2014年麓湖生态城个案分享.pdf
“一生之城”理念引发的新城规划思考——以成都麓湖生态城为例
“一生之城”理念引发的新城规划思考——以成都麓湖生态城为例庄晓敏 徐显 杜波摘要：以美国里斯顿的新城开发为蓝本的成都麓湖生态城为中国未来的新城开发、特色小镇的建设提供了一份成功的且不可复制的蓝本。
作为两座新城共同的规划设计理念“一生之城”为当下中国产业新城开发、特色小镇建设中所出现的系列问题提供了行之有效的设计之道。
从传统的瓶颈与新兴的必然为切入点，以麓湖生态城的规划设计为例，思考“一生之城”理念下的新城规划设计策略，旨在将麓湖生态城的成功分享给更多人，也希望能够为未来的居住区规划提供可借鉴的经验。
关键词：一生之城；新城开发；麓湖生态城；规划设计中图分类号：TU984文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2019）09-0040-46收稿日期：2019-07-30作者简介：庄晓敏，厦门大学嘉庚学院，讲师。
徐显，厦门大学嘉庚学院，助教。
杜波，厦门大学嘉庚学院，助教。
基金项目：福建省中青年教师教育科研项目（JAT170842）。
DOI:10.13562/j.china.real.estate.2019.25.011CHINA REAL ESTATE城镇化浪潮卷来的“千城一面”“千篇一律”的现象已逐步被新时代的“特色小镇”所取代。
根据国际经验可发现，当人均GDP达到4000美元时，人们的消费结构将会发生重大转变，住房郊区化与别墅化、私人购车、旅游、电子通信等将成为消费热点。
中国的城市化水平已超过47%，人均GDP 达到4382美元。
近些年，旅游、电子通讯及特色小镇等消费项目出现爆发性增长。
同时，随着城市的不断扩张，人们物质和精神需求的提升，使得景观不再是某些人群的独立需要，而呈现大众化的趋势。
房地产商的角逐也日渐激烈，花样层出不穷，除了建造具有多样化的、良好的户型主体建筑外，更加致力于主体建筑之外的环境营造，景观不再是建筑的衍生品，而是出其制胜的高招。
在人工智能盛行、交互设计快速发展的大背景下，人们对于居住活动空间有了更高的要求，将其延伸为抒发情感的归属地。
1、麓湖生态城专案研究
配套
商场：家乐福 教育：澳中幼儿园、成都实验外国语学校（西区）、光亚学校 医院：天府华西医院、万达国际医院（规划中）
规划建筑面积约700万㎡
起步区约900亩
水系及公园规划面积约2,100亩
6 新鸿基（成都）研究部
项目土地信息
• 项目已取得的宗地共计6宗，合计5,357亩； • 因拿地时间较早，楼面价较低，在634-968元/㎡之间； • 地块全部以挂牌方式取得，以低容积率为主，每个地块均有商业和住宅指标。
15 新鸿基（成都）研究部
产业发展走廊
天府大道延伸线的两侧区域，以高端会所、酒店、企业会所、总部办公等物业形态为主。
基于此研究，在当时的天府大道尽头处建造一座未来新城的构想，成为 万华集团未来20年的愿景。 此时，天府大道端头以南还是一片空白。
8 新鸿基（成都）研究部
项目开发背景
2007年
麓湖规划通过审批 梦想得到应征
万华集团的研究与构想，逐渐变成城市蓝图的一部分，正式进入华阳分区规划。 一年后，麓湖11平方公里控制规划通过审批。
10 新鸿基（成都）研究部
Part II 项目总体规划
11 新鸿基（成都）研究部
总体布局
起步区
滨湖区 （住宅区）
产业发展走廊
湿地公园区 （住宅区）
城市中心区
城市公园区 （产业及商业聚集区）
➢ 麓湖整体规划，围绕数千亩公园湖 泊进行。分成三个公园区，分别是 滨湖区、湿地公园区和城市公园区。
➢ 建筑群的规划自成体系，滨湖区主 要以高端定制别墅产品为主，湿地 公园区主要以低密度产品为主，而 城市公园区则以商业及总部办公区 为远景。高层电梯产品位于外延区 域，主要是“水岸系”产品。
地铁线路 城市主要交通路线
成都麓湖项目个案解析
门户区
酒店、购物中心、超市、 文化综合体、娱乐业
中央门廊区
酒店、综合体、写字楼 创意中心水岸商业配套
社区 商业中心
门户区
社区 商业中心
水 镇
旅
游
商
社区 商业中心
业 区
社区 商业中心
中央 门廊区
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
案例01 麓湖生态城
产品分布：项目住宅产品依据不同建筑形态及区域进行多组团的划分，高层和低密产品整体各八个组团。2016年，高层三个组 团、低密四个组团新品主力在售，主要为别墅、高层和洋房产品。2016年9月25日，麓湖推出高层轻奢产品水晶溪岸和琥珀瀛 洲洋房产品合计399套，开盘当天几近全部售罄，去化高达99%。
独栋、联排、高层 2011年5月
麓湖生态城
开发商 规划建筑面积
景观用地 物业公司 销售均价
成都万华投资集团有限公司 约1200万㎡ 5000亩
成都麓山物业管理有限公司 高层：21000-23000元/㎡，联排：26500-27500元/㎡
麓湖生态城
麓湖鸟瞰效果图
案例01 麓湖生态城
项目规划：麓湖生态城位于天府大道两侧，依托数千亩公园湖泊进行打造。项目占地11平方公里，规划为集高端居住、产业及休 闲娱乐配套为一体的国际化新城。
3
942.42
商兼住
60
2.00
65969.4
70
525
2009-0630
4
997.34
商兼住
60
2.00
69813.8
70
525
2009-0701
5
792.34
居住区景观风景案例
居住区景观风景案例今天我得给你唠唠这个超酷的居住区景观——成都麓湖生态城。
一走进麓湖生态城，就像掉进了一个水上的童话世界。
这里到处都是大大小小的湖泊，湖水清澈得不像话，就像大地的蓝色眼眸在静静地看着你。
先说说那湖边的步道吧。
它可不是那种单调的水泥路，而是用各种颜色的石头和木板拼接而成的。
