试论业主委员会的法律地位
从行政法角度浅议业主委员会的法律地位
基层政府部 门居委会维护社 区的秩序， 对业主负责的责任。由于业主委员会现在法律地位的不明确， 使得在其行使 自己权 利 的时候 会遇 到各 种 阻碍 ， 而使 业主的权 利得 不到保 障 。本 文从 行 政法 的角度 分析 了业 主委 员会 的法律 地位 。 从
关 键词 业 主委 员会 居委 会 业主 大会
四 、 论 及 建议 结
股 尔会 ， 出业主委员会， 选 而同时有承 担如监事会一样的监督责任 。
三 、 主委 员会 与 外 部 组 织 的 法 律 关 系 业
笔者认为， 业主委员会 的异军突起 ， 对传统 的城市社区治理结构
及其运行机制发出了挑 战， 在现在 的社会环境之下 ， 代表业主利益的 业主委员会与代表基层 政府的居委会摩擦必然使业主的权利得不到 保障。取消居委会， 在确立业 主委 员会法律地位后 ， 授予业主委员会
公 司 的股 东 担 任 ， 股 东 大 会 对 董 事 有撤 换 和 罢 免 权 。 主 大 会 如 同 而 业
主大会选聘 的物业管理企业签订物业服 务合 同， 以及及时 了解业主、 物业使用人的意见和建议、 监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同的职责。 第三十 五条规定 ： 业主委员会应当 与业主大会选聘 的物业 管理企业订立书面 的物业服务合同。 第五十一条规定： 物业管理企业 确 需临时 占用、 挖掘道路 、 场地的 ， 应当征得业主委员会 的同意 。 依据 以上条文的规定， 业主委员会与物业管理企业之 间是一种合 同关系 。 业主委员会可 以随 时更换现在的物业公司。而现 在社会上房地
业服务合同： 四） （ 监督业 主公约的实施｛ 五） （ 业主大会赋予的其他职
责。
府部门工作 的操作层和落 实层 。某些政府特别是城市基层政府及其
业主委员会的法律地位
业主委员会的法律地位业主委员会是由小区业主们选举产生的代表性组织。
它在小区管理中发挥着重要的作用，并在法律上享有一定的权益和责任。
本文将探讨业主委员会的法律地位，并阐述其在小区管理中的职责和权力。
一、业主委员会的法律基础业主委员会的法律地位主要依据《中华人民共和国物权法》和相关细则、规定。
依法设立的业主委员会是小区内的合法组织，其成立和运作必须符合法律的规定。
《物权法》第十三条明确规定了业主委员会的设立程序和权力范围，为业主委员会确立了法律地位。
二、业主委员会的职责和权力1. 代表业主意愿业主委员会作为业主代表，其首要职责是代表业主的意愿和利益。
在小区的重大事务中，业主委员会参与决策，对业主们的建议与诉求进行反馈，并维护业主的合法权益。
2. 监督小区管理业主委员会有权监督小区管理工作的执行和质量。
他们可以检查和评估物业公司的服务质量，如公共设施的维护和修缮、安全管理、绿化环境等。
若发现问题，可以提出改进建议，并与物业公司协商解决方案。
3. 管理小区共有财产业主委员会需要管理小区内的共有财产，如公共设施、共用场地等。
他们有权制定和执行相应的规章制度，确保共有财产的正常使用和维护，防止滥用和破坏。
4. 组织业主大会和业主代表会议业主委员会根据需要组织召开业主大会和业主代表会议，就小区管理和重大事项进行讨论和决策。
他们应当及时向业主通报会议内容和决策结果，并确保会议的公正、公开和民主。
三、业主委员会的权利保障为确保业主委员会履行职责和行使权力的顺利进行，法律规定了一些保障措施。
1. 物业公司必须配合物权法规定，物业公司必须配合业主委员会的工作。
物业公司应当按业主委员会的要求提供相关信息和文件，配合业主委员会履行职责。
2. 业主委员会收费根据物权法规定，业主委员会有权向业主收取管理费用，以维持其正常运转。
这些费用应合理、公开，并用于小区管理的需要。
3. 受法律保护业主委员会享有法律的保护，有权依法维护自身的利益。
论业主委员会的法律地位
２ 非法人模式 ．
学 民商 法 专 业 硕 士 生 。
国民事诉 讼法 ） 干 意 见 的规 定 》 ４ 若 第 ｏ条规 定 ， 金
湖新村 业 主委员会 符合 “ 其他 组织 ” 的条件 ， 地产 房
５１
西南政法大学学报
开发单位未 向业 主委员会 移交 管理用 房 ， 可 以 自 其 己名义起诉 。这说 明最高 院认 同业 主委员会 有“ 原
定 。《 物权法》 六章 “ 主 的建筑 物 区分 所有 权 ” 第 业 第７ ８条规定 ： 业 主 大会 或 业 主委 员 会 的 决 定 ， “ 对 业 主具有 约束 力 。业 主大 会 或 业 主委 员 会 做 出 的 规 定再次 引起 了人们 对主委员会 法律地位 的思考 。
法律 没能给我 们一个 完美 的答 案 ， 同样在 这个
团符合《 条例》 所规定 的有关条 件时 ， 土地 注册 处 即
应发给注册证 书。可见 ， 业主立 案法 团在 土地 注册 处颁发证书之 日起 正式 成立 ， 取得法人地位 。 并
