商业地产的六大要素
商业地产4个要素和两个核心的打造
商业地产４个要素和两个核心的打造商业地产的4个要素：1. 商业地产的产品组合，如行业组合、主力店、次主力店、普通店铺等2. 价格带组合，如购物中心的类型、规模等3. 选址，如住宅地产的根本类别、与购物中心类型的关系4. 消费着沟通，如建筑与设计等商业地产的2个核心：1. 消费着核心2. 租户核心购物中心最关键的四个要素，第一是产品组合，第二个是价值带组合，第三是选址，第四是消费者沟通，所谓的产品组合包含了行业组合和店铺组合一两个要素，行业组合，在你的购物中心内，服装，娱乐餐饮，家居家电等等进行行业配比这里面我想过去商业地产的进程中，有一些核心的问题，第一就是所谓行业组合的研究有一些基本的概念在里面，我们看到任何一个行业研究都和消费者购物栏有关系，消费者在所有的品类上的指出是什么样的，可能决定了行业组合的很核心的关键因素，同时购物中心的类似也是很关键的因素，我们讲的看到中国的食品杂货，服装行业，电子消费品类是8千万，这些市场数字说明了在行业配比中的关系，由于不同的配比中心，我们讲的城市中心，这里面对服装的倾向性和时尚更强一些，我们讲的能力优先，我们对食品杂货和DIY更强一些，这些根本对地产商业类有一个帮助，我们过去经历的案例来讲，地产商对行业有一个主观的要求，并没有考虑这个地点应该和哪一些行业，这个地点应该适合哪一个购物中心，如果做零售的商业地产，行业组合对购物中心的要求大家应该有大概的要求，第二，产品组合里面更重要的一点是业态研究，零售业态的研究，主力店，次主力店之间的关系，主力店和次主力店的关系，很大程度取决于中国零售行业的发展的趋势和全球零售的变迁对购物中心的业态影响很大，我们就必须了解，除了现行中国零售的发展状况和未来有可能出现哪些业态，这些业态是否可以成为购物中心的主力店和此主力店，从服装行业讲，大概有四种商业模式，第一种叫设计师导向的细分市场的品牌模式，第二个是奢侈品牌，第三种是快速时尚，第四种我们叫基本时尚。
商业地产选址六要素位置配套消费结构等
商业地产选址六要素位置配套消费结构等08年11月17日23:30首先,我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所,例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。
前四类在市区居多,而最后一类的商贸中心,是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城,地处较偏远或建造于特定位置。
对于日常消费办公类的商业地产选址,我们这里要谈到四点要素:位置、配套、消费结构、发展空间。
第一,位置为王:好的位置不是说绝对的就会带来好生意,带来旺人气,但所谓的好位置100%跟风水有关。
举个例子,南京中央、新百所处的步行街区域中,也就是在屈臣氏的街对面,一茶一笙的楼下商城,开了多少年,换了多少个经营者,依然冷清,懂得朋友看的很真切,那个位置就是死穴,做什么都会关门打烊的。
所以做商业地产选址的人士,对于风水还需要有一些研究才是。
另外在位置的选择上,要清晰界定商圈,项目所在商圈的功能是什么,怎么区隔与交集商圈,你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。
第二,配套:你开餐饮,周边就需要有停车位;你开炒货店,旁边就应该有饮料店;简单通俗的道理,配套的周全会让消费者快速养成消费习惯,而先入为主的消费印象分尤其重要,试想第一次来消费,这也没有、那也没有,还会有愉快的后续吗?当然,商业项目的配套是个严谨而又专业的课题,项目内部的配套设施,周边的配套设施,不能过度重复、叠加效果相得益彰,才能有效吸引投资者和消费者。
第三,消费结构:我们选址的目的是什么?建造项目---招商---开业---管理经营。
而不论是招商环节还是经营管理环节,消费者始终是我们要着重研究的对象,所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论,这样在项目定位、对外推广宣传中,才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好,亦可选择好针对性的营销工具。
第四,发展空间:这里的发展是指项目的延伸性,我们在经营一个项目,前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划,那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故,我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等,亦需要考虑到发展起来之后的,商业项目的扩张、升级等等,做好了提前的物理空间和经营空间的规划,有了既定的路线,势必稳妥那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址,我们除了以上四要素中,要加以灵活应用外,还有重要的两点要素:一是要考虑到消费者的购物便捷,二是要特别注意土地的性质和使用期限。
提高商业地产销售效果的个关键要素
提高商业地产销售效果的个关键要素商业地产销售是一个具有挑战性的领域，为了提高销售效果，存在一些关键要素。
本文将深入探讨这些要素，帮助业主和销售人员在商业地产销售中取得更好的成果。
一、市场调研和定位在商业地产销售中，市场调研和定位是至关重要的。
首先，了解目标市场的需求和趋势对于确定适当的销售策略非常重要。
这包括研究目标客户的购买行为、偏好和所面临的挑战。
此外，商业地产的定位也是成功销售的基础，业主和销售人员需要确定自己的产品或服务在市场中的定位以及与竞争对手的差异。
二、品牌建设和市场营销在商业地产销售中，品牌建设和市场营销是取得成功的关键要素之一。
建立一个独特而有吸引力的品牌形象可以提高客户的认知度和忠诚度。
通过市场营销活动，如广告、促销和公关活动，可以将产品或服务推向目标客户，并激发他们的购买决策。
