房地产五证的办理顺序

先来说说这个土地是咋回事儿，土地国有，中国没有私有土地，土地所有权，都是政府手中。而任何单位或个人，只拥有使用权，曰“国有土地使用权”。当地方政府拟对一块土地进行商业开发的时候，国土局先组卷，报省一级政府审批，即：建设用地征转指标审批，为土地变性，变为住宅或商业用地。

土地征转变性手续完成后，开始进行“招拍挂”。简单简单一下：

招——招标，发布广告，告诉土地开发单位，这儿卖地了，有想来的快来报名吧！拍——进行拍卖。有多家报名竞争的，进行竞标，出高价者得。

挂——挂牌出让。谁家摘牌块土地，国土局会进行公示。

目前，保定市国有土地采取全额（土地评估价的全额）缴纳土地保证金的方式进行招拍挂。土地竞标溢价的，摘牌人补缴差额部分出让金。

１、摘牌人（以下称开发公司）缴纳的保证金转让为土地出让金。开发公司到财政局缴纳土地契税后，凭招拍挂确认书、土地出让金票据、契税票据，至国土局即时办理《建设用地规划许可证》——这是“五证”中的“第一证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。

２、国土局将《建设用用规划许可证》、土地招拍挂确认书、地出让金票据、契税票据等手续的复印件，通过OA系统，层层报批至国土部，国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。

《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权证》——“五证”中的“第二证”。

到这里，有点看明白了吗？——《建设用地规划许可证》、土地出让金、契税、《土地出让合同》，缺一不可啊，缺了任何一个，都不可能办下《国有土地使用权证》。

看到这里前两个证件办好，开发商将设计方案提交规委会讨论通过。而后开发商办理《建筑工程规划许可证》——五证中的第三证。在这期间，开发商要进行施工图细化、审图、报规划局审批、报人防审图，反正是一系列的东东，很是繁琐。然后便是开发商招标。

（１）开发商至发改委办理固定资产投资核准（备案）手续。

（２）开发商公开招标项目施工方、监理方。办理完毕《建设工程规划许可证》后，凭审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费、农民工工资保证金、文明施工费，办理《建设工程施工许可证》——五证中的第四证——严格来说，办理下此证后，方可动工。施工过程中，质检站全程跟踪进行质量检查验收。

说说第五证吧，四证齐全，工程投资达到总体投资30%以后，开发商可向住建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售。

这下这五证是怎么办理的，大家都看透了吧，所以五证并不是大家想的那样也不是售楼处说的那样，他们不是一起办下来的。