集体建设用地基准地价评估方法研究
集体建设用地基准地价评估_方法与实证
集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。
本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。
一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。
作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。
特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。
二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。
其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。
三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。
2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。
3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。
4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。
5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。
四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。
在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。
选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。
农村集体建设用地基准地价评估研究——以都江堰市为例的开题报告
农村集体建设用地基准地价评估研究——以都江堰市为例的开题报告一、研究背景和意义：集体建设用地是指农村集体经济组织自主协商并决定，以村集体所有地、自然资源合法利用交换取得的用于供应集体建设用地的土地。
集体建设用地作为农村集体经济发展的重要手段，具有重要的经济、社会和政治意义。
然而，在集体经济逐渐发展和城市化进程逐渐推进的背景下，农村集体建设用地的规划与管理面临诸多挑战。
其中之一就是如何科学制定基准地价，实现协调发展。
目前，国家和地方对于集体建设用地基准地价的管理制度已经出台，但由于地理、经济、社会文化等因素的差异，各地在实践中仍然存在诸多问题。
比如在都江堰市的集体建设用地管理中，基准地价的评估体系尚未得到充分的完善，导致公示的基准地价存在不合理、不科学的问题。
这不仅会导致土地资源的浪费，而且会影响到农民的利益。
因此，本研究旨在以都江堰市为例，探讨农村集体建设用地基准地价评估的方法及标准，为当地政府解决基准地价评估存在的问题，推动集体建设用地规划与管理的科学化、规范化、可持续化发展，提高农村集体经济的发展水平。
二、研究内容和方法：本研究采用文献综述、实地调查、统计分析等方法，主要内容包括：1.分析国内外集体建设用地基准地价评估的相关理论和方法；2.梳理都江堰市集体建设用地管理政策及实施情况；3.通过实地调查与数据分析，总结都江堰市集体建设用地基准地价评估存在的问题，并提出改进措施；4.建立都江堰市集体建设用地基准地价评估的方法和标准，为当地政府制定集体建设用地规划提供参考。
三、预期成果：本研究的预期成果包括两个方面：一是总结集体建设用地基准地价评估的理论和方法，为后续研究提供参考；二是提出都江堰市集体建设用地基准地价评估的具体方法和标准，并将成果推广到其他地区，为农村集体经济的健康发展提供有益的参考。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建1. 引言1.1 研究背景在当前我国城乡建设过程中，集体建设用地作为一种特殊类型的土地使用权，具有独特的法律地位和管理模式。
随着城市化的快速发展和土地资源的日益紧张，集体建设用地的开发利用方式和地价评估体系也逐渐成为学界和业界关注的焦点。
研究背景中，首先需要了解我国土地制度的特点，即集体所有制和国有所有制并存的土地所有制体系。
集体建设用地作为集体经济组织的财产，具有一定的使用限制和管理规定。
在此背景下，建立科学合理的基准地价评估体系，对于规范土地交易市场、保障农民土地权益、优化资源配置具有重要意义。
目前，我国在集体建设用地基准地价评估方面存在着一些问题和挑战，如土地定价标准不统一、评估方法不规范、市场交易不透明等。
因此，开展关于集体建设用地基准地价评估体系构建的研究，将有助于完善我国土地管理制度，提高土地利用效率，促进城乡一体化发展。
1.2 研究意义集体建设用地基准地价评估体系构建的重要性在于为土地管理和土地利用规划提供科学的依据，促进土地资源的有效配置和利用，促进城乡一体化发展。
集体建设用地是我国土地资源中的重要组成部分，其有效利用对于推动城市化进程、增加农民收入、改善城乡居民生活水平具有重要意义。
目前我国集体建设用地基准地价评估体系尚不完善，存在着评估标准不统一、数据来源不透明、评估结果不精准等问题。
构建集体建设用地基准地价评估体系具有重要的现实意义。
通过建立科学合理的评估体系，可以准确反映土地的市场价值，为政府决策和市场交易提供可靠依据，同时也可以保护农民的合法利益，促进农民增收致富。
构建集体建设用地基准地价评估体系不仅对于土地管理部门和农民具有重要意义，也对于推动我国土地制度改革、促进经济社会可持续发展起到积极作用。
2. 正文2.1 集体建设用地基准地价评估体系的概念集体建设用地基准地价评估体系的概念是指通过制定一套科学的评估体系，对集体建设用地的基准地价进行准确、公正、合理的评估。
