2013年奥特莱斯行业分析报告

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奥特莱斯资料

广州百货劲吹转型风OUTLET悄然进市区零售业持续低迷，广州的百货商场纷纷寻找对策，作出多种尝试。

日前，天河城百货白云店、摩登百货北京路店分别在两个销售旺季前，悄然改做奥特莱斯，业界中也纷传广百百货、友谊百货也在考虑在市区开设奥特莱斯店。

百货商店办奥特莱斯成风，消费者多了可以淘实惠的地方，但奥特莱斯前景如何？行内人士普遍认为，百货转型时间尚短，还未到时候论成败的时候。

百货劲吹“奥莱”风广东流通业商会执行会长黄文杰表示：“据我所知，目前差不多广州每一家百货公司都在考虑开设奥特莱斯。

”他还调侃说：以前的传统是“生意不好调柜台”，但现在变成了“生意不好换奥莱”。

事实上，广州百货业确实有“奥特莱斯化”的苗头。

今年“五·一”前夕，天河城百货把白云新城五号停机坪店转型成奥特莱斯名牌折扣店。

至此，天河城百货在奥特莱斯业态已经开了3家门店，位于南海金融城的奥特莱斯也预计在明年开业。

临近“十·一”，摩登百货宣布再次调整光明广场店的定位，转身变成奥特莱斯店。

与此同时，有行内人士透露，广百股份位于太阳新天地的百货商店，正考虑向奥特莱斯转型；总建筑面积15万平方米番禺汇珑新天地，也在筹划打造一家中高端品牌折扣百货为主力店。

