探讨集体建设用地基准地价评估的相关问题
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨作者：丁永洪来源：《中国房地产业·上旬》2019年第03期【摘要】我国关于集体建设用地基准地价方面的研究工作，仍然留有空白。
根本性原因是我国在建设用地规划方面尚未实现有效的开展。
基于此，为能满足新时代下土地交换运作方式的要求，就需要根据集体建设用地基准地价评估试点实践情况，建立行之有效的制度。
本文通过对集体建设用地基准地价评估问题进行分析，然后提出了有针对性、有目标性的解决思路。
【关键词】集体建设用地;基准地价;评估基于国民经济稳定发展背景下，城乡之间的发展差距日趋缩小。
如今我国正积极落实农村土地征收与集体建设用地入市、宅基地体制改革试点工作，有的地区关于建设用地使用权方面的流转管理已经制定了体制，实现了土地资源的科学、有效管理，站在土地资源立法史方面分析，其有着里程碑式的成果与意义。
然而事实上应用土地资源时，面对经济的发展也会暴露出新的问题，由此就要求有关工作者建立更丰富、有效的管理方法，以实现有效应对。
1、集体建设用地基准地价评估面临的问题1.1 评估范围无法明确不管是城镇的基准地价的评估，或者是集体建设用地基准地价的评估，在进行评估前必须明确评估的具体范围。
通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围是主要分为城市的建成区、在建区与规划区，是相对比较集中的。
然而集体建设用地是比较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。
所以怎样明确集体建设用地基准地价的评估范围是最基本的前提条件。
1.2 级别界限无法处理级别的明确，通常需要于定级单元前提下，实现同一总分区间有关单元的合并。
关于城镇基准地价方面的级别界限，主要由自然的线状地物组成，比如公路、河流以及行政区划界线等等。
与城镇国有土地对比，在开发程度方面集体建设用地有着明显区别，尤其是基础图件无法与国有土地相比。
例如，路网系统不健全，甚至有的路尚未命名，从而使得级别界限的明确变得十分困难。
与此同时，农村集体建设用地的实践应用，具体成果必须使广大的农民可以看得见、享受到，所以成果就要有着良好的可操作性。
集体建设用地评估
集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
ｉ ｃｕ ｉｇ ｔｅ ｅ ａｕ ｔ ｎ ｓ ｏ ｅ ｅｉ ｔ ｏ ｎ ａｙ ｏ ｒ ｄ ，ｔ ｅｃ ｌ ｔ ｎ ｏ ａａ ｔ ｅｓ ｌｃ ｏ ｆ ｖ ｌ ａ ｏ ｎ ｌｄ ｎ ｖ ａｉ ｃ ｐ ，ｄ ｌ ｕ ｄ ｒ ｆ ａ ｅ ｈ ｏ ｅ ｉ ｆ ｔ， ｅｅ ｔ ｎｏ ａｕ ｔ ｎ ｈ ｌ ｏ ｍｉ ｂ ｇ ｃ ｏ ｄ ｈ ｉ ｅ ｉ
集、 估价参数 的选取 、 准地价的确定、 基 基准地价的衔接等关键 问题提 出了相应的解决办法， 以期完善
农村 集 体 建设 用地 基 准地 价 的评 估 工 作 。 关 键 词 ： 体 建设 用地 ； 准 地价 ； 估 集 基 评 中图 分类 号 ：３ １ Ｆ０． ２ 文 献标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ：０９ ２６ （ ０ ０）４ ０ ３— ５ １０ — ４ ３ ２ １ ０ — ０４ ０
２ ０年 ７月 ０１
第 １ 第 ４期 ９卷
安 徽 农 业大 学 学报 （ 会 科学 版 ） 社 Ｊｕ ａ ｏ ｎ ｕ Ａ ｒ ｕｔｒ ｎｖｒｔ（ ｃａ ｓｉ ｃ ｄｔ ｎ ｏｒｌ ｆＡ ｈ ｉ ｇｉ ｌ ａ Ｕ ｉ ｓｙ ｏｉｌｃｅ ｅｅｉｏ） ｎ ｃ ｕｌ ｅｉ ｓ ｎ ｉ
Ｊ １２ １ ｕ．０ ０ ，
的若干 问题探讨
杨 杰 １， 绍 敏 ， 任 ２
（． １ 广东省 土地开发储备局 土地市场与地价监测部 ， 广东 广州 ５０ ７ ；． １０ ５２广东省地价评估中心 评估室 ， 广东 广州 ５ ０ ７ ；． １０ ５ ３广州市越秀区第 四土地房屋管理所， 广东 广州 ５ ０ ０ １１０）
摘 要：目前 ， 集体 建设 用地基准地价还是我 国地价管理 中的空 白， 索和 完善集体建设 用地使 用权基准地价 探 的评估工作迫在眉睫。结合具体 的评估试点工作 ， 介绍 了农村集体建设用地基准地价评估工作的特点
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
城市周刊CHENGSHIZHOUKAN2019/12集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
改革和建立集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。
基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益具有重要作用。
一、基准地价评估意义集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。
对于当前处于隐藏性极强的农村集体经营性用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义重大。
