房地产经济学2(价格)
房地产经济学第二版
房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第一节 房地产经济波动的基本概念
一、房地产经济波动的含义
房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着 长期趋势上下振荡所形成的运行状态。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、 房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房 地产周期也指房地产经济波动。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第六节 房地产周期
（二）房地产周期的基本测定方法
每个经济指标的时间序列中一般都包含四种 变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动 （S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。 而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采 用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变 动和不规则性变动的影响。 最基本的方法有直接测定法和剩余法。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
房地产经济学
（第二版）
谢经荣 吕萍 乔志敏 编著
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第六章 房地产经济波动
重点问题
房地产经济波动的含义和类型 房地产经济波动的影响因素 房地产经济波动的运行机理 房地产经济波动的指标 房地产周期的概念、运行阶段及测定
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第七节
房地产泡沫
三、房地产泡沫的判断指标 根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可 以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。
房地产贷款增长率 （贷款总额增长率）
货币供应量
预示 指标
股价指数
图6—2 房地产泡沫的预示指标
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第02章 房地产价格
某一房地产对于典型投资者的经 济价值。--社会、客观评价
三、原始价值、账面价值公允价值和市场价值
1.原始价值 资产在当初购置或建造时的价格或发生的 支出。--原值、原价 2.账面价值 资产的原始价值扣去已提折旧后的余额。-账面净值、折余价值 3.公允价值 在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿 进行资产交换或债务清偿的金额。 4.市场价值 资产在现时（目前）市场上实际所值的价 格。--市值、市价
1.价值 2.使用价值: 商品（房地产）能满足人们某种需要的 效用。 3..交换价值:
一种商品（房地产）同另一种商品相交 换的量的关系或比例，即交换价值表现为 一定数量的其他商品，通常用货币来衡量。
二、投资价值和市场价值 1.投资价值: 某一房地产对于某个具体的投资 者的经济价值。--个人、主观评价 2.市场价值:
解：对于容积率不同、其他条件相同的土
地，其价格的高低应根据楼面地价水
平来进行判断：
甲土地楼面地价＝
甲土地的土地单价
甲土地的容积率
＝700÷5 ＝140元／平方米（建筑面积） 乙土地楼面地价＝
乙土地的土地单价
乙土地的容积率
＝510÷3 ＝170元／平方米（建筑面积） 计算结果表明：甲土地价格相对来说低一些。
解：该期房目前的价格(单价)为： P=3300-330/(1+10%)-3300×2% =2934(元/m2)
十三、起价、标价、成交价和均价 ----〖商品房销售中的一组价格〗 1.起价：是指所销售的商品房的最低价格。
2.标价：是指所销售的商品房的标示价格。
3.成交价格：是指买卖双方实际交易价格。
期 房 价 格
现 房 = 价 格
期房成为 风 现房期间 险 现房出租 - 补 的净收益 偿 的折现值
2第二章 房地产的价格
• 2.房地产市场供求的非均衡 • 所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状 态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与 需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的 经济运行状态。它表现为三种状态。 • 总量性供不应求状态 • 这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量 的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求 状态的房地产市场称为卖方市场 • 总量性供过于求状态 • 这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目 扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区 • 结构性供求失衡的状态 • 结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况， 而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应 • 答案（a)
