三四线城市购物中心招商困局迎刃而解
深入分析三四线城市商业市场
深入分析三四线城市商业市场近年来，中国的三四线城市商业市场呈现出极大的发展潜力和活力。
随着城市化进程的不断推进，更多的资源和投资开始涌入这些城市，使得它们的商业市场逐渐成长起来，吸引了大量的消费者和商家。
下面将从消费需求、商业机会和发展趋势三个方面进行深入分析。
首先，消费需求的增长是三四线城市商业市场蓬勃发展的重要原因之一、随着经济的快速发展，三四线城市的居民收入逐渐提高，消费能力也有所增强。
他们对品质生活、时尚新潮的追求也越来越强烈，对各类商品和服务的需求也日益多样化。
例如，家庭电器、家居装饰、汽车、化妆品等产品的需求量逐年增加。
同时，随着人们生活质量的提高，对于休闲娱乐、文化体验等方面的需求也越来越高。
因此，三四线城市商业市场面临着丰富多样的消费需求，为商家提供了广阔的发展机会。
其次，三四线城市商业市场的发展带来了丰富多样的商业机会。
三四线城市的商业市场起步相对较晚，相比一线城市，商业市场饱和度相对较低，市场空间较大。
因此，许多跨行业的企业和品牌开始进入三四线城市，通过开设门店或合作模式来拓展市场份额。
不仅如此，三四线城市商业市场还出现了许多新兴的商业模式和业态。
例如，各类特色美食店、主题咖啡馆、文创产品店等新兴商业形式的涌现，吸引了大量的年轻消费者。
此外，随着电商的快速发展，三四线城市的网络消费也呈现出爆发式增长，为线下商业带来新的机遇。
最后，三四线城市商业市场的发展趋势是多元化、创新化和智能化。
随着消费者需求的日益多元化，商家需要不断创新和提升，以满足消费者的个性化需求。
许多三四线城市商业区也纷纷进行品质提升和建设，引进更多的国际品牌和高端商业项目，提升商业形象和品牌价值。
与此同时，智能化也成为三四线城市商业市场的重要发展方向。
通过技术手段的应用，商家可以提供更便捷、高效的消费体验，例如自助收银、无人便利店等。
这些创新和智能化的举措将进一步提升三四线城市商业市场的竞争力和吸引力。
综上所述，三四线城市商业市场具有巨大的发展潜力和商机。
商场招商困难总结范文
一、前言随着我国经济的快速发展，商场已成为城市商业的重要载体。
然而，在市场竞争日益激烈的背景下，商场招商却面临着诸多困难。
本文将总结商场招商过程中遇到的困难，并提出相应的解决策略。
二、商场招商困难总结1. 市场竞争激烈随着商业地产的蓬勃发展，商场数量不断增加，导致市场竞争日趋激烈。
许多商场在招商过程中面临同质化竞争，难以吸引优质商户入驻。
2. 招商渠道单一目前，商场招商主要依靠传统渠道，如报纸、电视、户外广告等。
这些渠道成本较高，且效果有限。
此外，网络招商渠道尚未得到充分挖掘，导致招商效果不尽如人意。
3. 招商政策不完善部分商场在招商过程中，缺乏完善的招商政策，如租金、优惠政策等。
这导致商户对商场缺乏信心，不愿意入驻。
4. 商场定位模糊商场定位模糊是导致招商困难的重要原因之一。
商场未能明确自身特色和目标消费群体，使得商户难以找到合适的经营方向。
5. 招商团队素质不高部分商场招商团队专业素质不高，缺乏市场敏锐度和招商技巧，导致招商工作难以顺利进行。
6. 商场环境不佳商场环境不佳，如交通不便、配套设施不完善等，会影响商户和消费者的购物体验，进而影响招商效果。
三、解决策略1. 优化招商策略（1）打造差异化竞争优势，突出商场特色，吸引目标消费群体。
（2）丰富招商渠道，拓展网络招商，降低招商成本。
2. 完善招商政策（1）制定合理的租金政策，给予商户优惠政策。
（2）优化招商流程，提高招商效率。
3. 明确商场定位（1）深入了解市场需求，确定目标消费群体。
（2）打造独特的商场品牌形象，提升商场知名度。
4. 提升招商团队素质（1）加强招商团队培训，提高招商专业素质。
（2）引进优秀人才，优化团队结构。
5. 改善商场环境（1）优化交通布局，提高交通便利性。
（2）完善配套设施，提升消费者购物体验。
四、结语商场招商困难是当前商业地产领域普遍存在的问题。
通过优化招商策略、完善招商政策、明确商场定位、提升招商团队素质、改善商场环境等措施，有望解决商场招商难题，实现商场可持续发展。
购物中心招商困局与解决之道
购物中心招商困局与解决之道购物中心从广州太阳城96年开业，到现在这个行业应该发展差不多14年。
在这14年当中，行业的营运水平、理论水平都在不断的提高。
但是一直以来，招商给咱们的带来的困难是越来越多，而且是越来越明显。
造成这个原因是有很多方面的。
但是应该来说从这个行业的投资性质来说，这个是一个根本的原因。
为什么这么说？大部分的商业物业其实他的投资是由房地产开发商去投资的。
由于开地产开发在这个过程当中招商只不过是他认为是一个最后的阶段。
而恰恰招商是物业经营营运阶段的一个起点，所以这个是第一。
第二由于房地产开发在这个当中他把物业出售一部分的产权，所以在经营的当中又出现了一个矛盾，就是一个回报率的问题。
而作为经营象大家一起说的，象这几天很多专家也提到一个问题就是放水养鱼，有一个培育期，但是正因为这种矛盾而另到招商过程当中碰到这种困局。
还有一个就是供应和需求的不平衡，另到招商碰到瓶颈。
以佛山东方广场为例，我们看看我们是怎么样走出这个困境。
这个项目是在佛山的禅城区，是一个旧城区的改造项目，住宅是60万平方米，商业面积是25万平方米，总面积是85万平方米。
