土地增值税对房地产企业会计核算的影响评价
房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨
开发企业征收的企业所得税也更加符合国家税收的原则。 即财政性、效率性、公平性和简便性。按照这种原则．将房地 产开发企业的增值额看作企业的应税所得额更加科学。 例：某房地产开发企业转让房地产获得的收入为６８０
万元．扣除项目金额为２００万元，该企业应交的企业所得 税和土地增值税计算如下：（１）企业所得税＝企业的应纳税 所得额ｘ２５％＝（６８０－２００）ｘ２５％＝１２０（万元）。（２）企业的增值 额＝６８０—２００－－４８０（万元）；企业增值额与扣除项目金额之比 为４８０／２００ｘ１００％＝２４０％：应缴纳的土地增值税为：４８０ｘ ６０％一２００ｘ３５％＝２１８（万元）。（３）比较两种税的计算结果可 以看出．企业要缴纳的土地增值税与企业所得税的差额为 ２１８一１２０＝－９８（万元）。 可以得出如下结论：首先．土地增值税剥夺了房地产 开发企业应取得的合理利润９８万元：其次，±地增值税的
本文链接：/Periodical_syhj201127020.aspx
本还要按照相关的税收政策进行税务处理。所以．房地产
开发企业的特点决定了房地产开发企业土地增值税财税 处理有其特殊性。 二、房地产开发企业土地增值税的财税处理 （一）房地产开发企业土地增值税的会计处理 从会计处理的角度来看，房地产开发企业的土地增值 税成本有两个特点：一是土地增值税成本（营业税金及附 加）应该以权责发生制为基础，要符合配比原则。二是土地 增值税成本支出应该以税法规定为基础。房地产开发企业 对土地增值税成本进行核算．应该设置。营业税金及附
出售房地产产品时预缴了土地增值税并在以往年度中进 行了相应的预提处理。但是。对于那些只是做了土地增值 税的预缴，并没有进行全额预提的企业来说，土地增值税
房企预交土地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）
房企预交⼟地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）⼀、⼟地购⼊的营改增影响（⼀）⼟地抵减销售额的政策⼝径1、⼟地抵减销售额的计算税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+11%）2、当期允许扣除的⼟地价款税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积）×⽀付的⼟地价款当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
《关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项⽬建筑⾯积”、“房地产项⽬可供销售建筑⾯积”，是指计容积率地上建筑⾯积，不包括地下车位建筑⾯积）。
⽀付的⼟地价款，是指向政府、⼟地管理部门或受政府委托收取⼟地价款的单位直接⽀付的⼟地价款。
3、实务问题（1）⼀次拿地、分次开发实务中房地产开发企业经常是“⼀次拿地、分次开发”，对应的⼟地价款如何计算扣除？可供销售建筑⾯积如何确定？房地产企业分次开发的每⼀期都是作为单独项⽬进⾏核算的，这⼀操作模式与《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》中的“项⽬”⼝径⼀致，因⽽，对“⼀次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:第⼀步，要将⼀次性⽀付的⼟地价款，按照⼟地⾯积在不同项⽬中进⾏划分并且固化；第⼆步，对单个房地产项⽬中所对应的⼟地价款，要按照该项⽬中当期销售建筑⾯积跟与可供销售建筑⾯积的占⽐，进⾏计算扣除。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。
随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。
政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。
房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。
房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。
二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。
企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。
企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。
1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。
在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。
企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。
2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。