此外，使用各种数字营销工具和社交媒体平台也是必不可少的，以便更好地与客户进行互动并提高销售转化率。
三、专业化销售团队和培训一个专业化的销售团队对于商业地产销售至关重要。
拥有经验丰富且熟悉产品或服务的销售人员能够更好地理解客户需求，并提供个性化的解决方案。
此外，提供定期的销售培训和技能提升也是必要的，以确保销售人员具备最新的知识和技巧，能够应对市场变化和客户需求的挑战。
四、客户关系管理和售后服务客户关系管理和售后服务对于商业地产销售的长期成功至关重要。
建立良好的客户关系可以帮助提高客户满意度和忠诚度，并为未来的销售提供良好的口碑和推荐。
此外，提供优质的售后服务和持续的支持将确保客户对产品或服务的信任和满意度，促使重复购买和口碑传播。
五、创新和技术应用创新和技术应用可以帮助提高商业地产销售的效果。
例如，利用虚拟现实和增强现实技术可以提供逼真的展示和交互体验，增强客户对产品的兴趣和购买意愿。
此外，数据分析和智能化营销工具也可以帮助销售人员更好地了解客户需求，并制定个性化的销售策略。
六、建立合作伙伴关系与行业内的合作伙伴建立良好的关系可以帮助商业地产销售人员获得更多的销售机会和资源。
什么是商业地产商业地产的六大要素
什么是商业地产商业地产的六大要素商业地产作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。
那么你对商业地产了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是商业地产的内容，希望大家喜欢!商业地产的介绍商业地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产的运作原则地产运作一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。
因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。
结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。
“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。
“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。
”这是我在各种场合讲的对招商的理解。
下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：招商原则一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。
为什么呢?因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。
在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以签订了!某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业!而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。
商业地产的概念
商业地产的概念商业地产，又称商业房地产，是指用于商业目的的地产资产。
它包括购物中心、写字楼、酒店、餐厅、剧院、超市、商铺等。
商业地产领域是一个复杂的市场，涉及到大量的投资、开发、建设和经营活动。
商业地产的种类1.购物中心购物中心是一种通常有多个商店的要素设备中心，通常包括超级市场、服装店、饮食店和电影院等。
它们通常位于市区或城镇的中心位置，容纳着大量的商业租户。
购物中心是商业地产市场的主要组成部分。
2.写字楼写字楼是指供办公使用的高级商业建筑。
这些建筑物通常由多层楼层组成，每层楼层都可供一个企业或机构使用。
写字楼是办公者的理想选择，因为它们通常位于市中心和商业区，便于前往和观察。
3.酒店酒店是供游客和商务旅行者住宿的房地产资产。
酒店可以是旅游目的地，也可以是商业会议中心或展览会场。
酒店的投资和经营需要专业的知识和技能，因为它们需要考虑到旅游市场的波动和季节性变化。
4.餐厅餐厅通常是进餐或社交聚会的场所。
它们的类型和风格多样，可以是特色餐厅、国际餐厅或快餐店等。
餐厅是社交活动和商务活动的成员之一，对于商业地产市场的发展产生着重要的影响。
商业地产的投资商业地产是一个非常有吸引力的投资领域，因为它们通常具有长期的稳定回报。
投资商业地产需要考虑到市场需求、房地产价格、资金流量和经营成本等因素。
商业地产的投资多数都是通过购买、修建或基于租赁而完成的。
商业地产市场的形成商业地产市场从长远来看有利可图，因为它们是供求关系的主要方面之一。
商业地产市场的形成需要考虑到地区经济、人口增长、城市化和社会需求等多方面因素。
政府和企业都在积极地推动商业地产市场的发展，以满足不断增长的市场需求。
商业地产的管理商业地产管理是指对商业地产的物业、租赁、空置和安全等方面的管理。
商业地产管理需要考虑到租户满意度、租金的标准化、公设服务等因素。
商业地产管理的主要目的是保护和提高投资者的经济利益。
商业地产的未来未来商业地产的市场将继续保持增长态势。
商业地产项目运作成功要素分析
商业地产项目运作成功要素分析1.项目策划和选址：一个成功的商业地产项目需要进行充分的市场调查和分析，确定适合项目发展的地点和定位。
选址的成功与否直接影响到项目的客流量和利润。
项目策划包括确定项目定位、目标市场和商业模式，在发展过程中需不断进行市场调研和调整。
2.强大的开发团队和管理团队：商业地产项目需要有专业的开发团队进行项目设计、施工和验收，并有高效的管理团队进行项目运营和管理。
开发团队需要具备丰富的开发经验和专业技术，能够把握市场需求和投资风险。
4.与政府的合作和支持：商业地产项目在选址、规划、建设和运营过程中，需要与政府部门进行合作，并获得相关政府政策和支持。
