第十章住宅消费与住房制度

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中国住房制度改革的思路与建议

中国住房制度改革的思路与建议自改革开放以来，中国的经济发展取得了长足的进步，但随之而来的住房问题却一直未能得到根本解决。

无论是城市还是农村，住房问题一直是人民群众最为关切的问题之一。

当前，住房问题已经成为阻碍经济社会发展的重要瓶颈，需要进行全面深化的住房制度改革。

本文将针对中国住房制度的现状和问题，提出一些思路和建议。

一、中国住房制度现状1、房价高企，消费能力不匹配近年来，中国城市的房价涨势持续，特别是一线城市的房价更是达到了极高的水平，远远超过绝大部分人的收入水平，导致人们购房难、买房贵。

这种现象的出现，主要是因为中国房地产市场缺乏有效的调控措施，导致投资性购房居多，使得房价不断上涨。

2、政府主导，市场不自由在中国，房地产行业是政府主导的行业。

政府制定了大量的相关政策法规，从土地出让到楼盘销售，所有的环节都要经过政府的审批和监管。

一方面，政府制定的房地产政策确实起到了推动市场发展和维护市场秩序的作用，但另一方面，也导致了房地产市场的不自由和不透明。

政府的干预，抑制了市场竞争的活力，导致开发商往往有意无意地形成联合抬高房价，进而加剧了住房紧张的矛盾。

3、城乡差距，住房供需失衡在城市与农村住房问题上，城乡之间的差距比较大，导致住房供需失衡，农村传统的住宅建设无法满足当代人对住房的需求。

同时，随着城市化不断推进，城市人口不断增多，人们对住房的需求急剧增加，造成了住房供应短缺、租金高涨等问题。

1、加大基础设施建设力度为促进全国性的城市化建设，政府应该加大对住宅基础设施建设的投入力度。

加强集中供热、供水、供气等基础设施建设，节能环保的同时提高住宅舒适度，提高人民群众的居住水平。

在城镇化的进程中，住房是一个非常重要的问题。

有了优质的住房基础设施建设，大家也就更愿意居住在城市里面，从而使得一些偏远的地区能够更好地融入城市体系，从而加快城市化进程。

2、加强产权保护，改革住房税制保护产权是市场经济的根本，也是住房制度改革的基石。

我国住房制度改革历程回顾

我国住房制度改革历程回顾来源：新华网阅读要点提示：我国住房改革至今已取得一定成绩，也积累了不少矛盾。

回顾我国住房制度改革历程及其政策调整轨迹，有助于了解我国宏观调控的政策走向，为我国住房制度改革的进一步推进提供积极的借鉴意义。

住房制度改革的四个阶段新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。

城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。

住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。

应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。

1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。

1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。

（一）1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。

1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。

在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。

1978年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法。

1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。

业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。

同年我国政府探索把住宅出售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。

住房制度改革的核心任务：完善面向中低收入家庭的住房供应体系

◆ 张恩逸
浊居民住房问题的关键：房制度改革的核ｒ任务是，立和完善面向住建中低牧＾家庭的住房供应体系。现阶段的主要任务是，过市场竞争使通普通商品住房的价格回归正常，大力度发展经济适用住房，加鼓励发展集资奢作建房，决低收＾家庭的住房问题．解、
维普资讯
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蘑・探讨与争鸣
一
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摘要：过刹算职工领取住房补贴后的住房消费能力．析了我通分
国目前住房供应制度存在的问题及原因．对住房货币化分配制度下职工住房消费能力和实际住房供应情观进行比较，提出了现阶段我国解
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货币化政策
住房制度改革
买房时能够负担得超的房价：
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商品住房管理制度

商品住房管理制度一、概述随着经济和城市化的发展，住房成为人们最基本的需求之一，然而在中国房地产市场上，商品住房也面临着一系列问题，如违规销售、规划不合理、材料不合格等问题。