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
城市周刊CHENGSHIZHOUKAN2019/12集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
改革和建立集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。
基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益具有重要作用。
一、基准地价评估意义集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。
对于当前处于隐藏性极强的农村集体经营性用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义重大。
它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，也建立了农民监管集体建设用地市场的体系。
二、集体建设用地基准地价评估的问题1.缺乏相关法律配套,实施难度大。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”个别地区还出台了集体建设用地使用权流转管理办法等相关条例，加强了集体土地使用权流转市场管理。
但是，这些这些政策和研究只是一项探索性方法，由于缺乏一系列的配套措施，难以操作，使得流转行为难以正常化、公开化和透明化，导致集体建设用地流转交易隐形市场的形成。
2.集体建设用地分布零散,工作量大。
不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
三、集体建设用地基准地价评估优化措施1.评估范围的确定。
工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。
此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。
集体建设用地样点地价评估方法
集体建设用地样点地价评估方法集体建设用地使用权价格，是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
集体建设用地价格评估，按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。
一、影响因素分析（一）集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，如过去的乡镇企业用地。
集体经营性建设用地根据用途进行细分，主要包括土地利用总体规划、城乡规划所确定的工业、商业等经营性用途的集体土地。
1.商业用地（1）分析一般因素时应重点关注。
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。
（2）分析区域因素应重点关注。
自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
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农村集体建设用地基准地价评估的研究——以都江堰市为例(可编辑)
农村集体建设用地基准地价评估的研究——以都江堰市为例（可编辑）农村集体建设用地基准地价评估的研究——以都江堰市为例四川师范大学硕士学位论文农村集体建设用地基准地价评估研究――以都江堰市为例姓名:齐小军申请学位级别:硕士专业:人文地理学指导教师:周介铭20090425农村集体建设用地基准地价评估研究――以都江堰市为例人丈地理专业研究生齐小军指导教师周介铭摘要:随着我国农村集体建设用地的流转速度加快，农村集体建设用地基准地价评估研究越来越有必要。
本文首先分析了农村集体建设用地基准地价同时对我国目前农村集体建设用地基对我国农村集体建设用地流转的意义，准地价的研究现状以及存在的问题进行了阐述。
结合土地估价的理论与原理，研究了四种常用的土地估价方法，并对各个估价方法的特点作了比较。
最后，根据农村集体建设用地基准地价的特点，应用成本逼近法和剩余法对都江堰市农村集体建设用地基准地价进行评估。
都江堰市关键词:集体建设用地土地定级基准地价constructionlandRuralcollectivepremiumthebase--Take asexampleDujiangyanMajor-HumangeographyTutor:ZhouGraduate:QiXiaojun JiemingforoftheflowChina’Sruralcollectiveland construction Abstract:As assessmentbasehasbecome collectiveconstructionlandpremiumspeed，ruralconstructionthemralcollectivefirstanalyzesincreasinglynecessary(Thepaperofthe ofthe landbaseofourruralcollectivelandforconstruction meaningcurrentruralcollectivelandforconstruction (Atthesametime(China’S circulationaleland aswellastheexistenceoftheresearch ofbenchmarkprices questionsfourand ofdescribed(Combinationoflandvaluation。
集体建设用地基准地价评估问题及对策
