郏县房地产市场调研报告1743281988

项目类别 全县GDP总值 一产增加值 二产增加值 三产增加值 财政一般预算收入 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额 农民人均纯收入 城镇居民人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额
2003年 25.3亿元 6.89亿元 13.77亿元
—— 6028万元 6.11亿元 6.46亿元 2024元 3644元 10.38亿元
的小地块开发为主。 • 开发企业意识到在老城区内搞开发，不仅地价高而且拆迁安置成本也
大，因此多选择在新城区拿地建房。 • 经三路，新建的天河·财富广场2期在售，规划有1F商业和2-3F住宅。
物资局的集资楼，有部分房源对外销售。
城东新区 / 区域描述
• 城东新区是以经二路、文化路、复兴路和眉山大道〔原北环〕所围合 的建成区为起步区，向东至东环路新辟的城市新区。
1.8亿元
17%
27亿元
24%
13.9亿元 15%
3231元
8.5%
6735元
11%
2008年预期
68.3亿元 14%
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2.2亿元
20%
33亿元
23%
16.0亿元 15%
3457元
7%
7341元
9%
23.6亿元 20% 28.3亿元
20%
麦田观点
• 以旅游、特色饮食、商贸为代表的第三产业势必成为郏县经济的有益 补充、后来居上！
• 郏县市场上的在售楼盘大致分布在两个区域：老城区和城东新区。所投放的 商品住房，建筑类型比较单一，多层（6F）占据市场主流。
• 部分楼盘有规格较高的售楼部和相对正规的销售团队，其它楼盘或无售楼部 或有售楼部但没有专业的销售人员，其销售处于组织性欠缺的自然去化状态。
• 在售楼盘的营销推广做得较为一般，媒体投放以灯杆和户外广告为主。
农民人均纯收入 (元)
平顶山市 90.09(市区) 671.9
9897.5
3150.3
舞钢市 宝丰县
鲁山县 汝州市
叶县 郏县
32 48 85 94 86 56.8
64.8 76.1
41 135.6 67.89 52.3
7484 6820 5188 7210 6126 6068
3275 3676 2125 3578 3013 2978
• 2000年，全国第五次人口普查数据显示：郏县总人口533168人。
• 2006年，常年在外务工人数达到10万人次，占全县总人口的近1/5。据 此保守估算：截至2006年年底，输出的10万余在外务工人员创收至少 近5亿元，全县农民人均增收也将达到600-800元。
麦田观点
• 在实地调研中得知，目前市场上在售项目的客户来源中有相当一部分人 为：乡镇政府官员、乡镇企业家/个体商户、乡镇中学骨干教师、外出务 工返乡人员等。因此，在项目后续的营销进程中，实施有效的媒介投放 策略对这部分客户进行拦截和网络就显得尤为重要。
• 2006年4月，郏县被省委、省政府授予“县域经济发展十快县”，奖励1000万 元。2006年12月，被授予“省级卫生县城”。2006年，全县生产总值完成 52.3亿元，同比增长15.2%，财政收入1.54亿元，同比增长47.2%。
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郏县特色 / “山儿西”烟叶、红牛、饸饹面
辖属区域
• 郏县，总面积737平方公里，辖6镇8乡， 374个行政村，总人口56.8 万人，其中农业人口52万。6镇、8乡（其中1个回族乡）分别为：城 关镇、冢头镇、安良镇、堂街镇、薛店镇、长桥镇、王集乡、李口乡、 姚庄回族乡、白庙乡、广阔天地乡、渣元乡、茨芭乡、黄道乡。
地理位置 行政路复兴路口东200米路北
郏县大酒店西50米路北 经二路文化路交叉口东北角
金山加油站西侧 城关镇烟站向南50米路东 东坡大道经二路口东南角 经一路行政路交叉口东南角
建筑类型 11栋6F
7栋6F（半） 8栋6F 10栋6F 3栋6F 3栋6F 3栋6F
均价情况 1200元/㎡ 1115元/㎡ 842元/㎡ 828元/㎡ 933元/㎡ 1050元/㎡ 710元/㎡
