2012年物业管理师《经营管理》考试真题试卷-中大网校
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考85
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：【2013年真题】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和（）。
A.继承B.抵押C.保险D.信托正确答案：B2. 多选题：【2014年真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）。
A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众正确答案：BCDE3. 单选题：【2014年真题】长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策.债务结构决策.（）决策。
A.资本营运B.股利分配C.直接投资D.内部筹资正确答案：B4. 单选题：共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括（）A.交通费B.装修费C.能源费D.杂项费用正确答案：A5. 多选题：写字楼交通流线的管理，可遵循的原则包括（）A.分流原则C.简捷原则D.控制原则E.指导原则正确答案：ABC6. 单选题：【2013年真题】政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来能耗高的设备，会导致设备的（）。
A.第－类有形磨损B.第二类有形磨损C.第－类无形磨损D.第二类无形磨损正确答案：D7. 单选题：在物业管理企业类型中，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业是（）A.管理型物业服务企业B.专业型物业服务企业C.综合型物业服务企业D.混合型物业服务企业正确答案：C8. 单选题：物业管理最重要的－个责任是（）。
A.管理和确保业主的财务收入B.吸引和发现可能的租户C.对建筑物进行定期检查D.制定有效的租金收取政策正确答案：A9. 单选题：物业经营管理的常规工作中，支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的（）产生影响。
A.财务收益和市场价值B.投资收益和企业价值C.潜在收益和销售价值D.净运营收益和资本价值10. 单选题：收益性物业评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，通常称为最低（）收益率。
物业管理师物业经营管理章节习题与答案
2012年《物业经营管理》章节习题与参考答案第一章物业经营管理概述（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.企业房地产资产管理通常属于企业的（），因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。
A.常规业务B.特别业务C.核心业务D.非核心业务2..物业经营管理又称为（）。
A.物业设备管理B.物业资产管理C.物业设施管理D.物业服务管理3.物业经营管理是以（）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.商业性物业B.综合性物业C.收益性物业D.公益性物业4.（）是房地产投资信托基金和机构投资愿意进行商业房地产投资的主要物质载体。
A.居住性物业B.综合性物业C.公益性物业D.收益性物业5.（）具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。
A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼6.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（）。
A.甲级写字楼和乙级写字楼B.甲级写字楼和丙级写字楼C.丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼7.区域购物中心的建筑面积在（）以上，有效商业服务半径可达到（），由专业购物中心管理集团开发经营。
A.5万m2/100 kmB.10万m2/200 kmC.15万m2/300 kmD.20万m2/400 km8.区域购物中心定位于（），覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。
A.综合式消费B.休闲式消费C.家庭式消费D.企业式消费9.（）的建筑规模一般在3万m2。
以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。
A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场10.（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。
2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(2)-中大网校
2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(2)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为（）。
A. 成熟市场法B. 矩阵法C. 综合评价法D. 期末惯例法(2)写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划时主要依据（）。
A. 风险识别B. 风险评估C. 风险控制D. 风险调整(3)企业物业资产的经营效率取决于（）。
A. 企业的控制力B. 企业的发展战略C. 企业的规章制度D. 企业的管理思路(4)房地产置业投资的现金流量中，能够改变潜在毛租金收入的因素是（）。
A. 市场情况的变化B. 租金水平的变化C. 获利能力的增减变化D. 物业管理服务量的成本变化(5)收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（）。
A. 经济寿命B. 自然寿命C. 技术寿命D. 维护寿命(6)从消费者的角度来看，资金的（）体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
