深圳物业管理转型研究-上书房信息咨询
深圳满意度调查：深圳物业管理现状分析-上书房信息咨询
深圳满意度调查：深圳物业管理现状分析自上世纪九十年代以来，我们开始逐步远离一种以计划和工作单位为基本框架的社会生活，而走向一种以市场和社区为框架的社会生活——我们处在转型社会之中，因为此，很多新的行业应运而生，譬如物业管理；同时亦因为此，很多新的矛盾在不断的发生发展，譬如社区中此起彼伏的纠纷和冲突。
由于两种基本框架迥然不同，随之而来的就是社会生活当中的游戏规则在发生变化，在改革以前，单位俨然小社会，而其中发挥核心作用的是“行政权力”，绝大部分居民的生活依赖于单位，而人们有安全感，同时追捧着支配组织和资源的人；而现在，随着单位职能的剥离和住房分配体制的解体，市场的交换自由原则取代了传统的支配与福利，于是在人们内心和现实的社区生活当中，都形成了巨大的真空与“失重”状态，社区的主权者们——业主、业委会以及物业公司，没有任何一方试图自觉承担起社区发展的核心角色，大部分诉求都是原于一个初学泳者对“深水区”的恐惧：无论是要求“政府进社区”，还是“居委会指导业主大会”，还是“降低物业费”或者“成立业委会先炒物业公司”，其根本都是对现实社会生活的背离，或者对传统单位型社区的回光返照式的憧憬。
但历史无法倒退，进一步社区治理的政策如何制定，取决于制定者如何评价当前问题的严重性和各种方案的可行性，笔者以为，当前真正的社区问题是：一面存在着物业管理者的劳动闲置；另一面却是社区紧缺服务的供给迟迟无法到位，因为对顾客满意的迟钝和拖延解决问题，导致社区纠纷愈演愈烈。
相信大家能够达成一致的结论是：社区需要变革。
但从各自的角度出发，开发商只希望修修补补、改装某些装饰物；而政府可能希望打通一些墙壁、在不同的地方重开门窗；媒体和各类其他行业企业更倾向于将整个线路与管道改装；更激进的业主们则恨不能在另一个基础上重建一个“社区大厦”。
故而，尽管深圳物业管理行业当中的绝对命令是变革，却唯有物业公司在目前最为缺乏变革的动力，其具体表现在，为满足部分业主们回归到青铜时代的特殊欲求，产生了各种奇形怪状的物业管理新生事物，譬如“零收费”，譬如“品牌物业管理顾问”，譬如委身于开发商而产生的“服务论”，这类尝试显然只是在短期内应付了日新月异的挑战和危机，但自2002年以来，物业管理行业从大动荡大变局开始，逐步演变为一种窒息死亡的长期折磨，于是，又产生了当前深圳物业管理行业所面临的三个背景及条件：第一是深圳物业管理者的高度流动性。
深圳物业调查：写字楼物业管理成果案例-上书房信息咨询
写字楼物业管理成果案例前期介入让未见更超前自项目立项之初，便参与项目规划设计、施工监理等，共计发出文件132份，采纳率92%逐步使配套功能完善并创新服务模式。
结合项目特色和客户群体，前期介入时即进行项目的总体策划，以保证项目顺利推进。
如争取服务配套设施场地，为运营期创收创造条件，设备选型期提前考虑预收费功能，承接查验，以及租赁策略的调整等。
变革创推“楷服务”写字楼运营体系十余年来，不断去挖掘那些潜在的深层次用户需求，关注长期使用中的极致体验，打造从建筑到客户、从资产到平台的写字楼产业链服务，强调不仅管理物，更构筑一种生活；不仅服务人，更提升人的幸福办公体验，激发人与人的互动；不仅维护资产，更帮助客户运营资产；不仅提供服务，更搭建一个激发智慧碰撞的写字楼智慧平台。
为此，探索出了四个板块，即精管理、悦体验，优资产、智互享，来共同组成“楷服务”——价值运营体系。
精管理，即建筑精细化管理系统。
将对建筑的管理分为十大类330项，将管理覆盖到每一个环节，控制到每一个细节，规范到每一项操作，精确到每一项数据，致力于不断精细化对物的管理，关注写字楼从前期、运营期再到提升期的全周期服务，将写字楼建筑管理纳入全周期性管理，全面保障建筑安全稳定运行。
大量有悦体验，即愉悦办公体验系统。
在楷林的任何项目，你可以看到晨迎晚送的雍尚服务，你可以看到关注人文的摄影展和读书会，关注爱国情怀的升旗仪式，关注健康的城市乐跑赛和乒乓球赛，关注平台的金融沙龙，关注公益的爱心捐赠，关注节日的圣诞趴和七夕趴，每个节日，从不缺席，三八节的鲜花、端午节的粽子、圣诞节的惊喜礼物，打造楷林独有的“楼宇文化”。
此外，旗下成立商贸公司，专业钻研写字楼商务配套（便利店、淋浴间、洗车行），旗下的餐饮公司，专业钻研写字楼餐饮服务（行政餐厅、餐厅），成立会务中心，提供专业会务服务……让楷林用户在愉悦办公体验中，发现兴趣，发现友谊，在轻盈愉悦的氛围中，实现工作与放松，交流与思考。
并购视角下,看物业服务企业新动向-上书房信息咨询
并购视角下，看物业服务企业新动向近年来，外延式并购已成为物业服务企业拓展业务范围的新趋势。
2018年上半年以来，物业管理行业并购频次和并购规模进一步增加。
从政策方面看，住建部取消物业服务企业资质等级制度，意味着物业管理行业完全市场化，物业服务质量的竞争将会更加激烈。
而从物业管理行业的财务数据上可以看出，物业管理行业正处在发展上升期，营收净利稳步增长，毛利率也在持续上行。
物业管理行业将在新动向中迎来新的一轮发展机遇。
行业并购潮渐起，新三板成绝佳并购池2015-2018年物业行业主要并购事件在收购目标的筛选上，公司更加青睐已形成一定规模的优质物业服务公司。
