房地产行业审计实务培训讲义
房地产行业审计实务
房地产行业审计实务摘要本文将重点介绍房地产行业审计的实务操作和注意事项。
首先，我们将简要介绍房地产行业的背景和特点，然后重点讨论房地产公司财务报表的审计程序和重要事项。
最后，我们将讨论房地产行业审计中经常遇到的问题和挑战，以及应对策略。
1. 引言房地产行业是一个重要的产业，对经济发展起着重要的推动作用。
随着房地产行业的迅速发展，对房地产公司财务报告的准确性和透明度的要求也越来越高。
房地产公司的财务报表审计是确保财务信息真实可靠的重要环节。
2. 房地产行业的特点房地产行业具有以下几个特点：•高度资本密集：房地产项目往往需要大量的资本投入，而资本来源包括自有资本和外部融资。
•资金流动性高：房地产公司的现金流量非常活跃，如销售收入、租金收入、土地购置等。
•长期性和周期性：房地产项目通常是长期投资，需要较长的时间来回收投资。
而房地产市场也经常受到经济周期的波动影响。
3. 房地产公司财务报表审计程序房地产公司的财务报表审计程序包括以下几个重要环节：3.1 审计规划在审计开始之前，审计团队需要充分了解房地产公司的业务模式、组织架构、内部控制等信息，制定适当的审计计划和程序。
审计计划应该根据房地产行业的特点和审计需求，充分考虑风险因素。
3.2 内部控制评估内部控制评估是审计的重要一环，通过评估房地产公司的内部控制制度和实施情况，判断其对财务报表的影响。
审计人员需要关注房地产公司的资金管理、销售合同、成本核算等方面的内部控制。
3.3 取证程序取证是审计的核心环节，通过采用适当的取证程序和方法，获取足够的审计证据。
在房地产行业审计中，取证程序应该关注销售合同、购地合同、房地产项目投资和建设等方面的取证工作。
3.4 重大事项审计重大事项审计是审计的关键环节之一，包括对房地产公司的收入确认、成本确认、资产减值等方面的审计。
审计人员需要关注房地产公司的销售政策、收款情况、成本核算方法等重大事项。
3.5 报告编制在审计结束后，审计团队需要编制审计报告，对房地产公司的财务报表真实性和合规性进行评价。
审计实务培训课件)
。
与上级单位沟通技巧与方法
沟通前准备
在与上级单位沟通前，应充分了解上级单位的要求和期望，为沟 通做好准备。
沟通方式选择
根据具体情况选择适当的沟通方式，如面谈、电话沟通、邮件沟通 等。
沟通技巧
在沟通过程中，应保持谦虚、谨慎的态度，同时注意表达清晰、准 确，以获得上级单位的认可和支持。
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利润表审计要点
对利润表进行审计时，需要关注报表的编制是否符合会计准则和规定， 收入、成本、费用的确认和计量是否准确、完整，以及是否存在重大错 报或漏报。
利润表审计程序
审计程序包括获取或编制利润表，核对总账、明细账与利润表相关项目 的金额是否相符，检查利润表中的重要项目，如营业收入、营业成本、 期间费用等，以确定其真实性、完整性和准确性。
建立举报机制
鼓励员工举报潜在的舞弊行为，并提 供保护和支持。
加强内部审计和监督
通过内部审计和监督，及时发现并纠 正潜在的舞弊行为。
舞弊风险防范意识培养
提高员工意识
通过培训和教育，提高员 工对舞弊风险的认识和意 识。
建立诚信文化
在企业内部建立诚信文化 ，鼓励员工遵守道德规范 和法律法规。
加强宣传和推广
识别和分析影响企业目标实现 的相关风险。
信息与沟通
确保信息及时、准确地传递， 建立有效的沟通渠道。
控制环境
包括诚信原则、道德价值观、 员工素质、管理层理念和经营 风格等。
控制活动
包括授权审批控制、职责分离 控制、会计系统控制、财产保 护控制、预算控制等。
监控
对内部控制体系进行持续监控 ，及时发现并纠正缺陷。
审计实务培训课件)
审计证据与工作底稿
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总结词
了解审计证据的收集与工作底 稿的编制
审计证据
为了支持审计结论，需要收集 各种证据，如财务报表、凭证
、合同等。
工作底稿
记录审计过程和结果的文档， 用于编制审计报告和存档。
工作底稿的作用
帮助审计人员整理思路、复核 工作、保证质量，并为后续审
计提供参考。
02 财务报表审计
06 审计报告与质量控制
审计报告的内容与格式
审计报告的内容
审计报告应包括审计委托人、审计对象 、审计范围、审计依据、审计方法、审 计结论、审计意见和建议等方面的内容 。
VS
审计报告的格式
审计报告应按照规定的格式编写，包括标 题、收件人、引言、正文、结论、意见和 建议等部分，其中正文应详细阐述审计发 现的问题和改进建议。
信息技术审计的范围与程序
范围
包括对硬件、软件、网络、数据 管理和信息安全等方面的评估。
程序
通常包括审计计划制定、审计实 施、审计报告编写和后续跟踪等 步骤。
信息技术审计的技巧与工具
技巧
包括风险评估、系统控制审查、数据 验证和文档审查等。
工具
包括审计软件、网络监控工具、漏洞 扫描器和数据恢复工具等。
收入类科目审计
对企业的各项收入进行审计，包 括主营业务收入和其他业务收入 等，核实收入的合法性和真实性 。
成本费用类科目审计
对企业的各项成本费用进行审计 ，包括主营业务成本、管理费用 等，核实成本费用的合理性和合 规性。
现金流量表审计
现金流量表审计概述
现金流量表是反映企业在一定会计期间现金及现金等价物流入和流出 的财务报表，其审计目的是确保报表的完整性和准确性。
房地产行业审计实务培训资料
房地产行业审计实务培训资料一、房地产行业概述房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，具有投资规模大、开发周期长、资金密集、涉及面广等特点。