它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，也建立了农民监管集体建设用地市场的体系。
二、集体建设用地基准地价评估的问题1.缺乏相关法律配套,实施难度大。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”个别地区还出台了集体建设用地使用权流转管理办法等相关条例，加强了集体土地使用权流转市场管理。
但是，这些这些政策和研究只是一项探索性方法，由于缺乏一系列的配套措施，难以操作，使得流转行为难以正常化、公开化和透明化，导致集体建设用地流转交易隐形市场的形成。
2.集体建设用地分布零散,工作量大。
不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
三、集体建设用地基准地价评估优化措施1.评估范围的确定。
工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。
此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。
集体建设用地和农用地基准地价成果的建议
集体建设用地和农用地基准地价成果的建议集体建设用地和农用地基准地价是指根据国家规定的土地管理制度，对集体建设用地和农用地进行估价的结果。
基准地价是土地市场交易的重要参考依据，对土地利用、土地收益和土地资源的合理配置具有重要意义。
下面是关于集体建设用地和农用地基准地价成果的建议：1. 加强数据收集和分析。
基准地价的确定需要大量的土地市场交易数据以及相关的经济、社会和自然环境数据作为支撑。
各级政府部门应加强数据收集和整合，建立健全的土地市场信息系统，提高基准地价的准确性和可靠性。
2. 完善基准地价评估方法。
基准地价评估方法应科学合理，能够全面反映土地的市场价值和社会经济效益。
可以借鉴国际上先进的土地估价方法和经验，结合本地实际情况，建立适合的基准地价评估体系。
3. 加强基准地价的监测和更新。
土地市场的供求关系和价值变动日新月异，基准地价也需要定期监测和更新。
各级政府部门应建立健全的基准地价监测和更新机制，及时跟踪土地市场的变化，确保基准地价的准确性和时效性。
4. 提高基准地价公示的透明度。
基准地价的公示应当公开、透明，便于社会各界了解和监督。
政府部门可以通过官方网站、公告栏等形式，及时公布基准地价的成果和相关信息，接受社会各方的监督和意见。
5. 加强基准地价的宣传和解释。
基准地价作为土地管理的重要参考依据，对土地市场的稳定和健康发展具有重要意义。
政府部门应加强基准地价的宣传和解释工作，提高社会公众对基准地价的认知度和理解度。
6. 健全基准地价的使用机制。
基准地价不仅仅是用于土地交易的参考价格，还可以用于农地承包、土地征收、土地转让等土地管理活动中。
政府部门应建立健全基准地价的使用机制，使其能够更好地发挥作用，促进土地资源的合理配置和经济社会的可持续发展。
7. 提高基准地价的科学性和公正性。
基准地价的确定应当科学、公正，避免人为干预和利益输送。
政府部门应加强对基准地价评估过程的监督和管理，建立健全的考核和惩处机制，确保基准地价的科学性和公正性。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
； 殳有 得 到 有 效 的 开 展 、所 以 ． 为 了适 应 当
前 土 地 交换 运 作 模 式 ．我 国应 该 在 集 体
违设 用地 基： 住地 价 评 估 内 容 的 实 践 中 结 合 试 点 工 作 的 开展 ． 制 定 相 应 的 制 度 文
．
的丹 ＝ 展 一 直 处 十较 为 落 后 的 水 半 ． 波 仃 制
芷 出 较 为完 ＊ 的管 制 度 、与 此 ㈨ ｆ 『 １ ｆ ． 城 镇 基 准 地 价 务 的 扦 腱 运 ＂ ｉ ： 发 生 在 找 国大 城 市 ＝ 城 区． 多伙 ＂ 地 区 还 没 有 涉 及 到 这 部 分 内容 的管 理 ． 最 亘 婴 的 是 农 村 集 体 建 没 川地 由 于 资 分 ｍ
基 础 施 ． 提 斗 乡 付 通 信 刚 络 覆 盖 水 州 ． 断 增 强 管 耶 、 旅 游 务 水 平 ： ＿ Ｉ
（ 四） 提 升旅 游 人 才 队 伍 建设
随 莆 县 旅游 产 、 ＿ ｌ ， 的 展 ． 为 适
Ｉ ３ ｌ 曾瑜 皙， 杨 晓 霞． 渝 东 南民 族地 区 院 学报 （ 社会科 学版） ， ２ （ ） １ ４ ｆ 【 】 ３ １ ．
体 建 没 用 地 进 行 良好 的管 理 ． 并
制 ．是 管 理 人 ｆ
务。
瑚 过
机
评 估
城 的十 地 ， 按 照 崩、 、 它 、 Ｊ 业等ｊ ｊ ｊ 程 中 确 定 出 十 地资 的 基 准 地 价
ｒ ｊ ‘ 衙 、 ∞ｌ 基ｆ 了．
Ｉ 作 开 暇 的 一掣
Ｉ ４ １ 王 弘． 靳 慧 讳， 贸 立 龙 新 时 期 少 数 民 族 地 区旅 游扶 贫… 贵 州 民 族研 究 １ ３
集体建设用地基准地价评估问题及对策
集体建设用地基准地价评估问题及对策摘要：为顺利推进农村地区集体建设用地基准地价评估工作，使农村地区集体建设用地使用更加规范，本文主要针对农村地区集体建设用地的类型以及基准地价评估工作中所面临的主要问题进行了探讨，有针对性的提出解决方案，以期为相关评估工作提供参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；策略伴随我国经济的平稳发展，城乡之间的发展差距也逐渐缩小。
