2008年房地产估价理论与方法命题预测试题(3)-中大网校

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房地产估价理论与方法真题2008年有答案

房地产估价理论与方法真题2008年
一、单项选择题 (共35题。每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。 A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C．房地产估价会有误差且难以控制 D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的( )。 A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素
14、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的( )。 A．配套设施建设的限制 B．房地产使用管制 C．房地产权利的设立和行使的限制 D．房地产相邻关系的限制
15、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A．收益递增原理 B．收益递减原理 C．最佳效益原理 D．适合原理
16、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为( )。
7、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体。 A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位 C．实物、权利、位置 D．实物、权益、位置
8、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是( )元/m2。
A．较高 B．较低 C．最高 D．最低
18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月 1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到 2008年10月 1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为( )元 /m2。

2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(3)-中大网校

2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(3)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。

每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)开发项目总投资包括建设投资和（）。

A. 前期投资B. 后续投资C. 经营投资D. 管理投资(2)某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A. 0.21B. 1.23C. 2.01D. 3.23(3)下列不属于物业管理企业经营费用的是（）。

A. 保险费B. 房产税C. 法律费D. 贷款利息(4)房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A. 开发利润B. 销售收入C. 投资收益D. 成本利润(5)物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行（）。

A. 项目融资B. 工程招标C. 市场定位D. 物业管理(6)对房地产开发项目进行可行性研究的目的是（）。

A. 可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程B. 提高房地产开发的收益能力C. 实现项目决策的科学化管理D. 降低房地产开发的成本(7)贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度，以下关于综合风险度的描述，正确的是（）。

A. 某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%B. 某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款额/某笔贷款风险额）×100%C. 贷款综合风险度=某笔贷款额×信用等级系数×期限系数×项目风险等级系数D. 某笔贷款的综合风险度=（信用等级系数/某笔贷款风险额）×100%(8)（）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(1)-中大网校

2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)(1)同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、O，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。

A. 富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B. 完全弹性、单一弹性、完全无弹性C. 完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D. 富有弹性、单一弹性、完全无弹性(2)房地产的供给曲线表示（）。

A. 房地产的出售量与其价格之间的关系B. 房地产的出售量与购买者能力的关系C. 房地产的供给量与其价格之间的关系D. 房地产的供给量与购买者能力的关系(3)某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。

若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。

A. 3800B. 4500C. 5200D. 5600(4)在本金相等、计息的周期数桢时，如果利率桢，则通常情况下，（计算的周期数大于1）（）。

A. 单利计息的利息少，复利计息的利息多B. 单利计息的利息多，复利计息的利息少C. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多D. 无法知道(5)某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价（）万元。

A. 78B. 882C. 1210D. 1272(6)在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售费用和销售税费D. 开发成本和管理费用(7)某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案-中大网校

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

)(1)评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A. 传统价值评估B. 价值分配C. 相关经济损失评估D. 价值减损评估(2)下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A. 最高最佳使用原则B. 合法原则C. 替代原则D. 谨慎原则(3)采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因（）的需要。

A. 房地产作价入股B. 法院强制拍卖C. 房地产税收D. 房地产征收补偿(4)某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A. -40B. 400C. 1800D. 3600(5)某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A. 98B. 102C. 108D. 116(6)某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。

A. 4296.96B. 5560.86C. 5839.91D. 30838.91(7)房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。

A. 实体、权益、区位B. 实物、权益、区位C. 实物、权利、位置D. 实体、权益、位置(8)某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

2008房地产估价师案例与分析预测试题(1)-中大网校

2008房地产估价师案例与分析预测试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）(1)房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。

一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。

有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。

请问：(2)某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。

由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。

另外，有些市民已将住房出租。

他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。

如此种种，拆迁改造工作困难重重。

请问：(3)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?二、单项选择题（共10小题，每小题2 分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）(1)根据下列内容，回答{TSE}题：张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

{TS}在2006年10月时，张某的权益价格为（）。

A. 没有租赁条件下的正常市场价格B. 剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C. 剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D. 张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格(2)在2006年10月时，王某的权益价格为（）。

房地产估价理论与方法真题2008年

房地产估价理论与方法真题2008年一、单项选择题(共35题。

每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差且难以控制D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是( )。

A．最高最佳使用原则 B．合法原则 C．替代原则 D．谨慎原则3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是( )A．该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B．该房改房现时上市交易的正常价格C．现时该房屋的房改成本价D．当时该房屋的房改成本价4、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得( )。

A．抵押人无权优先受偿 B．抵押人有权对全部房地产优先受偿C．抵押权人有权优先受偿 D．抵押权人无权优先受偿5、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为( )元/m2。

A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100m2的住宅，单价为5000元/m2，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为( )元。

A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体。

A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置 D．实物、权益、位置8、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。