2006年 52.3亿元 10.9亿元 27.1亿元
—— 1.54亿元 22亿元 12.1亿元 2978元 6068元 19.7亿元
年均 14.3%
8% 24.2% 10% 29.2% 90% 21.8% 11.8% 16.6% 22.5%
2007年预期
59.9亿元 14.5%
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麦田观点
• 从郏县城市建设的规划来看：目前建成区面积仅9平方公里，近期2-3 年内规划建成区面积达到15.7平方公里，远期未来5年内规划建成区 面积达到21平方公里。城区建成面积的不断外扩、增大，要求全社会 固定资产投资额度匹配增加，而成规模、上档次的房地产开发将首当 其冲、势在必行！
• 郏县县政府对城市配套工程及公益基建设施的完善和升级，加快了郏 县的城市化进程，同时也为郏县房地产开发提供了强有力的配套支持！ 按照西方发达国家的经验，城市化率达到30%的时候，城市就进入高 速发展时期。城市化速度的加快，必然带来房地产市场的繁荣。
资源优势
农业
• 土壤肥沃，适合多种作物生长。耕地面积60万亩，常年小麦种植面 积43万亩，玉米种植面积15万亩，红薯种植面积18万亩，花生、大 豆种植也有一定规模。经济作物以烤烟和蔬菜为主。
矿产
• 郏县矿产丰富，水、电资源充足。
旅游
• 郏县旅游资源独特，名胜古迹颇多。有三苏坟、中顶莲花山、有“中 原第一红石古寨”之称的临沣寨、“知青圣地”——广天知青园、文 庙、三郎庙茶食苑。此外，郏县境内有仰韶文化、龙山文化、裴李岗 文化遗址多处。
除直接导致该区域楼市的蓬勃发展外，县城整体市场的销售单价也将进一步被拉 升。 • 区域商品房均价分布在：1000元/㎡左右。
市场特点总结 / 01
当前在售项目，大多集中在最近一年左右开发，且九成以上分布在经 二路以东的城市新区。
外来开发企业给郏县本土带来了新的开发经营理念，整体地产市场格 局逐渐“由乱入治”，开始从放任的自然消化阶段向有组织的规范操 作阶段过渡，目前这两种状态并存。
• 本报告分5个部分，拟用时55分钟。
市调目的
• 结合郏县县城的城市经济指标，针对郏县房地产市场住宅 个案进行重点分析，有效把握市场整体现状以及发展趋势， 科学论证迎宾大道与文化路交会处宗地块的项目定位、产 品定位，从而为项目启动前期提供可靠的信息参考和开发 建议。
一、城市概况
郏县位于河南省中部偏西、伏牛山北 部余脉向豫东平原的过渡地带。东邻襄城 县，西毗汝州市，北接禹州市，南与平顶 山市区和宝丰县相连，隶属平顶山市管辖。 地势呈马鞍形，东南、西北部高，中部低， 以平原和岗地为主。
总面积737平方公里，辖6镇8乡， 374 个行政村，总人口56.8 万人，其中农 业人口52万。
交通状况
郏县交通便利，通讯发达。 洛（阳）—界（首）公路和郑 （州）—南（阳）公路西线在县 城交汇，郑（州）石（人山）高 速、南石公路、南水北调中线工 程，贯穿县境。
麦田观点
• 郏县是一个农业大县，在相当长的历史时期内都是农业经济占主导地 位。三产结构配置不够合理，工业基础相对薄弱缺少龙头、支柱性企 业，作为第三产业的服务业发展则更是落后。
• 全社会固定资产投资，2003-2006年的4年年均增幅90%，2007年和 2008年，郏县全社会固定资产投资预期分别保有24%和23%的高增长率， 预示着郏县房地产市场的春天即将来临！
• 2006年，郏县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为6068 元和2978元。2007年、2008年这两项指标预期达到6735元、3231元和 7341元、3457元，其中2008年城镇居民人均可支配收入预期突破7000 元关口，居民的市场购买力不断增强！
• 城区企事业单位中层领导、初高中约10年教龄的中青年教师等，是目前 郏县城区内住房的主力消费人群。
城市规划与发展
• 郏县县城建成区面积9平方公里，规划面积15.7平方公里， 远期规划面积为21平方公里。目前，城区总人口5.6万人， 其中农业人口2.26万人，非农业人口3.2万人，暂住人口 1400余人。