积极探索分析农村集体建设用地基准地评估标准可以为城乡土地一体化建设以及推动农村土地改革提供重要的依据。
然而，我国目前更多的是对国有建设用地基准地价评估进行理论研究以及相关实践应用，而对农村地区集体建设用地基准地价评估还缺乏深入全面的研究，无法对其评估工作提供准确的参考依据。
基于此，必须对农村地区集体建设用地基准地价评估进行探讨，探寻规范性评价的方法，为促进集体建设用地基准地价评估工作提供有效的技术参考。
1 农村地区集体建设用地主要类型1.1盈利性质集体经营建设用地所谓盈利性质集体经营建设用地，主要是指村或者村企业用地，农民集体或者农民个人通过法人集体经营的土地集体所有的非农业建设使用土地。
伴随时代的进步，乡镇项目也发展迅速，为促进自身经济发展，村镇企业积极改革创新，向民营企业进行转型。
然而，有的村寨已经宣告破产，所以村级项目大幅度减少，大量土地被闲置，土地利用率非常低，导致了地球资源的巨大的浪费。
所以，促进村镇经济发展，提升农村土地利用率，将闲置土地转化成优质资产，是现阶段政府部门亟待解决的重要任务。
1.2福利性质农村宅基地所谓福利性质农村宅基地，主要是指根据相关法律法规，对于满足集体经济组织条件的人员划拨一定的公共土地，使其可以建造房屋，以此满足其生活需要。
对我国制定的农村土地制度而言，房屋制度具备福利特征，所以能够自由分配给其成员使用。
但是因为目前相当大一部分农村居民前往城市工作，导致许多住宅被闲置。
为有效解决此问题，国家出台了一系列政策来解决住房问题，但在实际转移中所面临的主要问题便是提升住房利用率。
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。
本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。
2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。
各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。
为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。
但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。
本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。
关于集体建设用地基准地价制定相关问题阐述
关于集体建设用地基准地价制定相关问题阐述作者：李宝玺来源：《科学导报·学术》2020年第72期【摘要】集体建设用地基准地价制定是一项新的土地估价业务，本文对集体建设用地基准地价制定中相关问题进行阐述及探讨，便于估价人员进一步开展集体建设用地基准地价制定工作。
【关键词】集体建设用地;基准地价;相关问题为贯彻落实《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）、《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》（吉国土资用发[2017]28号）等文件精神，进一步加强公示地价体系建设和管理，笔者所在省依照《城镇土地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称“《规程》”）《农村集体土地价格评估技术指引》的通知（中估协〔2020〕16号）（以下简称“《指引》”）的技术要求，开展集体建设用地基准地价制定工作，对制定过程中遇到了相关问题进行阐述及探讨，便于进一步开展集体建设用地基准地价制定工作。
一、集体建设用地内涵《规程》中对建设用地基准地价内涵界定：包括土地权利、土地权利年期、用地类型、开发程度状况、基准日等。
其中土地权利年限、基准日都比较好界定，而土地权利、用地类型、开发程度状况的界定存在争议，笔者认为应依据《指引》、《规程》要求：应明确以下情况：1、土地权利状况：界定是否为集体出让土地使用权价格及其他土地使用权价格类型;2、集体建设用地基准地价用地类型应依据《指引》要求分为经营性建设用地和非经营性建设用地。
其中，集体经营性建设用地分为集体商服用地和集体工业用地;集体非经营性建设用地分为集体公共管理与公共服务用地和宅基地，而非传统国有建设用地工业、商业、居住。
3、开发程度状况，应考虑与国有建设用地开发程度及集体建设用地实际开发程度衔接，设定为几通一平。
4、容积率应依据城区、乡镇不同区域、不同用地类型实际容积率设定。
二、定级方法的确定建设用地基准地价定级工作一般采用多因素综合评定法评定。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨作者：关英辉来源：《中国集体经济》2017年第16期摘要：我国在集体建设用地基准地价研究管理上，一直处于空白的状态。
主要原因是我国建设用地的规划内容一直没有得到有效的开展。
所以，为了适应当前土地交换运作模式，我国应该在集体建设用地基准地价评估内容的实践中结合试点工作的开展，制定相应的制度。
