西安八府庄项目提案

周边在建、待建项目可能成为本案的潜在竞争。
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•项目定位的总体指导原则
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• （1）针对项目区域、地势、建筑、景观特点， • 我们的整体思路是: • 刻意在八府庄打造出一个中档的精品楼盘； • 树立起“八府庄最适合居住的亲情社区的”形象。
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• （2）实现项目价值最大化的几个关键点： • 市场定位、形象定位、功能定位、属性定位、目标 群 •定位等，必须绝对完整，组成项目内在的价值体系与认 同 •“诱导”
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SWOT分析
❖ O—机会
琳苑小区、锦绣.芙蓉苑、万国.金色家园对于这一板块的 宣传、炒作、烘托，将提升该板块的认同度，同时有利于 聚集人气。 东二环的开通（10月份）必将扩大项目的销售辐射力。 潜在项目的陆续投入将进一步提升本区域的价值
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SWOT分析
❖ T—威胁
来自锦绣.芙蓉苑的直接竞争——锦绣.芙蓉苑总规模在 200亩左右，因此其销售战线可能持续相当一段时间，这必 然会与本案形成直接的威胁。
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SWOT分析
❖ W—劣势
项目体量偏小，不易在市场竞争中形成规模优势 从主干道进来的车少（409、707、16），且有火车专运线 阻隔，交通便利程度不够 地块附近为农村住房及生产厂区和老式家属楼，生活环境、 社区品质、人员素质较差，不利于项目整体形象和价值的 提升 周边生活配套虽然较为齐全，但均为品质较低的基本性生 活配套
银行对购房者个人贷款购买高档住宅进行了限制 ，购房者购买高档住宅，需要提高首付比例。
从《121号文件》、 《18号文件》和《国8条》可 以看出，未来中高档、高档项目将成为严格控制的 对象，而中档普通住宅项目则是央行金融贷款的支 持重点。所以这样定位不但有利于本项目规避相关 政策性的限制，而且有可能获得政策的支持。
• 房地产价格 • 信心 指数
• 利率
• GDP • 时间
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行销推广策略
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房地产广告推广最怕什么：
•※对自己的产品没有信心，卖点朝三暮四 •※对购买者没有判断，希望大小通吃，一服药治百家人 •※缺乏动态的分析和应变能力，一样饭吃到老 •※盲目相信广告轰炸的效果，不能分阶段和步骤进行推广 •※过于强调产品的功能和性价比，最后无话可说。
西安八府庄项目提案
2020年7月21日星期二
• 我们本次提案的任 务
•‫٭‬明确我们项目的方向和卖点 •‫٭‬对项目进行鲜明的形象区分及定 位 •‫٭‬出奇制胜的营销策略和传播渠道
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SWOT分析
❖ S—优势
本案地块方正、朝向正南正北，易于小区规划。 目前本案周边区域已经发展成为一个相对成熟的居住区， 生活配套服务相对齐备，这就为本案的开发提供了很好的 外部环境条件。 周边初具居住人气，良好的人气氛围对项目项目而言具有 良好的促进作用。 临近环城路，闹中取静、适宜居住
•“和谐、亲情感觉”。
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•和谐生活文化
•我们的推广主 线
•和谐生活观
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•广告表现策略
•为受众留有足够的想象空间
•他们是聪明的一群，不需要喋喋不休地告诉他们这里怎么好 那里怎么好，而是需要为其营造一种真诚的氛围。
•风格朴实，情感诉求
•他们就是为了寻找生活的感动Βιβλιοθήκη Baidu真情才来到，我们的广告就 要充分体现这一点。
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怎样说比较有效？
•行销传播的策略
v 精确区隔消费者 v 提供一个具有竞争力的利益点。 v 建立一个突出、完整的品牌个性，以便消费者区别本品牌与竞争者的不
同 v 确立真实而清楚的理由，来说服消费者相信品牌提供的利益点 v 发掘关键的传播渠道，了解如何更有效地接触到消费者 v 为策略的成败建立一套责任评估准则 v 确认未来市调及研究的需要，作为策略修正的参考
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广告推广策略
•感情互动 心灵交融
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• 我们实际上是要用一个不同的方法，去搔他们的 痒处，不管他们打没打算买房子，要让他们先感动， 然后就放松，然后就对我们有兴趣，然后就接受了我 们。 • 以往很多广告太在乎消费者是否能够全盘接受项目 的某些既定讯息，而我们希望更加海阔天空，绝对容许 消费者并不百分之百地成功接受讯息，甚至欢迎他们有 自己非常个人的理解，这种取向正好让每个人都有空间 去遐想属于自己的那份——
•Not only a home，It’s a enjoy space，
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项目主力户型定位
主流户型定位于80㎡——125㎡之间
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项目主力目标客户定位
项目周边、东郊及北郊普通收入家庭（包括国有企事 业单位的团购客户。）
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项目销售价格定位
2100元/㎡ ——2300元/㎡
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•价 •格
• 1945
❖ 人们呼唤真诚，渴望沟通，希望找回迷失已久的人性
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项目营销主题定位
现代都市和谐生活样板
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项目案名定位
心城 主人
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•心城主人 应该是也只能是
• Touched、Sincerity、Interaction、 LOVE SPACE
•一个充盈着感动、真诚、互动、爱的城市空间 •是一个洋溢着人性和生活光芒的心灵驿站
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从利润追求层面看
高档住宅，市场风险较大，但从开发 的经验看，楼盘品质档次越高越往往获 利更大。因此出于利润最大化原则的考 虑，本案也不宜开发中低档住宅。
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项目营销定位
西安首创互动式亲情文化社区
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❖ 现代都市生活的繁华背后是人性的迷失与人与人之间真诚的 丧失，迷茫、冷漠、空虚、放纵，带着面具生活，是当今都 市人群的真实生活写照
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项目定位
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原
则
项目成功开发的同时，为发展商赢得最大的利润与品 牌资源 规避市场风险，最大限度地降低项目的开发风险 走差异化道路，超越竞争对手 强化优势，弱化优势，或者干脆变弱势为优势
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项目的品质定位：中档
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从金融政策层面看
商业银行对开发商贷款进行限制，开发商开发高 档住宅，其贷款成本加大（银行利率和贷款期限上 做了限制）。
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从项目地块周边看
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从企业自身条件看
客观上讲，佳元在品牌、知名度、认 知度等方面在西安还居于生力军，因此 ，如果开发中高档、高档住宅，其销售 将比诸如紫薇、高科、雅荷等开发企业 具有更大的难度和压力。
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从竞争层面看
若开发中高档项目，势必与万国.金色家 园形成“面对面”的竞争。显然，在本案无 论是社区规模配套，还是开发实力、品牌和 市场认知度、美誉度等方面都与万国.金色家 园存在一定差距的情况下，与万国.金色家园 的直面竞争势必处于被动。