乡镇住房抵押贷款监管办法

乡镇住房抵押贷款监管办法
第一章总则
第一条为加强农村住房抵押贷款管理，防范贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据相关法律、法规、规章的规定，按照《关于开展城乡一体发展综合配套改革试点总体方案的批复》文件精神，结合我县实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本县范围内依法拥有农村住房（包括集体土地、农民集中居住区国有划拨土地的住房，下同）权属证书的农村居民以农村住房抵押担保方式申请贷款发生的活动。

第三条本办法所称的抵押贷款，是借款人向金融机构申请贷款时，愿意以自有农村住房作为抵押物的一种借款担保形式。

第二章农村住房抵押贷款合同的签订与登记
第四条农村住房抵押贷款由拥有农村住房所有权的借款方提
出申请，并向金融机构提供以下资料：
（一）借款人（抵押人）的有效身份证明；
（二）抵押房屋的所有权证和土地使用权证；
（三）抵押人（共有人）对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；
（四）抵押人（共有人）对抵押房屋处置后本人及其所抚养或扶养、赡养家属有安居之处的承诺，且该承诺应该有抵押人所在村签署的情况事实的意见；
（五）抵押人（共有人）对抵押房屋不存在权利瑕疵的情况说明；
（六）土地所有权人（村经济合作社）作出的同意土地使用权随住房抵押、抵押权实现时同意处置、转让的承诺；社员（村民）大会或社员（村民）代表大会统一作出的同意住房抵押、处置、转让的决议，承诺和决议的内容均应当包括允许抵押房屋按照“地随房走”的原则在行政辖区内的农民之间进行流转；
（七）农民集中居住区国有划拨土地使用权住房由土地所在地村经济合作社作出的同意住房抵押、处置、转让的证明；
（八）金融机构认为需要提供的其他资料。

第五条抵押借款申请经金融机构审查同意后，签订抵押借款合同。

抵押借款合同必须由借贷双方及房产共有人签名（章）。

第六条抵押双方当事人签订房屋抵押借款合同后，应到房地产管理部门办理房屋抵押权登记。

第七条办理房屋抵押权登记，应当由抵押双方当事人共同申请并向房地产管理部门提交下列资料：
（一）抵押登记申请书及抵押人、抵押权人的身份证明；
（二）抵押借款合同（借款合同、抵押合同）；
（三）《土地使用证》、《房屋所有权证》（《房屋共有权证》）；
（四）被抵押住房所属的土地所有者同意抵押的书面证明；
（五）登记机关认为必需的其他资料。

共有房屋应由全体共有人共同申请。

第八条下列房屋不予以抵押权登记：
（一）权属有争议的；
（二）未取得土地使用权证和房屋所有权证的；
（三）依法被查封、扣押的；
（四）已列入规划征地拆迁范围的。

第九条经审查，不符合抵押登记条件的，房地产管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。

第十条办理房屋抵押权登记，房地产管理部门应当向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

第十一条房屋抵押权自抵押权登记之日起生效。

第十二条以出租房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

第十三条抵押权利凭证交由抵押权人保管。

复制件由抵押权人送借款人所在镇乡、街道和村备案。

第十四条抵押权人应经常检查抵押农村住房状况，对被拆迁、出售、赠与或再抵押的，应及时处理。

第十五条抵押合同发生变更或者终止时，抵押双方当事人应当在十五日内到原登记部门办理抵押权变更或者注销抵押权登记。

第三章农村房屋抵押贷款合同纠纷的解决
第十六条抵押贷款合同到期而抵押人不能如约归还贷款，或者发生双方当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人应当按照与抵
押人的预先约定或者与抵押人新达成的协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项受偿。

第十七条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间依法行使抵押权。

第十八条抵押权人与抵押人协议以变卖抵押物所得款项受偿的，应当与抵押人、买受人就抵押物价格达成一致意见。

第十九条抵押权人与抵押人协议以拍卖抵押物所得款项受偿的，应当与抵押人共同委托拍卖机构进行拍卖。

第二十条各镇乡（街道）金融支农工作领导小组负责辖区内农民住房抵押贷款纠纷的调解、处置，县农村住房抵押贷款工作领导小组办公室做好指导、协调工作。

第二十一条当借款人不能如约归还贷款时，抵押权人与抵押人协议不成的情况下，金融机构应及时告知当地镇乡（街道）金融支农工作领导小组办公室，由镇乡（街道）金融支农工作领导小组召集当事人和国土、房管部门等相关单位成员到场，对住房抵押贷款纠纷进行调处。

第二十二条镇乡（街道）金融支农工作领导小组应在查清事实的基础上，帮助当事人达成在双方约定时间内归还贷款本息、在征得抵押权人同意或交易价格能满足债权的情况下同意流转农村住房的协议。

调解协议书应当有双方当事人和调解人员的签名，并督促当事人如约履行。

第二十三条如经过调解，当事人仍未达成协议或者达成协议后又反悔的，向人民法院提起诉讼。

第二十四条人民法院应当依法对农村住房抵押贷款纠纷案件做好司法调解和审理工作。

第二十五条人民法院对金融机构在农村住房抵押出现不良贷款时，不追溯相关登记机构的登记行为。

第二十六条人民法院受理农村住房抵押案件时，应及时发函将基本情况告知国土、房管部门，同时抄送所在村、镇乡（街道）以及县农村住房抵押贷款工作领导小组办公室，国土、房管部门应支持并协助人民法院对抵押的农村住房进行裁决，办理相应的变更登记手续。

第二十七条对已办理抵押登记手续的农村住房，只要符合流转条件，可由人民法院直接裁定处分。

条件成熟时，也可由国土部门优先办理集体非农建设用地流转或积极申借款人不能如约归还贷款本息且其农村住房经调解同意流转或被法院拍卖强制执行后，不得再申请宅基地。

第四章农村抵押房屋抵押权的实现
第二十九条对经协商、调解同意流转的协议书或人民法院按照生效法律文书作出的土地使用权变更登记民事裁定书和协助执行通知书，国土部门可办理集体土地使用权变更??手续。

第三十条集体土地使用权变更登记的条件：
（一）土地使用权已经登记并领取集体土地使用权证的；
（二）集体土地使用权受让人是全县范围内具有农业户口的人员；
（三）变更登记必须是实现农村住房抵押权或作为被执行物处置。

第三十一条办理集体土地使用权变更登记时，受让人应当提供以下材料：
（一）集体土地变更登记申请书；
（二）经当事人协商同意流转的协议或经镇乡（街道）金融支农工作领导小组调解同意流转的协议书，或者人民法院作出的土地使用权变更登记民事裁定书和协助执行通知书；
（四）改变用途的，须提交规划部门和国土部门的批准文件；
（五）完税证明。

第三十二条办理房屋所有权证变更登记时，受让人应当提供以下材料：
（一）变更登记申请书及有效身份证明；
（二）原房屋所有权证书；
（三）经当事人协商同意流转的协议或经镇乡（街道）金融支农工作领导小组调解同意流转的协议书，以及人民法院作出的农村房屋所有权变更登记民事裁定书和协助执行通知书；
（四）已变更的土地使用权证；
（五）其他与变更事实相关的证明文件或批准文件。

第五章附则
第三十三条本办法所称金融机构指县内农村信用合作联社、各国有、股份制银行分支机构、农村合作银行及村镇银行。

小额贷款公司可参照执行。

第三十四条本办法由县人民政府法制办公室负责解释。

第三十五条本办法自发布之日起试行。