香港公屋资源公平善用的制度与策略
香港住房政策及启示
香港住房政策及启示第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。
然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。
香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。
它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。
公共住房建设政策。
战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。
１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。
之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。
目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。
香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。
香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。
对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。
但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。
这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。
住房消费政策。
通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。
主要体现在以下三方面：一是租务管制。
１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。
这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。
１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。
尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。
香港的公屋
香港的公屋周昀皓发表于2013-04-16 08:57一般人想到香港可能会联想到大厦林立的商业区，或者亮丽的购物中心，但其实对很多香港当地人来讲，公共屋村（简称公屋）才象征了香港普罗大众的生活。
从香港的统计来看，香港人口约有710万人以上，而且这数字年年有上升的趋势，香港土地面积是1104平方公里，大约是上海的1/6，人口密度自然非常高，在世界上也是头三位高密度地区之一，而且香港的地形是山地较多，平地较少。
所以，一般住宅的购入金额非常高，只有非常少的一部分富裕阶层才有能力拥有。
一般市区高层住房(私家楼)的价格，大约需要一个普通香港人11年的薪资，比起在日本东京首都圈买房需要的5-7倍年薪，在香港买房更为困难。
居者有其屋为了解决香港地少人多、楼价高带来的中低收入人士住房问题，香港政府通过公屋政策及政府资助，给大部分香港人提供了一个安身之所。
目前，香港700多万人口中约半数都住在这类政府资助的公营房屋里，其中租住公屋的人数为三成。
以公屋为例，每月租金只为一般低收入家庭收入的一成左右。
每个屋村都有配套的文娱康乐设施，球场、公园、诊所、商场和商店街等。
以一般一家四口为例，居住面积大约只有50平方米，生活空间较为狭窄。
但香港的公屋制度不但保障了每个香港人都能获得城市生活的基本居住需求，更让每个人都有一个安定的起点。
很多香港人都在公屋长大，毕业后或许先帮父母搬去环境更好的公营房屋(例如居屋)，然后自己再存钱搬去私家楼。
或结婚后，夫妇继续住在旧的公屋单位里，买复数的住宅单位作出租或炒卖的投资目的，最终达到更好的生活水平。
在街头访问一般的香港单身人士，人生最大的目标是什么? 听到最多的回答是“买屋”。
比起结婚优先考虑买屋，这可能是像香港这类环境才有的现象。
狭窄的居住环境或许正是鼓励香港人一步一步往上获得更舒适的生活环境的动力，也是很多人的共同原点，或许正因为如此，很多香港人都对公屋带有很特别的感情。
50年前开始起步的香港公屋制度目前，香港的公屋制度是世界公认仅次于新加坡的最健全的居民房屋政策，负责管理及执行的香港房屋委员会也是世界最大的公营房屋团体之一。
香港公共房屋制度及其对杭州的启示
香港公共房屋制度及其对杭州的启示解决城市低收入居民的住房问题是建设和谐社会的重要组成部分。
