1-5.65%）(7) 建筑物成本单价：将⑴～⑹相加。

(8) 配套费：城市基础设施配套费（市政大配套）取400元/m2(9) 建筑物总价：将[7+8]⨯建筑面积。

3、地价地价=开发完成后的房地价值—需扣除的开发成本。

假设开发法

假设开发法假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。

两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。

运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（1）调查待开发房地产的基本情况；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估计开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

一、假设开发法的基本公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润。

所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。

例如，评估毛地的价值，即该土地上有待拆迁的房屋，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。

运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。

待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。

房地产估价四：假设开发法的应用案例

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（4）求取地价。地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费 -开发商利润
①测算不动产总价。
不动产出租年纯收益
=300*8000*90%*（1-25%）=1620000 （元）
不 48]动产总价=1620000/8%不为动（[1产5-0的1-2/收）（益年1年+限8%）
=19746401（元） h
所以，开发商所能投标的最高价款
=6298527/（1+3%）
=6115075（元）
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【案例三】某公司于2005年5月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为3。该公司于 2006年5月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2007年5月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估价的70%贷款，请问该估公价时司点最多可贷多少款？
➢ 评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
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【测算过程】
（1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。
（2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建 8000m2的写字楼。
（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发期为2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。

假设开发法的两种估价方法应用对比分析

假设开发法的两种估价方法应用对比分析假设开发法通常在实务中运用于估算房地产开发商在面对一块可供开发的土地愿意出的最高价格。

假设开发法具体运用时有现金流折现法和传统方法两种。

通过用这两种方法对实际成交的土地进行分析，推出土地使用权价值，并将两种方法进行对比分析。

關键词：土地使用权估价；假设开发法；现金流折现法；传统方法假设开发法（hypothetical development method）又称剩余法，是预测待估价的房地产开发完成后的房地产的正常交易的价格的基础上，再减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算待估价的房地产的价值的方法。

假设开发法一般用于具有开发或再开发潜力的房地产的估价，例如待开发土地、在建工程以及对原有建筑物拆迁重新进行建设开发等，特别是对于待开发土地的价值的评估，在土地拍卖市场上房地产开发商评估愿意购买该土地的最高价格，假设开发法运用较为广泛。

假设开发法的基本思路是开发后房地产的价值减去建设开发房地产就支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润，可以表现如下：待开发土地价格=开发完成后的房地产价值-正常费用、税金、利润假设开发法在具体用于待开发土地估价时有现金流量折现法和传统方法两种方法，下面以2014年12月某房地产公司竞得的南京的NO.2014G83地块为例，分析两种估价方法。

1基本参数1.1调查评估对象的基本情况G83地块土地位置是江宁开发区双龙大道以东、牛首山河以南地块，东至规划道路，西至双龙大道，南至现状，北至规划道路。

交付条件为净地出让，即地块范围内房屋及建构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。

出让范围内杆（高压）管线由受让人自行处置。

外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。

出让面积为94623.91平方米，出让年限70年，规划用途为住宅。

容积率为1<容积率≤2.80。

1.2估计完成开发经营所需要的时间G83地块毗邻万科金域蓝湾项目，为同一开发商开发，根据其历史数据和周边地块的开发经营状况及市场需求，预计该地块开发经营期为四年，其中开发前期为0.5年，建设期为3年，销售期为1年。

假设开发法的折现法用于土地使用权估价的分析

假设开发法的折现法用于土地使用权估价的分析作者：孙金花张陈燕来源：《中国市场》2014年第12期[摘要]假设开发法作为一种土地使用权科学而实用的估价方法，多用于房地产商在投资某个项目前，估算土地的价值。

折现法通过估算出房地产开发后的价值，扣除建筑费用、销售费用、应缴纳税费等，推出土地使用权的价值。

本文通过实际成交的地块的各项费用的分析，推出土地使用权价值。

[关键词]土地使用权估价；假设开发法；折现法[中图分类号]F832[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0107-02假设开发法（hypothetical development method）是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值时要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。