据统计，按照2017年年报数据，新三板物业企业中，共有17家企业满足以上净利润及净利率要求，地产物业公司将目标瞄准在优质物业管理管理公司，新三板公司数量多，信息披露程度高，便于筛选企业寻找合适标的。
在地产物业公司的并购浪潮中，新三板或成为颇具热度的“并购池”。
物企盈利能力稳中有增，净利润增速上行以集中物业服务公司最多的新三板来看，物业整体板块的盈利能力在2017年稳中有增，在上游地产企业进入增速放缓的存量时期时，位于产业链后端的物业管理行业仍旧保持了良好的发展态势。
根据47家公布年报的新三板物业服务公司数据统计，2017年其营业收入合计为127.50亿元，同比增长24.62%，增速基本与上年持平。
净利润增长迅速，同比增长56.59%。
2015-2017年营收和净利中位数也均有增长，且增幅大于往年。
深圳市上书房信息咨询有限公司是一家集市场调研、行业研究、第三方独立调研、政府/公众咨询、项目可行性研究等于一体的综合研究咨询机构。
由业界资深专家和学术界优秀师资创建，多年来，经过研究团队不断的积累与创新，已累计为500余家各类客户提供了专业研究咨询服务，赢得了广大客户的认可和支持。
“增量”转“存量”，物业行业迎来新时代根据Wind统计数据，2017年累计房屋竣工面积为10.15亿平方米，住宅/办公/商业/其他累计竣工面积分别为7.18/0.40/1.27/1.30亿平方米（其他类包含公共类、产业园、学校、医院等）。
深圳物业调查：物业管理现状的思考-上书房信息咨询
物业管理现状的思考物业服务企业是轻资产型的企业，特别是在国家取消物业企业资质认证后，不需要什么资金、也无须具备物业管理专业基础就可以注册成立一家物业服务公司，这就使得没有商业常识、管理常识、物业服务常识的人员充斥物业服务行业，他们往往只为眼前利益盲目扩张，缺少以做事业的心态接盘，形成“一边吃着物业管理的饭，一边砸着物业管理的锅”降价抢盘、劣质服务状况，最终结果就是小区业主利益受损、带累物业行业整体受到社会诟病。
丧失底线的恶性竞争，正在不断侵蚀着正在成长的物业公司管理的市场肌体。
这种“累死自己，饿死同行”的抢盘行为，误导市场信息，扭曲价格机制，背离行业自律，远离市场诚信，拉低行业地位，失去社会尊重。
安顺市物业管理服务市场“劣币驱除良币”的恶性竞争，主要表现为如下两方面：其一，小区大多数业主对物业管理缺乏认识，不了解，对只要不涉及自己事情的物业管理工作也不关心，从而也为钻营进入小区业主委员会的人员提供了便利，业主委员会成员不懂管理，也不具备基本的商业常识，为了获取民意，业主委员会便打着“降低物业服务费，提升物业服务质量”的旗帜，重新选聘物业服务公司。
而降价选聘的物业服务公司，提供的往往都是低价低值的物业管理服务，为了在低价运行中获利，他们通常将降低或减少对管理区域内公共设施设备专业维保工作作为获利点，恶意透支公共设施设备的“健康”，而这个部分又是业主在短时间内看不见或不了解的，这种“明便宜暗贵”的做法也让小区业主委员会背上了“好心办坏事”的骂名。
从九月份安顺市住建局主导的市场行为检查结果来看，以低价扩张为发展主线的物业企业，服务水准普遍较低，对设备设施的维保工作极不规范，这种降价抢盘所带来的恶果基本上要到1年以后才能凸显，以检查中发现的西秀区某小区为例，某物业公司以物业服务费单价从之前的1.6元/平方米·月下降到目前的1.2元/平方米·月接盘，短短的一年时间，所造成的恶果是电梯设备无人维保，处于脱保状态，电梯设备也没有年检，小区4栋楼12台电梯，每栋楼仅有1台电梯可以“带病”运行，安全隐患极大。
深圳高校物业管理服务-上书房信息咨询
深圳高校物业管理服务“在市场经济竞争更加激烈的今天，深圳市物业公司集团有限公司（下文简称物业公司）面临文化的冲突和融合问题，与时俱进创建了‘在继承的基础上创新、以创新为核心’的文化体系。
以文化创新带动企业的全面创新。
最近在制定企业发展战略中明确提出：要从文化、观念、定位、功能、管理、服务、制度、领域、技术、财务等十个方面进行创新，在创新中要重点突出做好品质和品牌的推广工作。
”面对当前不断细分的物业管理市场趋势，物业公司创始人吴炎成在谈及如何创新发展应对市场潮流时如是说。
作为深圳市乃至全国最大的校园物业服务企业，物业公司首先将其擅长的校园物业管理作为创新发展的对象。
由于校园物业主要的服务对象是老师和学生，针对这些特殊的服务群体，物业公司根据校园的特点、重点、难点及学校的实际情况，通过多年的创新探索，得出了一些适合校园教育模式的物业管理措施，在满足学校教学需要和确保师生安全的同时还推出了针对在校学生在自立自强，继承发扬中华传统美德和树立社会责任感的思想、行为教育感化活动，与学校的教学管理保持同步，相互配合。
干净、整洁、亮丽的校园环境，对于长期学习和生活在这里的老师和学生们影响非常大，作为校园物业服务企业对学校环境的维护、改善和优化，是有助于促进学校教书育人工作的重要保障，物业公司在校园的树木修剪，花草绿植方面，根据学校的建筑和教学特点，合理布设，定期培植整理，要求绿化专业技师定期到学校查看，培训绿化养护人员的专业技能，校园的各项物业管理事事琐碎，但每一件事情都要认真布置运作，每个步骤要精心，每个环节要细心。
工作组织要严密，管理程序要细致入微，要扎实深入。
合理的人员配比江苏城市职业学院是经江苏省人民政府批准成立并经教育部备案的全日制公办普通高等学校。