为了保障商品住房买家的利益，规范商品房开发，加强市场监管，各级政府相继制定了相关的商品住房管理制度。

二、相关法规1.《商品房销售管理办法》该办法主要规定了商品房销售的程序、条件、区域、广告、合同、价格、质量、收费等方面的内容。

其中明确规定开发商要在销售前向有关部门报告并公布房屋的交付时间、价格、面积等情况，并与买家签订认购合同。

同时要求开发商在销售广告中必须标明房屋的地址、性质、规划用途等信息，不得采用虚假宣传或误导消费者。

2.《房屋建筑和市容管理条例》该条例规定，商品住房的建筑设计应符合国家和地方的规划要求，按照国家和地方相应的建筑标准及安全规定进行施工。

施工前应通过相关部门的审核，并获得相应的许可证。

3.《房屋质量管理条例》该条例主要规定了房屋质量的监督和检查制度，对房屋质量出现的各种问题进行了详细规定，如结构不安全、建筑质量不合格、材料不达标等问题。

条例还规定，房屋建设单位应该在竣工验收前，向房屋质量技术监督部门提交资料，并接受质量检验。

同时要求房屋建设单位应当对开放、交付的房屋进行质量保证和售后服务。

三、商品住房管理机构为了保障商品住房买家的合法权益，加强商品住房市场监管，各级政府还设立了相关的管理机构。

1.国家和地方房地产主管部门全国各省级政府都设立了房地产主管部门，这些部门主要负责监督和管理本地区的房地产市场，监督房地产商的开发和销售行为。

2.开发商和中介机构开发商和中介机构在商品房销售过程中扮演着重要角色，他们须在销售过程中遵守相关法律法规，尊重消费者权益。

3.消费者协会和相关机构消费者协会和相关机构是保障商品住房买家权益的重要力量，他们能及时的收集、处理和反馈商品房市场上出现的问题，为消费者维权提供一定的法律支持和帮助。

住房市场调控政策的经济学分析

住房市场调控政策的经济学分析随着城市化进程的加快，住房市场成为了各个国家和地区关注的焦点。

住房问题对于人们的生活和经济都有着重要的影响。

在住房市场的竞争催生下，政府不可避免地需要制定调控政策。

本文将从经济学的角度出发，探讨住房市场调控政策的经济学分析。

第一部分：住房市场的供需关系住房市场是典型的供求市场，房屋供应和需求的平衡关系是决定房价的重要因素。

在市场上，房屋的供需关系是随时变化的。

一方面，当人们愿意为了更好的生活环境和居住条件，支出更多的资金购买房屋时，房屋需求量就会增加。

另一方面，当土地、建材、劳动力等成本上涨，房屋供应的成本也在上涨。

房价的变化是供求关系变化的结果。

当房价上涨超过一定程度时，可能会引发房产泡沫，从而威胁金融稳定和经济健康发展。

因此政府需时刻关注房屋市场中的供需关系，制定相应的宏观调控政策。

第二部分：住房市场的调控政策宏观调控政策有以下几个方面：1. 金融政策金融政策是调节市场的重要手段之一。

央行可以通过调整利率、贷款利率等方式，影响房屋市场的金融环境。

当央行提高房屋贷款的利率，房屋购买者的贷款成本上升，房屋购买成本相对高，房屋的需求减少，房价就有可能降低。

而当央行降低利率，房屋贷款成本相对降低，对房屋的购买力也就增加，房价上涨的压力会更大。

2. 土地政策靠近城市的土地资源有限，土地的供求关系会直接影响到房价。

因此，土地政策成为了住房市场的重要调节工具之一。

政府可以通过土地出让方式、土地使用权期限、土地增值税等方式来增加土地供给、调节房价。

另外，政府可对抑制炒房的土地政策进行收紧，出台一些增加供给的新政策，以满足市场需求。

3. 财政政策财政政策包括：房屋税、城市基础设施等建设投资、购房补贴、提高购房交易税等。

政府采取财政政策可以影响房价，因为政府可以通过财政政策来影响各个方面的市场环境。

第三部分：住房市场调控政策的评估调控政策对于市场的影响不仅仅是租房者和购房者，还影响到雇主和建筑商等其他人群。

中国城镇居民住房消费水平及其影响因素分析

中国城镇居民住房消费水平及其影响因素分析中国城镇居民住房消费水平一直备受关注。

随着经济的发展和城市化的加速，住房成为人们生活中最为重要的消费之一。

本文将从不同角度探讨中国城镇居民住房消费水平及其影响因素。

一、中国城镇居民住房消费情况据国家统计局数据，截至2021年，中国城镇居民住房消费收入占可支配收入的比重约为25%。

这一比重在不同地区、不同城市间存在巨大差异。

一线城市如北京、上海、深圳等城市，住房消费占可支配收入的比重普遍较高，超过30%；二线城市如广州、成都等城市，占比介于25%~30%之间；而三四线城市，占比大多低于20%。

