第6章__房地产评估——假设开发法及其应用讲解
房地产估价_假设开发法
公司在参与公开竞投前，需要仔细研究土地的情况，以分析在获得同类房地
产开发的正常利润情况下，可以为该土地出的最高价格。
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1）研究土地的情况包括：
（1）土地位置 研究土地位置的重点在于考察土地周围已经建成同类房地产 的市场供求状况和销售价格，为公司预测将要开发的房地产项目的价值服务 。
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2）预期开发价值(一般称为(chēnɡ wéi)楼价)
有了建筑面积后，M公司就可以根据估计的建筑面积和销售价格 计算出房地产开发完成以后，将土地和建筑物一同销售出去可以收 回的价值。
3）估计建筑费用和专业费用
M公司根据工程预算的方法和以往的开发经验可以计算出开发房 地产需要投入的建筑费用和专业费用。
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利息、利润： 根据等量资本获得等量收益的原理，利息、利润的估算应以全部预付资
本为基础。 全部预付资本包括：土地价款（建筑物建成前就支付了）+建筑费用+专
业费用（投入），再分别利用利息率和利润率乘以全部预付资本就得到利息额、
利润额。
现实生活中也是如此，开发商一旦购得土地，所支付的地价款（数 额大）大部分是从银行借得的抵押贷款，在贷款偿还前（销售、出租前 ）都要支付利息。
7）估计开发商利润 M公司要根据社会上同类房地产开发的一般正常利润率来估计自
己应该得到的开发商利润。
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通过上述各步骤以后，M公司就可以(kěyǐ)估算出应该为该块土地 支付的最高价格了，即，用房地产预期开发的价值扣除正常的预期的 建筑费用、专业费用、销售费用、利息、税金和利润，剩下的就是土 地价格。 因而计算公式可以表述为：
共二十八页
房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用
第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
第6章__房地产评估——假设开发法及其应用讲解
二、假设开发法计算中各项的求取
（二）开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时
的房地产状况的市场价值。该市场价值所对 应的日期，通常也是开发完成时的日期，而 不是在购买待开发房地产时或开发期间的某 个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不 好时考虑延期租售的是例外）。
房地产估价
开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期 的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工） 的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期 又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工 开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣 工的这段时间。
确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成 后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计 算投资利息等。
房地产估价
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点
现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： 从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确， 但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略， 但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言， 在现实中可能不完全如此。这是因为， 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”， 具体需要做到以下三点： ①开发经营期究竟多长要估计准确； ②各项支出、收入在何时发生要估计准确； ③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
房地产估价
四、假设开发法的其他用途
（一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。
房地产估价
拓展知识
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～ 1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一 书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、 树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值 时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收 益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余 之数确定买价。”
房地产估价假设开发法课件
合理预测未来市场走势 准确预测未来市场走势可以有效 规避市场风险，提高评估结果的 准确性。
制定风险管理措施 针对不同风险制定相应的风险管 理措施，如资金筹措方案、施工 组织设计等，以降低风险对项目 的影响。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
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假设开发法的优势与局 限性
限制
不适用于已开发完成的房地产，对于 缺乏未来开发潜力的房地产也不适用 。
假设开发法的历史与发展
历史
假设开发法起源于20世纪初，随着房地产市场的不断发展和完善，该方法逐渐 得到广泛应用。
发展
近年来，假设开发法在理论和实践方面都有所创新和改进，以适应房地产市场 的变化和估价需求。
REPORT
CATALOG
优势
预测性
假设开发法能够基于当前市场条 件和未来发展趋势，对房地产项 目的潜在价值和未来收益进行预
测，为投资者提供决策依据。
灵活性
该方法允许评估师根据具体的房 地产项目和市场环境进行调整和 优化，使评估结果更贴近实际情
况。
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适用范围广
假设开发法不仅适用于尚未完工 或正在建设的房地产项目，也适 用于计划或设想中的项目，具有 一定的前瞻性。
率等因素，进行综合分析和评估。
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感谢观看
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SUMMAR Y
在建工程转让估价案例
总结词
在建工程转让估价案例展示了假设开发法在 评估在建工程价值中的应用，通过对在建工 程的完成程度、未来开发计划和市场前景进 行分析，评估在建工程的合理价值。
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
THANKS
感谢观看
房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
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CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
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建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
房地产开发项目评估假设开发法的应用
房地产开发项目评估假设开发法的应用作者：贺凤梅来源：《财会学习》2014年第06期房地产开发项目的评估方法有很多种，但是假设开发法应该是最贴切的方法。