政府的支持可以为项目提供便利的审批流程、减少税收负担，同时政府的规划和配套设施建设也会对商业地产项目起到积极的推动作用。
5.市场需求和竞争分析：商业地产项目运营成功的关键在于准确把握市场需求，提供符合消费者需求的产品和服务。
同时还需要对竞争对手进行准确的分析和评估，制定相应的竞争策略。
6.优质的租户和合作伙伴：商业地产项目的运营需要吸引优质的租户和合作伙伴，提供多样化的商品和服务，满足消费者的各种需求。
合作伙伴的选择需要考量其品牌影响力、运营实力和市场拓展能力。
7.良好的运营和管理体系：商业地产项目需要建立健全的运营和管理体系，包括物业管理、客户管理、供应链管理等。
高效的运营和管理可以提高项目的盈利能力和客户满意度。
8.不断创新和提升：商业地产项目需要不断进行创新和提升，引入新的商业模式和科技手段，满足消费者的新需求。
同时需要进行定期的市场分析和竞争分析，及时调整和优化项目策略。
9.风险管理和控制：商业地产项目需要加强风险管理和控制，包括市场风险、投资风险、运营风险等。
建立风险管理体系，制定相应的风险防范措施，及时应对和调整，降低风险带来的损失。
综上所述，商业地产项目的运作成功要素包括：项目策划和选址、强大的开发团队和管理团队、充足的资金和良好的融资渠道、与政府的合作和支持、市场需求和竞争分析、优质的租户和合作伙伴、良好的运营和管理体系、不断创新和提升、风险管理和控制。
什么是商业地产
商业地产商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
目录介绍商业地产规模也有大有小。
规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目,可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
商业地产模式第一种就是我们逐步认同的是“只租不售",这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。
由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上.这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。
一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。
商业地产专业市场相关知识
交易市场的类型及分类
商品交易市场分有形市场和无形市场。 有形市场依据其交易特点分为综合性市场、 专业性市场、单一性市场。无形市场即现阶 段通过网络进行的交易，也就是通常的电子 商务。
专业市场的分类
产地型市场。是类似于义乌小商品城，周边有大批 的制造商，是一个依靠产业高度发达带动国内和国 际采购的专业市场。
招商技巧
❖ 3、直接强定 如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：
（1）客户商业经验丰富，在其他场所经营准备在本 项目开设分店的；
（2）客户熟悉附近租价，直截了当要求以优惠的； （3）客户已考虑在其他场所定商铺的，而你想要说
服他改变。
招商技巧
❖ 4、询问方式 在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解
客户洽谈
C 明示：就是把已签客户的合同、加盟申请表、 交款复印件、优惠政策、事先做好的销控图、 已定房数等明确的让客户知道，促使客户加盟。 D 交锋：客户会提出这样那样的要求 ，有合理 的，有不合理的，很正常，例如优惠幅度、付 款方式、付款金额、给好的位置、其他优惠条 件等。
客户洽谈
E 妥协：有的好满足，有的不好满足。针对真 正有意向加盟的客户，在不违背公司原则的情 况下，可适当作一些让步，要适度，促成加盟。 （需请示上级并办理有关审批手续）
第三部分
❖ 客户洽谈 ❖ 招商技巧 ❖ 说服客户的技巧 ❖ 如何处理客户异议 ❖ 处理客户异议的方法
客户洽谈
❖ 客户的消费过程 ❖ 怎样接近客户 ❖ 客户类型 ❖ 洽谈过程
导入—暗示—明示—交锋—妥协—协议
客户洽谈
❖ 客户洽谈
（一）客户的消费过程认知→兴趣→好感 Nhomakorabea信任→成交
人们对于事物的了解是通过眼、耳器官获取的 信息知道的。获取信息的渠道主要是通过媒 体（报纸、电视、广播、网络、户外广告 （条幅、高抛、墙壁）DM等和人际传播（人 与人之间，亲威、朋友之间）。怎样激发客 户的兴趣并产生好感到信任是能否成交的关 键。
商业地产成功运营的十大要素
商业地产成功运营的十大要素第一，理念决定成败目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。
套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。
尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。
第二，要规划更要策划从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。
俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。
整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。
第三，整体布局事关开发成败商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。
商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。
重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。
由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!"第四，招商成功不等于万事成功不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。