第二节 房地产的供求与价格
• 一、房地产的需求 • 二、房地产的供给 • 三、房地产的均衡价格 • 四、房地产的需求弹性和供给弹性 • 五、房地产供求与价格之间关系的特殊性 • 六、中国房地产的供需分析
一、房地产的需求
• 1.房地产需求的涵义 • 房地产需求是指房地产消费者（包括生产 经营性消费主体和个人消费者），在特定 的时期内、一定的价格水平上，愿意购买 而且能够购买的房地产商品量。 • 形成需求有两个条件： • 消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。
• （3）房地产供给的时期性。 • 房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长 期三种。 • 所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产 资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一 段时期。 • 所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固 定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。 • 所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有 的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业 的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大 幅度影响的一段时期。
房地产经济学整理
房地产经济学整理房地产经济学是研究房地产市场和相关经济现象的学科领域。
它探讨了房地产市场的运作机制、供求关系、价格形成、影响因素及其对经济的影响等方面内容。
本文将对房地产经济学进行整理，以便更好地理解和应用这一学科。
一、房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是房地产经济学研究的核心内容之一。
供给方面，房地产开发商通过土地购置、开发建设和销售房屋来满足市场需求。
需求方面，购房需求受到居民收入水平、人口变动、贷款政策等多种因素的影响。
供求关系的平衡将决定市场房价的走势和数量的供给。
二、房地产价格的形成房地产价格的形成是房地产经济学中的重要研究内容之一。
宏观经济因素包括通货膨胀、利率水平、经济增长等，都会对房地产价格产生影响。
此外，地理位置、建筑质量、周边配套设施等微观因素也会对房地产价格起到决定性作用。
了解价格形成的因素，对于投资决策和政策制定都具有指导意义。
三、房地产市场的影响因素房地产市场的影响因素包括政府政策、金融市场、地方经济发展、人口迁移等多方面内容。
政府政策的调控对房地产市场有着决定性的作用，例如调整房贷政策、土地供应政策等。
金融市场的波动、地方经济的繁荣和人口流动也会对房地产市场产生重要的影响。
了解这些影响因素，有利于提前预测房地产市场的变化。
四、房地产对经济的影响房地产对经济的影响是房地产经济学中的另一个研究方向。
房地产经济的繁荣或衰退与整个宏观经济密切相关。
房地产投资的增加可以刺激经济增长，促进产业链上下游的发展，带动就业增加和消费增长。
然而，房地产市场的过热也可能导致经济风险，例如楼市泡沫和金融危机。
因此，合理运用房地产政策是维持经济稳定的重要手段之一。
五、国际房地产市场的比较房地产经济学也研究了国际房地产市场的比较。
各国的房地产市场受到本国经济体制、文化习俗、政府政策等方方面面的影响。
不同国家的市场特点和经验可以为我们在国内房地产市场中提供借鉴和启示。
综上所述，房地产经济学是一门研究房地产市场和相关经济现象的学科，通过对供求关系、价格形成、影响因素和对经济的影响等方面内容的研究，能够帮助我们更好地理解和应用房地产市场。
房地产估价 第二章 房地产价格ppt课件
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本；
房地产区位优劣的判定标准，在一般情况下，凡是位于或 接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量 较大、环境较好、基础设施和公共设施完备位置的房地产， 价格一般较高，反之，相反 。
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区位因素