一方面，这种差异体现了中国城市规模、地域、经济发展水平等方面的差异。

另一方面，也反映了不同城市居民的消费需求和生活方式的差异。

二、影响中国城镇居民住房消费的因素1.经济因素经济因素无疑是促使住房消费水平提高的重要因素。

随着中国经济不断增长，城市化进程加速，城镇居民的财富水平快速提升，他们的住房消费能力也随之增强。

同时，居民对于居住环境和生活品质的要求不断提高，进一步促进了住房消费的增长。

2.政策因素住房政策在影响住房消费方面发挥着至关重要的作用。

政府实施的住房限购政策、房地产税政策等都会影响市场供求关系，进而导致住房价格的波动。

政策的变化也会影响消费者的购房意愿和能力。

3.文化因素国人口中一直有“买房是一件大事”的说法，这也是国人在消费决策中对住房的重视程度的一个体现。

很多人希望通过购房来保障自身和家人的安全感和归属感，这是一种深深植根于中国人文化传统中的价值观。

4.地域因素不同地域的房价差异很大，进而影响不同地区居民的住房消费水平。

显然，一线城市的房价普遍较高，消费水平也随之提高。

而在一些相对落后的地区，居住环境和经济发展水平相对较低，住房价格也不高，消费水平自然较低。

三、住房消费对经济的影响住房消费在一定程度上反映了国家经济的健康程度。

住房消费旺盛可以促进房地产市场的稳定发展，助推GDP的增长。

家庭住房消费调查报告(3篇)

家庭住房消费调查报告（3篇）家庭住房消费调查报告（精选3篇）家庭住房消费调查报告篇1五年规划，是中国国民经济计划的重要部分，属长期计划。

主要是对国家重大建设项目、生产力分布和国民经济重要比例关系等作出规划，为国民经济发展远景规定目标和方向。

实现十三五时期发展目标，破解发展难题，厚植发展优势，必须牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。

报告基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成，样本覆盖全国32个城市，共收集2056个家庭户样本、5201个家庭成员样本，并建立了相应的数据库。

报告同时发布的住房价格风险指数对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估，根据指数显示： 2019年，住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。

在未来家庭住房消费选择中，报告指出，一线城市的城镇居民中有超过80%还是认为所在城市房价非常高或者较高，在对于当前住房市场的评价中，几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适。

中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院周京奎教授为该项研究主要牵头人，其博士生、硕士生为核心成员;同时，项目邀请包括南开大学数量经济研究所、天津工业大学、山东大学、湘潭大学、徐州师范大学、太原师范学院、哈尔滨商业大学、秦皇岛职业技术学院等高校的教师加入。

周京奎表示，希望该项研究在政府制定住房发展政策，企业制定发展规划，解决住房民生问题方面提供数据支持和政策咨询。

同时，随着中国城镇化的建设的发展和中国经济进入新常态，在中国住房问题研究由市场层面转向消费层面的条件下，希望调查结果能够填补我国城市家庭住房消费领域的空白。

家庭住房消费调查报告篇2《中国住房消费发展报告(1998&2019)》、《中国城市家庭住房消费调查报告(2019)》24日在南开大学发布。

报告指出，一线城市的城镇居民中有超过80%认为所在城市房价非常高或者较高，几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适。

新时期中国住房制度改革进程

新时期中国住房制度改革进程改革开放以来，中国的住房制度经历了巨大的变革。

中国政府在新时期探索了新的社会主义住房制度，住房由国家和国企统包分配到实现住房商品化和社会化的转变。

住房制度的改革，作为中国经济社会体制改革的重要组成部分，根本目标是为了建立与社会主义市场经济发展相适应的制度经济系统。

标签：新时期;住房制度;改革1、中国住房制度的发展历程建国初期，中国的城市住房供应严重不足。

1949年中国人均住房面积仅为4.5平方米，有870万城市居民没有自己的房屋。

当时以简陋窄小为主要特征的北方大杂院和潮湿破旧为代表的南方茅草房都严重阻碍了城镇居民生活水平的提高，其肮脏狭窄的居住条件亦增加公共传染病扩散的风险。

由于新中国初期工业化水平较低，生产力尚未完全解放，短期内难以进行大规模的住房建设，因此直到七十年代城镇居民大部分居住于没有独立卫生间和厨房的筒子楼（福利分房最典型的代表，以一条长走廊串联数目庞大的狭小单间和住户为主要特征）或平房里。