本文通过对假设开发法的内涵、计算公式及具体的内容进行分析，阐述了假设开发法中的难点和重点问题。
对房地产企业进行评估，主要涉及到房地产开发项目的评估。
根据房地产开发项目的开发程度与项目的具体内容，可以采用成本法、市价法及假设开发法等进行评估。
根据《房地产估价理论与方法》中对假设开发法的定义，假设开发法是先预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法主要适用于待开发的土地评估、正在开发的地产项目、将生地开发成熟地的土地的评估和待拆迁改造的再开发地产等的评估。
《房地产估价规范》中运用假设开发法评估的公式如下：土地价值=开发完成后价值-土地取得税费-由土地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润通过上述公式可以看出，假设开发法评估结果的可靠程度取决于以下方面：一是通过对土地的性质、土地开发的条件（如容积率等）、项目所在地的市场情况等进行分析，确定最佳的土地开发利用方式，如开发的面积、高度、档次等；二是根据最佳土地利用方式，预计完成该项目后的价值；三是根据项目的具体利用方式，合理预计完成该项目的开发成本。
根据上述假设开发法的公式，现对房地产项目采用该方法进行评估过程中存在的重点和难点问题进行分析。
一、开发完成后项目价值的确定对项目开发完成后的价值进行估计时，需要重点关注以下方面：首先是确定项目的最佳开发利用方式。
土地在取得时有使用条件、容积率等限制，房地产公司在考虑土地的最佳利用方式时除了考虑土地在取得时设置的条件外，还需要分析项目所在地的市场状况，来确定建设后项目的档次、高度及面积等。
这些直接影响到项目完成后的可销售面积、销售价格及销售时间。
第六章假设开发法及其应用
——应扣除项目。
房地产估价
§6-2
假设开发法的计算公式
一、基本公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中：
Vr
——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-2
假设开发法的计算公式
一、基本公式
（三）假设开发法统一的基本公式 待开发房地产的价值=
开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费用－投资利息－
一、假设开发法的操作步骤
（六）计算和确定估价对象价格 将上述数据直接带入公式进行计算，即： 估价对象价格=不动产开发后的总价－不动产开发
费－专业费－利息－租售税费－开发商合理利润
房地产估价
§6-3
假设开发法的操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（一）开发经营期
开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）
第六章
假设开发法
房地产估价
§6-1
假设开发法的基本原理
一、概念
假设开发法(The Hypothetical Development Method)，又称
剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产 的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税 费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价 格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得
来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内 的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息/本金×l00%。 • 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本 金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
在单利计息的情况下，每期的利息是常数。
第六章 假设开发法及其应用 土地估价教学课件
第四节 假设开发法估价步骤及内容
➢ 二、选择最正确的开发利用方式 ➢ 选择最正确的开发利用方式，包括用途、规模、档次等
确实定。这些内容确实定要在城市规划允许的范围内选 取，即允许范围内的最正确。在选择最正确的开发利用 方式中，最重要的是要选择最正确的用途。 ➢ 最正确用途的选择要考虑当地市场的可接受性。如某块 土地城市规划规定的用途可为宾馆、公寓或写字楼，通 过市场分析，宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，而人 们对公寓的需求逐渐增多，那么应该选择该块土地的用 途为兴建公寓。
第一节 假设开发法的根本原理
➢ 二、理论依据 ➢ 假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。假设
开发法的估价思路可通过模拟开发商的思想活动反映出来。 ➢ 假设你是一个房地产开发商,现有一块可供开发建设的土
地,你愿意以多高的价格来购置它？ ➢ 毫无疑问,它等于你预测的未来开发完成后的房地产价值,
第四节 假设开发法估价步骤及内容
➢ 四、预测开发完成后的不动产价格
➢ 开发完成后的不动产价格，是指开发完成时的不动产 状况的市场价格。该市场价格所对应的日期，通常也 是开发完成时的日期，而不是在购置待开发不动产时 或开发期间的某个日期。
➢ 开发完成后的不动产价格一般是通过预测未来求取。 对销售的不动产，通常采用市场法，并考虑类似不动 产价格的未来变动趋势；或采用市场法与长期趋势法 相结合，即根据类似不动产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。
第三节 现金流量折现法和传统方法
➢ 2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不 是将它们折算到同一时点上的价值，而是直接相加减， 但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑 预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各 项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到 同一时点(估价时点)上的价值，然后再相加减。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法⒈导言本文档旨在提供房地产评估假设开发法的详细范本，并包含了相关章节的细化内容，以供参考使用。
⒉背景介绍房地产评估假设开发法是一种常用于房地产市场中的评估方法。
通过制定合理的假设，根据市场条件和项目特点，对房地产开发项目的价值进行估算。
本文档将介绍该方法的具体流程和相关的细节，以支持进行房地产评估的工作。
⒊假设制定⑴地理位置假设在进行房地产评估时，需要对地理位置做出合理的假设。
考虑到地理位置的优劣对房地产价值的影响，需要根据项目所处的具体位置，包括城市、区域、街道等，制定相应的假设。
⑵市场需求假设评估房地产项目的价值需要考虑市场的需求情况。
在制定假设时，需要对目标市场的需求进行充分了解，并结合市场调研和数据分析，制定市场需求假设。
⑶竞争环境假设房地产项目所处的竞争环境是对其价值评估的重要影响因素之一。
根据市场调研和竞争分析，制定合理的竞争环境假设，考虑到竞争对项目价值的影响。
⑷经济因素假设在评估房地产项目的价值时，需要考虑各种经济因素的影响，如通货膨胀率、利率等。
通过制定合理的经济因素假设，能够更准确地评估项目的价值。
⒋评估流程⑴数据收集进行房地产评估前，需要收集相关的数据，包括项目信息、市场数据、竞争数据等。
通过搜集和整理这些数据，为评估提供基础。
⑵分析和预测在收集完数据后，需要进行数据分析和预测。
根据假设制定的内容和市场情况，利用合适的方法和工具，对房地产项目的价值进行分析和预测。
⑶建模和计算通过建模和计算，将收集到的数据和分析结果进行综合，得出对房地产项目价值的估算。
根据模型和计算结果，可以进行风险评估和项目决策。
⑷结果报告最后，将评估结果整理成报告形式，包括数据和分析结果的展示、项目价值的估算和风险评估等。
报告应该清晰、详细地说明评估的过程和结果。
⒌附件本文档涉及的附件包括市场调研数据、竞争分析报告、模型和计算结果等。
这些附件作为补充材料，可以支持对房地产项目价值的评估。
地产评估教案6 假设开发法
-可靠性基于对待开发不动产的各种假设；
-以种种假定或限制条件为前提；（不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）