告” 主体资格 …。２ ０ ０ ３年温州市银都 花园业 主委员 会 起诉建设 房地 产开 发公 司 广告 及售 楼 书 中诸 多
因为其 以德 国为代 表 ， 又被称
为“ 德国模 式 ” 。此 种模 式 在立 法上 与法 人 模式 完 全 相反 ， 完全 不 承认 业 主 委员 会具 有 法人 资 格 ， 其 认 为其 仅为 没有 权利 能 力 的一 般 团体 。采用 此模 式 的主要 是德 国与我 国台湾地 区。依据德 国《 住宅
关于业主委员会的法律地位的探讨
国时期 ，其 出现于周密 《 齐东野语 、 定行公 田》 中，是为了显示 与佃 主的区别 。而 《 宋刑统 》中
更有 将 所 有 权 划 分 为 动 产 的所 有权 （ 主 权 ） 不 物 与
动产所有权ｌ 业主权Ｊ ，当时的不动产就是指 田宅， 也即今天的房地产 ， 而业主就是房地产的所有者。
所提 及 。
根据 民法理论 及民法通则 的规定 ，在民事行 为主体 中 ， 可大体分为公民、 法人及其他组织 ， 但 是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与
房地产行政主管部 门登记 ，在物业管理 区域 内代 表全 体业 主 对物 业 实 施 自治管 理 物业 和维 护 全体
作简 ０２５女汉，门学６商专研生研方：商、险。 者羿２ １），族厦大 民法业究。究向海法保法 介周 （４ ：虹ｌ一 ０１ ８－ １ 一 ９ ８ ０ 民 酉 ・
近年来 ．随着城市建设速度的加快 、商品房 开发 的不 断增 多 ，物 业管理 已成 为我 国大 中城 市 住宅小区的主要管理模式。我们一般将 “ 业主委
员会 ”理 解 为 由业 主 通 过业 主大 会选举 产 生 并经
和业主委员会的法律地位和性质的问题 。即对于 业主委员会的性质 未见任何法律 、法规或规章有
决议 ，决 定成 立 法人 ，规 定名 称 和 办公处 所 ，并
在 主要 办公 处 所所 在地 进 行登 记 的 ，即成为 拥有
营利性组织 （ 如社团法人 等 ） 因为向房地产主管 ，
第 １ 卷 第 ３期 ７ ２ ０ 年 ６月 ０９
呼 伦 贝 尔学 院 学 报
Ｊ ｕｍａ ｏｆ Ｈｕｌ ｎｂ ｉｒ ｏ ｌ ｕ ｅＰ ｂ ｉｈ ｄ ｉ ｕ ｅ ２ ０ ｕ ｌ ｅ ｎ Ｊ ｎ ．０ ９ ｓ
业主委员会是民间的非法人组织
业主委员会是民间的非法人组织一、业主委员会的含义及特征业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。
从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，以保障物业费的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。
与其他自治性组织比较而言，业主委员会具有以下法律特征１．业主委员会是由业主大会选举产生的。
根据我国《物业管理条例》的有关规定，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。
因为，业主委员会并非独立的法人组织，它的所有行为后果均直接归属于全体业主，责任也是由全体业主共同承担的。
基于此，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见，故业主委员会的委员应由业主大会选举产生。
《物权法》第七十五条第一款进一步明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
”从此以基本法的形式确立了业主委员会必须由业主大会选举产生，并向其负责。
２．业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。
业主委员会设立的目的在于使广大业主的自治管理权能够得到正常的行使，并及时了解和统一业主的不同意见和建议。
基于这一目的，业主委员会的所有活动必须以对物业的自治管理为限。
除签订物业管理合同外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。
３．业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。
论“业主委员会”的法律地位
如合伙企业超 出合伙财产 范围的责任 由合伙人 承担无限连 现在业主委员 会通过合 法的议事程序 ，按 照 “ 少数服从多
带责任。 数 ” 的原则形 成决议 、规章 和制度 ，以此统 一全体业主 的
从 以上 的规定 中我们可 以看 出 ，业主委员会在 我国是 意志 。为此 ，业 主委员会要 有一 整套完整 的 、科 学的 、有 不具有 法律地位 的，不是 法律规定 的民事主体 的类 别 ，因 效 的机制 。首先 ，应该有对业 主委员会 的行之有效 的监督 为其 没有独立的财产 ，也 不能独立承担 义务 ，业主 委员会 机制 ，包 括政府 的监 督和业主 的监督 ，以便确保业 主委员