其业务涵盖了土地购置、项目规划、施工建设、销售租赁、物业管理等多个环节。
在房地产开发过程中，资金的流动和使用情况复杂，项目的成本核算和利润确认存在一定难度，同时还面临着政策法规的严格监管和市场波动的风险。
因此，对于房地产企业进行审计具有重要意义，有助于保障企业财务信息的真实性、准确性和合规性，为投资者、债权人、政府监管部门等提供可靠的决策依据。
二、房地产行业审计的特点和重点（一）特点1、审计周期长由于房地产项目开发周期长，从土地获取到项目竣工交付通常需要数年时间，因此审计的时间跨度也相应较长。
2、资金流量大房地产开发需要大量的资金投入，资金的筹集、使用和回笼情况复杂，对资金审计的要求较高。
3、成本核算复杂包括土地成本、建安成本、配套设施成本等，核算方法和分摊原则多样，容易出现成本核算不准确的问题。
4、税务问题突出涉及土地增值税、企业所得税、增值税等多种税种，税收政策复杂，税务筹划和合规性审计是重点。
（二）重点1、项目开发成本审计审查土地购置成本的合理性、建安工程成本的真实性、配套设施费用的准确性等，防止虚增成本。
2、销售收入审计核实销售合同的真实性、销售价格的合理性、销售款项的回收情况，关注是否存在隐瞒收入、延迟确认收入等问题。
3、资金管理审计检查资金的来源和运用是否合规，资金的安全性和流动性是否得到保障，有无资金被挪用或闲置的情况。
4、税务审计审查企业的纳税申报和税款缴纳情况，核实税收优惠政策的运用是否合法合规。
5、关联交易审计关注房地产企业与关联方之间的交易，防止通过关联交易转移利润、调节税负。
三、房地产行业审计的程序和方法（一）审计程序1、审计计划阶段了解被审计单位的基本情况，包括企业的组织架构、业务流程、财务状况等，评估审计风险，制定审计计划。
2、审计实施阶段（1）进行内部控制测试，了解企业内部管理制度的有效性。
审计实务培训
第一讲风险评估一、了解被审计单位及其环境行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；被审计单位的性质；被审计单位对会计政策的选择和运用；被审计单位的目标、战略以及相关经营风险；被审计单位财务业绩的衡量和评价；被审计单位的内部控制。
（一）行业状况1．所在行业的市场供求与竞争：例如,被审计单位的主要产品是什么？所处什么行业？行业的总体发展趋势是什么？行业处于哪一总体发展阶段（例如：起步、快速成长、成熟或衰退阶段）？市场需求、市场容量和价格竞争如何？行业上下游关系如何？谁是被审计单位最重要的竞争者，他们所占的市场份额是多少？被审计单位及其竞争者主要的竞争优势是什么？2．生产经营的季节性和周期性：例如，行业是否受经济周期波动影响，以及采取了什么行动使波动的影响最小化？行业生产经营和销售是否受季节影响？3．生产技术的发展变化：例如，本行业的核心技术是什么？受技术发展影响的程度如何？行业是否开发了新的技术？被审计单位在技术方面是否具有领先地位？（房地产企业、服务性企业一般不涉及）4．能源供应与成本：包括依赖的主要能源及相关市场价格及供应量的变化。
5．行业的关键指标和统计数据（二）法律与监管环境包括适用的会计准则及行业特定惯例、其他对经营活动产生重大影响的法规（三）其他外部因素：例如，当前的宏观经济状况如何（萧条、景气），以及未来的发展趋势？利率和资金供求状况如何影响被审计单位的经营活动？目前国内或本地区的经济状况（如增长率、通货膨胀、失业率、利率等）如何影响被审计单位的经营活动？被审计单位的经营活动是否受到汇率波动或全球市场力量的影响？（四）被审计单位性质1．所有权结构所有权性质（如国有企业、私营企业等）、所有者名称、与被审计单位关系、所有者与其他人员或单位（如控股母公司控制的其他企业）之间的关系，同时还可能需要对其控股母公司（股东）的情况作进一步的了解；2．治理结构董事会的构成情况、董事会内部是否有独立董事、治理结构中是否设有审计委员会或监事会及其运作情况3．组织结构子公司、合营企业、联营企业或其他成员机构；4．经营活动主要产品性质，主要销售模式、主要客户、主要供应商、业务分布、地理分布、利润率；厂房面积，生产、仓储、运输能力；当年年度生产经营计划的完成情况、是否从事电子商务、原材料是否受重大价格变动影响、关联方交易情况等。
房地产行业审计计划资料讲解
房地产行业预售之审计计划
销售阶段「收入业务」流程包括但不限于以下审计子项：
●楼盘预售程序审查（包括收取「定金」/「诚意金」、签署「认购书」、「商品房买卖合同」及特别客户优惠等
程序之审查）
●收取「楼价款」程序之审查
●「楼价单」及相关信用政策批核程序审查
销售阶段「成本支出业务」流程包括但不限于以下审计子项：
●日常销售费用支出签批程序之审查
●销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审查
●销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审查
提供文件清单：
✓销售部门组织和人员架构图
✓书面之销售政策（包括楼价单、信用政策、销售折扣、销售操作流程）
✓相关审批流程（包括「楼价单」之建立及更新审批流程、优惠折扣之申请及复核流程、签署「认购书」之管理层审批流程、签署「商品房买卖合同」之订立及审批流程）
✓日常销售费用支出之文件（包括水、电、煤及什费，销售部门之固定资产折旧、交际费、看楼车租赁费、销售人员餐费及交通补贴等）
✓销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之招标、议价定判之流程