通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。
可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。
3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。
对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。
对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。
房地产企业会计核算和税务处理
房地产企业会计核算和税务处理以房地产企业会计核算和税务处理为题，本文将从房地产企业的会计核算和税务处理两个方面进行探讨。
一、房地产企业会计核算房地产企业作为一种特殊的行业，其会计核算也具有一定的特点。
房地产企业的主要特点是资金规模大、投资周期长、资产负债结构复杂等。
因此，在进行会计核算时需要注意以下几个方面：1. 资产计量和确认：房地产企业的主要资产是土地和房屋建筑物，这些资产的计量和确认需要按照相关的会计准则来执行。
在计量方面，可以采用成本模式或公允价值模式，根据实际情况选择合适的计量方法。
在确认方面，需要按照相关规定进行确认，例如土地使用权的确认、固定资产的折旧等。
2. 收入确认：房地产企业的主要收入来源是销售房屋和出租房屋，这些收入的确认需要符合相关的会计准则。
一般情况下，销售房屋的收入可以在交付房屋时确认，而出租房屋的收入可以按照租赁合同约定的租金确认。
3. 成本核算：房地产企业的成本核算主要包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等。
在成本核算时，需要注意各项成本的正确计算和分摊，确保成本的准确性和合理性。
4. 费用核算：房地产企业的费用主要包括销售费用、管理费用、财务费用等。
在费用核算时，需要按照相关规定进行分类和计算，确保费用的准确核算。
二、房地产企业税务处理房地产企业作为一种特殊的行业，其税务处理也具有一定的特点。
房地产企业的主要税种包括企业所得税、增值税、土地增值税等。
在进行税务处理时需要注意以下几个方面：1. 企业所得税：房地产企业的企业所得税主要按照企业所得税法的规定进行计算和申报。
在计算企业所得税时，需要按照相关规定进行收入确认、成本核算和费用扣除，确保所得税的正确计算。
2. 增值税：房地产企业的增值税主要按照增值税法的规定进行计算和申报。
在计算增值税时，需要注意销售房屋的增值税计算和进项税额的抵扣，确保增值税的准确计算和申报。
3. 土地增值税：房地产企业在出售土地时需要缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析房地产开发企业是中国经济发展的重要支柱之一，也是支撑中国城市化进程的关键力量。
然而，开发商在土地购置、开发建设、销售等各环节涉税颇多，其中最核心的税种就是土地增值税和所得税。
一、土地增值税土地增值税是国家规定的房地产开发企业必须按照政策缴纳的一项税种。
它的计算方法是将土地出让价格与土地收储成本之差作为土地增值额，再按照税率计算实际应缴税款。
土地增值税率是20%，但是不同地区、不同情况下会有不同的优惠政策。
土地增值税的优点是政策明确、征收透明、收入稳定，能够给政府带来一定的财政收入。
但是有时也会给企业带来沉重的负担。
特别是在土地价格上涨的情况下，企业需要缴纳越来越高的土地增值税，对企业的资金流动性和盈利能力造成一定影响。
二、所得税所得税是房地产开发企业按照利润缴纳的税种。
它的计算方法是将企业实际盈利额与各种费用、折旧、摊销等成本相减得到应纳税所得额，再根据税率计算实际应缴税款。
所得税税率是25%，但是在某些条件下会有不同程度的优惠政策。
所得税的优点是与企业盈利直接相关，能够有效促进企业在稳健经营的前提下取得更多的财务回报。
若企业的利润较高，所得税缴纳额也会增加，但也意味着企业处于较为良好的发展状态。
相比土地增值税，所得税对企业的经营风险具有一定缓冲作用。
三、税前扣除税前扣除是指企业在计算所得税时可以将部分费用、捐赠和贡献等项目的支出进行扣除，以减少企业的实际应纳税额。
税前扣除项目包括但不限于以下三种：1.成本费用：例如所花费的资金、材料、用工等成本，或者向业务外单位支付的劳务费用、租金等。
2.捐赠和贡献：企业向公益事业或政府部门捐款或出资，或者积极完成社会责任义务等项目。
3.其他支出：例如资产折旧、产权保险、职工奖金、福利待遇、办公用品和通讯费用等。
税前扣除能够降低企业实际应缴税款的额度，减轻企业负担，但是也需要对企业财务管理和资金监控进行相应加强和规范。
房地产企业所得税与土增税核算项目的差异
税务园地TAXATION FIELD144房地产企业所得税与土增税核算项目的差异文/黄海明摘要：随着房地产产业的蓬勃发展以及其规模的扩展，该产业的领导对公司财务人员的要求也越来越高，不但要求会处理日常账务，还要熟悉国家关于房地产所涉及的各项法规，要在税法和法规的范围内能合理降低税负。
在诸多的要求和关注下，财务人员的专业知识是否过硬，直接会对企业与国家的利益产生影响。
关键词：房地产企业所得税；土增税下面就房地产企业中涉及土地增值税、企业所得税问题在会计核算之中，如收入、成本以及费用等等数据的确认的不同做了一定的对比。
一、收入时间点的确认有所差异(一)所得税收入的确定企业所得税实行的是依据季度预缴，再根据年度清算，也就是每一年汇算以此，这期间无论开发产品是在研发过程中或是是否完工，每年均按照开发产品的收入进行减扣项目后的应纳税所得额进行征税。
