2009土地估价理论与方法真题及解析
土地估价理论与方法试题及答案(强化练习)
土地估价理论与方法试题及答案（强化练习）1、判断题建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
()正确答案：对参考解析：建设用地项目（江南博哥）呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
2、判断题当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。
()正确答案：错参考解析：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。
3、单选?现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。
2009年11月1日进行的市场调查情况如下。
（1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。
（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。
（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
该建筑物的年纯收益为（）万元。
A.68B.84C.72D.80正确答案：C4、单选在统计中，人均国民生产总值属于()A.算术平均数B.几何平均数C.比较相对数D.强度相对数正确答案：D5、单选地价指数等于（）。
A.前一年地价／当年地价B.报告期地价／基期地价×100C.报告期地价／基准地价D.前一年地价／当年地价×10正确答案：B6、单选新古典主义城市地租理论的主要特征是将()分析应用于传统地租理论中。
A.供需B.效用C.价值D.边际正确答案：D7、多选资本主义两种基本地租形式是()A.绝对地租B.相对地租C.契约地租D.级差地租正确答案：A, D8、多选影响土地区位的社会经济因素包括（）。
2009年土地估价师(五科真题加答案+2008年基础法规真题及答案
28.下表为某城市住宅用地2005 -2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地乙街路线价1000元/平方米除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。
根据××市规划建设局济技术指标的函，地块编号设为WY6 -3 - 14 -l绿地率不大于20%。
……”2.房屋现值(183) 式中：V--估价对象价格;(250) 估价对象容积率为3.6，其对应的三个比较案例容积率依次为(251) 4.04、3.41，根据上表，采用内插法确定估价对象及比较案例容积率修正(252)指数分别为132、133、136、128.4。
(256) (6)案例修正后的地价计算( 257) 将估价对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，按市(258)场比较法测算得到修正后三个比准价格分别为(259)元/平方米和5708.1元/平方米。
由于三个比准价格价相差较小，采用其(284) 2.确定估价对象土地级别及基准地价(285) 估价对象位于××市××区××路××号，土地用途为住宅用地。
(286)经查《××市土地级别图(2007年)》及《××市国有土地基准地价(287)(2007年)》，估价对象处于××市土地级别三级地，三级住宅用地基准地价为2625元/平方米。
(301) 6.土地开发程度修正值(F)(302) 土地开发程度修正值为零，即：F=0。
(303) 7.确定对基准地价修正后的结果(具体计算过程略(304) 应用基准地价系数修正法评估估价对象地价为(305) 三、地价的确定(306) 1.地价确定的方法(307) 根据以上评估过程，运用市场比较法和基准地价系数修正法测算估价(308)对象地价分别为5532元/平方米和4258。
2009年土地估价报告解析
2009年土地估价报告解析第一部分总述一、估价项目名称：为XX公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(X X市)。
二、委托估价方：XX公司破产清算组三、受托估价方：XXXX土地咨询评估有限责任公司四、估价目的：该项评估是对XX公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。
五、估价依据：(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1.《中华人民共和国土地管理法》;2.《中华人民共和国城市房地产管理法》;3.《中华人民共和国企业破产法(试行)》;4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;5.原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》([1997]国土[籍]字第2号);6.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195号)。
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1.XXXX省人民政府、XXXX市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件;2.XXXX省国土资源厅、XXXX市国土资源局制定的有关规定、文件;3.《XXXX市土地利用总体规划》;4.《XXXX市2002年国民经济和社会发展统计公报》;5.《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》成果。
(三)有关技术标准1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》;2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。
(四)其他资料1.委托方提供的有关资料;2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
六、估价日期：二OO三年七月二日至二OO三年七月二十一日。
七、估价基准日：二OO三年七月二十日。
八、价格定义：本次评估待估宗地的评估价格是指于评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，红线内“六通一平”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热及场地平整)，评估设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
2009年土地估价理论与方法精选试题汇总
09年土地估价理论与方法精选试题（一）多选题:1、类似建筑物是在（）等方面与估价对象相同或相当的建筑物。
A、用途B、建筑结构C、权利性质D、区位状况标准答案：a, b, c, d解析：类似建筑物是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质、区位状况等方面与估价对象相同或相当的建筑物。
2、房屋质量缺陷损失的评估方法有（）A、成本法B、资本化法C、价差法D、市场比较法标准答案：a, b, c, d3、商标权评估的特点有（）A、排他专用性B、转让性C、许可使用性D、继承性标准答案：a, b, c, d4、申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构，须具备下列条件，（）A、注册资金不低于30万元人民币B、5名以上(含5名)执业土地估价师C、具备在全国范围内执业的能力D、公司执&考试大&业超过1年标准答案：c, d解析：注册资金不低于50万元人民币，7名以上（含7名）执业土地估价师。
5、影响商品供给的主要因素有（）A、商品价格B、生产技术变动C、生产要素价格D、政府政策标准答案：a, b, c, d09年土地估价理论与方法精选试题（二）来源：考试大2009/1/24 【考试大：中国教育考试第一门户】模拟考场视频课程判断题:1、国际政治、经济状况直接对地价产生影响。