在上世纪八十年代住房改革开始之前，城市居民的住房主要由工作单位或房屋委员会提供。

城镇住房制度主要表现为住房投资由国家和国企承包，国家通过实物分配来对住房统一分配，而住房消费和房屋维修则由国家统一承包。

在计划经济体制下，国家住房的大小和分配时间是根据员工的水平、服务年限、职位和贡献来确定的。

例如，1983年国家对省级干部和同等专业人员的住房分配标准达到80至90平方米，几乎是普通工人的两倍。

而单位仅向员工收取象征性租金，不足以支付维护和与住房相关的服务。

因此，这种福利性住房分配制度使国家承受了沉重的财政负担，并减少了对工业生产的再投资，因此制约了住宅建设的进一步发展。

1966年至1978年中国城市住房建设停滞不前，大量危旧房无法得到有效改造。

在住房建设、分配和管理由国家统一管理的模式下，住宅供应极度短缺和人均住宅面积的下滑亦日趋严重：1950年的人均住房面积为4.5平方米，而1978年降至3.6平方米。

第十章住房保障

（2）住房社会保障制度建设是一项政策性、社会性强，涉及面广的系统工程，在构建过程中必须充分考虑住房保障需求状况和财政支付能力，必须注重形成保障水平的层次性和保障手段的多元化，必须正确处理住房保障与市场的关系。
本章小结
（3）根据政府对住房保障的干预程度和市场在住房保障中的作用大小，总体上可以将市场经济国家（地区）的住房保障形式分为政府公房建设模式、住房建设补贴模式及租房租金补贴和购房税收优惠模式。（4）我国住房制度改革经历了起步、全面推进和深入发展三个阶段。在此过程中构建了包括住房公积金制度、廉租住房制度、经济适用住房制度、限价商品房制度的多层次住房保障体系。这些制度要在深化改革过程中进一步加以完善。
贴方式限制了消费者选择的自由，无法实现其福利最大化
（二）生产者补贴和消费者补贴的利与弊
消费者补贴更有利于价值规律和市场机制调节作用的
发挥，并能克服生产者补贴的不足
三、住房保障的基本形式
政府公房建设模式
公房建设模式出现于住房短缺时期，政府发挥土地、资本等
资源优势，在生产环节干预住房市场，直接建造住房提供给居民，从而在较短的时间内增加住房供应总量。但是政府建设公房是在供应环节对住房市场的直接干预，这不仅干扰了房地产市场的正常发展，也给政府带来巨大的财政负担。
3.经济适用房制度
经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。目前经济适用住房制度的覆盖对象主要是具有一定支付能力的低收入家庭。在经济适用住房政策实施中，各地因地制宜，创造出了多种实施方案：一是政府直接参与组织实施。二是在政府统筹规划下，由开发企业建设和销售。三是由企业和特定组织建设与销售。

我国居民住房保障制度

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经济适用住房制度
中国确定发展经济适用住房始于1998年。经济适用住房是我国住房保障体系的重要组成部分，建设部2004年发布的《经济适用住房管理办法》中规定，经济适用住房指的是“政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。
经济适用住房制度
经济适用住房具有两个最主要的特点：一是经济适用住房作为政策性住房的保障性，这是与市场化商品房的主要区别；二是政府在经济适用住房的建设上提供优惠政策措施，如减免有关税费、免交土地出让金等，相对应的在建设标准、供应对象和销售价格上也对其有所限制。
经济适用住房制度的弊端
• 1.户型面积偏大和高档化趋势，导致房屋总价偏高从而使真正的中低收入阶层消费受限。 • 2.销售过程管理不严，导致部分不具备购买资格的群体购买了经济适用住房，使补贴中低收入阶层的政策目的大打折扣，较高比例的经济适用住房被用作投资和出租，不仅使政府的补贴与公众资源流向了非目标对象，也给权力寻租提供了机会。 • 3.投资逐年下降使经济适用住房的供给稀缺，造成一定的市场紊乱。
谢谢观赏
The end~
我国居民住房保障制度发展与完善
居民住房保障制度的定义
目前我国住房保障体系包括：经济适用房、廉租房、住房公积金、限价房和公共租赁房等。住房保障体系不只针对低收入者，也针对高、中收入者，住房公积金是住房保障体系一个重要保障制度。
住房分类
住房公积金制度
• 住房公积金制度： • 最初是经济发达国家解决低收入家庭住房问题的一种成熟经验，并一度在实践中作为政策性住房金融发挥了巨大作用。 • 住房公积金制度本质： • 其本质是一种国家支持的社会自助形式，通过金融互助，以缴存公积金的方式，增强缴存资金职工的购房支付能力。 • 我国住房公积金制度： • 政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各类企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存，

国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知-国发[1988]11号

国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知（１９８８年２月２５日）国发〔１９８８〕１１号１．国务院同意住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，现印发给你们，请结合实际情况贯彻执行。