按照现在的定义也应该算是一个城市的综合体。
但是当初这个项目由于是一个旧城区的改造项目，所以在这个开发商对这个商业营运之前已经是有一些教训，教训在哪里呢？因为那个时候商铺的供应量是比较小的，所以基本上都是开发商完成了开发之后，都直接卖了。
而后续的经营是没有考虑到的。
所以这个项目由于当初开发商之前的一些另到投资者没有一个很好的信心的基础上，对这个项目开始已经做好了准备。
就是要有3到4年的市场培育的预期在里面。
同时这个项目已经在项目的开发过程当中，已经引进了主力店，而且是有两家的主力店。
那就是一个就是日本的GMS，第二个就是好用多大型超市，就是最后和沃尔玛合并的好用多。
既然有两个大型的主力店进来了，为什么没有一个很好的结果呢？就是因为开发商没有一个做法另到投资者进场的欲望不强。
中小城市商业项目招商工作需要关注的问题
中小城市商业项目招商工作需要关注的问题相对于北上广深以及多数省会城市来说，国内更多的是人口低于五百万以下的城市，这些城市在这些年的发展之中，其实他们的商业需求更加强烈旺盛。
但现实之中，往往对于自身的商业项目有着过高或者过低的商业诉求，无法及时、准确定位，更无法获得相应的支持。
本文，对于中小型城市商业项目招商工作，进行一些难点分析与应对要点提示，以期帮助那些有需求的朋友。
一、中小型城市商业招商常见难点中小型城市招商工作的难点，主要是八种情形所造成：（一）城市新增网点较少通常人口低于五百万的城市，整座城市的市级商业中心仅有一到两个，而且这种市级商业中心往往是城市传统的商业街区，人口集中度过高。
而开发商所新建的地产项目，则多是在传统老城区之外的新区，城市居民认可度低，没有成熟的商业网点，需要长期的培育与养护，对于承租经营的商户来说，也是面临着一定的投资风险。
贸然招商，在没有确切前景的前提下，很难获得商户的认同，招商难度极其大。
此外如果对于商业地产项目的定位过高，势必会脱离实际消费群体，招商难以成功，即便招来了一些高端大牌商户，也会因为缺乏消费而留不住。
（二）城市商业需求水平低当地商业需求水平较低并不是指收入低和消费低，是指商业需求并没有完全被挖掘出来。
很多一线城市的消费并不适于二三线城市，因为没有形成潮流，没有对等的消费环境。
部分企业用一线城市项目对标自身项目，是田忌赛马的下等策略，投资与回报无法获得预期效益。
（三）品牌需求高现代消费者对于新生品牌的认知，往往是随着全国性媒体的宣传和网络营销的传播来认知，但这需要高节奏高密度宣传工作来配合，尤其是中小型城市对国内一二线品牌认知度反而较一线城市高。
一般来说，越缺什么越需要证明什么，此类城市对于品牌的需求旺盛。
但由于是中小型城市，一二线品牌有时候会慎重进入，因为怀疑其消费能力和运营能力。
（四）传统垄断和不正当竞争新兴商业项目在招商时，其实是对当地传统优势经营者的挑战。
(招商策划)面向三线城市大型购物中心与步行街招商策划及招商计划
面向三线城市的购物中心与步行街招商策划及招商计划实施杨宝民深圳新摩尔商业管理公司总经理,清华大学商业地产总裁班客座教授。
大型商业步行街与MALL中心的成功开发与运营，将解决大量再就业问题，同时有力拉动经济发展。
招商工作在MALL开发运营中占有重要位置，作为国内专业的商业管理公司，深圳新摩尔商业管理公司重点研究了国内外招商的经验、教训，结合自己在二线、三线城市招商与经营的实践经验，形成了自己的招商体系和理念。
我们认为MALL顾问公司不仅要有一流的商业经营专家顾问，而且要具备国内外大商家与品牌供应商整合能力。
我们倡导大型购物中心与品牌供应商建立新型合作关系，经营公司不要过分依靠收取供应商费用维持运转，而是要依靠建立良性的购物中心与厂商价值链，对商家开发的产品提供有针对性的市场指导，并采用一流的营销措施，加快销售速度，提高商品与资金周转效率，提高人均单位面积销售额，走可持续发展的MALL开发之路。
结合三线城市零售经营的实际,我们提出了部分自营和出租经营结合的思路,弥补三线城市品牌资源的不足,对自营品牌的选择和经营方式提出了自己的见解。
一、ShoppingMall招商原则开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如，万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，先要组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态以及同种业态不同风格档次之间的互补促进作用。
MALL统一运营包含五个方面的内容：统一业态调控、统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
其中“统一业态调控”与“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这两项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
图1钻石城购物中心的商业建筑非常适合零售经营第一项基本原则：先进行业态设计和招商工作，后进行规划设计，商业建筑策划建立在市场调查和业态设计的基础上。
最新三四线城市特征及购物中心招商流程
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三、四线城市的 房地产市场特征