2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校

2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。

乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。

若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

(2)（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。

目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。

请问上述观点是否正确?为什么?(3)（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。

现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。

经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。

为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

根据上述材料，回答第{TSE}题。

[工程类试卷]2008年房地产估价师(房地产估计理论与方法)真题试卷及答案与解析

（A）用途多样性
（B）合法性
（C）相互影响性
（D）外部性
（E）易受限制
38下列属于成本租金构成的内容有( )。
（A）折旧费
（B）维修费
（C）管理费Leabharlann （D）保险费（E）房产税
39需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有( )。
（A）炫耀性物品
（B）“吉芬”物品
（C）低档商品
（D）高档商品
2008年房地产估价师（房地产估计理论与方法）真题试卷及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
（B）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
（C）房地产估价会有误差且难以控制
（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
（E）急需商品
40影响房地产价值的权益因素包括( )。
（A）房地产权利设立和行使的限制
（B）房地产区位的限制
（C）房地产使用管制
（D）房地产通风采光的限制
（B）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号
（C）估价作业日期、估价报告编号、附件
（D）估价时点、估价作业日期、估价报告编号
35若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。
（A）谨慎价值
（B）市场价值
（C）快速变现价值
（A）45.39
（B）46.84
（C）40.68
（D）53.94
27某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( )万元。

2008年房地产估价理论与方法命题预测试题(4)-中大网校

2008年房地产估价理论与方法命题预测试题(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)(1)有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。

该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（）元/m2。

A. 950B. 1000C. 1200D. 1250(2)从卖方的角度看，成本法的理论依据是（）。

A. 销售状况价值论B. 市场供求价值论C. 生产费用价值论D. 经济花费价值论(3)某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A. 4023.04B. 4074.10C. 4768.50D. 5652.09(4)某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。

该房地产目前的价值为（）万元。

A. 923B. 1111C. 1353D. 1872(5)为评估某宗房地产2002年10月13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13 日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(2)-中大网校

2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(2)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)(1)某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A. 50B. 250C. 300D. 350(2)在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。

A. 有效经过年数B. 实际经过年数C. 剩余经过年数D. 自然经过年数(3)某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580(4)某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

A. 323B. 275C. 273D. 258(5)某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A. 27.6B. 28.2C. 29.0D. 29.9(6)某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

2008年房地产估价理论与方法复习指导(三)

第三节房地产的特性1 ．房地产的特性房地产的特性主要有：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性、保值增值性。

房地产的类型第四节房地产的类型1 ．房地产的主要类型(1) 按用途来划分的类型。

居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、综合房地产。

(2) 按开发程度来划分的类型。

生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

(3) 按是否产生收益来划分的类型。

收益性房地产、非收益性房地产。

(4) 按经营使用方式来划分的类型。

出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。

房地产估价的概念第五节房地产估价的概念1 ．房地产估价的概念从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2 ．房地产专业估价人员的概念专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格出有关管理部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。

3 ．一名合格的房地产专业估价人员必须具备的条件一名合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、实践经验和良好的职业道德。

4 ．房地产估价人员应遵守的职业道德房地产估价人员应遵守的职业道德主要有 6 个方面；(1) 不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。

(2) 应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务。

(3) 如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。

(4) 应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托入的文件资料擅自公开或泄露给他人。

(5) 应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当竞争。

房地产估价师理论与方法押密试题及答案

房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案2二、多项选择题(共15题，每题2分。

每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的。

不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

)1、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长2、房地产的独一无二特性导致了（）。

A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大3、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.分部分项法4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。

法定优先受偿款包括（）。

A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用5、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。

A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。

A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积8、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。

A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。

2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(4)-中大网校

2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)(1)下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（）。

A. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B. 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C. 可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D. 选取可比实例的数量在实际中是越多越好(2)某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A. 3275元/m2B. 3287元/m2C. 3402元/m2D. 4375元/m2(3)某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。

按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。

A. 20%B. 10%C. 30%D. 40%(4)在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。

其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。

根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（）万元。

矩形土地平均深度价格修正率表<TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 align=center bgColor=#000000 border=0><TBODY><TR><TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=#ffffff>临街深度/英尺</TD><TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>25</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>50</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>75</TD><TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>100</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>125</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>150</TD><TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>175</TD><TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=#ffffff>200</TD></TR><TR><TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=#ffffff>平均深度价格修正率（%）</TD><TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>160</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>140</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>120</TD><TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>100</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>87．2</TD><TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>78．O</TD><TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>70．8</TD><TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=#ffffff>65．O</TD></TR></TBODY></TABLE>A. 158.35B. 135.17C. 123.45D. 126.38(5)总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（）。

房地产估价师-2008年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷3 及答案

2008年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷3 及答案判断题1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。