２．住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，在经济上和政治上都具有重要意义。

从烟台市等几个试点城市的情况来看，这项改革可以取得很大的经济效益和社会效益。

国务院决定，从１９８８年起，用三、五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。

３．我们的国家很大，各地情况不一样，住房制度改革主要应由各省、自治区、直辖市来抓。

今后，国家主要从宏现上统一政策，加强规划指导，总结、推广成功的经验。

国务院住房制度改革领导小组不再直接抓试点城市。

在全国统一政策指导下，各地可从实际情况出发，因地制宜，选择适合自用情况的做法，充分发挥主动性和创造精神。

４．住房制度改革是一项复杂的工作，牵涉面很广，关系到广大人民的切身利益。

各地区要把这项改革提到领导工作的议事日程，加强领导，统一认识，精心组织，缜密安排，切实把这项改革搞好。

５．各省、自治区、直辖市要制订本地区分期分批的实施规划，于今年六月底前报国务院住房制度改革领导小组。

国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案（１９８８年２月１５日）我国现行的住房制度存在着严重弊端。

国家为城镇居民建房花了大量投资，但由于不能从经济机制上制约不合理的需求，城镇住房问题并没有得到缓和。

“租购并举”住房制度背景下住房公积金制度改革探讨

“租购并举”住房制度背景下住房公积金制度改革探讨随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速，住房问题日益成为人们关注的焦点。

面对着日益严重的住房矛盾和问题，我国政府推出了租购并举住房制度，旨在通过扩大住房供给，调整住房消费方式，建立多层次住房保障体系，为人民切实解决住房问题。

而在这一过程中，住房公积金制度也被赋予了新的任务和责任，成为实现“租购并举”住房制度的关键所在。

一、“租购并举”住房制度背景下的意义“租购并举”住房制度是指通过租赁和购买两种不同的方式，为不同收入层次的人民提供适宜的住房，以满足广大群众对住房的不同要求。

其中，“租”指政府以公益性为导向，建设和运营保障房等公共租赁住房；“购”则指市场化的商品房交易，以满足市场需求。

进行“租购并举”住房制度的改革，其核心在于以市场为导向，从而改变以往以政府调控为主的住房供给模式。

随着市场的引导，住房消费方式逐步由“以买为主”转变为“以租为主”，并且适时地为那些无法承担购房成本的群众提供租房保障，这也符合了我国现代城市发展的新趋势。

此外，“租购并举”住房制度的实施还有利于扩大住房供给，平抑住房价格，稳定房地产市场，降低住房消费负担等。

因此，“租购并举”住房制度的构建和推进是一个合理的选择，也是改善我国住房矛盾和问题的有效途径。

二、住房公积金制度改革的必要性在新的住房制度下，住房公积金制度的作用显得更为重要。

住房公积金作为一种特殊的储蓄方式，在我国已经运行了近二十年的时间。

通过建立住房公积金制度，政府可以促进住房消费，增加住房供给，改善居民住房条件，进一步推动经济的稳定发展。

但是，在实践中，住房公积金制度也存在一些缺陷和问题。

首先，由于住房公积金制度的缴存和提取的规定是相对固定的，这可能导致一些人的缴存和提取存在一定的限制。

其次，住房公积金制度在住房补贴和资助方面的作用显得相对较小。

此外，一些单位和个人也利用公积金改变了自己的经济利益，存在着一定的违规行为。

中国住房保障制度

中国住房保障制度讲义一、中国住房制度发展历史评析住房保障的历史就是不断调整解决普通居民基本住房问题的历史。

任何改革，均涉及根本利益的调整，特别是政府与保障对象之间利益的调整。

如果不涉及，那就不叫改革。

（一）1949年——1998年。

我国对城镇居民实行普遍性的住房实物分配制度，住房是一种福利，是一种待遇。

在这个阶段，住房制度领域只存在“国”和“家”两个主体，不存在“单位”和“个人”。

目前仍在承租状态的公有住房，其租赁权基本相当于所有权，可以视为可继承的财产。

（住房价格适应了居民的住房支付能力，但制度本身不可持续）（二）1998年——2003年。

以经济适用住房为城镇普通居民的住房供应主渠道。

国发【1998】23号文件：从1998年下半年开始停止住房实物分配；建立以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系；停止住房实物分配后，房价收入比在4倍以上的地区，可以向无房和住房不达标职工发放住房补贴；继续推进现有公有住房改革；全面推行和不断完善住房公积金制度。