总特征：
► 处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商
以规避风险为首要考虑因素
► 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈
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一级市场（土地市场）：新区土地供应充足，潜在竞争激烈
► 由于城市处于扩张阶段，多数新项目均立足于规划中的居住新区，
新区内拿地成本相对较低。 ► 新区内可出让的大宗土地一般较多，新项目的潜在竞争激烈。
低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。
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规划结构：单核的扩张阶段
1.城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇， 周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核心地位，缺乏成熟 的城市副中心。 2.老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用，居 住，政府用地混杂，可开发性低，加之用地成本过高，可开发 改造的程度有限。
► 三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数 以自住为主，此外，参与交易的二手房中，多以楼龄较大的老 住宅为主，而新房二手房的交易量较低，说明市场中的购房主
要以自住，改善原有生活条件为主。
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其他：商业供应量过剩
市场中的商业供应量过剩，主要以商铺形式为主，销售率高，空置 率也高，主要原因在于： a)三四线城市很多业主认为商铺的保值能力远高于住宅，业主愿意 购置大量商铺保存，宁可当前空置未出租； b)从开发商的角度而言，此类城市中多存在住宅的价格天花板，但 商铺价格相对较高，但规避的方法就是增加的商铺的数量。
3：城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成
4：需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少
房地产市场
三四线城市商家营销现状与破局之道
三四线城市商家营销现状与破局之道商界导读：当移动互联网平台从一二线城市悄然渗透到三四线城市，对于一二线城市媒体资源利用、营销手段运用等技巧，三四线城市商家或可从中借鉴营销之道。
【商界招商网文丨段昌兴】三四线城市的商家日子过得怎么样，需要每个人“自己”做出判断：实体店到底还有没有前景?一二线城市渠道下沉对三四线城市有什么影响?如果答案是积极的，那为什么传统行业商家多是忧心忡忡，难见欢颜?重生从破坏开始，危机在倒逼改革，忧虑中孕育重生。
三四线城市商家如何自我救赎?坚守还是转型?从哪里开始突破?笔者从三四线城市几个商家的营销案例切入，尝试着提供营销破局之道。
得大妈者得天下北京中信银行某支行曾经赞助过一只广场舞舞团，通过这场赞助，广场舞大妈给这家支行发掘出了千万级的客户。
这场一线城市的广场舞营销，让无数三四线城市商家嗅到了财富的气息。
来自山东海阳的樱坤汽车销售公司，便是这群商家的成功个案。
2014年8月8日，是全民健身日，来自全市17个镇区街道的中老年人参加此次比赛，500多名中老年人齐刷刷地穿着樱坤公司的企业文化衫。
樱坤邢经理表示，从成本到加工制作，这500件企业文化衫总共花费越15000元，而如果只是准备宣传单，则500张宣传单的花费不会超过500块，但两者带来的效果，却可谓悬若霄壤。
邢经理说，现在的人没多少耐心，广告单发到手里差不多就会被丢弃，企业文化衫就不一样了。
广场舞本来就是一种吸引人群围观的存在，当这群舞者穿上企业文化衫，那么周围的观众则无时不刻不被衣衫上的广告所吸引。
相对发传单，企业文化衫更大的优势，是舞者可以反复穿。
这在无形中，就给营销公司做了多次营销传播，从而带来更细水长流的商业价值。
对于最终获利的具体数据，樱坤不愿透露，但据邢经理“达到了预想中的广告效果”的表态可以看出，这场营销策划还是相当成功。
在某种意义上，无论拉横幅、发传单、扭秧歌、跳广场舞，乃至上电视的大妈们，是传统常见营销手段的实践者。
购物中心招商难题及对策
购物中心招商难题及对策招商难！究竟难在哪里？招商难，已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互中依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻，其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无。
于是，招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。
更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。