相关国税的文件有着明确规定，关于所得税收入的确定需要采用一次性全额收款的形式进行确定，利用并且应用于实际收讫价款凭据或是权利之日，从而确认收入的实现；但是采取分期收款的形式进行销售产品的，应该依据相关销售合同的协定来进行所得税收入的确定；最后一种方式就是采用银行分期形式销售产品的，就需要依照相关合约来确定收入额，其首付价款应该在实际收到的时间进行收入的实现，剩下的余款则是需要银行按揭的形式来确定。
根据制度可以看出，所得税年度汇算收入的确认是账面已确认的收入与预收部分之和做为所得税汇算清缴的收入。
(二)土增税清算收入的确认土地增值税清算采取项目清算，即达到汇总清算的条件才能够开始，从而确认开发产品的销售收入。
同样依据国家有关土增税的文件规定，在进行土地增值税进行清算时，已经全额开具了商品销售的发票，接着依据发票上所表示的金额从而确定收入；但是某些没有开具发票的，这需要交易双方依据之前的协议来进行最终交易金额的确定，一旦这其中有所不一样需要在计算土增税来进行调整。
尤其是这其中一旦有所变化，要严格按照相关国家文件来进行参考调整。
关于房地产企业会计核算与税务处理
ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。
本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。
关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。
做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。
房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。
企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。
一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。
各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。
会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。
房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。
税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。
二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。
而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。
房地产企业土地增值税会计核算
浅议房地产企业土地增值税会计核算中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）09-000-02摘要房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。
笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。
关键词房地产企业会计核算土地增值税房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。
近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。
房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策随着房地产行业的快速发展，房地产企业日益成为经济社会中重要的一部分。
由于房地产企业业务的复杂性以及行业的特殊性，房地产企业在会计核算问题上面临着诸多挑战。
本文将对房地产企业会计核算问题进行简析，并提出相应的对策。
一、房地产企业会计核算问题1.项目成本核算在房地产企业中，项目成本核算是一个非常重要的环节。
项目成本核算的准确性直接关系到企业的经营成本和盈利情况。
而在实际操作中，项目成本的核算往往面临着诸多困难，比如在大型房地产项目中，很难精确核算各项成本，容易出现成本漏报或者重复报账的情况。
2.资产价值的确定房地产企业的核心资产是房地产，而房地产的价值往往受市场行情、政策变化等多方面因素影响，房地产企业在资产价值的确定上面也存在一定的困难。
特别是在房地产泡沫化、市场行情不稳定的情况下，房地产企业的资产价值核算更是难上加难。
3.合同收入的确认房地产企业在销售房地产时，通常都是通过合同来确认收入。
在实际操作中，合同收入的确认也面临着一定的难度，比如在购房合同签订后，但尚未交付房屋的情况下，房地产企业又需要确认收入，这就需要仔细核算收入确认时机，以及合同收入的可靠性和可衡量性。
4.资产负债表的编制房地产企业的资产负债表编制，通常需要考虑到土地使用权、开发成本、销售成本、项目进度、资产折旧等多个方面的因素，这就需要对各项数据进行仔细核算和调整，以确保资产负债表的真实性和可靠性。
二、房地产企业会计核算对策1.加强成本核算管理房地产企业在项目成本核算上，应加强成本管理，建立完善的成本核算体系，确保各项成本数据的真实性和可靠性。