因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。
现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。
商业地产项目运作要素分析
商业地产项目运作的要素分析商业地产项目是指以商业性质为主的房地产项目，通常包括购物中心、办公楼、酒店等不同类型的商业用途。
商业地产项目的运作过程中，存在着许多关键要素，对于项目的成功运营至关重要。
本文将对商业地产项目运作的要素进行详细分析。
1. 位置选择商业地产项目的位置选择是项目运作的首要要素。
一个理想的位置能够吸引更多的客户和租户，同时也能够提高项目的价值。
位置选择时需要考虑到目标市场的需求，周边人口和消费能力的分布，交通便利性等因素。
合理的位置选择能够帮助项目获得更高的租金收益和销售额。
2. 市场调研在商业地产项目运作过程中，进行市场调研是至关重要的。
通过对目标市场的需求和竞争情况进行了解以后，能够更好地制定出项目的定位和发展战略。
市场调研还可以帮助项目运营团队了解目标客户的购买习惯、消费能力和偏好，从而更好地满足他们的需求。
3. 设计规划商业地产项目的设计规划直接影响着项目的吸引力和商业价值。
设计规划需要考虑到项目的定位和目标市场，同时也需要考虑到功能性、美观性和舒适性。
合理的设计规划能够为项目提供良好的空间布局，使得客户和租户在其中得到更好的体验。
4. 资金筹措商业地产项目需要大量的资金投入，因此资金筹措是项目运作的重要环节。
资金筹措方式有多种，可以通过自有资金、银行贷款、投资合作等方式来满足项目的资金需求。
在资金筹措过程中，需要进行充分的可行性分析和风险评估，以降低项目运作过程中的风险。
5. 施工与装修商业地产项目在设计规划确定后，需要进行施工和装修工作。
施工和装修的质量直接关系到项目的形象和品质。
在进行施工和装修时，需要按照相关法规和标准进行操作，确保施工质量和进度能够符合预期。
同时，还需要确保施工和装修过程中的安全性，为项目的正常运营提供保障。
6. 租户招募商业地产项目的租户招募是项目运作中的一个重要环节。
通过租户招募，可以为项目引入稳定的收入来源，同时也能提升项目的知名度和吸引力。
购买商业地产项目应关注五大元素
购买商业地产项目应关注五大元素
第一大元素是地理位置。
地理位置对于商业地产项目的价值和发展潜力至关重要。
购买商业地产项目时，要考虑项目所处的地段是否繁华，周边是否有人口聚集，附近是否有交通便利的设施，以及未来发展的潜力。
商业地产项目的地理位置决定了项目的吸引力和潜在客户群体。
第三大元素是项目质量。
商业地产项目的质量关系到项目的价值和投资回报。
购买商业地产项目时，要仔细考察项目的建筑质量、物业管理情况、设施设备状况等。
项目的质量越高，投资回报率往往也越高。
第四大元素是法律和法规。
购买商业地产项目时，需要了解和遵守相关法律和法规。
要注意项目所在地区的土地使用权、产权证书、规划许可证等法律文件的完备性和合法性。
此外，还需要了解当地的租赁法规，以确保自己的权益和合法权益受到保护。
第五大元素是市场前景。
购买商业地产项目时，要考虑项目所在行业的市场前景和趋势。
要了解项目所在地区的经济状况和发展趋势，以及相关行业的增长情况。
购买商业地产项目要考虑其在未来市场中的竞争力和发展潜力。
总之，购买商业地产项目需要综合考虑以上五大元素。
地理位置、租赁收入、项目质量、法律法规以及市场前景是决定商业地产项目价值和投资回报的重要因素，投资者应该进行全面的尽职调查和分析，以做出明智的决策。
商业地产成功运营的十大要素
商业地产成功运营的十大要素商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心，写字楼，酒店，餐厅，娱乐场所等。
要成功运营商业地产，需要考虑许多因素。
以下是商业地产成功运营的十大要素：1.位置商业地产的位置是成功运营的关键要素之一、它应该位于人口稠密的区域，并易于访问，交通便利。
此外，商业地产的位置也应符合客户群体的需求和偏好。
一个良好的位置将有助于吸引更多的顾客和租户，提高商业地产的收入。
2.设施商业地产的设施对于顾客和租户很重要。
购物中心应提供舒适的购物环境，包括设备齐全的商店，清洁的公共区域和充足的停车位。
写字楼应提供现代化的办公室设施，如高速互联网，安全设施和停车位。
提供良好的设施将吸引更多的租户和顾客。
3.租户组合商业地产的租户组合也是成功运营的关键因素。
一个多元化的租户组合可以吸引更多的顾客，提高商业地产的收入。
租户组合应该包括各种类型的商店和服务，以满足不同顾客群体的需求和兴趣。
4.宣传和市场营销宣传和市场营销是成功运营商业地产的重要组成部分。
有效的宣传和市场营销活动可以吸引更多的顾客和租户。
这可以包括广告，促销活动，网络营销等。
同时，还应与租户合作进行合作宣传，共同推广商业地产。
5.客户服务提供优质的客户服务是成功运营商业地产的关键要素之一、这包括及时响应顾客的问题和需求，解决租户的问题，提供租户所需的支持和服务等。
良好的客户服务将有助于建立良好的声誉和保持租户的满意度。
6.财务管理有效的财务管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括准确的预算编制，收入和支出的跟踪，经济效益的评估等。
有效的财务管理将帮助确保商业地产的盈利能力和可持续发展。
7.运营管理良好的运营管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括有效管理商业地产的运营活动，如维护，保安，清洁等。
有效的运营管理将有助于提供良好的环境和服务，吸引顾客和租户。
8.持续改进持续改进是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括根据客户和租户的反馈进行调整和改进，引入新的服务和设施，以及不断提高运营效率。