广州友谊商店也在昨天爆出，时代店将会整体转型，从百货商场转为奥特莱斯。

据爱购记者了解，友谊商店时代店为自由物业，由于商场面积有限，商场会舍去电器和超市业态，做强穿戴类奥特莱斯业态。

这是广州友谊首次涉足奥特莱斯业态，也是天河商圈首家奥特莱斯购物中心，将会在11月中旬与消费者见面。

以“名牌+折扣”为经营特色的奥特莱斯在广州已有多家，如天河城百货万博和奥体中心的欧莱斯名牌折扣店、万国奥特莱斯以及海印又一城奥特莱斯广场等。

“转身”后收益可观虽然百货商店转型奥特莱斯，并没有大张旗鼓地宣传，但“转身”后的收益却相当可观。

2006年，天河城百货在番禺万博中心开出首家“奥特莱斯名牌折扣店”，该店年均销售增长超过30%，2010年的销售额就达到了3.8亿元。

百货连锁零售行业2013年上半年总结及下半年投资分析报告

百货连锁零售行业2013年上半年总结及下半年投资分析报告2013年7月目录一、2013年上半年行业回顾 (4)1、行业回顾：收入、利润增速自2010年持续放缓 (4)2、行业困境：经济增速放缓是主因，―三座大山‖持续压制 (4)（1）困境一：电商冲击――继续加速传统零售商转型 (5)（2）困境二：商业物业大量供给将分流传统渠道 (6)（3）困境三：租金、人工成本刚性上涨 (7)3、宏观经济增速放缓引发的行业发展前景担忧 (8)二、百货零售行业下半年投资策略分析 (9)1、百货行业2013年下半年展望 (9)（1）宏观经济延续弱复苏态势，通胀保持低位甚至通缩 (9)（2）反腐倡廉常态化，三公消费继续下降 (10)（3）2013年下半年来自电商的冲击将弱于去年同期 (11)（4）主力品类服装的增长将主要依托提档升级和以价换量 (12)2、中国百货行业未来竞争格局 (13)（1）中西部和东北地区低线城市的优质区域龙头 (13)①―天时‖：尚处于消费升级的初级阶段 (14)②―地利‖：区域经济快速发展 (14)③ ―人和‖：政府招商红利、业态跨越式发展 (14)（2）线下线上相结合的―体验零售商‖ (17)①传统零售发展线上业务的必然性 (18)②线上无地理边界，故更加有利于自有品牌的发展 (20)③线上线下相结合的―体验零售商‖案例–银泰百货 (23)（3）能够兼并收购、做大做强的全国百货龙头 (26)3、投资策略：百货处于行业转型期，优选成长股和重组股 (29)（1）欧亚集团：最优秀的区域龙头，真正的内生、外延双驱动 (30)（2）步步高：新型城镇化的直接受益者，未来的中国零售―中南王‖ (31)（3）大商股份：业绩稳定性增强叠加重组催化剂，估值将大幅修复 (32)三、2013年下半年连锁零售行业分析 (33)1、连锁板块走势回顾及分析 (33)（1）2010年以来，连锁板块的收入及利润增速亦持续放缓 (33)（2）连锁各子板块走势均持续下降 (33)2、电商对连锁零售的冲击将会逐渐减缓 (34)（1）专业连锁子板块受电商冲击最大 (34)（2）网络购物增速中枢下移+电商格局逐步明晰，电商对零售业冲击将减缓 (35)①网络零售增速中枢下移 (35)②电商行业格局逐步明晰 (35)③电商对连锁零售行业的冲击将会减弱 (36)3、商业物业大量供给对连锁板块的冲击：机遇与挑战并存 (37)（1）影响：竞争加剧、客户分流、坪效降低压力不可避免 (37)（2）分城市看，沈阳、大连、杭州、成都、深圳的商业地产未来分流压力较大37（3）结论：机遇与挑战并存 (38)4、应对策略：减速、转型、模式创新 (38)（1）减速：放缓开店速度，聚焦核心区域、严控成本 (38)（2）转型：压缩中间环节，提供更高性价比商品；发展自有品牌+买手制，规避同质化竞争 (40)（3）模式创新：特色化经营、购物中心等新业态、O2O (40)①特色化经营 (40)②大力发展购物中心、奥特莱斯等新业态 (42)③O2O模式 (42)5、投资策略：关注Q3投资时点 (43)（1）产业资本频繁增持，凸显行业投资价值 (43)（2）下半年消费数据有望企稳回升，关注Q3投资时点 (44)（3）关注龙头公司 (45)①各子板块投资建议 (45)②选股思路 (49)一、2013年上半年行业回顾1、行业回顾：收入、利润增速自2010年持续放缓自2010年以来，零售行业收入端面临电商、新商业物业分流，成本端面临租金人工等刚性上涨，全行业盈利能力显著下滑，收入、净利润增速放缓趋势明显，压力大于2008年。

奥特莱斯简析分析

1
1 1 2 3 2
备注：全国店铺合计59家
奥康品牌入驻奥特莱斯简析
公司江西ห้องสมุดไป่ตู้深圳苏州
店铺名称联盛奥特莱斯华南奥特莱斯郊区时尚舞台
面积 221 200 240
扣点 7 9 14
毛利率 29.1% 22.9% 88.5%
2月销售 17.9万 9.8万 36万
全球奥特莱斯成功案例
美国奥特莱斯的商业模型和其针对的消费群体
北京东四环路北工大桥西北侧 2008年销售23亿元
重庆金源奥特莱斯购物广场
经营面积： 33000平方米
1F：现暂营业，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约60个商铺，平均110 功能分区平方米/个。二、三、四、五F：9月20日正式开业。正式开业将有400多个品牌入驻，同时入驻的还有STARBUCK和美国PLAY BOY高档会所伴随入驻，平均66平方米/个。
迪拜的Apparel集团在德伊勒市中心拥有三家奥特莱斯商场，最大的一家Aldo占地面积达到 5000平方英尺，Aldo的零售面积达到了3000平方英尺，另外还设有健身馆，珠宝展示及交易厅，和一个纺织品厅，近期还将添加电影院，杂货店，等餐饮和娱乐类具有拉动力的设施，以期增加购物中心的人气和竞争力。
经营面积
1F：主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约50个商铺，平均172平方米/个。功能分区 2F：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线等品牌约100个商铺，平均97平方米/个。 3F：餐饮娱乐，约20家餐饮，3家游戏厅，一家KTV，平均469平方米/个。
店面数量（间）车位地址销售
170
3F2000平方米，经营国内运动、休闲服装单体店
店面数量（间） 150 车位地址 20 昆明市东寺街东方广场奥特莱斯商场