假设开发法的核心在于假设，其相关的数据都是通过预测得到的，需要对开发完成后的房地产未来实现的销售价格、开发经营期、建设成本、销售费用等进行科学合理的预测。

在实践中，开发商准备投资某个项目之前，必须首先估算出土地的价值。

房地产公司常常采用市场比较法来预测房价，即通过对周边类似的房地产成交价格进行修正后来预估房地产的价值，再估算出建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等。

房价扣除开发成本之后就剩下地价和利润两部分，如果地价高了，利润就降低了，如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想而增加楼层、改变建筑物用途，使这个项目有利可图。

房地产商要想在竞争中取胜，必须仔细研究该地块的地理位置，面积周围环境，容积率等。

然后再根据这些条件，分析该土地的开发方向，在此基础上明确待开发土地的价格。

假设开发法评估土地使用权价值基本公式为：待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费以南京最近成交G75地块为例，计算土地使用权的价值的步骤如下：1调查评估对象的基本情况G75地块为建邺区兴隆大街北侧、南河西侧A2地块，东至规划道路，南至兴隆大街，西至规划道路，北至规划道路。

如何测算招拍挂土地的地价

房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说,企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等;近几年来,通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道;同时,由于城市的不同,招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等,如杭州通常实行的是常规招拍挂法,以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法,在考虑土地出让金以外,还兼顾某些社会效益;此外,通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让;本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地;一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值,通常采用假设开发法,即将欲受让的土地未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费、和利润等,以此求取土地的客观合理价值;运用假设开发法测算土地价格,一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算,求土地价格;一调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置;包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况;调查这些情况,主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务;例如：在受让郑州项目土地之前,就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况,如周遭的环境、进出便利与否等;2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等,了解这些,主要是为测算开发成本等费用服务;3、清楚规划设计条件;包括了解规定的用途、建设高度、容积率等,这主要是为确定最佳物业开发类型服务,以及明确规划条件是否合理;例如,杭州出让20052号地块时,规划条件中容积率虽设定为,但同时又有建筑限高,经过现场勘察,发现整个地势有较大高差,根据建筑密度,实际容积率只能做到左右,这对其地价的测算影响重大;二选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等;政府出让土地过程中,绝大多数的容积率已定,因此其规模已基本确定,所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位;我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境,参照本公司现有的产品系列进行评判;这种方法便于测算开发成本,倘若参考同一城市的产品,还便于测算开发完成后的项目价值;选择最佳物业开发类型：前面所介绍的20052号地块,位于占地11平方公里的西溪湿地南面,实际容积率只能为,照其限高要求,建筑层数在3-4层左右,这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品;两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值,且最终影响对土地价值的判断;选择最佳物业定位：2004年52地块位于杭州市转塘镇,规划建筑面积为20万平方米,其中公建面积为3万平方米,在该区域,公建部分的用途若定位成写字楼,将会面临较大的市场风险,因此在该地块估价中,必须考虑公建部分的定位及开发风险,这同样对预测土地价格影响较大;对物业最佳开发类型和定位有一定认识后,便可进行相关参数的估算;表格如下：三估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式,开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期,终点是指预计未来房地产开发完成后的日期,即交付日期;确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息;常规产品的开发周期,通常按以下经验数值进行估计,与其它房产公司相比,我们的工期略长;1、多层公寓：以10～15万平方米为一期：实例：预计开发周期为24个月;2、高层、小高层：以10～15万平方米为一期：实例：开发经营期为31月;3、别墅：情况比较复杂,无统一的开发周期;但在现实中因某些特殊因素的影响,可能使开发期延长,如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等;由于开发期延长,企业要承担更多的投资利息,此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑;四估算开发完成后的项目价值这是采用假设开发法评估最关键性一步;预测开发完成后的项目价值,通常采用市场法,并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势;一般分为以下几个步骤：1、选取可比实例为把握正常的市场价格行情,需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例,可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性;一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例;2、建立可比价格基础选取可比实例后,要对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其之间的口径一致,相互可比,并统一到需求的价格单位上,为进行后续的修正调整建立共同的基础;如在写字楼的出租价格中,有些以建筑面积为出租单位,有些以实用面积为出租单位,这时就要将出租面积口径进行统一,便于比较;3、交易日期调整在可比实例成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