商业地产开发六大关键
商业地产开发六大关键商业地产开发运营的六大关键：一是商业地产选址，即我们在什么地方做商业地产；二是它的定位，我们的购物中心是什么样的形式，它所锁定的客群，包括我们对购物中心的期望，通过它的定位来体现；三是它的规划设计；四是施工管理；五是招商；六是运营。
其实整个商业地产的全流程无外乎就是这六大步骤，招商只是这六个环节当中的一个，但是它和其他的五个环节是息息相关、密切相连的。
我们要从一开始选址，根据我们整个项目的客观条件，来确定出来我们的招商究竟是什么样的动作，针对不同的城市、不同的体量以及我们对它不同的定位，那么它的招商动作也是完全不一样的。
一、选址选址里主要考虑面积、交通、控规指标；包括整个地块的建筑密度、容积率等等相关指标；可视性、可达性以及周边环境。
从选址角度来讲，我们基本上要了解这个地块适不适合做我们的商业地产或购物中心，它反映了几个关键点就是地块的面积大小，包括四至、交通（区域交通、城市交通、覆盖的交通范围）、控规指标，政府对这块地的约定，比如住宅、公建、商业的配比，包括容积率、建筑密度、控制高度、日照等等。
项目可视性如何？可达性是不是方便？周边环境，和我们自身项目选址是相互关联的，这是在选址这部分要关注的一些问题。
有很多人说这个选址是先天性的，因为地块的属性基本不可能做大规模的更改，而目前稀缺的地块想做更多调整的可能性也不大，所以我们要充分利用好地块的优势，弥补它的不足，这样才能具备很好的基础，先天这部分我们尽量让它有一些好的条件。
比如说我们原来在万达的时候操作过一个项目，这个项目在江苏的嘉黎，这个项目的选址并不是非常理想的区域，离城市的核心区域直线大概5公里的距离，这时候我们会从这几个方面评判这个项目适不适合做商业地产，适合做多大规模的商业地产，在做这个商业地产的时候，我们会有一些什么样的指标跟政府做沟通和交流，这就是选址期间我们要沟通的问题。
前期跟招商也是密切相关的，比如说它的面积就决定了它的体量能够做多大，也决定了我们在给它做定位的时候，交通是否便利，它所覆盖的区域，以及我们对购物中心的基本定位，是做城市型购物中心还是区域型购物中心还是社区商业，这是完全不一样的。
王建：商业地产成功的八大要素
王建：商业地产成功的要素下面为王健林谈话正文整理：一、商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。
商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。
在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。
二、找到人才做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。
三、只租不售商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。
凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。
商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招：（1) 在购物中心旁边规划开发一些住宅。
假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。
（2) 如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。
（3) 如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。
四、商业定位具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。
商业有两句名言。
一句是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。
还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。
这些语言都形容了商业定位选址的重要性。
商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。
1、定地址2、定规模3、定主力店；关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。
我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。
国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。
商业地产的几个关键因素
商业地产的几个关键因素作者：贺玉亮请关注微博：/hylchannel简单总结一下商业地产项目的几个关键因素：1、首先是项目的地位：打算做一个什么样的项目，消费者在哪里？商家在哪里？他们为什么要选择来这里购物或投资？政府为什么要支持你？这个地段现在是怎样的？将来是怎样的？周边的商圈是否形成？租赁或销售怎么操作？资金怎么调配？资源怎么样整合？团队的核心成员素质如何？这些问题都是在立项时应该考虑的。
2、地段是商业地产项目的关键因素，有了好的地段等于占据了战略优势；但是好的地段拿地的难度也很大，需要强有力的政府公关能力。
万达的很多项目地段都很不错，茂业集团的华强北、东门等都是很好的位置，实施起来就事半功倍。
在选择地段时，需要考察项目周边的商圈是否成熟，消费者的购买行为，交通状况，市政规划等因素。
3、租售比例问题，商铺出售多少？如果出售过多则不能统一管理市场，如果出售太少可能会给项目的招商和后期的运营带来巨大的资金压力。
如果出售了部分商铺，那么这些商铺是来由开发商来统一招商、运营还是由业主自主招商？这些问题都需要考虑清楚。
4、招商问题，在项目定位是就需要考虑商家从哪里招过来？是做购物中心还是专业市场？是零售为主还是批发为主？招商的重点在于旗舰店、主力商家的进驻，这样能带动其他商家的进驻。
