商品房预售案件中的共性问题
加强商品房预售执法管理的对策及建议
加强商品房预售执法管理的对策及建议随着我国房地产行业的兴起和迅速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。
商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售是房地产转让的重要方式，对于加快房地产融资，搞活房地产市场，稳定房地产开发经营的外部环境，加快居民住房条件的改善起到了积极作用。
房屋销售实行预售制度的同时，也出现了不和谐的因素，许多开发商不同程度地发生了各种违法预售行为，扰乱了商品房市场秩序，损害了广大购房群众的合法利益。
这些年，我们逐步加大了对商品房违法预售的查处力度，带着如何加强对商品房预售的管理、有效地开展商品房违法预售执法监察工作的课题，结合执法工作实际，进行了调研。
一、我市商品房市场的现状由于历史原因，我国大部分省市居民住房条件一度十分困难。
以前国家作为住房供应的主体，加之单位财力有限，同时受旧体制的约束，住宅建设难以形成良性循环机制。
九十年代初，我市房地产业进入。
的项目是商住楼，其中商用房屋办理了预售许可证，但住宅并未达到预售条件，却以商业用房的预售许可证冒名顶替，预售住宅。
2、开发企业无证预售行为的危害商品房预售不同于现房现售，有可能随着政策、市场及开发商的原因出现变数，购买期房本身就存在风险，而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房，风险就更大，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至开发商携款逃跑，购房人都很难得到法律保护，交纳的定金也难以返还。
很多购房者明知开发商没有取得《商品房预售许可证》，但为了获得优惠的价格和优先选择自己喜欢的房屋户型的机会，往往会不惜代价冒险购买无预售许可证的房屋。
如我市轰动一时的“东方莫斯科”项目就是最明显的例证，虽未取得《商品房预售许可证》，但因为价格相对便宜，而卖出了大量房屋，由于该项目手续不全及其他违法问题，被依法强制停工，若不是最终由政府接管，将会给上千户的购房者造成严重的经济损失。
房地产销售存在的问题及建议
房地产销售存在的问题及建议引言：近年来，随着经济发展和城市人口的增加，房地产行业迅速崛起成为我国重要的经济支柱产业之一。
然而，在房地产销售过程中存在一些问题，如虚假宣传、不透明合同、高额佣金等，严重损害了消费者利益和行业形象。
本文将分析房地产销售存在的问题，并提出相关建议以促进行业的良性发展。
一、问题分析1.1 虚假宣传：许多开发商采用夸大或虚构项目信息的方式来吸引购房者。
他们可能会夸大物业附近的公共设施、交通条件或配套服务，并对未能兑现承诺进行辩解。
1.2 不透明合同：部分开发商会采用含糊不清的合同条款，以规避责任并限制消费者维权渠道。
合同中使用复杂专业术语和格式化语言使消费者很难理解其中权益和义务。
1.3 高额佣金：由于销售员与代理机构之间存在紧密联系，购买者需要支付过高的佣金费用。
这种费用不仅增加了购房成本，同时也给代理机构资金链造成了压力。
二、解决方案2.1 强化监管：加强对房地产销售市场的监管力度是关键。
政府部门应建立健全相关法规，并加大对开发商虚假宣传行为的查处力度，以保护消费者权益和维护市场秩序。
2.2 加强信息透明度：打破信息壁垒，确保合同和宣传材料的透明化。
要求开发商提供真实准确的项目信息，并严格限制广告中夸大宣传和误导性言辞的使用。
2.3 提高专业素质：培训销售人员，在其专业技能与职业道德方面进行全面提升。
只有充分了解产品和市场，才能为购房者提供真实、客观的建议，避免误导或隐瞒重要信息。
2.4 降低佣金费用：政府可以通过出台相应政策，限制佣金费率并鼓励多元化竞争，在一定程度上减轻消费者购房压力。
三、具体措施3.1 建立信用评价机制：政府可以建立房地产开发商信用评价体系，对房地产企业进行评级并公示结果。
购房者可以根据这些评级信息，选择信誉良好的开发商进行交易。
3.2 推进互联网房产平台建设：借助互联网技术和大数据分析能力，建立一个全面、及时、准确的房产信息发布平台。
这将提高消费者对市场信息的了解程度，增加市场透明度。
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究1. 引言商品房销售作为房地产市场的核心环节之一，直接影响着经济发展和人民群众的居住需求。
然而，当前商品房销售管理却存在一些问题，如销售信息不透明、销售套路欺诈、销售违规行为等，严重影响了市场秩序和购房者的权益。
本文旨在探讨当前商品房销售管理中存在的问题，并提出相应的对策。
2. 问题分析2.1 销售信息不透明目前，一些开发商在商品房销售过程中隐藏了相当多的房产信息，如实际面积、装修标准、临近设施等。
购房者在购房前对房产信息缺乏充分了解，导致购房风险增加。