集体建设用地基准地价评估问题及对策摘要：为顺利推进农村地区集体建设用地基准地价评估工作，使农村地区集体建设用地使用更加规范，本文主要针对农村地区集体建设用地的类型以及基准地价评估工作中所面临的主要问题进行了探讨，有针对性的提出解决方案，以期为相关评估工作提供参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；策略伴随我国经济的平稳发展，城乡之间的发展差距也逐渐缩小。
积极探索分析农村集体建设用地基准地评估标准可以为城乡土地一体化建设以及推动农村土地改革提供重要的依据。
然而，我国目前更多的是对国有建设用地基准地价评估进行理论研究以及相关实践应用，而对农村地区集体建设用地基准地价评估还缺乏深入全面的研究，无法对其评估工作提供准确的参考依据。
基于此，必须对农村地区集体建设用地基准地价评估进行探讨，探寻规范性评价的方法，为促进集体建设用地基准地价评估工作提供有效的技术参考。
1 农村地区集体建设用地主要类型1.1盈利性质集体经营建设用地所谓盈利性质集体经营建设用地，主要是指村或者村企业用地，农民集体或者农民个人通过法人集体经营的土地集体所有的非农业建设使用土地。
伴随时代的进步，乡镇项目也发展迅速，为促进自身经济发展，村镇企业积极改革创新，向民营企业进行转型。
然而，有的村寨已经宣告破产，所以村级项目大幅度减少，大量土地被闲置，土地利用率非常低，导致了地球资源的巨大的浪费。
所以，促进村镇经济发展，提升农村土地利用率，将闲置土地转化成优质资产，是现阶段政府部门亟待解决的重要任务。
1.2福利性质农村宅基地所谓福利性质农村宅基地，主要是指根据相关法律法规，对于满足集体经济组织条件的人员划拨一定的公共土地，使其可以建造房屋，以此满足其生活需要。
对我国制定的农村土地制度而言，房屋制度具备福利特征，所以能够自由分配给其成员使用。
但是因为目前相当大一部分农村居民前往城市工作，导致许多住宅被闲置。
为有效解决此问题，国家出台了一系列政策来解决住房问题，但在实际转移中所面临的主要问题便是提升住房利用率。
农村集体建设用地基准地价评估探究
农村集体建设用地基准地价评估探究发布时间：2021-11-29T01:46:03.904Z 来源：《中国建设信息化》2021年第14期作者：韩祥元[导读] 随着我国特色社会主义现代化的持续深入，我国市场经济快速发展，农村集体建设土地流转逐步走向市场，但目前还没有制定全国统一的农村集体建设用地基准地价评定规程和有关技术规范。
韩祥元临朐县自然资源局摘要：随着我国特色社会主义现代化的持续深入，我国市场经济快速发展，农村集体建设土地流转逐步走向市场，但目前还没有制定全国统一的农村集体建设用地基准地价评定规程和有关技术规范。
本文的主要目的，是通过探讨农村集体建设用地基准地价的价格构成机理和影响因素，为建立科学的农村集体建设用地基准地价评测制度提供理论基础。
关键字：农村集体建设用地；基准地价；评估研究1.引言2020年我国全面进入小康社会，我们在中国共产党的领导下，正斗志昂扬向着全面建成社会主义现代化大步前进。
随着2016年我国全面深化建设特色社会主义现代化国家，新历史新征程顺利开启，社会主义现代化新农村的建设是中国特色社会主义化建设中的重要组成部分，民族要复兴，乡村要振兴。
为全面加快建设中国特色社会主义现代化，最艰巨的任务在农业与农村的协调发展。
党的十九大明确提出了推进乡村经济振兴的重大战略部署，进一步明确强调“三农”问题仍然是是全党农村工作的重中之重，并重新确立了发展农业支持农村经济优先发展的基本原则[1]。
在我国推进农村集体经济快速健康发展中，随着城镇一体化的不断深入和有效的推进，农村集体建设用地改革是实施乡村振兴战略的落脚点[2]。
随着我国农村经济的快速发展，农村集体建设用地进行流转是必然。
建立健全科学的农村集体建设用地基准地价评估机制，为深化农村集体经济建设用地制度改革提供了基本的制度保障，使农村土地正常流转有据可依，有法可查，也促进乡村的振兴战略。
2.农村集体建设用地价格的现状分析2.1农村集体建设用地价格形成来源随着我国社会主义农业现代化的不断发展、城镇一体化的不断深入和政府的政策大力支持，农村集体建设用地流转已经成为既定事实。
农村集体建设用地基准地价研究
农村集体建设用地基准地价研究摘要：我国国有土地制度是一种特殊的所有制结构，是改革农村集体建设用地使用权市场流转制度，既是我国经济发展的迫切需求，又是完善社会主义市场经济的必然要求。
基于此，本文主要分析农村集体建设用地基准地价体系构建的基本要求以及相关研究措施，以供参考。
关键词：农村；土地价格；集体建设用地；基准地价引言：中国中央和国务院在2014年末印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，正式拉开了农村土地制度改革的序幕。
如何科学、合理地确定集体建设用地使用权定价，并对其进行规范化管理，是当前我国农村土地制度改革的一个重大课题。
目前，我国农村集体建设用地未建立基准地价制度，在对集体建设用地进行估价和经营时，缺乏定价依据和定价依据。
基准地价是国家对土地市场进行规制的基本依据，它对体现集体建设用地的市场价值、保障集体土地流转权益、促进集体建设用地“同权同价”发挥着重要的作用。
1、农村集体建设用地基准地价体系构建的基本要求1.1农村集体建设用地地价体系的构成土地价格是土地价值的资本化，是土地经济规律的体现，由于土地性质、土地权利、市场供求关系以及国家土地管理政策等因素的影响，土地价格的表现形式也不尽相同。
依据我国现行土地制度改革的目标取向、土地市场的发展状况和现实应用需求，确定了该体系的基本价格形式：一是反映区域整体地价水平，作为政府实施地价宏观管理的基准地价；二是反映土地在一般市场情况下的正常价格，以作为政府对土地市场进行具体管理的基础；三是在不同市场状况和不同交易方式下，土地价格最低价或评估价值；四是反映特定土地在房地产市场买卖等活动中实际成交的土地价格。