会 如果 能够依据专 门的组 织法 成立 ，能够具有社 团法人资 在 地 的 区 、县人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门备 案 。业 主 委 格 ，就具备 了行使法定权利的基本框架 。
员 会 委 员 应 当 由 热 心公 益 事 业 、责 任 心 强 、具 有 一 定 组 织 能 力 的业 主担 任 。业 主 委 员 会 主 任 、副 主 任 在 业 主 委 员 会
权 利 、履行 义务 的 自治 组 织 。 （ ） “ 主委 员 会 ” 的 职 能 二 业
（ ） “ 一 业主委员会”的法律 主体地位 。
我 国法律规定 的能参与 民事 活动的主体有 三类 ：自然
人 、法人和其他社会组织 。社会组织要成 为民事 主体 ，要 么具备法人资格 ，要 么属 于其 他组织 ，否则 其行 为无法得
嫁给全体业 主。但是在实 际生活 中 ，业 主委 员会要 代表全 会 。业主在首次业 主大会会议 上的投票权 ，根据业主拥有 体业 主与物业服 务企业签订物业 服务合同 ，不给业主委员 物业 的建筑面积 、住宅套数等因素确定 。 会 民事 主体地位显然不利 于业 委会 工作 的开展。业主委员 业 主委员会 应当 自选 举产生之 Ｉ ｔ起３ ０日内，向物业所
业主委员会法律地位之探析
业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
我国业主委员会的法律地位研究
我国业主委员会的法律地位研究摘要我国现行法律关于业主委员会的法律地位规定相对模糊直接制约了业主委员会职权和功能的应有发挥，与我国当前物业管理迅猛发展的形势不相适应。
如何界定我国业主委员会的法律地位，应分析我国物业管理中业主委员会运作的现状、存在的问题及原因，借鉴外国关于业主委员会的立法模式，从立法和实务操作的角度提出应对措施和明确业主委员会法律地位。
关键词业主委员会；法律地位；非法人组织一、我国业主委员会法律地位现状、存在的问题（一）我国业主委员会法律地位的立法、司法及理论研究现状1、我国业主委员会法律地位的立法现状业主委员会是现代社会物业管理中不可或缺的业主自治组织，发挥着重要作用。
我国对于业主委员会的法律地位的立法散见于各有关物业管理立法中。
我国当前关于物业管理的立法主要有：于2007年3月16日审议通过公布的，于2007年10月1日起施行的《物权法》；根据《物权法》的有关规定，国务院经修订后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》；各地方的地方性物业管理条例、规定。
（1）《物权法》关于业主委员会法律地位的规定2007年3月16日审议通过，2007年10月1日施行的《物权法》新增了业主的建筑物区分所有权的内容。
在《物权法》的第六章对业主的建筑物区分所有权作了专章规定。
其中《物权法》第83条第2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。
本款虽然规定了业主大会和业主委员会的管理权能，但不能说是明确了业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此具有诉讼主体资格。
（2）《物业管理条例》有关业主委员会法律地位的规定经修订后于2007年10月1日起实施的《物业管理条例》是我国目前为止涉及业主委员会制度最详尽的法规，但对于业主委员会法律地位的规定仍不够明确。
业主大会和业主委员会指导规则
业主委员会的职责和权力范围
业主委员会的职责：
业主委员会的权力范围：
• 贯彻执行业主大会的决议
• 贯彻执行业主大会的决议
• 代表业主与物业管理公司签订物业服务合同
• 代表业主与物业管理公司签订物业服务合同
• 监督物业管理公司的服务质量
• 监督物业管理公司的服务质量
• 协调业主、物业管理公司和其他利益相关方之间的关系
业主大会和业主委员会的沟通协调
业主大会与业主委员会的沟通协调：
• 业主大会制定决议，业主委员会负责执行
• 业主委员会向业主大会报告工作，接受业主的监督
业主委员会与物业管理公司的沟通协调：
• 业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同
• 业主委员会监督物业管理公司的服务质量
⌛️
业主大会与其他利益相关方的沟通协调：
05
业主大会和业主委员会的法律责任
业主大会和业主委员会的法律地位
业主大会的法律地位：
业主委员会的法律地位：
• 物业管理区域的决策机构
• 业主大会的执行机构
• 物业管理区域的监督机构
• 物业服务的合同签订方
• 物业管理区域的协调机构
• 物业服务的监督方
业主大会和业主委员会的法律责任范围
业主大会的法律责任范围：
• 审议物业管理公司的年度工作报告和财务报告
• 决定物业管理区域内的重大事项，如公共设施的建设、改造等