可以采用现代信息技术手段，比如ERP系统，来对成本数据进行实时监控和分析，提升成本核算的准确性。
2.定期进行资产评估房地产企业应定期进行资产评估工作，确保资产价值的准确性和真实性。
可以通过聘请第三方评估机构进行评估，或者采用市场调研、行业比较等方法，来确定资产的公允价值，从而提高资产价值的确定准确性。
土地增值税报告分析
土地增值税报告分析土地增值税作为我国税收体系中的重要组成部分，对于调节土地资源的合理利用、规范房地产市场秩序以及保障国家财政收入具有重要意义。
本报告将对土地增值税进行深入分析，旨在揭示其运作机制、影响因素以及在实际应用中的相关问题。
一、土地增值税的基本概念与征收意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
其征收的主要意义在于：1、抑制房地产投机：通过对土地增值部分征税，增加房地产投机的成本，减少投机行为，稳定房地产市场。
2、促进土地资源合理利用：促使土地使用者合理规划和开发土地，提高土地利用效率，避免土地闲置和浪费。
3、增加财政收入：为国家和地方政府提供重要的财政资金来源，用于基础设施建设、公共服务等领域。
二、土地增值税的计算方法与税率土地增值税的计算采用超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率。
计算增值额时，需要先确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金等。
增值额=转让房地产的收入扣除项目金额税率分为四级：1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
三、土地增值税的影响因素1、房地产市场行情房地产市场的繁荣程度直接影响土地增值税的征收数额。
在市场火爆、房价上涨时，土地增值额往往较大，应纳税额相应增加；反之，在市场低迷时，土地增值额可能较小，纳税额也会减少。
2、土地取得成本土地取得成本的高低对土地增值税的计算有重要影响。
较低的土地取得成本可能导致较高的增值额，从而增加纳税负担；而较高的取得成本则可能减轻纳税压力。
3、开发成本和费用房地产开发过程中的成本和费用，如建筑成本、管理费用、销售费用等，会在计算扣除项目时予以考虑。
房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算
2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。
由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。
其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。
为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。
其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。
两者之间有着显著的区别。
一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。
主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。
房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。
所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。
土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。
（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。
包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。
房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。
其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。
二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。
房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23
• 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项 目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
• 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借 入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利 息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发 生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完 工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期 损益。