走在上面，每一步都像是在和大自然玩猜谜游戏，一会儿是被阳光晒得暖暖的木板，发出淡淡的木香；一会儿是凉凉的石头，仿佛在提醒你它来自古老的山脉。
而且步道旁边种满了各种各样的花草树木，春天的时候，桃花、杏花、樱花像一群调皮的小姑娘，争着抢着要给你展示她们的美貌，红的像火，粉的像霞，白的像雪，那叫一个热闹。
湖里面还有好多造型奇特的小岛。
有一个小岛像是一艘巨大的帆船，船头还种着几棵歪脖子树，就像是在风中指挥航向的老船长。
这些小岛之间用弯弯的小桥连接着，小桥的栏杆上雕刻着各种精美的图案，有鱼啊、鸟啊，感觉就像是走进了一个艺术画廊。
居民们的房子也像是从湖水里长出来的一样。
有的房子外面爬满了绿色的藤蔓，就像穿上了一件大自然馈赠的绿衣。
每栋房子的窗户都像是一个个画框，框住了不同的湖景。
早上起床，拉开窗帘，哇塞，那波光粼粼的湖水和在湖面上嬉戏的水鸟，就像一幅动态的油画，简直比任何闹钟都提神。
这里还有好多公共的休闲区域。
比如说那个湖心的小广场，周围是一圈像蘑菇一样的小亭子。
到了晚上，广场上的灯光亮起来，柔和的光线洒在湖面上，就像星星掉进了水里。
大人们在广场上跳舞、聊天，小孩子们在旁边嬉笑打闹，那笑声能传得老远老远，整个居住区都充满了生机和活力。
麓湖生态城就像是一个人与自然和谐共生的大家庭，每一个角落都充满了惊喜和温暖，住在这儿的人可真是太幸福啦。
咱来看看苏州的仁恒耦前这个居住区景观，那可真是别有一番风味。
刚到仁恒耦前，就像穿越回了古代的江南水乡，但又带着现代的时尚感。
这里有很多弯弯的小河，河水缓缓流淌，就像苏州这座城市的温柔脉搏。
河水清澈见底，能看到河底的水草随着水流轻轻摇曳，就像一群绿色的小精灵在跳舞。
麓湖生态城【深度个案】
项目规划体系
600亩水镇，3大产业商业中心，8大社区商业中心，部分社区商业已呈现，整体商业呈现时间约为2020年。
外部商业配套： 家乐福、新世界百货 内部商业配套： 门户区
酒店、购物中心、超市、文化综合体、娱乐业 水镇
精品客栈群落、科技文创基地、餐饮美食街、亲子家庭消费、 商务办公、主题酒吧街区 中央门廊区
项目规划体系
桥梁系统——桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号。
桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、步道桥、湿地桥、公园桥、多功 能建筑桥等共170座。
项目规划体系
景观系统——湖域、湿地、草地、森林、构成多样化的景观体系。
麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区景观，以达到“湖光山色”的境界。也 让建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观线。
教育、医疗概况
较为完善的一站式教育体系、医疗配套，部分教育配套已投入使用，医疗配套均属于规划中。
教育： 幼儿园：成都机关三幼、成都机关一幼、金苹果幼儿园、123澳 中国际双语幼儿园 小学：华阳实验小学、成师附小、泡桐树小学、龙江路小学、成 都实验小学 中学：石室中学、成都七中、树德中学、成都实验外国语学校、 乐盟国际学校、麓山国际光亚学校。 医疗：万达医疗综合体、省第二人民医院、省医院
占地面积 建筑面积
360万平米 1100万平米
组团项目
玲珑屿、沉香谷、黑珍珠、黑 蝶贝、隐溪岸、白玉台、篮花
屿
建筑业态 产品面积段
独栋、高层、叠拼 130—1100平米
物业公司 成都麓山物业管理有限公司
项目区位
麓湖生态城位于天府大道中轴线上，麓湖以北连接天府新城核心起步区，麓湖以南天府新区核心起步区，周边土 地均已规划完整；
麓湖生态城策划书3篇
麓湖生态城策划书3篇篇一《麓湖生态城策划书》一、项目背景麓湖生态城位于[具体位置]，拥有独特的自然景观和生态资源。
旨在打造一个集居住、休闲、商业、文化等多功能于一体的综合性生态社区。
二、项目目标1. 打造高品质的生态居住环境，吸引高端人群入住。
2. 建设具有特色的商业配套，提升区域活力。
3. 营造丰富的文化氛围，增强社区凝聚力。
4. 成为城市生态发展的典范。
三、项目优势1. 得天独厚的自然生态环境，如湖泊、绿地等。
2. 先进的规划设计理念，注重人与自然的和谐共生。
3. 便捷的交通条件，与城市核心区紧密相连。
四、项目规划1. 居住板块设计多样化的住宅产品，满足不同需求。
打造优美的社区景观和公共空间。
2. 商业板块引入知名品牌商家，打造特色商业街。
建设大型购物中心，提供丰富的购物体验。
3. 文化板块建设艺术中心、博物馆等文化设施。
举办各类文化活动和展览。
4. 休闲板块规划公园、运动场所等，满足居民休闲需求。
五、营销策略1. 举办各类推广活动，提高项目知名度。
2. 利用线上线下渠道进行宣传。
3. 与旅行社等合作，吸引游客。
六、运营管理1. 建立专业的物业管理团队，提供优质服务。
2. 加强社区安全管理。
3. 定期维护和升级社区设施。
七、经济效益预测八、社会效益分析提升城市形象，改善居民生活品质，促进社会和谐发展。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整策略。
2. 环境风险：加强环境保护措施。
麓湖生态城具有巨大的发展潜力，通过精心策划和运营，将成为一个令人向往的生态之城，为城市发展做出重要贡献。
篇二《麓湖生态城策划书》一、项目背景麓湖生态城位于[具体位置]，拥有独特的自然景观和生态资源。
旨在打造一个集居住、休闲、商业、文化等多功能于一体的综合性生态社区。
二、项目目标1. 打造高品质的生态居住环境，满足人们对舒适生活的追求。
2. 营造丰富多样的休闲娱乐空间，提升居民的生活质量。
3. 促进商业和文化的繁荣发展，形成独特的社区氛围。