为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。
招揽什么样的商家进店？临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四，给钱就让进”的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远，实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。
“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。
这是购物中心招商运作的基本要求。
其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。
三四线城市商业中心业态与招商特点
三四线城市商业特点特殊性三: 全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同, 也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
一二线城市的城市空间大, 购物中心需要细分消费者, 营造特色购物中心才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线, 又由于人口基数有限, 需要便利的“全”、“一站式”购物空间。
但在体量控制的情况下, 无法容纳大型综合购物中心, 可采用大型主题卖场代替。
大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。
总而言之, 三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”, 全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四：前期做好财务预算, 并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外, 大部分都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返租项目的返租比例在8%-10%, 而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以, 在前期需要做好财务测算, 确定好销售模式, 是售后返租还是直接销售, 若采取售后返租, 就要在培育期做好租金补贴准备。
同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系, 可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来, 以确保持有部分商业经营不会受到影响。
二、三四线城市商业之开发现状与基本思路1.存在的问题与基本准则存在的问题:三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力, 又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则:①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2.业态分布、组合与开发模式一般三四线城市商业综合体开发基本原则: 高形象、中档次、可售性定位。
三四线城市商业地产的挑战与机遇
三四线城市商业地产的挑战与机遇作者：陈敏来源：《中国房地产·市场版》2014年第05期一、三四线城市的分类通常，三线城市包括地级市+少部分较弱的省会城市，如嘉兴、台州、荆州等约110个城市；四线城市主要为数目众多的县级市。
但站在商业地产的角度，对三四线城市的分类，可以更看重人均可支配收入、人均消费性支出，其次看消费人口基数及社会消费品零售额这类指标。
表现良好的三四线城市，几乎全部集中在长三角、珠三角、福建沿海城市，这类三四线城市有一个共同特点，就是民营经济在国民经济中占比远超内地城市。
二、三四线城市商业地产发展现状与挑战1.开发商开发理念短视：三四线城市商业地产开发，仍以本地或本省住宅起家的开发商为主，全国性的商业地产开发商如万达、宝龙等进入城市有限，华润、中粮等更是只关注一二线城市。
这类“土豪”开发商绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产，表现为在当地政企关系强，拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。
因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。
专业能力欠缺：驰骋三四线城市的地方开发商拿地往往有巨大的优势，但缺乏专业的操盘能力，因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷。
有的项目往往盖好了才开始考虑招百货、超市，招商仓促，布局毫无章法。
专业人才欠缺：即便是在一二线城市，商业地产爆发式的涌现亦凸显出专业人才的匮乏。