香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历了五十多年社会、政治、经济的巨大变迁，已经在解决各种问题过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，有效地解决了居民的居住问题。
杭州作为中国经济较发达城市之一，人均收入较高，政府运作高效，十分适合借鉴香港经验，建立有杭州地方特色的住房保障体系。
一、香港公共住房政策历史演变香港的公共住房分为出租型公共住房（公屋）和出售型公共住房（居屋）两类。
从50年代起主要历经徙置计划、廉租屋和临时居屋计划、十年建屋计划、长远房屋策略、十年房屋计划等阶段，随着居民房屋自由化愿望逐渐强烈，公屋供给逐渐倾向于出售居屋或自主置业，但2000 年受金融风暴影响，香港房价大幅下降，居屋计划的优点与价值逐渐消失，居屋认购率低。
为适应市场变化，房委会自2002年起无限期停建及停售居屋及终止私人机构参建居屋计划，同时可租可买计划、租者置其屋计划也停止。
此后，除居屋计划的剩余房产外，香港公共屋邨全部以出租形式提供给有需要的居民。
从公屋发展历程来看，香港制订的公共住房计划和策略根据不同时期私人物业市场情况、经济发展状况、住房困难家庭数量与需求等，不断进行动态调整。
二、香港公屋的供地模式香港公屋计划的成功离不开政府土地政策的支持。
香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。
政府定期及准确评估房屋需求，供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。
香港公屋的供地模式主要三大原则：一是集中较大用地高密度发展公屋；二是避免在贵重土地上兴建公屋；三是房委会不直接负责土地平整工作。
三、香港公屋的资金模式充足稳定的资金是公共房屋成功发展的必要条件。
香港公屋建设的资金来源途径主要有三个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金；三是成立房地产投资信托基金筹集资金。
香港公租房
二、公租房管理模式的国际经验比较（一）经验介绍香港特别行政区，面积1104 平方公里，分为18个行政区域，约706万人口，香港地少人多，寸土寸金。
1953 年12 月, 香港九龙石硖尾寮屋区遭遇火灾, 五万多居民变得无家可归。
香港政府为安置因为火灾而失去住房的居民采取了急救计划,为灾害的受害者和赤贫人员兴建了一些紧急及基本的安居住所, 也是从那时起, 香港政府把公共住房变成了政府建设的计划。
自1954 年开始实施公屋制度起，经过50 多年的努力，香港政府通过住房保障制度较好地解决了香港低收入群体的住房问题，成为世界上解决住房保障问题的一个成功典范。
香港政府于1973年4月1日颁布并实施了《香港房屋条例》，从并成立了专门的法定机构—香港房屋委员会（以下简称“房委会”）。
房委会主席由运输及房屋局局长兼任，房屋署署长则为房委会副主席。
房屋署是房委会的执行机关。
除主席及副主席外，房委会成员还包括两名官方及26名非官方委员，全部由行政长官委任。
所有非官方委员都是以个人身份接受委任。
根据房屋委员会的资料，至2011年6月，香港共有公屋72.13万套，超过200万香港人居住其中，约占香港人口的1/3。
香港的住房市场包括四个部分：公营永久房屋，47.7%的香港人居住在公营永久房屋中，其中租住单位30.0%、资助出售单位17.7%；私人永久房屋51.8%；公营临时房屋（自2006年起不再适用）；私人临时房屋0.5%①（数据截止2011年第三季度，下同）。
从住宅套数上看，公营房屋共计1137千套，其中房委会公营租住房屋单位708千套，房委会中转房屋单位5千套，房协租住单位34千套，房委会资助出售单位374千套，房协会资助出售单位16千套；私人房屋1433千套。
类比我国公租房在建设档次、供给方式和保障对象上的情况，香港的公营租住房屋具有较高的借鉴意义。
全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。
香港公营房屋 - 一个成功的经验？
Public housing in Hong Kong– a successful experience?香港公营房屋 - 一个成功的经验？Rebecca L.H. Chiu 赵丽霞香港大学城市规划与设计系本研究首先介绍了香港公营房屋政策实施的背景，然后从可获性（Availability）、可及性（Accessibility）、可负担性（Affordability）和质素（Quality）等四方面来评价该政策的成功与失败。
最后，研究从政策实施的环境、直接资助模式固有的长处与短处两个角度，探讨香港的公营房屋政策是否可以移植、复制到其它国家，特别是中国。
香港政府从1954年开始为居民提供公房。
目前, 香港人口的29.4%，2,052,590人现居住在698,500个公屋单位内。
