房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理
搬迁补偿款会计与税收处理
1搬迁补偿款的会计处理搬迁补偿款的会计处理，财会[2009]8号第四条曾经对企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理有个解答，答复里指出了除了企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。
通过“专项应付款”过渡科目核算、补偿有结余的最终转入“资本公积”，除此之外的搬迁补偿款不要记入“专项应付款”、“资本公积”等科目。
在实际工作中，很多企业会计人员却偏偏喜欢用这两个科目，可能没真正理会财会[2009]8号的本义。
企业收到除上述之外的搬迁补偿款，财会[2009]8号要求企业按《企业会计准则第16号———政府补助》来处理：准则中列举以下两种情况：一种是收到与资产相关的搬迁补偿款，通过负债类科目“递延收益”来核算，搬迁后企业重新购建的资产通过计提折旧进入当期费用，而收到的搬迁补助通过递延收益在资产使用寿命内逐期转入营业外收入。
另一种是企业收到与收益相关的政府补助，补助分为两类:一类是用于补偿企业已发生的相关费用，取得补助时直接计入营业外收入；一类是用于补偿企业以后期间的相关费用，在取得时先确认为递延收益，等相关费用发生了，递延收益再来结转营业外收入；费用发生在前，补偿在后的收到时直接入“营业外收入”，无需通过“递延收益”科目。
2搬迁补偿款的税务处理搬迁补偿款的税务文件很多，2012年10月1日前企业基本执行财税[2007]61号文，2012年10月1日后是根据国家税务总局2012年第40号公告---关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告执行，同时国家税务总局2013年第11号公告又进一步对2012年40号公告作了补充,这个文件突出了企业与政府签订搬迁协议时间的重要性，10月1日前签订的企业，又在10月1日前完成搬迁，就可以按财税[2007]61号执行，这个文件优惠力度太大了，搬迁后购置的各类资产无需剔除搬迁补偿收入全额计提折旧。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。
对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。
本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。
会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。
2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。
3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。
记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。
2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。
3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。
4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。
在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。
常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。
2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。
注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。
税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。
2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。
3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。
4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。
税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。
财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。
该文件主要内容如下：1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。
其中：（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（2）以下各项直接核销专项应付款：机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；用于安置职工的费用支出。
3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。
4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。
在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。
下文对此进行讨论。
一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。
【会计实操经验】企业房屋拆除的会计分录
【会计实操经验】企业房屋拆除的会计分录随着全国各大大中型城市城镇化速度的加快,特别是武汉城中村改造的速度加快,城中村拆迁以及事后安置成为一个迫切需要解决的问题.房地产开发企业拆迁业务如何记账及做会计分录是众多拆迁开发商以及拆迁户关注的问题,第一会计网综合整理相关案例为您提供关于房屋拆除会计分录的信息.房屋拆除会计分录首先要确定说的拆迁费是哪种拆迁费?是付出还是收入的拆迁费?下面按付出拆迁费来会计作分录:土地征用拆迁补偿费能够分清对象的,借:”开发成本-房屋开发成本”账户,贷:”银行存款”或”应付账款”等账户.房屋拆除会计分录中,土地征用拆迁补偿费不能分清对象的,借:”开发成本-土地开发成本”账户,贷:”银行存款”或”应付账款”等账户,待土地开发完工使用时,再按一定的分配有关房屋成本核算对象的”土地征用拆迁补偿费”成本项目,借:”开发成本-房屋开发成本”账户,贷:”开发成本-土地开发成本”账户.下面按收入拆迁费按照财企[2005]123号关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知:根据下面房屋拆除会计分录具体执行.