很多人只是在万达“镀金”出来之后便身价倍增，但在离开万达体系之后，表现出的“水土不服”实则是专业不过硬的缘故。
这点劣势在三四线城市无限放大，万达、宝龙在诸如晋江、江阴这类城市就面临着本地招不到人，一线城市招了人不愿意去。
用二等的人才领着一等的薪水去三等的城市干一票就走，其结果就是项目频频换将，运营如履薄冰。
内部管理混乱：部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面。
商业地产在三、四线城市发展的思考
三、四线城市商业地产投资背后的潜在风险近几年，随着国家对房地产的系列调控政策出台，商业地产不断升温，很多房地产开发企业和投资机构转战商业地产，商铺和写字楼的销售不同程度的上涨，成交量也同比增长。
商业地产市场在楼市调控趋紧的市场背景下，越来越受投资客的青睐。
由于一、二线城市资源相对有限，商业地产竞争激烈，同时运作成本较高导致风险也加大，项目数量也日趋饱和。
因此很多本土企业都把触角伸向了相对投资成本较低、市场需求旺盛的三、四线城市。
三、四线城市由于商业发展起步较晚、成熟度相对不高的现状，对于市场推出的商业铺位呈现“一窝蜂”的抢购局面，推高铺位的销售单价同时也拉高了开发公司的市场预期。
在商业地产迅速蔓延到三、四线城市的情况下，投资背后的潜在风险也在日益加剧。
1、目前商业地产已经有了供过于求的苗头。
据调查，很多地方某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。
由于这些城市市场容量有限，过多大型商业项目的集中进驻，将快速挤占市场份额，催生当地商业地产市场的无序发展。
2、开发商对商业地产的认知不高，风险管控能力低下，盲目的上马项目，前期策划过于主观，往往是决策层拍脑袋，致使决策脱离市场背景。
3、商业物业在三、四线城市遍地落子，由于城市基础设施的承载力与商业物业开发规模及人口规模严重失衡，导致商圈物业的成熟周期超越逾期，给商业物业投资、销售、经营带来了无可逆转的风险；4、三、四线城市商业地产开发模式无法照搬一、二线城市的模式，所以出现大量的“水土不服”企业，要更多结合城市不同客群、消费习惯和消费特征进行差异化开发。
5、近年进入商业地产领域的部分企业没有长期规划，缺乏商业开发和运营经验，对开发前景盲目乐观，随着商业地项目的入市，使商业投资与经营之间的矛盾显得更为突出。
6、目前在一些城市很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。
而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。
购物中心招商难题及对策
购物中心招商难题及对策招商难！究竟难在哪里？招商难，已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互中依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻，其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无。
于是，招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。
更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。
为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。
招揽什么样的商家进店？临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四，给钱就让进”的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远，实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。
“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。
商场招商困难总结汇报
商场招商困难总结汇报商场招商困难总结汇报尊敬的领导：我是XX商场的招商部负责人，特向您汇报商场招商困难的情况。
在过去一段时间里，我们遇到了一系列的挑战，导致招商工作进展缓慢。
本次汇报旨在对这些困难进行总结和分析，并提出相应的解决方案。
首先，市场竞争激烈，增加了招商的难度。
随着经济的快速发展，各种商场如雨后春笋般涌现，形成了严重的竞争态势。
其他商场纷纷通过降低租金、提供优惠政策等手段吸引商家落户，而我们商场的硬件设施、品牌影响力等方面仍有待提高，这给我们的招商工作带来了较大的难度。
其次，商业环境的变化也对招商带来了挑战。
随着消费者需求和消费习惯的变化，很多传统行业正在经历转型和升级，特别是受互联网影响较大的行业。
这些行业对于商场来说是招商的重点对象，但由于他们对线上渠道的依赖较高，对线下商场的需求减少，因此我们在招商上遇到了困难。
另外，招商过程中的高成本也是一个挑战。
商场的招商不仅需要大量的时间和人力资源投入，还需要支付招商费用、广告宣传费用等。
在竞争激烈的市场环境下，商家对于招商费用的抗压能力下降，我们不得不面临着费用增加、利润减少的问题。
在面临这些困难的同时，我们也总结出一些应对之策：首先，提升商场的核心竞争力。