2.2 销售套路欺诈为了提高销售量，某些开发商使用各种销售套路欺骗购房者，如虚假宣传、低价诱骗、推高价格等。
这导致购房者购买到不符合期望的房产，丧失了对商品房市场的信任。
2.3 销售违规行为部分开发商在销售过程中存在违规行为，如强制搭售其他商品、拒绝接受公积金贷款等。
这些行为严重侵犯了购房者的权益，也损害了市场的信用。
3. 对策研究3.1 加强销售信息透明化管理政府应建立完善的商品房销售信息公示制度，要求开发商提前向购房者公布详细的房产信息，包括实际面积、装修标准、价格等，确保购房者充分了解到房产的相关信息。
同时，建立投诉平台，鼓励购房者举报销售信息不透明的行为，形成监督机制。
3.2 加强销售行为监管政府应加强对商品房销售行为的监管，严厉打击虚假宣传和价格欺诈等违规行为。
建立健全法律法规体系，规范销售合同和交易流程，并加强对销售人员的培训和监督。
如果发现违规行为，应依法追究责任，严惩不贷。
3.3 加强购房者权益保护政府应建立健全的购房者维权机制，加大对购房者权益损害案件的处罚力度。
创建专门的法律服务机构，提供购房者法律援助和纠纷调解的支持。
同时，建立信用评价系统，记录开发商的信用状况，及时公示不良开发商的相关信息。
3.4 推动行业自律行业协会、开发商和房地产企业应加强自律，建立行业规范，推动行业内部竞争秩序健康发展。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
加强商品房预售资金监管的建议
一、问题概述在我国商品房销售中，预售资金往往成为一项重要的资金流动。
然而，在当前的实践中，对商品房预售资金的监管依然存在一定的问题，例如监管不严、监管手段不够灵活等。
这些问题不仅容易滋生一些不法行为，也影响了商品房市场的健康发展。
加强对商品房预售资金的监管显得尤为重要。
二、当前监管存在的问题1.监管不严目前，商品房预售资金的监管主要由房地产主管部门和相关银行完成，但由于监管体制不够完善，监管人员的专业水平有限，监管工作往往不够到位，导致一些违规行为难以及时发现和查处。
2.监管手段不够灵活目前的监管手段主要有审批、登记、监督等，但存在的问题是监管手段比较单一，缺乏灵活的操作性和针对性，一些预售资金的违规行为往往能够通过各种途径进行规避。
三、加强商品房预售资金监管的建议针对上述问题，笔者认为应当从以下几个方面着手加强商品房预售资金的监管：1.建立健全监管体制应当进一步完善商品房预售资金监管体制，明确监管责任部门、监管流程和监管标准，确保监管工作的全面性和及时性。
2.加强监管人员队伍建设应当加大对监管人员的培训力度，提高监管人员的专业水平和业务素质，确保监管工作的专业性和准确性。
3.加强监管手段建设应当引入更加灵活、便捷的监管手段，例如可以利用大数据、人工智能等技术手段，对预售资金进行实时监控和分析，及时发现异常行为。
4.加大对违规行为的惩处力度应当加大对违规行为的查处力度和惩处力度，对于一些严重违规行为应当给予重罚，并依法追究相关责任人的刑事责任。
四、加强商品房预售资金监管的意义通过加强商品房预售资金的监管，不仅可以有效遏制一些不法行为，维护正常的商品房交易秩序，还可以增强购房者的信心，促进商品房市场的健康发展，有利于整个房地产行业的稳定和可持续发展。
五、结语加强商品房预售资金的监管，是当前我国房地产市场监管工作的一项重要任务。
只有加强监管，建立完善的监管体制，才能为商品房市场的健康发展提供坚实保障。
房屋买卖纠纷处理的常见法律问题
房屋买卖纠纷处理的常见法律问题房屋买卖是人们生活中极为重要的一环，然而在这个过程中，纠纷也时常发生。
本文将介绍房屋买卖纠纷处理中的常见法律问题，并提供一些解决方法。
请注意，本文所提供的信息仅供参考，具体操作还需根据具体情况咨询专业法律人士。
一、房屋产权问题房屋的产权是买卖双方最为关注的问题之一。
由于房屋的产权证明直接关系到买卖双方的权益，因此，一旦发生产权问题，往往会引起较大的纠纷。
常见的房屋产权问题包括：产权证书的真实性、使用权的归属、担保权益的保护等。
处理这些问题需要依法进行产权调查，确保产权的合法性，并咨询相关法律专家来解决争议。
二、合同的履行问题在房屋买卖中，购房合同是双方约定权益的重要文件。
然而，当一方未按合同履行义务时，常常会导致纠纷的产生。
常见的合同履行问题包括：买方未按时付款、卖方未按时交房等。
解决这些问题需依据合同约定进行仲裁或诉讼，以保障自身权益。
另外，在签订合同时，双方应详细阐明权益和责任，以规避后续纠纷。
三、房屋质量问题在房屋买卖过程中，房屋质量问题是买家最为担心的。
常见的房屋质量问题包括：墙体开裂、漏水、房屋结构问题等。
一旦发现房屋质量问题，买家可以向卖家索赔或要求修复。
首先，买家应及时进行鉴定和评估，并留下相关证据。
其次，买家可以协商解决，或者通过法律途径追究卖家的责任。
四、过户手续问题房屋买卖完成后，买家需要办理房屋过户手续，以正式获得产权。
然而，有些买卖双方因为疏忽或其他原因未能顺利完成过户手续，导致后续产生纠纷。