•（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主 要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是 否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经 济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一 般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通 口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的 地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野， 地价必然低廉。
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
第二章 房地产价格
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政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。
最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最 高价格；
最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最 低价格，又称为最低保护价。
政府对价格的干预，还有规定成本构成或利润率 等。
中的抽象人类劳动。
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上述对价格的定义，第一种讲的是现象，第二种 讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从 现象上把握房地产价格的“数量”，故可将房 地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得 他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会 它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式 来偿付，但也可以用实物、劳务等其它形式来 偿付，例如以房地产作价入股换取设备、技术 等。
➢ 在较短时间内，由于出租单元的数量是固定的， 需求的增加只会提高租金，因此，供给弹性是比 较小的；但在更长的时间内，并且在租金缺乏管 制的情况下，较高的租金会刺激人们改造现有的 房屋和建造新的房屋，于是供给量就增加了，租 金也会有所降低，供给弹性也就比较大了。
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第四节 房地产价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
使用价值∶是指该种商品能满足人们某种需要的效 用 交换价值∶是指该种商品同其他商品相交换的量的 关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中 ，一般所说的价值也是指交换价值。
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供给的 开发商或拥有者愿意供给 条件 开发商或拥有者有能力供给
《房地产估价》讲义(第2讲-房地产价格)
第2讲 房地产价格重点：掌握房地产价格的特征和影响房地产价格和因素，了解房地产价格的种类。
难点：熟悉房地产的供求关系。
2.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。
房地产价格的形成条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
⎩⎨⎧地产价格房产价格 ⎩⎨⎧地租资本化价格商品价值 2.2 房地产价格的特征共同之处：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
2.2.1 土地价格的特征1. 土地价格没有一个波动中心。
一般商品有生产成本；土地无生产成本，地价是地租的资本化。
一般商品是劳动创造的；土地不是劳动创造的。
2. 土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势。
（土地的供给总量是固定的，人类对土地的需求却不断增加）3. 土地价格具有明显的地域性。
4. 土地价格受到各国政府政策的控制。
2.2.2 房地产价格的特征1. 房地产价格受区位影响明显。
2. 房地产价格是关于房地产权益的价格。
⎪⎩⎪⎨⎧其他权利、利益房地产的使用权房地产的所有权3. 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
4. 房地产价格是在长期综合考虑中形成的。
5. 房地产价格容易受交易者的个别因素影响。
2.3 房地产供求与均衡价格2.3.1 房地产需求2.3.1.1 房地产需求的概念房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的房地差商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。
2.3.1.2 影响房地产需求的因素1. 城市人口数量和结构的变化。
2. 房地产价格水平。
3. 消费者的收入水平。
4. 消费者的偏好。
5. 相关物品的价格水平。
6. 消费者对未来的预期。