一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算.搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款.二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,区分以下财政部文件情况进行处理:(一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款;(二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款;(三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款;(四)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款.三、企业搬迁结束后,专项应付款如有余额,作调增资本公积金处理,由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足,应计入当期损益.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露.会计是一门很实用的学科，从古至今经历漫长时间的发展，从原来单一的以记账和核账为主要工作，发展到现在衍生出来包括预测、决策、管理等功能。
房地产拆迁补偿会计账务处理
房地产拆迁补偿会计账务处理
房地产拆迁补偿的会计账务处理通常涉及到多个方面，包括拆迁补偿款的确认、支付和记录等。
以下是一般的会计账务处理流程：
1. 拆迁补偿款的确认：
- 记录拆迁补偿协议：企业应当记录与拆迁相关的协议、合同等法律文件，包括拆迁补偿款的金额、支付方式、支付时间等重要信息。
- 确认拆迁补偿款：根据拆迁补偿协议，确认企业应获得的拆迁补偿款金额。
2. 拆迁补偿款的支付：
- 支付拆迁补偿款：企业按照拆迁补偿协议的约定，向被拆迁方支付拆迁补偿款。
- 记录支付凭证：企业应当保存支付拆迁补偿款的相关凭证，如银行转账凭证、收据等。
3. 会计账务处理：
- 记录拆迁补偿支出：在企业的财务报表中，将支付的拆迁补偿款作为一项支出进行记录。
具体科目可能为“拆迁补偿支出”或“其他业务支出”等。
- 确认拆迁补偿收益：如果企业因拆迁获得了补偿款，并且该补偿款超过了企业的拆迁成本，那么超出部分可以被视为拆迁补偿收益。
在财务报表中，可以将这部分收益记录在“其他业务收入”或“营业外收入”等科目中。
- 摊销拆迁补偿成本：如果企业的拆迁成本需要在多个会计期间进行摊销，那么应当按照合理的摊销方法，在相应的会计期间内将拆迁补偿成本进行摊销。
浅析企业拆迁补偿款相关会计处理及税务处理
浅析企业拆迁补偿款相关会计处理及税务处理作者：侯忠超张会军来源：《现代经济信息》2014年第04期摘要：在我国推进城镇化建设进程中，很多企业会遇到拆迁问题。
企业在取得拆迁补偿款及利用拆迁补偿款购买土地、重建厂房、购置设备时如何进行相关会计处理及税务处理，不少会计人员存在误区。
本文根据企业会计准则及国家税务总局的相关规定，对企业拆迁补偿款相关会计处理及税务处理进行分析，以期对实务工作提供些许帮助。
关键词：拆迁补偿；会计处理；递延收益；税务处理；汇总清算中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-02一、拆迁补偿款相关会计处理（一）目前存在的会计处理误区1.未及时从专项应付款转入递延收益企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失等直接计入营业外支出时，未将对应的金额从专项应付款转入递延收益，也未将递延收益转入营业外收入。
2.误将收到的补贴收入冲减搬迁后新增资产价值一些企业将剩余的拆迁补贴款抵减新增资产原值，或者在新增资产按照实际成本入账后，将专项应付款余额转入递延收益，并同时将递延税款余额全部计入当期“营业外收入”，再对新增资产补提折旧，减少新增资产账面净值。
以上两种处理方式会造成低估资产，使财务报表不能真实反映企业资产价值。
（二）会计处理依据针对企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，企业会计准则解释第3号第4点给出了具体指导意见：“收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。
其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。
企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。
浅谈取得拆迁补偿房屋资产如何进行会计与所得税处理
2021.2B160工作交流浅谈取得拆迁补偿房屋资产如何进行会计与所得税处理◎文/秦燕宁摘 要：由于城市化进程的不断加快，在城市化建设过程中必然面临着拆迁与重建，于是拆迁补偿房屋资产问题就受到社会各界的广泛关注。
房屋拆迁补偿在国内有多种形式，每种形式适合不同的情况，但是目前在房屋拆迁补偿资产方面还存在一些问题。
文章对取得拆迁补偿房屋资产如何进行会计与所得税处理进行了深入地研究与分析，旨在进一步提高处理拆迁补偿房屋资产工作的水平。
关键词：拆迁补偿房屋资产；所得税；处理；法律法规0 引言因为当地政府对城市进行整体规划或改造，使有些企业面临搬迁或重建问题，对于因此而从政府取得的拆迁补偿房屋资产，企业面临着不同的会计处理方式，在所得税方面的处理方法也有所不同。
根据《企业会计制度》《企业会计准则》《城市房地拆迁管理条例》等文件，文章对拆迁补偿房屋资产的会计与所得税处理进行了全面阐述，希望可以起到一定的借鉴作用。
1 拆迁补偿房屋资产交易性质分析国家出台的《城市房地拆迁管理条例》中规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿和二者集合。
不管哪一种交易行为，都要遵守公平交易的原则，公平交易就是等价交换，这是自古不变的道理。
被拆迁与补偿双方要在拆迁补偿协议中约定对旧房产以及相应的土地使用权补偿的价格和款项，这就是旧房产以及土地使用权的公允价值。
在双方签订的拆迁补偿协议中，要约定被拆迁单位或者被拆迁个人应该取得的经济利益，同时要明确规定经济利益的具体金额或者折算形式。
在所产生的经济业务中，取得的新房产与被拆除的旧房产以及相应的土地使用权，其公允价值一般情况下是不相同的。
如果在不涉及补价的情况下，新房产的实际价值高于旧房产以及相应的土地使用权公允价值的部分，其实质就是对被拆迁单位或个人的经济补偿，是经济补偿的一种形式。
如果在涉及补价的情况下，新房产价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值与支付的补价之和，这种情况属于旧房产被拆除单位或个人所取得的经济赔偿；如果是在旧房产被拆除方收取补价的情况下，新房产的实际价值与所收取的补价之间的差价部分属于旧房产被拆除方所取得的经济赔偿。