为了加强政府对土地价格的管理与调控，应明确农村集体建设用地评估重点，并以此建立好基准地价体系。
1.2农村集体建设用地基准地价评估范围及对象目前，我国城镇基准地价的评估多以已建地区或已有计划的地区为依据。
一般情况下，集体建设用地主要集中在乡村，而且分布比较零散。
集体建设用地基准地价评估方法研究
0.796 1.000 1.000 0.931 0.999 0.933 1.000 0.991 0.975 1.000 0.999 0.954 0.977 0.997 1.000
0.767 1.000 1.000 0.912 0.998 0.995 1.000 0.992 0.968 0.997 0.985 0.925 0.988 0.988 1.000
要为劳动力投入、土地成本投入以及生产技术投入[3-4]。 在进行新疆农业产业效率测算时，劳动力投入即农业 生产过程中从事农业的人员数或乡村从业人员；土地 成本投入即农作物的播种面积；生产技术投入即生产 过程中可提高种植效率所使用的农业机械，在数据包 络线分析法中常常以农业机械总动力表示。 因此，本 研究以农业机械总动力、农业从业人员和农作物播种 面积作为投入指标；在进行产业效率计算时，该行业
投入指标 产出指标
农业机械总动力 农业从业人员 农作物播种面积 农业产值 农产品产量
kW 人 hm2 万元 t
总的农业机械拥有量 从事农业活动的人员总量 农作物播种面积 农业总产值 主要农产品总产量
表 2 新疆各州、市、地区、生产建设兵团农业综合技术效率
地区
2014 年
2015 年
2016 年
2017 年
0.661 1.000 1.000 0.672 0.808 0.959 1.000 0.570 1.000 0.869 0.763 0.868 0.708 0.977 1.000
0.635 1.000 1.000 0.637 0.770 0.933 1.000 0.446 0.886 0.799 0.732 0.954 0.765 0.978 1.000
均值
乌鲁木齐市 克拉玛依市 吐鲁番市 哈密市 昌吉回族自治州 伊犁哈萨克自治州 塔城地区 阿勒泰地区 博尔塔拉蒙古自治州 巴音郭楞蒙古自治州 阿克苏地区 克孜勒苏柯尔克孜自治州 喀什地区 和田地区 生产建设兵团
集体建设用地基准地价评估方法研究
体建设用地基准地价时采用权能修正法、比例系数法，可以为评估集体建设用地基准地价提供参考。
关键词：集体建设用地；基准地价评估；比例系数法；权能修正法
文章编号：1004-7026（2022）07-0014-04
中国图书分类号：F321.1
文献标志码：A
在集体经营性建设用地市场日益完善、相关政策 法规不断实施、集体建设用地入市的背景下，对集体 建设用地基准地价的研究日益丰富，集体建设用地基 准地价评估方法也逐渐增多。齐小军（2009）[1]采用成 本逼近法和剩余法评估都江堰市集体建设用地基准 地价。陈丹怡（2019）[2]、单胜道和蔡国平（1999）[3]说明 了收益还原法、成本法、剩余法及市场比较法等评估 方法的运用范围。程永杰（2019）[4]采用修正法评估集 体建设用地基准地价。庞学珺等（2021）[5]运用心理账 户理论，提出了集体建设用地评估的方法。徐启薇和 冯友建（2019）[6]通过实证研究得出，在评估集体建设 用地基准地价时权能修正法是有效的。
根据国有建设用地与集体建设用地在产权权能、 市场交易、政策制度等方面的差异，选择权利完整性 因素、交易完善性因素、政策支持度 3 个因素，权能差 异指标具体见表 2。
设定国有建设用地各个因素的总分值为 100 分， 然后将 100 分根据各个因子的重要程度分解到各因 子层， 在此基础上借助于特尔非法来确定各因子分 值，最终获得国有建设用地因子层各指标得分。
通过实地调研，获取研究区商服用地、工业用地 和宅基地隐性交易的年租金、年收入、占地面积、建筑 面积、流转时间等相关交易资料。从正镶白旗自然资 源局收集集体建设用地入市交易台账、 房屋出租资 料、征地区片综合地价等资料，并收集土地利用现状 图、行政区划图、土地利用总体规划图等图件资料。
集体经营性建设用地地价评估方法研究
农村建设用地由宅基地、公共基础设施用地以及经营性建设用地三个方面组成，当前国家对农村建设用地的改革，主要集中在对农村经营性建设用地的改革，通过改革来实现集体经营性建设用地与国有建设用地的“同等入市、同权同价”。
伴随农村集体经营性建设用地入市改革的深入推进，社会各界越来越重视集体经营性建设用地地价评估方法。
由于在对集体经营性建设用地地价评估的过程中，会受到价值构成、价值实现等多种因素的影响，所以有必要对有关评估方法进行研究和分析，以此来提高集体经营性建设用地价值评估的准确性。
一、集体经营性建设用地影响价值的因素分析（一）价值构成方面从目前我国农村集体建设用地的用途来看，主要是以工业用地为主，用于乡镇企业的生产和经营。
土地的价值构成具体表现为：土地本身以及在这块土地上建筑物的拆迁补偿安置费和用于乡镇企业生产和经营而产生的土地开发费，其中土地开发费在农村建设用地的价值构成中所占的比例很小。
事实上，在很长的一段时间内，国有建设用地的出租和转让价格远高于农村集体建设用地，而造成这种现象的很大一部分原因是因为国有建设用地具有较强的区位优势和产业集聚优势，另外一个更主要的原因是，国有建设用地与农村建设用地尚未真正的“同等入市、同权同价”。
因此，在大多数时候，即便是差不多的条件下，国有建设用地的价值也总是高于农村集体经营性建设用地以及土地上建造的建筑的补偿安置费。
总而言之，基于价值构成的角度，制定合理的补偿标准，不仅有利于对集体经营性建设用地价值进行准确的评估，还有利于推动农村建设用地入市改革的发展。
（二）价值实现方面简单来说，集体经营性建设用地的价值主要体现在增值上，也就是能否创造出额外的收入，不过集体经营性建设用地自身不会产生额外的收入，收益必须依赖于与之相关联的产业，通过与相关产业的关联与互动，才能产生额外收入。