✓销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之签批程序之流程
✓广告、推广活动及其他物料之预算金额明细列表（如有）
✓广告、推广活动及其他物料之支出详细账单
✓「竞价销售软件系统」中的销售数据
「收入业务」审计程序
「成本支出业务」审计程序。
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信息技术审计案例分析：通过具体案例，展示信息技术审计的实际应用和效果，加深对信息技术 审计程序和方法的理解。
信息技术审计发展趋势：分析当前信息技术审计的发展趋势，如人工智能、大数据等技术在信息 技术审计中的应用前景，以及未来信息技术审计的发展方向。
01
案例一：某会计师事务所因违反职业道德规范被监管机构处罚
单击此处添加文本具体内容，简明扼要地阐述您的观点。根据需要可酌情增减
文字，以便观者准确地理解您传达的思想
02
案例二：某注册会计师因未尽勤勉尽责被起诉并承担法律责任
单击此处添加文本具体内容，简明扼要地阐述您的观点。根据需要可酌情增减
文字，以便观者准确地理解您传达的思想
审计重点：关注财 务报表的重大错报 风险，包括收入确 认、存货计价、关 联方交易等方面
审计方法：采用抽 样审计、分析程序 等方法，对财务报 表进行全面、系统 的审查和测试
财务报表审计程序与方法
审计方法：抽样审计、分析 程序、细节测试等
审计程序：制定审计计划、 了解被审计单位情况、实施 审计程序、编制审计报告
职业道德与法律责任
第八章
职业道德规范
保持独立性，不受利益影响
遵守法律法规，维护公正公 平
保守秘密，保护客户隐私 诚信为本，维护职业声誉
法律责任与风险防范
审计人员的法律责任
审计风险及其防范措施
添加标题
添加标题
审计职业道德规范
添加标题
添加标题
案例分析：审计人员职业道德与法 律责任的重要性
案例分析与实践操作
以上案例分析旨在说明职业道德与法律责任在审计实务中的重要性，通过实践
审计实操培训讲义
审计业务培训讲义一、审计底稿的框架二、审计底稿编制基本要求三、各科目审计细则四、现金流量表编制方法及现金流量表中财务数据同其他相关报表的关联性分析五、编制财务报表附注注意事项一、审计底稿的框架审定会计报表试算平衡表调整分录汇总表未审会计报表货币资金审定表……………审计程序1 审计程序2 .........审计调整会计报表明细表二、审计底稿编制基本要求1、每个科目必须有程序表、主表、披露表、明细表、抽凭。
放置顺序为程序表-主表（编号**000）-披露表（**000-1）-审定表（**010）-明细表（**020）-测算表（**030）-收集的纸质资料（**040）-抽凭（**0N0），将各表索引号编至程序表中工作底稿索引一列中。
2、根据科目余额表填制审计明细表。
审计明细表中项目名称、项目数量、期初余额、本期借方、本期贷方、期末余额，应与被审计单位的科目余额表保持一致；审计明细表的期初未审合计数、期末未审合计数，应与未审报表的期初数、期末数保持一致；审计明细表、主表中的期初审定合计数、期末审定合计数，应与审定报表保持一致。
3、根据审计明细表填制审定表（部分科目无审定表），根据审定表填制主表、披露表，披露表只填审定数，披露表格式与财务报表附注一致。
主表中未审数、审定数要与试算平衡表核对相符。
主表、披露表、审定表、明细表相应合计数应一致。
4、在填制的各表的下方应编写审计说明，主要记载的事项有：核算方法、特殊事项、注释、审计策略、执行的程序、调整事项及说明等；5、填制的各表的结尾必须编写审计结论，用于明确表达审计人员对该程序执行情况的确认情况。
通常，审计结论为：经我们审计，未发现重大异常。
经我们审计，除上述说明事项外，未发现重大异常。
经我们审计，除上述调整事项外，未发现重大异常。
三、各科目审计细则(一)货币资金1、库存现金（1）根据科目余额表填制现金明细表，检查非记账本位币库存现金的折算汇率及折算金额是否正确。
房地产会计实务讲义
房地产会计第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。
并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。
其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 3）地方颁布的行政法规及规章
• 新疆维吾尔自治区实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收 备案管理暂行办法》细则（新建监[2000]11号）
号） • 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建〔2000〕142号） • 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房[2002]44号 ） • 商品房销售管理办法建设部令第88号 • 城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订 ） • 城市房地产转让管理规定建设部令第45号 • 房屋登记办法建设部令第168号 • 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令 第 ８０号） • 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房[1998]102
房地产行业审计实务