2.3.1.3 房地产需求曲线2.3.2 房地产供给2.3.2.1 房地产供给的概念房地产供给是指生产者在某一定特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。
第2章房地产价格
❖ 第一章 房地产和房地产估价
❖ 房地产的概念
房 ❖ 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ❖ 房地产的实物（实体、质量和功能）、权益（权利、利益 和收益）（交通时间距离）
地 ❖ 房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。 ❖ 房地产的十大特性 ：
❖ 不可移动性 、独一无二性（差异性）、寿命长久性 、数
房地产的效用是指其满足人们
1）效用 某种要求的能力，即有用性。
房地产对人们具有效用（用于
房 足不了人们对他的需要和 要求。
地 产 房地产的稀缺性来自三方面：
1）土地资源有限；2）开发
价 建设需大量人力物力；3） 需求随社会发展和人口增长
格 不断增加。
居住或商用），人们就有了占 有房地产的要求，就会以货币 或其他形式支付房地产的价格 ，从而占有或使用房地产。
第二节 房地产价格的影响因素
九类因素：
❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖
⑨⑧⑦⑥⑤④③②① 其心国行社经人环自 他理际政会济口境身 因因因因因因因因因 素素素素素素素素素
房地产的具体市场价格是由上述众多因素相互作用形成
的，
有的直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响
某地区或某类房地产的价格水平。有的可以提高房地产价格，
影
⑥日照、风向、
响
降水量、天然
周第期2章房性地产灾价格害
②肥力 ④地形、地势 ⑦建筑物本身
自 身 因 素 对 价 格 的 影
2．1．1 位置对房地产 房地产位置优劣直接影响其
价格影响
位置坐落分为在城市还是在 乡村，在城市中心区还是在 边缘地带，临街还是不临街
所有者或使用者的生活满足 程度经济收益或社会影响, 因此,房地产坐落的位置不 同,价格会有较大的差异。
浅谈房地产价格与房地产经济学
浅谈房地产价格与房地产经济学房地产是经济发展中的重要组成部分，其价格的波动直接影响着市场和经济的稳定。
房地产经济学作为一个独立的学科，研究的就是与房地产市场有关的经济现象和规律。
本文将就房地产价格与房地产经济学展开探讨。
一、房地产价格的影响因素房地产价格的波动是由多个因素决定的，其中最主要的影响因素包括供需关系、经济环境、政府政策和人口因素。
1. 供需关系房地产市场的供需关系是决定房地产价格的最重要因素之一。
当供应量大于需求量时，房地产价格可能会下降；而当需求量大于供应量时，房地产价格则可能会上升。
供需关系受到各种因素的影响，如人口增长、经济发展水平、城市扩张等。
2. 经济环境经济环境也是影响房地产价格的重要因素之一。
经济发展水平、就业情况、物价水平等都会对房地产市场产生一定的影响。
当经济发展水平高、就业情况好时，人们的购买力和购房需求会增加，从而推高房地产价格；相反，经济衰退和失业率上升会导致人们购房需求减少，从而推低房地产价格。
3. 政府政策政府政策对房地产市场也有着重要的影响。
政府的调控政策可以通过限制购房者的贷款额度、调整房地产税率等手段来影响房地产市场供求关系，从而对房地产价格产生影响。
政府政策的不确定性也会对投资者的预期产生影响，进而对房地产市场价格形成波动。
4. 人口因素人口因素也是影响房地产价格的重要因素之一。
人口的增加和迁移会导致房地产市场供需关系的变化，从而对价格产生影响。
例如，当一个地区的人口迁入增加，需求上升可能导致房地产价格上涨。
二、房地产经济学的基本原理房地产经济学是以经济学理论为基础，研究房地产市场的经济现象和规律的学科。
其基本原理包括供需关系、价格的形成和波动、投资与回报等。
1. 供需关系供需关系是房地产经济学的核心概念之一。
当供需关系失衡时，价格就会发生相应调整，以达到市场平衡。
供需关系的变动可以通过房地产市场的调控政策来调整，以实现价格的稳定。
2. 价格的形成和波动房地产价格的形成是由市场供需和其他因素共同决定的。
浅谈房地产价格与房地产经济学
浅谈房地产价格与房地产经济学房地产是一个重要的经济领域，房地产价格的波动和房地产经济学密切相关。
本文将浅谈房地产价格与房地产经济学的关系。
一、房地产价格的形成房地产价格的形成是受多种因素的综合影响的结果。
首先，供需关系是影响房地产价格的主要因素之一。
当市场需求超过供应时，房地产价格往往会上涨；相反，当供应过剩时，价格就会下跌。
其次，地理位置、交通便利度等也对房地产价格产生重要影响。
位于繁华地段和交通便利的房产价格往往高于偏远地区。
此外，政策、经济状况以及市场预期也对房地产价格有一定的影响。
二、房地产经济学的理论基础房地产经济学是以经济学理论为基础，研究房地产市场及其运作的一门学科。
其中，供需理论是房地产经济学的重要基础。
供需理论强调市场上需求和供应的平衡关系，通过供求关系的变化判断价格的走势。
此外，价格理论、资本市场理论、地理经济学等也为房地产经济学提供了理论基础。
三、房地产价格的影响因素1. 经济因素经济因素是影响房地产价格的核心因素之一。
宏观经济状况的好坏、政府政策的支持以及市场需求都会对房地产价格产生影响。
例如，经济发展迅速时，人们购买力提高，房地产需求增加，价格上涨；而经济衰退时，需求下降，房地产价格则会受到一定程度的压制。