中国奥特莱斯行业市场分析报告

中国奥特莱斯行业市场分析报告1. 引言本报告旨在对奥特莱斯市场进行全面分析，为企业制定市场策略提供依据。

通过对奥特莱斯市场的调查研究和数据分析，我们将帮助企业了解市场潜力、竞争对手情况以及发展趋势，从而为企业提供实用的市场营销策略。

2. 奥特莱斯市场概述2.1 市场定义奥特莱斯市场是指销售品牌折扣商品和清仓商品的商场或购物中心。

这些商品通常来自知名品牌生产商，但因为过季、库存积压或其他原因而被打折销售。

2.2 市场规模根据我们的调研数据显示，奥特莱斯市场在过去几年里持续增长。

根据最新的统计数据，2019年奥特莱斯市场的总销售额达到X亿美元。

2.3 市场趋势奥特莱斯市场的增长主要受到以下几个因素的影响：•消费者对折扣商品的需求增加：受到经济不稳定和物价上涨等因素影响，大多数消费者更倾向于购买折扣商品，从而推动了奥特莱斯市场的增长。

•品牌厂商的合作增加：越来越多的知名品牌厂商意识到奥特莱斯渠道对于清理库存的重要性，因此与奥特莱斯市场进行合作的案例逐渐增加。

•奥特莱斯市场的渠道扩张：奥特莱斯市场通过开设新的商场和购物中心，扩大其销售网络，提高消费者对其的认知度。

3. 奥特莱斯市场竞争对手分析3.1 主要竞争对手根据市场调查，奥特莱斯市场的主要竞争对手包括以下几家公司：1.ABC折扣购物中心：ABC折扣购物中心是奥特莱斯市场的领先品牌，已在全国范围内拥有多家门店和购物中心。

2.XYZ品牌折扣店：XYZ品牌折扣店以提供高品质的折扣商品而闻名，其店铺遍布各大城市。

3.123清仓市场：123清仓市场专注于销售清仓商品，价格更具竞争力，吸引了大批消费者。

3.2 竞争优势分析针对竞争对手的分析显示，奥特莱斯市场具有以下优势：•多样化的商品选择：奥特莱斯市场与多个品牌厂商合作，并提供各种类型的商品选择，能够满足消费者的个性化需求。

•品质保证：奥特莱斯市场与知名品牌生产商合作，保证所售商品的品质和真实性。

•价格竞争力：由于奥特莱斯市场的商品采购方式独特，可以以更低的价格向消费者销售商品，提供更具竞争力的价格。

奥特莱斯专题报告45678

（3）Outlets市场成熟度低，尚未产业化我们中国市场现在面临的现实就是除了北京、上海这种超级一线城市的消费者对品牌有较高认
知水平之外，绝大多数的二三线城市消费者还停留在认为花花公子、梦特娇这些伪国际名牌就是国
际名牌的水平。同时国内目前真正的中产阶级还未形成，中国是一个储蓄型的社会而非一个消费型的社会，中国绝大多数的消费者在为房子储蓄、为医疗储蓄、为教育储蓄、为孩子储蓄、为养老储蓄，中国虽然人均GDP已经达到国际上适合奥特莱斯发展的水平，但是我们不能忽略欧美的社会福
OUTLETS.芭蕾雨（3+X模式）
目录
一、OUTLETS的概念和起源二、OUTLETS的演变历程
三、OUTLETS及芭蕾雨的发展现状及分析四、OUTLETS开发建议
五、国内外典型案例研究
六、世界各地的OUTLETS
•（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、
3、国内
•
国内发展现状 ts模式引入中国，由于其成功的示范效应，在全国引发了 Outlets开发热潮。
（1） Outlets起步晚，开发热情高
（2）对Outlets认识和理解参差不齐奥特莱斯项目在中国遍地开工，目前国内先后就有近500家“奥特莱斯”的项目，然而其中盈利并成活下来的寥寥可数，成了凤毛麟角。除了国内北京和上海的几家奥特莱斯较为成功以外，其他都举步维艰，国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。
•
低价的原因（1）迅速回笼资金的需要 outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。（2）outlets商品的生产及推广成本低很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品, 使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。（3） outlets购物中心的运营成本低 outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低，另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。

奥特莱斯在中国的现状以及解决对策

奥特莱斯在中国的现状以及解决对策作者：王俏来源：《时代经贸·北京商业》 2013年第2期一、奥特莱斯的起源与发展“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。

其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。

那时众多平时从不打折的大牌服装会市场打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者青睐。

后来众多品牌的尾货处理集中在一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里处外地高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。

