公用设备设施管理程序概要

1.目的规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。

2.范围适用于公司各部门设备设施维护及检查。

3.定义3.1公用设备包括：3.1.1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。

3.1.2给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。

3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。

3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。

3.1.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。

3.1.6楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。

3.1.7安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。

3.1.8加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等。

3.1.9会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统、桑拿设备、健身器材等。

3.1.10其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。

3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。

4.职责4.2公用设备设施维修保养频次公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。

5 方法和过程控制5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。

5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。

5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。

5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。

5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。

5.1.6 设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。

5.1.7在出现狂风、暴雨以前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。

5.1.8低压配电室入口应配置不低于50CM的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。

在固定位置放置有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识，墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态接线标注正确。

5.1.9参观来访人员需进入设备房的，须部门负责人同意，并指定专人陪同。

5.2设备维修保养要求5.2.1设备检修等级分类:A.日检：属巡视检查维护。

对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。

B.周（月）检：属预防性检查。

对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。

C.季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。

D.年检：属恢复性修理。

对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置.E.大修：属彻底性修理。

对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。

大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。

部门技术负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心经理审核后报小区（大厦）业主委员会或甲方批准执行。

F.服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。

5.2.2设备大修：设备大修方案提出后，报公司负责人审批并备案。

设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。

5.2.3各部门应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。

5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，物业服务中心应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。

5.2.5部门技术负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。

对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），职能中心及物业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。

5.2.6职能中心每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。

5.2.7各部门需要编写本部门的《机电设备年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报职能中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报职能中心批准。

5.2.8业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。

5.2.9设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。

5.3 供配电系统管理5.3.1技术员每天巡查二次配电室，并填写《电力运行记录表》，巡查发现异常情况需要立即处理并记录。

5.3.2配电房需要张贴与实际相符合的清晰的高低压系统图。

5.3.3责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。

电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态。

5.3.4对供配电设备的年度检修，应尽量减少对顾客的影响。

高压环网柜必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。

5.3.5业务部门需确保技术员会独自正确操作本部门的机电设备，在市电停电、市电来电时，会正确转换本部门的供配电设备，能够及时盘车救出电梯内被困的人员。

熟悉设备异常情况应急处理方案。

5.3.6配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报职能中心批准确定。

5.3.7发电机油箱需要设置刻度，标明日常使用油量，最低保存量为使用6小时，同时除储油箱罐外的备用油，不得超过400升。

5.3.8备用发电机应每周检查一次，每月试运行一次，每次试运行8-10分钟，发电机蓄电池每周检查一次，并记录。

有自动启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的，在市电停电时责任人应保证在5分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；运行首半小时内应有技术员在现场观察发电机的运行状态，每隔半小时记录发电机运行数据，以保证发电机正常运行。

5.3.9设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，大修时需对发电机的电动机绝缘进行测试，并记录。

5.3.10责任部门应在停电检修时，需要测试自备发电机组联锁装置（电气和机械）的可靠性，防止反送电。

5.3.11防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。

5.3.12供电线路的管理A.从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试，入住10年以上的物业，每二年测试一次，绝缘电阻需要≥0.5MΩ。

B.低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。

C.各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。

D.各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。

5.3.13物业服务中心应对公共照明进行有效管理，并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。

5.4 给排水系统管理5.4.1生活泵房需要每日巡查一次，发现问题记录在《设备/设施维修保养记录表》内，没有问题可以不记录。

5.4.2 无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。

5.4.3 雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录，同时清理雨水井、污水井。

5.4.4 生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。

5.4.5各部门的水箱每半年清洗一次。

清洗后需送检，并取得疾病控制中心的检测合格报告，结果由部门存档。

5.4.6生活水箱、水池透气、溢流孔应加防虫网保护，进人孔应加盖板并上锁，溢流管口离地面至少40厘米，生活水池现场需要张贴《生活饮用水二次供水设施管理制度》。

5.4.7水箱、水池必须安装高低水位报警系统，并将报警信号联至监控中心或把报警信号联至容易发现的位置。

5.4.8水泵房内的积水井，需要安装超高水位报警器，有条件的部门需要将报警信号联至中心，不能联至中心的，需要将报警信号联至容易发现的位置。

5.5消防系统管理5.5.1消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写《消防主机运行记录表》和《消防联动柜运行记录表》。

5.5.2消防泵、喷淋泵每半年由设备责任人启动试运行一次（尽量安排在水箱清洗时进行），使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱。

每两个月手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并记录。

5.5.3报警装置、联动装置、水流指示器、CO2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播等须至少每半年测试一次，检查其功能是否正常,或与地址码图是否一致等，并填写《自动消防设施测试报告》，经物业服务中心负责人审阅后存档。

测试须由设备责任人或专业技术人员在场，并尽量避免影响顾客，每年的测试应覆盖到所有烟感、温感(特殊情况业主长期不在家除外)。

烟感、温感探头至少每半年清洁一次。

5.5.4消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。

5.5.5喷淋系统放水阀处静态压力必须大于0.1Mpa。