学校有应天、挹江门、定淮门和定淮门东四个校区。
其中应天校区建筑面积约100亩，有11幢主体建筑，分别是教学楼、综合楼、体艺馆、图书馆、宿舍楼以及教学楼。
教学楼包含约70间多媒体教室，学院教职工和全日制在校学生4000余人。
深圳物业满意度调查：如何构建优秀物业管理品牌-上书房信息咨询
深圳物业满意度调查：如何构建优秀物业管理品牌一、基础内容即深圳物业管理最为基本的功能，如安全、卫生、维修、绿化等工作。
二、延展内容在满足基础功能之外进行的增值性服务、特约性服务、特色性服务等，以满足深圳各层次业主的不同需求。
三、精神内容业主在满足了以上两个内容的有形服务后，会进一步产生无形的精神需求，这种需求的服务提供更为复杂。
如到达这个层次，就会使消费者对深圳企业品牌产生一定的信赖，亦即忠诚度在提升。
四、文化内容到达文化层次的企业不再将精力集中在具体的管理或服务上。
因为深圳物业管理的差异性很小，甚至第三层次的精神内容也很容易被其他企业模仿并超越。
所以，这一阶段主要是通过企业文化的凝炼，使自己的品牌以至产品具备文化的力量，使消费者的忠诚度达到持久。
深圳物业管理品牌的塑造途径一、配合政府行为，提高企业实力1、争创国优。
国优是最具权威的荣誉，能产生最广泛的影响力，具有极强的可信度。
2、获取资质。
资质认证是我国政府对深圳物业管理企业综合实力的权威认定，也是市场对物业公司的最为重要的信任凭证。
在当前物业管理品牌建设成果不明显的情况下，高等级资质便成为品牌的代名词。
3、通过认证。
ISO9000、ISO14000、SA8000和OHSAS18000等体系，是企业迈向现代化的现实需求，企业可通过认证奠定坚实的发展基础。
二、借助口碑流传，树立坚实品牌一个管理100万㎡的深圳物业公司，服务对象可达5万人左右。
平均每个人会将自己的经验直接告诉身边的20个人，则对企业存在潜在评价的人将达到100万。
所以，如5万业主都能以切身经验真诚赞颂，其影响之大和宣传效果之好可想而知。
三、做好软性广告，宣传重在实效物业公司赢利空间狭小，不可能依赖高昂的广告投入进行宣传，只有在宣传方式上多想妙招。
如，在承接新建物业项目时与发展商约定，在发展商所做的地产广告中打上物业公司的名字，从而起到免费宣传的效果。
四、善于借势发力，巧做品牌之道。
深圳物业满意度调查：物业管理作业的智能管控-上书房信息咨询
深圳物业满意度调查：物业管理作业的智能管控智慧物业(OMIS)系统是基于DTP概念的信息化应用，DTP概念是将离散并难以监控的工作归结为：数据(DETA)现场(TERMINAL)人员(PEOPLE)三个纬度，并在形成的三个纬度模型中交织影射，形成适应不同企业应用的工作流，从而使现场维保形成完整的高效系统。
智慧物业OMIS系统是建立在信息化基础之上的物业管理作业平台,可应用于物业管理全部工作中,包括工程、安管、清洁绿化等，还可用于大型活动的组织以及社区电商的配送等方面。
上书房信息咨询满意度研究中心十多年以来，成功服务150余家知名地产、物业公司，完成专项咨询案例500多项，累计完成客户满意度调研样本超过1000000个，服务的客户包括港中旅集团、天安数码城集团、绿景集团等物业公司，赢得广大客户的高度信任，受到业界的一致好评。
它识别员工的工作位置、工作准备状态和工作技能，将工作指令和作业指导发送到作业人员的移动终端上，并要求作业人员将工作关键节点和结果实时反馈至调度中心，实现闭环管理，有效承载企业标准和优秀作业方法。
智慧物业工作分四个层面如图所示：第一个层面是现场感知层面，通过二维码扫描，芯片扫描定位和人员定位技术，感知作业人员的时间和位置，传输到系统进行记录和判定。
第二个层面是作业层面，现场作业人员通过随身携带的移动终端(包括PDA,PAD和手机)获取作业指令，并将作业过程信息(文字和图片)反馈至系统，也可直接将抄表数据录入系统。
第三个层面是管理层面，管理人员通过系统界面了解作业情况，通过系统发送作业指令和作业指导，包括有规律的重复性指令和临时性指令，同时通过各类报表进行统计分析。
第四个层面是数据层面，收集并记录各类数据，根据需要生成各类报表和信息。
目前智慧物业OMIS系统已经在中航物业和部分合作单位得到广泛的应用，概括起来具有以下优点:提高劳动生产率，降低管理成本：通过派工流的改变、检查和监督方式的改变、指令获取方式的改变，一方面大大加快指令传输的速度和准确性，提高调度效率和降低重复率;另一方面使物业管理的个人劳动绩效处于精确的统计管理之下，甚至使计件工资成为可能，将极大的调动员工的工作热情，对人员配置的合理性也能进行量化分析。
深圳市福田区物业服务调查-上书房信息咨询
深圳市福田区物业服务为深入贯彻落实习近平总书记、李克强总理关于安全生产工作一系列重要讲话精神以及全市安全生产工作会议精神，进一步规范我区物业服务市场秩序，维护业主合法权益，提高物业服务水平，改善社区人居环境，根据《广东省住房和城乡建设厅关于开展2017年物业管理专项整治工作的通知》（粤建房函〔2017〕1325号），深圳市住建局《深圳市住房和建设局关于开展物业服务执法检查暨行业安全生产大检查活动的通知》等文件要求，结合我局实际工作，决定开展福田区物业服务执法“亮剑行动”，具体方案如下：一、指导思想深入贯彻中央、省、市、区关于加强公共安全的重要指示精神，集中精力，动员全社会力量，传导压力，压实责任，各企业要高度重视，充分认识此次活动的重要性，按照通知要求，明确任务安排，落实责任，统筹协调，认真进行自查自改，保质保量完成治理任务。