A. 收益价值B. 时间价值C. 空间价值D. 市场价值(7)物业经营管理层次中，房地产资产管理和房地产投资组合管理以（）为主。
A. 运行管理B. 灵活性管理C. 服务管理D. 策略性管理(8)旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者和（）。
A. 培训人员或会议客人B. 培训人员或商务人员C. 商务人员或观光客人D. 会议客人或观光客人(9)组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（）。
A. 组合投资的方针和政策B. 组合的投资分析C. 投资组合的构建D. 投资组合的调整(10)年利率为12%，存款额为10 000元，期限为一年，以一年1次复利计息则一年后的本利和为（）元。
A. 11 200B. 11 255．1C. 11 268．3D. 11 276．8(11)零售商业物业现场管理策略中，树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，成为企业()的中心。
物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案
物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案 ⼀、单项选择题(共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意) 1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以( )管理为主。
A.战略性B.策略性C.运⾏D.操作 答案：C 2.物业服务企业利⽤掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为( )模式。
A.物业服务提供商B.物业资源开发商C.物业顾问服务商D.物业设施维护商 答案：C 3.物业服务企业最为重要的⽆形资产是( )。
A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌 答案：D 4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发⽣⾷品卫⽣问题的风险，属于( )。
A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项⽬选择 答案：B 5.写字楼中的共⽤部位及共⽤设施设备属于( )。
A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源 答案：A 6.从消费者的⾓度来看，资⾦⽤于投资的时间价值体现为放弃( )损失所应独到的补偿。
A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费 答案：B 7.年利率为 6%，⼀年 12 次按⽉利率复利计息，则实际利率为( )。
A.0.5%B.6%C.6.17%D.101% 答案：C 8.我国住房抵押贷款的计息⽅式是按( )计息。
A.单利B.复利C.年度D.季度 答案：B 9.某投资者购买⼀商业店铺，购买价格为 300 万元，⽀付现⾦ 200 万元，其余部分由银⾏提供抵押贷款。
该项⽬投资的年经营收⼊为 90 万元，运营费⽤和抵押贷款还本付息额为 50 万元。
该项⽬投资的税前现⾦回报率为( )。
A.13%B.20%C.30%D.45% 答案：B 10 偿债付率的计算公式是( ) A.偿债付率=可⽤于还本付息资⾦/当期应还本付息⾦额 B.偿债付率=可⽤于还本资⾦/当期还本付息⾦额 C.偿债付率=可⽤于还本资⾦/当期还本⾦额 D.偿债付率=可⽤于还本付息资⾦/当期应还本⾦额 答案：A 11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是( )。
2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(2)-中大网校
2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(2)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标，是物业管理成本控制中（）的具体体现。
A. 全面控制原则B. 经济效益原则C. 责权利相结合原则D. 例外管理原则(2)关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（）。
A. 名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值B. 名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越小C. 当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等D. 当每年计息周期数m>1时，名义利率大于实际利率(3)下列写字楼物业管理的内容中，（）的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。
A. 强制租金的收取时间B. 制定租金收取办法C. 制定租金收取的项目D. 租户管理(4)为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行（）制度。
A. 安全管理B. 法律C. 预警D. 政治(5)某建筑物的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m<SUP>2</SUP>，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。
试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，计算其现值为（）元。
A. 21 350B. 27 654C. 30 256D. 34 167(6)业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于（）。
A. 固定预算B. 弹性预算C. 零基预算D. 滚动预算(7)物业成本管理按照与决策的关系，可将成本分为（）等。
A. 目标成本、计划成本和实际成本B. 边际成本、计划成本和实际成本C. 边际成本、差异成本和机会成本D. 实际成本、差异成本和计划成本(8)保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类，当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括（）。
