房地产经济学作业III
房地产经济学作业
现代房地产经济学——反向房地产抵押寿险研究姓名：胡晓君班级：经济102201H学号：201022150108反向房地产抵押寿险研究人口生育率下降和寿命延长正把中国引入一场深刻的人口转变。
中国将在经济尚未充分发展的条件下提前进入老龄化社会,由此带来公共养老资源缺乏的问题。
而借鉴发达国家的经验,引入反向抵押贷款作为社会养老保障系统的有效补充成为一条比较现实可行的途径。
反向抵押贷款的主要内涵是:贷款机构支付给拥有房产的借款人一定数目的钱,使得借款人可以用于目前的消费。
而作为交换,贷款机构获得以房屋所有权作为保证的该项贷款的累积利息和本金。
当借款人死亡或出售该房屋,或永久性地离开自己的住所时,该贷款到期并需要偿还。
由于其现金流方向与普通的住房抵押贷款相反,故被称为“反向抵押贷款”。
反向抵押贷款利用人的生命周期和住房使用周期的差异,把老人去世后住房的余值提前贴现出来,用以弥补老年人的收入,以期使财富能够在一生中得到合理配置,使一生总效用达到最大化。
准确的说，住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。
它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
“以房养老”的社会机制在很多发达国家实行,已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式,但在我国是否可行呢?从国情、民俗来看,“以房养老”模式真正要从概念层面到执行层面大范围推行,恐怕尚需时日。
房地产经济学各章课后习题答案
房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。
2.简述房地产的自然特性。
(1) 房地产的二元性。
(2) 土地面积的有限性和不可再生性。
(3) 位置的固定性和独特性。
(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。
3.简述房地产业的行业特性。
（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。
(1) 房地产业属于基础性产业。
(2) 房地产业又是先导性产业。
1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。
具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。
(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。
(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。
(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。
5.简述学习房地产经济学的意义。
（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
北大17春 02582023-房地产经济 作业
一、名词解释(共10题，每题3分，共30分)1. （教材前言，课件第一讲）房地产试题编号：f01试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***2. （教材第一章，课件第二、三讲）经济适用房试题编号：f02试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***3. （教材第二章，课件第五、六讲）招标出让试题编号：f03试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***4. （教材第四章，课件第九讲）房地产产业投资基金试题编号：f04试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***5. （教材第五章，课件第九、十讲）房地产开发试题编号：f05试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***6. （教材第六章，课件第十一、十二讲）房地产中介服务试题编号：f06试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***7. （教材第七章，课件第十三讲）房地产周期试题编号：f07试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***8. （教材第八章，课件第十四讲）房地产泡沫试题编号：f08试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***9. （教材第九章，课件第十五、十六讲）房地产价值评估试题编号：f09试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***10. （教材第十章，课件第十七讲）物业管理合同试题编号：f10试题类型：问答题标准答案：***试题难度：一般试题解析：***考生答案：考生得分：***是否评分：未评分评价描述：***二、简答题(共5题，每题8分，共40分)11. （教材前言，课件第一讲）房地产的自然性质。
中级经济师房地产第三章习题及答案
第三章房地产市场调研一、单项选择题1、对收集的各种信息进行分类，甄别筛选，去伪存真，是房地产市场调研报告编制中（）阶段的工作。
A、信息整理B、专题研讨C、分工编写D、形成初稿2、为了使报告阅读者掌握市场调研报告的整体结构和主要内容，方便报告阅读者快速地找到其关注的内容，房地产市场调研报告一般应使用（）。