业主大会的权限：
• 制定和修改物业管理公约
• 选举和更换业主委员会成员
• 审议物业管理公司的年度工作报告和财务报告
• 决定物业管理区域内的重大事项
业主大会在物业管理中的作用
01
业主大会是物业管理的决策机构，负责制定物业管理区域的规章制度
论业主委员会制度的缺憾及完善
论业主委员会制度的缺憾及完善《物业管理条例》已实施一年有余了，它是我国第一部关于物业管理的行政法规，标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期。
但现实中的物业管理仍存在许多问题无法可依，本文仅指出业主委员会制度的缺陷并提出几点建议。
一、业主委员会制度存在的缺陷（一）业主委员会的法律地位和性质模糊业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”。
《物业管理条例》（以下简称《条例》）第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。
《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。
”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。
有观点认为，业主委员会是独立的社团法人。
也有观点认为，业主委员会属于亨有独立的诉讼主体资格的非法人组织。
还有观点认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。
（二）业主委员会成立的数量少《条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。
据报载，乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。
然而，全市830多个住宅小区，仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊。
（三）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动。
甚至，还出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。
关于业主委员会法律定位的思考
着 业 主 委 员 会 法 律 地 位 不 明 、职 责 不 清 、 作 不 规 范 等 问 题 ， 院在 受 理 物 运 法
业 管 理 纠 纷 遇 到 的 质 疑 问 题 便 是 业 主 管 理 组 织 的业 主 委 员 会 是 否 具 备 独 立 的 民事 主体 资格 。
关于业主委 员会
律定 位 的 思
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的 的 晰 ， 出了 主 会不 备 立 事 体资 的 论 提 在 律 例 入业 体 概念 立法 萄 得 业 委员 具 独 的民 主 格 结 ， 出了 条 中引 主团 的 法 ｉ鼬ｌｊ主岳 ； 律 住 业 善 关 词 业 ． 会 法协 ， Ｉ ｍ ｉ 斗 ＝ 委 键Ｉ ： 目 员 Ｊ ｌ 体 … 定 Ｊ ； 主团 ÷ 墓
ｉ
ｌ ｌ ｉｉ ；ｉ ｉｉ ｉ！
１ 问题 的 提 出 ．
ｉ条 也 作 了 同 样 的规 定 。 业 主 委 员 会 对 内 要
在 我 国实 施 物 业 管 理 已 经 多 年 ， 但
一
直 以来 ， 国 的 物 业 管 理 实 务 中 存 存 我
具 体 负责 实施 业 主大 会
业 使 用 人 的 意见 和 建 议 ， 督 和 协 助 物 监
定 位 即 业 主 委 员 会 是 否 具 备 独 立 的 民 事 主 体 资 格 、 任 等 方 面 的规 定 却 十 分 责
缺乏 。
２ 具 体 分 析 ．
业 管 理 企 业 履 行 物 业 服务 合 同 ； 四 ） （ 监
实 务 获 得 普 遍 承 认 。 本人认 为 ， 我 国业主委员 会是业 在 主 大 会 的执 行 机 构 ， 外 代 表 业 主 团体 对
业委会的地位和作用
各位邻居，各位业主：根据《物权法》和《物业管理条例》的规定粗略的讲一下成立业委会的地位和作用。
成立业委会是党中央的号召，《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
”这就确立了业委会的法律地位。
是一个代表小区物业管理长期存在的、代表业主行使自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务’实行业主集体民主制度，办理小区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
从这个意义上讲我们业主是这个小区的主人，这是业委会的地位。
那业委会在物业管理方面的作用是什么？我以为主要有以下四个方面。
第一，业委会有权自主选聘物业公司。