自2003年起，轮候编配租住房屋单位的时间为1.8 - 2.1年，年度供应量为17,000 个新建出租单位和18,000 个翻新单位，接近新增公房的需求量。
在香港，申请入住公屋需要满足两个条件，第一是家庭收入不足以应付家庭开支，第二要求是香港永久居民或居住满七年。
也就是说，所有低收入家庭，除了一半以下家庭成员为香港永久居民的新移民家庭，都可以申请入住公屋。
除租住新屋邨单位的大家庭外，总体上公营房屋的租金是可承受的。
因为香港采取家庭开支剩余法，租金收入比例中位数为15% - 18%。
此外，还有租金援助计划，确保极低收入家庭可以承受公屋的租金。
30％的香港公屋位于主城区，70％在新市镇，其中43.3％在内围新市镇。
公屋有一定的面积标准，且不断的增加。
50年代的标准为人均2.2m2，其后逐渐增加为7.7 m2，现在的标准为12.4 m2。
香港的公共房屋政策采用基于可持续发展概念的、以人为本的全面发展方针，配套设施按照城市总体规划标准与指引要求，覆盖零售设施、休闲空间、社区设施等，对舒适度和无障碍设施都很注重。
最近的几年开始重视休闲空间的提供，以促进社会交往。
香港公营房屋建设及其启示
目录
01 一、香港公营房屋建 设的现状和问题 三、香港公营房屋建
03 设对内地公营房屋建 设的启示
02
二、香港公营房屋建 设的成功经验
04 参考内容
内容摘要
在香港这个寸金寸土的城市，高昂的房地产市场让许多人望而却步。公营房 屋作为香港房屋政策的重要一环，为低收入群体提供了安居之所。本次演示将详 细分析香港公营房屋建设的现状、问题和成功经验，并探讨其对内地公营房屋建 设的启示。
三、香港公营房屋建设对内地公 营房屋建设的启示
1、完善法律法规
1、完善法律法规
内地公营房屋建设应借鉴香ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的经验，完善相关法律法规，确保房屋政策的 落实和监管。通过制定严格的建筑标准和质量控制法规，提高整体建设水平，保 障居民的居住权益。
2、加强社会监管
2、加强社会监管
在内地公营房屋建设中，应加强社会监管，确保工程建设过程的透明度和公 正性。引入社会力量参与项目监督，提高公众对政府工作的信任度和满意度。
2、居住面积狭小
由于土地资源有限，香港公营房屋的居住面积普遍偏小。根据香港政府统计， 大部分公营房屋的居住面积在50平方米以下，难以满足现代家庭的居住需求。
3、户型设计不合理
3、户型设计不合理
香港公营房屋的户型设计存在一定的问题。受限于土地面积和建筑成本，公 营房屋往往采用较小的户型设计，导致空间利用率不高，居住舒适度较低。
参考内容
内容摘要
香港，一座高度繁荣的国际大都市，面临着严峻的住房问题。然而，其公共 房屋制度在过去几十年间取得了显著的成功，为全球许多城市提供了借鉴。本次 演示将介绍香港公共房屋制度的成功经验及其对内地的启示。
香港公共房屋制度的成功经验
香港公营房屋建设及其启示
The Overview of Hong Kong Public Housing and Its Enlightenment赵进香港公营房屋建设及其启示作者：赵进，同济大学建筑与城市规划学院硕士。
zhaojinsh@导言居住是人类生活的基本需求；住房建设也是城市建设与发展的重要组成部分。
随着我国经济体制改革的深入以及福利性实物分房制度的结束，城镇住房供应基本转向了房地产市场，由此，我国城镇进入了住房商品化的时代。
住房商品化刺激了整体经济的发展，而经济发展、居民可支配收入的增加又推动了住房市场的扩大，使得城镇房屋总量和人均居住面积不断上升，交易也空前活跃。
另一方面，随着近年来房地产市场的持续升温，房价节节攀升。
很多城市的房价已经远远超出一般居民的实际购买能力，导致城市住房矛盾越来越突出。
这也从一个侧面反映了基于市场机制的分配不均，社会趋于两极分化，公共干预势在必行。
在中央政府推进“和谐社会”建设的大背景下，城镇住房问题逐渐受到社会各方面的重视，中央政府和地方政府已出台一系列关于社会保障性住房的政策。
但是在具体政策的制定与实施过程中，尚存在许多亟待解决和改进的问题，涉及社会保障性住房制度的整体设计、房屋规划设计和建设标准、区位选择、交通条件、配套设施建设、准入申请和监管制度等。
我国香港特别行政区是一个“高度自由、高度市场化和国际化的经济体”，但是这并不意味着社会资源配置全盘市场化。
为了保证整体经济的效率及改善社会的公平性，香港政府通过各项政策与措施来干预住房市场，为全港近一半的居民提供低廉的公营房屋。
作为世界上人口最稠密的地区之一，香港在保障中低收入群体的住房问题上取得了很大的成效，获得了国际社会的认可。
本文介绍香港公营房屋制度的形成和演进，分析其政策实施和规划设计等方面的经验，讨论其借鉴意义，期望对内地正在探索中的社会保障性住房制度建设和政策设计有所启示。
1 香港公营房屋政策与实施1.1 概况香港特别行政区占地1 104 km 2，人口约700万，人口密度约为每平方公里6 410人。