二、工作目标进一步强化物业管理企业安全生产责任，以全力排查安全隐患、有效防范事故发生、坚决确保运行正常、努力提升管理水平为目标，依法严惩责任不落实、措施不到位的企业，推动全市物业管理行业安全生产环境持续稳定好转，切实保障人民群众生命财产安全。
通过开展福田区物业服务执法“亮剑行动”暨行业安全生产大检查活动，强化行业规范，净化行业风气，提升物业服务水平，切实解决物业服务市场中存在的突出矛盾和问题，融洽业主与物业企业的关系，督促物业服务企业切实做好小区安全隐患排查、整治工作，依法查处一批违法违规行为，建立行业执法检查的长效机制。
三、组织领导成立福田区物业管理“亮剑行动”领导小组，由福田区住房和建设局徐伟局长任组长，曹志副局长任副组长，成员由物业监管科、各街道办事处、福田区物业企业联合会及物业行业专家组成。
四、检查对象和检查内容（一）检查对象此次专项治理行动的范围包括全区由物业服务企业或开发建设单位承担前期责任的物业管理项目。
（二）检查内容1、物业专项维修资金及物业服务费收支、使用、公示缴交情况；2、物业服务合同的签订、备案及履约情况；3、物业服务水平及处理物业服务投诉的情况；4、按照有关规定协助做好物业管理区域内消防安全防范工作的情况；5、小区安全防范应急预案的建立及备案情况；6、新能源汽车充电桩安全隐患排查情况；7、电动自行车充电防火措施落实情况；8、房屋、设备、环境的保养及公共秩序维护情况；9、根据《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定落实安全生产责任的情况。
深圳满意度调查：新时期深圳物业发展方向-上书房信息咨询
深圳满意度调查：新时期深圳物业发展方向深圳物业管理企业的竞争在过去传统的房屋管理体制下，不管是直管公房还是单位自管房，都存在着行业垄断、部门垄断和单位垄断的现象，权利主体和客体的关系模糊不清，住户处于被动接受管理的地位，管理人员缺乏服务意识，管理水平落后，居民的自身权益保护意识也非常淡薄。
最近几年，随着物业管理在全国各地的迅猛发展，物业管理理念已日渐深入人心。
但是，由于物业管理是一个新兴的行业，在其发展过程中，还存在着许多问题，居民对物业管理的投诉和纠纷也不断增多，特别是对物业管理企业的服务质量差，服务水平低，乱收费等问题意见最大。
一些物业管理企业的行为，严重影响了物业管理在人们心目中的形象，并直接导致了物业管理企业整体形象受到损害，信誉下降。
深圳物业管理与传统房屋管理的重要区别就是服务，物业公司的主要工作也是服务，服务好了，业主认可，才能顺利收取费用，企业才能正常运转。
服务要达到的标准一般有：热情、周到、及时、满意。
服务质量是衡量一个物业管理企业水平的最基本要素。
过去在房地产行业有一句名言：“位置、位置还是位置”。
但是，现在人们对居住质量和环境的要求越来越高，对于开发商和消费者来说，环境比位置更重要，品质比价格更重要。
因此，应对传统名言改换一种说法，即“服务、服务还是服务”。
建设行业的劳模徐虎认为物业公司不出实物产品，其产品就是服务，服务的好坏决定着物业公司能否生存和发展。
现在小区间物业管理的竞争，在保洁、治安、维修上都差不多，关键是比服务，比对业主的理解与尊重。
物业管理的目标是不仅优质而且文明，更注重社区文化。
比如有配套齐全的娱乐中心，经常举办各种联谊活动，通过各种丰富多彩的活动，创造一种温馨、和睦、友善、宁静的大家庭氛围。
在服务模式上已改变了过去那种“顾客是上帝”的思维方式，而是强调物业管理公司和业主及业主委员会是一种平等的经济合同关系。
业主需要什么服务，就提供什么服务。
服务项目先由物业公司列出来，并标明价格，业主委员会讨论，明确该保留的和应该去掉的，然后确定收费标准，不搞服务不足，也不搞服务过剩。
物业管理的经验总结-上书房信息咨询
物业资深经理的经验总结近两年物业管理纠纷不断，并有持续增长趋势，各种负面报道较多出现在新闻媒体。
物业管理行业似乎陷入了前所未有的危机之中。
从行业自身角度分析，物业服务问题出现在哪里?怎样解决当前的困境?这是值得每一个理性物业管理企业经营管理者必须理性分析与思考的重要问题。
当前物业管理服务中存在的主要问题从物业管理的角度，对物业管理服务过程出现问题的根源进行追踪，应与物业管理公司、物业业主及社会环境三个方面都有关系，但从企业管理角度看，管理的可控因素主要是企业内部因素，它可以使企业主动改变对策以适应当前的环境，并且走出困境，所以对经营管理者更具实际意义。
从自身角度看，当前物业管理服务质量问题具体表现在以下几个方面：1、“混业经营”使物业公司难以维护业主利益，导致业主与物业公司之间出现信任危机目前有70%的物业公司是开发商创立的，物业管理与房地产开发“混业经营”仍是目前的现状，不少物业公司还要依靠房地产开发建设单位的支持才能经营下去，所以往往站在开发商的利益上说话。
物业公司没有发挥好早期介入和监督管理的作用，没有能够依据合同认真提供合格的物业服务，对业主的合理要求不予理睬或较少理睬，管理方式方法不当行为增多，以至业主往往因房屋质量问题、管理关系不顺和其他开发商在卖房时的承诺不兑现等而迁怒到物业公司，产生对物业公司的不信任。