换句话说，集体经营性建设用地的价值与其创造额外收入的能力有很大的关系，既取决于土地的基本条件，又与这块土地的使用方式、生产经营等方面都有很大关系。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建集体建设用地基准地价评估体系的构建是为了更准确、更公正地确定集体建设用地的地价，保证土地资源合理利用和农民收益最大化。
本文将从需求背景、体系构建原则、评估指标和评估方法等方面进行阐述，以期为相关研究和实践提供参考。
一、需求背景集体建设用地是指农村集体经济组织按照国家法律和政策规定，将土地使用权授予其他组织或个人用于建设的土地。
随着我国城镇化进程的加快，集体建设用地的规模和价值不断增长。
当前存在着评估标准不统一、定价不科学、公平性和透明度不足等问题，给土地资源管理和农民权益保护带来一定的困扰，构建基准地价评估体系具有重要的现实意义。
1.科学性原则：评估体系的构建应有科学性的理论和方法支撑，充分考虑土地资源的自然属性、区位条件、经济潜力、市场需求等因素，保证评估结果科学准确。
2.公平性原则：评估体系的构建应公平公正，确保各类土地评估时基准地价的一致性，避免因评估结果不公平而引发各类纠纷或诉讼。
3.可操作性原则：评估体系的构建应具备一定的操作性，能够满足农民和政府等相关利益主体对集体建设用地基准地价的评估需求，并能够实际应用于评估实践中。
三、评估指标在构建集体建设用地基准地价评估体系时，需要综合考虑土地的自然属性、区位条件、经济潜力和市场需求等因素，建立相应的评估指标体系。
常用的评估指标包括：1.土地规模指标：包括土地面积、土地坡度、土地形状等因素，用于评估土地的利用潜力和开发难度。
2.土地位置指标：包括土地所处的区域经济、社会、环境等条件，用于评估土地的区域发展潜力和市场需求。
四、评估方法基于以上指标构建的集体建设用地基准地价评估体系，可以采用多种评估方法进行实施。
常用的评估方法包括：1.比较法：通过对比相似用地的交易价格或租金水平，推断目标用地的市场价值。
2.收益法：通过预测目标用地的收益水平，计算其未来现金流的现值，建立土地收益与地价之间的关系。
3.折旧法：通过评估目标用地所拥有的建筑物或其他设施的折旧残值，推断土地的地价。
集体建设用地基准地价评估方法研究
集体建设用地基准地价评估方法研究发布时间：2022-10-31T04:02:46.818Z 来源：《城镇建设》2022年第12期6月作者：马晓霞[导读] 随着人们生活水平的显著提高，我国各行各业发展都十分快速。
马晓霞广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司：510000摘要：随着人们生活水平的显著提高，我国各行各业发展都十分快速。
集体建设用地流转市场一直是属于比较隐形的交易市场，相关管理单位虽然有出台部分政策，在一定程度上对流转行为进行了积极引导，但是这些政策偏向于界定何种集体建设用地允许流转，并未对集体建设用地的价格评估进行指导，因此，需要相关管理人员或估价人员对集体建设用地使用权基准地价评估中的一些关键问题进行探讨和建议，推动集体建设用地使用权基准地价评估体系的最终确定。
对集体建设用地基准地价评估进行探讨有助于改善现有土地价格评估的理论与方法，为集体建设用地流转的价格水平提供指导；有利于保障集体建设用地交易双方的权益，规范交易市场；有助于全面掌握集体建设用地质量及利用状况，为科学管理利用集体建设用地提供依据。
关键词：集体建设用地；基准地价评估；方法引言集体建设用地基准地价的评估对农村集体建设用地入市流转起到了桥梁的作用。
建立一套行之有效的集体建设用地价格评估体系，一方面可以为集体建设用地市场的建立和发展提供地价标准和宏观引导；另一方面也是实现地产公平交易、合理征收土地税费的基础，同时也为实现集体建设用地地价的监测和调控提供技术支撑。
1集体建设用地基准地价的价格构成农村集体建设用地在流转时，其权利主体并不发生改变，转移的只是其使用权。
根据流转土地的位置、土地开发程度、土地利用状态、农民生活水平、供求关系等因素，集体建设用地流转价格可体现为价值构成和成本构成。
在其价值构成上，首先，包含了集体建设用地使用权价值。
它是集体土地使用权在农业用途时的未来收益价值体现，是农业级差地租和绝对地租之和，体现了对农民的生存保障和对农用地收益的补偿；其次，包含了农地发展权价值，即增值收益。
农村集体建设用地基准地价评估研究_(6)
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中兴镇上元村
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中兴镇永安村
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胥 3家
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镇
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柳街镇双凤村 柳街镇五一村 柳街镇金龙村 柳街镇七里村 柳街镇龙安村 柳街镇鹤呜村 柳街镇战洪村 柳街镇集祥村 柳街镇清凉村 柳街镇里仁村 柳街镇柳顺村 柳街镇红雄村 胥家镇匡家村 胥家镇高桥村 胥家镇圣寿村 胥家镇实践村 胥家镇金胜村 胥家镇柏河村 胥家镇南店村 胥家镇实新村 胥家镇土什村 胥家镇龙马村 胥家镇羊叉村 胥家镇共和村 胥家镇桂花村 胥家镇大林村 胥家镇新民村 胥家镇桂林村 大观镇茶坪村 大观镇红梅村 大观镇桃源村 大观镇艳景村 大观镇宿仙村 大观镇滨江村 大观镇大观村 大观镇欣禾村 大观镇双乐村 大观镇大通村 大观镇丽江村 虹口乡棕花村 虹口乡深溪村 虹口乡红色村 虹口乡高原村
农村集体建设用地基准地价探究