香港公屋的可持续发展策略的启示
ｔｅｐ ｎ ｉｇａｄｄ ｓ ｎｓ ｇｓａｐ ｉｇｔｅ１ｗ ｇｅｎｔ ｈ ｏｏｙ ｈ ｌ ｎｎ ｎ ｅ ｇ ａｅ；ｐ ｌ Ｉ ｅ ｒｅ ｃ ｎｌｇ 长的走廊贯穿联系 ， ａ ｉ ｔ ｙ１ ｈ １ ｅ 如图 １３ １４所示单位 分布 在走廊的两旁， 、．
内地 来 说 。 港 的 模 式 更 具 有 可 行 性 。”１ 在正 值 国 家大 力发 香 ＿ ＿ 现
二． 社会可持续发展
在追求社会持续发展方面 ， 不但要设法维持社 区的凝聚力
和特 色 ， 应 积 极 提 升 居 民 的 生 活 素 质 ， 励 他 们 融 入 社 会 。在 更 鼓
展保 障性住房的建设 ，对于香港公 屋的发展历 程和建设特 点 的研究对于各地 的建设者 、 设计者是很有必要的 。特 别是从中 吸取 可持续发展 的经验 ，在我 们的高速进行 的保障性住房 建 设 中实现建设过 程的高效 率和 居住 环境 的高 质量 。
香港公 屋 的可持续发展 策略的 、 白； 口
Ｅｎ ｉ ｈｔｎｍ ｅ ｒ ｍ ｈｅ Ｓ ｓａｎ ｂ ｅ Ｄ ｅ ｅ ｏ ｌｇ ｅ ｎｔｆｏ ｔ ｕ ｔｉ ａ ｌ ｖ ｌ ｐｍ ｅ ｔＳ ｒ ｔ ｇ ｆＨ ｏ ｇ Ｋｏ ｇ Ｐｕ ｌ ｎ ｔａ ｅ ｙ ｏ ｎ ｎ ｂ ｉ ｃ
牛头 角下 邮的重建过程 中， 出多番努力推动社区和公众人士 作 参与， 强化社 区特色和睦邻精神， 以及保存 区内的文化遗产。此 外， 亦致力 改善牛 头角上邮 的行人设施 及通道 ， 令居 民更易融 入社 区。 早在 牛头 角下 邮（ 区） 一 拆卸之前， 就有 组织 的开展社 区
参 与 活 动 。为 引 发 居 民对 屋 邮 历 史 的 兴 趣 ， 加 其 归 属 感 ， 港 增 香
香港的物业管理细则
第一讲香港物业的楼宇治理和维修一、楼宇治理楼宇——不管是住宅照旧商业性大厦，或是上层做写字楼、底层或底下三四层做店肆的混淆性大厦，或是集商场和其他设施为一体的物业场合——的日常治理主要是对楼字进行有效运作，使租住者得到充实享用。
物业经理的责任范畴包罗楼字的宁静控制，清洁运作，修建结构、设备、厂房和公用设施的日常维护。
他／她通过下属部分履行这些职责。
（一）宁静控制提供宁静办事和控制，要么由直接保安人员卖力，要么让承包商卖力。
除了只配一个看门人这样简朴的治理外，还可以通过承包商雇请专业保安人士卖力宁静问题。
警卫或门卫必须担当正规的防备犯法和物业治理职能的培训。
显然，在现代化、智能化的大楼里，盘算机自动化系统和闭路电视等高科技已用到了宁静控制上，所以更多的，且经常性的培训是不可少的。
给租住者提供高水平的宁静控制是须要的。
对任何新楼字项目，在其设计阶段就考虑到应用宁静控制专业知识是很有益的。
物业经理，如果是大型开发项目，最好是宁静专家，应该被列为项目协调小组的成员之一，这样，他／她在宁静控制方面的专业知识就可以在项目设计阶段得以运用，从而制止项目完工之后修修补补。
可惜的是，这种早期的宁静输入在新项目中经常被忽视。
(二)看守条例《香港执法》第299章划定：“看守人”是“除第三部分条款划定的人之外的任何人，受雇于陆上或水上任何地方，掩护任何产业，或防备犯法或维护秩序。
”保安员属于这一类别。
所以，任何想干看守这个差事都要到警察署领看守许可证（注：第三部分条款划定的人指：大众官员及驻港军队）。
(三)保安办事范畴通常，按两班倒提供24小时保安办事，如，从早上7点到下午7点为一班。
从治理的角度出发，保安人员分三班倒更可取。
商业性或办公大搂往往可以考虑雇三班保安员，而大部分的主宅楼有两班就够了，可以节省预算开支。
(四)保安主管的职责1.保安主管当班和下班都要与控制中心通话，并扼要报告青况。
有些承包公司还提供电话掩护办事，在差别楼字或屋郊设多个检测点，通过电话线与控制中心连接。
“公营房屋”助普通港人安居乐业
个个经济 奇迹 ， 使香港成为璀璨夺 目的东方明珠。 香港仅有 １０ ０ ０多平方公里土地 ，约 ８ ％ 山地 ０是
或岛屿（ 其中 适合人类居住的离 岛有 ２ ０多个） 以 ０ ， 至 于香港商住 区主要集 中在香港 岛北 部和九龙半岛 ， 个别地区人 Ｌ密度 高达每平 方公里 １ 万人 ，安居 问 Ｊ ０
凝计与一般设施完 善的私人楼宇相似，但由于只收取 ｔ 地开发和房屋建 设的成本费用，价格比私人楼 宇低
２ ５ ］ ０ 左右 ， ０ ￣ ％ Ｊ ４ 并可 获得低息特 惠贷款 ， 以申请 购 所 买者十分踊跃， 每次出售时都要通过抽签决定购买权。
７ ３３期 １ 总第 ０
维普资讯
一
仕 公屋 与购置居屋大 厦的实用 率， 有关 部门经常检讨
大 厦的设计及标 准 ，即便 是标准型大 厦也有 多款设 计， 同时加强每个 公共 屋苑 的特 色， 以满足不 同类 型
顾 客的需求 。 还有就是香港必建公营房屋的资金主要
来源 于财政预 算， 额取决于拍卖 土地所得 ， 数 出售 或 出租居屋 中商业 单位所 得等 。 三 是居住 的整体水 较高 。 Ｆ 居所本身不但质量较
