集体建设用地基准地价评估方法研究

集体建设用地基准地价评估方法研究

摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估

引言

随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。

1集体建设用地基准地价的概念与内涵

1.1集体建设用地基准地价的概念

集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。

1.2集体建设用地基准地价的内涵

集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日

设定。因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应

的具体日期。（2）土地用途设定。土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅

基地和工业用地。（3）开发程度。主要指该地块“几通”（指通路、通电、供水、排水、通暖、通信等）以及宗地是否平整等状况。（4）土地使用年限。现

在国家相关法律并无规定各用途集体建设用地的使用年限，有些地方是参照国有

建设用地的使用年期进行设定，因此，在进行集体建设用地基准地价评估时，要

根据国家最新的法律法规或者结合地方实际情况合法合理地设定使用年限。（5）平均容积率。设定各用地类型不同级别的平均容积率。

2集体建设用地基准地价评估工作面临的问题

2.1评估范围无法明确

不管是城镇基准地价的评估，还是集体建设用地基准地价的评估，在评估前

必须明确评估的具体范围。通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围主要分为

城市的建成区、在建区与规划区，这是相对比较集中的。然而集体建设用地是比

较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。所以怎样明确集体建设用地基准

地价的评估范围是前提条件。

2.2评估规程技术依据不足

城镇建设用地评估方面出台了《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）等一系列定级估价规程，这

些规程明确规定了城镇土地定级估价的原则、范围、方法、流程及定级估价的影

响因素。针对集体建设用地定级估价方面，虽有《农村集体土地定级与估价技术

指南》（T/CREVA1201-2021），但相关技术思路比较粗略，针对性不足，导致进

行集体建设用地定级估价时技术难度较大。

2.3土地级别界限较为粗略

城镇土地级别划分相对较为容易和明确，城区内现状道路和规划道路网密集，部分穿插这铁路和河流，是天然的土地级别分级线，而农村集体建设用地级别划

分需要基于同一总分区间有关单元的合并。往往同一行政村内分值差异较大，而

铁路和河流这些天然的分割线两侧，农村集体建设用地分值往往差异不大，因此

在实际级别划分过程中，为了容易辨别和实际运用，往往只好以行政村界作为级

别分界线，其土地级别界线相对城镇土地定级较粗略。

3规范集体建设用地定级与基准地价评估的程序

3.1工作范围与工作对象的确定

集体建设用地定级是集体建设用地基准地价评估的基础。集体建设用地定级

与基准地价评估可以将整个行政区划作为工作范围内，通常以区县或市本级作为

独立的行政区划。考虑到新一轮国土空间规划正在编制过程中，估价对象可以采

用当地的第三次国土调查数据库变更成果，将数据库内集体建设用地图斑作为工

作对象，同时可以套合当地生态保护红线，扣除生态保护范围红线内的集体建设

用地图斑。国土空间规划成果正式公布实施后，可以采用规划的农村集体建设用

地图斑作为工作对象。

3.2定级因素因子的选择

参见《城镇土地分等定级规程》、《农村集体土地定级与估价技术指南》等

有关规程规范，确定对集体建设用地质量有显著影响的因素。鉴于集体建设用地

具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已

建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，在未

先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指标时，可在《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）规定的基础上，考虑城乡之

间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，适度

增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。集体建设用地定级因素因子包含繁华

程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、社会经济发展状况、区位条件、区