万科天津万科水晶城地产项目广告推广策略提案-世纪博瑞
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
天津万科品牌推广策略-1
2004年－2005年，跨越发展期
项目运营： 水晶城、东丽湖和假日风景， 一年操作三个项目，一改往日单项目操作模式。
品牌运营： 05年首度推出“现在，我们能为你做更多”品牌主题， 初次建立万科的品牌形象，有效提升万科品牌认知度。
户外
2006－2007，飞跃发展期06
项目运营： 水晶城、东丽湖、假日风景、金色家园和金域蓝湾，首次 五盘布局天津。
中石油桥项目：南开区国际精英社区 与金色家园同一片区，产品形态类似，全部为万科精装单位推出时 间为08年下半年。
新时尚（金域蓝湾三期）：滨海核心又一高端社区 与金域蓝湾有着类似的显赫地段，是城市都心型高端社区，产品形 式待定，推出时间为08年下半年。
中天项目：全部精装产品，推出时间为08年上半年。
天一MALL：商住项目， 08年下半年推出精装公寓住宅。
品牌运营： 推出品牌宣传语“住在天津 ，选择万科”，并进行全方位 推广，初步确立了天津万科领先的市场定位。
户外 报纸
报纸
2006－2007， 飞跃发展期 07
项目运营： 水晶城、东丽湖万科城、假日风景、金色家园、金域蓝湾， 销售面积达44万平方米，销售额首次突破30亿，销售额位居 天津第一。
品牌运营： 结合奥运热点，万科品牌顺势推出 “同一个天津，同一 个万科” ，以更为自信的姿态，确立万科天津地产领跑 者的市场地位。
天津万科已有项目08推售情况
万科金域蓝湾，位居滨海中心，，以显赫地段，核心城市资源及产 品为核心卖点，08年推出一期毛坯单位和二期2号、8号精装单位 及车位，价格预计将突破2万元/平米，显然是城市型高端住宅。
东丽湖万科城，位居滨海新区，以稀缺的湖岛自然资源，和新市镇 大住区规划等卖点，08年推出毛坯、精装及工业化新品。
天津某项目宣传推广策划案
天津某项目宣传推广策划案一、项目背景天津某项目是一项位于天津市的新建商业区项目，拥有优越的地理位置和强大的城市资源，致力于打造成为天津地区的文化、商业和娱乐中心。
为了宣传推广该项目，吸引更多的投资者和消费者，我们制定了以下的宣传推广策划案。
二、目标受众1.投资者：吸引国内外资本投资者，提供优质的投资机会。
2.商家：招募品牌商家，打造多元化、高品质的商业环境。
3.消费者：吸引消费者前往项目区域购物、娱乐和休闲。
三、宣传推广策略1. 建立完整的品牌形象通过精确定位和差异化策略，确定项目的品牌定位和形象，包括项目名称、标志、口号等。
通过设计专业的品牌形象，以打造独特、可识别的品牌。
2. 多渠道推广（1）媒体推广：通过广告、新闻稿、媒体合作等方式，在主流媒体上广泛投放项目宣传信息，提高项目曝光度。
（2）社交媒体：通过建立项目的官方网站和社交媒体账号，定期发布有关项目的最新动态，与受众互动，增加项目的知名度和影响力。
（3）线下推广：在项目所在地的商业、文化等重要场所，设置展示展示板、海报等宣传物料，增加项目的曝光率。
3.举办活动（1）品牌发布会：策划并举办项目的品牌发布会，邀请媒体、投资者、商家代表等参与，通过发布项目的详细信息和未来规划，提高项目的知名度和信誉度。
（2）主题活动：根据不同节假日或时令，组织主题活动，吸引消费者前往项目区域参与活动，提高项目的知名度和吸引力。
4.与企业合作与知名品牌企业进行合作，通过品牌联合推广和互惠合作，实现品牌效应的叠加，扩大项目的影响力。
5.提供购物优惠和奖励通过提供购物优惠和奖励，吸引消费者前往该项目购物、消费，养成消费者的消费习惯，提高项目的客流和销售额。
四、预期效果通过以上的宣传推广策略，我们预期能够达到以下效果：1.投资者数量增加：吸引各类资本投资者，实现项目的融资和发展。
2.商家数量增加：吸引各类品牌商家入驻，建设多元化、高品质的商业环境。
3.消费者数量增加：吸引消费者前往项目区域购物、娱乐和休闲，提高项目的客流和销售额。
万科城8-10月推广方案(8[1]29).