奥特莱斯已经成为一种不可忽视的零售业态。

奥特莱斯的兴起和发展，得益于对供需关系中一个基本矛盾的驾驭和利用：一是源自供方的库存积压，二是源自买方的消费能力。

这个基本矛盾的碰撞与融合，决定了奥特莱斯的必然出现。

（一）供求关系的矛盾供求关系的矛盾主要来自两个方面。

一是源自库存积压的矛盾，这是由于盲目生产而造成的。

时装产业的发展方式本身就具有极强的“积压生成机制”，即便杜绝一切盲目生产，也不能得到解决。

例如，某时装品牌在推出新品时会在市场调研的基础上，推断下个季度的流行趋势，然而无论多么精准的推断，也只能是构想中的概念。

为了最大限度地从目标消费群体中获得尽可能多的利润，品牌商会做出若干个款式，事实上，真正大卖的可能只是其中一两款，剩下的就造成了正季尾货。

另一个是过季尾货，服装销售的季节差异导致换季的时候许多产品下架成为过季尾货。

尾货的存在于业态策划的指导思想有关。

通常的业态策划都是围绕着产业链的“显性链”（比如，新款式新形象）做文章，而其隐性链（比如老年存老积压）是否需要什么可持续发展的业态，这如同只规划城市的高楼大厦，却不考虑城市的下水道，虽然在现实的城市里决不允许这样的规划思路，但在时装产业，却默认了这样的规划思路。

(完整word)奥特莱斯业态分析报告

奥特莱斯业态分析报告一、国际上奥特莱斯发展现状（一）国际上奥特莱斯的演进奥特莱斯(英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。

其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。

厂家直销店（factory outlet)通常设在生产地附近，甚至就在生产地内,其优惠的价格吸引了众多的消费者。

后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心,并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高.虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期.1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%.进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。

在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬,显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚,这种业态均已出现高速发展的态势.另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化,工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。

很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。

2005年国际购物中心协会（ICSC）新修改的购物中心分类中已正式将直销中心(Outlet Center）列为购物中心类型之一。

（二）国际上奥特莱斯的发展状况1、规模增长下降资料表明,目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。

图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况.美国奥特莱斯中心历年数量表2、经营公司渐趋集中从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。

奥特莱斯(outlets)业态浅析

• 业务覆盖全国四大区域九个城市 • 土地储备规模超过1000万平方米 • 专注于开发：低密度人文社区、多元化符合社区、国际化高档社区 • 代表项目：澜茵山、禧瑞都、A-Z Town、国际城、鸿恩国际生活区等
• 奥特莱斯（中国）有限公司股东 • 为项目提供资本支持 • 商业地产多物业类型综合营运经验 • 股东首创集团是国资委直属集团企业
BankerGolfer: “I treat traditional malls like tourist traps. They're both loud, glitzy, and great places to waste money that most people can't afford to waste. I do all my shopping at outlet malls, even though I can afford to waste money at those places.” A lawyer from Whittier said. "Sure, I'm not getting the brand-new styles, but I'm still getting the name brands for half off, sometimes even more than that."
奥特莱斯(中国)
集团简介
对奥特莱斯芭蕾雨项目的潜在支持
• • •
世界品牌折扣中心
• 芭蕾雨的创建者
商业模式基础：土地及建造的低成 • 提供商业集群规模效应：近600家国际品牌资源本进驻Outlet的品牌均为享誉世界的著名奢侈品牌，但价格仅为1-6折， • 商业运营团队：公司、万文英团队可以创造销售规模效应英法中合资OOM