-有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
动态方式要考虑各项去、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。例如，评估一宗待开发土地2001年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2001年10月。如果预测该宗土地2004年10月开发完成的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%。则需将这5000万元折现到2001年10月，即在2001年10月来看的房价实际为5000×（1+10%）3=3757（万元）
6.1.2假设开发法求取房地产价格的步骤
1、调查待开发房地产的基本情况：区位状况；实物状况；权益状况；市场状况
（1）房地产的自然状况。包括房地产的位置、坐落、区位条件，弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。
（2）政府的规划限制。包括规定的用途、建筑高度、建筑容积率等，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
——是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
一个良好的社会经济环境，如：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。
房地产评估_假设开发法
计算过程 静态评估：复利方式
总楼价=6000×10000+5000×60000=36000万元 总建筑费=5000万元 总专业费=5000×12%=600万元
总 利 息 = 总 地 价 × [(1+8%)3-1]+5000 × （ 1 + 12 % ） ×20%×[(1+8%)2.5-1]+5000（1+12%）×50%×[(1+8%)1.51]+5000 （ 1 + 12 % ） × 3 0 % × [(1+8%)0.5-1]= 总 地 价 ×0.26+646.16万元 总销售税费=总楼价×9%=3240万元
用途、建筑高度、容积率，为确定最佳开发方式 服务。 3、土地权利状况 权利性质、年限、可否续期、以预测未来房地产 价格、租金。
二、选择最佳开发利用方式
选择最佳开发利用方式，就是选择将来能获得最 高经济效益的土地使用方式，包括用途、容积率、 覆盖率、建筑式样，规模、档次等。
最佳利用方式的确定依赖于估价人员对城市规划、 不动产市场及人的购买能力的综合判断。其中最 重要的是确定不动产用途。
总利润：不再考虑。
总 地 价 ＝ 22490.32 － 4017.35 － 482.08 － 2024.13 ＝ 15966.76万元
4 估价结果 静态评估与动态评估结果差异较大，一般以动态
评估为主。两种综合考虑，并结合估价经验， 将总地价定为16000万元。 则该地块2007年10月的销售价格： 总地价＝16000万元 单位地价＝16000元/m2 楼面地价＝2286元/m2
静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成 时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。
房地产评估假设开发法的应用解析
房地产评估假设开发法的应用解析【摘要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。
本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。
【关键词】房地产；评估；假设开发法引言随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。
为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。
对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。
作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。
1 假设开发法的基本理论1.1假设开发法的含义及应用条件假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。
根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等，然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等，以此来测算估价对象的权益价值[2 ]。
假设开发法主要是适用于待开发的土地、正在建的地产等具有投资开发的或待拆迁改造等具有再开发潜力的房地产的估价。
待评估的房地产应具有投资开发或再开发潜力，这潜力是指该房地产在未来具有可盈利性的可能，这种可能性需要通过市场调查和预测分析来对盈利机会进行定性分析描述；待评估的房地产未来的价格可以预测，待估价房地产是需要再市场上经营出售的，应当结合市场行情和供求状况，正确有效的预测待估价房地产未来的市场租售价格；社会经济环境的好坏也将影响假设开发法的估价效果，有效的评估需要较明朗长远的房地产政策、健全的房地产法规、稳定清晰的房地产的税费等[3]。
房地产评估之假设开发法
假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
第六节 假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)
2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(6)第六节假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。
该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。
该方法主要用于待开发土地的价值。
二、适用范围1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。
这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、计算公式1. (5-24)式中：P 表示土地价值;A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);B 表示整个开发项目的开发成本;C 表示投资利息;D 表示开发商合理利润;E 表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润( 5-25 )四、操作步骤(一)调查房地产的基本情况(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式(三)预测房地产售价1.对于出售的房产-----市场法采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价;2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法⑴先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
注意：这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。
[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)。
(四)估算各项成本费用1.估算开发建筑成本费用—建筑费2.估算专业费用指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：专业费用=建筑费× i( i为一定的百分率)3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法⒈引言本文档旨在提供关于房地产评估假设开发法的详细说明和指南。
该方法是一种常用的房地产评估方法，用于确定特定属性的市场价值或潜在收益。
⒉背景在房地产行业中，评估一个物业的价值对于投资决策和市场交易至关重要。
房地产评估假设开发法是一种基于属性潜力和未来发展的方法，帮助评估师确定一个物业的潜在价值。
⒊方法概述房地产评估假设开发法基于对物业未来发展的假设，考虑到可能的开发或改进项目对该物业价值的影响。
以下是该方法的基本步骤：⑴数据收集评估师需要收集与物业和周边环境相关的数据。
这些数据包括但不限于土地大小，地理位置，现有建筑物和设施，相关的市场和经济数据等。