![万科城8-10月推广方案(8[1]29).](https://img.taocdn.com/s3/m/a755f5cb33d4b14e852468f3.png)
10月
5
营销推广主题
9.2１日房展
重要时间节点
8月
会＼样板房开放 9月
9.27日首期认购
联排 10月
１０.27日正式开盘
独栋、联排 11月
12月再次开盘推
出3栋望江高层 12月
3月再次开盘推
出社区内部高层 2008年3月
片区线
主题：大佛山居住 时代从这里开始
推广配合：软文2篇
主题：万科城在中国
品牌线 产品线
国庆现场活动 风水论坛 陶博会活动 乐丛、禅桂展点 现场开卖活动
禅桂资源客户发掘
周边各镇区资源拓展
（丹灶、西礁、狮山、乐从、禅 桂城区、石湾、张搓、罗村等）
一、媒体广告宣传
媒体计划
媒介方式 户外广告 时间 8—10月 媒体类型 南庄\禅城
电视广告
电台广告 报刊广告
8月
推广方式主题 10月
10月
１０.27日正式开盘
独栋、联排
片区线
品牌线
产品线
纯西班牙山水别院 尊崇境界，荣耀人生 ,纯西班牙山水别院闪耀登场 万科城生活篇 独立别墅稀缺、唯一的信息 江岸生活结合产品、配套的诉求
电台
电视 软文\硬广诉求 户外
纯西班牙山水别院
营销活动部署
各区域巡展、看楼车接 送、引入交通线路 系列软文炒作、DM、杂志 07年８月 07年9月 07年10月 售楼部开放 样板房开放
开盘引爆
硬广、影视
筹备阶段
亮相阶段
引爆阶段
营 销 事 件
客 户 经 营
农行理财讲座 产品发布会 万科品牌鉴赏之旅 （深圳体验之旅）
现场到访客户梳理 南庄政府企业资源发掘 品鉴之旅客户梳理 深访客户梳理
万科地产各地推广案例分析(小)0113_图文
2、项目资源
地处广佛都市圈核心地带，地处广 州市重点规划的“低密度高尚住宅 区”——金沙洲片区，原生态珍贵 山水资源丰富；是万科地产进军广 州市场的首个项目，是目前万科广 州战局中距市中心最近的项目。 社区近10000平米特色商业、中山 大学附属四季花城外国语学校，伴 山泛会所等。
3、品牌形象 广告语：有一个美丽的地方 广告表现——
2、项目资源
位于广州金沙洲首席地段，直接接驳 内环路，可快速到达市中心各个角落 ， 20分钟即刻到达天河北商务圈。 按照政府规划的“金沙洲未来居住中 心”，将形成一扇、三轴、五环、四 射的路网格局，而金域蓝湾正是处于 道路布局的圆点，成为中心之心；随 着政府投入力度的加大，各项配套设 施的完善，特别是在该区域上规划中 的集办公、休闲、购物等功能于一体 的商务中心，与项目仅一路之隔，都 市生活近在眼前。项目拥揽480米珠 江水系中生态保持较为完整的水岸线 ，通过“户户亲水”的人性化设计， 达成了大部分住户东向或东南向望江 的视觉享受。
在每一次的市场变革当中，万科都会更早的迈出第一步， 并且坚定的沿着正确的方向一直向前。这一次也不例外。
发展历程
2000年以前 供应毛坯房
2000——尝试 万科开始尝试精装修，通过在「春申一期」中的一栋47 套做精装修，并总结经验教训，用时间考验精装队伍的 素质，选用最好的队伍成为战略合作伙伴，为今后的精 装修工程品质提供保障。
万科各地项目展示
上海 天津 成都 南京 宁波 沈阳 佛山 深圳
上海项目
万科红郡 万科蓝山
万科红郡
万科红郡位于华漕镇金丰国际社区内， 区域内上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校等 国际教育资源丰富，国际化居住氛围浓厚。 万科红郡以“国际家庭居住解决方案”为其核心价值， 采用英式Tudor并加以改良为其建筑风格， 首次将“全面家居解决方案”引入别墅作品， 缔造更高品质国际生活。
天津某地产项目全程市场推广方案
天津某地产项目全程市场推广方案2.目标客群：本项目主要面向广大年轻白领和家庭购房者，他们对购房品质、环境和生活便利性有较高的要求。
二、市场推广目标1.销售目标：在项目规划总价值内，达到60%的销售额。
2.品牌建设：提升本项目在天津房地产市场的知名度和美誉度，打造高品质、高性价比的地产品牌形象。
三、市场推广策略1.品牌塑造(1)命名规划：选择一个寓意吉祥、与天津有关联的名字，打造独特的品牌形象。
(2)Logo设计：设计简洁大方、富有创意的Logo，结合项目所处地理特色。