一
“ 私人参与公屋 ” ， 计划 这两个计划 是由政府兴建或特 批 土地给房地产商 兴建住房， 然后 以优惠价格 出售， 使
那些收入超过入住廉租屋标准 ．但又负担不起私人楼 宇 昂贵租金的人也能够 买到 自己的房子。这种住房 的
屋区大火后数 万名灾 民而兴建 的一批简陋房屋 。 这些 公屋ｆ政府按规划 兴建楼房 ， 妇 以优惠价格 出租给 市民 居住 ， 租金相 当低廉 ， 仅相 当于私 人楼宇租 金的 Ｉ ４ ／ 到 １３ 因此又称廉租屋 。其特 点是低标准 、 ／， 低租金 ， 只租不售 ， 并只有那些在港居住 １ ０年以上 、 家庭 收入 在 一定标准 以 Ｆ 者 。 有资格 中请居住公屋 。 到上世纪
以民为本：香港公营房屋设计的可持续发展
以民为本：香港公营房屋设计的可持续发展香港特别行政区房屋署高级建筑师卫翠芷简介香港房屋委员会为不能负担私人住宅的低收入家庭提供资助的公营房屋已经超过半个世纪。
以民为本的设计和管理，一向以来都是公营房屋可持续发展所遵循的指导原则，并且以达致社会性、环境性与经济性的可持续发展为目标。
在所有发展项目中，必须要在改善民生，促进经济的同时能保护环境，让我们的资源能延续到下一代。
本报告将会详细阐释香港房屋委员会在规划和设计中以民为本，节能环保和成本效益方面的考虑。
1. 引言香港公营房屋发展经历五十多年，无论以本地或国际的任何标准衡量，都显耀着骄人的成果。
很多学者更认为，香港能从上世纪五十年代的转口港，成为今天的世界金融中心和国际大都会，公营房屋所起的作用，举足轻重。
除了政府的各种有利营商环境外，香港公营房屋廉宜的租金能减轻低下阶层的生活重担，让他们能专心一意地把精力投放在工作上，为香港提供庞大的劳动力量，稳定社会经济。
由于有三分之一的人口，约两百多万香港人居住在各类公营出租房屋，从社会学的角度看，公营房屋的生活模式和所孕育出来的价值观，是香港整体生活方式和价值取向不可或缺的部分。
从城市设计的角度看，公营房屋在香港1,100平方公里面积中仅有的200平方里可建屋面积里，构建着香港整体外观的重要面貌。
香港房屋委员会（房委会）一直致力为有需要的低收入市民提供他们可以负担租金的公营租住单位。
从1953年香港政府为了要解决石峡尾村圣诞夜大火所带来五万三千名无家可归的灾民的居住问题，毅然利用公帑展开史无前例的公共房屋计划以来，从设计到管理上，都不断改善，与时并进，以迎合市民所需。
发展的早期，由于要应付突如其来的天灾以及不断涌入的新移民，政府必须以最快的方法，利用单房式的设计及简单的建造方法，大量兴建公营房屋，以满足需求。
在1980 年代，社会经济富裕，市民对公营房屋的要求，不再单单是数量上的满足，也对房屋的素质有所要求。
香港住房体制探究
低收入家庭
家庭收入低于1.1万元港 币
公营租住房屋（符合 公营住房供应体系 公屋组织条件） （香港房屋委员会） 公营或私人临时房屋 公营或私营住房供应 （不符合公屋租住条 体系 件）
香港公共住房制度的经验
（二）双轨制的住房供应体系
双轨制的住房供应体系 市场住房供应体系 保障性住房供应体系
私营住房供应体系
香港公共住房制度的经验
（四）确保公共住房制度有稳定的资金来源 房屋委员会的支出：1）公屋系统的日常运转费用 2）居屋计划每年增建居屋的费 用 房屋委员会的收出：1) 政府通过拨出资本、低息贷 款 免费拨地提供资助 2) 房屋委员会通过出租公屋及 其 附属商业楼宇、出售居屋获 得 维护及兴建公共房屋所需的 资 金
解决数量 要求阶段 （1945—1972）
住房质量 提高阶段 （1973—1977）
实行半商品化 公屋政策阶段 （1978—1987）
始于1987年的 长远发展阶段
香港住宅政策的变革
政府为了进一步承担对市 民提供房屋的职责，在1987年首 次发布了长远房屋策略白皮书， 制定了长远房屋发展策略，目的 是使住宅供应更加符合需求。为 此，香港地区的住宅政策也相应 做出了调整，重点是提供低息长 期住宅贷款，帮助市民购买私人 住宅或以优惠价格出售部分公屋； 在住宅的供应上增加了私人机构 兴建住宅的比重；提高租金水平， 但不超过居民合理负担的水平。
确立了房屋的供 应以私人楼宇供 应为主导，尽量 利用私人机构的 资源满足整体房 屋需求，在这基 础上来规划公屋 的政策，以避免 政府与私人机构 在房屋供应上竞 争
特点
为了配合长远房屋策略，1988年香港房委会改组，财政更为独立， 主席一职由政府委任非官方人士担任，以强化其独立地位和提高 行政效率。
香港公屋管理服务模式
香港公屋管理服务模式香港公屋管理服务模式一、组织架构香港房屋委员会是一个独立的法定机构，于1973年根据房屋条例成立，负责推行公营房屋计划。
房屋署是房委会的执行机构，负责推行房委会及辖下小组委员会所制订的政策。
房委会及房屋署为全港总人数的33%兴建了640万个公屋单位。