生三种变化,平稳、上涨、下跌;当房地产价格平稳发展时,无需进行交易日期的调整,但需考虑以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内,周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动,如城市中心的土地;一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区,但由于市场对新区预期较好,目前的价格已超过其实际价值,已无太多想象空间;如2005年6号地块,位于滨江区,周边项目成交价格为7000-7500元/m2,在估价时,我们认为这个价格已无太多的想象空间,因此无需调整交易日期;当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期的调整;在测算地处九堡区域的2004年73号地块时,所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低,但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发,以及该区域大量市政配套设施的建设,九堡区域有较大的发展前景,房地产价格将会有较大的涨幅,此时便需进行交易日期的调整;进行交易日期调整的一般公式为：在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数;4、物业状况调整这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步;要进行物业状况调整,首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素;包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等;然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较,找出它们之间的差异所造成的价格差异程度,最后根据价格差异可比实例进行调整;比较常用的方法为直接评分法,以预估项目的物业状况为基准,通常定为100分,将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分,如可比实例物业状况比预估项目状况差,则打的分数就低于100分,反之,就高于100分,然后将所的分数转化为调整价格的比率;物业状况直接比较表可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数在估价时点时的价格 × ＝× ＝ 5、求取比准价格可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整,就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格,计算方法如下：＝ ×＝ ×× 比准价格,最后：开发完成后的项目价值总销售收入＝比准价格×开发完成后的项目可售面积;为了便于比较,还需计算三个销售单价：销售单价一＝总销售收入总建筑面积可比实例在其物业状况下的价格预估项目物业状况下的价格可比实例相对于预估对象的得分预估对象比准价格交易日期调整房地产状况调整可比实例价格销售单价二＝总销售收入可售面积销售单价三＝总销售收入－车库销售收入地上可售面积五测算开发成本由于假设开发法可视为成本法的倒算,所以在开发成本测算中,可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅,参照相似的项目,进行各种费用的测算,表格如下：需要说明的是：1、前期费用、工程费用：总金额＝单价×总建筑面积,单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价;2、财务费用：即投资利息,需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费;计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点,终点是累计现金流出现正数的时间点;为便于计算,发生的时间点通常按半年划分;计息方式：以单利计算,利率以当地银行贷款利率为准;投资利息＝本金A×利率×计息周期＋本金B×利率×计息周期＋……＋本金N×利率×计息周期3、成本：为便与比较,需计算三个单价成本：单价成本一＝总成本总建筑面积单价成本二＝总成本总可售面积单价成本三＝总成本－车库销售收入地上可售面积4、其它有些欲受让土地的需代建道路、绿化等,也需一并计入成本;六土地价值经过前面的调查、测算,我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本,最后只须确定目标利润,便可得欲受让土地的价格;欲受让土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－目标利润;另外一种辅助测算土地价格方法是：搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例,采用同上文所介绍的市场法,进行交易日期和地块状况调整,来判断土地价格;我们在测算20056号地块时,搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例,共27宗成交案例,然后对地块状况和交易日期进行分析,作为判断20056号地块土地价格的依据之一;需说明的是,经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金,不包括契税等相关费用;由于每个城市的具体操作情况都不同,有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、征地管理费等费用、级差地租收益和大市政配套费,如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费,如上海,就未包括大市政配套费;因此在计算过程中要留意;经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格,但在实际竞买过程中,情况较为复杂多变,因此为应付竞买过程中的突发事件,也为规避市场风险,我们还需考虑项目在销售收入和土地价格同时变动的情况下,所产生的利润是否能够满足要求,以作为土地竞买时的参考;计算表格如下：注：销售收入和土地价格的浮动范围根据项目确定总成本＝开发成本+土地总成本利润＝销售收入-总成本成本利润率＝利润÷总成本销售利润率＝利润÷总收入。

土地市场法、假设开发法估价过程

估价过程A、市场比较法1、基本原理市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。

其基本公式：V=VB XA XBXD X正式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数具体测算思路是：1)选取比较实例；2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。

5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。

2、估价过程(1)比较实例的选择估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。

经过筛选比较分析，最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：实例A：潍坊东兴建设发展有限公司用地该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。