房地产开发企业审计若干实务
• 第1讲 了解房地产企业及其环境 • 第2讲 房地产行业审计重大错报风险点审计 • 第3讲 房地产企业财务报表附注特点
第1讲 了解房地产企业及其环境
房地产开发流程图
项目前期工作
可行性研究、做出决策
项目选址及取得 选址意见书
成立项目公司 办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证
• 徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民 政府令第114号）
• 北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同 步交付使用管理暂行办法 （京建法[2007]99号 ）
• 上海市新建住宅交付使用许可规定 (2005年11月25日上海市第十二届 人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)
1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 1）法律
• 中华人民共和国城市房地产管理法(主席令2007年第72号 ) • 城乡规划法(主席令2007年第74号 ) • 中华人民共和国土地管理法(主席令第28号) • 中华人民共和国建筑法(主席令第91号)
2）行政法规
• 房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号) • 建设项目选址规划管理办法(建规[1991]583号) • 关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字［1990］
第66号) • 中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令 第256号 ) • 建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号) • 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号) • 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第55号) • 建筑工程施工许可管理办法 （1999年10月15日建设部令第71号发布，2001年7月
• 二是虚列开发成本。成本费用反映不实，已销售 房屋未及时转为成本；或不按规定及时办理工程 决算，导致成本不准确。
• 三是存货资产不实。主要表现为随意结转开发产 品成本、自用开发产品账面未反映，或者房产已 销售仍作为存货核算。
• 四是严重的偷逃税问题。 • 五是假按揭骗取银行贷款。
2.3 房地产企业重大错报风险点审计
策变化对公司的不利影响的风险。 10、舞弊风险。
1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价
（一）关键业绩指标；（二）业绩趋势；（三）预测、预算 和差异分析；（四）管理层和员工业绩考核与激励性报酬 政策；（五）分部信息与不同层次部门的业绩报告；（六） 与竞争对手的业绩比较；（七）外部机构提出的报告。
1.6 了解被审计单位的内部控制
人防验收
办理竣工验收备案
申请交付使用许可证 与购房者办理验收、移交
物业接管 取得房屋所有权证
第1讲 了解房地产企业及其环境
1.1 房地产行业状况、法律环境与监管环境 以及其他外部因素； 1.2 被审计单位的性质； 1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用； 1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营 风险； 1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价； 1.6 被审计单位的内部控制。
2.3 .1 收入确认不实 2.3 .2 存货核算不实 2.3 .3 借款费用资本化 2.3 .4 资金不足导致持续经营能力存在重大不
确定性 2.3 .5 合作建房资金的会计处理 2.3 .6 房地产企业的税务问题 2.3 .7 关联方交易
2.3 分析性程序的运用-指标分析
一、获利能力 销售毛利率(%)=毛利额/销售收入×100% 销售净利率(%)=净利润/销售收入×100% 总资产报酬率(%) =息税前利润总额/平均资产总额×100% 净资产收益率(%)=净利润/平均净资产×100% 二、营运能力分析 应收账款周转率(次)=主营业务收入净额/应收账款平均余额 存货周转率(次) =主营业务成本/存货平均余额 股东权益周转率(次)=主营业务收入净额/股东权益总额 总资产周转率(次) =主营业务收入净额/平均资产总额 三、偿债能力分析 资产负债率=负债总额/资产总额×100% 流动比率(倍) =流动资产/流动负债×100% 速动比率(倍) =速动资产/流动负债×100% 利息保障倍数(倍) =息税前利润总额/利息支出 四、发展能力分析 主营业务收入增长率(%)=业务收入增长额/上年主营业务收入*100% 净利润增长率(%) =净利润增长额/上年净利润*100% 利润总额增长率(%)=利润总额增长额/上年利润总额*100% 总资产增长率(%) =资产总额增长额/上年资产总额*100%
4日修正） • 工程建设监理规定（建监[1995]737号） • 城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）