文章针对集体建设用地基准地价评估问题进行了相应的探究，望得出的结论可以给工作人员的业务开展带来相应的帮助。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源进行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。
这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。
但是，土地资源在使用过程中，依然会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这需要我国相关管理工作人员制定出更多管理办法，对这些问题的发生进行源头上的解决。
一、农村集体建设用地基准地价评估农村集体建设用地基准地价为在正常市场条件下，适用于流转目的，对现状利用或规划条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一特定估价期日一定使用年期的集体建设用地使用权区域（级别或者区段）平均价格。
二、农村集体建设用地基准地价评估中存在的问题1. 我国农村集体建设用地地价评估过程中，很难将这些土地资源进行价值上的判断，主要的原因是我国在此方面事务的开展一直处于较为落后的水平，没有制定出较为完善的管理制度。
与此同时，城镇基准地价评估事务的开展运行主要发生在我国大型城市主城区，许多农村地区还没有涉及到这部分内容的管理，最为重要的是农村集体建设用地由于资源分布比较分散，无法在管理过程中进行统一性的处理，这也是农村集体建设用地与城市集体建设用地上的本质区别。
集体土地价格评估若干问题概述
集体土地价格评估若干问题概述在进行集体土地价格评估时，会存在一些问题需要考虑和解决。
以下是一些常见的问题概述：1. 定义集体土地：集体土地是指由一群人共同使用和管理的土地。
在评估时，需要明确集体土地的界限和归属权，以确保评估的准确性和公正性。
2. 数据收集和整合：评估土地价格需要大量的数据收集和整合工作。
包括土地面积、地理位置、土地利用情况、土壤质量等方面的信息。
数据的准确性和完整性对评估结果起着至关重要的作用。
3. 评估方法选择：根据实际情况选择适合的评估方法也是一个重要问题。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
选择合适的方法需要考虑土地用途、市场需求、土地价值等因素。
4. 基准点确定：评估土地价格时需要确定一个合理的基准点。
基准点可以是市场交易价格、相邻地区的土地价格或特定指标的数值等。
基准点的选择应该能够客观反映土地的实际价值。
5. 地方政策和规划：地方政策和规划对土地价格评估也有一定影响。
政府的土地规划、开发政策、用地规划等因素会对土地价格产生重要影响。
评估土地价格时需要考虑这些因素。
6. 不确定性因素：土地价格评估面临许多不确定性因素。
包括市场供需关系、政策变化、自然灾害等。
这些因素的变化会对土地价格产生重大影响，评估时需要考虑这些不确定性因素的影响。
总结起来，集体土地价格评估中需要考虑定义集体土地界限、数据收集和整合、评估方法选择、基准点确定、地方政策和规划，以及不确定性因素等一系列问题。
只有综合考虑这些问题，并采取合适的措施解决，才能更准确地评估集体土地的价格。
集体土地价格评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
除了上述提及的问题外，还有其他一些相关内容需要进一步探讨。
7. 土地用途变更：土地的用途变更对土地价格评估有着重要影响。
如果集体土地被转变为其他用途，如工业用地或商业用地，其价格将会有所变动。
评估人员需要考虑土地用途变更对土地价值的影响，并相应地调整评估结果。
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
集体建设用地基准地价评估的问题探讨摘要：近年来，我国整体经济建设发展迅速，带动我国各行业的快速发展。
集体建设用地流转具有一定普遍性，但是目前我国仍未建立集体建设用地基准地价体系，致使流转的集体建设用地价格长期缺乏客观评估的法规、技术依据，集体土地流转交易市场不规范、不透明。
为了规范集体建设用地市场，适应当前集体建设用地流转运作模式，保障农村集体和农民的利益，我国应尽快完善集体建设用地基准地价评估相关理论基础，建立一套完整的评估体系，同时制定相应制度对市场进行规范引导。
关键词：集体建设用地；基准地价评估引言我国经济建设之所以发展如此迅速，离不开各行业的支持和高度配合，才有今天的局面和规模。
随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源进行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。
这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。
1地价评估目的和意义探索科学量化集体建设用地定级估价的方法，建立科学合理、可操作性和实用性强的集体建设用地的价格体系，为规范集体建设用地流转、促进集体经济发展、保护农村集体建设用地权益、实现城乡统筹发展、逐步建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据。