业主与物业公司关系紧张，物业管理关系难以存续。
当前各地出现一些物业公司被业主炒鱿鱼的现象就是最好的例证。
在广州，翠湖山庄业主委员会炒掉广州恒和物业公司;在上海，徐汇区四季花园业主集体发难炒掉“东方金马”物业公司;在天津，河西区富润里居民集体“罢免”物业公司;在深圳，振业景州大厦99%的业主希望炒掉物业公司;在青岛，东海西路天林花园业主因物业公司管理不善，发生5次入室盗窃、业主小车被盗，在委托合同到期后不再续签合同;在新疆，发生刚成立3天的乌鲁木齐市青年路39号业主委员会解聘了建功立业明物业管理公司等等。
改革开放中的深圳物业管理-上书房信息咨询
改革开放中的深圳物业管理1978年，党的十一届三中全会拉开了中国改革开放的帷幕。
作为中国改革开放的“政策试验田”和地标，深圳在改革开放的春风中被世人所瞩目，从当初的一个边陲渔村发展成为一座繁华的现代都市，造就了中国城市发展史上的奇迹。
而跟随着这座“新城”一起发展起来的物业管理行业也是历经风雨，不管是综合实力，还是创新发展，一直走在全国的前列。
先行先试，敢为天下先近四十年来，深圳物业管理秉持“先行先试”的特区精神，创造了多项国内第一，引领着国内物业管理行业的发展：诞生第一家物业服务公司——深圳市物业管理有限公司，率先对传统房屋管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索，标志着我国内地物业管理的诞生我国内地第一家物业服务企业——深圳市物业管理公司成立第一个业主委员会——天景花园小区业委会。
随后，全国各地陆续借鉴这一做法，业主委员会从深圳走向全国。
这对整个物业管理行业的规范与健康发展起到很大的推动作用。
成立第一家物业管理行业协会——深圳市物业管理行业协会,开创了物业管理行业规划、行业培训和行业管理的先河。
目前,深圳物协会员单位数量从第一届理事会时的57家发展到现在的1400多家。
第一个采用招投标方式选聘物业管理公司。
1994年1月，在深圳市住宅局组织的莲花北村物业管理项目招投标试点中，深圳万厦居业有限公司中标，开创了物业管理项目招投标先河。
出台第一部地方性物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
这既是深圳物业管理逐步走向完善的象征，也标志着物业管理逐步走上法制化、规范化的轨道。
率先推行物业管理持证上岗制度——推动物业管理培训走上规范化轨道。
这是政府为增强行业发展后劲、推动行业上新台阶的又一重要举措，为推进深圳市乃至全国的物业管理学科建设奠定了基础。
首创企业资质管理、推动行业健康发展。
1996年10月24日，深圳市住宅局发布《深圳市物业管理资质证书管理规定》，对物业服务企业实行甲、乙、丙级的等级管理。
深圳物业管理企业尝试进行多元化转型-上书房信息咨询
深圳物业管理企业尝试进行多元化转型房地产调控成效明显物管行业正在变革物业管理行业从目前发展来看，尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势，截至2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平方米，百强企业管理面积占全国总量29.44%。
TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。
在中国物业管理协会副秘书长、之平管理执行董事兼总裁余绍元看来，近几年来，物业管理行业提速明显，已经进入了企业涌入、资本热捧、兼并加速的高速发展节奏，俨然成为了风口。
他称：“今天一定是物业管理行业发展最好的时代，中国经济总体已经不可避免、不可逆转地在由工业时代，向服务经济和体验经济时代转型。
”不过作为房地产行业衍生物的物管行业也正在经受着房地产行业市场变化的冲击。
“目前，一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，三四线城市房价也趋于稳定。
同时我们正在进行12个大中城市住房租赁试点工作，支持北京（楼盘）、上海（楼盘）市积极探索发展共有产权住房。
目前在抓紧研究制定房地产长效机制。
同时，抓紧推进住房租赁市场立法工作。
应该说，房地产调控效果持续显现。
”住建部部长王蒙徽指出。
在此情形下，许多房企纷纷转型，现金流更加稳定以及“轻资产”模式的物业管理领域正成为众多房企新一轮的发力点。
物业做为房企市值重建的平台作用开始凸显。
中海物业、中奥到家、绿城服务纷纷登陆港交所。
今年9月14日，雅居乐也发布公告称，已申请分拆物业板块——雅生活在港交所主板上市。
同时万科、碧桂园、富力等业内大佬也在计划分拆物业上市，房地产行业正在面临着深刻的变革，过去的经营模式已不再能够较好的适应时代的发展，而处在房地产产业链上的物业管理和中介行业也需要寻找更多的盈利增长点，随着互联网的发展，物业公司开始向着平台化和资本化转变。
深圳物业满意度调查：物业服务要 “十五化”-上书房信息咨询
深圳物业满意度调查：物业服务要“十五化”1、服务手段“科技化”在有条件的前提下，引入深圳物业管理服务软件管理系统，并投入运行。
从而契合21世纪物业科技化、资讯化的发展趋势。