我们要针对目前存在的问题，加大硬件设施的改善和升级，提升商场内部的舒适度和服务质量，增强消费者的体验感和购物愿望。
同时，加大品牌建设和宣传力度，提高商场的知名度和影响力。
其次，与商家建立良好的合作关系。
我们要与商家建立长期稳定的合作关系，为他们提供更多的支持和帮助，共同发展。
可以通过提供更加优惠的租金政策、增加招商优惠等手段来吸引商家落户。
另外，我们还可以与商家共同开展促销活动，提高消费者的购买力。
最后，提高招商工作的效率和成本控制。
我们要加强团队建设和培训，提升员工的专业素质和招商能力。
同时，我们还要优化招商流程，简化审批程序，提高工作效率。
在招商费用方面，我们可以与供应商协商降低价格，寻找更为合理的广告投放方式，来降低成本，提高利润。
三四线城市购物中心招商调整案例
购物中心从开业之日起，寻求日新月异的变化就是不变的主题，进行商户调整是购物中心最基本的变化途径。
在三四线城市城乡结合部的超大型购物中心进行合同到期商户批量调整，管理者其实是在进行真正意义上的二次招商，要面对比一二线城市复杂得多的环境。
本案例表明，要做好三四线城市的招商调整的真正难点不在购物中心招商部门的业务水平，而在经营管理团队的管理水平。
招商调整背景某地级市人均GDP在全省地级市中排名居尾，市区人口规模也只有40余万人，是人口净流出城市。
该市在城市建设发展过程中将城乡结合部一片区域规划成CBD，其中有一个超大型购物中心（以下简称Amall），总建筑面积超过20万平方米。
Amall于2014年开业时，周边的楼盘大多在施工建设中，建成的住宅小区入住率也不过一半，这个全市首家购物中心开业率刚过70%。
至2017年开业三周年之际，与Amall同步开业的商户有100家租约到期。
如何做好到期商铺的招商调整工作，提到了管理团队的议事日程。
管理团队认为这是成功开发和经营三四线城市超大型购物中心的关键节点，为了Amall可持续发展，必须把握主动调整的机会，提升场内商户的质量，尤其需要提升连锁品牌厂商直营商户数量的占比，引进能迎合年轻客群定位的，产品适销性与体验感均较强的优质品牌进驻，增强购物中心与消费者的粘性，建立Amall的城市商业中心的地位。
管理团队根据城市级别和经营状况分析了Amall调整的特点。
第一，Amall三年经营的业绩，成功地消除了业内人士和品牌商家对Amall的疑虑。
在这样的城市级别和消费环境的城乡结合部做这么大体量的购物中心，当初几乎没有人认为能做得下去。
虽然Amall按时开业部分消除了疑虑，但其经营持续性还需时间验证。
尤其是Amall开业时商户质量和品牌结构存在重大缺陷：由于已进驻该市市场的知名品牌、厂商直营品牌、快销品牌以及具有市场经营能力的优质商户等资源都较少，导致Amall招商前期引进的商户质量普遍不高，相当一部分是本地代理小商户和创业户，经营品牌以自创的杂牌货为主，不但市场竞争力弱，且经营与市场抗风险的能力低下，销售业绩不佳，店铺形象也无美感无个性无视觉冲击力。
三四线城市商业地产成功招商全攻略
三四线城市商业地产成功招商全攻略一、招商难究竟难在哪里？招商难，已是业内不争的事实。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。
更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。
二、招揽什么样的商家进店？“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。
这是购物中心招商运作的基本要求。
其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。
打算强化购物中心中高档商品，应以知名品牌为招商重点；以休闲娱乐为特色的购物中心，则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。
不能见别人上什么，你就上什么。
“跟风”往往造成与他人的雷同，抹煞自身特色。
其三，项目自身的建筑特点有哪些？建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。
有些较理想的承租商正因此而不得不“望楼兴叹”。
其四，购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。
对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。
比如，国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉，但在许多地区，国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更吃香；地方品牌虽不大，可具有独特性和顾客忠诚度。
三四线城市购物中心调研
三四线城市购物中心调研作者：张金光摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。
关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理一、定义（一）三四线城市定义所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。