农村集体建设用地基准地价探究发布时间：2021-07-01T15:35:27.803Z 来源：《科学与技术》2021年7期作者：黄迪[导读] 现如今，随着我国经济的快速发展，逐步建立完善农村集体建设用地基准地价体系是深化农村土地制度改革的现实要求黄迪广西广证房地产土地资产评估有限公司广西壮族自治区南宁市 530022摘要：现如今，随着我国经济的快速发展，逐步建立完善农村集体建设用地基准地价体系是深化农村土地制度改革的现实要求。
农村集体建设用地基准地价体系构建，在评估范围上应全域覆盖城乡所有区域，当前条件下较为可行的评估方法途径是以多因素综合评价法为基础，结合集体建设用地与国有土地在土地权利、地价形成、市场发育程度等方面的差别，通过国有建设用地基准地价系数修正进行评估。
关键词：农村集体建设；基准地价引言我国实行土地公有制，而农村集体土地是一种比较特殊的所有制形式，对农村集体建设用地进行流转，是发展农村经济的必然趋势，也符合社会主义经济建设的需求。
2014年，国家出台了农村土地的相关制度，开始了新的农村土地改革，但在这个过程中，如何科学合理地进行农村集体建设用地的定价以及管理，成为了需要探讨的问题。
1农村集体建设用地基准地价概念基准地价是由政府确定的，某一估价期日法定最高适用年期土地权利的区域平均价格。
对于不同级别的土地或者有相当土地条件的均质地域，可以根据其具体的用途进行分类，即可根据商业、工业、住宅等分类，根据它们在实际中的应用进行综合评估，最后再由市政府决定公布这些土地使用权的平均价格，这些公布的价格是用于各用途土地的使用权在某一估价期日的区域平均价格，具体设定的使用年限应不高于相同用途的国有建设用地的法定最高出让年限。
还需要注意基准地价不是指具体的宗地价格，而是需要通过后续通过综合分析其他相关因素的影响情况，才会最终确定相关的区域平均价格。
2农村集体建设用地的特点 2.1风险较大相较于国有建设土地，集体建设用地的使用具有较大的风险，这种情况是因为：1）没有具体的法律法规对使用权进行保护；2）农村集体土地使用的主体是农民，可能在土地的使用方面存在一些违法违规的情况；3）部分农村集体土地建设时，与总体的土地规划建设不相符。
权能修正的集体建设用地基准地价评估方法研究
权能修正的集体建设用地基准地价评估方法研究发布时间：2021-06-17T14:48:26.873Z 来源：《基层建设》2021年第7期作者：李晓娴[导读] 摘要：本文提供了基于权能修正评价集体建设地基准地价的方法，确定了基于收益还原法的权能修正系数的理论值间隔，建立了基于定性分析和定量分析的评价指标评价制度。
广东恒正土地房地产资产评估有限公司广东惠州 516000摘要：本文提供了基于权能修正评价集体建设地基准地价的方法，确定了基于收益还原法的权能修正系数的理论值间隔，建立了基于定性分析和定量分析的评价指标评价制度。
关键词:土地管理；基准地价权能；修正法；集体建设用地整合城乡建设地市场是我国土地制度改革的重要目标，对严密保护耕地、缩小土地获取规模、增加农户财产收入起到了正面作用。
但是，我国多年的城乡二元结构，导致农村集团建设地区地价管理措施的缺失。
依照法律、法规允许农村集团建设地合法进入土地市场，不能代替减少土地利用来源、减少土地取得纠纷、激活农村集团建设土地资产、改变城乡二元结构的主干网。
一、内涵与权能分析(一)解决集体建设地的基准地价目前，集体建设地是指农民所有的土地，被识别为土地利用规划、城市规划、村庄规划等建设地。
可以利用集团建设地区的建设项目有种类的产业商业企业、公益事业、公共福利事业、农村住宅等。
集团建设区域的价格是当地市场条件下一段时间内集团建设路径的正常价格，具体取决于符合计划或当前法律使用的条件。
国有建设地基准地价和共建土地使用权基准地价是指与循环目的相适应的常规市场条件下各种土地全均质地区(地区及等级等)集体建设地总体平均价格。
(二)对集体建造占地与权能区别分析作为一种特殊的产品，土地使用权进入市场，关键问题是产权的清晰性和定价。
因此，分析集体建设纸与国有建设地的权能差，是决定集体建设地价格、评价标杆地价的重要基础。
与国有建设地比较，集体建设的力量本质上是不完全的，国有土地拥有、使用、收益、处置的力量，集体土地被部分处置，产生集体建设地以“不同权和价格”进入市场的集体土地不完全的产权。
集体土地级别基准地价评估的技术要点解析
集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：现阶段，社会进步迅速，我国的基础建设的发展也有了改善。
农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。
目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。
基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。
关键词：集体土地级别基准地价评估；技术要点；解析引言集体土地基准地价评估工作除了具有和城镇基准地价评估工作相同的特点之外，还有理论基础不完善、技术依据不足、评价方法不成熟等特点。
通过分析集体土地基准地价评估的工作重点，基于实践经验提出集体土地基准地价评估工作中存在的工作难点，并有针对性地从领导团队的成立、作业队伍的组建、评估方法的选择、评价体系的构建、评价参数的选取等方面提出解决集体土地基准地价评估工作中重点难点问题的应对措施。
1理论分析与经验借鉴目前学术界对农用地基准地价方面的研究，从基础资料收集到软件技术应用均有涉猎，代表性研究成果如下。
从基础资料收集方面入手，指出广泛收集社会、自然和经济等领域的资料是农用地定级估价研究的基础，并集中整理了农用地估价中所需的自然条件、图件、农用地利用、农用地的经济资料及其他资料等。
对农用地基准地价评估方法理论体系进行研究，从基础理论到实例举证，详细阐述了农用地基准地价的应用过程。
提出利用灰色模型与回归模型，对农用地基准地价评估进行比较分析研究。