物业管理师《经营管理》考试真题
物业管理师《经营管理》考试真题2012年物业管理师《经营管理》考试真题一、单项选择题1.在市场营销管理中，一般把能够影响消费者需求差异的因素作为( )的标准。
【2013年真题】A.市场管理B.市场分析C.市场调查D.市场细分【答案】D市场细分是选择目标市场的基础，为了保证市场细分的效果，需要明确市场细分的标准。
所谓市场细分的标准就是指根据何种因素来细分市场。
应该说，凡是能影响消费者需求差异的因素都是市场细分的标准。
如消费品市场细分标准一般可分为四类标准：地理标准、人口标准、心理标准和行为标准。
2.在管理的基本职能中，能确定物业管理方向性的职能是( )。
【2013年真题】A.决策B.计划C.组织D.指挥【答案】A在企业经济活动中每天都会遇到大量的问题需要加以解决并对解决方案进行优化和做出决定。
有关企业生存与发展等重要问题的决策更是关系到企业的生死存亡，不可掉以轻心，所以，决策是具有战略意义的重要职能。
物业管理决策主要是解决物业管理的方向性的问题。
3.集中目标市场营销策略的缺点是( )。
【2013年真题】A.成本高B.营销稳定性差D.管理难度大【答案】C企业选择一个或几个细分市场作为目标市场，集中满足目标市场的消费需求。
实行这种目标市场选择策略，其优点是：能加强在某个领域中的市场地位，易于管理，成本低，投资少。
缺点是风险大。
4.企业经营活动的中心是( )。
【2013年真题】A.扩大销售B.降低成本C.提高经济效益D.争取更多顾客【答案】C提高经济效益是企业经营活动的中心。
提高经济效益就是以最少的消耗生产出更多符合社会需要的产品，为此，企业就要降低物质消耗，提高劳动生产率，节省费用开支，加速资金周转，降低产品成本。
5.技术发明的推广和应用工作，属于( )的范畴。
【2013年真题】A.发现B.发明C.革新D.开发【答案】D创新是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。
这种质的飞跃是在社会、经济的发展过程中，人和物的结合凝结了科技进步，表现为发明(具有新颖性、创造性和实用性的科学技术的创造)、发现(经过探索和试验，人们对未知事物或规律的揭示，包括科学事实的发现、科学定律的发现和科学理论的建立三个层次)、革新(体现技术发展连续性的技术发展的渐进形式)、开发(技术发明的推广和应用)。
2012年《物业经营管理》试题
2012年《物业经营管理》模拟试题（A）（内部资料，注意保密）姓名：单位：分数：一 .单项选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）1.房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现（）的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
A. 收入最大化B. 利润总额最大化C. 价值最大化D. 成本最小化2.房地产投资的（）优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。
A. 能抵消通货膨胀的影响B. 相对较高的收益水平C. 提高投资者的资信等级D. 易于获得金融机构的支持3.在物业租赁管理的（）模式下，物业服务企业只负责物业管理服务，租赁经营所获得的利润与物业服务企业无关，物业服务企业只要没有失职行为就不承担租赁经营风险。
A. 包租转租B. 委托管理C. 出租代理D. 净租管理4.研究表明，与房地产的使用性质相关的是房地产的（）。
A. 物理寿命B. 自然寿命C. 经济寿命D. 折旧年限5.房地产投资的对象包括（）。
A. 房地产直接投资和房地产间接投资B. 房地产开发投资和房地产购买投资C. 商品房建设投资和土地开发投资D. 固定资产投资和流动资产投资6.通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。
主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。
A. 30%－45%B. 40%－55%C. 60%－75%D. 70%－85%7.房屋承租人累计拖欠房租费（）个月以上的，房屋出租人有权终止合同，收回房屋。
A.3B.6C.9D.128.修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人先走的不安全，会降低该居住区的价格。
这些体现了房地产投资的（）特性。
A. 位置固定性或不可移动性B. 适应性C. 政策影响性D. 相互影响性9.就房地产开发投资来说，房地产的投资回报则主要表现为（）。
2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(3)-中大网校
2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(3)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)不良物业资产形成的原始起因是（）。
A. 经济周期变化B. 经济活动频繁C. 交易成功率高D. 经济交易量大(2)物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为（）年。
A. 1～2B. 2～3C. 3～4D. 4～5(3)零售商业物业现场管理策略中，管理承诺的关键是（）。
A. 物业服务企业对委托方承诺的内容和条件B. 物业服务企业对委托方承诺的内容和要求C. 物业服务企业对委托方承诺的责任和深度D. 物业服务企业对委托方承诺的内容和深度(4)资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于（）。
A. 50%B. 60%C. 70%D. 80%(5)房地产市场需求分析的具体内容不包括（）。
A. 就业分析B. 人口和家庭分析C. 收入分析D. 支出分析(6)一套建筑面积100 m<sup>2</sup>、单价4500元/m<sup>2</sup>、总价45万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清，则给予优惠8%，则实际单价为（）元/m<sup>2</sup>。
A. 2850B. 2928C. 3789D. 4140(7)成本管理中，（）的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。