A、摘要B、结论C、目录D、建议3、（）也称为一手资料，是指调研人员根据调研任务的需要，通过在市场实地调查获取的第一手资料，具有直观、具体、零碎等特点。
A、原始资料B、二手资料C、物质性资料D、文献性资料4、在房地产市场调研中，描述性调研的调研目的比探测性调研的调研目的（）。
A、更浅显简单B、更深入细致C、相对明确D、相对粗略5、（）是从总体中按一定办法抽取部分个体进行调研，从而推断分析总体的情况，按抽样方式的不同，可分为随机抽样和非随机抽样。
A、全面调研B、重点调研C、抽样调研D、典型调研6、对房地产市场调研获得的信息进行研究和比较分析，可对房地产市场运行现状及存在问题等做出判断和解析，这表明房地产市场调研具有（）。
A、市场描述B、市场预测C、市场诊断D、市场调控7、下列问题不可以在房地产市场调研问卷设计中出现的是（）。
A、笼统抽象问题B、开放式问题C、封闭式问题D、多项选择题8、在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的（）特征。
A、消费能力B、消费动机C、消费行为D、消费结构9、房地产市场调研中，研究建筑材料、建筑施工技术、建筑设备技术进步等对房地产市场消费行为的影响属于（）。
A、政治环境调研B、资源环境调研C、社会文化环境调研D、科技发展环境调研10、房地产市场营销活动调研是房地产市场调研的重要内容，在调研中围绕房地产（）活动展开。
A、建设开发B、营销组合C、房屋装修D、售后服务11、房地产市场调研方法中的观察法，根据（）的不同分为结构式观察和非结构式观察。
A、观察程序B、观察结果C、观察目的D、观察方法12、在文案调研法中，文案调研信息的可行性评估不包括（）。
房地产经济学试题答案
《房地产经济学》试题1 参考答案一、单选题DADDA DCBDB二、多选题ABCE ABD ABDE ABCDE AC三、名词解释1.房地产业: 以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
2.房地产商品的异质性：房地产位置的固定性决定了其异质性的存在。
每一幢房屋都会因其用途、结构、材料、装饰、样式、朝向、规模等的不同而产生许多相异之处。
由于房地产会受到土地、建造、经营等方面成本的影响，因而房地产自身价值会产生相异性。
与此同时，受到内外部环境的影响，房地产市场经济也会发生供需的动态变化，更使得房地产价值千差万别。
3.级差地租：是一个相对于绝对地租的概念，它是指租佃较好土地的农业资本家向该土地所有者缴纳的超额利润。
这个超额利润是由优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额决定的。
绝对地租是优、中、劣各类土地必须交纳的地租。
4.房价收入比：是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
5.房地产经营管理：房地产经营管理，一般是指房地产开发建设及其产品的出租、出售的经营管理。
四、判断题对错错错对错错对错错五、简答题1.房地产业与一般产业相比具有哪些独特的产业特性？答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。
主要表现在：（1）先导性和基础性。
房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。
同时，又由于房地产是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先行者，因而房地产业也就成为先导性产业（2）综合性和关联性。
房地产业是一个具有高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。
房地产业涉及多种生产元素，产业链特别长，产业关联度特别大，与众多产业部门密切相关，又具有高度关联性。
中级经济师《房地产经济》试题模拟训练含答案【3套练习题】
中级经济师《房地产经济》试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的()。
A.40%B.50%C.60%D.70%2.【真题】评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过（）名。
A.2B.3C.4D.53.下列关于房地产市场均衡价格的说法中，正确的是()。
A.当供给一定时，需求增加，则价格下降B.当供给一定时，需求下降，则价格上升C.当需求一定时，供给增加，则价格下降D.当需求一定时，供给下降，则价格下降4.【真题】房地产开发项目决策策划报告的主要任务之一是（）。
A.构建项目管理和组织模式B.回答建设什么、为什么要建设问题C.设计项目合同结构D.解决谁来建设、怎么建设的问题5.【真题】物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是()。
A.物化成果B.物业管理服务C.特约服务D.专项服务6.对所搜集到的信息，包括全部的文字和数据进行全面审核是指()。
A.鉴别信息B.整理信息C.统计分析D.总结报告7.业主大会议事规则在首次业主大会会议召开()日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A.5B.10C.15D.308.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为()。