在没有成立业委会的情况下，当业主与物业服务公司发生纠纷时，业主大多数方式采取拒缴物业费，如我们小区物业服务公司没有办公室、业委会没办公室，现在是租个人房子做办公室，租费用物业费支出，这是违法的，《物业管理条列》第三十条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十八条，物业管理用房的所有权属于业主。
”路面停车位现在还有位置物业公司可以违法让运输公司停或闲置也不让业主停放。
逼着业主去卖地下车位或租用地下车位，这是因为地下车位是开发商的，你怎么吵闹也没用，你的权力受到侵害，你的利益受到损失没人管原因是物业管理的责任人是开发商，现在的物业公司是开发商组建的，我们所有的共用部位掌控在开发商手里。
如果成立了业委会，小区物业管理由业委会负责，也就是物业管理的责任人，物业公司提供的是服务，我们花钱买的是服务。
当全体业主认为物业服务公司提供的服务质量到位价格合理，那业委会可以代表全体业主与物业服务公司续约，反之可以解除合同，另聘新的物业服务公司。
第二监督审核各项经费的支出。
我们小区最早入住的业主已经八年，物业公司的各项收入（如物业费、车保费、租赁费、广告费、等等),支出的保安、保洁员、园艺工人、特别是专项维修基金的使用等）全体业主知情权都被剥夺，物业公司从来都没有晒过账本，很多业主要求物业公司公布账目，得到的回答是你们没有业主委员会，不能能能公布账目而被无理拒绝，如果有业委会，业委会可以通过审核物业公司财务预决算，加强对小区物业管理和监督保障全体业主的合法权益不受到侵害，定期公布账目，建立物业审计制度，监督物业服务公司切实行履行服务合同约定的义务。
业主委员会法律地位
物业管理发展的一个重要核心问题就是关于业主委员会的法律定位问题，本文主要分析了业主委员会的主体地位，认为其不是法人组织，而应当将其纳入非法人组织。
在实践中，应由业主委员会进行起诉和应诉，并由全体业主共同承担诉讼结果。
明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础，也是规范物业管理的前提和必然要求。
业主委员会作为市场经济发展到一定阶段的产物，反映了社会现实生活的需求。
尽管业主委员会在实践中发挥着重大作用，参加着民事关系，并在其中享有民事权利、承担民事义务。
然而我国法律并未赋予其确切的法律地位，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势法律地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。
业主委员的法律地位如何，关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题。
对业主委员会地位不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。
一、业主委员会概念业主委员会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新型社会组织体。
我国《物业管理条例》对业主委员会没有明确给出定义。
只是在第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责……”第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。
”根据对业主委员会的不同定义及物业管理条例的相关规定，可以得出，业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会是一个代表业主行使业主自治管理权的机构。
是业主大会日常事务的执行机构。
二、域外关于业主委员会的立法模式1．法人人格模式法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的管理团体具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任，自不发生当事人能力问题。
业主委员会与居委会的区别是什么
业主委员会与居委会的区别是什么
业主委员会跟其居委会是两个不同的部门，业主委员会是民间组织，而居委会是政府部门的最基层部门，它们之间是有区别的。
居民委员会与业主委员会的区别如下：
1、两者的权利基础不同:居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其自治的基础是法定的公民权利，居委书记事实上是由政府委派，居委会的设立、撤消、规模调整由政府决定; 业委会自治的基础是物业所有权，业委会的委员由业主大会选举产生，业委会的设立撤消等由业主大会决定，并报有关部门备案。
2、性质不同:居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，目前定位于“基层政权建设”;业委会在法律上地位不明确，有时连诉讼主体的资格都没有，是一种特殊的基层自治组织。
