2013年哈尔滨房地产年报终板

土地篇

2013年土地市场回暖供需两旺

受2012年下半年楼市持续回暖的影响下，作为房地产市场的上游，2013年哈尔滨土地市场逐渐升温，供应成交大幅增长。2013年，哈尔滨市全年共挂牌220宗土地，总面积1245.3万㎡，同比2012年增加了272万㎡，增幅达27.8%，土地供应量增加十分明显。随着土地供应量的大幅增长，2013年哈尔滨土地市场共成交171宗，成交面积达1034.9万㎡，同比2012年上涨30.8%。

2013年土地供需结构分析

从土地供需结构上看，随着哈南工业新城、松北科技创新城、香坊工业园区等新兴工业区发展迅速，工业用地的供需也不断加大。2013年工业用地供需比例最大，工业用地成交80宗，总面积351.6万㎡；占土地总成交量的33.9%。而随着房地产市场转暖，2013年经营性用地供需比重也随之加大，今年商业用地成为市场热点，为经营性用地供需首位。成交40宗，总面积259.7万㎡，占土地总成交量的25.1%。据数据显示，今年商业用地成交大多集中在松北区科技创新城，另外哈尔滨万达文旅城、润恒城物流园区等大型商业进驻，也是今年商业用地增长的主要原因；其次是商住用地，商住用地一直都是市场热点，2013年商住用地成交28宗，总面积256.2万㎡，占土地总成交量的24.7%；再次是居住用地成交16宗，总面积103.1万㎡；占土地总成交量的10%。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网中国土地挂牌网

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网中国土地挂牌网

经营性用地呈现“量价齐升”趋势

2013年，经营性用地供应大幅增长，全市经营性用地供应总面积为793.6万㎡，同比2012年上涨57%；规划总建筑面积为1889.2万㎡，同比上涨65%。2013年经营性用地供应118宗，同比增加23宗。随着供应增长，土地成交量也相当可观，2013年经营性用地成交总面积为612.4万㎡，同比2012年增长78.6%。规划总建筑面积为1443.1万㎡，同比2012年增长64%。2013年共成交84宗土地，同比2012年增加12宗。

自2012年下半年年起，商品住宅市场进入去库存时代，企业销售业绩节节攀升，土地储备逐渐不能满足日益增长的需求规模，企业主观拿地的意愿非常强烈。另外2013新年伊始，土地出让收入作为财政收入的重要来源，所以政府推地意愿也非常强烈。在此情况下，2013年2、3月份，政府大规模集中推地，房企也随即抓住时机纷纷拿地补仓，在同年4月再次出现集中成交现象。许多房企拿地后也纷纷入市销售，如：罗马公元、恒大帝景、哈尔滨万达城等项目，取得了良好的销售业绩。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网中国土地挂牌网

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网中国土地挂牌网 2013年土地出让金总额约162亿元，同比2012年上涨132.1%，其中经营性用地出让总金额约144.6亿元，同比增加149.3%。另外，受地块品质影响，2013年全市土地成交单价为1541.2元/㎡，同比上涨50.2%。其中经营性用地的成交单价为2337.2元/㎡，同比上涨25.6%；楼面价为1002.5元/㎡，同比上涨33.7%。据数据显示，自2012年11月份起，价格激增，之后间隔不断出现高价。可见，随着市场持续向好，政府新一轮的供地计划并没有结束，优质地块频出，许多房地产企业，尤其是大型知名房企，开始积极购地，土地成交市场呈现出量价齐升之势。究其原因，这既有市场回暖的因素，又与成交土地性质有关。另外从土地成交价格上看，主城区土地价格与周边区域土地价格明显出现两极分化，市区内土地价格激增，这就导致刚性需求被

排挤至城市边缘，而目前刚需依旧是市场主力，可供开发商选择的地块不多。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网中国土地挂牌网经营性用地各区域土地供需松北区居首