（）标准答案：错误解析：国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的，国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，从而致使土地需求和地价上涨。
2、按照马克思主义地租理论，根据地租产生的原因和条&考试大&件，可以把地租区分为级差地租、绝对地租两种基本形式。
（）标准答案：正确3、以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。
（）标准答案：正确4、标定地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式。
2009年土地估价师考试理论与方法真题及答案
2009年土地估价师考试理论与方法真题及答案一、判断题1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。
( )2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )二、单项选择题11.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。
A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。
A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租13.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。
A.40B.60C.62.5D.66.714.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。
2009年土地估价师《土地估价相关知识》真题答案
一、判断题(20题，题号l一20，共10分。
请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“、/”，认为错误的涂“×”。
评分说明：每题0.5分)第1题：所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。
( )【正确答案】：√第2题：某商品的需求价格弹性系数为0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。
( )【正确答案】：×第3题：按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。
( )【正确答案】：×第4题：工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0.000”表示。
( )【正确答案】：√第5题：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
( )【正确答案】：√第6题：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。
( )【正确答案】：√第7题：股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。
( )【正确答案】：√第8题：在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。
( )【正确答案】：×第9题：商业银行是唯一能吸收活期存款的金融机构。
( )【正确答案】：√第10题：股份公司发行股票筹集的资金属于自有资金。
( )【正确答案】：√第11题：人民币兑美元汇率683.21为直接标价法，当升为684. 48时，说明本币贬值。
( )【正确答案】：√第12题：企业一般采用历史成本对会计要素进行计量。
( )【正确答案】：√第13题：在地籍图上量算土地面积，地籍图比例尺越大，则量算的精度越低。
( )【正确答案】：×第14题：建筑密集区和其他地区房产分幅图一般分别采用的比例尺为1:500和1:1000。
( )【正确答案】：√第15题：我国城镇基准地价评估中，以抽样调查法进行的样点地价调查，属于专门调查。
2009年土地估价师考试《土地管理基础》真题-中大网校
2009年土地估价师考试《土地管理基础》真题总分：100分及格：60分考试时间：120分一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)二、单项选择题（共40题，题号11~50，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每题1分，共40分。
选错不得分，不倒扣分）(1)(2)(3)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)(19)(20)(21)(22)(23)(24)(25)(26)(27)(28)(29)(30)(31)(32)(33)(34)(35)(36)(37)(38)(39)(40)三、多项选择题（共15题，题号51—65，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每题2分，共30分。
选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)四、情景分析题（共3题，内含10小题，题号66~75，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每小题2分，共20分。
选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分）(1)(2){TS}(3){TS}(4){TS}(5){TS}(6)(7){TS}(8){TS}(9)(10){TS}答案和解析一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
2009年土地登记代理人考试真题-理论与方法
2009年土地登记代理人考试真题-理论与方法2009年土地登记代理人考试真题-理论与方法一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.我国历的土地制度中，结合户籍制度实施的是( )。
A.均田制B.井田制C.屯田制D.官田制2.下列权利类型中，属于我国特有的权利是( )。
A.土地承包经营权B.债权C.地上权D.财产权3.我国香港土地批租的方式不包括( )。
A.拍卖B.招标C.协议D.挂牌4.根据我国法律，不能成为集体土地所有权客体的是( )。
A.国有电力杆塔占用的土地B.县级公路用地C.河道堤防内的土地D.县级水库保护范围内的土地5.代表国家行使土地所有权的是( )。
A.国务院B.国土资源部C.县级以上各级人民政府D.县级以上国土资源行政主管部门6.关于集体土地所有权的说法，正确的是( )。
A.集体土地所有权不及于地下矿产B.集体土地所有权由村委会代表行使C.集体土地所有权不需要登记D.集体土地所有权可以转让7.甲将其出让取得的工业用地的30%出租给乙，由乙投资建设厂房并自行从事生产经营活动，租赁期限为20年。
租赁期限届满后，厂房的所有权应( )。
A.归属于甲B.归属于乙C.甲乙共有D.依租赁合同约定确定8.根据我国法律，不属于土地征收程序的是( )。
A.拟订土地征收方案B.逐级上报土地征收方案C.公告征地方案D.进行土地价格评估9.甲于1998年以出让方式取得某宗游乐场用地年限土地使用权，2008年转让给投资公司乙，则乙的土地使用权期限为( )。
A.50年B.40年C.30年D.20年10.可依法取得出让国有建设用地使用权的主体为( )。
A.特殊主体B.一般主体C.境内法人和非法人组织D.境内外法人和非法人组织11.关于国有土地使用权出让合同订立的说法，正确的是( )。
A.由出让方与受让方平等自由协商共同起草出让合同文本订立B.由出让方与受让方依据法律并使用国家有关部门发布的出让合同标准文本订立C.由出让方与受让方依据法律并使用出让方起草的格式合同文本订立D.由出让方报上级人民政府审批后与受让方订立12.1972年，某县人民政府将一宗土地划拨给企业甲，1988年，又将该地划拨给企业乙。
2009年土地估价师考试真题与详细答案(全)
7．国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70％上缴国家中央财政，30％留给有关地方人民政府。( )