2、服务人才“精英化”为适应深圳现代高科技物业管理高水平服务的需要，我们将多渠道培养与引入一些拥有现代意识与专业能力的专业人员，充分保障和满足业主持续不断增长的服务需求。
3、服务组织“专业化”打造一支专业化的服务队伍，对于项目的管理，我们将发挥和完善“专业化”的优势，为业主提供细致、周到的专业化服务。
..4、服务架构“简约化”以扁平化、直线管理为基础，使管理服务达到“效能、效率、效益、效果”的最佳目的。
5、服务设计“个性化”针对不同类型的物业使用人，我们将为业主度身定做“时尚、实用、便利”的服务方案，为满足业主的心理预期期望，提供彰显其个性特征的“个性化”服务。
6、服务控制“规范化”“管理按制度办事，运作按规范进行”，通过有效控制切实保证管理服务按质量管理体系持续、稳定运行。
上书房信息咨询满意度研究中心十多年以来，成功服务150余家知名地产、物业公司，完成专项咨询案例500多项，累计完成客户满意度调研样本超过1000000个，服务的客户包括港中旅集团、天安数码城集团、绿景集团等物业公司，赢得广大客户的高度信任，受到业界的一致好评。
在物业服务管理中以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准，保证为业主提供优质的服务产品。
8、服务理念“人性化”在服务工作中首先考虑最大限度地方便业主，以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力争“零缺陷”的服务。
9、服务内容“菜单化”全过程、全方位、全时空地满足业主用户不断增长的需求。
10、服务效果“最佳化”力争在开展的业主意见调查活动时，能确保广大业主对我们的物业管理服务综合满意率平均达到95%以上，从而使得我们的服务效果“最佳化”。
11、服务责任“全员化”所有客户服务工作均实施“首问责任制”，强调在任何情况下，员工都要自觉维护业主的利益和公司形象。
我国物业管理行业的沉浮兴衰-上书房信息咨询
我国物业管理行业的沉浮兴衰物业管理最早起源于19 世纪60 年代的英国。
当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。
英国人奥克维娅·希尔(OctaviaHill)在1880 年至1886 年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，并且收到了良好效果，当地业主开始纷纷仿效。
这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。
1890 年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材料和技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，现代意义上的物业管理也应运而生。
1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——ChicagoBuilding Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
物业管理在我国首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。
20 世纪80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理首先由香港引入深圳。
1981年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。
长久以来，物业管理行业作为服务行业，属于劳动密集型产业，集中度较低，盈利水平良莠不济。
大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部门，为母公司楼盘提供后期物业服务，利润空间受到各方面限制。
因此在很长一段时间里，物业行业受到的关注度并不高，与资本市场的关联也非常小。
深圳满意度调查：深圳物业管理服务如何改善？-上书房信息咨询
深圳满意度调查：深圳物业管理服务如何改善？一是推进市场监管与服务智慧化。
加快建设全深圳市统一的物业管理信息系统，确保今年底初步投入使用。
逐步实现监管信息自动预警、派单、整改闭环。
同时，建立统一的业主电子投票系统，方便选聘企业、维修资金使用等决策。
二是双管齐下防业委会缺位、越位。
一方面，根据授权对配套文件进行修订，在放宽业委会成立条件、提高业委会成立率的同时，确保其运行规范。
另一方面，指导部分试点在居（村）民委员会下设环境和物业管理委员会，督促深圳业委会和深圳物业企业履行职责。
三是推行以项目为主的服务质量评价。
结合行业刚性要求和合同约定差异性，建立《物业项目服务质量评价体系》。
由区房管部门会同街镇等，定期开展以住宅项目为主的物业服务质量评价。
评价综合运用日常投诉办理、“双随机”抽查、第三方评审等方式，评价结果向社会公开。
四是促进深圳物业服务向智能、绿色发展。
制发《关于开展智能物业小区暨物业管理示范项目创建工作的通知》，对示范小区在设备智能监控、网上报事报修、绿色低碳管理等方面，明确评价标准。
每年建设一批示范小区（今年力争创建100个），推进智能、绿色、和谐物业小区建设。