（普通职工能够买得起，但买不到）（三）2003年至今。

以普通商品住房为城镇普通居民的住房供应主渠道。

国发【2003】18号文件：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；经济适用住房为具有保障性质的政策性商品住房，只面向低收入家庭供应。

建住房【2006】196号文件：一律禁止所有的党政机关、企事业单位搞集资建房。

（职工能够买得到，但买不起）（四）2007年至今。

国家建立以公共租赁住房为核心的住房保障体系，加大住房保障力度。

但住房保障对象仅仅限制在占城镇居民10%左右的最低收入家庭，广大的住房困难的普通工薪阶层、普通居民难以享受到国家住房保障政策。

（住房保障对象严重缺失）二、住房供应权垄断的形成几个具体文件的颁布，形成了住房供应的垄断，偏离了住房保障的科学理念，导致了普通居民难以解决基本住房问题：（一）住房公积金制度的变化。

以1999年《住房公积金管理条例》颁布为标志，取消了住房公积金发放政策性住房建设贷款，不再支持政策性住房建设。

住房消费偏好产权的制度与心理因素

沫。
足。
并且势， “ 这一最后的阵地更是格外和消费者而言，则会提供扭曲的信息，二者之间的使用价值存在差异，对家” 导致看重。无助于制定正确的政策和经营、消费这些因素近年来的作用在增强，
目前的一些制度还造成了购房较根据美国心理学家马斯洛的人类租住有更多的利益。这主要是由于户人们在满足了基本的口与住房的产权挂钩，而户口与一系好，站在行为人的立场，从现实社会环需求层次理论，更高层次的安全的需求列的政治利益、境出发是有其合理的成分的，传统生理需求后，在经济利益挂钩。如社会
上升时，根据历史经验和经济规律，其提示，请受访者判断在一年内该国死上，民在进行关于住房的决策时，居会下降的概率应该增加。现实中，大量于车祸的人数与死于肝癌的人数哪一将关于住房的决策划入一个单独的心
三心理因素导致的对产权的偏好富不明确，行为者就会在不自觉的情个心理帐户行为者会有不同的决策。
应用传统理论进行购买一租住况下低估该类事件发生的概率。在这Ｓｅｉｈｆｎ和Ｓａｍａｒｔｔｎ认为普通投资者
பைடு நூலகம்
决策时，假定决策者完全理性，并拥有样的可能性下，一个社会、一个时代所会将自己的投资组合分成两部分，一完全信息，会估计住房价格上升和下风行的、被人们熟知的事物自然成为部分是风险低的安全投资，另一部分
相当多的调查显示，目前我国居
ｂｈｖｏｉｎｅ）ｎ民在住房消费上有一个强烈倾向，人（ｅａｉｒｆａｃ，则是人类面临就会上升为主导需求。 “