没有成功的招商就没有成功的商业项目，尤其要避免饮鸩止渴、病急乱投医的招商，有的项目从一招商开始，就决定了后期的市场培育和运营的难度很大，这是招商时的短视和急于求成造成的后果。
招商问题的关键在于，为什么这些商家要选择来你这里做生意？你需要什么样的商家来这里做生意？5、购物体验，如果是做购物中心，需要充分重视消费者的购物体验；现在的消费者购物不仅仅是为了“买东西”更重要的是享受注重购物时、消费时的“快感”！如果是做专业市场，例如批发市场等这样考虑相关的配套服务，例如物流配送等。
6、市场管理与营运。
招商进行到一定的阶段之后，就要对市场进行营运管理，主要包括市场推广的方式和途径，消费者购物体验，商家的日常管理。
商业地产选址六大要点分析标准版文档
10公里(ɡōnɡ lǐ)单位消费频次：5人1月1次。那么：5/30=0.16人/天
第六页，共11页。
4、租金覆盖率是立项的关键 租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值(jìngzhí)冲抵物
商业地产选址 六大要点(yàodiǎn)分
析
第一页，共11页。
1、只选择适宜做商业的城市和土地 商业选址应首选在大城市和经济兴隆地域及企业在当地已具备资源的战略
性城市开展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要目的，辅以职 工工资、人均储蓄、生活支出目的加以修正，主要应思索：
城市区位及相关数据、城市开展规划、城市商业格局、土地性质、土地尺 度、周边交通等。
业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值(jìngzhí)越高，投资覆盖 率越理想。
根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个工 程覆盖率与自持物业租金收益之间关系。
案例：4.1 租金-投资覆盖率关系 租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：
I 商业运营面积：L
正常租金程度普通3-6元/㎡/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的添加，相应 租金的投资覆盖率提高。
第七页，共11页。
第八页，共11页。
5、地块尺度及用地性质 标杆企业(qǐyè)商业综合体工程地块规范尺度约为〔300～400〕
×〔160～180〕米，值得自创。 地块必需有足够的沿主街道展现面〔300米以上〕；最好有两边沿主
路；用地外形完好，尺度方正、比例恰当。 尺度普通都超越城市控制性详规切分地块的习惯，往往需求进展规划
商业地产销售6大要素
商业地产销售6大要素
1、商业地产销售就象做核武器：
围绕一个核心项目把相关的信息及各类资源整合起来使之产生核聚变，资源整合的能力有多强，爆发力就有多强，没有爆发力的商业地产项目一定不会很成功。
2、商业地产销售有独特的语言：
决不能用做住宅的思维去做商业地产策划推广，商业地产信息沟通的语言及方式是完全独有的，如果找不到头绪或者找不到突破点，做起来无异是南辕北辙，不会有大的收获
3、商业地产销售要点是有效沟通：
一切的交易都是建立在信息沟通的基础之让的，没有信息沟通就不会产生交易，商业地产策划推广解决的就是发展商、投资者、经营者、消费者之间有效沟通的问题。
4、商业地产的销售广就是要顺藤摸瓜：
商业策划推广要遵循价值规律，好的商业策划就是让我们的受众相信我们的产品是市场发展到一定阶段的必然产物，是符合市场发展长期规律的，是有生命力、延续力的必然产物。
5、商业地产销售就是汤里的一把盐
对于商业地产而言，策划就像是盐，项目本身软硬件就是汤，汤再好，没盐不行，上不了桌，那么盐放多少，什么时间放也是学问，一点也不能马虎。
6、商业地产销售目标是一定要赢：
一切策划都是建立在需求的基础之上的，所有需求方面都是赢家，好的商业地产策划首先要立足于发展商、投资者、经营者、消费者实现共赢这个目标。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
王健林:商业地产的六大要素万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220万平方米，其中12个已经竣工开业。
正在拆迁和报建的还有5个项目，二十个项目总面积接近300万平方米。
我们有个目标，2010年力争做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入40亿元以上。
万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心。
这里面最重要的有四点：1、共同选址。
想去哪个城市发展，需要大家提前排定。
目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。
这就是共同选址。
2、技术对接。
选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。
3、平均租金。
我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70多页，还附带40多页的技术标准。
如果按照这个速度，不可能规模化发展。
如果一个购物中心有5-8家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个项目。
那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展？于是我们把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。
这样的好处是，不用就租金进行旷日持久的谈判。