奥莱市场调研报告

奥莱市场调研报告1. 引言奥莱市场调研报告旨在分析奥莱市场的发展情况、竞争状况以及消费者需求与行为，为奥莱市场相关企业提供可行的市场战略和发展方向。

2. 市场背景奥莱市场是一种购物方式，通常指的是大型商业网站或购物中心中的品牌折扣店。

奥莱市场以提供高品质的商品和折扣价格而受到消费者的青睐。

奥莱市场在近年来快速发展，吸引了越来越多的消费者前往购物。

3. 市场规模和趋势根据市场调研数据显示，奥莱市场在过去几年中呈现出快速增长的态势。

根据我们的调研，奥莱市场的年平均增长率达到15%。

这一增长趋势主要得益于奥莱市场的独特定位和消费者对品质和价格的追求。

预计在未来几年，奥莱市场的增长势头将会继续保持。

4. 市场竞争分析奥莱市场是一个竞争激烈的市场，参与者众多。

根据我们的调研，主要的竞争对手主要包括传统百货商店、线上电商以及其他奥莱市场品牌。

这些对手都在通过不同的策略来争夺市场份额，例如提供更多的优惠活动、增加商品品类、提升服务品质等。

因此，在奥莱市场中保持竞争优势是一项重要的挑战。

5. 消费者行为分析通过调查和分析消费者行为，我们发现消费者在选择奥莱市场购物时主要考虑以下几个因素：•价格：消费者普遍认为奥莱市场的商品价格相对较低，是他们选择购物的主要原因之一。

•品质：消费者对商品的品质要求较高，他们更愿意购买价格相对低廉但不降低品质的商品。

•品牌：知名品牌在奥莱市场中有更高的吸引力，消费者更倾向于购买品牌商品。

•促销活动：消费者对促销活动非常敏感，常常在奥莱市场的促销活动期间进行购物，以获取更多的优惠。

6. 市场发展机遇和挑战奥莱市场在未来将面临一些机遇和挑战：机遇：•奥莱市场的发展潜力巨大，市场需求旺盛。

•电子商务的快速发展为奥莱市场提供了更广阔的销售渠道。

挑战：•市场竞争激烈，保持竞争优势是一项挑战。

•消费者需求不断变化，不同消费群体对奥莱市场的需求存在差异，如何满足不同消费者的需求是一项挑战。

7. 市场战略建议为了应对市场竞争和满足消费者需求，我们提出以下市场战略建议：•提供更多的品牌商品：加强和合作知名品牌，提供多样化的商品选择，以满足消费者对品牌商品的需求。

2013奥特莱斯行业分析报告

2013奥特莱斯行业分析报告2013年8月目录一、奥特莱斯的起源、发展与现状 (3)1、起源与发展 (3)2、当今美国奥特莱斯行业特点和格局 (6)（1）高端品牌聚集优化 (6)（2）较大折扣优惠 (7)（3）规划合理配套齐全 (7)二、美国奥特莱斯标杆：Tanger的成功之道 (8)1、Tanger 的发展历程和现状 (8)2、公司强势增长原因探析 (14)（1）奥特莱斯的生命力和逆周期性助推Tanger迅猛发展 (15)（2）精耕细作、谨慎稳健的经营策略成就Tanger的标杆地位 (18)①精耕细作的经营思路 (18)②谨慎稳健的经营策略 (23)三、对中国奥特莱斯的启示 (30)1、审慎稳健的业务拓展步伐奠定长期发展基础 (31)2、优秀专业的品牌运营能力铸就核心竞争力 (32)3、奥特莱斯方兴未艾，行业等待强者 (33)四、行业风险 (34)随着中国经济进入转型调整期，GDP增速逐步放缓，居民收入增速压力增大，消费者信心指数也处于低位徘徊，传统正价零售渠道已进入“微增长”时代。

2012年中华商业信息中心公布的百家零售企业销售增速回落至10%，为过去4年最低水平。

今年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比增长11.0%，较上年同期微幅提升0.3个百分点，继续维持前一年度的低增长态势。

从美国经验来看，在居民实际购买力增速放缓时期内，传统正价渠道压力较大，但逆周期折扣零售渠道获得消费者的青睐，同时良好的业绩也得到了资本市场投资者的认可，成为优秀的投资标的。

基于以上经济背景，我们认为有必要对国际上成功的折扣零售渠道（相对于传统正价渠道）进行梳理与研究。

本报告将重点关注品牌折扣零售渠道，以Tanger公司为例，探讨奥特莱斯业态的变迁和Tanger公司的成功经历，及其对国内的启示，以供投资者参考。

一、奥特莱斯的起源、发展与现状1、起源与发展早在一百年前，美国就已出现奥特莱斯业态的雏形，当时大型的服装和日用品企业在自家仓库销售订单尾货，这种“厂家下水道”分散性和临时性色彩浓厚。