住宅相关公共管理制度内容

住宅相关公共管理制度内容一、引言随着城市化的不断推进，住宅建设和管理成为城市发展中的重要问题。

如何合理、有效地管理住宅公共设施和服务成为了城市管理者的一项重要任务。

因此，建立科学、严谨的住宅相关公共管理制度对于城市的可持续发展和居民生活质量的提高具有重要意义。

本文将围绕住宅相关公共管理制度展开讨论，旨在提出一些可行的管理措施，为住宅管理提供一些新的思路和方法。

二、住宅相关公共管理制度概述住宅相关公共管理制度是指对居民住宅区域内的公共设施和服务进行合理、科学管理的一套制度和规定。

这些公共设施和服务包括但不限于道路、照明、供水、供暖、污水处理、垃圾处理、绿化、停车设施等。

这些公共设施和服务对于居民的生活质量有着直接的影响，因此需要得到有效地管理和维护。

住宅相关公共管理制度应该包括以下内容：1. 设施监管管理制度：对居民区内各种设施的管理进行规范，保证这些设施能够正常运行。

2. 服务标准制定：制定居民区内各项公共服务的标准，保障居民的基本需求。

3. 财务资金管理：建立完善的居民区财务资金监管制度，保障公共设施和服务的维护和管理。

4. 人力资源管理：为居民区内的设施和服务配置专业的管理人员和技术人员。

5. 行政管理：建立居民区内的行政管理体系，确保管理工作的顺利进行。

6. 公共安全：建立安全管理规定，保障居民的生命财产安全。

7. 环境保护：建立环境管理制度，保护和维护居民区内的环境。

8. 居民自治：鼓励居民参与管理，建立自治组织，共同管理和维护住宅区内的公共设施和服务。

三、管理制度的必要性和重要性1. 提高居民生活质量科学、严格的住宅相关公共管理制度能够保障公共设施和服务的良好运行，提高居民的生活质量。

例如，在合理管理下的绿化设施和环境维护能够改善居民的生活环境，而道路和交通设施的合理规划和管理可以减少交通事故，提高交通的顺畅度，让居民出行更加便利。

2. 促进城市可持续发展住宅相关公共管理制度的建立能够有效地保护和维护城市的公共资源和环境，促进城市的可持续发展。

住房制度的再次变革——使住房回归正常消费品

住房制度的再次变革——使住房回归正常消费品摘要：住房投资主要基于对未来房价上涨的预期。

“十八亿亩红线”强化了人们对未来住宅用地越加稀缺的判断，强烈的趋利性以及预期的稳定性共同促发了房地产投资投机热情。

地方政府对土地出让金的饥渴，银行对住房抵押贷款的逐利，相关部门对住宅交易环节管制的过于宽松，进一步刺激并强化了投机交易行为。

虽然国家出台了一系列的调控措施，针对投机行为起到一定的抑制作用，但是只要投机的价值基础存在，那么逐利的资本仍然会卷土重来，以各种形式渗入到房地产投机交易中，引发住宅市场的紊乱。

关键词：产权期限；耐用消费品；变革据2013年社会蓝皮书资料显示，最近每年因各种社会矛盾而发生的群体性事件多达数万起甚至十余万起，征地拆迁引发的群体性事件占一半左右。

同时，地王在多个地区频频涌现，炒房团、房虫也经常见诸报端。

住房的居住和投资双重属性，使得房价不断高涨，而住房高空置率必将引发社会仇富心理，危及社会的安全稳定。

住房成为投资品，源源不断地吸引各路资金流入，与其本身的基础价值以及增值预期密不可分。

住房作为居住的载体，同衣食一样,是生活必需品。

但是，在我国当前国情和特殊政策条件下，住房除了最基本的居住作用外，又兼具众多其他功能。

当前我国各地区的经济发展水平不一，户籍红利分配严重不均，人的逐利流动性驱使着人们从相对贫穷落后的地区涌向经济更发达、社会福利保障更好的地区。

而在现有国家政策下，住房与户口挂钩，户口又作为教育、婚姻、计生、医疗、养老等公民权益和社会保障的基本前提，住房的价值就不仅仅是满足于居住耐用消费品，还是一张载满众多隐形福利的通行证。

因此，地区间的福利差距是促使人口流动的重要源动力，进而推动部分地区的住房潜在需求。

但是，潜在需求群体往往只是住房消费的“最终接棒者”，是房价的接受者，房价的引导者和制定者却是高收入群体。

根据收入来源可将高收入者分为获得利润型收入的实业阶层，获得资源型收入的资源阶层，获得非法型收入的贪腐阶层，还有作为少数凭借工资型收入跻身高收入群体的工资新贵。

我国住房制度改革相关政策

我国住房制度改革相关政策住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革。

一、改革内容1.改革住房建设投资体制。

由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。

2.改革住房建设、分配、维修、管理体制。

由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。

3.改革住房分配体制。

由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。

职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。

4.建立双轨制的住房供应体系。

即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房与廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

5.建立住房公积金制度。

由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。

6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。

回顾中国改革开放30年的历程，住房制度改革以与与此密切相关的房地产行业可谓一大看点，其影响和意义远远超出经济范畴。

与其他各项改革一样，住房制度改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开。

根据相关重大决策出台以与实践中执行的效果，我国住房制度改革大体上经历了三个10年：1978-1988年的探索试阶；1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。

第一阶段：探索和试点1949～1979年，是我国住房发展相对缓慢的时期。

中国住房制度改革与变迁

中国住房制度改革与变迁作者：陈杰时间：2012-04-13今年恰是邓小平1980年关于住宅问题讲话发表30周年，该篇讲话是新中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革启动的关键标志，奠定了其后近二十年间中国房改政策的基本思路，显示了伟人的超凡预见性，至今仍对我们认识住房问题有深刻的启迪。

为此在今天纪念这篇讲话，仍富有重要的现实意义。

住房所特有的“双重属性”，决定了它既是社会民生福祉最关键实现环节之一，也是国民经济建设的最重要组成部分之一。

另一方面，城镇住房制度改革是我国改革开发之后城镇诸项改革中最先酝酿、也是最先启动的改革，但也是进程最曲折、反复最多，但又是改革最彻底、最市场化的一项改革，所取得的成就某种意义上是非常丰硕的，但当前争议又是最多的。