1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 2）行政法规
• 建设工程质量管理条例（国国务院令第279号 ） • 建设工程质量保证金管理暂行办法 （建质[2005]7号 ） • 建设项目[工程]竣工验收办法的通知（建设[1990]1215号） • 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令第78
（1）控制环境；（2）风险评估过程；（3）信息系统与沟 通；（4）控制活动。（5）对控制的监督。
要点：注册会计师需要了解和评价的内部控制只是与财务报表审计相关的内部控制，并 非房地产企业所有的内部控制。
1.7 审计资料清单
1、开发企业资质证书 2、拆迁协议、拆迁许可证 3、建设项目选址意见书 4、建设用地规划许可证 5、建设工程规划许可证 6、国有土地使用证 7、施工许可证 8、商品房销售许可证 9、施工承包合同、监理合同、勘察设计合同 10、房地产开发项目手册 11、建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书） 12、建设工程竣工验收备案表 13、入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书 14、工程投资概算、预算报告 15、规划、消防、环保、人防等部门验收报告或批准使用文件 16、工程质量监督报告 17、工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告 18、商品房面积实测技术报告书 19、住宅质量保证书和住宅使用说明书 20、商品房买卖合同及销售合同统计表 21、土地出让合同及市政配套费协议书 22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料 23、当期的经营计划、销售计划、投资计划等资料
• 三、控制测试、分析性程序执行不到位 • 四、房地产企业存货、收入审计获取审计证
据不充分、适当，未体现房地产行业特点 • 五、房地产企业开发成本、开发产品成本分
配底稿记录不清晰
2.2 房地产企业存在的主要问题
• 一是销售收入不实。少计收入或提前确认收入、 虚假销售等，表现为收取商品房房款长期挂账等 方面。
招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用 权转让合同，交纳土地出让金，取得土地 使用证
规划验收 消防验收 竣工档案验收 配套设施验收 建筑面积测绘
施工单位招标，申请施工许可证
项目建设，包括现场管理 房产预售
市政配套施工
项目验收竣工
工程质量监督验收
环保验收 消防验收 绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等 部门验收
[1995]048号)
• 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号)
• 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号 ） • 中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号 ） • 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令） • 中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发[1985]19号） • 中华人民共城市房产税暂行条例（国发[1986]90号） • 中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号） • 中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号） • 中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）
地价变化的风险。如在集体土地上开发建设的小产权房风险。 7、合作和合资项目的控制风险。对合作、合资开发项目如果设有实际控制权将增加不
确定性的风险。 8、工程质量风险。已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影
响的风险，如工程质量存在严重问题而导致事故发生,上海市闵行区莲花河畔景苑 。 9、其他风险。税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政
和相关会计制度。
1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营风险
1、政策风险。国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。 2、地域区段风险分析 。政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某
地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。 3、项目开发风险。在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素
1.2 被审计单位的性质
1、所有权结构；2、治理结构；3、组织结构 ；4、经 营活动 ；5、投资活动 ；6、筹资活动