2. 土地供应土地供应是决定房地产价格的重要因素之一。
土地资源是有限的，随着城市化进程的推进，土地供应逐渐减少。
土地稀缺会导致房地产价格上涨，特别是一线城市和热门地区更为明显。
3. 政府政策政府对房地产市场实施的各种政策也会对价格产生影响。
政府通过调控政策来平稳房地产市场，控制价格波动，以维护市场稳定。
政府对购房者的购房资格、利率政策、土地政策等都会直接或间接地影响房地产价格。
4. 市场预期市场预期也会对房地产价格产生一定的影响。
当市场预期房地产市场将进入上涨期时，投资者会纷纷进入市场，推高房地产价格。
反之，若市场预期下跌，则会有人选择观望或抛售，促使房地产价格下跌。
第二章 房地产价格
第二节
房地产的供求与价格
房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同 作用的结果。 一、房地产的需求 某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特 定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有2 个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有： （1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3） 相关房地产的价格水平；（4）消费者的偏好；（5）消费者的未 来的预期；它们对房地产需求量的影响分别如下： 1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升， 对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。其他商品一 般也如此。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬特品。炫耀性物 品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。吉芬物品是指某种 生活必需品。 2、消费者的收入水平。
五、土地价格、建筑物价格和房地价格 （一）土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即 指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该 宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。 土地的“生熟”程度主要有下列5种：（1）未征用补偿的农地。 （2）已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地。（3） 已做“三通一平”或以上开发的土地。（4）在现有城区内有待 拆迁建筑物的土地。（5）已做拆迁补偿安置的城市空地。 （二）建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土 地的价格。 （三）房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的 价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产而言，有：（1）房地价格=土地价格+建 筑物价格；（2）土地价格=房地价格—建筑物价格； （3）建筑物价格=房地价格—土地价格。
房地产经济学-房地产估价
房地产经济学 - 房地产估价引言房地产估价是房地产经济学中非常重要的一个领域。
它涉及到对房地产价值的评估和估计，对于房地产市场的参与者有着重要的指导作用。
本文将介绍房地产估价的基本概念、方法和应用。
一、房地产估价的概念房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估计的过程。
它可以通过对房地产的物理特征、位置、市场需求和供应等因素进行分析来确定房地产的价值。
房地产估价是一个综合性的过程，需要考虑多个因素的影响。
二、房地产估价的方法1. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。
它通过比较相似的房地产交易数据来确定目标房地产的价值。
这种方法需要收集大量的市场数据，并对数据进行分析和比较，从而得出目标房地产的估价结果。
2. 收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法。
它基于房地产投资的预期收益来确定房地产的价值。
这种方法需要对房地产的租金收入、经营费用和预期增长率等因素进行分析和估计，从而得出目标房地产的估价结果。
3. 成本法成本法是一种以重建成本为基础的房地产估价方法。
它通过估计重建房地产所需的成本，再根据折旧和物业价值等因素来确定目标房地产的估价结果。
这种方法适用于新房地产或没有直接比较数据的情况。
4. 利用市场数据和模型利用市场数据和模型是一种较为复杂的房地产估价方法。
它结合了市场数据和经济模型，通过对市场供需关系、经济周期和金融因素等进行分析，从而得出房地产的估价结果。
这种方法对数据的需求较高，需要充分掌握经济和金融知识。
三、房地产估价的应用1. 买卖交易房地产估价在买卖交易中起着关键的作用。
买家和卖家可以通过房地产估价来确定交易的价格，从而进行谈判和决策。
房地产估价可以帮助买家和卖家了解市场价格和价值，从而减少信息不对称和风险。