成都麓湖生态城地产视角分析总结
Part 2.3: 麓湖艺展中心-生态艺术馆
生态艺术馆匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体，以艺术创作的思维和形式，从水岸生 活、生态城、城市化三方面讲述麓湖生活带来的变化。
Part 2.3: 麓湖艺展中心-寻味坊
Part 2.4: 麓客岛-麓营地
Part 2.4: 麓客岛-寻麓君咖啡馆
6个40尺的集装箱，位于麓客岛码头正后方，是游客上岛的必经之路，其本身也是一道风景。
Part 2.4: 麓客岛-达根斯马术俱乐部
以中国传统建筑材料-红砖为主的接待中心和马厩，在粗放中展现出细腻的趣味，巧心的建筑师在立面上营造出富于韵律的 渐变，创作了各式各样文艺的几何图样与透空阵列。
Part 1.3: 规划历程-配套
完善的生活配套：项目拥有31万㎡的社区商业，64万㎡的城市商业，6万㎡的公园商业，17万㎡的会所酒店，446亩的教育 用地，121亩的医院用地，生活链完善、便捷。
Part 1.3: 规划历程-文化
利用rt 1.4: 总平规划
Part 2.1:
约195-280㎡水岸盛装大平层，北面的空中花园以立方体的形态交错咬合，向南的阳台以圆弧的柔美呈现多层次的波动韵律， 新中式内装风格巧妙平衡传统与现代。
Part 2.1:
连接湖天的晶体建筑，约160㎡套房设计。
Part 2.3: 麓湖艺展中心
Part 1.4: 总平布局
琥珀瀛洲 天星月影 天玑幻影 澜语溪岸 云镜
黑蝶贝
水晶溪岸 琉璃溪岸
玲珑屿
麒麟荟 黑珍珠
Part. 2 产品鉴赏
Part 2.1:
麓湖规划建筑篇
麓湖城市·与时间共赏LUXELAKES S H A R E C I T Y A N D T I M E第一部分：走进麓湖01P A R T WELCOME TO LUXELAKESChengduLuxehills Luxelakes Eco-citySanya Seaside ResortPROJECTS IN CHINA万华投资中国项目LUXEHILL. CHENGDU 总用地面积4330亩建设用地2769亩景观用地1191亩配套学校用地369亩麓山国际社区LUXELAKES ECO-CITY .CHENGDU总用地面积8300亩建设用地4200亩景观用地3000亩麓湖生态城成都项目麓山，城郊居住典范（2001-2015）麓湖，全新格局的开始……（2006-至今）黑珍珠一批次2011/8蓝花屿二批次2011/8蓝花屿一批次2011/5黑珍珠二批次2011/12白玉台一批次2012/10白玉台二批次2012/12白玉台三批次2013/1隐溪岸2014/5澜语车位2014/3琉璃溪岸2013/6黑蝶贝临水2013/6云树2013/9沉香谷一批次2013/11黑蝶贝山顶2014/8沉香谷三批次2014/8沉香谷二批次2014/1麒麟荟2014/10玲珑屿2014/10澜语溪岸2013/32011201220142013PART2ONE 住宅产品开发计划及产品线回顾——开发及销售节点2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 麓湖十一年（2006-2017）START 2008 20092010 2011 20122013 2014 2015 2016 2017麓湖规划>>>开发启动>>>销售启动>>>规划获批国土手续天府新区规划启动TO BE COUNTINUE 天府新区获批国家级新区PLANNINGZONING MAP麓湖生态城控制性详细规划图Period of Development：2006-2030 (estimated) Site Area: 553.33 ha = 8300亩Construction Area: 280 ha = 4200亩Landscape Area：200 ha = 3000亩（of which Water Area: 160 ha = 2400亩）MASTER PLAN 麓湖生态城总平面Overall strategy:Creating building clusters and open space in a logical and proper way.LUXELAKES ECO-CITYBirds View from Tianfu Avenue麓湖生态城天府大道鸟瞰图LUXELAKES ECO-CITY Start Up Area 麓湖生态城起步区LUXELAKES ECO-CITYNight View from Tianfu Avenue麓湖生态城天府大道夜景鸟瞰图第二部分：建筑篇02P A R TARCHITECTURE DESIGNS2006第43届年度Gold Nugget 奖麓镇·塞尔维蒙获最佳联排类住宅特奖2006第43届年度Gold Nugget 奖麓镇·塞尔维蒙获国际最佳住宅优胜奖2006第43届年度Gold Nugget 奖麓山高尔夫练习场获最佳公共/私人休闲类建筑优胜奖2006第43届年度Gold Nugget 奖麓山乡村俱乐部获国际最佳商业/零售类建筑优胜奖2008第45届年度Gold Nugget 奖麓镇·茵特拉肯获国际片区社区规划特奖2009第46届年度Gold Nugget 奖麓镇·拉佩维尔6+1花园洋房获最佳国际住宅特奖2009第46届年度Gold Nugget 奖麓镇·拉佩维尔叠拼别墅获最佳国际住宅优胜奖2010亚洲生态宜居国际典范奖2010中国地产杂志联盟评论大奖——最具影响力国际社区2011博鳌房地产论坛中国地产风尚大奖“中国最具影响力楼盘”2011第48届年度Gold Nugget 奖茵特拉肯获国际住宅项目特奖2011第48届年度Gold Nugget 奖茵特拉肯、半月湾获总评规划方案特奖2011第48届年度Gold