• 目前，行政路已向东打通和东环路相连。从经二路至东环路的行政路 沿线，是郏县的核心行政区：县二院、粮食局、县委、县政协、网通 公司、国土局、农业局、国税局、财政局、物价局、建行、农行、中 国人寿、移动联通营业厅、移动公司、妇幼保健院、县法院等均聚合 于此。
区域分析
• 该区域是县城规划发展的重点区域，将成为郏县的未来发展中心。 • 区域内房地产开发总体投放量远大于中心城区，土地供应量相对较大，县城目前
在建项目95％以上都分布在该区域。 • 区域内现有在售项目投放体量所占整体市场的比重较大，伴随着新区发展的推进
会有更多土地投入开发建设，这将促使这一比重进一步加大。 • 县区高收入居民、乡镇有钱人、务工返乡人员等，对本区域的接受度较好。市场
上投放的产品多为2006年下半年、2007年上半年开发和销售，整体去化率较高。 • 主力户型仍然迎合市场需求，以3房2厅为主，面积为120-150㎡的大三房。 • 由于该区域未来商品房会有较大体量的投放，从而对整个县城楼市会有较大影响。
区域房地产市场分析
中心城区 / 区域描述
• 以经二路为界，其以西部分是郏县真正意义上的城区，中心城区。
• 中心城区内，城市基建配套设施完善、成熟，是县城的商贸、科教、 医疗聚集地。东坡大道沿街商业，县一高、二高、实验中学，第一人 民医院、中医院、县政府等均分布于此。
区域分析
• 该区域是县城的中心区域，房地产开发较早。 • 目前老城区内，可供开发用的土地相对不足，多以旧城改造、拆迁后
政策导向
• 树立经营城市理念，继续完善土地储备制度，加强土地市场管理，垄 断土地一级市场，放活二级市场。
• 引导民间资金参与城市建设。
• 严格建设用地审批管理程序，提高审批质量和征地效率，城区内一律 停止批建私房，禁止在规划区内建独门小院。
城市经济指标(2006年数据)
区域
人口（万人） GDP（亿元） 城镇居民人均可支配收入(元)
麦田观点
• 最近6年来，郏县政府官员立足郏县自身资源优势和产业发展现状，积极实施 “内引外联”战略，进一步加大对外开放力度。
• 围绕矿产、铁锅、陶瓷、电力建材、食品医药和纺织等主导产业，以重点项 目为中心，拓长产业链，培育新产业、构筑“块状经济”，初步形成了：安 良镇陶瓷产业基地、广天乡铁锅产业基地、黄道乡建材电力和煤化工基地、 城关镇商贸和制药基地、长桥镇针织基地、冢头镇理想萝卜、三粉加工和奶 制品加工基地等县域工业经济格局。
麦田观点
• 2006年，郏县在兄弟县市中无论GDP贡献值、城镇居民人 均可支配收入还是农民人均纯收入，都排在最后两位，相 对靠后。这跟郏县固有的产业结构是分不开的，虽目前县 委、县政府加大招商引资力度以工业兴县，但还是和兄弟 县市保有相当的差距。人均收入的靠后，也意味着市场购 买能力相对较弱！
2008年,郏县政府工作的主要目标预期
麦田观点
• 目前，郏县的房地产开发是规范操作和自然消化并存，处于这两个 “极端”的交浊、混合、过渡状态。
• 对比可知：规范的案场操作，不仅有利于项目产品的快速去化，同时 也对项目利润空间的最大化提升起着至关重要的作用！
项目周边重点个案分布
项目名称 帝荣豪府 中中·金爵世家 广厦花庭 东方港湾1期 物资局商住楼 汽车站对面商住楼 经一路行政路口住宅楼
二、郏县房地产市场分析
市场综述
• 郏县的房地产市场起步较晚。在2006年下半年帝荣豪府入市之前，郏县的房 地产开发一直处于小规模、低档次、凌乱无序的状态，多为单位、建筑队、 个人等购置地皮兴建的集资房、商品房和独门小院等。
• 帝荣置业、中金置业这些外来企业给郏县的房地产市场带来了新的开发和经 营理念，使得郏县的楼市虽起步较晚但规格和标准却不低。规范的营销操作， 抬升了郏县楼市的整体价格，但也有虚热成分！
城市建设呈现5大特点
• 投资量大。每年用于城市建设的资金都在3000万元以上。 • 高楼增多。据不完全统计，县城14条主干道两侧仅3层以上建筑就
达400余幢。 • 建设与绿化同步。 • “安居工程”如雨后春笋般迅速崛起。 • 公用设施和基础配套设施逐步完善。
麦田观点
• 郏县已经形成：老城商业区、新城行政区、东部工业区、 西南部教育区、西北部休闲娱乐区的城市框架。