2. 抵押贷款抵押贷款是一种常见的房地产融资方式。
银行或金融机构需要通过对房地产的估价来确定贷款的额度和利率。
房地产估价可以为金融机构提供风险评估的依据，同时也可以帮助借款人了解房地产的价值和贷款条件。
2房地产价格
§2.4房地产价格影响因素分析
§2.4房地产价格影响因素分析
一、一般因素
经济因素 社会因素 行政因素 心理因素
§2.4房地产价格影响因素分析
二、区域因素
商业繁华程度
道路通达因素 交通便捷程度
公共设施配套状况 环境状况
§2.4房地产价格影响因素分析
三、个别因素
土地个别因素
建筑物个别因素
四、对房地产价格影响因素的基本认识
§2.1房地产价格的概念和特征
四、房地产价格与一般物品价格的异同
1.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位 关系不大；
2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品 价格主要是物品本身的价格；
3.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品 主要是买卖价格； 4.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物 品价格不易受交易者的个别情况左右； 5.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形 成的时间通常较短。
不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的 方向是不尽相同的； 不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的 程度是不尽相同的； 不同影响因素的变化与房地产价格变动的关系是不尽 相同的； 有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的 则与时间有关； 各种影响因素对同一类型房地产价格的影响程度不是 一成不变的； 同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是 不同的
补偿额而评定的价格。
3.课税价格：是指政府为课征赋税而对房地产评
定的价格，是作为对房地产计税依据的价格。
§2.3房地产价值和价格的种类
七、按政府行为划分
4.补地价：是指更改政府原出让土地时规定的用 途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土 地使用权，或出让土地使用权续期等时需要补交 给政府的一笔地价。 补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价 补地价=［（增加后容积率-原容积率）/原容积率］ ×原容积率下的地价
2 房地产价格
2 房地产价格[学习目标]了解房地产价格的形成条件，熟悉影响房地产价格的因素，掌握房地产价格的内涵、特征和类型。
房地产估价是房地产价格的评定与估算，无论何种房地产的估价，最后都要以评定的该房地产的价格作为结果。
因此，房地产价格是房地产估价工作中所涉及的最基本概念之一。
本章就房地产价格的有关问题作一全面讨论。
2.1 房地产价格的概念价格是人们和平地获得某种商品或劳务所必须付出的代价，是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。
在市场经济条件下，房地产也是商品，房地产价格自然可定义为：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。
房地产价格的形成原因来源于两个方面：一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。
这部分价值表现出的房地产价格与一般商品价格的形成机理一样是由社会必要劳动时间决定的，即在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和强度下，开发某一土地或建造某一房产所花费的必要劳动时间决定的。
价值由（Ｃ＋Ｖ＋Ｍ）三部分组成。
Ｃ是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值，包括所用固定资产折旧和建筑材料、构配件等流动资产价值的转移；Ｖ是劳动者为自己劳动所创造的价值，包括劳动者的工资及工资性的各种津贴；Ｍ是劳动者为社会创造的价值，包括利润和税金。
二是来源于资本化的地租，即土地使用权价格（或所有权价格）。
对于没有经过开发，处于自然物质状态的土地来说，是天然形成的，不是劳动的产物，因而本身没有价值。
但没有价值不等于没有价格，土地是有价格的，否则，现实中普遍存在的土地价格就不能被理解。
所以说，土地是一种特殊商品（导致房地产也为特殊商品的根本原因），土地价格不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格。
在土地所有权的情况下，其土地价格为：土地价格＝地租／资本化率式 (2-1-1) 对土地价格的深入分析见有关地租理论和价格理论。
房地产价格与房地产经济学分析
137２０２２年１期 （１月上旬）产能经济摘要：房地产价格变化是社会重点关注的内容，而在房地产价格背后的房地产经济学问题也逐渐成为社会经济的重要组成部分，维持房地产经济稳定对于促进社会经济平稳发展的意义重大。