Nugget 奖半月湾获方案优胜奖2014年，麓湖·麒麟荟，成为首个登上美国高端生活杂志《ForbestLife 福布斯生活》的成都豪宅2014年第51届年度Gold Nugget 奖麓湖·黑珍珠国际最佳住宅优胜奖2016英国景观学会国家景观奖，麓湖·红石公园获国际组大奖2017年度第54届年度Gold Nugget 奖麓湖·隐溪岸获最佳国际住宅项目-独栋特奖2017年度第54届年度Gold Nugget 奖麓湖·云树获最佳国际住宅项目-多层特奖2017年度第54届年度Gold Nugget 奖麓湖·漂浮总部获最佳国际商业暨特殊用途项目优胜奖2017年度第54届年度Gold Nugget 奖麓湖·琥珀台获最佳国际在建项目-商业暨住宅优胜奖2017年度AIA|LA 美国建筑师协会奖，麓湖·隐溪岸获住宅类荣誉奖（多户住宅类）……*仅列举部分具有行业认证性的国际、国内专业大奖LUXELAKESINTERNATIONA DESIGN AWARDS麓湖所获部分国际设计奖项Ecological livable internationalmodel award in Asia 2010The most influential internationalcommunity 2010The most influential international houses of 2011by BoaoForumThe first luxury real estate been published on《Forbest Life 》(2014)National Landscape Award of 2016 by British Association ofLandscape IndustriesLUX* Hotel LUX* 酒店LUX* Hotel LUX* 酒店Design Rendering透视效果图LUX* HOTELLUX* 酒店ART EXPO CENTER艺展中心A1 组团Art Expo Center 艺展中心艺展中心Art Expo Center design rendering艺展湖景艺展中心Photo image of Art Expo Center night view晚霞透视Photo image of Art Expo Center 朗日效果艺展中心艺展中心寻味坊光影门庭及景观餐厅Photo image of the inside area ofArt Expo CenterLUXE RESTAURANTCORPORATE VILLA企业别墅A2-1 组团CORPORATE VILLA企业别墅Design Rendering白天效果企业别墅CORPORATEVILLAHEADQUARTERS LAPUTA总部办公A2-3组团HEADQUARTERSLAPUTA总部办公Photo Image of Headquarters Laputa实景照片总部办公Photo Image of Interior Space 室内实景总部办公Photo Image of Architecture Perspectives 局部透视总部办公YACHT CLUB游艇会所A2-4组团Design Rendering透视效果YACHT CLUB游艇会所HEADQUARTERS LAPUTA漂浮总部A2-2组团HEADQUARTERS LAPUTA漂浮总部Multi-layering Space叠级空间漂浮总部Design Rendering透视效果漂浮总部A5 BUSINESS DISTRISTA5商业A5组团A5 BUSINESS DISTRISTA5组团Design Rendering 街道透视图A5商业Design Rendering 透视效果A5商业Black Pearl Island黑珍珠B1组团Black Pearl Island`黑珍珠The natural curving roofscape creates shape like sea snail and shell黑珍珠的曲面屋顶如同海螺和贝壳的优美弧线，与湖水温柔对视黑珍珠The curving lines and straight lines cut the space into multi irregular space, but still keep thestructure in a harmonious balance way.大量流畅的曲线、夸张的斜线分割出不同的异形空间，但始终保持审美最基本的原则：稳定、平衡黑珍珠内装实景Black Pearl Island黑珍珠Interior Reality Images`Black Jade Island黑玉B3组团Bla ck Jade Island`黑玉。
成都万华麓湖详细个案
从2011年9月蓝花屿组团正式对外开始，短短2年时间
麓湖住宅项目共实现签约产值39.84亿元。
数据截至2013年11月
截止2013年11月底， 截止 2013年9月底， 麓湖已开盘销售的住宅地块共计
麓湖已开工建设的住宅地块共计
C1-1琉璃溪岸 2013年06月 C1-1琉璃溪岸 2012年10月
7 8
Y5云树 B1蓝花屿、黑珍珠 C5-3黑蝶贝 C3澜语溪岸
32
33
34
39
40
即将推出产品
49
住宅产品
公建产品
麓湖桥梁
C5-2 C5-3黑蝶贝 2013年08月 2013年06月
C5-3黑蝶贝 2012年10月
示范区近600亩水系初步成形 岸线景观基本形成
工程进展如火如荼。。。
★ ★★ ★
★ ★ ★
2013年计划签约20亿。 截止2013年11月28日：2013年总签约20.63
亿；
Y4白玉台 C1-1琉璃溪岸
总用地面积4330亩
建设用地2769亩 景观用地1191亩 配套学校用地369亩
LUXELAKES
ECO-CITY.