2.线上推广(1)网站建设：建立专属项目官方网站，包括项目介绍、户型图、周边配套设施等内容，提供在线预约、咨询等功能，提升用户体验。
(2)社交媒体运营：在微博、微信等社交媒体平台上开设专属项目账号，发布项目动态、户型图、购房政策等内容，与用户进行互动交流。
3.线下推广(1)户型体验展示：开设样板房，进行实物展示，提供购房者参观体验，并配备专业销售人员进行解答。
(2)楼盘周边宣传：在项目周围设置宣传牌、广告等，增加项目的曝光度。
(3)公众演讲：邀请业内专家进行公众演讲或讲座，提升项目的知名度和可信度。
4.广告宣传(1)电视广告：在天津市重点电视台播放动画广告，展示项目的优势和卖点。
(2)户外广告：在天津市主要的商业区、交通枢纽等关键位置设置户外广告牌和标语，吸引目标客户。
5.优惠政策(1)首付优惠：针对购房者，提供一定比例的首付优惠，吸引购房者。
(2)融资优惠：与银行合作，提供贷款优惠政策，降低购房者的购房成本。
四、市场推广实施计划1.市场调研：调研天津市场，了解目标客户需求及购房偏好。
2.品牌定位：根据调研结果，确定品牌定位和推广策略。
3.市场推广预算：根据推广策略，制定市场推广预算。
4.策划与设计：根据品牌定位和推广预算，制定推广活动方案、设计推广资料等。
5.线上推广：建设官方网站、开展社交媒体运营等。
6.线下推广：开设样板房、设置宣传牌等。
万科水晶城地产项目广告推广策略提案图文版
对比 保留 叠加
在满足业主居住条件的前 提下，汲取五大道建筑精 髓，从街区尺度、公共空 间、建筑形式以及院墙处 理方面都进行了积极的对 比与借鉴。 同时将原厂区数十年风雨 记忆很好地保留了下来， 特别是保留下原厂区的道 路、铁轨和成片成林原生 树木。 进而运用叠加的手法，将 有典型特征和历史象征的 吊装车间与现代化社区组 合在一起，将原先的历史 文脉与当代建筑完美融合
“水晶城”－－－一个天津、业内、甚至全国都耳
熟能闻的名字。它所带来的全新的、甚至是革命性的居住 理念与改变对于这个时代都有着深远的影响。 首先它是成熟的，是万科十余年来致力于产品开发的结晶， 由南至北的产品实现。 它被全国不下十数个开发商争相复制，抄袭。 它被称为“花园洋房的升级产品”“城乡结合部的最佳解 决方案”。 它甚至成为了一种现象，“水晶城”现象……
保罗·福塞尔对于“中产阶段”这一类群体在书中提到如下的观点： 是最为虚荣和势利的阶层，原因则是由于他们像螺丝钉一样可以被随意替换，因而 最缺少安全感，生活也最焦虑。 在这样的心态中生活，首要的事情就是必须得到他人的承认，要在他人眼里看起 来 生活过的既得体又安全。因此他们的爱虚荣和喜欢炫耀在衣食住行和话语上必然体现 出 来。 从本质上说，他们中的大多数人都是从更低的社会阶层奋斗上来的，所以不可避 免 地缺少富人阶级才会有的高级生活品味，因而在生活里追求那些可以明确指示身份的 物品。
五大道的街景房屋不仅是建筑的集合，它更是实实在在生活形态的一种文化传递， 这样如果有一天全国人民都住上了现代化的高楼洋房了，老天津人还是可以来这里真 实怀旧。飘洋过海的各种外国建筑风格，更是大海文化熏陶的佐证。五大道，记录着 天津做为一个工业发达之地的港口的衰荣。也为今后这个城市文化的复兴埋下伏笔。
天津万科水晶城营销案例研究
行空间。人性化的道路
缓速装置
配套内容/分布
商业和公建配套 在小区入口处安排商业设 施，使商业设施位于居民 出行必经之地既符合居民 现代生活的需要，提供生 活上的便利，又可以提高 商业的使用价值。中心会 所设于总体规划中“Y” 字型景观轴交叉点上是整 个小区的几何中心视觉焦 点其位置与公共交通紧密 相邻提高了可达性。
在地面标高和景观配置上都 有别于外部楼间空间。同时，邻 里组团封闭，车行在邻里外解决， 减少车行及闲杂人员的干扰。
主要为4层半建筑。 首层面积：150平米左右 价格： 80万元左右，随楼附带小院。 二层面积：140平米 价格：72－ 75万元左右 三层面积：130平米左右 价格： 68－70万左右 顶层面积：178平米左右 价格： 95万元左右 情景花园均价： 5500元/平米左 右
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（1）