常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。
中国地产市场分为四个层次一线市场：北京、上海、广州、深圳。
二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。
三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。
四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。
例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。
消费水平还是比较高的,由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。
综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。
（二）购物中心的定义中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。
购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定论。
我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。
1、国际购物中心协会的定义购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”（Mal，l 停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心）和带状中心。
解决商业地产招商困难的9个对策
解决商业地产招商困难的9个对策对策1：商业建筑设计方案要有“完美”、“完整”性能超越行政或规划的要求，这时这个开发项目会得到政府更多的支持。
在确定规划时，政府的本愿是要把项目的目标提高、做好，但是政府对商业的规划并不是真正了解，所以我们在项目规划中既要反映商业需求，又要照顾到政府的期待；在政府期待满足的同时，充分考虑到未来商业的经营。
如能这样去做，开发项目会得到政府很好的支持，那么招商也会不难了。
在上海梅川路休闲街原来的路幅很宽，为了进一步推进商业繁荣，打造时尚、休闲生活一条街，该街在原来的路中央设置一排花坛，这样既降低客流速度，也弥补了原来宽街对街穿越不足，使得商业气氛浓郁起来。
由此可见，政府意志在推进经济发展的前提下是可以改变的。
像梅川路这样做，商业环境条件改善了，那么招商困难就迎刃而解了。
对策2：重视商业地产过量问题针对商业地产过量问题，有积极和消极两种解决办法：积极的解决办法就是参与市场竞争，打破原来商业格局，积极解决的办法很多，如价格、建筑、商品、SP活动、业态创新等。
如1995年家乐福进军上海曲阳新村就是打破了原来商业的平衡，由于业态新颖、商品价格便宜、品种比较齐全，所以赢得了市场，在这个商圈中站住了脚。
消极的办法就是改变业态，从常规的零售业态，转成其他商业业态，如上海建国西路上有个商业物业，零售始终做不好，后来改为特色儿童教育就成功了。
对策3：抑制产品性开发的冲动商业地产产品设计的理想状态是“三元归一”，即投资开发的要求、规划要求、商业使用要求，在一个商业规划方案中完整体现，如果其中有困难时，只有对开发商的要求进行调整。
这是因为市场不可能为我们调整，由于商业地产过剩，商业企业有选择权，如果我们不调整，在同等条件下，他选择其他商业物业；规划较难调整，因为规划是法律行为，具有强制性，调整余地不大，剩下来的只有开发商进行调整，适度抑制产品开发追求超高利润的冲动，把商业项目做得更符合商业对建筑的需求。
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三四线城市购物中心招商困局迎刃而解
核心提示： 由于商业市场环境的巨大差异，往往使一、二线城市屡试不爽的招商绝技在三四线城市折 戟沉沙。
本文根据三四线城市的客观情况，对三四线城市购物中心招商难点进行详细分析并提供针对性的 破解对策。
由于商业市场环境的巨大差异，往往使一、二线城市屡试不爽的招商绝技在三四线城 市折戟沉沙。
本文根据三四线城市的客观情况，对三四线城市购物中心招商难点进行详细 分析并提供针对性的破解对策。
一、三四线城市购物中心招商 8 大困局
二、10 招，招商困局迎刃而解 1、定位不宜过高
2、规模不宜过大
3、招商方式要非常灵活
4、对于主力店要有新的认识 现在普遍对于主力店的认识就是主力百货、主力超市、影院。
但是实际上很多购物中 心对于院线、百货这些主力店实行的是免租金的形式，有的还要补贴装修费用。
因此，可 以将目光多集中在所谓的次主力店身上，特别是那些非常适合三、四线城市的品牌，如：
5、敢于尝试自营商业，加大自营面积
6、加强互动、娱乐项目的招商
7、合理安排招商时间
8、降低招商成本、提高招商效率 降低招商成本、提高招商效率的重要措施是：
9、招商队伍的建立与优化
10、招商宣传与推广造势 在吸引大商家入驻的宣传方面，发展商宜采用多种宣传手段：
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