为避免过户手续问题，双方应合法签署相关文件，并按照规定办理过户手续。
如果发生过户纠纷，买卖双方可以通过法律援助或仲裁来解决。
五、违约问题在房屋买卖过程中，双方约定了一系列交付和付款时间节点。
如果一方无故违反合同，可能会导致纠纷的发生。
解决这些违约问题，买卖双方可以通过法律途径，采取仲裁、诉讼等方式来追究责任并维护自身权益。
在处理房屋买卖纠纷时，双方还可以考虑通过调解、仲裁等非诉讼方式解决争议，以节省时间和金钱。
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头
治理的司法建议书
尊敬的最高人民法院，
近年来，我国商品房市场发展迅猛，但也暴露出一些问题，如商品房预售过程中的矛盾纠纷频发。
为了加强商品房预售监管，解决矛盾纠纷，我们向最高人民法院提出以下司法建议：
1. 健全商品房预售监管机制：建立完善的商品房预售监管体系，明确各相关部门的职责和任务。
加强对开发商的资质审核和监督，确保其合法合规经营。
加强对商品房预售资金使用的监管，杜绝违规行为。
2. 加强信息公示和透明度：要求开发商在商品房预售过程中及时公示相关信息，包括预售许可证、房屋设计图纸、价格等，确保购房者充分了解相关信息。
建立健全相关信息公示平台，方便购房者查询。
3. 完善商品房预售合同制度：明确预售合同中的各方权益，加强对预售合同的监督和保护。
在合同中规定开发商应承担的责任和义务，确保开发商按合同履行义务。
加强对合同的法律解释和规范，避免合同条款过于倾向于开发商，保护购房者权益。
4. 加强纠纷调解和仲裁机制建设：建立健全商品房预售纠纷调解机构和仲裁机构，提供有效的调解和仲裁服务，为纠纷解决提供更加便捷和高效的途径。
加强对调解和仲裁结果的执行力度，确保各方权益得到有效保护。
以上是我们的司法建议，希望最高人民法院能够重视商品房预售监管工作，加强协同推进矛盾纠纷源头治理，进一步完善我国商品房市场监管体系，维护购房者的合法权益，促进商品房市场健康发展。
谢谢您的关注和支持！
敬礼
XXX预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理工作组。
商品房预售(合同)的陷阱
商品房预售合同的陷阱1. 引言商品房预售合同是购买商品房时最重要的法律文件之一。
它约定了买卖双方的权益和义务，对于购房者来说非常关键。
然而，由于合同条款复杂且晦涩难懂，购房者往往容易陷入一些陷阱。
本文将介绍在商品房预售合同中常见的陷阱，以提醒购房者在签订合同前谨慎对待。
2. 未明确标明交房时间在一些商品房预售合同中，交房时间是未明确标明或模糊不清的。
购房者往往被销售者的承诺所吸引，但合同中并未具体规定。
这给销售商留下了空间，他们可以在合同生效后随意拖延交房时间，而购房者则无法得到明确的保障。
建议购房者在签订合同时，务必要明确规定交房时间，并约定违约责任。
3. 未明确涉及装修标准商品房预售合同中没有明确规定装修标准的情况也是比较常见的。
购房者可能会被销售商提供的样板间所吸引，但实际上合同中并未明确规定购房者享有的装修标准。
这给销售商在装修工程中使用低价材料或降低施工质量留下了空间。
购房者在签订合同时，应要求明确规定装修标准，并约定相应的违约责任。
4. 隐含的权益剥夺条款有些商品房预售合同中隐藏着一些权益剥夺条款。
这些条款可能在合同中的其他内容中隐性出现，需要购房者在仔细阅读和理解合同条款时谨慎注意。
一些典型的权益剥夺条款包括：加权权益、强制转让、违约金收取等。
购房者在签订合同时需认真阅读合同条款，并如有疑问应咨询专业人士或律师的意见。
5. 未明确规定违约责任商品房预售合同中常常缺乏明确规定违约责任的条款。
这给销售商留下了较大的权益操作空间。
当购房者违约时，销售商可能会随意增加违约金或采取其他不公平的惩罚措施。
购房者在签订合同时，应坚持明确规定违约责任，并对违约方和非违约方的义务做出合理的安排。
6. 结论购买商品房是一项重要的决策，而商品房预售合同是保障购房者权益的重要法律文件。
本文介绍了在商品房预售合同中常见的陷阱，包括未明确标明交房时间、未明确涉及装修标准、隐含的权益剥夺条款以及未明确规定违约责任等。
房产交易安全存在的问题及预防措施
房产交易安全存在的问题及预防措施房产交易是一个关系到大多数人生活的重要事务，然而，由于种种原因，房产交易安全问题时有发生。
本文将讨论房产交易中存在的问题，并提出一些有效的预防措施，以确保交易的顺利进行。
一、房产交易中存在的问题1. 感知问题在房产交易过程中，双方往往对于交易对象的信息了解不足。
买方可能对房产的实际状况一无所知，卖方也可能对买方的财务状况一无所知，这导致了信息不对称的问题。
同时，房产市场上存在着虚假宣传和不准确的信息发布，让买方难以判断房产的真实价值。
2. 内外因素的不确定性房产交易容易受到政府政策、经济形势、土地法规等外部因素的影响，这些因素的改变可能会对交易产生重大影响。