屋屯阝管理处是房屋署主管公屋管理及维修保养的监督部门，监督辖下区域屋屯阝办事处和物业服务公司的工作，制订与推行屋屯阝维修保养及改善工程计划以及社区建设计划。
香港公屋管理采用两种方式：一种是由房屋署职工管理，采取经理负责制，约占屋屯阝总数1/3，另一种是把公屋管理服务外判给私人物业服务公司，约占屋屯阝总数2/3。
二、香港公屋管理经验香港房委会、房屋署以积极进取、体恤关怀的态度，提供市民所能负担的优质房屋，包括优质的管理、妥善的维修保养为工作目标；以关怀为本、顾客为本、创新为本、尽心为本为基本信念，为港人建造了180个公屋屋屯阝，多年来欠租率控制在1%以下，1998年2002年（欠租率分别为0.25%、0.31%、0.33%、0.3%、0.36%），楼龄26年以上公屋仅为7.6%；建立了一支能干、尽责，讲究效率的工作队伍，如石硖尾屯阝办事处共有员工18人，管理楼房18栋，居民5800多户。
以下着重介绍长沙市公房管理可借鉴的先进管理经验。
1、架构改革，实现瘦身目的香港房屋署经常性采用员工培训计划，提高管理素质，精简机构人员，这些多为改革的量变过程。
自香港公屋98年实行租者置其屋计划（公屋可租可买计划）以来，有15个屋屯阝的76000个租客成为业主，他们有权选择物业公司。
另方面，近年来，私营物业服务公司数目日增，能提供更具竞争力的服务。
房委会面临既要提高管理素质，又要解决人手过剩问题。
通过多方研究与探讨，于2000年1月开始推行《私营机构更多参与房屋委员会屋屯阝管理及维修服务保养计划》。
一方面包括公屋管理可以外判给私人物业管理公司，另方面包括PSI计划：即员工自愿离职计划和员工自组公司计划，实现改革的质变过程。
让香港家庭住有所居
年，香港特区政府累计建成公营住房6.6万多套，未来建成的公营房屋数量还将增加。
香港特区政府发展局局长黄伟纶介绍，目前香港有450公顷具发展潜力、没有发展计划的棕地（废弃的工业或商业用地），特区政府规划署于2019年已检视了160公顷，物色及公布了8组可在短、中期作较高密度公营房屋发展的棕地群。
调查显示，这8组棕地群面积大约36公顷。
特区政府土木工程拓展署已于2020年6月起，陆续对这8组棕地群展开工程可行性研究。
研究预计，现阶段这8组棕地群粗略计算共可建设超过2万套公营房屋。
为应对供应短缺，工程可行性研究会进一步探讨能否增加单位供应。
香港房屋委员会表示，过去一年公屋编配工作受到新冠肺炎疫情影响，不过随着香港疫情平稳受控，整体编配工作已恢复正常。
其公布的最新数据显示，2021年第一季中获得公屋编配
香港特区政府已推出多项新的房屋政策，力求让不同阶层家庭都住有所居
的一般申请者多达长者一人申请宗上升至增设过渡性房屋
EXPRESS
直通台港澳侨。
香港公共住房制度的经验及启示
香港公共住房制度的经验及启示内容摘要：香港地少人多,人口稠密，却是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。
土地公有制使香港政府具备通过土地批租获得财政收入的能力，能够为公共住房的发展给予补贴。
香港政府通过推行公共房屋计划,为中低收入居民提供适当的房屋, 使中低收入居民的居住条件得到很大的改善。
探讨香港公共住房制度的经验,对于我国内地住房制度改革与完善具有一定的借鉴意义。
关键词：公共住房制度经验启示香港一、香港公共住房制度的发展历程二战以后，香港面临大量难民回流、内地居民涌入，以及人口快速的自然增长，总人口从1945年的60万激增到1950年的200多万和1961年的300多万,使得住房问题十分严峻。
1954年，以解决九龙石峡尾地区因大火引发的居民住房问题为契机，港英政府成立了徙置事务署，兴建“徙置住房”（人均使用面积仅2.2平方米，配套施舍简陋的住房），开始实行公共房屋制度。
上世纪70年代，随着居民收入水平的提高，早期兴建的徙置住房已不能满足居民住房需求。
1973年,港英政府重组了徙置事务署等机构，成立了香港房屋委员会，全面统筹香港公共住房的建设和管理(房屋协会建造的公共住房除外)。
在1973~1982年的10年间，房屋委员会通过实行“十年建屋计划”，以人均使用面积3.3平方米为最低标准，为150万香港居民建设了居住条件较好的租住公屋（简称“公屋”）。
为了鼓励收入水平提高的租户退出租住公屋，腾退给低收入家庭，同时满足部分市民自购住宅的需要，香港政府分别于1977年和1978年开始实行“居者有其屋计划”和“私人机构参建计划”。
“居者有其屋计划”是由政府免费拨地，由房屋委员会兴建居屋，然后以低于市场价30%~45%的优惠价格出售给市民。
“私人机构参建计划”由政府采用招标的形式把土地批租给私人开发商，私人开发商依照与政府约定的容积率和面积标准建成住房后，再以约定低于市值的价格出售给市民。
到1996年，房屋委员会已出售了约20万个居屋给符合申请条件的家庭，其中约6.6万个居屋是按照“私人机构参建计划”提供的。
