级差地租理论与城市房地产价格

级差地租理论与城市房地产价格
与农业地租相比，城市地租存在一定的特殊性，城市地租主要包括：城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租，本文主要分析城市级差地租。

城市地租的含义
任何物品要具有价值，就必须是用来交换的劳动产品。

自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。

但是，土地具有特殊的使用价值，在一定的条件下，土地能为人类持久地提供产品和劳务，即产生地租，所以，自然状态的土地价格不是什么土地商品价值的货币表现，而只是土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所支付的一定代价，出卖土地就是出卖土地的所有权或使用权，其实质就是出卖在未来一定时期内源源不断地取得地租的权利。

因此，土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。

所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交给土地左右者的地租。

在社会主义社会，土地私有制被社会主义公有制所取代。

在我国，城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。

在相当长的时期内，由于没有树立社会主义初级阶段的观念，没有实行社会主义市场经济体制，人们一直把地租看成是土地私有制的产物而加以否定，与此相联系，在实际工作中实行了城市土地无偿无限期使用制度。

改革开放以来，特别是随着社会主义市场经济理论和体制的确立，人们逐渐认识到社会主义条件下仍然存在城市地租。

这是因为：一方面，在我国现阶段，社会生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰富，还不具备取消地租的生产力条件；另一方面，地市土地的所有权和使用权仍然处于相分离的状态。

在这种状态下，就存在土地所有权如何在经济上实现的问题。

当然，在社会主义条件下的城市地租，它不归属于任何私人所有，而是归社会主义国家所有。

进一步说，社会主义土地经营垄断使城市土地级差生产力转化为级差地租
城市级差地租
城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。

城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。

城市级差地租同样存在着级差地租I和级差地租Ⅱ两种表现形式。

对于城市级差地租I，影响因素主要是位置，这种影响主要表现在两个方面：①流通过程运输费用的差别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运输费用而取得超额利润；②资金流通速度的差别，位置好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。

这种因位置差异而产生超额利润，在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有者(国家)所有。

对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表现为两个方面：①在微观方面，主要通过高层建筑的容积率来体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满，则转化为级差地租Ⅱ，归土地所有者占有；②在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观
环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。

这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利息，当整个基础设施投资完成后，产生新的级差后，这些改良的土地一旦归土地所有者占有，“一旦投入的资本分期偿还，这种化为利息的地租就会变为纯粹的级差地租。

”
级差地租量的测定依据土地级差收益，具体测定思路为：首先，析出土地要素对超额利润的贡献量，然后根据企业和国家对土地投入的各自贡献分割出级差地租幅度和水平。

级差地租量的下限一般为城市绝对地租，上限为使用最优城市土地最好企业实际所获得的表现为超额利润那一部分的土地级差收益，其上下限之间的弹性由土地供求状况来决定。

城市房地产价格的构成与房地产的开发
理论上可以将房地产价格分解为两部分即土地价格和不包含土地价格在内的建筑物价格。

但在实践中建筑物价格和土地价格是相互包含在一起的，很难将之分离开来。

日常生活中所称的房价事实上已将地价包含在内了。

由此，根据上述地租和土地价格关系的基本理论可知，地租对房地产价格有着非常重大的影响。

可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。

在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。

房地产开发主要是指以土地与房屋建筑为对象的人类生产活动。

在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。

从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。

而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。

从政府的角度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地资源的合理配置。

其他影响城市房地产价格的要素
在这里用级差地租理论对房地产开发过程进行分析，房地产开发商相当于（级差地租理论中的农业资本家），房地产开发商在进行房地产开发的过程中必须向政府（相当于大土地所有者）购买土地使用权，而房地产开发商之间就会对那些地理位置优越的土地（靠近商业区、交通方便、环境优美、未来发展前景看好以及人流、物流、客流、资金流大的地区）进行竞相拍价，这样就加大了构建成本而这个拍价就会形成级差地租理论中的超额利润，作为购买土地使用权的价格交付给政府。

根据我国的土地管理制度规定，土地归全民所有，而政府在征用土地后所得的收入只是作为财政收入的一部分，不是“取地于民，还之于民”而是用所得收入进行了政府大楼建设、购买办公设备形象工程、政绩工程等等。

而房地产成本的构成并不是仅仅就只有这些，根据郎咸平对当前中国经济运行基本面的精辟分析，影响房地产成本的因素还有：一是两大核资源——土地开发权以及银行信贷权，这两个权力基本上操纵在政府的手上，只要在政府的手上就有“寻租”的可能。

二是地产市场的长流程管理，就是从立项到最后起码有100多个环节，这环节里面每一个环节都需要政府盖公章，每盖一个公章就有可能出现腐败现象。

这100多个公章的积累造成了非常大的寻租空间，拉升它的产业成本。

三是地方政府的卖地心态。

城市土地区位对房地产开发的影响
影响城市土地区位的因素：
自然条件和环境，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。

交通和通讯，第一是城市内部的交通和通讯；第二是城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。

它是形成和决定城市土地区位的重要因素。

基础设施。

这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，这些因素一方面直接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高低；另一方面又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。

因此，它是形成和决定区位的又一重要因素。

人口和经济集聚。

首先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；其次是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度，尤其是规模较大的商业、银行、公司企业的总部、办事处、管理处等的集中程度。

这种大规模集中带来专业化和分工协作的好处；相关产业部门迅速发展的好处；各种专门人才汇集和熟练劳动力供应充裕的好处；筹资融资的方便、收集信息的好处；面对面谈判易成交的好处，等等。

最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。

这既是关系市场容量的重要问题，又是关系迅速获取各种经济信息、准确决策的关键，更是关系联系、谈判捕捉市场机会做成生意的主导因素。

因此，人口和经济集聚的区位因素是决定城市土地区位的关键性因素。

社会文化。

一是居民消费水平、结构和习惯；二是居民文化道德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。

房地产业的发展必须遵循土地区位规律。

在宏观方面为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进房地产业的健康发展，必须使不同地区、不同地段的所有土地获得最佳用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。

这些都决定了房地产业的发展必须遵循城市土地区位规律。

在微观方面，房地产企业为了获得最大限度利润，必然要寻找最佳的城市土地区位，用地用房的企业也要购买能够取得最大效益的区位土地，而事业单位、机关和居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产。

可见，无论从宏观角度，还是从微观角度，土地区位理论都能对房地产业的发展起到积极的指导作用。