重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于我们快速的发展。
4、先租后建。
当面积、租金确认后，先签租约，交一部分保证金，我们才开工建设，进行量身定做。
到目前为止，还没有发现签了租约以后对方违约的，这样做使得我们建设的面积都是收租面积，保证我们所有的投资都是有效投资。
这些综合在一起，取名叫订单地产。
万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。
今天初步总结与大家一起研讨。
商业地产开发关键把握六点：一、只租不售。
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。
这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
万达集团做了十五个购物中心，开业了十二个，其中有十一个项目进行了销售。
这十一个销售项目当中，四个没问题，七个有问题。
什么问题？我们购买店铺的业主80%是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。
因为我们有订单地产的概念，有沃尔玛、百盛等主力店进驻，再来卖小店铺，比较吸引人，而且我们售价也比较高。
我们替小业主招租之后，相当一部分租户经营时间不长，收不到回报，就跑掉了。
我们认为，任何一个商业项目，都需要1-3年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。
而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。
这样一来，业主收不到理想的租金就开始闹事，有的人跟我们打官司，有的业主打大标语，组织到公司里闹事，有的在网上乱说，还有的在媒体上登文章。
因为我们销售物业时合同很明确，不搞返租，也不搞固定回报，在法律上我们不承担责任，我们可以不管。
但万达，作为一个16年辛苦发展起来、目前中国惟一跨区域规模发展、把商业地产作为支柱产业的品牌企业，就不能不管。
怎么办？我们就十分艰巨的和小业主谈回租，每年保证业主8%左右的投资回报率。
再请主力店来经营。
主力店可以经营十年，但他们不可能前几年按每年8%给租金，可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。
中间差额怎么办？我们贴钱来弥补。
目前有问题的购物中心，基本按照这个办法解决。
最多的一个店，几年时间我们要补贴1.4亿元，最少的店也补贴上千万元。
所以说商业地产销售商铺后遗症太大，它不能保证商业的整体性和有效经营，这是我们用巨大代价换来的教训。
万达也有部分销售商铺的项目，比如南京、青岛，没出任何问题。
我们分析，是地点和商圈的特殊原因。
比如南京项目，位置在新街口，周边几十个大型店，两条步行街围绕，把这个项目托住了。
这个特例的成功，不能作为规律认识。
有人说：我们的公司小，也想做商业地产，对于这样实力不强的公司做商业地产业我想有三个办法。
第一，卖其他的留商业。
我们有这样的项目，宁波、上海项目，我们的项目位置非常好，就设计了几栋写字楼，可以卖掉。
像北京，把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。
如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。
第二，卖主力店。
我了解国际上很多购物中心发展商，有的也销售。
但无一例外，都是销售主力店，留下小店或步行街。
卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。
因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。
第三，卖沿街店铺。
如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。
为平衡现金流，实在不行,可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题较少。
但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。
这种全部或大部分销售的商业地产项目，不可能成功。
做商业地产三年来的体会，重要的心得是只租不售或者以租为主。
商业地产是住宅地产发展的高级阶段，我有一个比喻，住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。
因为商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。
所以我认为，如果想做商业地产，最好先积累一定实力再做，即使第一次做，也要有一种稳定的心态，不是想掘第一桶金，不是想打一枪换一个地方。
二、准确定位（一）定地址选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。
万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。
为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。
第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。
在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。
商场上有句名言，“一步差三成”。
还有句话叫“隔街死”。
所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。
（二）定客户目标客户要选好。
我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。