房地产企业收到补偿款的处理
房地产企业收到补偿款的处理房地产企业在开发的过程中‚往往要发生拆迁补偿行为‚为了鼓励房产开发建设‚当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题，对此分析如下：一、会计处理当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。
而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助》的规定来处理。
企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。
所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。
根据《企业会计准则第16号——政府补助》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
根据《企业会计准则第16号——政府补助》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理1. 引言拆迁补偿费作为政府对于拆迁项目中被拆迁户的经济补偿，涉及到会计和税务处理的问题。
在本文中，我们将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理方法，以便更好地理解和处理相关问题。
2. 拆迁补偿费的会计处理拆迁补偿费的会计处理主要涉及以下几个方面：2.1 拆迁补偿费的确认根据国家相关政策和法规，拆迁补偿费应当按照一定标准和程序进行确认。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的实际支付情况，将其确认为相关资产或费用。
2.2 拆迁补偿费的分类拆迁补偿费的分类可以根据具体情况来确定。
常见的分类包括拆迁补偿费、搬迁费、过渡期生活费等。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的具体分类，进行相应的会计科目核算。
2.3 拆迁补偿费的计提和支付在会计处理中，需要将拆迁补偿费按照一定的方式计提和支付。
计提的方式可以采用一次性计提或分期计提的方式，支付的方式可以采用一次性支付或分期支付的方式。
在支付过程中，还需要与相关部门进行结算，确保拆迁补偿费的准确支付。
2.4 拆迁补偿费的确认和摊销拆迁补偿费在确认后，需要按照一定的摊销原则进行摊销，以平均分摊到相关期间的成本或费用中。
摊销的方式可以采用直线摊销或其他合理的摊销方式。
3. 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理主要涉及以下几个方面：3.1 拆迁补偿费的纳税义务拆迁补偿费作为一种收入，根据国家相关政策和法规，需要按照一定的税法规定履行纳税义务。
在税务处理中，需要根据拆迁补偿费的纳税义务，进行相应的税务申报和纳税付款。
3.2 拆迁补偿费的税务优惠政策针对拆迁补偿费，国家也提供了一些税务优惠政策，以减少被拆迁户的税负。
在税务处理中，需要了解并合理利用这些税务优惠政策，以降低被拆迁户的税务负担。
3.3 拆迁补偿费的税务登记和抵扣在税务处理中，需要按照国家相关政策和法规，对拆迁补偿费进行税务登记和抵扣，以确保纳税的准确性和合规性。
只有进行了税务登记，才能享受相关的税务抵扣。
房地产开发企业产权置换的会计税务处理
房地产开发企业产权置换的会计税务处理本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。
一、拆迁安置方式房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。
ﻫ货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿,同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。
产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换,并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为.此种方式,被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。
被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。
也叫“拆一还一”、“拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置,二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨.政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权,以土地出让的形式给开发商,开发商缴纳土地出让金后,政府给开发商办理土地使用证。
政府对于产权置换方式收回的土地使用权,政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。
根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地,不缴纳的还是集体土地。
ﻫ二、产权置换的会计处理ﻫ房地产开发企业产权置换过程中换出的新房，因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一"部分先不作收入处理,有的企业是用债务重组准则进行会计处理,这是不对的,还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。
什么是正确的呢,“以旧换新”才是对的,即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这笔经济业务由“购买＂和“销售＂两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房产价值在账面反映并将这部分资产摊入开发成本，再将新建房产以相同价格出售给被拆迁人做销售处理。
企业拆迁补偿费的会计和税务处理汇总
企业拆迁补偿费的会计和税务处理时间: 2006-11-23 17:32:51 | [<<][>>]企业拆迁补偿费的会计和税务处理作者：张剑锋近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。
城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。
这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。