CHENGDU
LUXEHILL
麓山国际社区
. CHENGDU
总用地面积4330亩
建设用地2769亩 景观用地1191亩 配套学校用地369亩
LUXELAKES
ECO-CITY.
麓湖生态城
地铁一号线 三期
有轨电车 在建骨架道路 拟建骨架道路 轨道线
天府大道的拉直，直接导致作为项目销 售大厅的艺展中心被截取一半，而且大 大延迟了艺展中心的交付时间。
C1-3
C1-2
B2
麓湖生态城个案分析
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
国际化设计团队：投入巨资要请国际上知名的 迪拜帆船酒店设计团队和阿玛尼设计团队对麓湖 建筑和装修进行考量设计。 个性化单体建筑：国际化设计团队担纲设计， 打造投资6个亿、2.8万方的艺展中心将预先呈现， 介时，前期将以项目接待中心和艺展中心双功能 对外开放。
基础 8、项目整体不利因素分析
23
Contents
基础
专业 精细
1. 项目整体布局与规划分析 2. 项目配套情况 3. 项目产品线分布与设计分析 4. 项目入口、人流与车流动线分析 5. 项目园林景观分析 6. 当期产品规划情况 7. 当期产品外立面 8. 当期产品建筑设计 9. 当期产品户型分析 10. 当期产品样板间情况 11. 项目户型可诉性卖点分析
本项目容积率仅为1.2，在本片区并非占有绝对优势；但本项目是利用湖景、多主题公园 设计，将建筑和生态完美融合，增加了项目亮点。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山
海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
容积率
产品线
1.8
独栋
1
独栋、联排、叠拼
0.6
双拼、联排
0.78
分析规划布局要点包括建筑园林及产品户型标杆配置分析营销可述性分析3项目整体技术指标项目区位项目整体户型配比项目整体容积率产品线分析项目整体车位比分析项目整体建筑及园林风格分析项目整体可诉求卖点分析项目整体不利因素分析项目整体分期状况高密组团低密组团项目当期媒体表现分析项目当期楼书表现
麓湖生态城个案分析
3
基础 1、项目整体基本技术指标
开 发 万华新城发展股份有限公
商
司
占地面积
海南麓湖度假区楼方案文案
麓湖楼书文案以生命原乡为核心观点，以童话般的生活故事为主线演绎品牌故事与价值诉求。
构造分三大多半： 1.以“生命意义”为观点切入的“归心”观点论述。
2.以“原乡”为核心观点的地区环境价值论述。
3.以“领域”为核心观点的项目产品价值论述。
封面：海南麓湖度假区1-2扉页：奢享山川笑聊天下3-4迷失，在城市道路里奔忙，一边是绚丽霓虹的五颜六色，一边是漫天灰土的门庭若市。
习惯于繁荣染晕的迷离，沉迷于追赶的快感。
却常隐约作痛于最先的理想，拿什么丰润生命。
5-6多半人把生命看作一场有目的地的跋涉。
少量人看作是一段旅途，所以舍得放下，更懂得赏识莺飞草长、云卷云舒。
7-8我们有多久没仰头看见天空飞鸟的影踪，有多久没倾听过心里的声音，多久没权衡过生命的质量。
9-10我们有多久没见过那片海。
11-12久违的声音从远处传来，飞鸟与泥土的气味这样和蔼。
神往的那一片安静清冽，湖很近，心很静遇到你，第一眼便爱上了。
13-14喜爱山的是，胸怀。
与大山大水，平分秋色。
无论天下，笑谈风月。
15-16生活的智慧，在于滤除那些不重要的杂质。
而保存最重要的部分，享受家庭、生活文化、与大自然的乐趣。
——林语堂先生《生命的艺术》17-18（文字过渡页）一个对于生命原乡的童话19-20（版块开端文字页）标题：原乡副标：我就喜爱这里！这样的年月，值得真实拥有的东西已不多。
19-20标题：在北纬 18度找回生命最先的感人内文 1：从三亚凤凰机场出来高速公路两旁是无边无际的旷野突然间，找回了那久违的感人在微醺的北纬 18度生命的原乡内文 2：海南国际旅行岛《海南国际旅行岛建设发展规划大纲》于2010年获国家发改委的正式批复，将来海南将建成“我国旅行业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅行目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化沟通的重要平台、南海资源开发和服务基地以及国家热带现代农业基地”。
将来海南岛在国家战略的推进下，势必成为一流的全世界顶级旅行度假胜地。
案例12-成都麓湖生态城
建筑类型包括洋房、小高层、高层、别墅等，建筑分布错落有致，湖域水系、湿 地公园、主题公园穿插其中，建筑和园林的静与湖域的动形成完美融合。
住宅产品： 低密－蓝花屿、黑珍珠、白玉台、黑蝶贝、沉香谷、隐溪岸 高密－澜语溪岸、琉璃溪岸、云树、麒麟荟
成都麓湖生态城 总用地面积 16500 亩 建筑用地 5800 亩（2500 亩水系面积，2830 亩绿地面积） 建筑面积约为 1100 万平方米 项目整体定位为总部经济和创意产业综合发展区，是一座以稀缺生态资源为基底， 聚合高端居住、高端产业及休闲娱乐配套为一体的国际化新城
项目整体规划围绕着数千亩的湖泊展开，由滨湖公园区、湿地公园区和城市公园 区三个公园组成，其中滨湖公园区主要以高端定制别墅产品为主，湿地公园区主 要以低密度产品为主，而城市公园区规划为以商业及总部办产品，高层电梯产品 位于外延区域，主要是“水岸系”产品。