奥特莱斯可行性报告

奥特莱斯可行性报告一、引言奥特莱斯是一种集合了多个品牌折扣店的商业模式，旨在为消费者提供高品质、低价格的商品。

本报告旨在评估在某地区建设奥特莱斯的可行性，并提供相关数据和分析，以便做出明智的商业决策。

二、市场分析1. 市场规模和增长趋势通过对该地区消费者购物行为和偏好的调研，我们发现该地区的消费者对折扣商品有着较高的需求。

根据市场数据，该地区的消费者支出在过去几年中稳步增长，预计未来几年仍将保持增长趋势。

2. 竞争对手分析在该地区已存在一些折扣店，但大多数都是单一品牌的折扣店，缺乏多样性和品牌选择。

奥特莱斯作为一个集合了多个品牌的折扣店，能够提供更广泛的选择，给消费者带来更好的购物体验。

三、可行性分析1. 选址分析通过对该地区的人口密度、交通便利程度、商业环境等因素的综合考虑，我们确定了几个潜在的选址。

这些选址都位于主要交通干道附近，便于消费者前往，并且周边商业环境较好，有较高的商业活动。

2. 建设成本分析根据初步规划，建设奥特莱斯的总投资成本约为X万元。

其中包括土地购置、建筑物建设、装修、设备采购等费用。

通过与相关供应商的洽谈，我们可以获得一定的价格优惠，从而降低建设成本。

3. 运营成本分析奥特莱斯的运营成本主要包括租金、人工成本、物流配送等。

通过与房地产开发商的协商，我们可以获得较为优惠的租金条件。

在人工成本方面，我们将采用合理的薪酬制度和人员配置，以控制成本。

同时，我们将与物流公司合作，优化物流配送流程，降低运营成本。

4. 预期收入分析根据市场调研数据和类似商业模式的运营经验，我们预计奥特莱斯的年销售额约为X万元。

这将主要来自于消费者的购买行为和品牌商家的租金收入。

5. 投资回报率分析根据上述的建设和运营成本以及预期收入，我们计算出奥特莱斯的投资回报率约为X%。

这意味着在合理的经营管理下，投资者可以获得可观的回报。

四、风险分析1. 市场风险市场竞争激烈，如果没有足够的品牌选择和价格优势，消费者可能会选择其他折扣店或在线购物。

2013年全国奥特莱斯单店10强销售额

2013年全国奥特莱斯单店10强平均销售增幅达2位数目前国内冠名奥特莱斯的卖场（含已开业/在建与规划中的项目）已经超过500家，但经济效益和社会效益明显的奥莱单店只有区区十来家。

2013年，由于百货企业及奢侈品专卖店单店业绩大多遭遇下滑，库存量的增加及消费者消费心态的转变，促成奥特莱斯行业中的30余家优秀的单店（最低年业绩在2.5亿以上，含辅营业务收入）业绩连年大幅提升，奥莱业绩TOP10中每家至少增长10%，甚至有多家增长达到惊人的30%-60%。

2013年，大陆共有10家奥特莱斯单店年业绩超过7亿（7-10亿的4家），其中超过10亿的奥莱王牌店王有6家（10-20亿的4家，港台地区另有2家－香港太古东荟城和高雄义大世界），超过25亿的超级店王有2家。

奥莱品牌冠亚军分别为百联（独占3家）和燕莎（百联旗下4家奥莱年业绩高达50多亿，燕莎旗下2家奥莱年业绩近40亿，砂之船和赛特旗下奥莱总业绩也均在20亿左右）。

大陆奢侈品牌最多最密集的为天津佛罗伦萨小镇和上海百联，业态复合度最高的为沈阳兴隆大奥莱和长沙友阿奥特莱斯购物公园。

2014年最受关注的新星包括天津新燕莎奥莱、苏州VILLAGE苏州村、上海浦东佛罗伦萨小镇、重庆壁山砂之船、南京汤山百联奥特莱斯等重点项目。

2013年度中国奥特莱斯单店业绩TOP10中，开发企业背景90%为百货商，只有天津佛罗伦萨小镇由欧洲专业奥莱开发打造；十强单店的建筑形态中，7成为欧式街区（小镇村落型），3成为美式连体大盒子（严寒的东北和酷热的华南地区由于气候原因更适合大盒子建筑）；建筑面积大多超过10万平方米，小于8万平方米的只占20%，其中高雄义大世界的总建筑面积更是高达数十万平方米，是集旅游、游乐、餐饮及综合商业为一体的旅游综合体，作为19万平方米的亚洲最大奥莱单店，义大世界或许为大陆打开了一个奥莱业的新方向。