3、经费来源不同:居委会的经费由政府财政拨款;业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。
4、对组织成员的要求不同:居委会的人员多数算专职的，对居民负责;业委会的成员大部分是兼职的，他们对业主负责。
5、工作的侧重点不同:居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，侧重于社会政治稳定;业委会的的工作范围仅限于五大类公共服务项目：公共卫生和公共秩序管理、绿化管理、车辆交通管理、公用部位公用设备设施的管理、其他居住环境管理，侧重于业主的经济利益。
6、办公用房不同:居委会的办公用房，由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会;业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供。
论业主委员会的法律地位
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＸｉｊ ｎ ｉｅ ｓｔ Ｐ ｉ ｓ ｐ ． ｍａ ｉｅ ｏ ｒ ａ ｎｉ ｇＵｎｖ ｒ ｉ ｏ ａ ｙ（ ｈ ｌ ｏ ｈｙ Ｈｕ ｎｔ ｓ＆ Ｓ ｃａ ｃｅ ｃ ｓ ｏ ｉ ｏ ｉｌ ｉｎ ｅ ） Ｓ
Ｓｅ ｐ．， ２ ００６
第３ 卷第５ ４ 期
Ｖｏ ． ４．Ｎｏ １３ ．５
论 业 主 委 员会 的 法 律地 位
王 振 华
（ 新疆 大 学 法 学 院 ， 疆 鸟 鲁 木 齐 ８ ０ ４ ） 新 ３ ０ ７
摘 要 ：国 务 院 颁 布 的《 业 管 理 条例 》 立 法 层 面 上 正 式 创 立 了我 国 的 业 主 委 员会 制 度 。但 是 该 条 例 对 业 主 委 员 物 在 会 制 度 的规 定 很 不具 体 ， 在 着 业 主 委 员会 主 体 地 位 没 有 统 一 规 定 、 存 主体 资 格 不 明 确 的 缺 陷 。从 我 国物 业 管理 的 实 际 情况 看 ， 团体 组 织 性 突 出 ， 有 其特 定 功 能 ， 其 具 不但 具 备 民事 主 体 的基 本 条 件 ， 具 有 经 济 、 讼 、 理 三 大 职 能 ， 还 诉 管
一
当按 比 例 推 选 业 主 代 表 ， 成 物 业 管 理 区 域 的 业 主 组 代 表 大 会 。 主 大 会 或 者 业 主 代 表 大 会 ， 当 有 过 半 业 应 数 业 主 或 者 业 主 代 表 出 席 。 业 主 委 员 会 具 有 一 定 的 经 济 职 能 、 会 管 理 职 能 及 诉 讼 职 能 ， 是 其 成 为 民 社 这 事 主体 的重要 依据 。
应当赋干其民事主体资格。 关 键 词 ：民事 主 体 ；业 主 委 员 会 ；功 能
试析业主委员会的法律困境与出路思考
试析业主委员会的法律困境与出路思考论文摘要业主委员会是民间的自治自律组织，对于推动社区治理的转型至关重要。
但我国业主委员会起步晚，法律规制不完善，仍存在许多法律问题待以解决。
文章通过对业主委员会的主体地位、运作程序、酬劳机制等几方面法律问题的分析，探寻相对应的解决方法，希望能对其走出法律困境有所帮助。
论文关键词业主委员会自治自律组织社区治理社区为当代社会的简单缩影，其对于推动社区治理的转型作用不容小觑。
较于国外，我国业主委员会起步晚，且相关的法律法规规定得不够完备，日常运行中不免出现许多问题，尤以法律问题较为突出。
如何改善业主委员会如今的困难局面，使之顺利走出法律上的困境，成为了现代社会亟待思考的问题。
一、业主委员会的法律困境（一）业主委员会的主体地位不明确业主委员会从组建到运行，始终围绕着“自治”二字，本质上有别于政府机关与事业单位，显然可以排除其属于企业法人、机关法人或事业单位法人。
由此，我们需要讨论的就只是它是否属于社会团体法人了。
社会团体法人作为法人的一种，本质上当然具备其固有特点，包括依法成立并且拥有自己的财产和名称，还要能够独立的承担相对应的民事责任。
就目前发展情况来看，业主委员会不可能承担独立的民事责任。
因此无论上到国家层面，或是下到地方区域，皆未有运用法律文件来确认表示业主委员会的法人资格的情况，实践中也没有将其作为真正的法人来看待。
由此可见，业主委员会属于法人这一观点尚不准确，缺乏法律支撑。
那么业主委员会是否属于法律上所定义的其他组织呢？所谓其他组织，就是指依据法律规定而成立，虽然拥有自己的组织机构和相应财产，却并不享有法人资格的组织。
通过对法条的分析可以了解到，业主委员会的履行职责中有代表业主与选聘的物业管理公司订立相关的物业服务合同这一项。
而业主委员会单纯地作为业主大会的代表机构，本身并不具备法人条件，没有独立的拟制人格，最重要的是无法独立承担责任，其行为后果应当由全体业主共同承担。
论如何发挥业主委员会的作用