同时，集体建设用地评估也使保障农民经济利益不受损害和建立对农民集体建设用地市场的监管体系成为可能。
2集体建设用地基准地价评估的问题分析1.集体建设用地分布零散，工作量大，不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
2.缺乏市场资料，难以收集，由于现在市场上集体建设用地交易市场相对窄小，交易数据少，且大量的交易案例属于私下交易，不属于正常化、公开化的交易行为，缺乏客观实例可用，这造成了在实际估价时没有足够案例可用于比较验证，评估出的价格也难以适应市场的要求。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨摘要：2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出：在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
各地区也陆续出台了集体建设用地使用权流转管理办法，对集体建设用地使用权流转提出了框架性规定，相关政策文件的出台进一步加快和促进集体建设用地使用权的流转步伐。
目前，我国大部分地区对于集体建设用地地价缺乏相应的地价管理体系，随着集体建设用地流转案例日益增多，亟需建立起一套集体建设用地地价管理体系。
本文结合实际工作，对集体建设用地基准地价评估的若干问题进行了深入探讨，并提出了相应的解决方案，望本文能对后续开展的集体建设用地基准地价评估工作有所帮助。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；探讨0引言随着我国农村土地征收、宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市三项试点工作逐步深入开展，部分地区针对集体建设用地流转尝试性制定了相关的管理办法和集体建设用地基准地价，试点地区的相关探索和积累的实践经验为全国各地开展相关工作提供了指引。
目前，我国在集体建设用地基准地价评估方面还没有成熟的估价技术规定，而集体建设用地流转价格过高或过低，会超出潜在受让方的市场承受能力或造成集体资产流失，如何确定集体建设用地流转价格将成为土地流转机制有效运行的关键问题，编制科学合理的集体建设用地基准地价，为集体建设用地使用权的流转价值评估提供指导，有利于保障集体建设用地交易双方的权益，规范交易市场，有助于全面掌握集体建设用地利用状况，为科学管理利用集体建设用地提供依据。
一、集体建设用地基准地价评估集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照商服用地、宅基地、工业用地等土地用途进行分类评估，并由政府发布的某一估价日期某一设定年期土地权利的平均价格。
二、集体建设用地基准地价评估存在的问题（一）相关配套立法滞后，集体建设用地流转存在法律障碍对于集体建设用地使用权的流转，我国缺乏完善的法律规定。
试论集体建设用地基准地价评估的问题
试论集体建设用地基准地价评估的问题摘要：目前，我国关于集体建设用地的流转方面，具有普遍性。
然而，对应基准地价评估体系并没有进行构建，导致对应的集体建设用地在流转过程中，无法对其低价的价格做客观、有效的评估，其主要原因在于，所需要的评估技术依据，法律法规不健全。
目前，我国集体土地在进行流转时，对应的交易市场存在明显的不透明，不规范的特征。
因此，为了将集体建设用地的相关流转过程规范化、标准化，就需要将运作模式建立，使其适应流转运作模式，有效保障农民、农村集体的合法利益。
这要求将基准地价的评估体系，进行构建并完善，使其具有完整性，再通过对应的法律制度，对市场进行引导，使其规范化的发展。
而本文主要是针对集体建设用地所涉及到的基准地价评估相关问题，进行简要的分析与探究，提供部分参考意见。
关键词：集体建设用地；基准地价评估；问题研究引言现阶段，集体建设用地存在以抵押、出租、转让或者出让等方式，进行土地流转，具有自发性、普遍性的特点。
随着经济的持续发展，其覆盖的面积、数量、规模也在持续扩大。
由于多方面的原因，集体建设用地对应的流转市场，相对于其他的建设用地来说，存在一定的隐形特点，对应的管理单位其出台的部分政策，在一定程度上对市场土地交易行为进行了有效的引导。
然而，也存在一定的局限性，该政策更偏向于集体建设用地的界定，界定之后才被允许流转，且没有对土地的价格评估作出相应的指导。
而对应的估价以及管理人员，就需要对流转中存在的问题，进行研究，并给出相应的建议，推动基准地价评估体系的构建与完善。
使当前的评估方法与理论得到改善，为土地的估价提供具有规范性、完整性的指导，保障双方权益。
而交易市场的规范化，可以更好的对集体建设用地的利用情况、质量，全面掌握，更好的对集体建设用地进行科学管理与利用。
1.概念简述关于集体建设用地，其对应的地价评估，主要是对相关区域内土地的平均价格进行有效的估价行为，换而言之，即符合土地利用相关规划的前提下，对不同均质，不同级别的土地按照其用途，在规定时间内，对集体建设用地进行相地价方面的评估。
农村集体建设用地基准地价评估问题初探
农村集体建设用地基准地价评估问题初探0 引言党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场,允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。