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
• A商品房：2000×1200÷2200＝1090 • B商品房：2000×1000÷2200＝910 • 房屋开发成本核算表一.doc • 房屋开发成本明细分类账之二.doc
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• 四、开发间接费用的10大内容 • 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目
施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的 各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发 而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品 所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品 成本。 • 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发 产品成本。
假设开发法下土地增值税对土地评估价值的影响
假设开发法下土地增值税对土地评估价值的影响假设开发法又称剩余法，在假设开发法评估土地使用权价值时，是否需要扣除土地增值税？本文采用案例比较法，采用扣除土地增值稅和不扣除土地增值税两种计算模型，对案例进行计算评估，比较二者差异，发现扣除增值税后的评估结果更接近市场价格，故假设开发法中应该扣除土地增值税对土地使用权评估价值的影响。
标签：假设开发法;土地增值税;土地使用权;价值评估一、假设开发法及其在实际运用中存在的问题（一）假设开发法基本理论假设开发法又称为剩余法，是在评估房地产价值时候，先假设土地按照既定的规划建设，估算该房地产开发完成后预期实现的总收益，测算需要发生的全部正常成本费用，用总收益减去总费用进行计算，得到该土地使用权价值的一种方法。
假设开发法的计算基本公式是：土地评估价值=房地产预期总收益-预计全部正常成本费用（二）假设开发法运用中存在的问题对于待开发土地，房地产企业在一个项目开发并销售完成后，就土地增值部分，需要按规定向国家缴纳一定比例的增值税。
但在评估实务中，许多评估人员在土地使用权评估中并没有扣除土地增值税，极大的高估土地的价值。
（三）土地增值税土地增值税是指对土地使用权的转让及建筑物的出售所产生的价格增值额征收的一种税。
房地产开发企业开发项目取得的增值收入，在汇算清缴时均需上缴土地增值税，在评估待开发土地使用权时需要考虑土地增值税的扣除。
二、案例相关情况介绍（一）案例介绍待估土地使用权面积为66684.29平方米。
至估价期日，待估宗地土地使用年限为70年。
规划住宅容积率为≤1.15，建筑密度≤40%，绿地率≥30%。
尚未进行开发建设。
个别因素状况较好，周边基础设施较完善。
估价期日为2016年12月31日。
（二）市场价格估算区域内市场交易案例可以收集、采用市场法求得待估宗地土地单价753.25元/平方米。
三、案例采用假设开发法评估根据资料，待估宗地拟进行开发，且确定了待估宗地土地用途、占地面积、容积率等主要规划指标，符合估价的最有效使用原则，适宜选用假设开发法进行评估。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是我国经济发展的重要组成部分，随着城市化进程的不断推进，土地资源的稀缺性和增值潜力使得土地增值税成为房地产开发企业纳税的重要一环。
土地增值税是指房地产开发企业在土地开发和转让过程中所产生的增值部分，按照相关税法规定需要纳税。
在房地产市场上，土地资源的有限性和价格的快速增长使得土地增值税成为了一个不可忽视的成本，对房地产开发企业的财务状况和发展战略产生着重要影响。
如何进行有效的土地增值税纳税筹划，成为了房地产开发企业需要认真思考和探讨的问题。
本文将重点分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关内容，通过对土地增值税的基本原理和房地产开发企业的特点进行探讨，提出了一些合理的筹划方法，旨在帮助房地产开发企业更好地应对土地增值税带来的挑战，同时实现税收合规，优化财务成本，提升企业经营绩效。
1.2 研究意义研究土地增值税纳税筹划对于房地产开发企业和整个行业的发展具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究土地增值税的纳税筹划方法，可以有效提高企业的经营效益，促进房地产市场的健康稳定发展。
本文拟就土地增值税纳税筹划进行分析，旨在为相关领域的研究提供参考和借鉴。
2. 正文2.1 土地增值税的基本原理土地增值税是一种针对土地所有权转移而产生的增值收益征收的税费。
其基本原理是根据土地转让的金额和时间差计算土地增值额，然后按照一定比例进行征收税费。
土地增值税的基本原理主要包括以下几点：土地增值税是一个间接税，主要通过税收征收机构收取。
税率通常是根据土地增值额和政府制定的税率来确定的，税率的高低会直接影响到企业的盈利率。
土地增值税的征收方式一般分为按月或按季缴纳，并且税款是按照税法规定的计税依据计算，企业需要按时足额缴纳税款，否则将面临罚款和其他处罚。