8．执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。( )
A．原国有企业出售 B．非国有企业兼并国有企业C．原国来自企业破产 D．国有企业兼并国有企业
32．土地利用总体规划附图不包括( )。
A．规划现状图 B．专题规划图 C．规划分析图 D．控制性详细规划图
33．关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求( )。
A．严格按照“占一补一”的原则补充耕地
A．甲村应该收回李某的承包经营权
B．甲村应该调减李某的承包地数量
C．甲村应该保留李某的承包经营权，并允许其自愿流转
D．甲村应该保留李某的承包经营权，不允许其流转
40．下列占用耕地的情形中，不免征耕地占用税的是( )。
A．专用铁路建设 B．新建部队军事设施
C．新建学校 D．机场停机坪建没
41．城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与( )相衔接。
一、判断题(10题，题号1-10，共10分。请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)
1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。( )
2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。( )
2009年土地估价桉例与报告经典题
2009年土地估价案例与报告经典题（1）A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。
B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。
2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。
为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。
而B评估公司认为自己没有责任。
请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。
(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。
(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。
(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。
(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B 公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2009年土地估价案例与报告经典题（2）某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法?答：假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1) 简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
[工程类试卷]2009年土地估价师(土地估价理论与方法)真题试卷及答案与解析
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2009年土地估价师（土地估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济的基本要求。
（A）正确（B）错误2 固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产品的销售收回。
（A）正确（B）错误3 如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米，标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。
则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
（A）正确（B）错误4 递延资产是指不能全部计人当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。
（A）正确（B）错误5 在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
（A）正确（B）错误6 我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本，应直接列人当期损益。
（A）正确（B）错误7 城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。
（A）正确（B）错误8 建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。
（A）正确（B）错误9 大量观察法是统计研究中的一种基本方法。
（A）正确（B）错误10 已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
（A）正确（B）错误11 在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法计价，体现了会计核算中的稳健原则。
（A）正确（B）错误12 某市2001年商品房价格平均每月递增0．5%，则全年总计上涨6．0%. （A）正确（B）错误13 企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和.（A）正确（B）错误14 固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。
（A）正确（B）错误15 现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。
2007-2010年《土地估价理论与方法》试题及参考答案
一、判断题(10题，题号1—10，共10分。
请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。
评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。
（）2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。
（）3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。
（）4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
（）5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。
（）6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。
（）7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。
（）8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。
（）9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。
（）10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。
（）二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（）相互作用的分析和计算。
A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素12.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。
现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（）元/平方米。