本文针对房地产价格与房地产经济学的相关问题进行分析，在从房地产经济学角度出发详细分析了房地产价格的相关影响因素，再从房地产经济学角度对房地产价格变化问题进行了深入讨论，提出了相关的政策建议，旨在促进整个房地产行业的稳步发展。
关键词：房地产价格；房地产经济学；政策支持自进入21世纪以来，我国经济进入到快速发展的新常态下，而各行业也得益于经济的快速增长而获得了高速发展的契机。
房地产与民众生活存在相关性，在促进经济发展中的作用也得到了社会的广泛关注，甚至对于部分地区而言，房地产经济的快速发展成为支撑地区经济的关键，但是在这一背景下，居高不下的房价也对居民生活产生直接影响，更多的居民希望通过对房价的宏观调控来改善生活。
随着国家相关政策的出台，房地产经济进入到了高质量发展的新阶段，与此同时也对房地产价格产生直接影响，不容忽视。
一、房地产的需求特征从房地产经济学来看，需求特征决定了房地产具有广泛的受众，主要表现为以下几方面：1.住房需求所产生的硬性条件。
房屋是人类生存的基本条件，与其他商品不同的是，房屋不会因为价格的变化而变得可有可无，是人在生存过程中必须要实现的因素，因此，房屋的价格弹性小，即使房地产价格上涨，社会对房地产的需求无法忽略。
2.按揭充分挖掘了潜在的需求。
按揭购房的本质，是居民可以通过信贷的方法来透支自己的收入，这种方法可以让无法全额购买房屋的居民具有购房能力，市场消费能力得以保障。
3.住房本身存在一定的投资性。
住房属于不动产，具有保值的功能。
虽然近几年在我国政策的宏观调控下房地产价格整体趋于稳定，但是整体上房地产价格依然处于缓慢上涨的状态，因此遵照市场“低价买入，高价卖出”的原则，房地产消费本身可以带来一定的收益[1]。
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2 房地产价格的构成
房地产价格
土地价格:土地取得成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 开发利润
建筑物价格:房屋开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润
思考问题
分析目前我国房地产价格构成中的不合理部分? 分析目前我国房地产价格构成中的不合理部分
思考题提示
1.以住宅为例，70年的土地使用权出让金由购房者一次性支付是 否合理？ 2.基础设施建设费和公共配套设施建设费纳入房价是否合理？ 3.开发利润是否合理？
商业房地产 土地价格 写字楼租金 1996年 1994年 1996年 1994年 东京 100 100 100 100 大阪 56.3 63.4 81.4 75.4 温哥华 6.8 4.0 43.8 19.2 纽约 20.4 11.2 72.2 55.0 洛杉矶 10.1 4.3 34.1 38.6 伦敦 30.3 19.3 116.4 88.3 巴黎 15.9 18.2 67.9 73.1 法兰克福37.9 24.0 53.9 52.1 莫斯科 0.7 0.4 139.6 111.5 汉城 55.4 27.8 80.4 55.9 香港 110.3 69.0 164.1 157.7 上海 14.5 8.5 244.8 135.4 悉尼 21.3 11.6 64.8 47.9 城市 独立住宅 土地价格 1996年 1994年 100 100 66.5 62.1 21.2 20.2 3.6 3.3 6.0 5.7 11.9 10.4 7.4 8.3 12.2 11.0 4.0 3.4 40.9 53.8 105.8 112.8 4.0 3.8 12.6 10.7 普通住宅 住宅价格 1996年 1994年 100 100 72.9 73.5 56.5 57.0 25.5 24.9 32.8 24.2 48.2 47.1 22.2 27.2 49.3 46.6 16.1 21.4 37.3 34.1 132.0 152.5 47.4 46.3 35.1 31.6
其他视角
房地产价格与经济发展水平不是简单正相关关系。 表4列出了1994年和1996年世界各大城市的房地 产价格水平，各类型物业的价格或者租金都以同 年东京的价格水平作为基准来进行比较。可以看 到，这些大城市的房地产价格绝对水平之间存在 着比较大的差异。 房地产价格的上涨需要与经济基础面相吻合。
表4 世界各大城市房地产价格的比较
专题分析：房地产价格的合理性？
房地产价值 房地产价值 开发商利润最大化/消费者保留价格 开发商利润最大化 消费者保留价格 房地产价格的上涨现象 房地产价格的长期趋势
牛顿投资股票失败：我可以算出星星的运动轨迹，但我不 能算出人类的疯狂。
房地产价格从长期来看是不断上涨的吗？ 房地产价格从长期来看是不断上涨的吗？ • • • • 两大误区: 一是忽略了通货膨胀 二是忽略了房地产发展阶段 正确的认识:
• 日本2003年的真实土地价格回归到了 世纪70年代初的水平 日本 年的真实土地价格回归到了20世纪 年代初的水平 年的真实土地价格回归到了 世纪 • 图2给出了日本1955年至2003年全国的综合地价指数。如果不 考虑通货膨胀的影响，从1955年开始到20世纪90年代初“地价 神话”破灭时，日本的地价确实一直处于快速增长中。但是如果 消除了通货膨胀的影响，可以清楚的看到，20世纪70年代中期 日本的地价已经经历了一次比较显著的高涨与随后的萧条，是物 价因素造成了地价一直处于飞涨中的假象。 • 图2 日本综合地价指数（1955-2003） • 从图2中可以看出，2003年土地的真实价格已经下降到20世纪 70年代初的水平，以大历史的角度来看，这是价格在向价值回归。 联系日本的近代经济起飞历史，可以更好的认识到大历史背景下 房地产价格发展的一般规律：经济起飞阶段往往伴随着房地产价 格的高涨，进入稳定阶段后房地产价格围绕着长期均衡价格波动。