此外，买卖双方内部因素，如法律纠纷、贷款问题等，也可能给交易过程带来不确定性。
3. 交易中的风险和诈骗房产交易过程中，存在着各种风险和诈骗行为。
如虚假售房广告、利用买房者信任心理实施诈骗、假房产证明等。
这些行为给交易双方带来了经济上的损失和信任危机。
二、房产交易安全的预防措施1. 提高信息透明度和真实性政府及相关机构应加强对房产市场信息的监管，督促开发商、中介机构等发布真实准确的房产信息。
同时，买方也应主动核实房产信息，如到房地产部门查询土地使用权、房产证等资料。
2. 加强交易相关法律法规的宣传和培训政府和相关机构应定期开展房产交易相关法律法规的宣传工作，并提供相关培训，提高买卖双方对法律知识的了解和法律意识的提高。
这将有助于买卖双方在交易过程中更好地维护自身合法权益。
3. 加强监管和执法力度政府和相关机构应加大对房产交易市场的监管和执法力度，严惩各类欺诈行为，维护市场秩序和交易安全。
对于发现的虚假宣传、假证等行为，应立即进行调查，并追究相应的法律责任。
4. 推进房产登记制度改革房产登记是房产交易的法律依据，其准确性和及时性对确保交易安全至关重要。
政府应推进房产登记制度改革，提高登记效率，确保房产信息的真实性和准确性。
房屋买卖中常见的纠纷案例
房屋买卖中常见的纠纷案例在房地产交易中，买卖双方可能会遇到各种纠纷。
本文将针对房屋买卖中常见的纠纷案例进行论述，帮助读者了解并预防类似问题的发生。
案例一：虚假宣传某甲在购房之前，通过房产经纪人了解到一套位于市中心的公寓。
经纪人热情介绍该公寓拥有顶级装修、豪华设施等，并向甲展示了照片。
然而，当甲购买并入住后，却发现与事先承诺的差距较大。
甲向开发商要求退款遭拒，遂寻求法律援助。
针对此类情况，购房者应当保留宣传材料并与开发商签订详细购房合同。
一旦发现虚假宣传，可以通过法律途径维护自己的权益。
案例二：所有权纠纷乙购买了一套二手房，并按时支付了所有款项。
然而，后来乙才发现卖方曾将该房屋抵押给他人。
乙与抵押权人对该房屋的所有权产生争议。
在购买二手房时，买方应通过房产交易中心核实该房屋的产权情况。
此外，签订正式购房合同，确保交易方详细、明确地表明房屋的所有权归属。
如果发现产权存在纠纷，应及时寻求法律援助。
案例三：装修质量问题丙购买了一套新房，并签订了装修合同。
然而，入住后丙发现装修质量低劣，包括墙面开裂、水管漏水等问题。
丙要求开发商承担维修费用，但遭到拒绝。
在购房之前，购房者应仔细查看开发商的信誉度和历史记录，选择有良好信誉度的开发商。
此外，要求开发商提供详细的装修项目，并在合同中明确约定装修标准和质量验收标准。
若发现装修质量问题，可要求开发商免费维修或补偿费用。
案例四：面积争议丁购买了一套住宅，但入住后发现实际面积与合同约定的差距较大。
丁与开发商发生争议，要求退还部分购房款。
购房者应当在购买之前仔细核对合同中关于房屋面积的描述，并要求开发商提供详细的验收报告。
如发现面积与约定有较大差异，可委托第三方机构进行测量并保存相关证据。
在维权时，购房者可以要求退还多付的购房款或者要求开发商赔偿。
通过以上案例的分析，我们可以看到房屋买卖中的纠纷多种多样。
为避免此类问题，购房者在购买房屋时应当保留宣传材料、核实产权和装修质量、仔细查看合同，以及及时寻求法律援助。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
售房销售过程中遇到的问题及解决方案
售房销售过程中遇到的问题及解决方案售房销售过程中遇到的问题及解决方案：2023年，全球房地产市场愈发活跃，各国都在积极推动房地产业的发展，我国是其中的领军国家。
然而，在庞大的房地产市场中，售房销售仍然存在着很多问题，其中一些常见问题如下：一、房屋信息不透明、虚假宣传在前期，房屋的信息不透明是售房销售过程中的重要问题之一。
一些销售人员为了追求高额的佣金，会通过宣传虚假的房屋信息来误导购房者，导致购房者花费重金购买所述的房屋并发现物有所值。
解决方案：政府应建立更为完善的房地产信息公示体系，公开房屋信息和核查所述信息的真伪，并对存在虚假宣传行为的销售机构、销售人员进行惩罚；同时，消费者也应增强购房的风险意识，查阅房屋相关的信息，与销售人员进行深入交流，了解确切的房屋情况和价格。
二、楼盘环境和配套设施不完善在售房销售过程中，完善的环境和配套设施对于购房者的吸引力非常大。
然而，一些地产公司为了赚快钱，可能会将一些未完成建设的环境和设施大肆宣传，导致购房者在付款后遭遇“半途而废”的情况。
解决方案：政府应加强对地产公司的监管，及时检查有关房屋环境和配套设施的建设情况，并对存在虚假宣传的销售机构和销售人员进行相应的惩罚；另外，购房者应该对所购买的房屋进行周全的实地考察和询问，了解房屋所在区域的相关信息，以避免可能的安全隐患。
三、房贷利率和资金来源问题随着经济的发展，购房贷款成为很多购房者的选择。
然而，购房贷款会涉及到各家银行的不同贷款利率问题；一些购房者可能会借贷非法资金进行房屋购买，这都给售房销售过程带来了困扰。