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议 事的 方式提 出建议 ，以确保房 屋政 策的研 究和 制订过 程 和 总资产 净值 不得 超过 规定 的有 关人 息及 总 民主 、透 明 。房委 会建立 了一 支活力 充沛 、精明 能干 ，且 资 产净值 限额 ；申请 人及 其家庭 成员 在 申请 尽 忠职 守的工 作 团队 。它的培训 计划 非常全 面 ，较诸香 港 书登 记 时直至 签订 公屋 租约 期 间 ，不得 拥 有 的整 体培训 标准 为高 。以２ ０ 一２ １ 年度 为例 ，房委 会员 香 港 住 宅 物 业 ，不 得 签 订 购 买 香 港 住 宅 物 业 ０ｇ ０ ０ 工 于该年度 平均 接受２ ． 、 ｇ ６Ｊ时的培训 ，而私 人机构 雇员 的 的协 议 ，不得 持有 一 间拥有 香港住 宅楼 宇的 Ｊ 平均培训 时数则 为２ ．小时 。 ０６
的居 民 、长 者 、体・ 置者 申请 中遇到 的具 报 资 料 包 括 家 庭 人 息 、资产 、婚 姻 及 家 庭 状 况 等 。 ｍ安
体 问题 。乙 部 包 括 房 屋 管 理 及 租 金 政 策 ，详 列 了 维 护 公 屋 资 源 的 合 理 分 配 政 策 。丙 部 是
一
二、高效务实 的公屋专营机构
资 格 申 请 公 屋 。第 二 关 是 在 分 到 公 屋 的 前 一 年 ，房 屋 署 将 对 上 述 条 件 进 行 第 二 次 审 查 。
第 三关 是在 编配 上楼 前 ， 申请 人还 要再 申报
一
服务承诺
次。
１
２ ３
我 们 会在 确认 收到 申请表 格 后 的３ 月 内 ， 以书 面 通 知 申请 ９ ％ 个 ０ 人 是否 成 功获 登记 于公 屋轮 候 册 内。 在 申请到 达调 查阶 段 时 ，我 们会 预先 １ 期前通知 申请人核 实 ９％ 星 ９ 配屋 资格面 晤的时间。 我 们会 在３ 分 钟 内接见 准 时出席 ９％ ０ ９ 核实配屋 资格面 晤的申请 人
３ 、公 屋法 规 界 定 有 限资 源 香 港公屋制 度界 定了人住 公屋的家 庭类别 ： 清拆 、 受
与租客 条例》 等 ，配之 以操 作性强 的实 施细 重 建 、天 灾 等 影 响 而 无 家 可 归 者 ；因体 恤 理 由 而 需 要 房 屋
则 ，从 立 法 上 规 定 保 障 适 用 对 象 、保 障 标 安 置 者 ； 级 公 务 员 及 退 休 公 务 员 ： 迂 及 舒 缓 挤 迫 居 住 初 调 准 、保 障 水 平 、专 门 管 理 机 构 的 建 立 和 严 惩 环 境 ： 能 负 担 租 住 私 人 物 业 昂 贵 租 金 的 家 庭 （ 类 家 庭 不 此
准、保障水平，并建立专门的管理机构 ，制定严惩办法等，使公屋提供给真正的需求者。
Ｄ Ｉ １ ． ９ ９ ｊ ｉ ｎ １ ７ — ７ ９ ２ １ ． １ ０ ６ ： ０ ３ ６ ／ ． ｓ ． ６ ４ ７ ． ０ ２ Ｏ ． １ Ｓ ３ ５
公 共 房 屋 是 社 会 宝 贵 的 资 源 ， 滥 用 公 屋政 策框架 下 ，公屋 的定位非 常清晰 ，就是利 用有 限的资 屋 严 重 影 响 公 屋 资 源 的 公 平 及 有 效 分 配 。香 源 为 真 正 需 要 住 房 的 低 收 人 家 庭 提 供 负 担 得 起 的 安 身 之 港 公 屋 的 居 住 环 境 和 配 套 设 施 并 不 逊 于 商 品 地 。 房 ，加 上 仅 等 同 于 市 值 租 金 １ ３９ 金 ，对 于 ／８租 ， 市 民 来 说 无 疑 具 有 极 大 的 吸 引 力 。所 以 ，香
及发 放置 业贷款 和津 贴 ，其 它非 核心工 作转 交政府 其它部 年 度 公 屋 申请 “ 槛 ” ： 人 息 和 资 产 限 额 较 门
门 或 外 判 给 私 人 机 构 。房 屋 署 的 职 员 都 接 受 过 经 营 、社 上 年 度 分 别 平 均 上 升 １ ２ ￣ ２ ５ ， 以４ 家 庭 ．％ Ｄ ．％ 人
２ 、公 屋 法 规 明 确 管理 原 则
法规政 策把公 平善用作 为香港政 府管理 公屋的 原则 ，
港政 府也面 临如 何将 公屋提 供给 真正 的需求 赋 予 相 关政 府部 门 （ 房屋 署 ）的 重要 职 责 是打 击 滥 用公
者 的 挑 战 。然 而 自 从 １ ５ 年 实 施 公 共 房 屋 计 屋 。有 关 申 请 人 只 能 享 受 一 次 福 利 政 策 （ 住 公 屋 和 购 买 ９４ 租
办法等 。还制定 了 《 公营房屋 政策》 ， 它分为 入 住 公 屋 数 量 最 多 ） 。界 定 了 具 体 滥 用 公 屋 资 源 的 五 种 情 三部分 ： 甲部是 公屋 申请 、调迂及资 助置业计 况 ： 期 空 置 公 屋 （ 常 见 的 滥 用 情 况 ） ； 租 给 他 人 公 长 最 转
责任及公众查询 。
（ ）公屋法规的完善与解难 二 法 规政 策体 系解 决 了困扰 公屋管 理分 配