上书房信息咨询满意度研究中心十多年以来，成功服务150余家知名地产、物业公司，完成专项咨询案例500多项，累计完成客户满意度调研样本超过1000000个，服务的客户包括港中旅集团、天安数码城集团、绿景集团等物业公司，赢得广大客户的高度信任，受到业界的一致好评。
五是切实落实属地属事管理责任。
一方面，针对行业和季节特点，指导区县和企业抓好物业小区安全隐患排查与整改。
另一方面，督促区县房管部门协同相关部门、街镇，将矛盾排查与化解纳入属地常态化工作，发挥街镇物管联席会议作用，促进物业小区和谐稳定。
深圳物业要管理做减法,服务做加法-上书房信息咨询
深圳物业要管理做减法，服务做加法业主客户觉得物业服务人员很牛很拽，进了小区大门要遵守很多规矩，横不行竖不行横竖都不行，心生怨气却也徒呼奈何。
而相对应的，物业服务人员自打踏入物业行业以后，始终觉得自己很悲催，“前世作孽，这辈子搞物业”是物业很多人员口头禅，整天婆婆妈妈神经兮兮，东不好西不好东西都不好，心有不甘却也无可奈何。
这几年，物业行业有了一些资本化实践案例后，行业内有些企业飘飘然，有追求概念包装忘了服务根本的，有鼓了钱包四处趾高气扬的，恨不得一夜间成为市场中英雄、资本里土豪。
而被物业管理成本、经营风险压得灰头土脸的那些行业穷亲戚，不是喊穷就是叫苦，可惜自打行业出了些土豪，穷亲戚的声音一下子变得微弱了。
就物业管理行业来说，不会因为有了些资本化案例，而使行业获得量的突破、质的飞跃，我们回头看看A股市场上那些“老八股”的当年今日就知道了，对这种陡增的物质名利，能淡然处之的才能享受到其中便利，否则喧哗过后徒增落寞。
物业行业本质上是“对物的管理，对人的服务”，互联网时代下，先进的物业管理企业可能还有“对资源的整合”，从而实现合同契约下的专业服务价值。
合同契约作为经济导向的价值交易，要维持自身经营收益、提高消费者服务体验着实不易，个人以为“管理做减法，服务做加法”值得我们思考。
管理做减法我们几千年来的定性化思维方式，很容易把“管理”玩坏。
典型的如“和尚喝水说”，因为一个和尚挑水喝，二个和尚没水喝，引来第三个和尚做顾问咨询专家制订完善严密规章制度，随后第四个和尚来监管制度执行，第五个和尚精准绩效考核，第六个和尚说情怀讲理想保持组织凝聚力，第七个和尚……管理越做越细、越讲越玄乎、成本也越来越大，大到可能已经把挑水和尚累趴下了。
现在有许多企业中的伪管理专家，总是喜欢乱扯大旗乱唱管理大戏，好端端的把讲科学讲规律的管理行为，搞成以混取胜、以乱获利的伪管理，对于这种伪管理，大可做减法，减到见真面、吐真气、做实事、求实效。
深圳物业满意：深圳不同物业类型的管理服务分析-上书房信息咨询
深圳物业满意：深圳不同物业类型的管理服务分析一、商住物业的管理与服务现实中，深圳物业管理与服务的具体施行难以做到面面俱到，“顺得哥情失嫂意”往往是物业管理施行过程经常处于尴尬并难以调和的两难境地，又因不同的物业类型各有管理方法和服务标准，且业主看到只是表面上形似貌合的工作，而物业服务企业不可能就每次或每件事毕都要向业主作出交代，长此以往便产生了误解、误信引致误认、误判的主观猜断，在业主中形成信任危隘，由于猜想的疑惑不断叠加，加上沟通机制的渠道运行不畅，会极大影响双方的合作情愫和合同履约的执行力。
目前大多数同区域的商住楼宇或各独立功能的住宅楼宇与商业物业楼宇的管理是整体打包提供服务的，虽然在编制管理方案和服务规范中已有区分不同物业类型的管理要求和服务标准，但具体实施过程完全没有分门别类有针对性的开展工作，所有物业服务企业或服务中心的职能部门只是“混合作战”，难怪不同物业类型的业主会产生不同意见和不谋想法，难免物业管理与服务会出现移位、难落实及不满意的埋怨与诉求。
对于住宅与商业混和一体的物业管理，应有以下基本做法：1、按照公共资源共同使用的原则，制订统一收费标准并提供统一的管理与服务；2、根据不同物业类型、不同重点、难点以及服务收费标准的不同，制订管理方案和服务要求，配置不同专业人员实施对应的管理与服务，保障不同服务缴费的业主享受应有的物业服务；3、建立住宅与商业物业管理两盘帐，做到账目可依、可询、可查、可示；4、严格区分住宅与商业人流的行人与行车分道的管制措施，尤其是物流运输与卸货场地的设置管理，杜绝隐患发生。
上书房信息咨询满意度研究中心致力于满意度研究10年之久，拥有一流的专业调研执行团队，已累计为500余家各类客户提供了研究咨询、调研执行、数据分析等专业信息服务，服务的客户包括港中旅物业、绿景物业、长春北湖科技园、地铁集团锦荟PARK项目等，赢得了广大客户的认可和支持。
实践证明，业主不会怪责物业服务企业工作中出现的过错与失误，但最不能原谅的是对业主的欺瞒或惺惺作态的服务造作，尤其是口若悬河不为人相信的不绝诳语。
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深圳物业管理转型研究
说起物业管理，转型升级并不是一个特别新的话题。
早在2014年5月，由中国物业管理协会组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题研究(住房和城乡建设部软科学研究项目，项目编号：2013-R4-5)就通过了住房和城乡建设部的验收。
课题报告《物业管理向现代服务业转型升级》在全行业发行后，引发业界企业对物业管理转型升级的关注。