城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。
本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对企业所收到拆迁偿款事项，从会计及税务方面进行分析。
目前，城市改造都是以政府为主导进行的。
由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。
房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。
在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。
一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。
为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。
补偿的对象既包括自然人也包括法人。
根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
（1）产权调换。
拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。
这是一种实物补偿形式。
（2）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
这是一种货币补偿形式。
企业拆迁补偿费的会计与税务处理汇总
会计处理：政策性 搬迁在会计处理上 需将搬迁收入和支 出分别进行核算； 商业性搬迁则将搬 迁支出直接计入企
业当期损益。
税务处理：政策 性搬迁的税收优 惠政策由政府出 台；商业性搬迁 则无相关税收优
惠政策。
土地增值税清算涉及的拆迁补偿费
土地增值税清算时，企业拆迁补偿费会计处理需遵循相关会计准则，如《企业会计准则 第4号——固定资产》等。
财务报表披露
资产负债表：企业拆迁补偿费作为非经营性资产在资产负债表中列示 利润表：企业拆迁补偿费对利润表的影响，如折旧费用等 现金流量表：企业拆迁补偿费对现金流量表的影响，如现金流入和流出的记录 所有者权益变动表：企业拆迁补偿费对所有者权益变动表的影响，如权益的变动情况
增值税处理
企业收到拆迁补偿费，应作为价外费用缴纳增值税 根据补偿款的性质，分别计算销项税额和进项税额 对于无法抵扣的进项税额，应进行转出处理 企业拆迁后购置固定资产，可以抵扣进项税额
税务风险来源：企业自 身管理漏洞、税收政策 变化、税务人员执法不 严等。
税务风险识别方法：建 立税务风险管理制度、 定期进行税务风险评估、 加强内部税务培训等。
税务风险防范措施：合理 规划企业税务策略、及时 掌握税收政策变化、加强 与税务部门的沟通等。
风险防范措施
了解相关法律法规：企业应熟悉国家有关拆迁补偿费的法律法规，确保在拆迁过程中不违反法律规定，从而避免 不必要的法律风险。
添加标题
注意事项：企业在处理企业合并、分立涉及的拆迁补偿费时，需注意保留相关凭证和资料， 确保合法合规地进行会计和税务处理。
其他特殊情况的处理
土地使用权补偿费：按照企业会计准则的规定，企业拆迁补偿费中包含的土地使用权补偿费应当计入企业拆迁补 偿费中，并按照税务规定进行税务处理。
常勇详细解读拆迁补偿款税务处理(绝对实用)
常勇详细解读拆迁补偿款税务处理（绝对实用）最近经常有企业会计咨询有关拆迁补偿涉税处理问题，本人就此问题梳理：1、房屋拆迁补偿款营改增后是否征收增值税？2、免征土地增值税是否需要税务办理？3、个人独资企业以及合伙企业拆迁补偿款是否征收个人所得税？4、如何处理政府拨付拆迁款企业所得税需要继续缴纳企业所得税的问题？等等问题一一进行梳理，如下内容仅为各位财务人员提供多个角度或换个角度思考问题，如有歧义请遵照主管税务机关的规定执行。
一、相关财税政策1、营业税以及增值税国税函【2007】969号《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。
”财税【2016】36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
2、土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条第三款规定，条例第8条所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
3、企业所得税国税【2012】40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》（1）拆迁补偿收入企业所得税处理原则性规定企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。
企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
拆迁补偿房屋资产会计及所得税处理
拆迁补偿房屋资产会计及所得税处理作者：李传献来源：《财会通讯》2008年第09期根据《城市房地产拆迁管理条例》规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
对以拆迁补偿方式取得房屋资产的企业，笔者拟通过分析探求较为恰当的会计处理方法。
第一，交易性质。
任何交易行为，都应当遵循公平交易原则，即等价交换。
双方在拆迁补偿协议中约定的对旧房产及相应的土地使用权补偿的价款，是旧房产及相应的土地使用权的公允价值。
拆迁补偿协议中约定的被拆迁单位或个人应取得的其他经济利益，则属于对其生产生活损失的赔偿。
在实际发生的经济业务中，取得的新房产与被拆除的旧房产及相应的土地使用权，其公允价值往往是不一致的。
在不涉及补价时，新房产的市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值部分，其实质是对旧房产被拆除一方的经济赔偿；在涉及补价时，如果旧房产被拆除的一方支付补价，新房产市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值与支付的补价之和，应属于旧房产被拆除一方的取得的经济赔偿；如果旧房产被拆除的一方收取补价，新房产市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值与收取的补价之差部分，应属于旧房产被拆除一方的取得的经济赔偿。
在会计处理上，应将取得的经济赔偿确认为营业外收入。
按照上述方法计算得出的经济赔偿若是负值，其实质是经济损失，在会计处理上，应将其确认为营业外支出。
如果前述拆迁补偿不是在政府的主导下进行，而是某企业与其他房地产开发公司之间的交易，就不存在被拆迁一方取得经济赔偿或形成经济损失的问题。
旧房产被拆除的一方，在对方交付新房产时，即取得了相应的经济利益。