A.实现预期利润B.维护企业形象C.维持市场占有率D.维持营业9.某建设项目投资2000万元，运营期为10年，投资后自第一年年末开始每年将有400万元的净收益，基准收益率为12%，则该项目年净收益的盈亏平衡值与预测值(400万元)的偏差率为()。
已知：(P／A，12%，10)＝5.650。
A.11.5%B.13.2%C.-11.5%D.-13.2%10.建筑物区分所有权的构成不包括()。
《房地产经济学》练习题汇总
《房地产经济学》练习题汇总《房地产经济学》练习题汇总第⼀章、房地产经济学概述⼀、名词解释房地产：（狭义）⼟地和⼟地上的建筑物、定着物及其衍⽣的权利与义务关系的总和，包括物质实体和财产权利。
（⼴义）地球表⾯及地表之上和之下的延伸的⼀定空间。
？房地产业：是指从事房地产业投资、开发、经验、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。
【按照我国现⾏产业的划分，房地产业属于第三产业的第⼆层次。
】房地产经济学：是应⽤⼀般经济学的基本原理和⽅法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或⾏为对房地产价值（价格）的影响的学科，属于实证经济学的范畴。
⼆、问答题梳理1、房地产的经济特性：①空间特性，主要指空间的固定性和异质性。
②市场特性，主要指房地产市场的不完全竞争性质（区域性、交易费⽤⾼、供给的滞后性、需求的⼆重性）。
③资产特性：房地产的价值量⼤、使⽤的耐久性的投机性④法律与制度特性：房地产产权由法律界定2、房地产业经济活动的特点①房地产业是⼀个区域差异巨⼤，级差收益明显的⾏业；②房地产业是⼀个具有⾼度综合性和关联性的⾏业；③房地产业是⼀个⾼投资、⾼收益、⾼风险的⾏业；④房地产业是⼀个受政府政策影响很⼤，与法律制度密切相关的⾏业。
第⼆章、房地产经济周期波动⼀、名词解释经济周期：是指长期经济增长过程中，在⼀系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总⽔平等宏观经济变量的短期波动。
房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在⼀系列因素冲击下，随着时间的变化⽽出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
⼆、问答题梳理1、房地产业在国民经济中的基础性地位：①是社会⼀切部门不可缺少的物质条件②是社会劳动⼒⽣产和素质提⾼的先决条件③是城市经济建设与发展的重要物质基础④是城市环境⾰命、更新改造的重要动⼒⑤是国民经济积累资⾦的重要来源4、房地产经济周期波动的形态①长期趋势：持续增长，但也有波动②景⽓循环：【与宏观经济的关系】a.房地产业稍后于宏观经济进⼊复苏期b.房地产业先于宏观经济进⼊繁荣期c.房地产业先于宏观经济进⼊衰退期d.房地产业的萧条期长于宏观经济e.房地产业景⽓循环的波峰⾼于宏观经济，波⾕低于宏观经济③季节波动e.g.“⾦九银⼗”④随机波动（不规则波动）：受到不确定因素影响——⾃然灾害、政治风波等5、影响房地产经济周期波动的因素①内⽣因素：a.收益率收益率↑—→开发商扩⼤投资和开发规模收益率↓—→开发商的投资⾏为变得谨慎收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进⽽影响市场供求关系，从⽽影响周期波动。
2021年经济师考试模拟试题：中级房地产经济(第三套)
2021年经济师考试模拟试题：中级房地产经济（第三套）一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)1、房地产市场营销包括商品房及相关（）的营销。
A．产权B．价格C．服务D．财务2、集体土地征收是国家为了公共利益的需求，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A．所有权B．使用权C．继承权D．通行权3、王某今年50岁，法定退休年龄为60岁，则王某住房公积金贷款期限最长为（）年。
A．10B．15C．25D．304、中心商务高度指标等于（）之比A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积5、住房公积金货款本质上是一种（）。
A．信用货款B．信托货款C．委托货款D．按揭货款6、房地产市场调研不具有（）的特点。
A．实用性B．时效性C．实践性D．审美性7、房地产保险费的计算是（）。
A．总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数B．总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数C．总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数D．总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数8、项目处于风景园林区域，能够实行（）定位。
A．学习类级学生公寓类B．生态居住类C．商业及商业服务类D．居住类和生活服务类9、供热与供冷系统的最低保修期是（）。
A．1个采暖期、供冷期B．2个采暖期、供冷期C．3个采暖期、供冷期D．5个采暖期、供冷期10、当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应调研哪些内容时，能够采用（）来找出症结所在，然后再做进一步研究。
A．探测性调研B．描述性调研C．因果性调研D．预测性调研11、在房地产促销活动中，能够最快速即时了解客户对企业和产品反应的促销方式是（）。