⑵市场研究评估师进行市场研究，了解该地区的房地产市场趋势和未来发展前景。
他们将考虑不同类型的物业和市场需求，以便确定潜在的发展机会。
⑶确定假设开发项目基于数据收集和市场研究，评估师会确定一些假设的开发项目。
这些项目可以包括新建建筑物，改建现有建筑物，添加新的设施或改善周边环境等。
⑷估计开发成本评估师将估计每个假设开发项目的成本，包括土地开发费用，建筑成本，设施费用等。
⑸估计未来收益评估师将根据假设开发项目和市场需求估计未来的收益。
这可以通过类似物业的销售数据，租金收入预测等来进行估计。
⑹折现现金流评估师将对未来收益进行折现，以考虑时间价值和风险因素。
这将产生一个现值，用于评估物业的潜在价值。
⑺决策分析根据折现现金流的结果，评估师将进行决策分析，评估假设开发项目的可行性和其对物业价值的影响。
⒋附录本文档涉及以下附件：●数据收集表格●市场研究报告范例●估计开发成本表格●未来收益估计表格⒌法律名词及注释●市场价值：一个物业在特定市场条件下的估计价格。
●折现现金流：将未来现金流量折现到当前价值，考虑了时间价值的概念。
●物业潜力：指物业在潜在开发或改进项目下的可能价值增长。
●开发成本：指开发一个物业或项目所需的费用，包括土地开发费用、建筑成本等。
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V
——待开发房地产的价值；
Vp
——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；
C ——应扣除项目。
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中
V r ——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-3现金流量折现法和传统方法
第六章
假设开发法
房地产估价
§6-1 假设开发法概述
一、概念
假设开发法（The Hypothetical Development Method）， 又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房 地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、 税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理 价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用 得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。
房地产估价
§6-2 假设开发法概述
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产的价值= 开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费 用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利 润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（一）求生地价值的公式
1、适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（三）求熟地价值的公式
熟地价值=
开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买熟地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（四）求在建工程价值的公式
在建工程价值= 续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税费
即：净现金流量=现金流入量－现金流出量
房地产估价
二、现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （一）对开发完成后的房地产价值、开发成本、 管理费用、销售费用、销售税费等的测算， 在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场 状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期 时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程， 预测他们在未来发生时所发生的数额， 即要进行现金流量预测。
一、现金流量折现法和传统方法的定义
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时 期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入 量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金 流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为 现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通 常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流 量。
4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均 匀投入。
5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买生地应负担的税费
2、适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润 －买方购买生地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（二）求毛地价值的公式
房地产估价
四、假设开发法的其他用途
（一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。
房地产估价
拓展知识
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～ 1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一 书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、 树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值 时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收 益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余 之数确定买价。”
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
房地产估价
（二）假设开发法适用的前提条件
1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式， 包括用途、使用强度、建筑物的设计等。
2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国 家有关政策，包括税收政策。
3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关 数据信息，正确预测售价和开发成本。
二、理论依据
预期原理
房地产估价
三、假设开发法适用的对象和条件
（一） 假设开发法适用的对象
1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价； 2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价； 3、再开发待拆迁的房地产的估价； 4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、 扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价； 5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。 以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。房ຫໍສະໝຸດ 产估价二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式 V Vp C
式中