2013年松北区土地供应排在第一位，其供应主要集中在松北科技创新区；呼兰区作为“北跃”战略新区，土地供应量充足仅次于松北区，排在第二位；其次为道里区，供应土地多在群力新区，群力新区是政府大力发展的居住新区，待开发土地较多，排在第三位；在大力发展哈南工业新城的政策方向下，平房区2013年排在第四位；阿城作为哈尔滨六大卫星城之一，土地需求量较大排在第五位；南岗区属于哈尔滨中心区，土地闲置较少，另外南岗哈西区域也基本开发完成，所以排在第六位；香坊区属于哈尔滨老城区，土地闲置较少，另外香坊区一部分土地属于农垦总局用地，所以并未在国土资源局中体现，所以排在第七位。

从土地成交可知，松北、道里、南岗、香坊等地区土地流拍较少，仍是开发企业拿地热点地域。而呼兰、阿城、平房区、由于开发周期短，区域人口较少，土地流拍较多。2013年松北区土

地成交遥遥领先，可见未来松北区将是商品房供应大区。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网中国土地挂牌网2014年哈尔滨关注热点地块分析

2013年年底，保利置业摘取道里区群力东区地块，地块位于群力三环路与第五大道交口，用地类型为商住地块，预计明年将推出市场。据了解，目前地块竞品项目较多，紧邻的卡罗国际项目目前在蓄水中，预计明年大力进入市场。保利如何在竞争激烈的环境下，异军突起值得大家重点关注。

南岗区成交重点地块位于哈尔滨理工大学白家堡区域，为商住用地。该地块为组合地块，土地面积分别为29004㎡和236465㎡，总建筑面积为265469㎡，体量较大。今年9月哈尔滨理工大学白家堡棚户区改造工程正式启动，而理工大学国家级科技园区也将与白家堡棚改项目结合进行。该区域紧邻哈尔滨理工大学，目前正处于快速发展阶段。

南岗区第二块重点关注的地块位于哈尔滨大街与哈西大街西侧交角地段，该地块是中海地产在哈尔滨首个项目，项目名称为“中海·雍景熙岸”占地面积为99843㎡，建筑面积为299529㎡。

该地块位于哈西核心，是中海第五代精品住宅。

哈南工业新城成交的地块因受到所在区域的发展规划的影响，建设大型商业设施的可能性不大，本次绿地集团拿得的地块为居住用地，体量居平房区经营性用地成交首位，目前该项目处于规划阶段。

2013年松北区经营性用地在供应上和成交上均居全市首位。本次哈尔滨富力城房地产开发有限公司购买的松北地块占地面积分别为506863㎡、325422㎡，总占地面积为832285㎡。在体量上居松北区首位，项目东靠规划中的CBD商业金融中心，未来升值潜力巨大，目前正处于规划阶段。

2013年香坊区成交重点地块在哈慈商圈内，为恒大集团开发的恒大御景湾，项目总体规划占地40万㎡，项目分5期建设，目前一期正在建设中，一期占地9万平米；二期占地接近8万㎡，为商住用地。项目在2013年底与新浪电商合作，交3000元享受8.5折优惠，截止到2013年12月31日，共认购330组客户，预计2014年1月末开盘。

2013年道外区团结镇地块成交体量最大，属于商住地块，由哈尔滨华南城有限公司购得。本次拿的地块实际上属于正启动的华南城项目规划用地的一小部分。华南城继续打造其商业帝国，规划建成大型商贸物流城市综合体。华南城地处哈市近郊，随着华南城的建成并投入使用，其每天庞大的物流及人流量必然会促生周边各配套服务逐步完善，加上本次拿的商住地块，俨然将要成为新的社区部落。

2014年哈尔滨热点关注地块盘点

序号宗地位置用途成交单位建筑面积

（㎡）楼面地价

（元/㎡）

土地单价

（元/㎡）

1 群力新区三环路与群

力第五大道交口商住用

地

保利置业集团黑龙

江有限公司

148895 2594.4 5967.2

2 南岗区理工大学白家

堡区域

商住用

地

哈尔滨六合中天投

资有限公司

236465 921 6304.9 南岗区哈尔滨大街与

哈西大街西侧交角地

段

商住用

地

广州瑾熙房地产投

资咨询有限公司

299529 3104.8 9314.6