A. 成本估算B. 成本预算C. 成本概算D. 成本控制(8)国外的研究表明，与房地产使用性质相关的寿命是（）。
A. 经济寿命B. 自然寿命C. 物理寿命D. 技术寿命(9)为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是（）。
2012物业管理师考试物业经营管理测试题
1.物业经营管理是以()为管理对象的。
A.住宅物业B.收益性物业C.非收益性物业D.办公楼物业2.物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指()。
A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场4.物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现()的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。
A.物业各期成本最小化B.物业各期净收益最大化C.租户满意度最大化D.物业价值最大化5.对于功能单一、设计独特的餐馆物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。
这种情况反映了房地产投资特性中的()。
A.不可移动性B.适应性C.各异性D.相互影响性6.投资者进行房地产投资的主要目的是()。
A.获得作为房地产业主的荣誉B.降低其投资组合的总体风险C.抵消通货膨胀对其资产的影响D.使其财富最大化7.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称为()。
A.住房抵押贷款证券化B.住房抵押贷款股份化C.住房抵押担保统一化D.住房抵押期限一致化8.由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与()相关。
A.所投资的房房地产类型B.投资决策的准确性C.进入房地产市场的时机选择D.房地产所处的区位9.房地产投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定的收入，这种分析是从()进行的。
A.实物形态B.经济形态C.货币形态D.运营形态10.某人投资于某宗房地产，预计三年后可以获得100万元收益，当贴现率(利息率)为10%时，其现值为()。
2012年物业管理师(物业经营管理)真题试卷(题后含答案及解析)
2012年物业管理师（物业经营管理）真题试卷(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )A．建筑形式B．建筑装潢C．建设单位D．建筑质量正确答案：C解析：影响写字楼分类的因素包括：(1)所处的位置；(2)交通方便性；(3)声望或形象；(4)建筑形式；(5)大堂；(6)电梯；(7)走廊；(8)室内空间布置；(9)为租户提供的服务；(10)建筑设备系统；(11)物业管理水平；(12)租户类型。
2．房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A．运行B．策略性C．日常D．设施正确答案：B解析：房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
(说明：此知识点在最新版教材中已作改变，“房地产”改为“物业”，“投资组合”改为“组合投资”)3．关于房地产置业投资的说法，错误的是( )A．房地产置业投资属于直接投资B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D．房地产出租属于房地产置业投资正确答案：B解析：直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
房地产置业投资的对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业。
房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。
(说明：此知识点在最新版教材中已删除)4．关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )A．房地产投资能够抵消通货膨胀B．房地产投资会降低投资者的资信等级C．房地产投资能够得到税收方面的好处D．房地产投资收益通常高于社会平均利润正确答案：B解析：房地产投资之利包括：(1)相对较高的收益水平；(2)能够得到税收方面的好处；(3)易于获得金融机构的支持；(4)能抵消通货膨胀的影响；(5)提高投资者的资信等级。
2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(1)-中大网校
2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(1)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)物业服务企业的资金运动，实质上体现了（）。
A. 钱与钱、物与物之间的关系B. 钱与物、钱与钱之间的关系C. 人与物、单位与钱之间的关系D. 人与人、单位与单位之间的关系(2)影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在（）这一最核心、最直接的因素上。
A. 未来能够带来的收益B. 直接产生经济收益C. 物业权益状况D. 物业所评估出的价值(3)下列报表中，不属于基本财务报表的是（）。
A. 资产负债表B. 利润表C. 现金流量表D. 成本报表(4)一套建筑面积100 m<sup>2</sup>、单价3000元/m<sup>2</sup>、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清且给予优惠5%，则实际总价为（）万元。
A. 28．5B. 28．7C. 29．2D. 30(5)物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。
其中，以运行管理为主的是（）。
A. 物业管理和设施管理B. 物业管理和房地产资产管理C. 设施管理和房地产组合投资管理D. 房地产资产管理和房地产组合投资管理(6)房地产市场指标中，研究国家基本国情国力的重要指标是（）。
A. 就业人员数量B. 就业分布C. 城镇登记失业率D. 城市家庭可支配收入(7)写字楼物业管理的工作模式中，物业市场的定位在于（）。