农用地定级估价包含有大量的空间信息和土地的属性信息。
应用地理信息系统可以有效实现空间数据和属性数据的结合。
在农用地定级估价研究过程中借助GIS软件，实现了快速获取、处理、分析、输出信息的效果。
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集体建设用地基准地价评估方法研究摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。
目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估引言随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。
1集体建设用地基准地价的概念与内涵1.1集体建设用地基准地价的概念集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。
1.2集体建设用地基准地价的内涵集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。
因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。
（2）土地用途设定。
土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。
（3）开发程度。
主要指该地块“几通”（指通路、通电、供水、排水、通暖、通信等）以及宗地是否平整等状况。
（4）土地使用年限。
现在国家相关法律并无规定各用途集体建设用地的使用年限，有些地方是参照国有建设用地的使用年期进行设定，因此，在进行集体建设用地基准地价评估时，要根据国家最新的法律法规或者结合地方实际情况合法合理地设定使用年限。
（5）平均容积率。
设定各用地类型不同级别的平均容积率。
2集体建设用地基准地价评估工作面临的问题2.1评估范围无法明确不管是城镇基准地价的评估，还是集体建设用地基准地价的评估，在评估前必须明确评估的具体范围。
通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围主要分为城市的建成区、在建区与规划区，这是相对比较集中的。
然而集体建设用地是比较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。
所以怎样明确集体建设用地基准地价的评估范围是前提条件。
2.2评估规程技术依据不足城镇建设用地评估方面出台了《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）等一系列定级估价规程，这些规程明确规定了城镇土地定级估价的原则、范围、方法、流程及定级估价的影响因素。
针对集体建设用地定级估价方面，虽有《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），但相关技术思路比较粗略，针对性不足，导致进行集体建设用地定级估价时技术难度较大。
2.3土地级别界限较为粗略城镇土地级别划分相对较为容易和明确，城区内现状道路和规划道路网密集，部分穿插这铁路和河流，是天然的土地级别分级线，而农村集体建设用地级别划分需要基于同一总分区间有关单元的合并。
往往同一行政村内分值差异较大，而铁路和河流这些天然的分割线两侧，农村集体建设用地分值往往差异不大，因此在实际级别划分过程中，为了容易辨别和实际运用，往往只好以行政村界作为级别分界线，其土地级别界线相对城镇土地定级较粗略。
3规范集体建设用地定级与基准地价评估的程序3.1工作范围与工作对象的确定集体建设用地定级是集体建设用地基准地价评估的基础。
集体建设用地定级与基准地价评估可以将整个行政区划作为工作范围内，通常以区县或市本级作为独立的行政区划。
考虑到新一轮国土空间规划正在编制过程中，估价对象可以采用当地的第三次国土调查数据库变更成果，将数据库内集体建设用地图斑作为工作对象，同时可以套合当地生态保护红线，扣除生态保护范围红线内的集体建设用地图斑。
国土空间规划成果正式公布实施后，可以采用规划的农村集体建设用地图斑作为工作对象。
3.2定级因素因子的选择参见《城镇土地分等定级规程》、《农村集体土地定级与估价技术指南》等有关规程规范，确定对集体建设用地质量有显著影响的因素。
鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，在未先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。
在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指标时，可在《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）规定的基础上，考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。
集体建设用地定级因素因子包含繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、社会经济发展状况、区位条件、区域规划共七个方面。
各地可结合当地的实际情况和特点进行筛选，并针对各因素确定具体定级因子。
3.3土地级别的确定集体建设用地定级采用综合定级的方式，也可以采用综合定级与分类定级相结合的方式。
按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）的技术要求，结合《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021）中关于定级因素因子评价测算规则与方法执行。
对各类土地定级因素因子进行定量化处理，确定综合定级因素因子的功能分、作用分和服务半径。