土地增值税的征收对象主要是在土地转让过程中实现增值的主体，包括房地产开发企业、土地经销商等。
企业需要按照相关法规规定的程序和标准进行纳税申报和缴纳。
房地产企业所得税与土地增值税的纳税筹划分析
地产企业对我国经济发展起着至关重要的作用 ，影响力较大 ，
所 以在管 理制度上更严格 一些 ， 在税收管 理上 ， 予的低税 率 给 政策很少 。所 以企业在 进行所得税纳税筹划时 ， 主要应该 从尽
常见的错误处理 ： 一方面 ， 将以借款方式收取的房屋预售款 ， 先 存入公司负责人账户 ， 以向负责 人个 人借款 的名义 占用该 然后
２ 有 关 固定 资 产 的税 务 筹 划 、
额 ： 多企业并未将销售地下室 、 很 地下车位所得纳入销售收 入 ， 而是将该部 分收入放 在“ 他应付款 ”“ 其 、短期借 款” 或列入 “ 小 未转 移的房屋出租得到的租 赁收入不入账 ； 较大的房地产 规模
企业 成立附属的房地产销售公司 ， 然后借助该层关联关 系转移
得 税
一
加大当期 计税成本 ， 减少应纳税所得额 。三 是费用扣除计算不 符合税法规定 。 或者将应计人开发成本 的利息支出直接计入期
间费用 ， 者超过同期银行贷款利 率标 准计算直接扣除 的财务 或 费用 ， 增加扣除金额 。
二 、 地 产 企 业所 得 税 税 收 筹 划 分 析 房
也 日益 多元 化 。 由此 引发 的 税 收 缴 纳 与 征 管 行 为也 更加 复 杂 ，
为 此 国 家加 强 了对 房 地 产 企 业 关键 税 种 的 控 制 与监 管 。对 房地
产 企 业 来 说 ， 激 烈 的 市 场竞 争 中能 否 有 效 地 通 过 税 收 筹 划 节 在 税 ， 少 企 业税 收成 本 ， 低 间 接 费用 ， 减 降 直接 关 系到 房 地 产 企 业 的 生 存 与 发展 。本 文仅 对 最 重要 的 企 业 所得 税 和 土 地 增值 税做 出讨 论 ， 过 总 结 目前 两税 种 在 缴 纳 过 程 中存 在 的 问 题 ， 析 通 分 如 何 有 效 地 开 展 纳 税 筹 划 工 作 ，相 对 地 为 企 业增 加 利 润 总 额 ， 提 高企 业 的 市 场 竞 争 能 力。
土增税清算财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言土地增值税（以下简称“土增税”）是我国对土地增值收益进行调节的重要税收，旨在规范房地产市场，促进土地资源的合理利用。
本次土增税清算财务分析报告旨在通过对公司土地增值税清算过程的全面分析，评估公司土增税缴纳的合规性、合理性和效率，为今后土地增值税管理提供参考。
二、公司概况（此处应简要介绍公司基本情况，包括公司名称、主营业务、组织架构、经营规模等。
）三、土增税清算背景（此处应说明本次土增税清算的背景，如项目类型、清算时间、清算原因等。
）四、土增税清算过程1. 清算范围确定本次土增税清算范围为公司近三年内所有土地使用权转让收入，包括土地使用权出让金、土地使用权转让合同约定的价款等。
2. 清算方法根据我国相关法律法规，本次土增税清算采用差额征税法，即以土地使用权转让收入减去土地使用权取得成本及相关费用后的余额作为计税依据。
3. 清算结果经清算，公司应缴纳土地增值税XX万元，实际缴纳XX万元，缴纳比例为XX%。
五、土增税清算财务分析1. 收入分析本次清算涉及土地使用权转让收入XX万元，较去年同期增长XX%，主要原因是公司加大了土地储备力度，拓展了业务范围。
2. 成本分析土地使用权取得成本及相关费用XX万元，较去年同期增长XX%，主要原因是公司为获取优质土地资源，提高了土地购置成本。
3. 税负分析本次清算税负为XX%，较去年同期降低XX%，主要原因是公司加强了税收筹划，降低了土地增值税税负。
4. 合规性分析本次土增税清算符合我国相关法律法规要求，清算过程规范、透明，未发现违规行为。
六、存在问题及改进措施1. 问题（此处列举公司在土增税清算过程中存在的问题，如税收筹划不足、成本控制不力等。
）2. 改进措施（针对存在的问题，提出相应的改进措施，如加强税收筹划、优化成本控制等。
）七、结论本次土增税清算财务分析表明，公司在土地增值税缴纳方面总体情况良好，但仍有改进空间。
今后，公司将进一步加强税收筹划，优化成本控制，提高土增税缴纳的合规性和效率。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划随着房地产市场的发展和房价的不断上涨，土地增值税也成为了房地产企业的一个重要税种。
本文将介绍房地产企业土地增值税的会计核算及纳税筹划。
一、土地增值税会计核算土地增值税是根据不动产转让所得额计算的，所得额即为不动产转让价款扣除转让时支付的各项税费及其他合法费用后的余额。
其中，土地增值税税率为30%，税款应当在不动产交易完成后20个工作日内缴纳。
（1）土地转让收入的会计处理当房地产企业出售房屋时，如果属于土地与房屋分别销售的情况，那么土地的收入应当单独核算，并按照土地增值税计算规定计算增值税。
如果属于土地和房屋一起销售的情况，那么土地和房屋的收入应当分别核算，并按照规定计算增值税。
房地产企业在计算增值税时应当开立土地增值税专用发票，并将增值税金额与销售收入同时录入“应收账款-其他”科目。
（3）土地增值税的预提及结转如果房地产企业的土地转让收入达到企业所得税纳税年度的起征点，那么在企业财务会计年度末应当根据预计土地增值税的数额进行预提，并将预提的土地增值税计入当期的成本或费用支出。