解决方案：政府应加强对于银行利率的调控，确保贷款利率公平合理，并严禁非法借贷等不法行为。
购房者在贷款选择上，应选择符合自身能力和还款能力的贷款类型，同时要加强对资金来源的审查和调查。
四、售后服务问题在房屋购买后，售后服务的问题是购房者经常遭遇的问题之一。
例如，房屋质量不达标，装修效果差等问题都会影响购房者的使用体验。
房屋买卖交易中的交易纠纷与解决办法
房屋买卖交易中的交易纠纷与解决办法房屋买卖交易是一个复杂的过程，常常伴随着各种可能的纠纷。
为了保障买卖双方的权益，解决交易纠纷成为至关重要的一步。
本文将探讨房屋买卖交易中常见的纠纷类型以及解决办法。
一、房屋信息失真房屋信息失真是房屋买卖交易中常见的问题之一。
当买卖双方在交易过程中未能提供准确和真实的房屋信息时，可能导致交易纠纷的发生。
为避免此类问题，买卖双方应就房屋信息进行充分沟通，并确保提供的信息准确无误。
如若发现信息有误，交易双方应主动提出更正并重新协商。
二、合同纠纷合同纠纷是房屋买卖交易中最常见的问题之一。
合同中可能涉及房屋价格、交付时间、货款支付方式等具体细节，一旦其中一方未能履行合同义务，将导致纠纷的发生。
买卖双方应在签订合同前，充分了解合同的条款，并确保合同内容明确、详细，并加盖公章或双方签名确认。
如果发生纠纷，可通过商议、调解、仲裁甚至诉讼等方式解决。
三、房屋质量问题在房屋买卖交易过程中，买家往往会关注房屋的质量问题。
如果购买的房屋存在质量瑕疵或隐藏性缺陷，买家有权要求退货或修复。
卖方应在交易前对房屋进行全面检查，并向买方提供真实的房屋状况报告。
如果发现质量问题，双方可以通过鉴定、仲裁或法庭诉讼等方式解决纠纷。
四、交易款项问题交易款项的支付是房屋买卖交易中的关键环节。
买方应按时支付房屋购买款项，卖方应按照约定交付房屋。
如果一方未能按时支付或交付，将导致纠纷发生。
双方应严格按照合同约定履行义务，并保留相关支付凭证和转账记录作为证据。
如果纠纷发生，可通过律师调解或仲裁等方式解决。
五、中介服务问题在房屋交易中，中介机构通常充当卖家和买家之间的桥梁，协助双方达成交易。
然而，一些不良中介服务可能导致交易纠纷的发生。
买卖双方在选择中介机构时，应注意调查其信誉度和口碑，并与中介机构签订明确的服务协议。
如果中介机构未能履行职责，可以通过投诉和要求赔偿等方式解决。
房屋买卖交易中的纠纷解决主要有协商、调解、仲裁和诉讼等途径。
浅析商品房预售许可中的几个常见问题
浅析商品房预售许可中的几个常见问题——以成都市地方实践为例2011-06-28 来源：《中国房地产》2011年第5期一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。
那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。
预售的房屋首先应符合商品房的属性。
然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。
国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。
可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。
根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。
（二）配套公建根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。
2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。
3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。
建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。
2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。
3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。
综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。
只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。
最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知