A. 物业发展目标B. 租赁期间管理C. 物业管理目标D. 租务市场管理(8)不良物业资产管理中，证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等是以（）形式表现的不良资产。
A. 应收账款(包括应收票据等)B. 存货C. 短期投资和长期投资D. 固定资产和在建工程(9)物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是（）。
2012物业管理师考试经营管理专业试题一
2012物业管理师考试经营管理专业试题一6．物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
A．资本投资决策B．市场营销C．物业管理D．租赁管理E．成本控制【答案】A． B． D． E【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。
物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。
本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
故本题选A． B． D． E．，有关内容可参见教材第1页。
7．物业经营管理活动的管理对象主要包括( )等。
A．写字楼B．零售商业物业C．居民自有住宅D．工业物业E．酒店和休闲娱乐设施【答案】A． B． D． E．【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型；零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型；工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等；酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。
所以 A、B、D、E选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选 A、 B、 D、 E，有关内容可参见教材第2～6页。
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物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考20
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：成本控制的原则包括（）A.全面控制原则B.讲求经济效益原则C.责权利相结合原则D.例外管理原则E.“宜细不宜粗”的原则正确答案：ABCD2. 单选题：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到，风险管理首要任务是（）。
A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整正确答案：A3. 单选题：【2013年真题】下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是（）。
A.吸引可能的租户B.评估筛选租户C.与租户进行租约谈判D.监督租户履行租约义务正确答案：D4. 多选题：在经济学里，广义的价值有（）之分。
A.投资价值B.市场价值C.使用价值D.交换价值E.生产价值正确答案：CD5. 多选题：根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括（）A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等B.租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改C.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短D.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途E.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移正确答案：ACDE6. 单选题：物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理（）A.成本管理B.风险管理C.财务管理D.绩效评价正确答案：D7. 单选题：成本的弹性预算主要适用于（）A.弹性成本预算和弹性费用预算B.弹性运营预算和弹性利润预算C.弹性成本预算和弹性利润预算D.弹性支出预算和弹性利润预算正确答案：C8. 单选题：房地产的（），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
A.位置固定性或不可移动性B.寿命周期长C.适应性D.各异性正确答案：A9. 单选题：【2013年真题】在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（）和空置损失的租金。
A.建造费用B.人工费用C.经营费用D.广告费用正确答案：C10. 单选题：房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（）A.直接地从事房地产开发经营活动的经济行为B.间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D.直接或间接地从事或参与房地产开发营销活动的行为正确答案：C11. 单选题：房地产市场中，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有（）A.广泛性B.多样性C.非同质性D.垄断性正确答案：B12. 多选题：对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括（）A.日常管理费用B.营销费用C.经营费用D.广告费用E.开办费用正确答案：AE13. 单选题：财务报告分析具有拓展性、（）、判断性。
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2012年物业管理师《经营管理》考试真题试卷总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)判断写字楼等级时，不考虑的因素是（）。
A. 建筑形式B. 建筑装潢C. 建设单位D. 建筑质量(2)房地产资产管理和房地产投资组合管理以（）管理为主。