“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿,解决好被征地农民就业、住房、社会保障。
”“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。
逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
”[1] “规范集体建设用地流转,逐步建立城乡统一的建设用地市场。
”“各地要充分依托已有的国有土地市场,加快城乡统一的土地市场建设,促进集体建设用地进场交易,规范流转。
” [2]土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。
但目前,我国的基准地价体系是相当不完整的,集体建设用地使用权价格体系还是空白。
目前关于农用地价格的评估研究较多,而对于农村集体建设用地价格评估研究较少,对其基准地价评估的研究更少。
因此,要将集体土地推入市场,当务之急是要尽快细化各种权利,建立相应的地价体系及地价评估方法。
1 农村集体建设用地的内涵农村集体土地建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。
主要包括:乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。
集体建设用地所有权归集体所有,农民只享有使用权。
[3]2农村集体建设用地的特点2.1开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后,势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一,正是这“四不统一”的现象,影响了集体土地市场健康发展。
2.2使用风险较大集体建设用地在使用上和国有建设土地相比使用风险较大,这是由于:1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护;2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在;3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
集体建设用地估价中疑难问题的探讨.doc
集体建设用地估价中疑难问题的探讨-; 集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这四不统一的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
农村集体建设用地基准地价评估探究
农村集体建设用地基准地价评估探究发布时间：2021-11-29T01:46:03.904Z 来源：《中国建设信息化》2021年第14期作者：韩祥元[导读] 随着我国特色社会主义现代化的持续深入，我国市场经济快速发展，农村集体建设土地流转逐步走向市场，但目前还没有制定全国统一的农村集体建设用地基准地价评定规程和有关技术规范。
韩祥元临朐县自然资源局摘要：随着我国特色社会主义现代化的持续深入，我国市场经济快速发展，农村集体建设土地流转逐步走向市场，但目前还没有制定全国统一的农村集体建设用地基准地价评定规程和有关技术规范。
本文的主要目的，是通过探讨农村集体建设用地基准地价的价格构成机理和影响因素，为建立科学的农村集体建设用地基准地价评测制度提供理论基础。
关键字：农村集体建设用地；基准地价；评估研究1.引言2020年我国全面进入小康社会，我们在中国共产党的领导下，正斗志昂扬向着全面建成社会主义现代化大步前进。
随着2016年我国全面深化建设特色社会主义现代化国家，新历史新征程顺利开启，社会主义现代化新农村的建设是中国特色社会主义化建设中的重要组成部分，民族要复兴，乡村要振兴。
为全面加快建设中国特色社会主义现代化，最艰巨的任务在农业与农村的协调发展。
党的十九大明确提出了推进乡村经济振兴的重大战略部署，进一步明确强调“三农”问题仍然是是全党农村工作的重中之重，并重新确立了发展农业支持农村经济优先发展的基本原则[1]。
在我国推进农村集体经济快速健康发展中，随着城镇一体化的不断深入和有效的推进，农村集体建设用地改革是实施乡村振兴战略的落脚点[2]。
随着我国农村经济的快速发展，农村集体建设用地进行流转是必然。
建立健全科学的农村集体建设用地基准地价评估机制，为深化农村集体经济建设用地制度改革提供了基本的制度保障，使农村土地正常流转有据可依，有法可查，也促进乡村的振兴战略。
2.农村集体建设用地价格的现状分析2.1农村集体建设用地价格形成来源随着我国社会主义农业现代化的不断发展、城镇一体化的不断深入和政府的政策大力支持，农村集体建设用地流转已经成为既定事实。
关于集体建设用地土地定级与基准地价评估的思考
关于集体建设用地土地定级与基准地价评估的思考一、产生背景1982年，我国城市土地国有制和农村土地集体所有制确立，在长期特殊的土地二元所有制下，城乡建设用地使用双轨并行，国有建设用地市场化程度不断提高，集体建设用地市场发育较慢，城乡土地市场发展不平衡。
2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》为集体建设用地制度的改革指明了方向。