建筑面积：149.14㎡
架空层储藏室：28.37㎡
错层四室两厅双卫
南入口首层。位于首层， 独享50㎡左右私家花园， 花池的设置，平添主人生 活情趣。
独有情景房，倍添院居 情趣
开间宽大客厅和餐厅， 视野开阔、采光充分
世联研究案例
天津万科水晶城
[关键字]： 住宅、TH、公寓、别墅
[简介]： 介绍了天津万科水晶城的基本情况：交通组织、建筑面积： 38.41万 ㎡ 容积率： 1 绿化率： 40% 总户数： 2700户 产品结构：情景洋房、 公寓、联排 组团：9
交通组织
从160多平米到接近 300平米。没有均价，按 套销售
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（1）
天津万科情景洋房房地产项目推广策略报告
记得一名学者曾这样说过，‚城市是文化的容器‛。也正因如此，有了五大道的
受。
当建筑形态不再成为购买的最主要理由时，历史与文化的份量及所能体现出的 价值尤显重要……
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前期完成了 万科品牌的推广 天津城市的解读与对位 产品前期概念推广 产品核心功能点的提练
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城市是点状的，即使点对点之间路路畅通，但是在不同的城市还是有不同的沉浮 演绎。如果说和北京的联动遥遥无期，时间又一次将选择的机遇放在了天津的面前， 割舍京城依恋，恢复开放的心态。珍视自身和外来的人文特征，天津城仍可以得到丰 满和自足。
早期天津的印象里就有着‚小上海‛的烙印，9国租界、36国建筑风格的并存，
目的与意义
挖掘并发现万科水晶城的价值所在 对于城市
对于业内
对于最终使用者……
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核心问题
找寻水晶城在市场中的位置。 解读水晶城产品功能，以及它所带来的革 命性居住的改变与提升。
塑造基于万科整体品牌文化之下的产品形
象与品牌。
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回归
主要线索与脉络：
改变
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天津这么多年依恋着北方，尤其是北京。这真是错误的单恋。如果学了上海呢， 那么起码在城市形貌上也应该发展成一个‚小上海‛了。这是我步行在五大道时候的 一种突发奇想。因为忘掉历史，忘掉地域，让自己的感官单纯起来，你会像我一样在 那时漫步出地道的上海的味道，流连再三。这种感觉竟然也经得住推敲。细想想，历 史上，天津是中国近代工业的摇篮，吸收融合了大量其他文化，还不是和上海一样， 聚集着大批文化名人，辉煌了大半个世纪。 做为那个时期遗留物的五大道两侧的历史房屋，不仅被妥善保存，而且正在使用。 它们代表着一种建筑尺度，是舒适的，因而是自由的尺度。是适应人而不是压迫人的。 时间赋予这个建筑群体以雍容的气度和图画般的街景，使之可以冷眼睥睨着高楼的怪 异和整齐划一的街景的丑陋。它们有共同低矮的围墙，多变的窗和屋顶，还有牌子标 明了建筑的时间和风格。即使在普通大众眼里，它们的设计已不重要，曾居住过的人 也渐渐不为人所知，重要的是时间的一瞬间被有心留驻，人和自然的和谐尺度被屡屡 丈量和发现。
万科水晶城产品推介会
赏心花院|首层|情景花房，庭院乐趣
150-170 m2 |三房三厅双卫 私家花园
三间主卧通过小过道组 织起来，空间利用合理
超过20m2主人房宽敞 舒适，可设衣帽间
近8.1米开间宽大客厅 和餐厅，采光充分
独有10㎡左右情景房， 倍添院居情趣
独享超过50㎡左右私 家花园，从小院入户
享受本次推介会购卡优惠后认购起价：3950元/m2，均价：4050元/m2
首层
两层共享空间 二层
阳光雅趣|双层共享，透天设计
阳光雅趣|TB1|三室三厅三卫|192.14 m2
起居室和厨 餐区分设
两层共享空间，上设采光天窗
南向卧室连 接露台
独立豪华主卧， 外接超大露台
双入口 卫生间
前后独立 小院,南北 双入口
首层
家庭室
二层
三层
院景公寓：围合庭院，亲情交融