A. 运行B. 策略性C. 日常D. 设施(3)关于房地产置业投资的说法，错误的是（）。
A. 房地产置业投资属于卣接投资B. 房地产置业投资的对象只能是旧房地产C. 房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D. 房地产出租属于房地产置业投资(4)关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。
A. 房地产投资能够抵消通货膨胀B. 房地产投资会降低投资者的资信等级C. 房地产投资能够得到税收方面的好处D. 房地产投资收益通常高于社会平均利润(5)房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的（）。
A. 适应性B. 相互影响性C. 政策影响性D. 专业管理依赖性(6)下列风险中，属于房地产投资的系统风险是（）风险。
A. 收益现金流B. 未来经营费用C. 利率D. 资本价值(7)关于净运营收益的说法，正确的是（）。
A. 净运营收益等于有效毛收入的税后收益B. 净运营收益等于潜在毛收入的税后收益C. 净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D. 净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差(8)下列费用中，不属于运营费用的是（）。
A. 房产税B. 城镇土地使用税C. 抵押贷款还本付息D. 保险费(9)当每年计息周期大于1时，实际利率（）。
A. 小于名义利率B. 等于名义利率C. 大于名义利率D. 不存在(10)下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（）。
A. 税前现金回报率B. 税后现金回报率C. 财务净现值D. 投资回报率(11)关于物业价格特征的说法，正确的是（）。
A. 物业价格受区位影响小B. 物业价格实质上是物业权益的价格C. 物业价格不容易受交易者的个别因素影响D. 物业价格形成的时间较短(12)关于拍卖底价的说法，错误的是（）。
A. 拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价B. 拍卖底价又称为保留价C. 竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D. 拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价(13)房屋租赁成本租金中不包括（）。
A. 房产税B. 投资利息C. 折旧费D. 利润(14)房地产评估价值所对应的时间是（）。
A. 估价时点B. 开始估价日期C. 完成估价日期D. 出具估价报告日期(15)下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（）。
A. 一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B. 家庭人口规模及构成C. 居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D. Ⅸ域地质条件(16)按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为（）。
A. 居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B. 房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C. 低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D. 一级市场、二级市场、三级市场(17)某城市2010年可供住房销售量为260万m<sup>2</sup>，吸纳量为236万m<sup>2</sup>，2011年竣工量为242万m<sup>2</sup>，吸纳量为228 m<sup>2</sup>，则2011年该城市住房可销售面积为（）万m<sup>2</sup>。
A. 138B. 202C. 242D. 266(18)对城市风貌起直接指导作用的手段是（）。
A. 土地供应政策B. 金融政策C. 地价政策D. 城市规划(19)国有企事业单位管理自管公房，应持有（）。
A. “房地产权证”或“房屋使用权证”B. “房地产权证”或“房屋所有权证”C. “房地产权证”或“房屋租赁证”D. “房屋占有权证”或“房屋租赁证”(20)将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按（）划分的。
A. 房屋所有权的性质B. 物业租金的内涵C. 房屋租赁期限的长短D. 房屋租赁期限约定模式的不同(21)出租共有房屋应提交（）同意出租的证明。
A. 共有人的证明人B. 其他共有权人C. 共有人的委托人D. 其他承租人(22)下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是（）。
A. 公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B. 故意损坏房屋的C. 承租人利用承租的房屋进行违法活动的D. 因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的(23)承租人无正当理由拖欠房屋租金达（）个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A. 3B. 6C. 9D. 12(24)客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。
它是一种以客户（）为中心的企业管理理论。
A. 价值B. 忠诚C. 创利D. 满意度(25)下列费用中，属于物业管理营业成本的是（）。
A. 咨询费B. 酬金C. 固定资产折旧费D. 业务招待费(26)下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是（）的支出。
A. 购置固定资产B. 购置无形资产C. 职工劳动保险费D. 赞助、捐赠(27)在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（）预算。
A. 固定B. 弹性C. 零基D. 概率(28)物业管理成本控制的中心环节是（）控制。