2014年《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出了引导和规范农村集体经营性建设用地入市的基本设想，明确了集体建设用地入市的范围。
2015年，在北京市大兴区等三十三个县（市、区）开展了农村集体经营性建设用地入市的试点工作。
2019年，新土地管理法明确指出，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
至此，集体建设用地入市法律基础已经建立，为规范集体建设用地使用权流转，推动土地制度改革顺利实施，优化城乡土地资源配置，必须建立一套完善的集体建设用地定级及价格评估体系。
二、定级方法（一）定级方法目前，我国仅出台了城镇土地、农用地分等、定级的技术标准，对于集体建设用地级别的划分尚无相关技术规定。
鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，“以价定级”测算土地级别的条件还不具备，分析认为可以采用多因素综合评价法开展集体建设用地定级工作。
（二）定级流程（1）根据《城镇土地分等定级规程》、《农村集体土地评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）及相关文件，制定集体建设用地定级实施方案。
（2）选择编绘工作底图，根据土地利用现状变更数据、地籍图、规划图等资料，在综合取舍的基础上，编制定级工作底图。
（3）用特尔斐专家咨询等方法，科学的选择影响集体建设用地的定级因素、因子，并确定其权重。
（4）调查收集与土地定级因素、因子有关的资料及相应的社会经济资料。
浅谈新形势下农村集体建设用地基准地价评估存在的问题及对策
浅谈新形势下农村集体建设用地基准地价评估存在的问题及对策发布时间：2022-08-05T02:00:14.296Z 来源：《工程建设标准化》2022年第37卷3月第6期作者：陈雪梅[导读] 探索农村集体建设用地基准地价评估规范，为城市土地资源统一出让市场建设规划和深入推进农村土地资源利用制度改革提供了部分依据。
陈雪梅临沂国发矿业集团有限公司山东省临沂市 276000摘要：探索农村集体建设用地基准地价评估规范，为城市土地资源统一出让市场建设规划和深入推进农村土地资源利用制度改革提供了部分依据。
然而，由于国有建设用地基准地价评估的研究和普遍的实际应用，现阶段农村集体建设用地基准地价评估仍缺乏合理的程序和手册。
对此，必须探索农村集体建设用地标准化评估的首要问题，找到解决办法，为建立农村集体建设用地基准地价评估指标体系奠定基础，为推进地价标准评估提供技术参考。
关键词：新形势；农村集体建设用地；基准地价评估；问题；对策1农村集体建设用地类型1.1盈利性集体经营建设用地盈利性集体经营建设用地，即村、村企业使用的土地，是指农民集体或个人利用法人集体经营的土地集体所有的非农业建设用地。
随着时代的发展，乡镇项目也在快速发展。
为了获得社会经济发展的红利，村镇企业通过改革创新转型为民营企业。
但是，一些村寨已经破产，村级项目减少，造成大量土地闲置，减少了土地利用效率，是对地球资源的浪费。
因此，振兴村镇制度，提高土地利用效率，转化为优良资产，是政府必须解决的任务。
1.2福利性农村宅基地农村非营利性住房是指根据相关法律法规和土地利用规划标准，对公共土地资源进行总体规划，并将一定的土地资源转让给符合农村集体经济标准的成员，使成员能够建造适合自己使用的住房，满足自己的生活需要。
在我国农村土地承包规章制度中，房屋规章制度具有一定的福利特征，因此可以随机分配给人群成员。
然而，由于许多农村人现在在城市工作，许多房屋仍然被遗弃和闲置。
农村集体建设用地基准地价评估研究——以都江堰市为例的开题报告
农村集体建设用地基准地价评估研究——以都江堰市为例的开题报告一、研究背景和意义：集体建设用地是指农村集体经济组织自主协商并决定，以村集体所有地、自然资源合法利用交换取得的用于供应集体建设用地的土地。
集体建设用地作为农村集体经济发展的重要手段，具有重要的经济、社会和政治意义。
然而，在集体经济逐渐发展和城市化进程逐渐推进的背景下，农村集体建设用地的规划与管理面临诸多挑战。
其中之一就是如何科学制定基准地价，实现协调发展。
目前，国家和地方对于集体建设用地基准地价的管理制度已经出台，但由于地理、经济、社会文化等因素的差异，各地在实践中仍然存在诸多问题。
比如在都江堰市的集体建设用地管理中，基准地价的评估体系尚未得到充分的完善，导致公示的基准地价存在不合理、不科学的问题。
这不仅会导致土地资源的浪费，而且会影响到农民的利益。
因此，本研究旨在以都江堰市为例，探讨农村集体建设用地基准地价评估的方法及标准，为当地政府解决基准地价评估存在的问题，推动集体建设用地规划与管理的科学化、规范化、可持续化发展，提高农村集体经济的发展水平。
二、研究内容和方法：本研究采用文献综述、实地调查、统计分析等方法，主要内容包括：1.分析国内外集体建设用地基准地价评估的相关理论和方法；2.梳理都江堰市集体建设用地管理政策及实施情况；3.通过实地调查与数据分析，总结都江堰市集体建设用地基准地价评估存在的问题，并提出改进措施；4.建立都江堰市集体建设用地基准地价评估的方法和标准，为当地政府制定集体建设用地规划提供参考。