论如何发挥业主委员会的作用《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。
但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。
确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。
业主委员会履行职责时的问题主要体现在1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。
对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。
2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。
一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。
3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。
比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。
问题产生的原因分析1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。
《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。
业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。
业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。
如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。
从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。
那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。
2、委员会的职责模糊和行为规范缺失。
《物业管理条例》规定了业主委员会的部分职责，但具体的权利义务并没有规定。
业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主内部的一种议事形式。
只有在处理业主内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等）时，召开业主（代表）大会形成决议，再由业主委员会贯彻执行决议。
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试论业主委员会的法律地位
摘要：国务院颁布的《物业管理条例》在立法层面上正式创立了我国的业主委
员会制度。
但是该条例对业主委员会制度的规定很不具体，仅仅是将业主委员会
界定为业主大会的执行机构。
本文认为应准确理解业主委员会作为执行机构的地位；业主委员会应该享有独立的诉讼主体地位；业主委员会尚不具有独立的民事
主体资格；业主委员会是特定的民事主体。
关键词：业主委员会；业主大会；法律地位
《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日由十届全国人大五次会议
通过，并于2007年10月1日起施行。
与《物权法》四审稿不同，该法并未涉及
业主委员会诉讼主体地位问题，这不得不说是《物权法》的一个缺陷。
关于业主委员会的地位主要体现在《物业管理条例》第15条，但规定并不详尽。
由于制度设计上的模糊，导致实践中形成许多认识上的误区，使得业主、业
主组织及物业管理企业在维护其权益时产生不便。
有必要在理论和立法上加以完善。
一、业主委员会是业主大会的执行机构
业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物
业全体业主合法权益的社会团体，是在物业区域内代表全体业主对物业实施自治
管理的执行机构。
业主委员会由业主大会选举产生，并对它负责，业主委员会是
业主大会的执行机构。
之所以法理对业主委员会作如此规定，笔者认为其原因不
外乎两点：
首先，业主委员会和法理地位和相关权利，来源于业主和业主大会。
没有业
主大会的授权，业主委员会不能开展工作。
这是定位业主委员会法律地位的一个
基本前提。
因此，从法理上来说，首先应确定业主和业主大会的地位、权利及其
行使方式（但目前立法对业主大会的地位尚缺乏明确的法律地位）[1]。
其次，业主委员会的各项“权利”，相对于广大业主和业主大会来说，主要表
现为执行一些事务性的工作，是一种被委托的权利，属于一般委托。
如果涉及重
大事务的处分，如对外签订物业服务合同，小区内的资金使用、流转、权属变动，业主委员会等人事安排，则需特别授权。
但从实践来看，由于在实践中召开业主大会的程序比较复杂、业主权利意识