麓湖生态城产业规划面积约 1600 亩，总建筑面积 150 万方，设置了 31 万平米的 社区商业建筑面积，64 万平米的城市商业建筑面积，6 万平米的公园商业建筑面 积，17 万平米的会所酒店，446 亩的教育用地（3 所中学、5 所小学、9 所幼儿 园），121 亩的医院用地，涉及到的产业包括文化教育、休闲娱乐、商务会展、 医疗健康等四大产业，十余个配套项目
高层 组团
低密 组团
项目特色：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1.【数据篇】麓湖生态城个案分析
车位比 1:4.5
2
3 4
蔚蓝卡地亚
复地御香山 海昌天澜
1:4
1:1.2 1:2
5
6 7
和贵南山上
达观山 雅居乐花园
1:1
1:1 1:1
基础
6、项目整体建筑及园林风格分析
本项目占地较大，建筑风格和园林风格呈现多样性、业态不同，建筑风格不同，组团不同，
园林风格不同，建筑、景观设计遵循绝对创新，打破以往的建筑形态和功能设计，成为区域
3
97 89 47 8 8 67 61 6 311
1%
31% 29% 15% 3% 3% 22% 20% 2% 100%
低密产品中，独栋占比最多，占比76%，其中300-400和400-500户型占比较多，各占 30%左右。联排别墅中以300-400户型为主，占比20%。
基础
4、项目整体容积率、产品线分析
任何两栋在设计上是一模一样的。
11
基础
7、项目整体可诉求的卖点分析
主题公园规划：西部打造湿地水系公园，东部打造 城市景观主题公园，包括：儿童主题公园，健身主题 公园，宠物主题公园等，实现公园的丰富多样化。 游艇入户，创造水上生活方式：利用水系开辟了航 道，建筑设计上开辟游艇入户大堂，创造了成都少有 的游艇水上生活方式，再通过目前直观的现场游艇体 验更可提升客户对产品的兴趣。
内的一枝独秀。 序号 1 项目名称 建发浅水湾 建筑风格 托斯卡纳 园林风格 法式园林
2
3 4 5 6 7
蔚蓝卡地亚
复地御香山 海昌天澜 和贵南山上 达观山 雅居乐花园
非纯正法式
法式 英伦 西班牙 中式 后现代简欧
法式园林
法式园林 欧式园林 南美风情园林 中式园林 南加州风情园林
四川成都麓湖生态城案例详解(精品)
• 三梯两户、电梯入户，配保 姆电梯。
• 约70㎡阔尺方厅设计，约 25m长观景面宽。
• 预留地暖、中央空调、新风 系统，室内环境随手可控
2.2 起步示范区：住宅产品展示
琥珀台组团
环湖半岛，公园独栋 主力面积约630-900㎡
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序号 用地面积(亩)
1
896.25
2
963.39
3
942.42
4
997.34
5
792.34
6
801.1
7
787.97
8
826.87
土地用途 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住
商业占比上限 容积率
成交总价 （万元）
成交单价 （万元/亩）
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嘚
嘚嘚
嘚
湖在开发初期，就有计划、有战略的布局了小镇的学校、交通系统、商业设施等综合配套服务设施，让业主在美
好的景观环境中安定下来。
3、对于建筑单体的美学品位的坚持不懈的追求。高品质的建筑形象和内部设施，是小镇最重要的主体表
现。麓湖的工匠精神是其成功的最主要的动力来源。在这点上，跟中国品牌价值排名第一的企业——绿 城集团
50%
2.0 101648.1
129
967.5
50%
2.0 106666.2
全面解读成都麓湖生态城项目个案
2.00 102211.9
6Hale Waihona Puke 801.1 商兼住50
2.00 103341.9
7
787.97 商兼住
50
2.00 101648.1
8
826.87 商兼住
50
2.00 106666.2
成交单价 (万元/亩)
90 84.5
70 70 129 129 129 129
成交楼面价 (元/㎡)
出让时间
675
2009-06-25
Part 2.3: 麓湖艺展中心-寻味坊
优质圈层的完美承接。
Part 2.4: 麓客岛
麓客岛位于麓湖中心，占地150余亩，是非常有特色的一个稀缺独岛，山水相接，三面环水，是可以体现麓湖生活方式的场 所，包含麓营地、寻麓君咖啡馆、达根斯马术俱乐部、浪速运动俱乐部、小动物农场等多项内容。
Part 2.2:
环湖半岛，公园独栋，主力面积约630-900㎡，原生地貌恰到好处的高差形成天然的景观台面，让琥珀台在享有大幅面半岛 景观的同时保证居住的私密性。
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
配 套 篇
Part 2.3: 麓湖艺展中心
充分利用原始坡地地形：耸立的高塔致敬四川的羌寨，弧线形主体呼应着湖湾。是艺展中心，才是销售中心。
Part 2.3: 麓湖艺展中心-生态艺术馆
生态艺术馆匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体，以艺术创作的思维和形式，从水岸生 活、生态城、城市化三方面讲述麓湖生活带来的变化。
Part 2.1:
麓湖生态城AA地块业态定位资料