院景公寓的基本特点
688 659 703 186 628
去往大港
水晶城的项目主题：享受生活的欧洲小城
规划由著名的加拿大BDCL公司担纲 充分考虑到地块的特性、与周边的关系，以及
人们的生活习惯和行为特征 保留历史遗留的元素，与新的元素形成对比；
旧有元素叠加在新的元素之上，使之被不断激 活，产生新的活力，让人们获得宛如生活在欧 洲小城的舒适体验
万科天津水晶城推广案
着最大的比重。
a,形象激活期 目标：建立起项目欧洲优生活的形象
主题阐述在新欧洲文化对天津的各方面的促进意义——
主题1：天津，城市在优化 主题2：天津，人在优化 主题3：天津，生活在优化
内容：城市欧洲文脉的进化 天津卖点——沿海港口城，空气好，环境美，有历史文化的追塑与传承，先进欧洲文
化登陆中国的口岸。
宣传形式：现场包装整改。系列报纸形象广告，软性文章炒作为主。
B,形象稳固期 目标：强化项目欧洲人文内涵 ，提炼本案独特的生活主张 主题：优社区。利益导入的核心品质表现 支撑点，优领域、优建筑、优庭院、优景观、优户型、优生活、优社区、优教育
宣传形式：
№ 展销会，№ 报纸、杂志、电视等组合强势推介， № 以情趣生活为主题的公关活动，№ 媒介参考：公交广告，路牌等、报纸
经营健康比经营事业重要，修身养性比金钱游戏重要，在他们的身上，总是多了一份修为，少了一份炫耀。
城市购房人群：（一步到位）二次或终极置业者 目标形象：买的人不是爆发户，而是高学历或资历、高收入、有身份、品位与格调的阶层 购房原因：位置/绿化好/环境优美/私密性/规划好/楼间距大/先进的设计与质量/安静/生活社区 购房决策：理想住宅，重视舒适，看中软价值，追求自我永恒价值的实现；讲究社区和谐美学， 讲究人与人间的关系，讲究私密独享。
文化品味一直是万科名豪的首要评判标准！
THANK YOU
社区在优化
现代的都市人，向往这样的居住环境，离尘不离城，把自己与家人收藏在自然或人文里，感受山 的清新，呼吸甜的空气，聆听水的声音，感受社区人文的真善美，出没在自然与城市之间，有可 随时享受城市的繁华。让你忘记工作，忘记时间，忘记压力；这里只有生活，只有纯净、悠闲……
天津万科水晶城(全案)
天津万科·水晶城·产品解析历史篇天津卫当代城居文化进化论——历史中建构未来万科“水晶城”二期“天津卫，三宗宝：鼓楼，炮台，铃铛阁”。
无论明清时期的各省会馆，还是上世纪初的五大道洋楼，每一个具有鲜明特色的历史时期都必定能找到它相对应的特定建筑标志——这些城市生活的化身，是天津卫这方水土上无可替代的人文创造，显现着不可替代的历史印记。
以至于更多的人开始认识到：建筑绝不仅仅是文化代言，它就是文化本身！寻找天津的当代建筑切入点以天津老玻璃厂的特征性工业建筑构件和当代先进建筑工艺为物质元素，以五大道的富足生活样本为精神参照，用建筑特征的触角透析地域文化，设计打磨：提起艾菲尔整个巴黎都会骄傲，万神庙顶立起罗马近2000年的阳刚，世贸是纽约永远的痛……世界各大著名城市的自信与魅力，都直接取决于它那些独有的建筑。
天津在近100年来拥有两处独有的文化入口：以鼓楼为象征的老城文化；以及以五大道为代表的近代洋楼文化。
后者虽是舶来品，但在了解过洋楼文化的兴衰变迁之后，终于明白谁才是天津洋楼文化的主人。
对于时间在这些建筑上留下的历史价值、文化价值以及审美价值，都统统成为天津的财富。
建筑文化的城市价值。
水晶城的建筑元素在五大道随处可见——楼梯2 楼梯3楼梯4 层层退台天津玻璃厂，一个经历了沧桑发展的国家大型二级企业，顺应天津市政府“向东向南”发展的战略，迁址到滨海新区。
于是天津玻璃厂这块“有故事的土地”，就成为万科在梅江南的一个力作——水晶城的开发模板。
天津玻璃厂演进到今天，厂区内长势良好的大树、造型别致的老厂房、废弃的铁路、卷扬机、消火栓、耐火砖等等，在加拿大BDCL公司设计师眼前展现了一幅幅生产、生活的真实画卷，给了规划者无限的遐想空间。
原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入水晶城总体规划中，共同组成了一个别具一格的Y形景观轴线；老厂区的几条主要道路形成了新规划中的交通路网；完整保留了老厂区原卫生院的一大片枝叶繁茂的树木，有效地留存了行道树，使社区内的街道有了类似"五大道"林荫路的气氛。