宗地距区域商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。

宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。

假设开发法的案例

一,通过调查发现花溪区桐木岭村周边没有开发的同类的房地产，因此我们选用假设开发法评估此地的价值。

（一）：待评估对象概述。

评估对象为花溪区桐木岭村“上通一平”的带开发土地，土地总面积为4396㎡，允许用为商业，居住；规划容积率为3，土地使用年限商业40年、住宅70年。

招标出让，出让时间为2012年11月28日至2012年12月12日。

（二），价格要求：需要评估该土地在2012年11月28日出让时的价格。

商业用地（B1）比例不超过60%，可兼容性质：住宅（R21）用地比例不大于40%；（三），估价计算过程1，通过调查研究，确定该土地最佳利用开发方式如下：建筑容积率3，建筑总面积为13188㎡；建筑限高100米；建筑层数为28层，各层建筑面积为471㎡地上1-16层为商业用途，17-28层为住宅用途。

2，预计开发周期预计盖房地产的开发周期为3年，即2015年11月全部完工，并投入使用。

3，预计出售楼价估价该房地产建成完成后，商业楼的70%可以售出，其平均售价为5000元/㎡，住宅楼可以全部售出，其平均售价为4000元/㎡.4，估价开发费用及开发商利润估计总建筑费为1820万元，其中第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%。

专业费为建筑费7%，投入时间与建筑费投入时间相同。

年利率为10%销售费用为楼价的5%税费为楼价的4%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税，印花税，交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里；投资利润率为直接投资成本的15%5，地价的计算地价=楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发利润）设地价为X（万元）动态法评估基准日为2015年11月28日总楼价= 5000*16*471+4000*11*471=5840.4总建筑费=1820总专业费=127.4投资利息=0总销售费用=292.02总税费=233.616总利润= (5840.4+1820)*15%=1149.06地价=5840.4-(1820+127.4+292.02+233.616-1149.06 ) =2218.304(万元)单位地价=2218.304/4396=5046(元/平方米)楼面地价=5046/3=1682（元/建筑平方米）。

假设开发法下土地增值税对土地评估价值的影响

假设开发法下土地增值税对土地评估价值的影响假设开发法又称剩余法，在假设开发法评估土地使用权价值时，是否需要扣除土地增值税？本文采用案例比较法，采用扣除土地增值稅和不扣除土地增值税两种计算模型，对案例进行计算评估，比较二者差异，发现扣除增值税后的评估结果更接近市场价格，故假设开发法中应该扣除土地增值税对土地使用权评估价值的影响。

标签：假设开发法;土地增值税;土地使用权;价值评估一、假设开发法及其在实际运用中存在的问题（一）假设开发法基本理论假设开发法又称为剩余法，是在评估房地产价值时候，先假设土地按照既定的规划建设，估算该房地产开发完成后预期实现的总收益，测算需要发生的全部正常成本费用，用总收益减去总费用进行计算，得到该土地使用权价值的一种方法。

假设开发法的计算基本公式是：土地评估价值=房地产预期总收益-预计全部正常成本费用（二）假设开发法运用中存在的问题对于待开发土地，房地产企业在一个项目开发并销售完成后，就土地增值部分，需要按规定向国家缴纳一定比例的增值税。

但在评估实务中，许多评估人员在土地使用权评估中并没有扣除土地增值税，极大的高估土地的价值。

（三）土地增值税土地增值税是指对土地使用权的转让及建筑物的出售所产生的价格增值额征收的一种税。

房地产开发企业开发项目取得的增值收入，在汇算清缴时均需上缴土地增值税，在评估待开发土地使用权时需要考虑土地增值税的扣除。

二、案例相关情况介绍（一）案例介绍待估土地使用权面积为66684.29平方米。

至估价期日，待估宗地土地使用年限为70年。

规划住宅容积率为≤1.15，建筑密度≤40%，绿地率≥30%。

尚未进行开发建设。

个别因素状况较好，周边基础设施较完善。

估价期日为2016年12月31日。

（二）市场价格估算区域内市场交易案例可以收集、采用市场法求得待估宗地土地单价753.25元/平方米。

三、案例采用假设开发法评估根据资料，待估宗地拟进行开发，且确定了待估宗地土地用途、占地面积、容积率等主要规划指标，符合估价的最有效使用原则，适宜选用假设开发法进行评估。