-41-
超市、私人订制影院、特色餐饮、咖啡厅、羽毛球场、运动健身中心以及基本生活配 套设施。
社区食堂、自助投币式洗衣房、24小时wifi全领域覆盖、社区家政服务中心、网吧、 图书馆、书店、桌游、密室逃脱。（针对年轻人需求和特点）
-15-
大型主力店
主题商业街 区
依托周边 居住人口
自持、向周 边辐射吸引 周边人流
写字间、loft、 酒店、公寓
依托周边 产业人群
快速销售、 实现现金流
由于地块商业体量较大，共计185亩，同时周边目前人口基数及消费力不足。 参考的业态建议为能够吸引人流，同时不完全依赖自身小区，向外能够进行辐射。 在引入主力店的同时，剩余商业业态规划，以快速实现现金流为主。
麓湖生态城AA地块业态定位
-1-
一、地块基本情况
-2-
基础信息
地块最北侧距辅 道入口394米。
406m
辅道入口
地块 编号
用地 性质
面积
容积率
建筑 密度
建筑 高度
退距
AA
商业 用地
123170平米 （约184.75亩）
≥ 2.0
≤50%
≥ 24米
退道路 红线10米
396m
AA
高架桥起坡点 此线以北可设置
-7-
三、南延线商业现状
-8-
目前成都的购物中心在建面积为320万平方米，在建面积 居全球第二。截至2013年8月，成都现存的122个城市综合体 中，南延线占据6成。 业态大多规划为购物中心、酒店、写字间等。奥克斯广场、 成都大魔方、成都银泰中心，曙光国际、中海国际交流中心 、苏宁广场、九方购物中心……
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项目规划情况
•规划概况 •规划体系
项目产品分析
•产品概况 •产品市场分析
•重点产品鉴赏
项目客群分析
1.交通系统
2.桥梁系统
3.景观系统
4.生态系统
5.文化系统 6.配套系统
项目经济指标
项目位于位于南延线板块核心区，区位优势明显，以低密度住宅为主。
项目名称 项目地址 板块 开发商
物管公司 占地面积
麓湖生态城 天府大道南沿线末端以南 南延线华阳段 万华地产
麓山物业 5392.84亩（约360万㎡）
建筑面积 开发周期 建筑形态
1100万㎡ 10年 独栋、联排、高层 商业：环球中心、新世纪会展中心、伊 藤洋华堂、家乐福、金鹿国际商务中心； 学校：澳中幼儿园、成都实验外国语学 校（西区）、光亚学校； 医院：成都市第一人民医院、双流第二 人民医院、宋庆龄华西妇女儿童医院、 双流第三人民医院； 银行：成都农商银行万安支行、中国信 合正兴分社、浦发银行城南支行； 公园：极地海洋公园、南湖公园游园、 南湖梦幻岛体验公园、天府公园。
建筑密度 建筑高度
土地成交单价 土地成交总价
商业用地≤50% 居住用地≤45% 建筑物制高点满足机场航空限高要求
129.00 (万元/亩) 103341.90 (万元)
土地成交总价 楼面地价
102211.86 (万元) 967.50 (元/平方米)
楼面地价
967.50 (元/平方米)
项目情况分析
项目经济指标 项目区位概况
容积率
建筑密度 建筑高度
商业用地≤60% 居住用地≤45%
建筑物制高点满足机场航空限高要求
土地成交单价 土地成交总价 楼面地价
90.00 (万元/亩) 80662.50 (万元) 675.00 (元/平方米)
土地成交单价 土地成交总价
楼面地价
84.50 (万元/亩) 81406.46 (万元)
633.75 (元/平方米)
重点组团鉴赏---麒麟荟
麒麟荟地理位置优越，占领绝对资源。
麒麟荟正位于麓湖湖心岛的核心位置。湖心岛四面临水。仅4栋。
重点组团鉴赏---麒麟荟
麒麟荟建筑以玻璃盒子为设计主题，时尚简洁。
外立面70%为玻璃材质，一个个玻璃盒子在垂直方向被错落拼叠 运用石材、质感涂料、金属、玻璃灯多种材料相互穿插，创造出丰富的视觉体验。
项目规划体系
生态系统——全新的水生态系统构架，水质改善和保护的成功案例
麓湖利用浅丘地形，打造了2500亩水域，邀请中科院南京地理湖泊研究所对水环境进行生态系统重建。
项目规划体系
文化系统——利用大师级文化品牌效应，打造了创意产业文化符号
项目规划体系
配套系统——每个地块都有不低于40%的商业配套指标，未来配套应该比较完善
土地成交单价 土地成交总价
楼面地价
70.00 (万元/亩) 65969.40 (万元)
525.00 (元/平方米)
楼面地价
525.00 (元/平方米)
地块基本情况
项目地块全部以挂牌方式取得，以低容积率为主，局部高容积率；每个地块
均有商业和住宅指标；
宗地5
宗地位置
所属板块 双流县华阳镇香山村2、3、4、5、7、10、 19、20社，正兴镇净土村1社 南沿线华阳段
交通系统——在生态的道路中，惊醒一群惺忪的野鸭。
麓湖在交通系统中规划了自行车道、步道、水面航道、快速路、次干路、主干道，数十个公交站点、未来将引入
内部轨道交通。
麓湖地形难得，道路结构起伏变化，建立完善的自行车租赁系统，私家码头，滨水步行道等等配合景观进行设计。
项目规划体系
桥梁系统——桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号。
重点组团鉴赏---麒麟荟
背靠黑碟贝，区域内海拔最高，观景视野最佳
享私家入户码头和黑蝶贝顶级富豪圈层（电梯直达）
专为麒麟会打造私家会所（黄金会所）
重点组团鉴赏---隐溪岸
麓湖刚刚售罄的九号作品——隐溪岸。