事实上，长沙友阿奥特莱斯、南京金鹰奥莱城、沈阳兴隆大奥莱和北京房山首创奥莱也已经尝试了将更多的业态叠加于一体，沈阳兴隆大奥莱的非奥莱业务的业绩比重为TOP10中最高（其独到的创新对于许多没有足够奢侈品资源的发展商有许多值得借鉴的地方）。

奥特莱斯市场分析

15是高峰期阿迪达斯与耐克多种些列选择与高速公路入口靠近很好的能见度本地零售业务世博村招商处于c座??????????qingpuoutletphotos青浦奥特莱斯照片insufficientcarparking没有足够停车位neighboringmegamillsproject邻近的大型钢厂项目starbucks星巴克wwwmegamillscnmainplaza主楼2foutdooroutlet2楼户外街区3fplaza3楼广场qingpuoutletphotos青浦奥特莱斯照片bifengtang避风塘todscoachpoloralphlaurenqingpuoutletsfloorplan青浦奥特莱斯楼层图foreignluxurybrands1f国际一线奢侈品accessibleinternationalamp
Outlet Market Research 奥特莱斯市场分析
(Working Draft) May 2011 2011.6
Table of Contents 内容
• Shanghai Projects 上海项目 – Orient Foxtown 东方Foxtown – Qingpu Outlets 青浦奥特莱斯 – Florentia Village 佛罗伦萨小镇 – Vincent Lo Centre Vincent Lo中心 • Suzhou Projects 苏州项目 – He Shun Outlets 和顺奥特莱斯 – Stage Outlets Stage奥特莱斯 • Additional Information 其他 – Florentia Village – Jingjin Fashion Outlet (Wuqing, Tianjin) – 佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯（天津武清）

奥特莱斯业态考察报告.

一、上海奥特莱斯购物中心1、项目发展背景分析区位上海奥特莱斯位于上海市青浦区。

项目周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。

项目距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。

有多条公交线路直接到达项目。

从项目乘坐公交车约60 分钟可到达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、淮海路等商业发达中心区。

通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、苏州、杭州等经济发达地区。

分析认为：上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强的区域消费潜力的支持。

规模项目参数备注总建筑面积14 万平方米总建筑面积包括配套用房店铺数量294 间经营店铺数量266 间从规模上看，上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。

14 万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。

物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。

分析认为：如此巨大规模的奥特莱斯业态项目，缺乏了休闲配套、旅游配套等多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。

投资管理组合项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。

调查了解到，项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓集团在资金及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场有限公司，由上海百联集团负责日常运营。

尤其注意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型的贸易流通型企业。

其中上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国企业500强第17 位；拥有5 家上市公司；遍布全国25 省市共计7118 家营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心；涉及金属、燃料、机9电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业务。

九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700 亿元；旗下的香港核心物业─海港城及时代广场的综合营业额港币54.34 亿元；在珠三角、长三角及中国其它沿海地区积极拓展货箱码头业务。

分析认为：上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清晰。

青岛奥特莱斯市调报告完整版

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7 3 2 1
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图例:
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青银高速青新高速环湾高速青兰高速沈海高速威青高速滨海大道
1 2 3 1 2
国道204 青岛-济南铁路青岛-新沂铁路青岛-烟台铁路胶州湾跨海大桥胶州湾海底隧道
市中心
204
米兰小镇奥莱
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14
数据来源: 仲量联行
GDP
年度增 15% 长率 10% 5% 0%
0%
人均购买力青岛市人口与年龄分布 40,000
30,000
15-64岁 76% 65 岁及以上 10% 20,000 10,000 14岁以下 14% 2009 2010 2011 2012 2013
可支配收入(人民币, 市区)
消费支出(人民币, 市区)
8,000,000
6,000,000 4,000,000 2,000,000 -
2008
2009
全部乘客量
2010
2011
2012
% 较上年变化百分比
国内外过夜逗留旅客数（万） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 2008
国外逗留旅客数
国外游客来源地划分2012
其他 15%
莱西
平度
即墨
区GDP (亿元)
GDP 年增长率
社会消费品零售额（亿元人民币）
胶州城阳四方市北黄岛区胶南市南李沧崂山 400 350 300 250 200 150
100
50 市南 *原市北 *原四方李沧崂山原黄岛城阳