房地产价格
1 房地产价格的特性 2 房地产价格的构成 3 房地产价格的影响因素 4 房地产价格的形成机制
1 房地产价格的特性 房地产价格=土地 建筑物 房地产价格 土地+建筑物 权益 土地 建筑物+权益 房地产价格=有用性 稀缺性+有效需求 有用性+稀缺性 房地产价格 有用性 稀缺性 有效需求
房地产价格具有复杂性 房地产价格具有个别性 房地产价格的实质是房地产权益的价格 房地产价格受区位的影响很大 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金
在1998年，上海住宅平均销售价格还只有3026元/m2，1999年 上海房地产市场开始回暖，房价连续三年保持上涨态势，并且上 涨速度逐年加快，2003年全国商品房价格平均涨幅为3.2%，上 海的涨幅超过了24%，每平方米均价达到5118元，上海已经超 过北京成为中国房价最昂贵的城市，到2004年底，按照上海市 统计局的数据，上海商品房平均价格已经升至8124元/m2，其中 静安、长宁、徐汇、虹口等6个中心城区的平均价格均超过1万元 /m2。与官方统计数据相比，民间认同的真实楼价还要高得多。 在2004年末，本地楼价的所谓“321格局”在上海几乎无人不知： 内环内3万元/m2，内环外环间2万元/m2，外环外1万元/m2。 普遍观点：上海是中国经济最发达的城市，其价格位居全国榜首 无可非议。
• 从有比较完善的市场经济体制以及比较成熟的房地产 市场的国家或地区来说，房地产价格存在其长期均衡 值。
• 阿姆斯特丹 阿姆斯特丹350年前后真实住宅价格指数存在着长期均衡值 年前后真实住宅价格指数存在着长期均衡值 • 图1列出了1628－1972年消除通货膨胀后的阿姆斯特丹独立式住 宅的价格指数。荷兰是老牌资本主义国家，十七世纪曾经称霸于 海上，因此其住宅价格指数的发展历史可以作为西方国家的典型 案例来进行研究。图1为我们提供了长达近350年的住宅价格指 数历史，有非常重要的参考价值。这段时期伴随着资本主义的兴 起和发展，阿姆斯特丹的经济也不断处于发展之中，从这么长的 历史界限来看，消除了通货膨胀因素的长期住宅价格并没有呈现 明显的上涨趋势。我们所看到的只是350年的住宅价格围绕均衡 值的不断波动。 • 图1 消除通货膨胀后的阿姆斯特丹独立式住宅的价格指数 （1628-1972）
投资
成本
பைடு நூலகம்
利润
购买力
偏好
政 府
土 地 政 策
产 业 政 策
货 币 政 策
税 收 政 策
信 贷 政 策
住 房 政 策
消 费 引 导
…
图2-9 房地产价格的形成过程
主导的定价模式 供求定价（供不应求导致的价格上涨是合理 的；需求旺盛；供给能力不足；开发商有超 额利润——增加供给、需求引导） 预期定价：引导预期 资本定价：打破垄断，疏导资金，改变预期
3 房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素
微观因素 自身因素
实体 区位 权益
宏观因素 外部因素
社会稳定状况 经济发展水平 国家制度政策 人口状况 居民收入水平 心理因素 国际因素
4 房地产价格的形成机制
资本定价 房 地 产 价 格 市 场 供给者 预期定价 供求定价 需求者 投机 消费 预期定价
香港2003年真实住宅价格与 年真实住宅价格与1981年和 年和1989年差异不大 香港 年真实住宅价格与 年和 年差异不大 • 图3显示了香港1981－2003年的住宅价格指数。消除通货膨胀因 素后，同样可以看到明显的周期性。需要重视的是1997年前香 港的住宅价格其实已经处于周期循环的下降期，由于各种政治和 经济原因形成了房地产泡沫，使得住宅价格出现了短时间的快速 猛涨。1997年住宅价格泡沫破裂后，住宅价格指数一直处于持 续下降中，当前香港的住宅价格水平已经回归到20世纪80年代 20 80 初和80年代末的水平。从长期来看，房地产价格在出现了一个阶 80 段的高涨后，必然将出现一个阶段的回调，回归其真正的价值。 • 图3 香港住宅价格指数（1981－2003）
供给视角
上海市地质条件。上海中心城区670平方公里地带由于 高楼的过度建设（至2003年底已建的高楼为2000多幢， 在建或已列入规划拿到批文的总计2000多幢）造成不规 则沉降引起了对城市地质条件的担忧（上海地处冲积平 原，其地下300米是泥土而非岩石），2003年上海市人 代会特别通过一项决议，强制将正建及待建的高楼容积 率不同程度地削减，依照不同的地理位置，有的高楼容 积率给砍掉了一半。 土地资源的稀缺性。上海作为中国最大的经济城市，未 来的国际金融中心，都使稀缺的土地资源更加值钱。
消费品属性的首要性 中等阶层福利的增长 投机、投资最终要回归到消费需求 富人拥有多套房子也是一种资源的浪费
牛顿投资股票失败：我可以算出星星的运动轨迹， 但我不能算出人类的疯狂。
课后作业和思考（任选 ） 课后作业和思考（任选1） 1.什么是房地产泡沫，形成过程及危害 什么是房地产泡沫， 什么是房地产泡沫 形成过程及危害? 2.某一城市的住宅市场价格水平分析。 某一城市的住宅市场价格水平分析。 某一城市的住宅市场价格水平分析