最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知文章属性•【制定机关】最高人民检察院•【公布日期】2024.04.11•【文号】•【施行日期】2024.04.11•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,检察机关正文关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知各省、自治区、直辖市人民检察院，解放军军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。
2023年底召开的中央经济工作会议专门强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。
当前，涉房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征。
为深入学习贯彻习近平法治思想，充分发挥检察职能，助力实质性化解房地产领域矛盾纠纷，深化“检护民生”专项行动效果，持续做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民，最高人民检察院组织选编了6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例，作为“检护民生”专项行动系列典型案例。
现印发你们，供各地参考借鉴。
最高人民检察院2024年4月11日张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案【关键词】商品房预售合同逾期办证违约金检察和解检护民生【基本案情】2015年6月30日，张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）签订商品房预售合同，购买该公司开发的商品房。
合同约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期不能交付的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。
合同签订后，张某依约支付了购房款336757元，某房开公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未办理产权登记。
2018年12月25日，张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书，配合其办理房屋所有权证，并以购房款为基数，按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元，此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金，直至办妥房屋所有权证之日止。
商品房预售合同纠纷上诉状
商品房预售合同纠纷上诉状《商品房预售合同纠纷上诉状》上诉人（原审原告）：×××住所地：×××法定代表人：×××，职务：董事长被上诉人（原审被告）：×××房地产开发有限公司住所地：×××法定代表人：×××，职务：总经理上诉人因商品房预售合同纠纷一案，不服×××人民法院（×××）民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。
一、原判查明事实不清原审法院在审理过程中，对双方签订的《商品房预售合同》及补充协议的真实性、合法性未进行充分审查。
事实上，被上诉人×××房地产开发有限公司在签订合同过程中，存在以下违法行为：1. 未按照法定程序进行预售许可，预售合同无效。
2. 未依法向购房者披露房屋的真实信息，包括房屋的规划、设计、施工、销售等方面。
3. 违反国家关于商品房预售的强制性规定，擅自更改合同内容，损害上诉人合法权益。
二、原判适用法律错误1. 原审法院在判决中未正确适用《中华人民共和国合同法》相关规定，对被上诉人的违法行为未予制裁。
2. 原审法院未按照《中华人民共和国物权法》相关规定，确认上诉人的合同权益。
三、请求二审法院撤销原判，发回重审1. 撤销×××人民法院（×××）民初字第××号民事判决。
2. 发回×××人民法院重审。
四、诉讼费用上诉人请求二审法院依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
附：相关证据1. 《商品房预售合同》及补充协议。
2. 预售许可证复印件。
3. 相关法律法规条款。
4. 其他支持上诉人诉讼请求的证据。
房产交易存在问题分析
房产交易存在问题分析随着城市化的进程，房产交易在我们的日常生活中变得越来越普遍。
然而，房产交易过程中经常出现各种问题，给买卖双方带来了诸多困扰。
本文将对房产交易中存在的问题进行分析，以期给予读者一些启示和建议。
一、信息不对称问题房产交易中，买卖双方的信息不对称是一个常见的问题。
买家通常对房屋的真实情况了解不多，容易被卖家隐瞒或夸大房屋的优势。
而卖家则可能掌握了更多关于房屋的信息，比如潜在的隐患、历史问题等，却选择对买家保持沉默。
这种信息不对称给买卖双方带来了不平等的交易环境，容易导致交易后的纠纷和争议。