A. 事前B. 事先C. 事中D. 事后(29)制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是（）控制。
A. 前馈性B. 防护性C. 反馈性D. 应急性(30)下列部门中，最有可能成为成本中心的是（）。
A. 总经理办公室B. 公共关系部C. 客户接待部D. 工程维修部(31)下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是（）。
A. 物业增值率B. 房屋完好率C. 成本降低率D. 事故发生率(32)前期物业服务合同的甲方应为（）。
A. 物业服务企业B. 建设单位C. 社区居委会D. 业主委员会(33)与邀请招标相比，公开招标的优点是（）。
A. 节约招标费用B. 在较广泛的范围内选择承包商C. 节省招标时间D. 减少工作量(34)风险管理内容不包括（）。
A. 风险制造B. 风险识别C. 风险评估D. 风险控制(35)固定资产的保险价值，是指出险时的（）。
A. 重置价值B. 抵押价值C. 账面价值D. 交易价格(36)某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。
在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为（）万元。
A. 9B. 10C. 19D. 20(37)下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是（）。
A. 被雇人员由于疾病所致死亡B. 被雇人员自残导致的伤残C. 投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D. 被雇人员违反操作规程出现的伤残(38)保险合同的受益人是（）。
A. 保险人B. 保险代理人C. 投保人D. 被保险人(39)物业服务企业持续经营的前提条件是（）。
A. 资金运用B. 资金消耗C. 资金收回D. 资金分配(40)资本利润率又称为（）。
A. 资产收益率B. 资产利润率C. 净资产收益率D. 资金回报率(41)现代财务管理的最基本内容是（）决策。
A. 筹资B. 投资C. 利润分配D. 资产管理(42)关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是（）。
A. 绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B. 绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据C. 绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据D. 绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础(43)实施物业管理绩效评价的参照系数称为（）。
A. 评价措施B. 评价方法C. 评价标准D. 评价时点(44)下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是（）状况指标。
A. 财务效益B. 资产营运C. 偿债能力D. 经营发展(45)依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是（）。
A. 隶属度赋值法B. 基本指标计分法C. 修正指标计分法D. 评价指标计分法(46)从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（）工作。
A. 物业经营管理的绩效评价B. 物业安全管理C. 房屋与设备维护D. 物业风险管理(47)租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是（）。
A. 门厅B. 会议窒C. 出租办公区D. 租赁仓库(48)某租售型写字楼，总建筑面积10万m<sup>2</sup>，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m<sup>2</sup>，标准层每层面积为1万m<sup>2</sup>，标准层业主专用面积为7 000 m<sup>2</sup>，则该写字楼整体有效使用率为（）。
A. 56%B. 70%C. 80%D. 100%(49)写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是（）。
A. 围绕物业的交通便利性展开市场宣传B. 围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C. 将拟出租房间对外开放，以供参观D. 以租金递减的方法吸引租户(50)写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是（）。
A. 可能面积的组合B. 寻租者将来扩展办公室面积的计划C. 寻租者现在的办公面积D. 寻租者经营业务的性质(51)市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于（）。
A. 经营成本B. 物业档次C. 业主目标收益要求D. 同类物业的市场供求关系(52)业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿（）之和。
A. 抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B. 人工费用、建造费用和空置损失C. 抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D. 经营费用、建造费用和空置损失(53)在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是（）。
A. 可以促进销售B. 管理难度减小C. 各疗责任明确D. 物业使用率提高(54)制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现（）的最大化。
A. 物业收入B. 物业收益C. 物业使用率D. 物业自然寿命(55)选择零售商业物业租户时不考虑的因素是（）。
A. 租户的声誉B. 租户组合与位置分配C. 租房需要的服务D. 租房的企业所有制性质(56)某租户应缴纳的基础租金为10万元／月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。