三、预期成果：本研究的预期成果包括两个方面：一是总结集体建设用地基准地价评估的理论和方法，为后续研究提供参考；二是提出都江堰市集体建设用地基准地价评估的具体方法和标准，并将成果推广到其他地区，为农村集体经济的健康发展提供有益的参考。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
探讨集体建设用地基准地价评估的相关问题作者：李蔓
来源：《魅力中国》2016年第23期
【摘要】在集体建设用地基准地价评估中，有效实现集体建设用地实际价值是评估的主要目的。
因此必须结合实情，分析评估中存在问题，采取相应措施予以解决。
文章主要从集体建设用地基准地价评估着手，剖析了存在问题，并提出整改措施，以供参考。
【关键词】集体建设；用地基准地价；评估
对集体建设用地基准地价进行合理评估是确保集体建设用地流转有序进行的首要前提，要想有效实现集体建设用地实际价值，为集体建设用地基准地价合理评估提供保障，必须分析存在不足之处，采取有效措施进行处理，从而提升评估的准确性。
1、集体建设用地基准地价评估的相关问题
1.1评估范围难以确定
无论是城镇建设用地基准地价评估，还是计提建设用地基准地价评估，其评估的基础都是通过评估范围确认获得的。
通常情况下，城镇建设用地基准地价评估范围主要包括城市近期规划区、城市主城区和城市建成区，用地规划相对集中；而集体建设用地分布相对比较分散，大部分是不连片的，与国有建设用地相对，在土地分布上存在明显差异。
因此，集体建设用地基准地价评估范围的确认是当前急需解决的问题。
1.2估价参数和税费选取缺少依据
在评估国有建设用地样点地价活动中，工作人员一般会按照相关参数和税费等文件进行，文件参考相对比较成熟。
相反，集体建设用地基准地价在评估过程中，参考的评估参数难以掌握，税费是否参考国有建设用地基准地价评估标准也没有明确规定。
由于参考随意性较大，工作人员在参数和税费选取方面也不同，导致样点地价评估存在明显偏差，给集体建设用地基准地价评估带来影响，导致评估不准确。
1.3基准地价确定无参照标准
当前虽然已经有许多省份建立完善城镇用地基准地价评估与集体建设用地基准地价评估体系，但是和发达国家相比，关于集体建设用地基准地价评估我国仍存在摸索阶段，没有相对比较成熟的理论与经验，加大了集体建设用地基准地价评估确认的难度。
除此之外，虽然我国提出要实行集体建设用地与国有建设用地“同地，同价，同权”等三同的措施，但是因为历史原因。
二者之间权利和成本不同，如果集体建设用地基准地价评估以国有建设用地基准地价的定价方式为依据，就会引发许多问题，并且定价也不符合实际要求。
2、规范集体建设用地基准地价评估的具体措施
2.1确定评估范围
通常情况下，在确定计提建设用地基准地价评估范围过程中，都是以市、县为单位进行统一测算，但是需要按照规划确定集体建设用地基准地的具体划定范围，应结合实际需求进行。
例如集体建设用地评估范围加大，分布分散，具有完善的内部基础设施配套，加上被大片农用地和未利用地阻隔，可通过各个乡镇的集体建设用地进行界定；如果估算范围小，集体建设用地分布范围分散，那么估算范围可以行政边界进行划分；但是估算确定范围较小，集体建设用地分布集中，可通过建设用地进行。
2.2合理选择估价参数
由于集体建设用地基准地价评估没有专门的估价规范与标准，交易行为不统一，没有一整套完善的基础设施，针对这一情况，工作人员在估价过程中应比对集体建设用地和国有建设用地之间的差异，充分结合集体建设用地的特性来选择合理的基准地价评估参数。
例如在同一个“三通一平”的开发费用中，国有建设用地因为开发程度与基础设施配套标准和集体建设用地相比，费用明显要高一些；因此在集体建设用地开发费用要低于国有建设用地。
另外，使用收益还原法评估集体建设用地基准地价时，土地还原利率的确认尤为重要。
因为集体建设用地租售资料相对较少，用租售比来评估还原利率难度比较大，这时工作人员可以先对国有建设用地的还原利率进行评估，然后结合投资集体建设用地风险与国有建设用地风险，选择合适的估价参数，从原则上减少错误出现的概率。
另外，政府作为主管部门，要尽早制定与集体建设用地有关的专业评估规范和操作指南，将基准地价估价中重要的技术参数和估价时选择的参照依据纳入其中，降低工作人员选取评估参数的随意性，提升评估結果的准确性。
2.3确定基准地价
由于集体建设用地基准地价评估仍处在探索阶段，缺乏可比性，为了确保基准地价评估符合实际要求，在进行确认过程中，应结合技术推力和地价之间的实际要求进行。
（1）级别样点地价充足时，应按照样点地价分布规律，选取合适的地价均值模型来评估确定基准地价。
（2）部分级别样点不足时，应使用这一级别和相邻级别中建设用地综合评估分值，或者是使用已知级别和综合评估分值之间的关系设置地价和分值数字模型，通过样点不足级别分值导入该数字模型中，以此评估无样点级别的建设用地基准地价。
结束语
集体建设用地基准地价评估过程中，应立足于实情，从科学多方面出发，分析影响因素，并制定相应解决方案，明确评估范围，确定建设用地基准地价，合理选择估价参数，从而提升评估结果的准确性。
参考文献：
[1] 王令超，杨建波，李永明，等.基于修正法的集体建设用地基准地价评估探讨[J].中国农学通报，2013，（14）：75-80.
[2] 肖沛.探析集体建设用地基准地价评估体系框架构建[J].环球人文地理，2014，（12）：111-111.。