二、房屋质量问题房屋质量问题是房产交易中一个非常重要的方面。
买家在购买房屋时，经常会遇到房屋结构问题、装修质量问题等。
有些房屋在交易前经过粉饰，暂时掩盖了存在的质量问题，买家只能在入住后才发现问题的所在。
此外，一些二手房屋存在违建、无证等情况，这些问题可能会影响买家的合法权益。
三、产权糾紛問題房产交易过程中，产权纠纷是一个常见的问题。
在购买房屋时，买家需要了解房屋的产权情况，以确保合法的产权归属。
然而，有些房屋存在产权纠纷，比如多人共有、抵押权纠纷等，这给买家的权益带来了风险。
此外，在购买二手房时，买家还需要留意是否有异议人存在，以免日后产生产权纠纷。
四、交易环节问题除了上述问题外，房产交易中的一些环节也容易存在问题。
比如，房产中介机构的服务态度和诚信度不一致，有些机构为了赚取更多佣金可能会不择手段误导买家或卖家。
另外，交易合同的条款是否明确、合法，是否能够充分保护买卖双方的权益等也是需要关注的问题。
解决房产交易存在的问题是一个复杂而艰巨的任务。
为了降低风险，提高交易的公平性和透明度，各方应采取一些措施和改进。
首先，政府应加强对房产交易市场的监管，推行更加严格的法律法规，加强对房屋质量把关，减少假冒伪劣房源。
同时，建立健全信用体系，对于存在问题的中介机构和个人进行处罚和曝光，提高整体行业的信誉度。
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
购房预售合同的弊端
一、购房者承担较大风险1. 预售合同签订后，开发商可能因为资金链断裂、项目停工等原因导致房屋无法按时交付，甚至导致购房者血本无归。
2. 预售合同中关于房屋质量、配套设施等方面的约定往往较为模糊，开发商可能利用这一点降低成本，影响购房者的居住体验。
3. 预售合同中关于违约责任的规定可能较为宽松，开发商违约时，购房者维权难度较大。
二、信息不对称1. 开发商在预售过程中，可能存在夸大宣传、隐瞒真实情况等现象，导致购房者难以全面了解房屋实际情况。
2. 购房者对房地产市场、政策等方面的了解相对有限，难以准确判断购房时机和风险。
三、资金风险1. 购房者需在签订预售合同后支付一定比例的首付款，若开发商无法按时交付房屋，购房者可能面临资金损失。
2. 预售资金监管制度不完善，可能导致开发商挪用预售资金，影响购房者权益。
四、法律风险1. 预售合同中部分条款可能存在漏洞，开发商可能利用这一点规避责任。
2. 购房者对合同条款理解不透彻，容易在签订合同时陷入法律风险。
五、售后维权困难1. 预售合同签订后，购房者难以直接与开发商进行沟通，维权难度较大。
2. 预售合同中关于售后服务的约定可能存在模糊地带，购房者难以享受到应有的服务。
为降低购房预售合同的弊端，以下建议：1. 购房者在签订预售合同前，应详细了解开发商的实力、信誉、项目进度等信息。
2. 关注预售资金监管制度，确保开发商按时交付房屋。
3. 在签订合同前，请专业律师对合同条款进行审核，确保自身权益。
4. 关注房地产市场动态，合理判断购房时机。
5. 倡导完善预售资金监管制度，加强对开发商的监管。
总之，购房预售合同在保障购房者权益的同时，也存在诸多弊端。
购房者应充分了解相关风险，提高自我保护意识，确保自身权益不受侵害。
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在审理商品房预售合同纠纷案件中发现的
共性问题和建议性的指导
秦皇岛市海港区法院负责审批本辖区内商品房预售合同纠纷案件。
对近几年秦皇岛市商品房预售合同案件的统计分析，发现了一些秦皇岛市的商品房预售合同案件共性的问题，应当引起政府相关部门、房地产开发企业、各个购房人员的注意。
主要表现为以下几点：
一、现住仍然适用过去的商品房买卖合同文本，老文本中的格式条款与现住的商品房销售市场脱节。
现在市场是使用最多的是国家工商行政管理局和建设部监制的GF-2000-0171版本和2009年编制的《秦皇岛市商品房买卖合同》。
上述文本是在当时的法律法规的规范性，编制的合同文本，现在至少有5部法律、法规和部门规章进行了修改，影响最大的政府竣工验收已改为竣工备案制度。
一些外地房地产企业来秦皇岛市开发销售房地产时，对《秦皇岛市商品房买卖合同》（共25条）附加了30条补充条款。
另，上述文本只定时是卖方市场，供给小于需求，合同中对买方制定了更多的义务，对卖方赋予了更多的权利；现已经变更为买方市场，供给大于需求。
法律、法规、规章在变更后现在已经对卖方进行了更多的约束，而老版本中赋予卖方权利的条款与现在的法律、法规相抵触。
导致买方多次对合同的条款的效力提起诉讼。
建议政府相关部门抓紧时间借鉴北京、上海、广州等地的商品房买卖合同文本，编制新的秦皇岛市商品房买卖合同版本。
二、关于商品房的交付条件的约定存在违反相关法律之处
在上述文本中对商品房的交付条件多数约定为“出卖人应
当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