同年的6月30日，彩生活登陆香港的资本市场，震撼业界，刺激业内一部分企业迅速制定转型发展的计划，带动和兴起了行业转型发展的热潮。
长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功转型首先是商业模式的重塑或再造，其集中表现为以下三个特征：要能提供独特价值、难以模仿和脚踏实地。
那么，物业管理转型升级的那条关键的“线”在哪里呢？
借用《物业管理向现代服务业转型升级》课题给出的答案：传统物业管理向现代服务业转型升级，是以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的物业管理服务产业，旨在通过对传统物业管理的改造，实现向现代物业管理的转型和升级。
课题组还给出了转型升级的五个方面：管理升级、模式创新、人才支撑、高附加值、高成长性——在这五个方面，最为核心的应该是模式的创新。
从当下的企业实践来看，行进在转型发展前列的企业来看，都是在商业模式方面进行了卓越的探索。
以万科物业为例，在让人眼花缭乱的远程设备监控系统EBA、业主App“住这儿”、睿服务员工使用的移动工具端“助这儿”、战图系统等等的背后，是以“让物业管理2更简单”为核心理念的“睿服务+睿联盟模”式。
绿城物业则围绕“幸福”核心命题，构建起了一个园区体系——盘活物业、业主、商家共荣共生的生态圈，打造让生活更幸福的全生命周期服务链。
而龙湖物业打出了“科技牌”，贴上了“科技物业”和“智慧物业”的标签，并通过“拥抱”千丁，意欲“让物业更精彩”。
今年年初发布的国家统计局的数据显示，2016年，我国服务业增加值比上年增长7.8%，占国内生产总值比重达51.6%。
这显然主要得益于大力发展服务业有关政策的不断落地，也是经济发展到一定水平必然出现的现象，特别是互联网进一步向各领域渗透、服务业规模不
断扩大的结果。
显而易见，中国的产业结构正在积极转型之中：由工业主导向服务业主导转变——由此，带给物业管理行业的是巨大的发展空间和转型机遇，尤其是随着当下互联网和科学技术的广泛应用，物业管理的科技化、智能化、产业跨界融合的趋势日渐明显。
回到文章开篇故事引申出来的第二个问题，业主需求的痛点在哪里呢？
纵观物业管理行业，一方面，经过35年的发展，行业已初具规模。
据国家统计局第三次经济普查和中国物业管理协会统计数据显示，目前我国物业服务企业10.5万家，全国物业管理面积约为165亿平方米，行业年主营业务收入超过4091亿元，在管物业资产价值超过50万亿元。
行业从业人员711.2万人，平均每年为社会解决20至30万人新增就业，近两年每年平均解决就业49.5万人。
另一方面，物业管理整体上仍然未曾脱离劳动密集型和管理落后、人才匮乏、附加值低等传统行业的属性，与此形成鲜明对照的是，不论是从物业的建筑物本体来说，还是与之关联的业主的需求，都在互联网时代发生了巨大的变化，如何把握其中的“痛点”，成为行业面临的重大课题。
从近两年的发展趋势看，互联网和资本的二重奏加速了行业转型升级的脚步。
有地产背景的大型物业服务企业或业务外拓或分拆上市，航母级的大企业开始浮出水面，并成为行业里的“收割机”，四处攻城略地。
这些大企业集团通常也是一个集成商，除了核心技术和服务，对部分服务进行全行业采购，把好的服务和产品集成起来。
当然，在集成的背后，要有良好的品牌影响力，规范化的管理能力，强大的资源整合能力，以及系统平台的提供能力。
在地产行业，已经实现了3000亿元规模的企业，在不久的将来，百亿元规模的物业服务企业也许很快就会出现，并且率先转型成为产业链服务集成商或者运营商。
但是，在这些巨变的背后，服务品质和体验感的提升往往难以同步。
随着社区O2O模式、“互联网+”思维的兴起，更多的物业服务企业则在传统的设备、安保、维修等基础服务之上，通过增值内容服务把业主转化为用户，从单纯的物业服务提供者转变为社区生活服务提供者，扩张企业的商业半径，发展一站式社区服务平台，甚至开始向业主贩卖生活方式。
在这一过程中，物业管理商业模式的创新带来了互联网技术的植入，不仅提高了物业服务的水平，提升了服务的品质和价值，改善了服务的体验感。
综合来看，不管是大企业，还是小公司，转型的关键是要依托现代科技特别是信息网络技术创新商业模式，使传统的物业管理运作模式发生变革和升级，由此带来服务品质的跃升，以及优良的体验感。
比如，服务集成、集中管控、远程监控、智能门禁、车库无人化管理、绿化自动喷灌、清洁机械化操作、业主在线报修与投诉等，甚至是智能机器人的使用等等。
1998年，一家名为“钻石多媒体”(Diamond Multimedia)的公司推出MP3随身听Rio。
2000年，另一家叫BestData的公司推出了Cabo 64。
这两款产品均性能优良，既可随身携带，又时尚新颖。
但最后获得成功的为什么是苹果的iPod，而不是Rio或Cabo 64?这是因为，苹果公司不仅仅为新技术提供了时尚的设计，而是把新技术与卓越的商业模式以及良好的用户体验结合了起来，集硬件、软件和服务于一体。
今年年初，国务院发展研究中心主任李伟曾表示，中国经济转型正从上半场的降速阶段过渡到下半场的提质阶段。
在这一阶段，服务业的转型发展还需要更多的创新精神来推动——物业管理，准备好了吗?。