的难题 。
（ ）决策机构——房屋委员会 一 作 为决策机 构 ，房屋 委员会 的职责 是通过不 断改进 、 完善 公屋住户 准人退 出机制 ，促 进有 限的公屋单 位得到 公 平合理ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ配 ，为有真正住屋需要的 人提供房 屋 。它透过６ 个
。
（ ）必须经过五个流程 二 １ 、索取 申请 表 。市 民可向各公共屋 办事
处 、房 屋 署 申 请 分 组 ，深 水 房 屋 事 务 询 问 处 以 及 民 政 事 务 总 署 辖 下 各 区 咨 询 服 务 中 心 免
１０ ０％ ９ ９
．
费 索取 申请表 及 申请须 知 ，也 可从房 委会 网
香港公屋资源公平善用的制度与策略
文 ＼ 李永清 ＼Ｌ ｏ ｇ ｉ ｇ＼ 深圳市 委党校 公共管 理教研 部教 授、副 主任 ｉＹｎｑ ｎ
导读 ： 自从１ ５ 年 实施公共房屋 计划以来，香港鲜见滥用丑 闻出现 ，这 与其有 一套竭 力维 护 ９４ 公屋 资源公 平善用的独特做法与严厉机 制密切 相关，包括：从立法上规定保 障适 用对 象、保障标
向私 人机构 采购 服务 、评估 申请 公营房 屋资助 人士 是否符 才能 进人 公屋 轮候 队伍 ，拿到 轮候 的 电脑 号
合资 格 （ 据房 屋条 例 ，向有关住 户发 出退 出公共租 住房 码 。其 中 申请 者的 入息和 资产 是关 键指标 ， 根 屋的 通知 ，终止 其租 住权及 收回 其居住 的公 屋单位 ） ，以 这两项 指标 房委 会每年 检核 。２ １ 年 至２ １ ００ ０１
成 功 的 公 屋 制 度 离 不 开 相 关 部 门 高 效 务 实 的 专 业 化 运 离 的 专 门机 构 负 责 公 屋 事 宜 。
般 事 项 ，包 括 房 屋 署 ８ Ｎ 务 对 象 的 权 利 和 营 。香 港 设 立 了房 屋 委 员 会 和 房 屋 署 两 个 ； 与 执 行 相 分 ９ ， 夫策
（ ） 执 行 机构 — — 香 港 房 屋 署 二
公 司一半 以上 的股 权等等 。申请者 可透 过房
委 会 电 子 服 务 ，查 询 公 屋 申请 资 格 ， 自 行 评
作为执 行机 构 ，房屋署 的核 心工作 是提供 租住 公屋 、
估是 否符 合 申请资 格 。只有满 足这 些条 件 ，
本 住房 的低 收入 人群的 住房 需要 ，中高 等 收 非 政 府 官 员 出 任 ，委 员 除 ４ 公 职 委 员 外 ，其他 均 来 自社 会 名
入 人 群 的 住 房 需 要 ， 由 市 场 供 应 。在 总 体 房 各 阶 层 ，广 泛 代 表 不 同 的 专 业 领 域 和 社 会 层 面 ，采 取 公 开
ｌ 、公屋法规破解定位难题
香 港 政 府 的 总 体 房 屋 策 略 以 “ 屋 安 常务 小组委 员会负责制 定及管理 各方 面的房屋事 务 ，包括 建
民 ” 为 首 要 目 标 ， 政 府 基 于 社 会 发 展 和 社 会 策划 、建筑 、投标 、商业楼 宇 、财务 及资助房屋 。房 委会 公 平 而 介 入 ，满 足 那 些 市 场 不 能 为 其 提 供 基 注 重 成 员 在 社 会 和 专 业 背 景 方 面 的 多 元 化 ，房 委 会 主 席 由
站下载 。
８％ ３
２、递 交 申请 表 及证 明文 件 。申请 人 必 须把 填 妥的 申请表 格 ，连 同所有 有关 的证 明
文 件 一 并 寄 回 或 递 交 至 房 屋 署 申 请 分 组 ， 以
４
５
申请人 在 调查 阶段 的核 实配 屋 资 格 面 晤 中 提 供 齐 备 的 资 料 后 ，我们会进行 审查及核 实 ，于２ ９ ％ ９ 个 月 内通 知 申请 人 是否 符合 编配 资格 。 在 接获 社会 福利 署 体恤 安置 个案 推荐后 ，我 们会于３ 期 内与 ９ ％ 星 ９ 申请 人 进 行 核 实 配 屋 资 格 面 晤 。 房 屋署 设有 网 上 电子服 务及 房委会热线２ １ ２ １ 供 申请人查 ７２ ７２
一
状 况 审 查 后 ．才 可 获 批 新 租 约 ； 公屋 面 积 ， 多 数 是 ５ 至 ６ ０ ０ 平 方 米 。这 些 严 格 规 定 都 是 公 平 善 用 原 则 落 到 实 处 的 体
现 。
、
全面完善 的公屋法规体系
（ ）公 屋 制 度 的建 立 与 规 范 一 香 港 通 过 详 尽 的 法 规 、政 策 来 规 范 公 屋 制 度 。主 要 法 规 有 《 屋 条 例 》 、 《 主 房 业
划 ，不 仅 明 确 规 定 了 申请 者 的 资 格 标 准 ， 把 屋 ； 还 在公屋 中进行 不法活动 （ 聚赌 、藏毒 、贩 卖私烟 、卖 申 请 者 分 类 ， 致 规 定 了 有 关 安 置 受 清 拆 影 响 淫等 ） ； 公屋作 为非居住 使用 ，如 营商 、用作货仓 ： 细 将 虚