”或者是“出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付使用人使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房经综合竣工验收合格；3、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；4、水、电、暖具备使用条件；”房地产开发企业根据合同约定，组织勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位对建设项目进行竣工验收后就向买受人交付房屋。
买受人基于退房的思想，拒绝收房，理由是房屋没有经过消防验收，没有进行工程竣工备案。
根据全国各地的房屋交付条件，特别是一线二线城市，交付的条件确实是要求开发建设的房地产出示《竣工验收备案表》，才是为房屋具备交付条件，否则视为违法交房。
还有的购买人为了对抗房地产的交房行为，向消防部门举报房地产违法交付，消防部门根据消防方第十三条对地产进行处罚，责令停止使用房屋。
经分析发生上述纠纷的原因有三:一是房价下跌，买房人想退房，为了退房的目的而拒绝接房，然后再根据合同约定延期交房达到数日后买方所享有解除权，主张解除合同。
在过去虽然是同样的约定，因为当时是卖方市场，房价上扬，没有退房的诉讼案件；二是该合同文本中约定的交房条件与现在实践中其他城市规定交付条件不符，更重要的是违反法律（如消防法）的明确规定，买方据理不依不饶。
三是联合验收的工作迟缓，导致地产房企业不能及时取得《竣工验收备案表》。
现退房风潮愈演愈烈，建议相关部门高度重视，积极采取
措施，维护秦皇岛的房地产市场的稳定。
三、商品房买卖合同中对房地产违约责任未进行约定，或者约定的免责条款牵强、无效，导致房地产企业承担更重的法定违约责任。
（一）关于延期交房的违约责任在合同中多数约定了免责事由，免责事由有：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇水灾、火灾、雪灾、地震、罢工、骚乱、重大疫情等情况发生的；3、停水、停电、中断交通影响商品房交付的，国家或地方法律法规颁布或修改影响商品房交付的。
由于国家、地方行政机关、公用事业单位或他人行为影响商品房交付的，非出卖人控制因素影响商品房交付的。
4、为了配合政府行为而导致的延误，或出卖人无法预见、无法控制的原因，以及遭遇国家法律和地方性规定变化而导致的延误；
5、其他非出卖人所能控制的因素。
根据民法理论，上述免责约定中的第1项、第2项是法定的免责事由无可争议。
第3项的“停水、停电、中断交通影响商品房交付的，国家或地方法律法规颁布或修改影响商品房交付的”也是具有普遍性的不可抗拒因素或者是政府的抽象行政行为，也可作为免责事由。
但是“由于国家、地方行政机关、公用事业单位或他人行为影响商品房交付的，非出卖人控制因素影响商品房交付的”和第5项的约定在审判中没有作为免责事由根据，双当的约定常常以其为格式条款而被认定为无效。
第4项中约定的“为了配合政府行为而导致的延误，或出卖人无法预见、无法控制的原因”，房地产商提供的在施工过程中因遇到的问题向政府申请的报告和政府批示无法准确证明是地
产商为了配合政府行为，或者是政府工作怠慢而造成的延误交房。
该免责约定也不好得到支持。
如果确因他人原因延期交付房屋，根据合同法第一百二十一条的规定“当事人一方因为第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。
当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
”也难逃承担逾期交房的责任。
综上，对于延期交房违约免责事由的约定，法定的免责事由不必要进行约定；约定的应当明确具体事由，可以直接指向双方签订合同时即将发生的事由。
因该约定是免除或限制一方责任的条款，根据合同法第三十九条规定，约定时应当做出特别的提示和说明。
否则常常会被认定为无效条款。
（二）对于延期办证的违约责任，大部分合同中没有约定，根据《商品房买卖司法解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融记过计收逾期贷款利息的标准计算。
”按照法定计算，涉及拆迁和安臵等问题的个别开发建设项目将要退还房款总额的30%。
因为上述司法解释属于法律规定，双方当事人和法院均无权调整。
过去的房地产市场价格成上升趋势，购房人无法因为延期办证而主张赔偿房屋市场差价损失。
当前秦皇岛市房地产市场的房价一直成稳步下降趋势（学区房除外），囤房和倒房的现都急需出售房屋，但是由于房产证不能及时取得，影响了房屋的转卖价格，现已经有个别案件要求按照合同约定办证时间点与起诉时的房屋市场差价赔偿。
建议在签订房屋买卖合同时，一定要约定延期办证违约金。
即使约定的过高或者过低，在诉讼中可以进行调整，但是不约定，将会按照法定违约责任进行处理。
法院也是勉为其难。