建筑面积：310-450㎡ 建筑数量：43席 隐溪岸由美国著名设计公司JFAK设计（公司全程 John Friedman Alice Kimm Architects） 神秘壳、三重壳、蜂鸟树、飞龙树四种建筑设计造型， 主要以壳和树为设计元素。
项目交通概况
天府大道百里中轴，“七纵三横”立体交通初现，交通便利。
地铁：在运营和规划在建的地铁线有3条，一号线在麓湖片区停留3次。
道路：以天府大道南延线、益州大道、剑南大道、天府快线、麓山大道等道路构建了一个完善
快速的公路交通道路。
项目规划概况
这不是一个社区的规划，而是一个城市的规划。6年，麓湖建立了难以超越的标准。
建筑高度
896.25 (亩） 住宅兼容商业 商业40年住宅70年
商业用地的容积率≥1.0 居住用地的容 积率≤2.0
占地面积 土地用途
使用年限
963.39 (亩) 住宅兼容商业
商业40年住宅70年 商业用地的容积率≥1.0 居住用地的容 积率≤2.0 商业用地≤45% 居住用地≤45% 建筑物制高点满足机场航空限高要求
麓湖有31万平米的社区商业建筑面积，64万平米的城市商业建筑面积，6万平米的公园商业建筑面积，17万平米 的会所酒店，446亩的教育用地，121亩的医院用地。
项目产品分析
麓湖已经销售和正在销售的产品包括低密度产品和高密度产品，每种产品以组团形
式出售，并单独命名。
低密产品
高密产品
项目产品分析
商业40年住宅70年
占地面积 土地用途
使用年限 容积率
801.10 (亩) 住宅兼容商业
商业40年住宅70年 商业用地≥1.0 居住用地≤2.0
容积率 建筑密度
建筑高度 土地成交单价
商业用地≥1.0 居住用地≤2.0 商业用地≤50% 居住用地≤45%
建筑物制高点满足机场航空限高要求 129.00 (万元/亩)
拿地时间 占地面积 土地用途
使用年限
2009-06-12~2009-06-30 942.42 (亩) 住宅兼容商业
商业40年住宅70年 商业用地的容积率≥1.0 居住用地的容积 率≤2.0 商业用地≤50% 居住用地≤45% 建筑物制高点满足机场航空限高要求
所属板块
拿地时间
南沿线华阳段
2009-06-13~2009-07-01
宗地6
宗地位置 所属板块 拿地时间 双流县华阳镇沙河村2、3、4、5、6社，香 山村1、13、14、15、21社，正兴镇田家 寺村1、7、8社，红莲村4、5、6社 南沿线华阳段 2010-01-07~2010-01-20
拿地时间 占地面积 土地用途
使用年限
2010-01-07~2010-01-20 792.34 (亩) 住宅兼容商业
麓湖整体规划，围绕数千亩公园湖泊进行。分成三个公园区，分别是滨湖公园区、湿地公园区和城市公园区。麓
湖生态城规划建筑面积约1100万㎡，与麓山相连，相当于2个威尼斯城；城市产业配套约600万㎡，约4个环球中心。 教育、休闲娱乐等方面全方位发展。
麓湖规划为“总部经济和创意产业综合发展区”，将在强调发展产业的基础上，还在生态环境、精品住宅、文化、
桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、步道桥、湿地桥、公园桥、多
功能建筑桥等共170座。
项目规划体系
景观系统——湖域、湿地、草地、森林、构成多样化的景观体系。
麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区景观，以达到“湖光山色”的境界。也让
建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观线。
配套设施
项目区域概况
天府新区为成都2011年规划的高端服务功能新城，麓湖生态城处于该区中心位置。
天府新区位于成都城市中轴天府大道南段两侧，这片区域正是天府新区起步区，天府新城所在。该区域
为成都中央商务区，大力发展科技创新、软件外包，会展商务和文化旅游等高端服务业，建设宜居、宜业、
宜商的现代化城。
占地面积 土地用途 使用年限
容积率
997.34 (亩) 住宅兼容商业 商业40年住宅70年
商业用地≥1.0 居住用地≤5.0
容积率
建筑密度 建筑高度
建筑密度 建筑高度
土地成交单价 土地成交总价
商业用地≤50% 居住用地≤45% 建筑物制高点满足机场航空限高要求
70.00 (万元/亩) 69813.80 (万元)
一次性付款优惠6%，按揭 1%
沉香谷
2013-11-10
360-460㎡
联排别墅
110户
20000元/㎡
黑蝶贝
2013-10-25
650-1140㎡
独栋别墅 小高层,高层, 中高层 中高层 中高层,小高层, 高层 独栋别墅 独栋别墅
独栋别墅
24户
70000元/㎡ 清水均价8000-12000 元/㎡，精装均价 14000-15000元/㎡ 均价16000元/㎡(精装)
项目产品市场分析
麓湖总共推出853套，其中高密度产品（电梯）499套，低密度产品（别墅）354套，
待售产品麒麟荟正在入会中，暂无新增供应。
高密度产品
低密度产品
项目产品市场分析
麓湖总共推出853套，已经销售659套，存量210套。麓湖的产品销售状况一直比较良
好， 3年，9大组团，销售总价超53亿。
麓湖推售的产品有10 大组团，其中高密产品（电梯）有4个组团，低密产品有6个组
团。麒麟荟是即将发售的组团。
组团名
麒麟荟
开盘时间
待定
主力面积
280-600㎡
建筑形态
高层
户数