如果预提的土地增值税数额与实际土地增值税数额不同，那么应当在下一财务会计年度进行调整。
二、土地增值税纳税筹划1.土地增值税的避免如果房地产企业能够通过其他方式减少土地增值税的支出，那么自然就可以避免土地增值税的缴纳。
其中，以下是一些避免土地增值税的方法：（1）收购不动产：房地产企业可以通过收购不动产的方式来避免土地增值税的支出。
（2）定向增资：房地产企业可以通过定向增资的方式，将土地转让价款转化为公司股本。
（3）赠予方式：如果房地产企业不需要现金流，那么可以将土地免费赠予给兄弟企业或员工个人，以此来避免土地增值税的支出。
房地产企业可以根据相关法律法规的规定，申请土地增值税的减免。
以下是一些可适用的减免政策：（1）资金紧缺：当房地产企业资金紧缺，靠土地转让来获得流动资金时，可以申请减免土地增值税。
房地产开发企业会计核算与税务处理的分析
房地产开发企业会计核算与税务处理的分析摘要：随着社会经济快速发展，房地产开发企业已成为国民经济的重要支柱产业，它奠定了在我国整体市场经济中的核心位置。
但是近年来外界市场大环境的变化，为确保房地产开发企业能够保持良好的发展势头，决定了房地产市场持续调整重要性。
考虑扩大房地产开发企业经济效益的目标下，必须做好会计核算与税务处理的分析工作。
关键词：房地产开发企业；会计核算；税务处理引言：房地产是一个特殊的行业，房地产具有高风险、高投入、高收益、长周期等特点。
会计核算和税务处理有其特殊性；核算时涉及多个税种，如：营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税等，他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。
1.房地产开发企业的会计核算目的在我国房地产企业长期发展中，会计核算作为不可缺少的部分，做好会计核算工作，不仅能使企业保持稳定发展态势，而且一定程度上能够扩大企业经济效益，甚至还决定了企业投资决策以及资源配置的合理性。
可从以下几方面重点分析核算工作：第一，通过测算精确算出项目在各开发阶段的资金缺口，能更精准地做好融资准备；第二，综合核算企业项目开发成本，对其能够创造的经济效益值进行研判；第三，管控经营过程的收支情况，优化房地产企业内部管理，实现企业健康发展；第四，将重心放在商品房销售、及时回笼资金上，减少呆账等问题的出现；第五，按照国家对税收政策方面的调整，合理的分配企业利润。
房地产开发的不同阶段，会计核算的侧重点不同。
2.我国房地产开发企业会计核算存在的问题2.1运行中风险管控问题通过实际调查发现，在有些房地产开发企业的现有的一些管理体系等，一直沿用的还是之前的方法与模式，不管是现实操作还是实施等各个环节，存在一些不可忽视的问题。
最为关键的是，房地产开发企业也未能全面贯彻并落实各种风险防控机制，这是造成会计核算问题的根本原因。
2.2资金的筹措和流转问题通常情况下，房地产企业初期经营中需要的大量资金，除股东投入以外，更多的是通过金融机构或者是民间融资等，不管何种资金筹措模式，筹到资金需要较长的时间。
土地增值税敏感性分析及对策
土地增值税敏感性分析及对策土地增值税是指在土地转让过程中对土地增值所征收的一种税费。
土地增值税敏感性分析是对土地增值税政策产生的效应进行评估和分析的过程，旨在评估其对经济、市场和社会的影响。
本文将从三个方面进行敏感性分析，并提出相应的对策。
首先，土地增值税对经济的影响。
土地增值税的征收会增加土地成本，对土地市场和房地产行业产生较大的影响。
一方面，土地增值税可能导致土地价格上涨，进而增加开发商的开发成本，影响其盈利能力。
另一方面，土地增值税也会增加房地产购房者的购房成本，降低其购房意愿。
敏感性分析时可采取以下对策：1.因地制宜地征收土地增值税。
不同地区的土地市场供求状况和经济发展水平存在差异，应根据具体情况灵活调整土地增值税的征收标准，以平衡土地市场的供需关系。
2.建立完善的减免政策和优惠措施。
对于一些特定的土地转让行为，如农村土地的集体转让和城市老旧小区的更新改造，可给予适当的减免或优惠，以减轻税负并促进土地资源的有效利用。
其次，土地增值税对市场的影响。
土地增值税的征收会改变土地市场的供需关系，可能导致土地供应减少，从而影响市场的平衡和稳定。
敏感性分析时可采取以下对策：1.加强土地供应管理。
通过土地供应机制，提高土地供应的透明度和流程的公正性，减少土地供应的不确定性，以更好地满足市场需求和平衡供需关系。
2.加强土地用途管控。
合理规划和管理土地用途，避免大量土地用于非生产性、非经济性的目的，确保土地资源的有效配置和利用，避免土地增值过快和市场泡沫的形成。
最后，土地增值税对社会的影响。
土地增值税的征收可能会引起社会的不满和抵触情绪，特别是对于部分拥有土地的农村居民来说。
敏感性分析时可采取以下对策：1.加强宣传和教育。
通过加大对土地增值税政策背景和目的的宣传，增加对社会公众的教育和理解，让居民了解税收征收的必要性和合理性。
2.加强社会保障措施。
加大土地增值税收入的社会再投资，例如增加农村基础设施建设和改善农村居民生活条件，以缓解部分农村居民因土地增值税征收而造成的不满情绪。
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土地增值税对房地产企业会计核算的影响评价
作者：谭红霞
来源：《南方企业家》2018年第01期