所以，研究中国这30年来城镇住房制度改革与变迁的历程，可以获得的信息是非常丰富的。

本文提出住房事业这个概念，是希望以此来涵括住房制度、住房建设、住房市场、住房政策(包括住房保障)这几个高度相关但又相互区别的内容，从而可以对住房问题做一个宏观整合的分析与思考。

以下本文先按照历史顺序对1980年住房事业的发展与制度变迁做一个全景式概括描述，然后再反思1980年房改以来在住房问题的根本经验与教训，以此展望未来可能的发展愿景和提出必要的政策建议。

一、历史背景：改革前的中国住房事业？新中国建立之后，在意识形态上采纳马克思、恩格斯等共产主义(社会主义)社会改造学说，而如不少学者指出，马克思和恩格斯是明确反对工人阶级拥有自己的个人资产，尤其包括住房。

如恩格斯在《论住宅问题》中认为，对于(德国大城市)工人说来，如果让他们有自己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。

他这样写到：“工人必须负起沉重的抵押债务，才能得到这种住所，于是他们就真正变成了资金主人的奴隶；他们被束缚在只好同意接受向他们提出的任何条件”。

为此，新中国政府对住房问题策也无可避免地受到这些观念的影响。

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住房制度的主要内容城镇住房建设投资方式住房供应方式计划型住房体制国家或单位统一投资建设计划供应市场型住房体制开发商投资建设市场供应
住房分配方式
住房经营方式住房社会保障方式住房管理方式
实物福利分房或低租金使用
—— 政府提供基本的住房社会保障行政性住房管理
市场交换
市场经济方式政府提供基本的住房社会保障由物业公司进行社会化和专业化管理
四、住宅消费和住房制度的关系（一）住宅消费的性质和特点是制定科学的住房
制度的主要客观依据。
（二）完备的住房制度是住宅消费顺利实现的可靠保证。
第二节中国城市住房制度改革
一、中国城镇住房制度改革的必然性
（一）原有城镇住房的基本特征 1、住房投资建设的全面公共性。 2、住房分配的实物福利性。 3、住房经营的非市场性。
4、住房管理的纯行政性。
（二）原有城镇住房制度的主要弊端
1、住房投资资金不能良性循环，陷入恶性循环。
2、住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公。 3、住房的统包统分制加重了企业负担。 4、住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育。
二、城镇住房制度改革的目标 1、实现住房的商品化、社会化。 2、加快住房建设，改善城镇居民的居住条件。
（二）住宅消费的性质 1、住宅消费既是住宅再生产过程的出发点，又是其归宿点。 2、住宅消费是劳动力再生产费用的构成部分。
（三）住宅消费的特点 1、住宅的商品性
首先，住宅的生产经营商品化。
其次，住宅的分配交换和消费市场化。三是住宅的管理要市场化、专业化、社会化。
房屋维修基金
四是住宅资源配置市场化。
3、培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。
三、城镇住房制度改革的基本内容（一）改革住房建设投资体制，实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入产出良性循环。
（二）改革住房分配体制，实现住房分配货币工资化和合理化
内容住房分配的形式住房分配的原则住房分配的渠道改革前实物分配无偿的福利性分配行政性分房改革后货币分配工资性分配市场交换
四、住房制度改革的基本原则（一）实行统一政策目标、分散决策、因地制宜、量力而行的原则；（二）坚持国家、单位和个人合理负担的原则
（三）坚持平稳过渡、综合配套的原则
2、住宅的社会保障性
Hale Waihona Puke 三、住房制度的含义（一）含义：城镇住房制度是国家在解决城镇居民住
房问题方面实行的基本政策和方式方法体系。
（二）住房制度的主要内容（三）住房制度的类型一类是计划型的、福利型、实物分配、行政性管理的住房体制；一类是市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房体制。
住房制度的类型
第十章住宅消费和住房制度第一节住宅、住宅消费与住房制度一、住宅的功能（一）住宅的生活资料功能（二）住宅的发展资料功能（三）住宅的社交功能（四）住宅的资产功能（五）住宅的文化艺术功能
二、住宅消费的性质和特点（一）住宅消费的含义住宅消费就是居民及其家庭在居住生活中消费住宅的行
为，即住宅功能的发挥和实现。
住房分配的资金的来
源
财政性支付
工资性支付
（三）改革住房经营体制，实现住房经营市场化
（四）改革住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化
（五）改革住房供应体制，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求
（六）改革住房金融体制，全面推行住房公积金制度，建
立住房金融体系（七）改革住房保障体制，建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系（八）改革住房流通体制，建立规范化的房地产交易市场