如果旧房产是自行拆除的，交付给对方的是土地所有权；假如是将旧房产交给对方进行拆除，从形式上看，交付给对方的是房屋，但实质却是土地所有权。
原因是：对方交易的目的是旧房产所在位置的土地所有权，而不是旧房产本身，在法律形式上，也不办理旧房产的产权转移手续。
回迁房项目的会计和税务如何处理
回迁房项⽬的会计和税务如何处理⼟地征⽤费和拆迁补偿费构成房地产项⽬开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第⼆⼗七条规定，⼟地征⽤及拆迁补偿费⽀出是指为取得⼟地开发使⽤权(或开发权)⽽发⽣的各项费⽤，主要包括⼟地买价或出让⾦、⼤市政配套费、契税、耕地占⽤税、⼟地使⽤费、⼟地闲置费、⼟地变更⽤途和超⾯积补交的地价及相关税费、拆迁补偿⽀出、安置及动迁⽀出、回迁房建造⽀出、农作物补偿费、危房补偿费等。
其中，直接以货币形式⽀付的成本⽀出，会计和税务处理基本⼀致，⽽以⾮货币性形式⽀付的拆迁补偿⽀出、安置及动迁⽀出、回迁房建造⽀出，由于其⾏为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。
【案例】A房地产开发公司开发项⽬占地10000㎡，⼟地成本已发⽣货币性⽀出5000万元，其中⽀付⼟地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。
另外，在本项⽬中，需要按照1∶1的⽐例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150㎡)。
开发项⽬分两期进⾏建设。
⼀期项⽬占地⾯积6000㎡，⼆期项⽬占地⾯积4000㎡。
2009年9⽉，完成⼀期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际⽀出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，⼀期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在⼆期待建。
假设⼀期房屋对外售价为3000元/㎡。
请确定第⼀期完⼯开发产品会计成本和计税成本。
该公司认为，第⼀期竣⼯12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于⼀、⼆期回迁房套数和⾯积不等，第⼀期成本⾼，第⼆期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税⽀出，获得递延纳税的好处。
这种观点是否正确呢?我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号⽂件分析如下：第⼀期商品房的会计成本：1、⼟地成本货币性⽀出为：3500+1500=5000(万元)借：开发成本——⼟地征⽤及拆迁补偿费5000贷：货币资⾦50002、第⼀期回迁房40套建造⽀出：(7000÷75000)×40×150=560(万元)借：开发成本——⼟地征⽤及拆迁补偿费560贷：开发成本——建筑安装⼯程费5603、第⼆期回迁房20套因未实际发⽣，为反映成本的完整性，按照预算成本或第⼀期成本预提⼊账：(7000÷75000)×20×150=280(万元)借：开发成本——⼟地征⽤及拆迁补偿费280贷：预计成本——建筑安装⼯程费2804、⼟地成本合计：5000+560+280=5840(万元)5、第⼀期分配⼟地成本：5840÷(6000+4000)×6000=3504(万元)6、单位可售建筑⾯积⼟地成本：3504÷(75000-40×150)=507.83(元/㎡)7、单位可售建筑⾯积建筑成本：(7000-560)÷(75000-40×150)=933.33(元/㎡)第⼀期商品房的计税成本：房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种⽅式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
搬迁补偿款的会计处理
搬迁补偿款的会计处理关于搬迁补偿款的会计处理企业因搬迁而获得政府的补偿款，要如何进行会计处理？下面是店铺为你整理的搬迁补偿款的会计处理，希望对你有帮助。
搬迁补偿款的会计处理问：我公司厂房最近因政府规划为居民区，需要搬迁，政府给我们搬迁补偿款500万元，包括土地使用权补偿、厂房、机器设备补偿款以及搬迁费用，该部分收入应该如何进行账务处理?答：根据《财政部企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》(财企[2005]123号)之规定：一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：(一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款;(二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款;(三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款;(四)用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足，应计入当期损益。
企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
你公司应该按照上述规定进行相应的账务处理。
此外，对于搬迁发生的财产损失，应该报相应级别的税务机关批准(具体取决于各地规定)，才能准予税前扣除。
拆迁补偿费的会计处理一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。
为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。
补偿的对象既包括自然人也包括法人。
根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
关于回迁房的会计处理与税务成本的分析
摘要：在处理回迁房户主补偿问题的过程中，会涉及到税收的问题，这是房地产企业拆迁业务需要重点关注的环节。
房地产企业参与城市更新改造项目，处理回迁房户主补偿方面的问题，不仅应当做好回迁房会计处理工作，还要做好纳税工作。
本论文着重于研究回迁房的会计处理与税务成本。
关键词：回迁房；会计处理；税务成本当前的回迁房管理工作中，如果税收工作不到位，必然会对国家税务事业造成一定的影响[1]。
所以，企业需要对回迁房户主补偿采用恰当的核算方法，简便操作，将各项工作做到位，使得会计核算更加准确，并提高税款核算的准确性。
一、回迁房户主补偿问题回迁房户主在付出的同时应获得补偿，享受到房地产企业赋予的补偿待遇。
回迁房户主为企业的拆迁提供便利，同时获得一定的补偿，这方面国家已经出台了相关的规定，企业应按照规定执行，支付给回迁房户主相应的补偿，以资金的形式或者住房的形式提供，当然，还包括一些福利待遇，比如，回迁房户主要求享受租房待遇，企业支付一定的租房金，帮助回迁房户主缓解压力，保证安置工作顺利展开。