不强等因素，业主大会的作用十分有限；相反，作为执行机构的业主委员会却被
赋予诸多权限。
在《物业管理条例》中，业主委员会甚至可以与物业管理企业签
订合同。
此外，在房产管理机关登记备案的一般也是业主委员会而非业主大会。
二、业主委员会可以作为原被告，享有独立的诉讼主体地位
近年来，随着业主委员会参与的民事诉讼陆续在各地出现，围绕业主委员会
是否具有诉讼主体地位的争论也逐渐增多。
业主委员会作为原告起诉的案件有的
被驳回，有的获支持。
北京、上海等地法院认可业委会以原告身份起诉，安徽、
江苏、杭州等地法院一般驳回业主委员会的起诉，其驳回理由是，根据我国民事
诉讼法的规定，在我国只有公民、法人和“其他组织”具有诉讼的主体资格，而小
区业主委员会既不是公民和法人，也不是“其他组织”，只能算是“其他社团组织”。
实务界做法的不统一显然不符合法制统一的要求，损害了法律的尊严，同时
也使依照《物业管理条例》合法成立的业主委员会陷入了法律的困境。
因此，业
主委员会的诉讼主体地位是一个亟待需要明确和解决的法律课题。
从域外立法来看，多数国家都赋予了业主委员会当事人能力。
大陆法系的国
家或地区如法国、日本及我国台湾地区都规定业主委员会具有完全的民事诉讼主
体资格。
法国民法典规定业主委员会可以代表全体业主为民事诉讼上的一切行为；日本民法典规定，业主委员会在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。
我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼
事件要旨迅速告知全体业主。
可见，减少交易成本，提高法律运作效率是立法的
目的之一。
因而，为提高法律运行的效率，我国也应确立业主委员会的诉讼主体
地位。
三、业主委员会不是民事主体，不能独立承担民事责任，其责任承担者应为
各个业主
尽管业主委员会在我国几个直辖市的高院“意见”中被赋予了独立的诉讼主体
地位，但并未表明其具有独立的民事主体地位。
因为在目前的状况下，业主委员
会很难独立承担民事责任。
业主委员会没有自己独立的财产，业主委员会的办公
用房名义上可以是业主委员会所有，但是，办公用房的用途有明确的规定，即只
能用于物业管理，业主委员会不能将其出售，也无法以其承担责任。
维修基金等，是全体业主所有，业主委员会仅以业主名义代管。
构成住宅小区的各项物业，更
是由业主自己所有，不可能是业主委员会所有。
在当前的程序设计中，业主委员
会如果要提起诉讼、签订合同，一般应事先由业主大会通过，并根据业主公约及
业主委员会章程，解决预交诉讼费、聘请律师等费用承担问题，最后的诉讼结果——无论胜诉还是败诉，也均由全体业主承担责任。
[2]一般说来，责任的承担，
应根据业主、业主大会对业主委员会的约定，在责任承担上进行划分。
当然，这
项事务在实践中程序较为复杂，因为有的小区人数上万甚至数十万，操作起来甚
至不亚于诉讼程序。
四、业主委员会的主体地位
对于业主委员会的主体地位，有社团法人、非法人组织、其他组织等几种观点：
(一) “社团法人”说
实践中有一种观点认为业主委员会是社团法人。
其理由是，业主委员会完全
独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立行使民事权利，承担民事责任，其
行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各业主，这种观点不能成立，前已述及。
(二) “非法人组织”说
有一种观点认为业主委员会是非法人组织，其理由是，虽然各地的物业管理
法规都规定了业主委员会有一定的组织性，但是这种登记一般都是由房地产行政
主管部门做出，即此登记为行政登记，而非民事登记。
这种观点有一定的合理性。
(三) “其他组织”说
有人认为，业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，在民事诉讼
中属于我国民事诉讼法第49条规定的“其他组织”一类。
[3]但我们考察《最高人
民法院关于<民事诉讼法>若干问题的意见》第40条对“其他组织”的界定，并不能得出必然的结论。
笔者认为业主委员会既不是法人，也不是独立的非法人组织，而仅仅是特定
的民事主体——业主大会的执行和代表机构。
[4]业主委员会成立的目的，就是为
了能够代表业主大会对内为日常管理事务和对外实施物业管理相关具体行为。
业
主委员会本身不具有民事主体资格，而是基于业主大会的授权，对外实施具体行为。
参考文献：
[1]彭建军.业主委员会的法律地位分析[J].中南民族大学学报(人文社会科学版),2006,(9).
[2]李显东.物业纠纷法律解决指南[M].北京:机械工业出版社,2005.
[3]刘昌兵,陈龙海.业主维权手册[M].深圳:海天出版社,2004.
[4]李德仁.业主委员会诉讼主体地位研究[J].安阳师范学院学报,2006,(3).
作者简介：陈艺文，男，四川大学法学院2010级法律硕士研究生。