A．广告宣传促销B．公共关系推广C．人员推销D．社会公益活动促销12、已知某投资项目的折现率为13%时，净现值为1100万元，折现率为14%是，净现值为-980万元，则该项目的内部收益率为（）。
房地产经济作业
《房地产经纪》作业-----西安房地产市场调查导读2012年的行业政策整体方向难有变化，但存在微调可能，由“堵”向“疏”转变。
抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。
楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。
短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。
所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。
11月25号，南京有5家银行下调了首套房贷上浮利率，近日的消息称，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，从银行的举动可以看到房贷的额度相对以前有所放松。
原来我们政策对首次购房是鼓励的政策，所以随着政策优化到位，事实上也会在一定程度上让我们行业获得相对好一些的发展机会。
同样也是11月25号北京市出台了对于普通住宅标准的调整，这个标准的调整，事实上是让我们刚需或者是以自住型改善为主要需求这一部分购房者的税收得到了更多优惠，它所覆盖购房者的面还是比较大的，都可以让大家看到局部的政策修正和优化，已经在出现。
一2012年商品房市场分析1、上半年住宅均价小幅回落后期趋稳今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。
进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散。
目前对于西安房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下，为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓，而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压，在目前全国一线城市如京、沪以及西安本土品牌房企价格下调趋势影响，将拉动2012年西安房价仍将呈现下行，从11年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，同时“以价换量”策略的实施，对于市场交易形成了一定拉动。
东北财经大学《房地产经济学》综合作业
东财《房地产经济学》综合作业
马克思主义认为经济周期产生的原因是（）。
A:创新不足和需求过剩的矛盾
B:供给过剩和需求不足的矛盾
C:生产过剩与有效需求不足的矛盾
D:通过政策延缓繁荣
参考选项：C
据调查，某城市普通商品住房的需求价格弹性是0.813。
当开发商涨价时，其销售收入最可能（）。
A:提高
B:降低
C:不变
D:都有可能
参考选项：A
当前我国大陆地区发放的房地产抵押贷款，其特征都是（）。
A:固定利率短期贷款
B:固定利率长期贷款
C:浮动利率短期贷款
D:浮动利率长期贷款
参考选项：D
一般地，当其他条件不变时，居民收入水平越高，对商品住房的需求（）。
A:增加
B:减少
C:不变
D:不确定
参考选项：A
从事房地产开发投资、经营管理和其他服务的产业是（）。
A:住宅产业
B:房地产业
C:建筑业
D:住宅装配业
参考选项：B
以下选项中，属于股权型房地产投资基金的投资方式的是（）。
A:入股房地产开发项目公司
B:定向贷款给房地产企业
C:向房地产企业提供担保
D:收购商业中心并经营
1。
东财《房地产经济学》在线作业3-0005
东财《房地产经济学》在线作业3-0005
以下不属于房地产市场供给主体的是()。
A:政府
B:建筑施工企业
C:存量房的业主
D:非营利组织
答案：B
由中央政府直接提供的公共房地产是()。
A:某城市廉租房
B:某城市公园
C:某城市地下管网设施
D:某城市军用机场
答案：D
以下属于房地产市场客体的是()。
A:住房的过户登记服务
B:房地产公司债的承销服务
C:房地产信托投资基金
D:房地产开发公司
答案：B
一般来说,农村土地承包经营权的确定方式是()。
A:竞拍
B:承发包
C:协议
D:招投标
答案：B
某区域住房价格因近期传言政策趋紧而涨价,导致房价进一步上涨,最终倒逼政府紧缩政策出台,这一描述符合的房地产价格影响因素是()。
A:预期
B:宏观调控政策
C:土地供应
D:时滞
答案：A
从开发程度看,尚未建设地下基础设施的房地产类型是()。
A:毛地
B:熟地
C:生地
D:净地
答案：C
以下属于地方政府直接干预住房市场的措施是()。
A:提供建房补贴
B:税费减免
C:发放住房补贴
D:租金管制
答案：D
上海和重庆的个人住房房产税改革实施时间是()。
A:40878
B:2010年1月
C:2010年12月。
财务管理上学期房地产经济学网上作业包括答案
精选文档房地产经济学1.（教材序言，课件第一讲）房地产答：房地产是指土地以及固着于土地的与土地不行分别的部分。
这些与土地不行分别的部分，包含建筑物、树木、草地灯各样详细的表现形式。
从物质角度看，与房地产有关的观点主要有三个：土地、改进物和固定附着物。
2．（教材第一章，课件第二讲）经济合用房答：经济合用房是在政府指导下组织建设的，合适中低收入家庭蒙受能力的，拥有必定社会保障性质的微利商品房。
3．（教材第一章，课件第二讲）廉租住宅答：廉租房是指政府以租金补助或实物配租的方式，向切合城镇居民最低生活保障标准且住宅困难的家庭供给社会保障性质的住宅。