摘要：当前我国房地产行业已经取得了极大的发展，并且获得了巨大的成就，尤其是这几年国家出台了各种相关政策，其中土地增值税政策也在不断完善。
土地增值税为超率累进税率，清算期最短为两年到三年，长则七年到八年，具有较长的时间跨度，因此，土地增值税对房地产企业会计核算较大的影响，如果处理不当，将会对企业的发展造成非常严重的影响。
本论文的主要分析了土地增值税对房地产企业会计核算的影响，希望对房地产企业的发展做出一定的贡献。
关键词：土地增值税；会计核算；影响
对土地增值税相关理论的简要分析
我国自上世纪九十年代末开始出现土地增值税，通过土地增值税有力打击了我国沿海地区不法分子的土地投机行为，因此，土地增值税最初的立法是为了惩罚不法分子，在我国具有最高的税率。
随着我国加速发展，传统的住房分配方式已经逐渐废除，土地增值税的监管对象也不再是土地投机分子，而是将矛头转向了房地产企业。
随着住房制度不断完善，土地增值税政策也随之继续完善，土地增值税早已不在是具有惩罚性质的税种，其已经是具备市场调节功能的科学税种。
近些年国家住房政策逐漸完善，房地产行业正在恢复正常，不再是单纯的暴利行业，各级税务部门对房地产企业进行土地增值税的征收也在逐渐完善，传统的粗放型征收方式正在向着精细化的方向发展，在这样的背景下，土地增值税对房地产企业会计核算的影响正在逐渐加大。
土地增值税对房地产企业会计核算影响分析
2.1土地增值税具有较长的时间跨度
土地增值税的征收同房地产项目的运行情况有着直接关系，如果房地产项目仅处于开发的初始阶段，税务部门只能向房地产企业进行预征，不能清算，房地产行业的项目有着开发时间不确定的特点，但总体时间较长，短则两三年，长则八九年，甚至有的房地产项目完成开发要达到十年以上。
综合分析上述原因，土地增值税必定会对房地产企业会计核算造成巨大的影响，通常情况下，很多房地产项目在进行开发的过程中可能涉及到3，4波会计人员，并且房地产企业土地增值税的会计核算方式也会发生较大的变化，在房地产项目开发初期盈利，会计核算方式就会记入损益，如果在开发后期房子价格降低，或者成本上升等，会计核算方式就有可能记入预交税金，某些情况下还会红冲当期的损益。
2.2土地增值税对金额的影响较大
上文中已经提到我国的土地增值税税率除去部分海关收取的关税，其所征收的税率最高。
随着房地产行业竞争愈演愈烈，土地增值税税率居高不下，预征额度也及其巨大，一旦房地产企业会计核算存在问题，将会对房地产利润计算结果造成非常严重的影响，严重时还会造成房地产企业会计年度亏损，最终不能进行正常的利润划分并进行准确的资金预测。
2.3土地增值税政策变化较快
虽然我国已经有了较为完善的土地增值税政策，各类法规健全密集，但是大多数的土地增值税政策层次较低，仅有少部分土地增值税政策是有国家税务总局制定发布的，多数土地增值税政策是由各省市的税务部门发布的各种文件、公告，有的时候在一个月就能发布几个土地增值税政策文件，这些政策法规的质量较低，还存在着前后不匹配，甚至相抵触的问题，这样的情况给房地产企业会计核算造成了非常大的困扰。
并且房地产行业项目有着开发时间跨度长的特点，一旦土地增值税政策存在着前后不一致或者抵触的问题，对房地产企业所造成的影响可能是致命的。
2.4土地增值税的计算难度较高
土地增值税有着较高的计算难度，尤其是在清算的时候中必须由具有专业水平的会计人员操作，会计人员既要了解会计核算和土地增值税的计算方式，还要熟知房地产行业项目的相关背景，对消防、营销等方面都要有着一定的了解，只有这样才能保证土地增值税计算具有较高的精确性。
当前，满足上述条件的专业会计人员较少，多数房地产企业只能将土地增值税计算委托给专业的会计事务所进行，但是多数会计事务所仅仅在会计核算阶段同房地产项目进行接触，不能完全了解前期的会计核算水平，这就容易造成前后误差，甚至给房地产企业造成巨大的经济损失。
处理土地增值税对会计核算影响的有效措施
3.1房地产企业要结合项目实际情况对会计核算方案及时调整
房地产企业必须对会计核算给与足够的重视，提升会计人员的地位，让会计人员全程参与房地产项目的规划设计，会计人员必须知晓项目方案的所有变更和后期的销售方案等，只有这样会计人员才能根据项目的实际开发情况制定合理的土地增值税的核算方案，提升会计核算水平，保证房地产企业在会计核算方面质量过硬。
3.2房地产企业要加大对土地增值税预测算的管理力度
房地产土地增值税有着缴税金额大、预缴金额多的特点，因此，在房地产项目还没有完全清算之前，会计人员必须对土地增值税的预测给与足够的重视，加大对土地增值税预测算的管理力度，会计人员必须根据项目的开发水平精确计算土地增值税的税负水平。
此外，房地产企业还要完善预缴工作，处理好预缴和整个项目税负之间的平衡。
3.3房地产企业要同税务机关维持有效的沟通
前文已经提到，房地产行业的土地增值税政策的变化性较大，并且其区域性较强，因此，房地产必须同当地税务机关维持有效的沟通，及时了解政策的变化，只有获得税务机关的认可才能保证企业有良好的发展，在竞争激烈的房地产行业占有立足之地。
总结语
综上所述，我国房地产行业已经取得了极大的发展，并且获得了巨大的成就，尤其是这几年国家出台了各种相关政策，其中土地增值税政策也在不断完善，房地产行业必须加大对土地增值税的研究力度。
【参考文献】
[1]浅谈土地增值税清算对房地产企业的影响，中小企业管理与科技（下旬刊），2014，（07）.
[2]贺志东，编著.房地产开发企业纳税筹划[M].机械工业出版社，2015.
[3]顾全根.浅谈房地产开发企业土地增值税的筹划[J].江苏商论，2014，（11）.。