我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。
因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。
从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。
这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。
所以凡是做了组合店的，问题就少多了。
（三）定规模购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。
商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。
10万平方米的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。
现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。
我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53万平方米，我感到很害怕。
这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。
最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。
三、招商在前一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：（一）确定主力店主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。
我们以前做过一个MALL里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。
而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。
在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。
在这方面我们有教训。
曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。
至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。
最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。
当然也有例外，美国有一个MALL里做了五个百货店，而且生意都好。
（二）选择次主力店万达的主力店已经有16家，现在缺的是500-1000平米的次主力店。
我了解在英国、美国等发达国家，有30万种商品可以选择，目前在中国，只有10万种商品。
中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。
现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。
我考察过广州和上海的两个MALL，通过朋友关系找到我，他们看中万达有十几家战略合作伙伴，请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我30%的股份。
但他们做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。
每层荷载统统500公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了。
超市至少要1吨承重，建材要4吨，图书要2吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。
这两个项目，一个40多万平，一个20多万平。
现在是欲罢不能，想干不行。
所以，招商在前非常重要。
四、规划设计主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：（一）交通体系规划设计中最重要的是交通体系。
第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。
第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。
第三卸货区要合理安排。
现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。
（二）高度、荷载不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。
超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。
做餐饮楼板要降板，要排油，排水。
不考虑是行不通的。
所以招商在前面，设计就更合理一些。
（三）留有余地我们做前几个店时，高度平均5米多，当时觉得够了，当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。
与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。
影院层高的下限要求是9米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。
所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。
一次性的投资只多花一点钱。
五、成本控制购物中心是长期投资收租物业，成本控制非常重要。
1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报，如果成本控制的不好，需要投资1.5亿元，那么一年只有6%的投资回报，只能给银行打工，永远没有还债赢利的能力，弄得不好企业可能倒闭。