4.（教材第一章，课件第二讲）住宅公积金答：住宅公积金是指国家机关、国有公司、城镇集体公司、外商投资公司、城镇私营公司以及城镇公司、事业单位及其任职员工缴存的长久住宅资本。
5.（教材第二章，课件第三讲）土地使用权出让答：是指国家将国有土地的使用权在必定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
是国有土地有偿使用的主要形式之一。
6.（教材第三章，课件第四讲）房地产投资答：房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在将来能获取必定的效益。
7．（教材第五章，课件第六讲，）工程建设合同答：又称工程承包合同或许工程合同，是开发商（发包人）和施工单位（承包人）为了达成必定的建筑安装工程，明确互相的权益义务关系而签署的拥有法律效劳的协议。
8．（教材第九章，课件第十讲）房地产泡沫答：房地产泡沫指的是因为虚构需求的过分膨胀致使房地产价钱水平有关于其理讲价钱的非安稳性上升，由此造成房地产经济的虚假繁华现象。
这类价钱难以长久保持，最后将会向泡沫同样幻灭。
9．（教材第十章，课件第十一讲）物业管理合同答：是指物业管理公司接受业主或业主委员会的聘用和拜托从事实物的管理服务，由拜托方与受托方订立的商定两方权益、义务的书面协议。
房地产经纪实务-3_真题无答案-交互
房地产经纪实务-3(总分150, 做题时间90分钟)一、单项选择题1.整个房地产市场调研工作的核心是( )。
SSS_SINGLE_SELA 现场调研B 初步调研C 调研表格及问卷D 撰写调研报告2.某房地产开发公司选择城市边缘发展地段开发住宅，住宅户型包括一居、两居、三居、四居几种，其目标市场模式为( )。
SSS_SINGLE_SELA 单一市场模式B 有选择的专业化模式C 复合产品模式D 复合市场模式3.适宜保持适当而薄利的价格，并根据用户需要对开发房屋进行改良的阶段是( )。
SSS_SINGLE_SELA 引入期B 成长期C 成熟期D 衰退期4.影响普通住宅投资风险的最重要因素是( )。
SSS_SINGLE_SELA 市场销售价格B 位置与环境C 质量和格局D 住房政策5.在建筑策划方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于( )阶段的内容。
SSS_SINGLE_SELA 总体规划到建筑策划B 建筑策划到建筑设计C 总体规划到建筑设计D 建筑设计到营销策划6.假设明年顺利销售的概率为0.8，预计收益值为900万元；销售不顺利时，预计收益值仅为90万元，该公司收益期望值为( )万元。
SSS_SINGLE_SELA 728B 738C 748D 7587.房地产开发商认定目标市场的前提是( )。
SSS_SINGLE_SELA 市场定位B 目标定位C 市场细分D 产品定位8.不符合定金收取及认购合同签字程序与要求的操作是( )。
SSS_SINGLE_SELA 定金收取及认购合同由销售人员和财务人员配合完成B 认购合同由销售人员统一保管、与客户共同签订C 销售人员在签订认购合同前必须与销售经理核定房号D 由销售人员通知收取定金9.某公司销售人员预测2006年全年的住房销售套数分别见表所示，则2006年预测销售量为( )套。
SSS_SINGLE_SELA 项目B 最高销售量(套)C 最可能销售量(套)D 最低销售量(套)E 概率F 0.2G 0.5H 0.3I 张三J 9000K 6000L 5000M 李四N 7800O 6200P 6600Q 王五R 8600S 7200T 600010.某项目总投资额为2000万元，建设期3年，预计从开始投资到全部收回投资的年限为12年，则预期投资收益率为( )。
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房地产经济学作业III
1, 五道口有一处二手房产正在出售中，你有意购买。
该房产面积55平米，朝北，设计现代化，有固定停车位，房龄10年，建筑质量良好。
为了对此房产进行估价，你在同一个小区里找到了3处比较房产，情况如下。
(1)你认为哪一出比较房产最接近于你所有估价的房产
通过比较，房产2的相同点最多，其他数据也相对更接近，所以，最适合做比较参考。
(2)假设过去6个月中关村二手房月涨幅是1%，这几处比较房产如果现在出售，售价各自
应该是多少？
房产1：185*（1+1%）^6=196.4万元
房产2：170*（1+1%）=171.7万元
房产3：160*（1+1%）^3=164.8万元
(3)假设房龄每增加一年，房价下降0.5个百分点。
那么和这几处比较房产完全一致，但是
房龄是10年老的房产售价分别应该是多少？
房产1：196.4/（1-0.5%）^5=201.4万元
房产2：171.7/（1-0.5%）^2=173.4万元
房产3:164.8/（1-0.5%）^15=177.7万元
(4)从比较房产I和比较房产III看，朝北的房子每平米溢价是多少？
房产1：单价=201.4/60=3.36万元/平米
房产3：单价=177.7/70=2.54万元/平米
平均溢价=2.54-3.36=-0.82万元/平米
(5)你对这一出待售房产的估价是多少？
利用（3）的结果加上朝向的溢价，根据房价2的单价173.4/50=3.47万元/平米
代售房产估价=（3.47-0.82）=145.8万元
2，你考虑购买一处售价200万的住宅，首付40%，按揭贷款利率是5%。
（1）杠杆率是多少？
杠杆率=（1-40%）/40%=1.5
（2）假设在未来三年内，持有期回报率是每年10%，这笔投资的回报率（ROI）是多少？
每年ROI=(HPR-R)/(D/E)=10%+(10%-5%)*1.5=17.5%。