然后划分土地定级单元，先进行土地定级单元内定级因素作用分值计算与作用分值图编制，再进行土地定级单元内总分值的计算与定级因素作用总分值图编制，最终进行土地级别的划分与确定。
3.4基准地价的评定根据《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），集体建设用地基准地价应以土地级别为基础，统计不同均质空间上的集体建设用地价格或收益水平，确定基准地价。
可以利用样点地价测算基准地价。
对于集体建设用地样点不足的区域，可通过建立定级单元（或土地级别）土地质量分值与样点地价数学模型的方法，测算基准地价。
其技术路线可概括为：全面收集当地的集体建设用地交易样点资料，并结合有关规程规范的要求，采用收益还原法测算商服用地、宅基地、工业用地的样点地价；同时根据基准地价评估设定的地价内涵，对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发水平、使用年期等系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价，之后建立定级单元土地质量分值与样点地价数学模型并对模型进行验证后测算各级别基准地价。
4集体建设用地基准地价评估的工作要点4.1相关部门的配合与支持当地领导重视和各部门的支持配合是搞好基准地价评估工作的保证。
集体建设用地基准地价评估项目基础资料收集量大、涉及部门众多，沟通协调难度大，项目从一开始就应该成立以区、县（市）委常委为组长的领导小组，负责协调解决基准地价评估工作中的重大问题。
切实做到各部门密切配合和通力协作，保障项目顺利完成。
4.2专业可靠的技术队伍专业可靠的技术队伍，是搞好基准地价评估工作的基础。
集体建设用地定级与基准地价评估工作是一项涉及面广、意义重大的基础研究工作，科学合理的项目成果能够有效指导集体建设用地土地流转市场，补充完善地区城乡公示地价体系。
在选取项目承接技术单位时，要进行充分考察和调研，关注具有相关专业资质，且拥有相关评估经验的专业技术单位，可以通过公开招标或邀标的形式公平公正的确定技术承担单位。
基准地价评估工作政策性强、技术要求高，只有一支技术过硬的工作队伍，才能按时、保质、保量完成任务。
4.3真实资料的采集扎实深入的资料收集和调查，是保障项目成果质量的前提。
只有调查收集充足的、可靠的第一手资料，才能科学地建立符合当地特色的土地级别体系、基准地价体系。
因此，在基础资料采集过程中要十分注意原始资料的收集工作，应采取灵活多样的调查手段。
在获取充足的定级因素、因子资料和样点地价资料的同时，严把质量关，对部分不符合要求的资料，进行补充调查，对有明显失真的资料，进行核查修正，保证资料的真实、可靠。
4.4估价方法的选择土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法和基准地价系数修正法等。
在实际进行集体建设用地基准地价评估时，估价人员应根据各种估价方法的特点，结合实际收集的资料情况，选择合适的估价方法。
（1）市场比较法：由于集体建设用地交易行为相对来讲不十分规范，市场是不充分的，且集体建设用地使用权没有入市，市场的正常交易量稀少，难以收集相关交易数据，因此，采用市场比较法对集体建设用地进行评估只适合用于个别已具有规范市场、交易活跃的地区。
（2）收益还原法：采用收益还原法对集体建设用地基准地价进行评估，主要会受到土地还原率难以确定的限制，一般采用安全利率加风险调整值法确定土地还原率，农村的风险调整值比城镇高，但是高多少，没有权威的论断，估价人员应在保证不出现原则性错误的情况下，选取符合实际的参数，方能使估价结果更具客观性。
（3）剩余法：若在估价基准日下待估宗地可以确定开发方案和通过何种方式获取收益等情况，可以通过剩余法进行地价测算。
（4）成本逼近法：适用于新开发的土地，以估价期日重新开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上正常的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。
但是实际估价时，应该考虑到集体建设用地与国有建设用地开发费用的差异，通常情况下，由于集体建设用地的开发建设标准（如土地平整、基础设施配套等）明显低于国有建设用地，因此开发费用要低于国有建设用地。
（5）基准地价系数修正法：对于政府已公布集体建设用地使用权流转基准地价且具有其完备基准地价修正体系的区域，可采用基准地价系数修正法进行评估。
但在基准地价前期制定过程，这种方法显然成为了不可能。
科学的评估需要科学的评估方法。
结语综上所述，在进行集体建设用地定级和基准地价评估时，应该提前明晓工作所面临的问题，熟悉工作程序，掌握工作要点，这样才能制定出科学的农村建设用地基准地价，为农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作助力。
参考文献[1]姚德波,杨叶.农村集体建设用地基准地价评估的关键问题探讨[J].中国高新区,2019,000(016):212.[2]贾学斌.宅基地基准地价评估研究[D].河北农业大学,2020.[3]彭振清.集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J].城市周刊,2019(12):1.[4]陈丹怡.集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J].住宅与房地产,2019(18):2.[5]陈立定.农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探[J].劳动保障世界，2019（8）：61-62.[6]姜全丽.集体建设用地基准地价评估体系框架构建[J].工程建设与设计，2019（16）：248-249.。