A、对B、错2、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。

A、对B、错3、成本估价法又称重置成本法。

A、对B、错4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。

该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。

A、对B、错5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。

A、对B、错6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。

A、对B、错7、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。

A、对B、错8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。

A、对B、错9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。

A、对B、错10、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。

A、对B、错11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。

A、对B、错12、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。

A、对B、错13、购买年不是预期可获得收益的年限。

A、对B、错14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。

A、对B、错单项选择题1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。

A、市场不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可2、残余法是依据( )价格。

2008年房地产估价师测试大纲《房地产估价理论和方法》第3章

2008年房地产估价师测试大纲《房地产估价理论和方法》第3章第三部分房地产估价理论与方法第三章房地产价格和价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件（一）有用性（二）稀缺性（三）有效需求第二节房地产价格的特征一、地价与一般物品价格的不同二、房地产价格的特征第三节房地产供求与价格一、房地产需求（一）房地产需求的含义（二）决定房地产需求量的因素（三）房地产需求曲线二、房地产供给（一）房地产供给的含义（二）决定房地产供给量的因素（三）房地产供给曲线三、房地产均衡价格四、房地产供求与价格关系的特殊性（一）弹性的含义（二）房地产需求弹性（三）房地产供给弹性（四）弹性数值的类型第四节房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（一）成交价格（二）市场价格（三）理论价格（四）评估价值三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值（一）市场价值（二）快速变现价值（三）谨慎价值（四）在用价值（五）清算价值（六）投资价值四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（一）买卖价格（二）租赁价格（三）抵押价值（四）保险价值（五）计税价值（六）征收价值六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格（一）所有权价格（二）使用权价格（三）其他权益的价格七、实际价格和名义价格八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格九、市场调节价、政府指导价和政府定价十、基准地价、标定地价和房屋重置价格十一、土地价格、建筑物价格和房地价格（一）土地价格（二）建筑物价格（三）房地价格十二、总价格、单位价格和楼面地价（一）总价格（二）单位价格（三）楼面地价十三、起价、标价、成交价和均价十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价考试要求1．了解房地产价格的含义2．熟悉房地产价格的形成条件3．了解地价与一般物品价格的不同4．熟悉房地产价格的特征5．熟悉房地产需求6．熟悉房地产供给7．熟悉房地产均衡价格8．熟悉房地产供求与价格关系的特殊性9．熟悉价值、使用价值和交换价值10．掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 11．掌握市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价匿、清算价值和投资价值12．了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 13．掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值14．掌握所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 15．掌握实际价格和名义价格16．熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 17．了解市场调节价、政府指导价和政府定价18．熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格19．熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格20．掌握总价格、单位价格和楼面地价21．熟悉起价、标价、成交价和均价22．熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

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2008年房地产估价理论与方法命题预测试题(3)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)(1)某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。

A. 2360B. 2500C. 2722D. 2845(2)某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（）。

A. 33.3B. 3.12C. 20D. 60%(3)有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。

A. 类似写字楼的客观收益B. 市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算(4)某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。

A. 2427元/m2B. 2500元/m2C. 2575元/m2D. 2632元/m2(5)已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为（）。

A. 36%B. 62.07%C. 73.47%D. 80%(6)某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。

则该旧住宅的现值为（）万元。

A. 36B. 40C. 38D. 44(7)某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为（）万元。

A. 87B. 124C. 130D. 134(8)房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。

A. 同一估价原则、同一估价时点B. 同一估价目的、同一估价方法C. 同一估价目的、同一估价时点D. 同一估价原则、同一估价目的(9)某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。

A. 40B. 43C. 47D. 50(10)有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元(收益可视为无限年)。

A. 30B. 40C. 50D. 60(11)构成利率最高界限的是（）。

A. 预期通货膨胀率B. 平均利润率C. 再贴现率D. 物价上涨率(12)某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。

甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A. 1%B. 1.5%C. 2%D. 2.5%(13)运用（）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A. 抽检法B. 平滑法C. 指数加权法D. 市场法(14)某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。

A. 849元/m2B. 865元/m2C. 882元/m2D. 915元/m2(15)在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（）等其他形式来偿付。

A. 劳务B. 工资C. 贷款D. 高贷(16)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A. 2020.80B. 2214.28C. 2336.45D. 2447.37(17)某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; COLOR: black; FONT-FAMIL Y: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; COLOR: black; FONT-FAMIL Y: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">m2。

A. 2139B. 2146C. 2651D. 2659(18)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/群和3000元/m2，其增减量的权重分别为O.1、O.3、0.2和O.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/群。

A. 3100B. 3195C. 3285D. 3300(19)某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; COLOR: black; FONT-FAMIL Y: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">m2，正常开发成本为1500元/<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; COLOR: black; FONT-FAMIL Y: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; COLOR: black; FONT-FAMIL Y: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; COLOR: black; FONT-FAMIL Y: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">m2。