A. 950B.1200C.1300D.150013.某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（）。
2009年房地产估价师考试真题及答案详解(全4科)
2009年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）2009年房地产估价师考试《基本制度与政策》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)第 1 题廉租住房租金由( )构成。
A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金【正确答案】： A第 2 题房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。
A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货D.更改建筑设计【正确答案】： A第 3 题甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年A.38B.40C.68D.70【正确答案】： B第 4 题拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。
A.房地产行政主管部门B.房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.房屋登记机构【正确答案】： C第 5 题房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》【正确答案】： A第 6 题房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付【正确答案】： D第 7 题建设工程竣工验收由( )单位组织实施。
A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理【正确答案】： B第 8 题在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线【正确答案】： A第 9 题在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金【正确答案】： D第 10 题下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
土地估价师土地估价案例与报告考试真题：2009年试题
土地估价师土地估价案例与报告考试真题：2009年试题2009年试题一、案例分析题：1．A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25％的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75％的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。
(1)该项目设计总建筑面积为20万m，容积率为4．00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000m，已投资2．5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计1年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下。
证书号：略土地使用权人：A 房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5-6-7-1 图号：100-125-75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000m发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号：宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385m高程面为起算面，向上至离起算面48m的高程面为止，向下至离起算面-10m的高程面为止，高差为58m；宗地编号为YT5-6-7-1，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000．00m其中出让宗地面积为大写五万平方米(小写50000．00m)。
房地产估价理论与方法真题2009年
房地产估价理论与方法真题2009年一、单项选择题(共35题，每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A．估价机构 B．估价师C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要2、一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象3、下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值4、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A．5000 B．12574 C．12650 D．139115、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动7、下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产8、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修9、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值 D．快速变现价值10、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
标准答案53742
2009年土地估价理论与方法考试真题答案一、判断题1-5 ×√×√√ 6-10 ×√××√二、单项选择题11.C l2.C l3.A 14.D l5.C 16.C 17.D l8.C 19.D20.C 21.A 22.B 23.C 24.A 25.C 26.C 27.D 28.D29.D 30.C 31.B 32.B 33.B 34.A 35.C 36.C 37.B38.C 39.A 40.C 41.C 42.D 43.B 44.D 45.A 46.D47.C 48.B 49.B 50.D 51.D 52.A 53.C 54.A 55.C三、多项选择题56. BCE 57. CE 58. AB 59. BCE 60. AE 61. ACD62. BC 63. BC 64. ADE 65. ACD 66. BD 67. CD68. BDE 69. BCD 70. ABCE四、情景分析题71.A 72.C 73.A 74.D 75. AC 76. CD77. ABD 78. ABD 79. ACD 80. AB 81.D 82.D83.C 84. AB 85.C2009年土地管理基础与法规参考答案一、判断题1．√ 2．√ 3．√ 4．× 5．× 6．√ 7．× 8．√ 9．√ 10．×二、单项选择题11． C 12． B 13． A 14． B 15． D 16． C 17． A 18． D 19． B 20． C 21．D 22． D 23． C 24． C 25． B 26． B 27． B 28． C 29． A 30． C 31． D 32． D 33． D 34． B 35． C 36． B 37． A 38． B 39． C 40． A 41． A 42． A 43． D 44． A 45． B 46． D 47．C 48．D 49．B 50． B三、多项选择题51． BCDE 52． ABE 53． ABC 54． BDE 55． CDE 56． ABE 57． AB 58． ABD 59． AB 60． ABCD 61． ABC 62． AB 63． ACDE 64． ABC 65． AD四、情景分析题66． A 67． BD 68． C 69． A 70． D 71． A 72． A 73． D 74． C 75． AB1.答案：√解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。