企业与回迁房户主签订合同之后，各项工作就按照合同的内容执行，而且具有法律效力[2]。
在这个过程中，会涉及到各种名目的资金，需要针对回迁房做好会计处理工作，控制好税务成本，以提高企业的经济利益[3]。
二、回迁房户主补偿的会计处理回迁房户主在为企业提供开发条件的时候，企业应支付给回迁房户主一定的补偿。
对于企业而言，如果在对回迁房户主予以安置的过程中产生负债，应采用恰当的处理方式，将这部分计入到产品成本中，作为企业成本。
企业对回迁户提供的补偿,无论是住房的补偿，还是资金的补偿，都应计入到存货成本当中。
如果在这方面的处理过程中存在非常的消耗，回迁房户主还需要享受额外的补偿待遇[4]。
比如，回迁房户主要求的住房面积没有原来的住房面积大，就应由企业对多出来的住房面积以资金的方式予以补偿。
如果回迁的住房存在一些问题，比如，下水管损坏，或者暖气漏水，或者窗户破损等等现象，在回迁房户主入住之前都需企业派专人处理，对于这部分消消耗应计入到当期损益中。
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房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理
2010-08-31 09:24:40 来源：互联网
房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。
对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。
该项目于2009年5月完工。
2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。
2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。
该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。
该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。
其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。
计算过程如下。
1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。
2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。
需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。
视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。
3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。
需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母。
4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；
视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。
会计处理如下。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号———非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：
借：开发成本———拆迁补偿费5530
贷：应付账款———拆迁补偿费5530
借：应付账款———拆迁补偿费5530
贷：主营业务收入5530。
2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：
借：主营业务成本———土地征用费及拆迁补偿费3249.8965
贷：开发产品3249.8965。
税务处理如下。
1.企业所得税的处理。
《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
因此，A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。
需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。
2.土地增值税的处理。
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。
假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。
回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。
由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。
该项目土地增值税清算计算过程如下：
不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；
扣除项目金额＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（万元）；
增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；
增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；
已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；
应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。
3.营业税的处理。
（1）纳税义务发生时间。
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（2）计税依据。
国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。
笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。
A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝
4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（万元）。
（3）开具销售不动产发票问题。
A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。
需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。